4. YAYIN Ocak 2018 İSTANBUL. Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır ALIŞVERİŞ CADDELERİ

Transkript

1 4. YAYIN Ocak 218 İSTANBUL Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır ALIŞVERİŞ CADDELERİ

2 1 GİRİŞ Cushman & Wakefield, İstanbul Alışveriş Caddeleri raporunun 4. yayınını sunmaktan memnuniyet duyar. İstanbul alışveriş caddelerinde perakende pazarı dinamiklerini anlamak amacıyla üç bölge için seçilmiş gösterge ve parametreler yıllık bazda analiz edilmiştir. Bunlar; perakende stoku, ulusal/uluslararası ve hazır giyim/lüks markalar açısından perakende kategori ayrımı yıllık kiralama hacmi, son on iki ayda gerçekleşen yeni perakendeci girişleri ve cadde yaya trafiği sayımıdır. Bütün sonuçlar bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırılmış olup, genel pazar eğilim ve dinamiklerini yansıtmak için yorumlanmıştır. İstanbul daki başlıca ana caddelerin özellikleri: Avrupa Yakası nda İstiklal Caddesi İstanbul un en işlek yayalaştırılmış caddesi olup, çok sayıda uluslararası ve ulusal perakendecilerin yanı sıra müzelere, tiyatrolara, restoranlara ve elçiliklere ev sahipliği yapmaktadır. Avrupa Yakası ndaki Nişantaşı Bölgesi 4 ana caddeden oluşmaktadır: Rumeli, Teşvikiye, Vali Konağı ve Abdi İpekçi. Nişantaşı hem ulusal hem de uluslararası lüks markaların başlıca merkezidir. Anadolu Yakası ndaki Bağdat Caddesi uluslararası lüks ve üst segment markaların yanı sıra çok katlı mağazaların da yer aldığı geniş kapsamlı ulusal ve uluslararası markalara ev sahipliği yapmaktadır. Bahsi geçen diğer İstanbul ana caddelerinin arasındaki en uzun ve çevresinde yaşayan nüfusun gelir seviyesinin en yüksek olduğu ana caddedir. İÇİNDEKİLER 1. Giriş 3. Yönetici Özeti 5. İstiklal Caddesi 7. Bağdat Caddesi. Nişantaşı. Sonuç

3 Yönetici Özeti 2 ya kıyasla, 217 de yaya trafiği hafta içi İstiklal Caddesi nde %, Bağdat Caddesi nde %27, Nişantaşı Bölgesi nde %1 azalmıştır. Haftasonu ise İstiklal ve Bağdat Caddeleri aynı oranlarda ziyaretçi sayısında düşüş deneyimlerken, Nişantaşı Bölgesi ikincil sokaklardaki yeni nesil kafe ve restoranların artmasıyla % oranında yaya trafiği artışı yakalamıştır. 2 yılında tüm caddeler toplamında 52 olan kentsel yenileme çalışması, 217 senesinde 65 e çıkmıştır. 2 yılından beri tüm caddeler toplamında boş olan 1 mağazanın ancak 43 ü 217 itibariyle kiralanabilmiştir. hacmi 3 senedir benzer seviyelerde seyretmektedir: 215 yılında toplam 2 kiralama işlemi, 2 yılında 15 ve 217 yılında ise 3 bölge toplamında 1 kiralama işlemi gerçekleşmiştir. Yalnız bazı geçici olarak kapalı kalmış mağazaların yeniden açılmaları bu verileri kısmen yanıltıyor. Bu mağazaları dikkate almadığımız zaman İstiklal Caddesi ndeki kiralama işlem hacminin son 3 yılda sert bir düşüş sergilediğini görüyoruz. 2 yılında gerçekleşen yeni kiralama işlemlerinin %1 u yeme içme sektörüne aitken, 217 yılında bu oran işlemlerin yaklaşık dörtte biri (%23) olarak gerçekleşmiştir. 2 yılında 141 mağazada faaliyet gösteren uluslararası marka sayısı, 217 yılı itibariyle %7 düşüşle 2 ye gerilemiştir. İstiklal Caddesi nin bugün itibariyle ciddi bir sıkıntıdan geçtiğini söylemek haksızlık olmayacaktır. Azalan turist sayısı, değişen ziyaretçi profili, güvenlik sıkıntısı (belki artık daha çok önyargısı) gibi nedenlere ek olarak 217 yılı içinde artan yenileme çalışmaları, değişen ziyaretçi profili sebebiyle değişen perakendeci yapısı, yükselen boş mağaza sayısı ve en önemlisi gelecek dönemde başlayacak olan Atatürk Kültür Merkezi projesinin 21 yılına kadar sürecek olması, İstiklal Caddesi nin önceki haline dönebilmesi için zamana ihtiyaç olduğunu göstermektedir. Yaşayan bir caddenin anlık durum tespitini yaparken veya geleceğini tahmin etmeye çalışırken ülkenin güvenlik durumu, o durum nedeniyle oluşan turist çekişindeki değişim, ülkenin genelinin yanı sıra o spesifik caddenin güvenlik durumu, genel ülke ekonomisi ve elbette teknolojinin gelişmesi nedeniyle oluşan tüketici davranışındaki değişimler göz önünde bulundurulmalıdır. Kalitatif anlamda yorumlanabilecek bu noktaların yanı sıra, halihazırdaki çalışma nezdinde toplanan verilerle: Bağdat Caddesi ve Nişantaşı Bölgesi ise, İstiklal Caddesi ne kıyasla kentsel yenileme çalışmalarının zamanla azalmasıyla orta vadede tekrar güçlerine kavuşabilecek görünüyorlar. Özellikle artan yeme içme sektörü ilgisi, tüketicilerin yalnızca alışveriş yapmak için değil, caddeyi yaşayabilmek ve sosyalleşebilmek için gerçekleştirdiği ziyaretleri eski trendine dönüştürebileceği sinyallerini vermektedir. Dünyada da artık yaygınlaşan ve çeşitlenen yeme içme sektörü, bu caddelerin büyümesi, gelişmesi ve eskisinden çok daha güçlü olabilmesi için önemli katalizörlerden olacaktır. Yaya trafiği azaldı Kentsel yenileme yoğunlaştı Boşluk oranları, kısmen daha kalıcı bir durumu işaret ediyor Perakende gittikçe lokalleşiyor Yeme içme sektörünün payı artıyor Geçici olarak kapanan mağazaların yeniden açılmasından dolayı kiralama işlem hacmi 2 ile aynı seviyede gözükse de, özellikle İstiklal Caddesi nde 3 yıldır süregelen bir düşüş söz konusu CADDE-METRE İSTİKLAL % % BAĞDAT %21 % NİŞANTAŞI BÖLGESİ % %, içi ( günlük) sonu ( günlük) Toplam stok (m2) alan (, m2) hacmi (#) hacmi (, m2) büyüklüğü (, m2) Cushman & Wakefield Türkiye Modelidir.

4 5 İSTİKLAL Her geçen yıl farklılaşan yüzü, 2 ve 2 seneleri sonrası artan güvenlik endişesi, nostaljik tramvayın 217 Ocak ayı itibariyle bakıma alınması gibi nedenlerle perakende yapısının değişime uğramasını deneyimlerken, İstanbul un önemli ticaret ve kültür merkezlerinden olmaya devam etmektedir. Ana caddeler içerisinde halen en kalabalık cadde olmasına rağmen özellikle artan kentsel yenileme ve yol çalışmaları nedeniyle 217 de hem hafta içi hem de hafta sonunda yaya trafiğinde % oranında düşüş yaşamıştır. 217 itibariyle hazır giyim mağaza sayılarında azalma gözlemlenen İstiklal Caddesi nde, özellikle aksesuar ve kozmetik markalarında artış olduğu kaydedilmiştir. Önemli noktalardan biri ise yeme-içme sektörüne doğru kayan ilgidir: 2 yılındaki boş 23 mağazanın, 217 itibariyle ancak si kiralanabilmiş ve bu işlemlerin 5 tanesinin yeme-içme markası olduğu kaydedilmiştir. İstiklal Caddesi nde düşen kira seviyeleri nedeniyle hala kısmen yüksek bir kiralama işlem hacmi gerçekleşmiştir. 217 senesinde toplam işlem gerçekleşen cadde üzerinde, 3.m2 ile en büyük proje yeniden açılan Yapı Kredi Kültür Sanat olmuştur. Bu işlem diğer verilerden ayrı tutulduğunda kiralama işlem hacminin aslında 3 yıldır sert bir düşüş sergilediğini görüyoruz. 217 de İstiklal Caddesi nde gerçekleşen kiralama işleminin ü yeme-içme (örneğin; The House Cafe, Asmalı Canım Ciğerim, Simit Sarayı), u tekstil (örneğin; DeFacto, NBB Lingerie) ve 4 ü kozmetik (#) giyim, ayakkabı, çanta 4.54 kiralama işlem hacmi (m2) kiralama işlem hacmi (sayı) aksesuar, kozmetik, saat, optik yeme-içme 2 ev eşyası, dekorasyon (örneğin; Watsons, D&P Parfüm) kategorilerine ait markalar olmuştur. Çoğunluğunu yeni kiralamaların oluşturduğu işlemlerin 4 ü yer değiştirme (örneğin; DeFacto, Arabian Oud), 3 ü ise yenileme ve büyütme projeler olmuştur (örneğin; LC Waikiki, Bambi, Yapı Kredi Kültür Sanat) arasında İstiklal Caddesi nden u hazır giyim/ayakkabı markası olan toplam marka çıkış yapmıştır. Greyder, Hotiç, Hard Rock Wear gibi markaların 1 kültür-sanat 1 kitap, müzik, hediyelik eşya, oyuncak Olumsuz anlamda artış Olumlu anlamda artış 1 telekomünikasyon eczane banka, döviz bürosu boş mağaza diğer 5 yanı sıra Garanti Bankası ve Lera Fresca da geçtiğimiz bir sene içerisinde caddeden çıkan markalar olarak sıralanabilir. Bunlara ek olarak, cadde üzerinde ulusal ve uluslararası marka sayılarında 2 ya kıyasla büyük bir farklılık gözlemlenmemiş, ulusal markalar ağırlıklarını korumaya devam etmiştir. İstiklal Caddesi, artan boş mağaza sayısı ve inşaat halindeki binaların yanı sıra, 217 başından beri süren tramvay bakım ve yol çalışmaları nedeniyle, 2 ya kıyasla yaya trafiğinde hem hafta içi hem de hafta sonu ciddi bir düşüş yaşamaktadır. Her ne kadar düşen kira seviyeleri nedeniyle işlem sayısı yeniden açılan mağazaları ile birlikte son 4 senenin en yüksek rakamlarına ulaşmış olsa da, İstiklal Caddesi nin 2 yılında olduğu gibi, Cool İstanbul başlığı altında Newsweek e kapak konusu olabilecek noktaya gelebilmesi için daha çok zamana ihtiyacı olacaktır. Özellikle, Atatürk Kültür Merkezi projesi ile en iyi ihtimalle 21 ilk çeyreğe kadar İstiklal, eski günlerini biraz daha özleyeceğe benziyor. C A D D E - M E T R E İSTİKLAL % %6 % % içi ( günlük) sonu ( günlük) Toplam stok (m2) alan (, m2) hacmi (#) hacmi (, m2) büyüklüğü (, m2) Cushman & Wakefield Türkiye Modelidir.

5 7 BAĞDAT 2 da 27 adet olan kentsel yenileme proje sayısının 217 sonu itibariyle 41 e ulaşması ve 2 yılında düşüş gösteren boş mağaza sayısının tekrar 215 seviyelerine çıkması ile caddenin ortalama ziyaretçi sayısı %27 oranında düşüş göstermiştir. Bağdat Caddesi nde 217 senesi itibariyle halihazırda olan perakende mağaza dağılımı grafikteki gibidir. Düşüş gösteren ev eşyası/dekorasyon ve banka/döviz bürosu sayıları dışında, tüm diğer sektörlerdeki mağaza sayıları 2 yılıyla benzer bir seyir göstermektedir. En çok mağaza yine tekstil kategorisinde bulunmaktadır. Bağdat Caddesi nde 2 ya kıyasla kiralama işlem sayısında herhangi bir değişiklik olmasa da, metrekare cinsinden 2 senesinin neredeyse iki katı kadar işlem gerçekleşmiştir. Metrekare artışının en büyük nedeni ise toplamda yaklaşık 7. m2 ile Garanti Bankası ve Beymen in yer değiştirme projeleri olmuştur. Son 1 sene içerisinde 2 da boş olan 42 mağazanın %5 si kiralanabilmiştir. Toplamda gerçekleşen 43 kiralama işleminin sı yeni giriş (örneğin; COS, S Damat, Borsa Lokantası, Alaçatı Muhallebicisi), 15 i yer değiştirme (örneğin; New Balance, GS Store, Home Store, Penti) ve 2 si de kiralama işlem hacmi (m2) mevcut markaların büyümesi veya renovasyon projesi olarak kaydedilmiştir (örneğin; Midpoint ve Dufy). Tüm bunların yanı sıra Kasap Döner, 3 Maymun, Leman Kültür gibi, 5 tanesi yeme-içme sektörüne ait, toplamda marka caddeden çıkış yapmıştır. Çıkan beş yeme-içme markası yerine ise Sincerely Yoghurt, Taş Masa, Stalk Casual Kitchen gibi 8 tane yeme-içme markası giriş yaparak, Bağdat Caddesi ndeki yeme-içme perakende sayısının 2 ya kıyasla düşmesinin önüne geçmiştir. Ek olarak, 217 yılında Bağdat Caddesi üzerindeki lüks marka sayısında 2 ya kıyasla bir değişiklik olmayıp ( mağaza), uluslararası marka sayısı 48 den 45 e düşmüştür. Bağdat Caddesi artan boş mağaza sayısı ve inşaat halindeki binaların yanı sıra, belirtilere göre yaklaşık 2 bin konutun yarım kalmış olması ile birlikte, geçen seneye nazaran ziyaretçi sayısında hem hafta içi hem de hafta sonu ciddi bir düşüş yaşamaktadır. Ancak açılması beklenilen Chanel, Eataly, Apple, Samsung gibi global markalar ile, kira seviyelerinin dövizde yaşanan volatilite nedeniyle düşüyor olması, Bağdat Caddesi artan boş mağaza sayısı, inşaat halindeki binalar ve son belirtilere göre yaklaşık 2 bin konutun yarım kalmış olması sebebiyle 2 ya nazaran ziyaretçi sayısında hem hafta içi hem de hafta sonu ciddi bir düşüş yaşamıştır. Bu toparlamanın itici güçleri ise genel olarak yeme-içme ve caddeye yeni giriş yapması beklenen uluslararası markalar ile olacaktır. (#) giyim, ayakkabı, çanta aksesuar, kozmetik, saat, optik yeme-içme 18 ev eşyası, dekorasyon kiralama işlem hacmi (sayı) kültür-sanat 77 7 kitap, müzik, hediyelik eşya, oyuncak Olumsuz anlamda artış Olumlu anlamda artış 6 telekomünikasyon 5 eczane banka, döviz bürosu boş mağaza 5 14 diğer C A D D E - M E T R E BAĞDAT % %14 %21 % içi ( günlük) sonu ( günlük) Toplam stok (, m2) alan (m2) hacmi (#) hacmi (, m2) büyüklüğü (m2) Cushman & Wakefield Türkiye Modelidir.

6 İstanbul un en önemli lüks perakende bölgesi olarak, üst segmentte ulusal ve uluslararası bir çok markaya ev gerçekleşmiştir. Toplamda gerçekleşen kira işlemlerinin neredeyse yarısı (14 tanesi) hazır giyim kategorisinden olup, bu kategorideki işlemlerin %64 ü ise ulusal markalar tarafından yapılmıştır (örneğin; Faruk Saraç, Ebru Boutique, Ömür Özer). Lüks ve erişilebilir lüks marka işlemleri ise toplamda 8 işlemle sınırlı kalmıştır. Nişantaşı Bölgesi nden 217 senesi itibariyle Roberto Cavalli, Escada, Tiffany & Co., Stradivarius, Mothercare ve Laura Ashley gibi markalar çıkış yapmıştır. Brandroom ise küçülmeye sahipliği yapmaktadır. Özellikle en büyük lüks moda markalarını barındıran Adbi İpekçi Caddesi ndeki 217 kentsel yenileme çalışmaları ve kur baskısı nedeniyle genel olarak Nişantaşı Bölgesi nin NİŞANTAŞI yaya trafiği hafta içinde 2 ya oranla %1 düşerken, ara ve arka sokaklarda artan restoran ve kafelerle hafta sonundaki ziyaretçi sayısının % oranında arttığı gözlemlenmiştir. Nişantaşı Bölgesi ndeki perakende mağaza dağılımı seneler nezdinde grafikteki gibi gerçekleşmiştir. 2 ya kıyasla en önemli düşüşü gösteren aksesuar ve mücevher kategorisi dışındaki diğer sektörlere ait mağaza sayılarında ise önemli bir değişiklik kaydedilmemiştir. Nişantaşı Bölgesi nde stok sayısı 2 yla aynı kalıp (38 mağaza), toplam kiralama hacminde 2 ya nazaran düşüş olduğu saptanmıştır. sayısının 217 itibariyle ile bir nebze de olsa düşmesinin en önemli nedenlerinden biri özellikle Teşvikiye ve Abdi İpekçi de yoğunlaşmış olan kentsel yenileme çalışmalarıdır: Bir önceki seneye kıyasla 217 itibariyle inşaat sayısı 8 den ya çıkmış, metrekare bazında ise %2 lik bir artış olduğu kaydedilmiştir. 217 yılı içerisinde gerçekleşen 31 kiralama işleminin i Abdi İpekçi de, 5 i Rumeli Caddesi nde, 6 sı Teşvikiye ve u Vali Konağı Caddesi nde (#) giyim, ayakkabı, çanta kiralama işlem hacmi (m 2 ) giderek, bulunduğu mağazanın 3 m2 lik alanını boşaltmıştır. Nişantaşı Bölgesi artan kentsel yenileme çalışmaları ve boş mağaza sayısı nedeniyle hafta içlerinde yaya trafiğinde bir düşüş yaşasa da, 2 senesinden beri artmaya devam eden ikincil caddelerdeki perakende seçenekleri sayesinde hafta sonunda ziyaretçi çekişini artırmıştır. Özellikle ara sokaklarda yer alan yeni nesil kahve dükkanları ve restoranların tercih edilmesi, Nişantaşı nı diğer tüm ana caddeler içinde hedef kitlesi doğrultusunda yaya trafiğini artırabilmiş tek cadde olarak ön plana çıkarmayı başarmıştır. Ancak %2 gibi ciddi oranda artan inşaat alanı nedeniyle ortaya çıkan görüntü ve gürültü kirliliği bir süre daha yatırımcı ve ziyaretçi nezdinde olumsuz etki bırakmaya devam edecektir. 63 aksesuar, kozmetik, saat, optik 54 yeme-içme 2 1 ev eşyası, dekorasyon 5 kiralama işlem hacmi (sayı) kültür-sanat kitap, müzik, hediyelik eşya, oyuncak Olumsuz anlamda artış Olumlu anlamda artış 4 33 telekomünikasyon 2 1 eczane 2 banka, döviz bürosu boş mağaza 8 diğer C A D D E - M E T R E NİŞANTAŞI %3 %5 % % -,5, içi ( günlük) sonu ( günlük) Toplam stok (, m2) alan (m2) hacmi (#) hacmi (, m2) büyüklüğü (m2) Cushman & Wakefield Türkiye Modelidir.

7 SONUÇ Ana alışveriş caddeleri, döviz kurundaki dalgalanmalar, ekonomik baskılar, ve kentsel yenileme çalışmaları göz önüne alındığında bir süre daha kırılgan olmaya devam edecektir. Buna rağmen, Nişantaşı nın ve Bağdat Caddesi nin umut vaat ederek daha hızlı düzeleceğini tahmin ediyoruz. Nişantaşı 2 senesine göre, ikincil caddelerdeki restoran ve kafelerin sayesinde artan hafta sonu ziyaretçi sayısıyla toparlanma sinyallerini vermektedir. Bağdat Caddesi ise Beymen in en büyük cadde mağazasının Suadiye deki açılışı, düşen kira seviyeleri ve 218 senesinde açılması beklenilen Chanel, Eataly, Apple ve Samsung mağazalarının da olumlu etkisiyle çok daha kuvvetli bir geleceğe hazırlanıyor. İstiklal Caddesi nin ise üst segment yeme-içme ve kültürel aktivitelerden ziyade yerel hazır giyim pazarı ve daha düşük profilli yeme-içme mekanlarına doğru dönüşümünü devam ettireceğini düşünüyoruz. Özellikle profilin Orta Doğu ziyaretçi ihtiyaçlarına kaymış olması ve 21 senesi ilk çeyreğe kadar sürecek olan AKM projesi ise İstiklal Cadde sinin daha uzun bir süre eski halini bizlere yaşatamayacağını göstermektedir. Ancak başarılı biteceğine inandığımız AKM projesi sonrasında, İstiklal in meydan bölgesinden başlayarak aşağıya doğru inecek bir toparlanma olacağını umuyoruz.