İZMİR DE İNŞAAT SEKTÖRÜNÜN ANALİZİ Övgü PINAR Nurel KILIÇ Kamuoyunda Kentsel Dönüşüm Yasası olarak bilinen ve 31 Mayıs 2012 tarihinde Resmi Gazete de yayınlanarak yürürlüğe giren "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun" ile birlikte başta kentsel dönüşümün öncelikli olarak başlayacağı 5 il olan İstanbul, İzmir, Bursa, Sakarya ve Kocaeli de olmak üzere tüm dikkatler inşaat sektörüne çevrilmiştir. Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, norm ve standartlara uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama ortamlarını sağlamaya yönelik iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir. Yaklaşık 20 milyon adet konut stoğu olan Türkiye de kentsel dönüşüm uzun yıllar yaşanan çarpık yapılaşma yerine ekonomik ve sosyal gelişmenin hızlandırılmasını ve yaşanabilir kentler yaratılmasını sağlayacak önemli bir araçtır. Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma tehlikesi taşıyan riskli alanlar ile ekonomik ömrünü tamamlamış, yıkılma veya ağır hasan gören riskli yapılar, kanun kapsamında belirlenecektir. Söz konusu tespitler, kanundaki yetki çerçevesinde İl Belediyeleri, İl Özel İdareleri, Büyükşehir Belediyeleri, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri ile bakanlık tarafından görevlendirilen birimlerce gerçekleştirilecektir. Deprem tasarımının yetersiz olduğu binalar, malzeme dayanımı yetersiz olan ve mühendislik hizmeti almayan kaçak yapılar dahil yapı stoğunun yaklaşık yüzde 40 ının (6-7 milyon konut) yenilenmesi ya da güçlendirilmesi gerektiği tahmin edilmektedir. Böylece 200 e yakın sektörde inşaattan yalıtıma, hazır betondan iş makinelerine kadar pek çok sektörde canlanma ve yeni iş imkanlarının oluşması, ayrıca teknik eleman, müteahhitlik, inşaat sektörü, inşaat malzemeleri sektörlerinin önemli oranda gelişmesi, buna yönelik olarak da kentsel dönüşüm sürecinde % 90 oranında yerli inşaat malzemelerinin kullanılması planlanmaktadır. 37
Türkiye de inşaat sektörü ABD de ilk olarak konut piyasasında ortaya çıkan ve küreselleşmeye bağlı olarak kısa sürede Avrupa Birliği başta olmak üzere gelişmiş ülkeleri ve tüm dünyayı da etkisi altına alarak reel krize dönüşen ekonomik krizin etkilerinin en çok hissedildiği sektörlerden biri olmuştu. Tablo 1 de görüldüğü üzere; küresel krizin etkilerinin hissedilmeye başladığı 2008 yılı itibariyle inşaat sektöründe; 2008 yılında % 8,1; 2009 yılında % 16,1 oranında küçülme yaşanmış; 2010 yılı itibariyle ise % 18,3 oranında bir büyüme sıçraması göstermesiyle sektörde önemli bir toparlama kaydedilmekle birlikte 2011 ve 2012 yılları itibariyle sektördeki büyümenin aşağı yönlü olduğu göze çarpmaktadır. Tablo 1: Türkiye de GSYH ve İnşaat Sektörü Gelişme Hızı (%) Kaynak: Türkiye İstatistik Kurumu (* 2012 yılı verileri ilk 9 aylık dönemi kapsamaktadır.) İnşaat sektöründe 2012 yılının ilk 9 aylık döneminde görülen büyümesine yönelik bir kıyaslama yapıldığında; sabit fiyatlarla en fazla büyüyen sektör % 6,7 ile gayrimenkul, kiralama ve iş faaliyetleri olmuştur. Söz konusu dönemde elektrik, gaz, buhar ve sıcak su üretimi ve dağıtımı % 6,2, ev içi personel çalıştıran hane halkları % 5,6, sağlık işleri ve sosyal hizmetler % 4,7, balıkçılık % 4,3, imalat sanayi % 2,8, inşaat sektörü ise % 1,0 büyümüştür. Bu kapsamda inşaat sektörünün 2012 yılının ilk 9 aylık döneminde diğer sektörlerin gerisinde kaldığını söylemek mümkündür. Bununla birlikte Tablo 2 de görülebileceği üzere; 2012 yılının ilk dokuz ayında bir önceki yılın ilk dokuz ayına göre belediyeler tarafından Yapı Ruhsatı verilen yapıların bina sayısı % 5,6, yüzölçümü % 28,7, değeri % 36, 8 ve daire sayısı % 20,0 oranında artmıştır. Yapı ruhsatı verilen yapıların yüzölçümünün bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla % 28,7 artmış olması izleyen dönemlerde durgunluğun belirli ölçüde de olsa aşılabileceği sinyalini vermesi açısından önem taşımaktadır. Bu artışın önemli bir bölümü konut üretimi eğilimini yansıtmaktadır. 38
Tablo 2: Türkiye de Yapı Ruhsatı Toplamı (Ocak-Eylül) Bir Önceki Yılın Göstergeler İlk Dokuz Ayına Göre Değişim Oranı 2012 2011 2010 2012 2011 Bina Sayısı 71.139 67.391 75.581 5,6-10,8 Yüzölçümü 106.556.578 82.820.042 91.899.796 28,7-9,9 Değer (TL) 73.170.065.163 53.468.962.719 52.565.625.471 36,8 1,7 Daire Sayısı 518.026 431.857 476.610 20,0-9,4 Kaynak: Türkiye İstatistik Kurumu 2012 yılının ilk dokuz ayında bir önceki yılın ilk dokuz ayına göre belediyeler tarafından Yapı Kullanma İzin Belgesi verilen yapılarda duruma bakıldığında ise; bina sayısının % 9,4, yüzölçümünün % 7,7, değerin % 2,3, daire sayısının % 7,1 oranında azaldığı görülmektedir. (Tablo 3) Tablo 3: Türkiye de Yapı Kullanma İzin Belgeleri Toplamı (Ocak-Eylül) Bir Önceki Yılın Göstergeler İlk Dokuz Ayına Göre Değişim Oranı 2012 2011 2010 2012 2011 Bina Sayısı 63.076 69.632 57.183-9,4 21,8 Yüzölçümü 69.477.070 75.241.656 58.954.090-7,7 27,6 Değer (TL) 46.115.436.692 47.179.565.318 32.504.768.769-2,3 45,1 Daire Sayısı 363.502 391.471 294.368-7,1 33,0 Kaynak: Türkiye İstatistik Kurumu Yapı ruhsatları ile ilgili önemli bir gelişme; 1 Ocak 2013 tarihli Resmi Gazete de yayınlanan Bakanlar Kurulu kararı ile 150 metrekarenin altındaki konutlar için uygulanmakta olan KDV oranında değişiklik yapılması olmuştur. Bu düzenleme ile 1 Ocak 2013 tarihinden itibaren yapı ruhsatı alınarak inşa edilecek 150 m 2 altındaki konutlarda KDV hesaplamasında köklü değişiklikler meydana gelmiştir. Yeni düzenlemelere göre; yapı ruhsatı 1 Ocak 2013 tarihinden itibaren alınan konut inşaatı projelerine ilişkin konut teslimlerine uygulanacak KDV oranlarını şu şekilde sıralamak mümkündür: 10.07.2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirler dışında olan konutlarda; net alanı 150 m 2 ye kadar olanlar için %1; net alanı 150 m 2 den fazla olanlar için %18 dir. 39
16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlarda; net alanı 150 m 2 ye kadar olanlar için %1; net alanı 150 m 2 den fazla olanlar için %18 dir. 10.07.2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde; Lüks ve birinci sınıf inşaat olarak yapılmayan konutlarda; net alanı 150 m 2 ye kadar olanlar için %1, net alanı 150 m 2 den fazla olanlar için %18; lüks ve birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere inşa edilen konutlarda yapı ruhsatı alındığı arsanın 1310 sayılı Emlak Vergisi Kanunu nun 29. Maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m 2 değeri; 500 TL den az (500 TL hariç) olanlarda; net alanı 150 m 2 ye kadar olanlar için %1, net alanı 150 m 2 den fazla olanlar için %18; 500 TL ile 1000 TL (500 TL dahil, 1000 TL hariç) olanlarda; net alanı 150 m 2 ye kadar olanlar için %8, net alanı 150 m 2 den fazla olanlar için %18 ve 1000 TL den fazla olanlarda metrekare farkı olmaksızın %18 şeklindedir. Bu oranlar 1 Ocak 2013 tarihinden itibaren alınacak yapı ruhsatlarına göre inşa edilen konutlarda kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 1 Ocak 2013 tarihinden itibaren yapılacak konut inşaatı projelerine ilişkin konut teslimlerinde uygulanacaktır. Bu tarihten önce alınan yapı ruhsatlarına ilişkin olarak inşa edilen binalarla kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 1 Ocak 2013 tarihinden önce yapılan konut inşaatı projelerine ilişkin konut teslimlerinde eski sistemde KDV uygulanmaya devam edilecektir. Yeni KDV oranları, insanların daha yüksek maliyetli konutlar yerine daha düşük KDV li konutlara yöneleceğinden ülkemizde neredeyse 1 milyona yaklaşan konut stokunun eritilmesi için bir fırsat olarak değerlendirilmektedir. Ancak ülkemizde pek çok insan için konut alımının birçok fedakarlık gerektiren bir konu olduğu düşünülürse; yüksek KDV oranlarının uygulanması, peşinat ödemeleri, taksit ödemeleri gibi alanlarda sıkıntılara yol açabilecektir. Bu doğrultuda; konut satışlarında gelecek dönemde en belirleyici etkenin KDV oranlarındaki düzenlemeler olacağı hususu önem taşımaktadır. Türkiye de hızlı ve ani gerçekleşen sanayileşme süreci kırsalda yaşayan kesimin sanayileşmenin hızlı olduğu kentlere göç etmeleri sonucunu getirmiş, özellikle 1950-1960 ve 1980-1990 yılları arası dönemlerde uygulanan liberal ekonomi politikalarına bağlı olarak bu dönemlerde köyden kente göç oranlarında önemli artışlar görülmüştür. Türkiye nin büyük kentlerinden biri olan İzmir in de, Aşırı göçe bağlı olarak zaman içerisinde çarpık ve kontrolsüz kentleşmeye maruz kalması, Yoğun ve hızlı nüfus artışı ile paralel olarak konut talebi karşısında yetersiz kalınması, 40
Göç eden kesimin sosyo-ekonomik açıdan karşılaştığı zorluklar nedeniyle bu kesimin kendilerinin çözüm üretmek zorunda kalması, Bunun da deprem gibi doğal afetlere karşı hiçbir dayanıklılığı olmayan yerleşim alanlarının artmasına yol açması, Yanı sıra kent estetiğinin de önemli ölçüde zarar görmesi günümüzde İzmir in en önemli sorunlarından biri haline gelmiştir. Bu doğrultuda; İzmir de kentsel dönüşüm projelerinin uygulanması kaçınılmaz olmuştur. Konut ihtiyacının nüfus artışı ile paralel olduğu göz önünde tutulduğunda; Türkiye de 2011 yılı itibariyle 74,72 milyon kişi olan nüfusun 2023 yılında 84,7 milyon kişi olacağı öngörülmektedir. 2023 yılına kadar 45 ilin nüfusunda 15.000 kişi ve üzerinde artış yaşanması beklenmektedir. Bu 45 il içerisinde İzmir dördüncü sırada yer almaktadır. Tablo 4: İller İtibariyle Nüfus Artış Hızı İller Nüfus 2011 Nüfus 2023 Artış (Mutlak) Artış (%) İstanbul 13.624.240 15.507.202 1.882.962 13.82 Bursa 2.652.126 3.501.713 849.587 32.03 Ankara 4.890.893 5.601.445 710.552 14.53 İzmir 3.965.232 4.632.232 667.000 16.82 Antalya 2.043.482 2.664.195 620.713 30.38 Kocaeli 1.601.720 2.161.048 559.328 34.92 Tekirdağ 829.873 1.289.730 459.857 55.41 Van 1.002.532 1.404.952 382.420 37.40 Şanlıurfa 1.716.254 2.032.961 316.707 18.45 Gaziantep 1.753.596 2.061.769 308.173 17.57 Kaynak: Türkiye İstatistik Kurumu İzmir Büyükşehir Belediyesi tarafından 2007 yılında yürürlüğe konulan ve 2009 yılında revize edilen İzmir Kentsel Bölge Nazım İmar Planı ve Raporu na göre; İzmir de kent merkezinde toplam 9.525 hektar konut alanının 4.310 hektar alanı gecekondu ve imar afları sonucuna göre gelişmiştir. Bu doğrultuda bölgenin en önemli sorunu, belirtilen alanlarda yaşayanların sağlıksız, güvensiz ve standartlar açısından oldukça yetersiz olan mekanlardan sağlıklı güvenli kentsel mekanlara kavuşturulmasının sağlanmasıdır. Bu nedenle İzmir Kentsel Bölge Nazım İmar Planı'nda 12 adet kentsel yenileme ve sağlıklaştırma program alanı tespit edilmiştir. Bu bölgelerin önemli bir kısmı, zeminin özelliklerine göre, yapı yapılmaması gerekli alanlar ile kalitesiz ve niteliksiz yapı yapılması ve dere yataklarında kalması nedeniyle afetlerden zarar görebilecek nitelikteki alanlardır. 41
İzmir Büyükşehir Belediyesi nin kentsel dönüşüm proje alanları şu şekildedir: Karabağlar Cennetçeşme, Menemen Ahıhıdır, Torbalı Çaybaşı, Bayındır - Necati Uza-Hatay-Yenice, Gaziemir Aktepe, Emrez, Karşıyaka Örnekköy, Konak - Ege Mahallesi, Konak Ballıkuyu, Karabağlar Uzundere, Bayraklı - Cengizhan, Fuat Edip Baksı ve Alparslan. T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı nın kentsel dönüşüm proje alanında ise Karabağlar yer almaktadır. Yanı sıra İzmir Ticaret Odası'nın 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca kentsel dönüşüm çalışmalarının başlatılmasını istediği alanlar: Bayraklı İlçesi Gümüşpala-Emek-Nafiz Gürman Mahalleleri Karabağlar İlçesi Osman Aksuner, Aşık Veysel ve Aydın Mahalleleri Konak İlçesi Mersinli Mahallesi 1. Sanayi Sitesi dir. Kentsel dönüşüm ihtiyacının artması, buna yönelik ilgili yasal çerçevenin oluşturulması ve beklenen hızlı nüfus artışı önümüzdeki dönemde konut ihtiyacının geçmiş dönemlere göre daha yüksek olacağı sonucunu getirmektedir. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) tarafından; Türkiye de toplam konut ihtiyacı 12 yıllık dönem için 7.56 milyon adet olarak öngörülmektedir. Bu ihtiyacın 4,84 milyonunun nüfus artışı ve kentleşme kaynaklı, 2,12 milyonunun kentsel dönüşüm kaynaklı ve 600 bininin ise yenileme kaynaklı olduğu ifade edilmektedir. İzmir, nüfus artış hızı ve aynı zamanda deprem riski yüksek olan bir il olması nedeniyle konut ihtiyacının en yüksek olacağı iller arasında üst sıralarda yer almaktadır. 42
Tablo 5: Konut İhtiyacının Yüksek Olacağı İller Nüfus Artış Hızı Yüksek Olan İller Deprem Riski Yüksek İller (1. ve 2. Derece) Ruhsatsız Yapılaşmanın Yüksek Olduğu İller İstanbul İstanbul (1) İstanbul Bursa Ankara (1) Adana Ankara Aydın (1) Gaziantep İzmir Balıkesir (1) Diyarbakır Antalya Bingöl (1) Hatay Çanakkale (1) Konya Denizli (1) Kocaeli Düzce (1) Mersin Hakkari (1) Samsun Hatay (1) Kahramanmaraş İzmir (1) Malatya Manisa (1) Trabzon Muğla (1) Sakarya (1) Kaynak: Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Tüm bu gelişmeler doğrultusunda; son dönemde gösterdiği ekonomik performans ile yabancı yatırımcıların hedefi haline gelen Türkiye de önümüzdeki dönemde inşaat sektörünün öneminin daha da artması beklenmektedir. Dünya Bankası ve Uluslararası Finans Kurumu tarafından yayınlanan İş Yapma Endeksi 2013: Küçük ve Orta Büyüklükteki İşletmeler İçin Daha Akıllı Düzenlemeler (Doing Business 2013: Smarter Regulations For Small and Medium-Size Enterprises) başlıklı raporda 185 ülke arasından 71. sırada yer alan Türkiye ye yönelik olarak; inşaat ruhsatları alanında maliyetlerin düşürülmesi, ruhsat alma sürecinin daha verimli hale getirmesi ve ruhsat almak için tamamlanması gereken işlem sayısını 4 adet azaltması yatırım ortamını iyileştirmede kaydettiği önemli ilerlemeler olarak ifade edilmiştir. Bu kapsamda sektörde uygulamaya yönelik getirilecek kolaylıklar ve bürokratik sürecin kısaltılması önem taşımaktadır. Türkiye de konut arzının çok büyük bir bölümünü özel sektör tarafından gerçekleştirilmektedir. Bu nedenle özel sektörün kentsel dönüşüm projelerine katılımı arttırılmalıdır. Kentsel dönüşüm projeleri ile birlikte Ege Bölgesi nde inşaat sektörü önemli bir dönemece girmektedir. Standartları yüksek kentler oluşturmayı da hedefleyen yasa inşaat sektörüne ivme kazandıracaktır. Yapımı süren Çandarlı Limanı, İzmir İstanbul Otobanı, EXPO 2020 adaylığı gibi birçok unsur, 5 yıl içinde İzmir in çehresini değiştirecek olup, kentsel dönüşüm ile birlikte kentimiz ve ülkemiz ekonomisine önemli kazanımlara yol açacaktır. 43
Kentsel dönüşüm projeleri, geri dönüşüm ve atık yönetimi uygulamalarının yerleşmesi açısından da önemli fırsatları beraberinde getirecektir. Kentsel dönüşüm sürecinde yıkımlar sonucu çıkacak inşaat atıklarının geri kazanımında geri dönüşüm tesislerinin kurulması konuları daha çok gündeme gelecektir. Bu tesislerin kurulumu öncelikle büyükşehirlerde gerçekleştirilebilecek ve belediyeler ile özel sektör tarafından yapılabilecektir. Bu doğrultuda İzmirli özel sektör temsilcileri için önemli bir yatırım alanı oluşturacaktır. Bu noktada geri dönüşüm tesislerinin özel sektör tarafından kurulumunun teşvik edilmesi gerekmektedir. Kentsel dönüşüm inşaat sektörü ve beslediği 200'e yakın alt sektöre de iş alanları açacaktır. Bu durum kentsel dönüşüm sürecindeki İzmir de inşaat sektöründen kaynaklanan istihdam oranında artışa yol açabilecektir. Ayrıca sektörde nitelikli, eğitimli, sertifikalı ara eleman sıkıntısı yaşandığından Mesleki Yeterlilik Belgesi sistemi ile çalışanların yeni teknolojiler doğrultusunda eğitilmesi önem taşımaktadır. Bu sayede sektörde verimlilik ve kalite hedeflerinin sağlanması ile de rekabet gücümüz artacaktır. Ancak, bölgemizde ve özellikle İzmir'de konut yapımına yönelik arazilerin yetersizliği, altyapı eksiklikleri, İhale Kanunu ve İmar Yönetmeliğinden kaynaklanan sorunlar nedeniyle sektörün yeteri kadar büyüme gösteremediği yatırımcılar açısından sık sık dile getirilmektedir. Türkiye de yaşanan arsa sıkıntısı ve yüksek arsa fiyatları yüksek maliyetler yaratmaya devam etmektedir. Kentsel dönüşüm ile ortaya çıkacak arsaların arsa bedelleri de yüksek kalacaktır. Bu nedenle; yerel yönetimlerin 1/100.000 planları ile konut alanı ilan edilecek bölgelerde düşük bedelli arsa üretilmesi önem taşımaktadır. Bununla birlikte; Hazine arsalarının konut imarına uygun hale getirilmesi ve özellikle orta sınıf konutların inşaatının kullanımına sunulması, Kentsel alanlardaki konut üretimlerinde talep edilen yol, kanal, katılım bedellerinin ve ruhsat harçlarının daha makul seviyelere çekilmesi, Konut üretiminde yapı ruhsatları ve yapı izinlerinin verilmesinde azami denetiminin sağlanması ile kayıt dışı haksız rekabetinin önlenmesi, Konut ve yapılar için getirilen enerji verimliliği gibi zorunlu standartların uygulanması konusunda vergi ve benzeri araçlar ile özendirici olunması öne çıkmaktadır. 44