Tarımsal Amaçlı Kullanılan 2B Arazilerinin Satışına Yönelik Hukuki Yapılanma, Uygulama Süreci ve Karşılaşılan Sorunların Antalya Örneğinde İncelenmesi

XI. Ulusal Tarım Ekonomisi Kongresi 3-5 Eylül 2014, Samsun Tarımsal Amaçlı Kullanılan 2B Arazilerinin Satışına Yönelik Hukuki Yapılanma, Uygulama Süreci ve Karşılaşılan Sorunların Antalya Örneğinde İncelenmesi İ. İpek Kavasoglu 1, C. Sayın, O. Sav 1 Zir.Müh. Akdeniz Üniversitesi Ziraat Fakültesi Tarım Ekonomisi Bölümü, 07070, Antalya E-posta: ismetipekkavasoglu@gmail.com ÖZET 6292 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkındaki Kanunu nda hazineye ait orman arazilerinin vasıflarını yitirmesi gerekçesiyle orman sınırları dışına çıkartılması ile oluşan alanlar, 2B olarak ifade edilmektedir. Orman Genel Müdürlüğü nün verilerine göre Türkiye de 2B arazilerinin toplam yüzölçümü 410 bin hektar alan olup 45 bin 548 hektarla Antalya ili birinci sırada yer almaktadır. Bunu 39 bin 287 hektarla Mersin ve 34 bin 887 hektar alan ile Balıkesir t akip etmektedir. Milli Emlak Genel Müdürlüğü nün verileri doğrultusunda 2B çalışması tamamlanmış olan arazi alanı 300 bin hektar iken 110 bin hektar alan için çalışmalar devam etmektedir. Kamuoyunda daha çok ''2B Yasası'' olarak nitelenen orman vasfını kaybetmiş bu arazilerin satışı kaş yapılacağı, satış yönteminin ne olacağı, satış tutarının ve ödeme şeklinin belirlenmesinin kapsamında kimlere satılacağı yüzölçümlerinin büyüklüğü dikkate alındığında son derece önemlidir. Günümüzde gelinen noktada bu arazilerin satışı konusunda yeniden düzenlemelerle ilgili yasa gereği mevcut sorunlar çözülmeye çalışılmış olmakla birlikte özellikle arazilerin değerinin belirlenmesi konularında tartışmalar yaşanmaktadır. Bu doğrultuda, çalışma kapsamında bu arazilerin yoğunluğu nedeniyle Antalya ilinin incelenmesi amaçlanmıştır. Anahtar Kelimeler: 2B Arazileri, Kanun, Yüzölçümü. Legal Structure on the Sales of 2B Lands Used with a Purpose of Agricultural, Evaluation of Application Process and Problems Experienced: A Case of Antalya Province ABS TRACT In accordance with the law no. 6292 Support on Rural Development of Forest Villagers and the Evaluation of the Lands that are taken off the Forest Boundary and the Sales of the Agricultural Land belonging to Treasury, the lands are taken off forest boundary by the reason of losing their qualifications are denominated as 2B. As per General Directorate of Forestry data, the square measure of the 2B lands in Turkey is 4.100.000 da and Antalya is on the first rank with 455.480 da and this is followed by Mersin (392.870 da) and Balıkesir (348.870 da). In line with the General Directorate of National Estate, the operations on 3.000.000 da has been completed and 1.100.000 da keep on going. Taking into the account of the great acreage of these lands that have lost their forest qualifications known as 2B Law in the opinion of public; the sales method, value and the payment terms, to whom they are sold is of prime importance. In the current situation, while problems have been tried to be resolved within law concerned with sales, discussions especially on the determination of land value still carry on. Accordingly, in this study, it is aimed to review Antalya province due to its land density. Key words: 2B Lands, Law, Square Measure 1. GİRİŞ Kamuoyunda 2B yasası olarak bilinen 6292 Sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmaların ın Desteklenmesi ve Hazineye Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerin in Satışı Hakkındaki Kanun ile bu alanların değerlendirilmesine ilişkin hükümlere yer verilmektedir. Bir yerin orman olup olmadığının kararı orman kadastro komisyonlarınca belirlenmektedir. Orman olmadığı halde orman niteliği taşıyan yerlerin orman sınırları dışına çıkarılması amacıyla bilim ve fen bakımından 31/12/1981 tarih inden önce niteliğini kaybetmiş hazineye ait orman sınırlarının daraltılmasına ilişkin 6831 Sayılı Orman Kanunu nun 2nci maddesinin (B) bendinde bu alanlar tanımlanmıştır. Tarla, bağ, bahçe, meyvecilik, zeytinlik, fındıklık, fıstıklık (antep fıstığı, çam fıstığı) gibi çeşitli tarım alanları veya otlak, kışlak, yaylak gibi hayvancılıkta kullanılmasında yarar olduğu tespit edilen araziler ile şehir, kasaba ve köy yapılarının toplu olarak bulunduğu yerleşim alanları için orman sınırları dışına çıkarılması kararı alınmıştır. 6831 Sayılı Kanunun 2nci maddesinin (B) bendinde yer almasından dolayı bu alanlar 2B olarak ifade edilmiştir [56/6831-RG:8.9.1956 tarihli ve 9402 sayılı]. Bu çalışmada 2B arazilerinin nasıl ortaya çıktığı, kapsamı ele alınmış, 2B arazilerinin tarımdaki payı ile özel mülkiyete geçiş uygulamalarına ve karşılaşılan mevcut sorunlara yer verilmiştir. Çalışma kapsamında arazilerinin yoğunluğu ile birinci sırada yer alan Antalya ilinde anket gerçekleştirilmiştir. Tarımsal amaçla kullanılan 2B arazileri sahiplerinin taksit sürelerinin uzatılmasıyla ilgili gerekli düzenlemenin yeniden yapılmasına ihtiyaç olduğu sonucuna varılmıştır. 2. MATERYAL VE METOT Bu çalışmada birincil veriler olarak kamu ile ilgili en yetkin kamu otoritesi ve yasanın uygulayıcısı olan Antalya Defterdarlığı yla görüşülerek 2B uygulamasını konu edinen sorular sorulmuş ve sonuçlar değerlendirilmiştir. 2B arazilerinin en yoğun ve en çok sorun yaşanılan alanı olan Aksu ilçesinin Hacıaliler 487

Tarım Hukuku köyünde onbir hak sahibiyle yüz yüze görüşmeye dayalı anket çalışması yapılmıştır. Elde edilen veriler tablolama, oransal analiz ve görüşme kayıtlarının çözümlenmesi yoluyla değerlendirilmiştir. İkincil veriler ile ilgili yasalardan, bilimsel araştırma ve istatistiklerden faydalanılmıştır. 3. ARAŞTIRMA BULGULARI 3.1. Genel Bulgular 3.1.1. 2B Arazilerinin Ortaya Çıkışı, Tanımı ve Kapsamı Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılması olarak da tanımlan an 2B lerin tapuda herhangi bir kaydı olmamasından çeşitli yollarla gerçek veya tüzel kişiler adına tescil edilmesi zamanla devlet ile kullanıcılar arasında hukuki anlaşmazlıklar yaşanmasına neden olmuştur. Bununla beraber bu araziler üzerinde imar planlarının yapılamıyor olması, çarpık kentleşme alanlarının çoğalması, istenilen kamu yatırımlarına yer verilememesi ve bu alanlardan vergi alınamıyor olması gibi durumlarda devlet ile kullanıcılar arasındaki sorunları giderek arttırmıştır. Bu sorunlara son verilmek ve devlet ile kullanıcılar arasında uzun süren hukuki ihtilafları çözüme kavuşturmak amacıyla 6292 Sayılı Kanun çıkarılmış, 2B uygulaması süreci başlamıştır. Yasal düzenleme kapsamı içinse 6831 Sayılı Kanun un 2nci maddesine göre Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan yerler ile Hazine ye ait tarım arazileri hakkında uygulanır şeklinde belirtilmiştir [2012/6292-RG:26.04.2012 tarihli ve 28275 sayılı/md.1]. 3.1.2. 2B Arazilerinin Kullanım Durumları ve Tarımın Yeri Milli Emlak Genel Müdürlüğü nün verilerine göre Türkiye de orman vasıflarını yitirdiği gerekçesiyle orman sınırları dışında bırakılan 2B arazileri, toplam yüz ölçümleri 410 bin hektar olarak tespit edilmiştir. Yapılan çalışmalar sonucunda 300 bin hektar alanın 2B çalışmalarının tamamlandığı, 110 bin hektar alanın ise hala çalışmalarının devam ettiği ifade edilmiştir. Çalışması tamamlanan 38 il içerisinde birinci sırada yer alan Antalya 45 bin 548 hektar araziye sahipken bunu 39 bin 287 hektar alan ile Mersin, 34 bin 887 hektarla Balıkesir ili izlemektedir (Çizelge 3.1) Çizelge 3.1. Türkiye de 2B Arazilerinin İllere Göre Dağılımı İller Miktar (Ha.) Oran (%) Antalya 45.548 11,11 Mersin 39.287 9,58 Balıkesir 34.887 8,51 Ankara 31.760 7,73 Sakarya 29.643 7,23 Muğla 29.138 7,10 İstanbul 17.106 4,17 Bolu 16.095 3,92 Samsun 15.290 3,73 İzmir 14.772 3,60 Kırklareli 14.757 3,59 Bursa 14.534 3,54 Kırıkkale 12.706 3,10 Adana 12.357 3,01 Zonguldak 10.910 2,66 Afyon 10.673 2,66 Diğer 60.591 14,82 TOPLAM 410.000 100,0 Kaynak: Milli Emlak Genel Müdürlüğü, 2012 2B alanları olarak adlandırılan yerlerin kullanım durumlarına bakıldığında toplu yerleşim yerleri olarak köy, belde, ilçe şeklinde ayrılmış olsa da kullanıcılar tarafından çoğunluğun tarımsal amaçlı faaliyetler için tasarruf da bulunulduğu görülmektedir (Çizelge 3.2). 3.1.3. 2B Yasası (6292 Sayılı Yasa) Orman Kanunu nun 2nci maddesine göre 2B adını alan, bilim ve fen bakımından orman niteliğini kaybetmiş olan bahsi geçen arazilere ilişkin 6292 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazin e Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun 26 Nisan 2012 tarihinde yürürlüğe girmiştir. 6412, 6444 ve 6527 Sayılı Kanunlard a da 6292 Sayılı Kanunun bazı maddelerinde değişiklik yapıldığına dair hükümlere yer verilmiştir. Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan yerlerin diğer bir ifadeyle orman kadastro komisyonlarınca belirlenen 2B alanlarının kanun kapsamında değerlendirilmesi Maliye Bakanlığı nın tasarrufuna bırakılmıştır [2012/6292-RG:26.04.2012 tarihli ve 28275 sayılı/md.3] 488

XI. Ulusal Tarım Ekonomisi Kongresi 3-5 Eylül 2014, Samsun Çizelge 3.2. Türkiye de 2B Alanlarının Kullanım Durumları Kullanım Şekli Miktar (Ha.) Oran (%) Köy Yerleşim Alanları 7.035 1,7 Belde Yerleşim Alanları 8.514 2,0 İlçe Yerleşim Alanları 6.624 1,6 Sera Alanı 2.365 0,6 Narenciye Alanı 8.041 1,9 Zeytinlik, Fıstıklık, Bağ, Bahçe 111.115 27,0 Otlak, Yaylak, Kışlak 35.419 8,6 Diğer Ekili Alanlar 230.887 56,3 TOPLAM 410.000 100,0 Kaynak: Milli Emlak Genel Müdürlüğü, 2012 3.1.3. 2B Yasası (6292 Sayılı Yasa) Orman Kanunu nun 2nci maddesine göre 2B adını alan, bilim ve fen bakımından orman niteliğini kaybetmiş olan bahsi geçen arazilere ilişkin 6292 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun 26 Nisan 2012 tarihinde yürürlüğe girmiştir. 6412, 6444 ve 6527 Sayılı Kanunlarda da 6292 Sayılı Kanunun bazı maddelerinde değişiklik yapıldığına dair hükümlere yer verilmiştir. Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan yerlerin diğer bir ifadeyle orman kadastro komisyonlarınca belirlenen 2B alanlarının kanun kapsamında değerlendirilmesi Maliye Bakanlığı nın tasarrufuna bırakılmıştır [2012/6292-RG:26.04.2012 tarihli ve 28275 sayılı/md.3] 3.1.3.1. 2B Arazilerinde Kamulaştırma ve Özel Mülkiyete Geçiş Uygulamaları Kamulaştırması yapılacak yerler; nakline karar verilen veya bulundukları yerleşim yerlerinden kaldırılmalar ı zorunlu olan, devlet ormanları içinde veya bitişiğinde bulunan köy ve mahallelerdeki vatandaşlara ait olan taşınmazların kamulaştırma işlemleri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu n hükümlerinde belirtildiği üzere ilgili kamu idaresince yapılmaktadır. Kamu idarelerince kamulaştırılan bu alanlar, Hazine adına tapuya tescil edildikten sonra Orman Genel Müdürlüğünce ağaçlandırmaya uygun görülen yerler ağaçlandırılır, diğer kamulaştırılan taşınmazlar ise kamulaştırmayı yapan idare adına tescil edilir. Tescil edilen alanlarda yaşayan vatandaşlara verilecek olan Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca yeni iskan edilecek alanlarda bina, arsa ve arazilerinin kamulaştırma bedellerinin borçlandırılması ve trampasında kullanılan kamulaştırma bedeli Orman Genel Müdürlüğü veya ilgili kamu idaresince Çevre ve Şehircilik Bakanlığı nın ilgili hesabına aktarılır [2012/629 2 - RG:26.04.2012tarihli ve 28275 sayılı/md.4/3] Başvuru sahipleri doğrudan satılacak olan taşınmazların satış bedellerini belli bir rayiç bedel üzerinden öderler ve satış bedellerine mahsuben belediye ve mücavir alan sınırları içinde olan yerler için İki Bin Türk Lirası, dışında kalan yerler içinse Bin Türk Lirası ödeyerek başvuru süresi bittikten sonra en geç altı ay içinde satış işlemleri idarece sonuçlandırılır [2012/6292-RG:26.02.2012 tarihli ve 28275 sayılı/md.6/5]. Hak sahiplerine doğrudan satılacak olan taşınmazların satış bedelleri ile ilgili olarak kanunda belirtildiği üzere dört yüz metre kareye kadar olan kısmı için rayiç bedelin yüzde ellisi, fazlası için rayiç bedelin yüzde yetmişi üzerinden hesaplanır. Birden fazla taşınmazda hak sahibi olunması halinde yüzde elli satış bedeli hesaplaması, hak sahibinin tercih edeceği sadece bir taşınmaz için uygulanır. Bir taşınmazdaki hak sahipliğinin devredilmesi halinde yüzde elli satış bedeli hesaplaması, taşınmazın sadece dört yüz metre karesi için ve hak sahiplerinin hisselerine oranlanarak uygulanır. şeklinde ifade edilmiştir [2013/6412-RG:04.02.2013 tarihli ve 28549 sayılı/md.6/4]. Satış bedelleri idarece yazılı yolla hak sahiplerine bildirilmektedir. Kanunun sağladığı avantajlar içerisinde özellikle 2B taşınmazının edinimi için kullanıcılara ödeme seçeneklerinin sunulmasıdır. Satış bedelleri hak sahiplerince peşin veya taksit yoluyla ödenebilir. Satış bedelinin tamamının peşin ödenmesi durumunda yüzde yirmi, en az yarısının ödenmesi durumunda ise yüzde on oranında indirim uygulanacaktır. Taksit işlemlerinde ise kanunda yer alan hükme göre peşinat alınmadan yapılan taksitli satışlarda satış bedelinin tamamen ve münhasıran bilfiil tarımsal amaçlı olarak kullanılan ve üzerinde tarımsal amaçlı yapılar (mandıra, sera, ağıl, kümes vb.) ile sürekli ikamet amacıyla kullanılan konut hariç yapı bulunmayan yerler için yüzde onu, diğer yerler için yüzde yirmisi, yapılan yazılı tebligat tarihinden itibaren en geç üç ay içinde, kalanı ise belediye ve mücavir alan sınırları içinde en fazla beş yılda altı eşit taksitte, belediye ve mücavir alan sınırları dışında ise en fazla altı yılda on iki eşit taksitte faizsiz olarak ödenir şeklinde ifade edilmiştir. Ödemeler belirlenen yerlere yapıldıktan sonra hak sahiplerinin tapu işlemleri herhangi bir bedel alınmaksızın, tapu idarelerine gitmelerine gerek kalmadan gerçekleştirilecektir [2013/6444-RG:15.03.2013 tarihli ve 28549 sayılı/md.1]. İade edilecek taşınmazlar; tapu ve kadastro veya imar mevzuatına göre kişiler adına oluşturulmuş yerler ile devlet tarafından kişilere; satılan, dağıtılan, trampa edilen, iskanen verilen, özelleştirmelerden dolayı satılan v eya 489

Tarım Hukuku hisseleri devredilen yerlerin tapuda kişiler adına kayıtlı olmasına rağmen 2B kapsamında kalması nedeniyle tapuları iptal edilenler için geçerli olduğu belirtilmiştir [2012/6292 -RG:26.04.2012 tarihli ve 28275 sayılı/md.7/1/a]. Taşınmazların kullanıcıları başka bir ifadeyle kayıt malikleri veya kanuni mirasçıları iade hakkından yararlanabilmek için kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl içinde (28 Nisan 2014 tarihine kadar) defterdarlıklara veya malmüdürlüklerine başvurması gerekmektedir. İade işlemleri için başvuru ve satış bedelleri alınmaz. Kullanıcıların hak sahibi olmalarına rağmen kapsam dışında kalan taşınmazlar yasada da belirtildiği gibi; Orman niteliği devam eden yerler, Kullanma suyu havzalarında maksimum su seviyesinden itibaren üç yüz metrelik bant içerisinde kalan yerler, Kamu hizmetlerine ayrılan, tahsis edilen veya bu amaçla kullanılan alanlar Özel kanunlar gereğince değerlendirilmesi gerekenler, Maliye Bakanlığınca belirlenecek taşınmaz için söz konusudur [2012/6292-RG:26.04.2012 tarihli ve 28275 sayılı/md.6/12] Gece kondu ve kentsel dönüşüm alanları için proje alanı belirlemek isteyen belirtilen idareler tarafından alana ait her türlü fotoğraf, plan, haritalar vb. bilgileriyle birlikte proje alanı sınırı onaylanmak üzere belediyeler valilikler aracılığıyla, TOKİ ise doğrudan Çevre ve Şehircilik Bakanlığına gönderilir. Bakanlığın onay vermesiyle birlikte en geç bir ay içinde onaylanan proje alanı Maliye Bakanlığı na gönderilir, proje alanı içinde kalan 2B taşınmazlarının devri istenir. Maliye Bakanlığınca uygun görülen taşınmazların hak sahipleri ve mevcut hakları belirtilmek suretiyle emlak vergi değeri üzerinden talep sahibi idareye devredilir. Devir edilen 2B taşınmazları kullanıcılarına talepleri üzerine fiili durumlarına uygun olarak müstakil parsel veya paylı olarak ifraz edilmek suretiyle, üzerinde çok katlı bina bulunan taşınmazlarda ise kat mülkiyeti karşılığında, bunun mümkün olmaması halinde ise paylı olarak kullanıcılara kanundaki satış ve ödeme koşullarına göre rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. Hak sahipleri taşınmazı doğrudan satın almış olsalar bile Hazineye ödeyeceği bedeli devralan idarelere yani proje sahibi idarelere ödemeyi kabul etmeleri durumunda taşınmaz kendisine ait olarak kabul edilerek dönüşüm uygulamasından pay sahibi olabileceklerdir [2012/6292-RG:26.04.2012 tarihli ve 28275 sayılı/md.8] Hazineye ait tarım arazisinin satışına ilişkin işlemlerde ise hak sahipleri; 31/12/2011 tarihinden itibaren en az üç yıldan beri tarımsal amaçla; araziyi kullananlar ve kira sözleşmesi karşılığında kiralayan kişiler olup hisseli hazine taşınmazlarında ise kullanımlarının hala devam ettiği belirlenen hissedarlardır. Satış bedeli, kullanıcılara rayiç bedelin yüzde ellisi üzerinden hesaplanır. Bu şekilde satılan tarım arazilerinin sonradan farklı bir amaçla değerlendirilmesi halinde yüzde yetmiş rayiç bedel uygulanır [2012/6292-RG: 26.04.2012 tarihli ve 28275 sayılı/md.12 /1]. Peşin ödemelerde satış bedeline yüzde yirmi indirim uygulanırken, en az yarısının ödendiği takdirde yüzde on oranında indirim uygulanır ve tebligatın yapıldığı tarihten itibaren en az üç ay içinde ödenmesi beklenir. Taksitli satışlarda yüzde on indirimli taksitlendirme seçeneğinden yararlanmak istenilmesi halinde satış bedelinin en az yarısı, istemeyenler ise satış bedelinin yüzde onunun tebligattan sonra en geç üç ay içinde ödenmesi istenmektedir. Geri kalan ise altı yılda on iki eşit taksitle ödenecektir. Taksitler gününde ödenmediği takdir de gecikme zammı uygulanacağı belirtilmiştir. Taksit dönemlerinin belirlenmesi için taksitli satış sözleşmesi düzenlenerek hak sahiplerinin talepleri dikkate alınır [2012/6292-RG:26.04.2012 tarihli ve 28275 sayılı/md.6] Kanun kapsamın da yer alan hükümlere göre hak sahiplerine satılan taşınmazlar için ecrimisil alınmaz son beş yıl için tahsil edilen ecrimisil ve kira bedelleri satış bedelinden indirilir. Ancak satış bedelinden fazla olan ecrimis il ve kira bedelleri iade edilmeyecektir [2012/6292-RG:26.04.2012 tarihli ve 28275 sayılı/md.12/7] Başvuruda bulunulmaması ve satın alınmaması durumda; Doğrudan satın alma hakları düşer. Ecrimisil bedelleri tahsil edilir. Açılmış olan davalar devam eder ve açılması gereken davalar açılır. Taşınmazları üzerindeki yapı ve tesisler Hazineye intikal eder. Taşınmazlar 3 yıl içinde ihaleyle satılabilecektir. 3.1.4. 2B Arazilerinde Temel Sorun Alanları Otuz yılı aşkın bir süredir devlet ile vatandaşlar arasında 2B arazileri yüzünden hukuki olarak çeşitli sorunlar yaşanmaktadır. 2B yasasından önce devletin sorun olarak değerlendirdiği alanlarda ilk sırada 2B arazilerin in mülkiyetinin kimde kalacağı konusu gelmektedir. Hazineye ait olan bu yerlerden fiili olarak uzun süredir vatandaşların faydalanması ve de kamunun karşı karşıya da kaldığı davaların yıllardır devam etmesi konunun gündemde kalmasına neden olmuştur. Bunun yanında tapusuz olarak kullanılan taşınmazlardan vergi alınamıyor olması da devlet olarak gerekli işlemlerin yapılmasını gerekli hale getirmiştir. 2B yasasının yürürlüğe girmesiyle birlikte rayiç bedeller ile ödeme şekli ve takvimi hakkında hak sahiplerinin memnuniyetsizlikleri söz konusu olurken yasa sonrasında ise arazilerin miras yoluyla daha da parçalanacak olması bir diğer sorun olarak ortaya çıkmaktadır. 490

XI. Ulusal Tarım Ekonomisi Kongresi 3-5 Eylül 2014, Samsun 3.2. Alan Bulguları 3.2.1. Yetkili Birim İle Görüşme Görüşme Cetveli Uygulaması Bölgedeki 2B arazilerinin değerlendirilmesi konusunda en yetkili birim olan Antalya Defterdarlığı ile yüz yüze görüşülerek araştırma konusu ile ilgili olarak daha önceden hazırlanmış olan Görüşme Cetveli doldurulmuştur. Bu kapsamda elde edilen bulgular değerlendirilerek aşağıda özetlenmiştir. A. Değer Tespiti ile İlgili Sorular a) 2B Arazilerinin değer tespiti yapılırken temel kriterler nelerdi? Kıymet takdirinin hesaplanmasında kullanılan kapitalizasyon faiz oranından faydalanılmıştır. b) Değer tespiti için bir komisyon kuruldu mu? Üyeler kimlerden veya nereden oluşturuldu? Bir kritere dayandırıldı mı? Tapu Kadastro tarafından yetkililerce çalışma yapılmıştır. 2008 yılında kullanıcıların tespitlerinin tamamlandığı ifade edilmiş, bu aşamada o bölgedeki vatandaşların, muhtarların görüşlerine de başvurulmuştur. c) Değerleme yöntemine hak sahiplerinin yorumları ne oldu? Değerleme idarenin takdiri olduğu için tek taraflı gerçekleştirilmiş olup yıllardır arazileri kullanan insanların yapmış oldukları masraflar göz önünde bulundurulmamıştır. Rayiç bedeller hususunda sıkıntıların yaşandığı ifade edilmiştir. d) 2B arazilerinde, daha önceden kayıtlı olan yerlerde, değer tespiti sonrasında gerek toplam alan ve gerekse beyan edilen geometrik ölçü bakımından farklılıklar söz konusu oldu mu? Daha önce Orman Kadastrosu tarafından yapılan ölçümlerde 2008 yılında kadastronun geçtiği ve ölçümlerin birbiriyle hemen hemen aynı olduğu belirlenmiştir. B. Hak Sahipliği ve Antalya İli ile İlgili Sorular a) 2B arazisi hak sahipliğini doğuran(kanıtlayan) yasal belge nedir? (tapu, satış senedi) 2B Arazilerinin hak sahipleri genelde kimlerdi? (Köylüler, tüccar, otel sahipleri vs.) Ödenen ecrimisiller, muhtar senetleri gibi hak sahiplerinin ellerinde belgelerin olduğu belirtilmiş, kullanıcıların yüzde doksan dokuzunun köylülerin ve imarın geçtiği alanlarda ise orta düzeyde geliri olan ailelerin olduğu ifade edilmiştir. b) Bedel ödeme şekli ve takvimi konusunda öne çıkan sorunlar nelerdi? (taksit, peşin) Rayiç bedeller yasadan önce belirlenmiş, tarım nitelikli yerlerde rayiç bedel % 70 iken sonradan değişiklik yapılarak % 50 indirilmiştir. Çoğunluğunun taksit usulü yöntemiyle müracaat ettiği görülmektedir Bazı hak sahipleri tarafından yapılan başvurulardan sonra geri kalan paraları ödeyemedikleri yönünde sorunlar olmuştur. c) Hak sahiplerinin genel olarak en çok itiraz ettiği konu neydi? Taksit yöntemiyle yapılan ödemelerde sorunların olduğu ifade edilmiş örneğin vatandaşa göre taksitlendirme yapılmasının daha uygun olacağı görüşü ortaya çıkmıştır. Anlaşmazlık konusu olarak açılan davaların çoğunluğunun genel olarak sınır anlaşmazlıkları ile isimlerin tapuya yanlış yazılması sonucu açılan davalar olduğu ifade edilmiştir. d) Bazı hak sahiplerinin 2B arazilerinin çoğunluğunu elinde bulundurması ve ödemesi gereken bedellerin artması nedeniyle çok düşük fiyatlardan satış yapma eğilimine girdikleri duyulmaktadır. Buna ilişkin yorumunuz nedir? Size göre bu tip hak sahibi oranı nedir? Hazinenin taşınmazını yıllarca kullanan hak sahipliğini kazanan kişilerin böyle bir eğilim içine girdiklerin in doğru olmadığı ifade edilmiştir. e) 2B arazisi olduğunu iddia eden hak sahiplerinden, mevcut yasaya dayanarak 2B belgeleri iptal edilenler oldu mu? Gerekçesi neydi? Önceden ellerinde tapuları olanlar arazilerinin 2B olduğu anlaşılınca tapuları iptal edilmiştir. Daha sonra bedelsiz olarak verilmiştir. f) 2B sahipliği Antalya da nasıl ortaya çıktı? Kullanıcıların hak sahipliğini doğuran temel nedenler sizce nelerdi? Alanların orman vasıflarını yitirmesi yıllar önce söz konusu olmuştur. Özellikle sahil bandında yer alan yerlerin, göç almasından dolayı daha çok zarar gördüğü, bu alanlarım yerleşim amaçlı olarak veya tarımla uğraşanların sera yaparak kullandıkları ortaya çıkmıştır. g) Antalya genelinde 2B alanlarının yaygın olduğu bölgeler nelerdir? Buralardaki mevki rantı günümüzde nasıldır? Buralara 2B değeri neye göre biçildi? 491

Tarım Hukuku Aksu, Kepez, Konyaaltı, Kaş-Merkez gibi ormanla iç içe yerler 2B alanlarının çoğunluğunu oluşturmuştur. Mevki rantlarının ise imara açılmaya başladıktan sonra daha da artacağı düşünülmektedir. Örneğin Aksu ilçesinde rayiç bedellerin fazla çıkma nedeni olarak tapulu olan yerlerin tapusuz olan yerlere göre daha fazla rant elde etmesi gösterilmektedir. h) Tarım alanlarında verim değerleri ile rayiç değerler arasında ciddi farklar olan bölgeler nelerdir? Buna yönelik olarak değer tespitinde dikkate alınan kriteler oldu mu? Arazilerin verim değerleri ile rayiç değerleri arasında fiyatlandırma yapılırken bir farklılık söz konusu olmamıştır. i) Daha önce tarımsal faaliyet yapılan ancak 2B statüsünde olan yerlerin, beyanları sonrasındaki durumunu bağlayıcı bir koşul var mıdır? Yani tarımsal faaliyet dışında kullanılamaz gibi ya da imara açılamaz, rant elde etmek için kullanılamaz gibi Tarım arazilerinin ileride tarım dışı amaçla kullanılmaması durumunda tapuya şerh konularak eğer arazi özelliğini kaybederse rayiç bedellerin %70 üzerinden değerlendirilip aradaki indirimden dolayı ödenmeyen %20 fark faizinin devlete ödeneceği belirtilmiştir. C. 2B Yasasının Değerlendirmesine ilişkin Sorular a) Sizce mevcut olan 2B yasasında şu an değişiklik yapılması gerekseydi, nasıl bir öneriniz olurdu? Hangi konuyu yeniden ele alırdınız? (Yasanın eksik tarafları var mı?) Orman sınırları dışına çıkarılan imarlı alanlar dışındaki yerlerin, tarım arazisi olanlar hak sahiplerine bedelsiz olarak verilmesinin daha doğru olduğu görüşü ifade edilmiştir. b) Sizce uygulama tamamlanınca (yasa sonrası) sorun olacağını ve devam edeceğini düşündüğünüz, tahmin ettiğiniz konular nelerdir? Arazilerin parçalanmasını önlemek amaçlı toprağı koruyan kanunun yeniden ele alınmasının gerekli olduğunu ortaya çıkmıştır. c) Bunun için şimdiden bazı önlemler alınabilir mi? Ya da alındı mı? Kredi avantajı ile özellikle tarımla uğraşan kişilerin hisse sahibi oldukları yerleri diğer kullanıcılard an alabilmelileri önerilmiştir. Bu sayede miras yoluyla arazilerin parçalanmasının önüne geçileceği ifade edilmiştir. d) Sizce 2B de amaç; tapulama sorununu çözmek mi? Rantı yükselmiş yerlerden devlete gelir elde etmek mi? Ya da diğer temel amaçlar neler olabilir? Arazileri parsel olarak değerlendirdiğimizde 600 bin taşınmazın söz konusu olduğu bu alanlardan yaklaşık 15 milyar TL gelir elde edilmesi beklenmektedir. 6292 sayılı Yasa nın yürürlüğe girmesiyle birlikte aslında amaç sosyal bir proje halini almıştır. Nüfusun artmasıyla birlikte arazilerin imara açılması gerekli olmuştur. 3.2.2. Hak Sahipleri ile Görüşme Görüşme Cetveli Uygulaması Antalya da 2B uygulamasının hak sahipleri tarafından değerlendirilmesi istenilen alan çalışması olarak; rayiç bedellerden dolayı kamu ile sorunların yaşandığı Hacıaliler köyü seçilmiş olup tesadüfen seçilen on bir kişi ile görüşme yapılmıştır. Görüşme cetveli uygulaması kapsamında yer alan bulgular değerlendirilerek aşağıda özetlenmiştir. A. Hak Sahipliği Süreci, Değer Tespiti ve Ödeme a) Elinizde 2B arazisi hak sahipliğinizi kanıtlayan bir belge var mıydı? Hak sahiplerinin elinde bulundurdukları belgelerin genellikle ecrimisiller ile muhtar senedi ve parsel numaralarının yer aldığı hisseli belge gibi evraklar olduğu belirlenmiştir. Buna göre kişilerin ellerindeki belgelerin ödeme sürecinde işe yaramayıp müracaat bedellerinin arazilerin bedellerinden düşüldüğü ortaya çıkmaktadır. b) Hak sahibi olduğunuzu nerelerden öğrendiniz? Elinize tebligatınız ulaştı mı? Tebligatların sorunsuz bir şekilde ellerine ulaştığını ifade eden hak sahipleri, herhangi bir yere bakmaksızın bilgilendiklerini söylemişlerdir. c) Değer tespiti yapılırken komisyon üyeleri tarafından fikriniz alındı mı? Değer tespiti sırasında hiçbir şekilde fikirlerinin alınmadığını söyleyen hak sahiplerinin bu konuda kamuya karşı sert bir tutum sergiledikleri görülmüştür. d) Değer tespiti sırasında bilirkişi olarak kimlerin fikri alındı? Köye alıcı gibi gelen gibi bazı kişilerin arazilerin bedellerini bu yolla belirlediklerin i ifade eden hak sahipleri, köyde kendilerine danışan bu kişilere köyde yaşayanların verdikleri fiyatların arazilerin normal değerinden 492

XI. Ulusal Tarım Ekonomisi Kongresi 3-5 Eylül 2014, Samsun de yukarı olduğu belirtilmiştir. Yüksek fiyat söyleme nedenlerinin ise kullandıkları arazilerden değerinin de üzerinde kazanç sağlamak olduğu belirtilmiştir. e) Değer tespiti yapılan arazinizin rayiç bedeli neye göre belirlendi? Hak sahiplerinin verdikleri cevaplara göre değerlemeyi yapan kişilerin arazilerin gerçek bedellerin i araştırmadan hareket ettiklerini bunun yanı sıra köyde ikamet eden pilotların belirlenen rayiç bedelleri etkilediklerini de aktarmışlardır. Köyün şehre yakınlığı, havaalanına olan yakınlığı sebebiyle dışarıdan birçok kişilerin tercih ettikleri görülmektedir. Köydeki arazilerin kullanım amaçları aynı olsa bile farklı rayiç bedellerin belirlendiği de ortaya çıkmıştır. f) Belirlenen rayiç bedelden memnun musunuz? Çoğunluğun memnun olmadığı görüşüne varılan bu soruda arazisini tarım amaçlı kullanan ve arazis i bir dönümden fazla olan hak sahiplerinin memnuniyetsizliklerinin yanında; ortalama arazi büyüklüğü 500 m2 yi geçmeyen daha çok ikamet amacıyla kullananların 2B arazilerinin belirlenen rayiç bedeller üzerinden satın alabildikleri için memnun oldukları oraya çıkmıştır. g) Hangi ödeme şeklini kabul ettiniz? (taksit, peşin) Arazi büyüklüğüne göre değişen ödeme şekilleri söz konusu olmuş, tarımsal amaçla kullanılan arazilerin sahipleri taksitle ödemeyi kabul ederlerken, ticari ya da ikamet etmek amacıyla kullanan kişiler ise peşin ödemeyi kabul etmişlerdir. h) Ödeme şekli ve takviminde fikriniz alındı mı? Bu konuda hiçbir şekilde fikir alınmadığı, ellerine gelen tebligatta peşin veya taksitle ödeme seçeneklerinin kamunun belirlediği şekilde olduğunu ve bu belgede yazanların dışına çıkılmadan müracaat edildiği hak sahiplerince ifade edilmiştir. i) Çevrenizde arazi bedelini ödeyememe durumu ile karşılaşanlar oldu mu? Köyde 2B arazisi bedellerini ödeyemeyen birçok kişinin olduğunu söyleyen hak sahipleri, bu kişilerin belirlenen rayiç bedellerin altında satın almak isteyen kişilerle aralarında sözleşme yapıp devlete ödenmesi gereken bedelin tamamlanmasının ardından (yasada da belirtildiği üzere akdi haleflik yoluyla) satın alanların tapu sahibi olabildiklerini söylemişleridir. B. Arazi Kullanım Amacı a) Arazinizi hangi amaçla kullanıyorsunuz? Tarım arazisi üzerinde hak sahibi olanlara herhangi bir şart koşuldu mu? Yapılan görüşmeler sonucunda arazisini yerleşim amacıyla kullananlarla birlikte tarımsal amaçlı kullananların olduğu görülmüştür. Tarım dışı kullananlar için geçerli olan ödenmeyen %20 farkın faiziyle geri ödenmesi şartının hak sahipleri tarafından bilinip bilinmediğinin ölçülmesi amacıyla sorulan bu soruda; arazisini tarımsal amaçla kullanan hak sahiplerinin çoğu herhangi bir şartın öne sürülmediğini ve bu konuyla ilgili fikirlerinin olmadığını ifade etmişlerdir. C. Yasa Kapsamlı Sorunlar, Görüş ve Öneriler a) Kamu ile aranızda yaşanan 2B kapsamlı en büyük sorun neydi? Hak sahiplerinin en çok üzerinde durdukları sorunun mülkiyetlik sorunu olduğu anlaşılmıştır. Tapu sahibi olup olmama konusunda endişelerinin olduğunu dile getirmişlerdir. b) 2B uygulamasından sonra hala devam eden sorunlarınız var mı? Belirlenen rayiç bedellerin çok yüksek rakamlar olması nedeniyle günü gelen taksitlerin ödenmeme durumları söz konusu olabileceğini düşünen hak sahipleri, yasadan sonra en önemli sorunun da bu olduğunu ifade etmişlerdir. c) Size göre 2B Yasası sorunlarınızı çözdü mü? Genel olarak memnuniyetsizliklerini ifade eden hak sahipleri tapu sahibi olma imkanı verildiği için soru nları tam olarak karşılamasa da kısmen mülkiyetlik ile ilgili sorunların çözüldüğünü dile getirmişlerdir. Ancak taksitlendirmenin kanunda belirlenen yıllar içinde tamamlanması yerine bunu 10 yıla yayılması halinde daha rahat ödeyebileceklerini ifade etmişlerdir. 4. SONUÇ VE ÖNERİLER Hazineye ait orman arazilerinin, orman niteliklerini yitirdiği gerekçesi ile orman sınırları dışına çıkarılmak istenmesiyle başlayan 2B sürecinde gelinen son noktada, otuz yılı aşkın süredir kamu ile vatandaşlar (kullanıcılar) arasındaki hukuki anlaşmazlıkların çözüme kavuşturulması amacıyla 2B Yasası (6292 Sayılı Yasa) yürürlüğe girmiştir. 2B uygulaması kapsamındaki arazilerin satışından elde edilecek gelirin yaklaşık 15 milyar TL olacağı 493

Tarım Hukuku tahmin edilmiştir, elde edilecek gelirin ile tarihi eserlerin onarımında, afet riski olan yerlerin düzenlenmesinde, yeniden orman alanlarının oluşturulmasında, orman köylülerinin kalkınmalarının desteklenmesinde ve nakledilecek orman köylülerine ait taşınmazların kamulaştırılmasında kullanılacağı belirtilmektedir. 2B uygulamasının Antalya örneğinde incelenmesi sonucunda; 2B arazilerinin çoğunluğunun sahil bandında yer aldığı görülmektedir. 2B Yasasıyla tapu sorunlarının büyük ölçüde çözüme kavuştuğu ifade edilmektedir. Hak sahiplerinin memnun olmadığı konular; rayiç bedeller, ödeme şekli ve takvimidir. Buna göre belirlenen rayiç bedellerin yeniden gözden geçirilmesi gerekliliği ortaya çıkmaktadır. Tarımsal amaçla kullanılan 2B arazileri sahiplerinin taksit sürelerinin uzatılmasıyla ilgili gerekli düzenlemenin yeniden yapılmasına ihtiyaç olduğu sonucuna varılmıştır. 5. KAYNAKLAR Dursun, M. 2010. Orman Sınırı Dışına Çıkarılan Yerlerin (2/B) Hukuki Durumu, Sayram Yayınları, Konya. MİLE,2012. T.C. Maliye Bakanlığı Milli Emlak Genel Müdürlüğü, 2/B Başvuru Kılavuzu,http://88.255.232.18/2b/belgeler/2b_basvuru_kilavuzu_15052012.pdf [Erişim:15 Mart 2014] MİLE,2013. T.C. Maliye Bakanlığı Milli Emlak Genel Müdürlüğü Proje Dairesi Başkanlığı, Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı El Rehberi http://88.255.232.18/tarim/files/tar-m-brosur.pdf [Erişim: 3 Mayıs 2014] MİLE,2014. T.C. Maliye Bakanlığı Milli Emlak Genel Müdürlüğü, İşlemler ve Uygulama, http://88.255.232.18/2b_yeni/i-lemler-ve-uygulama.html [Erişim Tarihi: 20 Şubat 2014] MİLE,2014. T.C. Maliye Bakanlığı Milli Emlak Genel Müdürlüğü, Başın Açıklaması, http://88.255.232.18/2b_yeni/bas-n-ac-kla mas-.html [Erişim: 18 Nisan 2014] Anonim, 2B Tapu Ofisi, İllere Göre 2B Arazileri, http://www.2btapuofisi.com/haberler/34-illere-g%c3%b6re- 2b-arazileri.ht ml [Erişim: 10 Şubat 2014] Resmi Gazete, 1956. Orman Kanunu (6831). Tarih: 8.9.1956, Sayı: 9402 Ankara. Resmi Gazete, 2012. Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun (6292). Tarih: 26.04.2012, Sayı: 28275, Ankara. Resmi Gazete, 2013. Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (6412). Tarih: 04.02.2013, Sayı: 28549, Ankara. Resmi Gazete, 2013. Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (6444). Tarih: 15.03.2013, Sayı: 28588, Ankara. Resmi Gazete, 2014. Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (6527). Tarih: 01.03.2014, Sayı: 28928, Ankara. 494