Anaparaya Dönüş (Kapitalizasyon) Oranı

Anaparaya Dönüş (Kapitalizasyon) Oranı Glir gtirn taşınmazlar gnl olarak yatırım aracı olarak görülürlr. Alıcı, taşınmazı satın almak için kullandığı paranın karşılığında bir gtiri bklr. Bundan ötürü, yatırımcının ld tmyi bkldiği grçk (rl) gtiri oranı ya da anaparaya dönüş oranı; taşınmazın sağlayacağı yıllık harcanabilir (nt) glir il taşınmazın dğri arasındaki oran olarak tanımlanır. Anaparaya Dönüş Oranı = Taşınmazın Yıllık Harcanabilir Gliri / Taşınmazın Dğri Küçük bir dğişimin taşınmazın dğrind önmli sapmalar oluşturacağı göz önün alınarak, anaparaya dönüş oranı, çok öznli bir biçimd blirlnmlidir. Anaparaya dönüş oranının blirlnbilmsi için dğişik yollar vardır: 1. Bnzr Taşınmazların Anaparaya Dönüş Oranından (Piyasadan) Çıkarma Yakın dönmd satılmış ya da satış aşamasında olan karşılaştırılabilir (msal) taşınmazların harcanabilir glirlri v satış tutarları üzrindn anaparaya dönüş oranları saptanır. Anaparaya dönüş oranı ötki taşınmazlara gör önmli sayılabilck ölçüd düşük ya da yüksk olan taşınmazlar ayıklanarak, dğrlm konusu taşınmaza uygulanacak anaparaya dönüş oranı blirlnir. Karşılaştırılabilir taşınmazların, anaparaya dönüş oranları da karşılaştırılabilir olmalıdır. 2. Yatırım Kuşağı (Krdi Dğr Oranı) Yöntmi Yatırım kuşağı (bandı) yöntmi, yatırımın finansal yapısını çözümlmy çalışır. Taşınmazın n ölçüd özkaynakla, n ölçüd yabancı kaynakla finansmanının sağlandığına; başka bir dyişl, taşınmazın finansmanında kullanılan özkaynak v borç oranlarının n olduğuna bakılır. Taşınmazın satın alınmasında kullanılan yabancı kaynağın, taşınmazın satın alınmasında kullanılan toplam kaynağa oranına yatırım kuşağı ya da krdi dğr oranı dnir. Anaparaya dönüş oranının blirlnmsind; yıllık harcanabilir glir yrin, taşınmazın satın alınmasında kullanılan yabancı kaynak için üstlniln faiz yükü (borç vrnlrin istdiği gtiri oranı = yıllık borç srvisi oranı) il özkaynak için yoksun kalınan ötki gtirilr (piyasada var olan risksiz gtiri oranı) l alınır. Taşınmazdan ld dilmsi bklnn gtirinin, taşınmazın satın alınmasında kullanılan kaynakların yük v gtirisindn az olamayacağı varsayılır. Taşınmaz Dğri = Taşınmaz İçin Alınan Borç + Taşınmaz İçin Yatırılan Özkaynak Anaparaya Dönüş Oranı (Ao) = Harcanabilir Yıllık Taşınmaz Gliri / Taşınmaz Dğri Ao = (Borcun Yıllık Gri Ödmlri Toplamı + Özkaynağın Yıllık Risksiz Gtiri Tutarı) / Taşınmazın Dğri Ao = (Go x Bp) + (Ko x (1 Go)) Bp: Borcun, taşınmazın satın alınmasında kullanılan toplam kaynak içindki payı. Go: Borç gri ödm (kapitalizasyon) oranı = İpotk oranı (İpotk sabiti). Ko: Özkaynağı gri döndürm (kapitalizasyon) oranı (Risksiz gtiri oranı (Ro) kullanılabilir). 1

3. Toplama / Kurma Yöntmi Bu yöntmd, akılcı bir yatırımdan yıllık olarak bklnbilck gtirinin n olması grktiğindn yola çıkılarak, anaparaya dönüş oranı bilşnlri üzrindn blirlnir. Bu bilşnlr, yatırımın yıllık grçk gtiri oranı (grçk indirgm oranı) v yatırımın yıllık yıpranma payı oranı olarak adlandırılabilir. Anaparaya Dönüş Oranı = Yıllık Grçk Gtiri Oranı + Yıllık Yıpranma Payı Oranı a. Yatırımın Gtiri Oranı (İndirgm/İskonto Oranı) Anaparaya dönüş oranının kurucu bilşni olarak, taşınmaza yatırılan paranın kazancıdır. Bklnn ortalama gtiri oranı ya da faiz oranı olarak da tanımlanır. Taşınmaz yatırımlarından bklnck ortalama gtirinin, güncl v olağan piyasa koşullarında, güvnli borç vrmnin gtirisindn düşük olamaması grkir. Bu çrçvd, taşınmazın nitliğin gör, bankaların güvncy bağlı krdilr vrirkn istdiklri n uygun faiz oranının yıllık bilşiği, bklnn gtiri oranı olarak l alınabilir. Tapu kütüğünd yazılı nitliğ gör, ticari amaçla kullanılan taşınmazlar için dönm faizi ödmli ticari krdilr uygulanan oran, konut nitlikli taşınmazlar için ipotkli konut krdilrin uygulanan oran üzrindn blirlm yapılması uygun olur. Dğişik bankalardan ld diln faiz oranları arasından, piyasa koşullarını yansıtmak açısından n uygun görülnlrin ortalamasının alınması grçkçi bir yoldur. Bklnn ortalama gtiri oranı (yatırımın gtiri oranı), risksiz gtiri oranı il risk primlrini içrir. Yatırımın Gtiri Oranı = Bklnn Ortalama Gtiri Oranı Yatırımın Gtiri Oranı (Bo) = Risksiz Gtiri Oranı (Ro) + Risk Primi (Rp) i. Risksiz (Ksin) Gtiri Oranı: Likid (akışığa) n yakın durumdaki likiditdn uzaklaşmanın; başka bir dyişl, yalnızca güvnli bir biçimd parayı kullandırmanın karşılığı olan faiz gtirisidir. Parayı sürkli ld tutmaktan bir adım uzaklaşılarak, yatırılan paranın v faizinin gri dönüşüyl ilgili bir blirsizliğ katlanmadan ld dilbilck gtiri oranıdır. Türkiy d dvlt iç borçlanma sntlrinin (dvlt tahvillrinin) yıllık faiz oranı, gri ödnm riski olmayan gtiri oranı olarak l alınır. Dvlt tahvillrin yatırılan anaparanın v faizinin gri dönmsi il ilgili bir güvnsizlik v risk bulunmadığı gibi, yatırılan paranın yöntilmsi yükü v zorluğu da yoktur. İstanbul Mnkul Kıymtlr Borsası Tahvil v Bono Piyasası Ksin Alım Satım Pazarı nda işlm görn göstrg kağıdın (bugünlrd 7 Ocak 2015 ödm günlü tahvil) bilşik faizi, nominal risksiz gtiri oranı olarak alınabilir. ii. Risk Primi: İçind bulunulan gnl konomik düzn ilişkin (sistmatik) olmayan, yalnızca yatırım yapılan yatırım aracını tkilybilirkn, ötki yatırım araçlarını tkilmyck olan, yatırım yapılan konomik varlık v yatırımcının kndisiyl ilgili risklrin karşılığıdır. Likiditdn uzaklaşmanın ölçüsü, anapara v faizinin istnildiğind ya da gününd v tüm olarak gri döncğin ilişkin sağlanan güvnc, yatırımın yöntilmsi yükü v zorluğu, yatırımın yanlış yöntilmsi olasılığı gibi risklrin (blirsizliklrin) karşılığı olan v içind 2

bulunulan güncl koşullar çrçvsind blirlnn primlri içrir. Likiditdn n ölçüd uzaklaşıldığı oldukça önmlidir. Örnğin; dvlt iç borçlanma sntlrin yatırım yapmak il konuta yatırım yapmak arasında, likidity gri dönüş açısından önmli drcd ayrılıklar vardır. Dvlt iç borçlanma sntlrinin paraya dönüştürülmsi çok kolay olmasına karşın, bir konutun bnzr hızla paraya dönüştürülmsi olanaklı dğildir. Likidity gri dönüş kolaylığı açısından, yatırımın parasal büyüklüğü d oldukça önmlidir. Örnğin; satın alma gücünün toplumdaki dağılımına gör, 150.000.- TL lik bir konutun 500.000.- TL lik bir konuttan daha kısa sürd satılabilcği öngörülbilir. Öt yandan, bir yatırım aracına yatırılan paranın gri dönüşün sağlanan güvnc d önmlidir. Örnğin; Türkiy d dvlt iç borçlanma sntlrinin anapara v faizinin gri döncğin ilişkin olarak oluşmuş güvn, bankaya yatırılan paralar için söz konusu dğildir. Bankaların batabilm olasılığına karşılık, dvltin batmayacağı v yükümlülüklrini yrin gtircği varsayılır. Bu ndnl d, Türkiy için dvlt iç borçlanma sndi faizi, risksiz gtiri oranı olarak l alınır. Yin, yatırımın yöntilmsi yükü v zorluğu il yatırımın yanlış yöntilmsi olasılığı da risk primi istnmsinin grkçlrindndir. Örnğin; işltilmk amacıyla satın alınan bir iş hanının yöntilmsi bilgi v mk grktirir. Ödm gücünü yitirbilck kişilr kiraya vrm ndniyl kiraların gününd v ksiksiz olarak ld dilmmsi, iş hanının bir bölümünün boş kalması gibi durumlar yatırımdan bklnn gtirinin tüm olarak ld dilmsini ngllycktir. Buna gör, önclikl bankaların güvncy bağlı krdilr vrirkn istdiklri n uygun faiz oranını dayanak yapıp, risksiz gtiri oranını da kullanarak, risk primini (blirsizlik karşılığını) blirlmk grkcktir. Risk Primi (Rp) = Bklnn Gtiri Oranı (Bo) Risksiz Gtiri Oranı (Ro) Sonrasında, bankaların güvnli borç vrirkn üstlndiklri gününd v tüm olarak gri alamama gibi risklr il taşınmazın satın alınmasıyla üstlniln risklr karşılaştırılır. Bu karşılaştırmada, taşınmazın satın alınmasıyla yüklniln risklr, bankaların güvncy bağlı borç vrirkn üstlndiklri risklrdn daha yüksk görülüyorsa, risk primi uygun bir oranda yüksltilir. Trsi durumda da, risk primi yin uygun görüln bir oranda düşürülür. Sonuç olarak, Türkiy dki taşınmaz yatırımları için; - bklnn ortalama gtiri oranı (Bo) olarak, ticari bankaların güvncli krdilr uyguladıkları n uygun faiz oranı; - risksiz gtiri oranı (Ro) olarak, İMKB Tahvil v Bono Piyasası ndaki yaklaşık bilşik faiz oranı; - nflasyon oranı (Eo) olarak da, TUİK in oniki aylık ortalamalara gör TÜFE oranı üzrindn, bir grçk (rl) gtiri oranının saptanması uygundur. Yatırımın Grçk Gtiri (Rl İndirgm) Oranı = ((Ro + Rp) Eo) / (1 + Eo) Yatırımın Grçk Gtiri (Rl İndirgm) Oranı = (Bo Eo) / (1 + Eo) 3

b. Yatırımın Yıllık Yıpranma Payı Oranı Taşınmaz satın alınırkn ödnn anaparanın gri alınabilmsi hakkıdır. Satın alırkn ödnn tutar, taşınmazın ld tutulduğu yıllar boyunca blli oranlarda gri alınabilcği gibi, taşınmazın satışı sırasında toplu olarak da gri alınabilir. Arsa ya da arazinin kullanımla skimycği için dğr yitirmycği v bu ndnl d yatırılan anaparanın gri dönüşünün, yatırım dönmi sonundaki satıştan ld dilck tutar il sağlanmış olacağı; başka bir dyişl, anaparayı gri alma konusunda, taşınmazın satışından ld dilck tutarın ytrli oranda karşılık (gri dönüş) sağlayacağı varsayılır. Buna karşılık yapılar yıpranacakları için sürkli olarak dğr yitirirlr. Bu ndnl, yapılar için faiz gtirisinin yanı sıra, yıpranmaya bağlı yıllık dğr yitimlrinin karşılığı tutarında bir k gtirinin d ld dilmsi bklnir. Bu k gtiri, yıllık yıpranma paylarının karşılığı olarak, taşınmaza yatırılan anaparanın azalmasını önlmy yönliktir. Ekonomik yaşam sürlrinin sınırlı olmasından ötürü, ld dilm günündn başlanılarak, glir gtirmyi sürdürbilcklri sürnin sonuna dğin, yapılara yatırılan anapara gri alınmış olmalıdır. Öngörüln glcktki yıpranmalardan kaynaklanan bu dğr yitimlrinin karşılığı, yıllık yıpranma payı oranı olarak, anaparaya dönüş oranının içind yr alır. Trsi durumda, ld dilck gtiri, likiditdn uzaklaşmanın karşılığından bil düşük olacak v yıpranmaya bağlı dğr yitirn yatırım araçlarına yatırım yapılması akılcı olmayacaktır. c. Sonuç Anaparaya Dönüş Oranı = Yıllık Grçk İndirgm Oranı + Yıllık Yıpranma Payı Oranı Yüksk Risk Yüksk Anaparaya Dönüş Oranı Düşük Dğr Düşük Risk Düşük Anaparaya Dönüş Oranı Yüksk Dğr i. Arsa v Arazilr İçin Anaparaya Dönüş Oranı: Ao(t) = ((Ro + Rp) Eo) / (1 + Eo) Ao(t) = (Bo Eo) / (1 + Eo) ii. Yapılar İçin Anaparaya Dönüş Oranı: Ao(y) = [((Ro + Rp) Eo) / (1 + Eo)] + (1 / Yy) Ao(y) = [(Bo Eo) / (1 + Eo)] + (1 / Yy) Yy: Yapının kalan konomik yaşam sürsi. iii. Yapılı Taşınmazlar İçin Anaparaya Dönüş Oranı: Sınırsız konomik yaşam sürsi olan bir arsa/arazi v sınırlı konomik yaşam sürsi olan bir yapıdan oluşan taşınmazlar için gçrli olacak gnl anaparaya dönüş oranı n biçimd blirlnmlidir? Gnl anaparaya dönüş oranı, arsa v yapıyı birlikt v taşınmazın bilşimindki ağırlıkları oranında kavramalıdır. Bu bakımdan, arsa v yapının taşınmazın bilşimindki ağırlıklarının, konomik yaşam sürlri v taşınmaz glirin yaptıkları katkılar çrçvsind blirlnmsi grkir. Yapının, kalan konomik yaşam sürsi il orantılı bir biçimd gnl anaparaya dönüş oranına katılımı sağlanırkn, taşınmazın glirin yaptığı katkı da unutulmamalıdır. Arsa 4

olmadan tk başına var olamayan yapının bir glirindn söz dilmycği gibi, tk başına bir arsanın da, yapıyla birlikt sağladığı ölçüd glir sağlayamayacağı açıktır. Bu çrçvd, arsa v yapının birlikt oluşturdukları taşınmaz glirini, taşınmazın toplam dğri içindki payları oranında, arsa v yapı arasında paylaştırmak grçkçi bir yaklaşım olacaktır. Buna gör, gnl anaparaya dönüş oranı içind yapının ağırlığının, kalan konomik yaşam sürsi v taşınmaz glirin yapılan katkıyla orantılı olması grkir. Ao = [(((Ro + Rp) Eo) / (1 + Eo)) x (1 Ya)] + Ya Ao = [((Bo Eo) / (1 + Eo)) x (1 Ya)] + Ya Ya = [(1 / Yy) x Yo] Ya: Yapı dğrinin taşınmazın toplam dğri içindki ağırlığı. Yo: Yapı dğrinin taşınmazın toplam dğrin oranı. 5