Sayı : 2013/197 10 Tarih : 20.12.2013 Ö Z E L B Ü L T E N TAPU HARCI UYGULAMALARI
I- Giriş Tapu ve Kadastro Harçları, 492 sayılı Harçlar Kanununun dördüncü kısmında düzenlenmiştir. Bu bültenimizde kanunun tapu harcıyla ilgili hükümleri ve bu hükümlerin uygulanmasıyla ilgili özellik arzeden hususlar açıklanacaktır. II- Tapu Harcının Konusu Kanunun 57 inci maddesine göre tapu harcının konusu, kanuna bağlı (4) sayılı tarifede yazılı olan işlemlerdir. III- Tapu Harcının Mükellefi Kanunun 58 inci maddesine göre tapu harcının mükellefi (4) sayılı tarifede belirtilen kişilerdir. Tarifede belirtilmeyen işlemlerde taraflar aksini kararlaştırmamış ise aşağıda yazılı kişiler tapu harcını ödemekle mükelleftirler. -Mülkiyet ve mülkiyetten gayri ayni hakları iktisap edenler, -İpotek tesisinde ipoteği tesis edenler, -Miras sebebiyle çıplak mülkiyetin mirasçı adına tescilinde, çıplak mülkiyet sahibi olanlar, -Rücularda rücu eden taraf, -Bunlar dışındaki işlemlerde lehine işlem yapılmış olanlar. IV- Matrah ve Verginin Hesaplanması Tapu harcının matrahıyla ilgili hükümler kanununun 63 üncü maddesinde aşağıdaki şekilde düzenlenmiştir. 1-Vergi Değeri veya Beyan Edilen Değerin Matrah Olması Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır. Emlak vergisi değeri, Emlak vergisi kanununun 29 uncu maddesine göre belirlenen değerdir. Bu maddeye göre emlak vergisi değeri,
a)arsa ve araziler için, takdir komisyonlarınca arsalar için her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş, arazide her köy için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler (turistik bölgelerdeki cadde, sokak veya değer bakımından farklı olanlar ilgili valilerce tespit edilecek pafta, ada veya parseller), arazide her il veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban, sulak) itibariyle takdir olunan birim değerlere göre, b)binalar için, Maliye ve Çevre ve Şehircilik Bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilan edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile yukarıda belirtilen esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak tüzük hükümlerinden yararlanmak suretiyle hesaplanan bedeldir. 2)Tapuda düşük bedel üzerinden harç ödenmesi Tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden, daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re sen tarh edilir. Bu şekilde tarh edilen vergiye %25 oranında vergi ziyaı cezası uygulanır. Örneğin, bir gayrimenkulün satışı emlak vergisi değeri olan 70.000,-TL üzerinden tapuda gösterilmişse ve idarece banka kredi kayıtları v.b. bilgilerden gerçek satış bedelinin 100.000,-TL olduğu tespit edilmişse 30.000,-TL üzerinden alıcı ve satıcı adına cezalı tapu harcı tarhiyatı yapılacaktır. Ancak bedelin takdir komisyonlarına takdir ettirilerek takdir edilecek bedel üzerinden tarhiyat yapılması mümkün bulunmamaktadır. 3) Kat irtifaklı gayrimenkul devir ve iktisaplarında matrah Kat irtifaklı gayrimenkul devir ve iktisaplarında harç, devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır. Bu hükme göre, örneğin üzerinde kat irtifakı kurulmuş bir gayrimenkul 90.000,-TL bedelle satıldıysa ve bu bağımsız bölüme isabet eden arsa payının emlak vergisi değeri 20.000,-TL ise burada tapu harcı 20.000,-TL üzerinden değil 90.000,-TL üzerinden ödenecektir. (Harçlar kanunu md. 63, 59 Nolu Hk. Genel Tebliği) V- Tapu harcına tabi belli başlı işlemler ve harç oranları veya maktu tutarları Harçlar kanununa ekli (4) sayılı tarifede tapu harcına tabi işlemler ve bu işlemlere ait harç oranları veya maktu tutarları gösterilmiş olup belli başlıları şunlardır. (tarifedeki kayıtlı değer deyimi emlak vergisi değerini ifade eder). 1-Terekeye dahil taşınmazların kanuni ve atanmış mirasçılar arasında aynen veya ifrazen yapılacak taksiminde kayıtlı değer üzerinden binde 22,77, 2-Gayrimenkullerin ve mülkiyetten gayri ayni hakların bağışlanmasında, kanuni mirasçılar dışında intifa hakkından, kuru mülkiyet sahibi lehine ivazsız feragat
edilmesinde ve süreli intifa haklarında süre dolarak intifa hakkının sona ermesinde kayıtlı değer üzerinden binde 68,31, 3-İfraz veya taksim veya birleştirme işlemlerinde kayıtlı değerler üzerinden binde 11,38, 4-İmar parselasyon planları uygulama sonucu şuyulanan parsellerin pay sahipleri arasında rızaen veya hükmen taksiminde kayıtlı değer üzerinden binde 11,38, 5-Yukarıdakiler dışında kalan ve müşterek mülkiyete konu olanların rızaen veya hükmen pay sahipleri arasında, aynen veya ifrazen taksiminde kayıtlı değer üzerinden binde 4,55, 6-İpotek tesisinde ipotekte sağlanan borç miktarı üzerinden binde 4,55, 7-a)Arsa ve arazi üzerine inşa olunacak bina vesair tesislerin tescilinde (her bir bağımsız bölüm vesair tesis için) 156,55 TL, b)meşfu payın şüf a hakkı sahibi tarafından ilama müsteniden iktisabında kayıtlı değer üzerinden binde 22,77, c)(a) fıkrası dışında kalan her nev i cins ve kayıt tashihinde (her bir işlem için) 78,25 TL 8-Yapı kooperatiflerinin ortaklarına dağıtacağı gayrimenkullerin ortaklar adına tescilinde kayıtlı değer üzerinden binde 2,27 9-Gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden devir eden ve devir alan için ayrı ayrı binde 20, 10-Gayrimenkullerin, irtifak haklarının ve gayrimenkul mükellefiyetinin sermaye şirketlerine sermaye olarak konulmasında ticaret mahkemesince tayin olunan değer üzerinden devir alan için ve gayrimenkul devir hallerinde devir eden için binde 20, 11-İvaz karşılığında kuru mülkiyet iktisabında devir bedeli üzerinden devir eden ve devir alan için ayrı ayrı binde 20, 12-Satıp geri kiralama yöntemi ile gerçekleştirilen kiralama sözleşmeleri kapsamında kiracı tarafından sözleşme süresi sonunda geri alınmak kaydıyla kiralanan taşınmazların kiralayana satışı sırasında devredenden binde 4,55. VI- İstisnalar ve bir sorun 1-6361 sayılı finansal kiralama faktoring ve finansman şirketleri kanununun 37 inci maddesine göre satıp geri kiralama yöntemi ile yapılan kiralama sözleşmeleri
kapsamında kiralanan taşınmazların sözleşme süresi sonunda kiracı adına tapuya tescili tapu harcından müstesnadır. 2-Harçlar kanununun 123 üncü maddesine göre, gayrimenkullerin varlık kiralama şirketlerine devri ile bunların varlık kiralama şirketince devralınan kuruma devri ve bu devirlere bağlı olarak yapılan ipotek işlemleri bu kanunda yazılı harçlardan müstesnadır. 3-Yukarıdaki bölümde (4) sayılı tarifeye göre harca tabi tutulan belli başlı işlemler sayılmış ve 10 uncu maddede gayrimenkullerin sermaye şirketlerine sermaye olarak konulmasının ticaret mahkemesince tayin olunan değer üzerinden devir alan ve devir eden için binde 20 oranında tapu harcına tabi tutulduğu belirtilmişti. Harçlar kanununun 123 üncü maddesinde ise, anonim, eshamlı komandit ve limited şirketlerin kuruluş, sermaye artırımı, birleşme, devir, bölünme ve nev i değişiklikleri nedeniyle yapılacak işlemlerin harçlardan müstesna olduğu hükme bağlanmıştır. Harçlar kanununun 123 ve aynı kanuna ekli (4) sayılı tarifedeki bu düzenlemeler tereddüt yaratmakta, farklı uygulama ve sorunlara yol açabilmektedir. Tapu daireleri 123 üncü madde hükmünü dikkate almayarak (4)sayılı tarifeye göre işlem yapmak istemekte, kabul etmeyenlerden vergi idaresinden özelge alması istenmektedir. Vergi idaresi ise doğru olan bir yorumla 123 üncü maddenin uygulanması gerektiği yönünde muktezalar vermektedir. Bu yöndeki iki muktezanın tarih ve sayıları şöyledir. 1)Gelir İdaresi Başkanlığı, 13.5.2010 tarih, B.07.1.GİB.4.45.01-Harç 63-2-12 2)Gelir İdaresi Başkanlığı, 3.8.2010 tarih, B.07.1.GİB.16.6.01-320.10.09-47 Saygılarımızla, Hasan Zeki Süzen (YMM) - Ekrem Kayı (YMM) D.A.