ARAȘTIRMA RAPORU İSTANBUL ALIȘVERİȘ CADDELERİ TÜRKİYE OCAK 2015 ÖZET. Bir Cushman & Wakefield Araștırma Yayınıdır

Transkript

1 ARAȘTIRMA RAPORU TÜRKİYE OCAK 2015 ÖZET Bu raporda İstanbul un bașlıca üç alıșveriș caddesi (İstiklal, Nișantașı, Bağdat) perakende stoku, ulusal/uluslararası markalar ve hazır giyim/lüks segment markalar açısından analiz edilmiștir. Ayrıca son on iki ayda gerçekleșen kiralama ișlemleri ve yeni giriș yapan markalar incelenmiștir. Bu araștırma sonucunda caddelerin Istanbul perakende pazarındaki payı ve önemi bir kez daha ortaya çıkıyor. Bu üç alıșveriș caddesindeki toplam perakende stoku den fazla mağazada yaklașık m 2 olarak tespit edilmiștir. Ayrıca uluslararası alıșveriș caddeleri ile kıyaslandığında; uluslararası markaların varlığı, mağaza sayısı gibi nitelikler açısından Oxford Street (Londra, 2,4 km, 300 mağaza), Ku damm (Berlin, 2 km, 250 mağaza) gibi uluslararası caddelerle yarıșmaktadır. Nișantașı bölgesi (2 km, 396 mağaza) lüks markalar tarafından tercih edilirken, İstiklal Caddesi nde (2,4 km, 272 mağaza) uluslararası ve ulusal markalar yer almaktadır. Bağdat Caddesi (5,5 km, 375 mağaza) ise uluslararası lüks ve üst segment markaların yanı sıra ulusal ve uluslararası markalara da ev sahipli ği yapmaktadır. Yıllık toplam ișlem hacmi açısından, son 12 ay içinde gerçekleșen toplam m 2 ișlem ise neredeyse Abdi İpekçi Caddesi nin tümüne karșılık gelmektedir. Ziyaretçi hacmi açısından incelendiğinde ise, özellikle İstiklal Caddesi günlük 200 bini așan hafta sonu ziyaretçi sayısı ile en yüksek yaya trafiğine sahip alışveriş caddesidir. Yakın gelecekte alıșveriș caddelerinin potansiyeli açısından, ikincil alıșveriș caddeleri hızlı gelișim kaydederken, kentsel yenileme ile birlikte yüksek erișilebilirlik olanaklarına sahip merkezi bölgelerde yeni alıșveriș caddeleri de ortaya çıkmaktadır. Cushman & Wakefield Türkiye River Plaza Büyükdere Cd. Bahar Sk. No:13 Kat:15 Levent İstanbul Bu rapor Cushman & Wakefield LLP tarafından, yalnızca ticari mülkiyet ile ilgili kișilerce kullanılması için bilgilendirme amaçlı olarak hazırlanmıștır Atıfta bulunduğu piyasaların veya gelișmelerin tam bir tarifini sunması amaçlanmamıștır. Raporda, Cushman & Wakefield LLP'nin güvenilir bulduğu halka açık kaynaklardan elde edilen bilgileri kullanmıștır, ancak bu bilgileri doğrulamıș değiliz ve kesin ve tam olduklarını garanti edemeyiz. Burada yer alan bilgilerin kesinliği veya tamlığı konusunda açık veya zımni olarak herhangi bir garanti veya vekâlet verilmemektedir ve Cushman & Wakefield LLP bu raporun okuyucularına veya herhangi bir üçüncü șahsa karșı hiçbir șekilde sorumlu olmayacaktır. Bütün görüșler değișime tabidir. Bu rapor bir bütün olarak veya kısmen çoğaltılmadan önce tarafımızdan önceden yazılı onay alınmak zorundadır. Cushman & Wakefield LLP veya ilgili herhangi bir șirketten bilgi almak istemiyorsanız, lütfen unsubscribe@eur.cushwake.com adresine e-posta gönderin.. E-posta içeriğinde iletișim bilgilerinizdeki bilgileri belirtin ve konu kısmına Unsubscribe yazın Cushman & Wakefield LLP Tüm hakları saklıdır. 1

2 İSTANBUL ALIŞVERİŞ İSTANBUL PERAKENDE PAZARI 2014 / 2015 Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır NÜFUS EKONOMİ Avrupa'nın 7. büyük ekonomisi olan Türkiye içinde İstanbul'un payı %27 27% AVRUPANIN 35 yaş altı nüfus oranı %60 iken Avrupa ortalaması % BÜYÜK EKONOMİSİ 35% TURİZM 10 milyon ziyaretçi ile dünyanın en yüksek artışını gösteren ve en çok ziyaret edilen 7. şehri 10 milyon PERAKENDE HARCAMASI Perakende harcamaları açısından Avrupa'nın en büyük 5 şehri (ABD$) Londra Moskova 224bn Paris 175bn İstanbul 149bn Madrid 66bn 42bn YENİ AVM ARZI Yeni AVM arzı açısından Avrupa'nın ikinci büyük pazarı olan Türkiye içinde İstanbul'un payı 1/3 ÖDÜLLERİ KİŞİ BAŞI AVM ALANI Türkiye kişi başı AVM alanı Avrupa ortalamasının altında kalmasına rağmen (128 m2/1.000 kişi), İstanbul Avrupa seviyesinde (264 m2/1.000 kişi) ödüllü 9 AVM (İstanbul) YENİ PERAKENDECİLER ANA ALIŞVERİŞ Üç önemli caddede yaklaşık m2 kiralanabilir alan ve mağaza bulunuyor BAĞDAT 1 NİŞANTAŞI İSTİKLAL Son 5 yıl içinde 80 uluslararası perakendeci Türkiye pazarına girdi 80 SHOPPING DE ISTANBUL LIGHTS

3 GENEL BAKIȘ Türkiye perakende pazarı Avrupa nın en genç ve en kalabalık nüfuslarından biri olarak önemli bir avantaja sahiptir. Halen inșa halindeki AVM arzı açısından Avrupa nın ikinci büyük pazarı olan Türkiye de perakende pazarı, geçtiğimiz 10 yıl içinde AVM stokunun dikkate değer artıșı ile hızlı bir gelișim kaydetmiștir. Öte yandan, alıșveriș caddeleri de hızla değișim göstermekte olup, gelecek vadeden potansiyeli ile perakende pazarının gelișiminde önemli bir paya sahiptir. Genç ve kalabalık nüfusu, artan kiși bașı gelir seviyesi ve büyüyen orta sınıfı ile İstanbul, perakende faaliyetlerinin ana merkezi olmaya devam etmektedir. İstanbul alıșveriș caddeleri, pazara yeni girișler ve genișleme faaliyetleriyle, son 5 yılda 80 yeni marka giriși ile uluslararası oyuncuları cezbetmeye devam etmektedir. Ayrıca, özellikle giyim ve yeme-içme sektöründe yer alan ulusal perakendeciler de agresif olarak büyümektedir. İstanbul sadece hazır giyim değil lüks markalar açısından da fırsatlar sunmaktadır. NÜFUS İSTANBUL NÜFUS (YAȘ GRUPLARINA GÖRE, 2013) Kadın Erkek KAYNAK: TUİK HANEHALKI GELİR VE HARCAMASI (ABD$/AY, 2012) Bin İstanbul, %60 ı 35 yaș altında olan 14 milyonu așan nüfusu ile Avrupa nın tüm bașkentleri arasında perakende açısından en cazip pazarlardan birini olușmaktadır. Tüketim talebini destekleyen bu demografik nitelikleri perakendecilerin giriș ve genișleme stratejilerini șekillendirmede önemli role sahiptir ve bu dinamik nüfus yapısı perakende pazarının büyümesini tetiklerken, sadece genç nesli değil aileleri hedefleyen perakendecileri de çekmektedir. Ayrıca, İstanbul 10 milyonu așan yıllık ziyaretçi sayısı ile favori bir turizm merkezidir. Büyüyen turizm sektörü de perakende pazarı gelișimini desteklemektedir. TÜKETİM KALIPLARI İstanbul, yıllık 66 milyar Dolar perakende harcaması ile Avrupa nın ilk 5 șehri içinde yer almaktadır. Gelir seviyesi artıșı ve değișen tüketici tercihleri yeni perakendeciler için çekici unsurlar olurken, mevcut perakendecileri de İstanbul da daha fazla büyümeye teșvik etmektedir. İstanbul da ortalama hane halkı geliri ve harcama seviyesi ülke ortalamasının oldukça üzerindedir. Sosyo-ekonomik yapı șehir içerisinde değișkenlik gösterse de; eğitim, meslek, gelir seviyesi ve aile yapısı açısından hem orta hem de üst gelir grupları hazır giyim ve lüks markalar için gelecek vadeden bir görünüm sergilemektedir. Tüketici kalıplarındaki ve alıșveriș alıșkanlıklarındaki değișim alıșveriș caddelerinde büyümeyi desteklemekte ve perakendeciler giderek artan rekabet ortamında pazar paylarını arttırmak için yeni fırsatları takip etmektedirler. Alıșveriș caddeleri, yeni uluslararası perakendeciler, özellikle de lüks markalar tarafından amiral mağazalarının ana konumu olarak tercih edilmektedir TR Ortalaması İstanbul Gelir Harcama KAYNAK: Veriler TUİK den derlenmiștir. HARCANABİLİR HANEHALKI GELİRİ (GRUPLARA GÖRE, 2012) Yıllık, $ Türkiye İstanbul Ortalama Hanehalkı Geliri En Üst %20lik Grup Geliri KAYNAK: TUİK 3

4 BAȘLICA ALIȘVERİȘ İstanbul daki bașlıca alıșveriș caddeleri șunlardır: İstiklal Caddesi; İstanbul un en ișlek yaya caddesi olup çok sayıda uluslararası ve ulusal perakendecilerin yanı sıra pek çok müze, tiyatro, restoran ve elçiliklere ev sahipliği yapmaktadır. Nișantașı Bölgesi; Rumeli, Teșvikiye, Vali Konağı ve Abdi İpekçi olmak üzere dört ana caddeden olușmaktadır. Nișantașı hem ulusal hem de uluslararası lüks markaların bașlıca merkezidir. Bağdat Caddesi, Anadolu Yakası nda uluslararası lüks ve üst segment markaların merkezi olup, çok katlı mağazaların da yer aldığı geniș kapsamlı ulusal ve uluslararası markalara ev sahipliği yapmaktadır. Caddede ayrıca çok sayıda restoran, kafe ve pastane yer almaktadır. Diğer alıșveriș caddeleri ise Anadolu Yakası nda Bahariye Caddesi (Kadıköy) ve Alemdağ Caddesi (Ümraniye); Avrupa Yakası nda Ortabahçe Caddesi (Beșiktaș), İstasyon ve İstanbul Caddeleri (Bakırköy) olarak sayılabilir. Ayrıca, kentsel dönüșüm ve yenileme projeleri ile güçlü erișim olanaklarına sahip merkezi bölgelerde alternatif alıșveriș caddeleri olușmaya bașlamıștır. Karaköy ve Beșiktaș Çarșısı, özellikle kafe ve restoranlar için yeni cazibe merkezleri haline gelmiștir. Bașlıca üç alıșveriș caddesindeki toplam perakende stoku den fazla mağazada yaklașık m 2 dir. Toplam stokun yaklașık %40 ı Bağdat Caddesi nde konumlanırken, %31 i İstiklal Caddesi ve %29 u Nișantașı bölgesinde yer almaktadır. Ana perakende sektörleri (giyim, ayakkabı ve çanta) toplam cadde stokunun neredeyse %50 sine karșılık gelirken, bunları yeme-içme sektörü izlemektedir. Banka ve döviz büroları üçüncü büyük kategoriyi oluștururken, özellikle bireysel bankacılık șubeleri yüksek yoğunluğu nedeniyle ana caddelerde konumlanmayı tercih etmektedir. : TAHMİNİ STOK : SEKTÖREL DAĞILIM Telekomünikasyon Bağdat 4 Banka, Döviz Bürosu 13% Eczane Kitap, Müzik, Hediyelik Eșya, Oyuncak Kültür-Sanat Ev Eșyası, Dekorasyon 3% Yeme-İçme 14% Boș Mağaza 8% İstiklal 31% Diğer 1% Nișantașı 29% Giyim, Ayakkabı, Çanta 49% Aksesuar, Kozmetik, Saat, Optik; %6 ANA ALIȘVERİȘ GELİȘEN ALIȘVERİȘ YENİ GELİȘEN ALIȘVERİȘ NİȘANTAȘI (Abdi İpekçi, Vali Konağı, Rumeli, Teșvikiye Caddeleri) İSTİKLAL CD. BEȘİKTAȘ KARAKÖY ALEMDAĞ CD. BAHARİYE CD. İSTASYON CD. İSTANBUL CD. BAĞDAT CD.. 4

5 MAY 2014 Uluslararası marka sayısı bazında, Nișantașı bölgesi 75 mağaza ile birinci sırayı alırken, 62 mağaza ile Bağdat Caddesi ve 36 mağaza ile İstiklal Caddesi onu takip etmektedir. Bazı markalar, pazar payı rekabeti nedeniyle üç caddede de yer almayı tercih etmektedir. Uluslararası lüks markalar Nișantașı ve/veya Bağdat Caddesi ni tercih ederken; Mango, Zara ve Topshop gibi orta gelir gruplarını hedefleyen uluslararası perakendeciler ise her üç caddede de yer almaktadır. Türk perakendeciler, pazar konumlarını güçlendirmek amacıyla ortalamaların üzerinde kiralar vererek aynı caddede ikinci mağazalarını açabilmektedirler. İSTANBUL : ULUSLARARASI / ULUSAL MARKA DAĞILIMI Lüks markaların çoğu Nișantașı nda 70 mağazada konumlanmıștır. Anadolu Yakası nda ise Bağdat Caddesi 35 mağaza ile lüks markalar için bașlıca lokasyondur. Diğer yandan İstiklal Caddesi nde lüks marka bulunmamaktadır Nișantașı İstiklal Bağdat Uluslararası Ulusal Geçtiğimiz on iki ay içerisinde kullanıcı pazarında birçok yeni giriș yașanmıștır. Son on iki ayda 93 mağazada yaklașık toplam 17,500 m 2 kiralama ișlemi gerçekleșmiștir. Mağaza sayısı bazında yeni kiralama açısından Nișantașı ilk sırada yer alırken, metrekare bazında en yüksek kiralama hacmi İstiklal Caddesi nde gerçekleșmiștir. Bağdat ve İstiklal caddelerinde sayıca fazla ancak alan olarak daha düșük kiralama ișlemleri her iki cadde de apartmanların zemin katlarının perakende alanı olarak kullanılan görece küçük metrekareli mağazalar olmasına bağlanabilir. İstiklal Caddesi nde ise birkaç büyük perakendecinin komple bina satın alması veya kiralaması ișlem hacmini arttırmıștır. Hazır giyim markalarının alan gereksinimleri genellikle alıșveriș caddelerindeki mevcut binalarda karșılanamadığı için perakendeciler eski binaları satın aldıktan sonra yenileyerek yeni perakende alanları olușturmaktadır. Diğer bir eğilim ise çok katlı mağazalar ve lüks markaların tüm binayı tek kullanıcı olarak kullanması ya da bazı markaların tüm konseptlerinin (Kadın, Erkek, Çocuk, Aksesuar, Ev, vb.) yer aldığı kapsamlı büyük mağazalar olușturmak için eski binaların yıkılıp yeniden inșa edilmesidir. Eski ve genellikle ikamet amaçlı yapılmıș mevcut stok perakendecilere uygun sadece zemin katı alanlarını sunabildiği için söz konusu yeniden inșa eğilimi caddelerde elverișli kullanıcı talebine göre yapım (built-to-suit) fırsatları sunmaktadır. Bu eğilim, çoğunluğu ayrık nizam binalardan olușan yerleșim yapısı nedeniyle Bağdat Caddesi ne daha fazla gözlemlenmektedir. Fakat yeniden inșaat ve yenileme faaliyetleri belli bir oranda İstiklal Caddesi ve Nișantașı nda da gerçekleștirilmektedir. Ancak imar planında ve/veya yapı yönetmenliğinde yapılması gereken değișiklikler bu bölgelerdeki inșaat faaliyetlerini zorlaștırmaktadır. İSTANBUL : LÜKS / HAZIR GİYİM MARKA DAĞILIMI İSTANBUL : KİRALAMA İȘLEM HACMİ Nișantașı İstiklal Bağdat Lüks Hazır Giyim m m m2 Nișantașı İstiklal Bağdat 36 Kiralama İșlem Hacmi (m2) Kiralama İșlem Hacmi (sayı) 5

6 OCAK 2015 MAY 2014 İSTİKLAL CADDESİ İstiklal Caddesi İstanbul un yoğun yaya trafiği ile en ișlek alıșveriș caddesidir. Sadece yerel, ulusal ve uluslararası perakendecilere değil, kültür-sanat tesislerine de ev sahipliği yapmaktadır. İstanbul'un en uzun yayalaștırılmıș caddesidir. Cadde; yukarı (Taksim Meydanı - Galatasaray), orta (Galatasaray Odakule) ve așağı (Odakule - Tünel) olmak üzere üç bölüme ayrılabilir. Yukarı bölümde daha çok küçük mağazalarda yerel perakendeciler yoğun iken, daha büyük mağazaların olduğu așağı bölüm özellikle uluslararası markalar tarafından tercih edilmektedir. Orta gelir grubu yerel müșterilerin yanı sıra turistler de müșteri profilini olușturur. Özellikle genç moda markaları, fast-food ve kahve zincirleri için çekici bir lokasyondur. Toplam perakende stoku 272 mağazada yaklașık m2 dir. İstiklal Caddesi nde 36 uluslararası marka yer almaktadır. Hazır giyim markaları çoğunlukta iken, lüks marka bulunmamaktadır. Son on iki ay içerisinde İstiklal Caddesi nde 17 adet mağazada yaklașık m2 yeni kiralama gerçeklești. Boșluk oranının %6 dan %11 e yükselmesi ise perakende alanına dönüștürülmek üzere yapılan bina satın alımları ile açıklanabilir. Son on iki ay içerisinde yeni giriș yapan bașlıca markalar: İstanbul da ilk cadde mağazalarını açan Shake Shack ve H&M dir. Hard Rock Café bölgede ilk mağazasını açarak Türkiye pazarına geri dönüș yaparken, Mango aynı cadde üstünde ikinci mağazasını açmıștır. İSTİKLAL CD: SEKTÖREL DAĞILIM Telekomünikasyon Banka, Döviz Boș Mağaza Diğer 11% Bürosu 6% Kitap, Müzik, Eczane Hediyelik Eșya, Oyuncak Kültür-Sanat 5% Ev Eșyası, Dekorasyon 1% Giyim, Ayakkabı, Çanta 56% Yeme-İçme 14% Aksesuar, Kozmetik, Saat, Optik 3% İSTİKLAL CD : ULUSLARARASI / ULUSAL MARKA DAĞILIMI Mağaza Büyüklüğü Uluslararası Mağaza Sayısı Ulusal

7 Son yıllarda İstiklal Caddesi nin sonunda yer alan Tünel Bölgesi nde hem gelișmekte olan Karaköy ile bağlantısı, hem de turistler tarafından çok ziyaret edilen Galata Kulesi nedeniyle önceki yıllara göre yaya trafiği oldukça artmıștır. Bu bölgede yeme-içme ağırlıklı bir gelișim gözlenmeye bașlanırken, bazı hazır giyim markaları da cadde üzerinde 2. mağazalarını açmak üzere anlașmalar yapmıș ya da fırsat aramaktadır. Ayrıca, özellikle Galata ve çevresi butik ve tasarım ürünleri mağazaları tarafından tercih edilen yeni bir moda merkezi haline gelmeye bașlamıștır. TAKSIM MEYDANI Tarihi pasajlar (Rumeli Han, Narmanlı Han, Elhamra Han, Avrupa Pasajı, Hazzopulo Pasajı) yeni perakende alanları ve formatları açısından yenileme potansiyeli sunmaktadırlar. Demirören ( m 2 ) yenilenerek alıșveriș merkezi olarak 2011 yılında hizmet vermeye bașlamıștır. Tarihi Büyük Kulüp Cercle D'Orient binası da (önceden Emek Sinemasına ev sahipliği yapan) devam eden yeniden inșa projelerinden biridir ve Grand Pera adıyla yeni bir perakende formatıyla açılması beklenmektedir. YUKARI Diğer bir eğilim ise komple bina kiralama ya da otel olarak yenilenen binaların zemin ve üst katlarının perakende alanlarına ayrılmasıdır. Ancak özellikle tarihi binaların restorasyon projelerinin Anıtlar Kurulu ndan izin alınarak onaylanması, kiracılar açısından mağaza dekorasyonlarının uzun sürmesi açısından sıkıntı yaratabilmektedir. Caddede talebin çok olduğu, tercih edilen bir bölgede boșalan mağazalar doğru kira rakamı ile hızlı kiralanmaktadır. Özellikle Türk perakendecilerin pazar paylarını arttırmak amacıyla daha sert strateji izlemeleri ve hızlı karar mekanizmaları nedeniyle gerçekleșen ișlemlerdeki oranı daha yüksektir. Uluslararası perakendeciler ise daha çok fonların veya yabancı yatırımcıların sahip olduğu ve daha uzun kontrat süresi olan mağazaları kiralama eğilimi göstermektedir. ORTA AȘAĞI TÜNEL 7

8 OCAK 2015 NİȘANTAȘI BÖLGESİ Nișantașı bölgesi dört adet ana caddeden olușmaktadır. Bunlar; Vali Konağı, Rumeli, Teșvikiye Caddeleri ve İstanbul un en önemli lüks caddesi olan, çok sayıda lüks ve en üst segment uluslararası moda markalarına ev sahipliği yapan Abdi İpekçi Caddesi dir. Rumeli Caddesi ve Vali Konağı ise ulusal ve uluslararası hazır giyim markaları ve zincir mağazalar bulunmaktadır. Giyim, aksesuar yanı sıra hem lüks restoranlara hem de yeme, içme ve kahve zincirlerine ev sahipliği yapmaktadır. Nișantașı bölgesindeki toplam stok 396 mağazada m2 civarındadır. Bölgede 75 uluslararası marka konumlanırken, hem ulusal hem de uluslararası 70 lüks marka yer almaktadır. Son on iki ay içerisinde, 40 mağazada yaklașık m2 kiralama ișlemi gerçekleșmiștir. Boșluk oranı %2 den %4 e çıkmıștır. Yıkılıp yeniden inșa edilen eski apartmanların zemin katlarında yeni perakende alanlarının olușturulması kiralanabilir boș alanların artmasına neden olmaktadır. Ayrıca, mevcut binalarda sadece zemin katlarda sınırlı bir alanda perakende alanlarının yer aldığı eski binaların yıkılıp, tek kullanıcı kullanımı için yeniden inșa edilmesi de yeni arz yaratmaktadır. Son on iki ayda Nișantașı bölgesinde gerçekleșen önemli kiralamalar Armani, Stefano Ricci, Paul & Shark ve Bobbi Brown sayılabilir. Diğer önemli ișlemlerden biri de Nișantașı nda yeni bir mağaza açarak Türkiye pazarına yeniden giriș yapan Versace oldu yılının Mart ayında açılacak olan St Regis Otel inin perakende alanları ise Tom Ford, Alexander McQueen, Ermenegildo Zegna ve Lanvin gibi markalar tarafından kiralanarak hizmet vermeye bașladı. NİȘANTAȘI: SEKTÖREL DAĞILIM Boș Mağaza; 4% Banka, Döviz Bürosu; 18% Diğer; 1% Eczane; 1% Telekomünikasyon; 1% Giyim, Ayakkabı, Çanta; 45% Kitap, Müzik, Hediyelik Eșya, Oyuncak; Kültür-Sanat; 1% Ev Eșyası, Dekorasyon; 4% Yeme-İçme; 1 Aksesuar, Kozmetik, Saat, Optik; 11% NİȘANTAȘI: ULUSLARARASI / ULUSAL MARKA DAĞILIMI Mağaza Büyüklüğü Uluslararası Mağaza Sayısı Ulusal 8

9 OCAK 2015 MAY 2014 NİȘANTAȘI: LÜKS / HAZIR GİYİM MARKA DAĞILIMI Mağaza Büyüklüğü Lüks Mağaza Sayısı Hazır Giyim Bölgedeki caddelerde trafiğin genellikle tek yönlü olması nedeniyle gün içinde yoğun araç trafiği meydana gelse de, merkezi konumu ve ulașım bağlantıları nedeniyle markalar tarafından oldukça tercih edilen bir bölgedir. Hafta sonu yaya trafiği, özellikle Pazar günü, hafta içine göre daha azdır. Eski binaların yıkılıp yeniden yapılması Nișantașı bölgesinde de yeni perakende alanlarının yaratılması için fırsatlar sunarken, süreçte yașanan zorluklar İstiklal Caddesi ne göre oldukça sınırlıdır. 9

10 OCAK 2015 MAY 2014 BAĞDAT CADDESİ Bağdat Caddesi, en uzun alıșveriș caddesi olarak Anadolu Yakasının perakende merkezidir. Ana alıșveriș caddeleri içinde, çevresinde yer alan nüfusun gelir seviyesi en yüksek olan caddedir. Bağdat Caddesi üç bölüme ayrılabilir: Suadiye-Șașkınbakkal da büyük mağazalarda lüks markalar yer alırken yaya trafiği görece düșüktür. Caddenin en ișlek olan bölümü olan Șașkınbakkal Caddebostan arasında uluslararası markalar çoğunlukta iken Caddebostan-Erenköy bölümünde hem ulusal hem de uluslararası markalar yer almaktadır. Bağdat caddesinde toplam stok 375 mağazada m2 civarındadır. 62 uluslararası ve 35 lüks markanın konumlandığı Bağdat Caddesi, Asya Yakası nda uluslararası ve lüks markaların ana merkezdir. Son on iki ay içerisinde, 36 mağazada yaklașık m2 kiralama ișlemi gerçekleșmiștir. Boșluk oranı %5 ten %9 a yükselmiștir. BAĞDAT CD: SEKTÖREL DAĞILIM Banka, Döviz Bürosu 13% Telekomünikasyon Eczane Kitap, Müzik, Hediyelik Eșya, Oyuncak Ev Eșyası, Dekorasyon 5% Boș Mağaza 9% Diğer 3% Giyim, Ayakkabı, Çanta 46% Yeme-İçme 14% Aksesuar, Kozmetik, Saat, Optik 6% Son on iki ayda yeni giriș yapan markalar Armani, Aldo, Bobbi Brown, Cookshop, Coffeshop Company, Hello Kitty ve Zadig&Voltaire dir. Ayrıca H&M yakın zamanda caddede bir mağaza açacaktır. Mevcut stokun çoğunluğunu apartmanların zemin katları oluștursa da, diğer caddelerden farklı olarak Bağdat caddesinde müstakil binaların varlığı büyük perakendeciler ve çok katlı mağazalar (Mango, Zara, Boyner gibi) için alternatif alanlar sunmaktadırlar. Ayrıca mal sahipleri de tek kiracılı komple kiralamayı tercih etmektedir. Kısa bir süre önce Chanel Bağdat Caddesi nde yeni bir bina satın almıștır. Diğer markalar da benzer fırsat arayıșı içindedir. 10

11 Bu bağlamda kentsel yenileme faaliyetleri Bağdat Caddesi nde yeni perakende alanları yaratmak için fırsatlar sunmaktadır. Öte yandan bina taban oturumunun (TAKS) %25 olması ve bu oranda bir artıș beklentisi de kentsel dönüșümün önündeki en önemli zorluklardan birisidir. Diğer bir konu ise, mevcut binaların yenilenme ihtimali nedeniyle bu süreçte mevcut kiracıların geçici olarak tașınmak zorunda kalmaları yeni kiralama ișlemlerini yavașlatmaktadır. Ayrıca, eski kiracıların kira seviyesinin bölgedeki yeni kira rayiçlerinin oldukça altında kalması nedeniyle eski ve yeni kira değerleri arasında önemli bir fark olușmaya bașlamıștır. Bu durum kira yenileme döneminde sıkıntılar yașanmasına neden olabilmektedir. Öte yandan, eski binaların yenilenmesi sürecinde genellikle yeni kiracı anlașmaları binalar yıkılmadan önce yapılmakta ve perakendecilerin alan kullanım talepleri dikkate alınarak ihtiyaca göre yenilemeler yapılmaktadır. BAĞDAT: ULUSLARARASI / ULUSAL MARKA DAĞILIMI 10 ȘAȘKINBAKKAL MAY CADDDEBOSTAN 2 Mağaza Büyüklüğü Uluslararası Mağaza Sayısı Ulusal SOURCE: CUSHMAN&WAKEFIELD BAĞDAT: LÜKS / HAZIR GİYİM MARKA DAĞILIMI ȘAȘKANBAKKAL- SUADİYE- CADDDEBOSTAN- ERENKÖY Mağaza Büyüklüğü Lüks Mağaza Sayısı Hazır Giyim SOURCE: CUSHMAN&WAKEFIELD 11

12 DİĞER ALIȘVERİȘ İstanbul daki ikincil alıșveriș caddelerine yerli markalar ve yemeiçme perakendecileri hâkimdir. Fakat özellikle büyük hazır giyim markaları șimdiden mağazalar açmaya bașlamıș ve gelecekte yeni perakende merkezleri olma potansiyeli tașıyan bu caddelerde genișleme fırsatlarını takip etmektedirler. Șu ana kadar sınırlı sayıda uluslararası marka, yoğun yaya trafiğinin olduğu ikincil caddelerdeki yerel pazarın gücünü keșfetmiștir. Fast-food ve kahve zincirleri yanı sıra hızlı genç moda markaları da bu caddelerdeki öncü perakendecilerdir. Fakat ikincil caddelerde mevcut stok çoğu uluslararası perakendecinin alan gereksinimlerini karșılamaktan uzaktır. Uluslararası markaların bu caddelere girmeleri ve yoğun yaya trafiği potansiyelinden faydalanmalarının karșısındaki diğer bir zorluk ise yerel ve uluslararası markaların karar verme süreçlerinde çok daha hızlı davranabilmeleridir. İstanbul daki ikincil ve yeni gelișen caddeler șunlardır: Bakırköy: Avrupa Yakası nın en yoğun nüfuslu ilçelerinden biri olan Bakırköy de İstasyon ve İstanbul Caddeleri olmak üzere iki ana cadde bulunmaktadır. Mağazaların çoğunluğu yerel giyim markaları ya da fast-food zincirlerinden olușmaktadır. Beșiktaș Ortabahçe; Avrupa Yakası nda diğer bir caddedir. Yeni gelișen bir cadde olarak kabul edilse de çok sayıda yemeiçme perakendecisi bu caddede konumlanmıștır. Özellikle bölgenin büyük üniversitelere yakınlığı nedeniyle kalabalık üniversite öğrencisi varlığı bölgeyi çok sayıda perakendeci için çekici kılmaktadır. Geçtiğimiz birkaç yıl içerisinde özellikle büyük ulusal giyim markaları bölgede mağazalar açmıștır. Ayrıca, Mango nun yakın zamanda bölgede satın aldığı binaların diğer uluslararası markaların da bölgeye girmesini teșvik etmesi bekleniyor. Karaköy Avrupa Yakası nda yakın zamanda gelișen ve gelecekte önemli bir merkez olmaya aday bölgesidir. Beyoğlu bölgesine yakın olup, karșılaștırıldığında fazla kozmopolit bir yapısı yoktur. Daha çok yeme-içme ağırlıklı olarak gelișen bölgede otellerin yanı sıra butik ve tasarım mağazaları da yer almaya bașlamıștır. Ayıca artan eğlence mekanları hem yerli hem de yabancı turistleri bölgeye çekmektedir. Özellikle Kemankeș, Mumhane ve Necatibey caddelerinde yer alan eski binalar, tarihi pasajlar ve konut-dıșı kullanım amaçlı küçük atölyeler hızla dönüșüm geçirmektedir. Böylece yeni otel projelerinin zemin katlarında yer alacak butik ve yeme-içme mekanlarının bölgeye canlılık kazandırması ve kira değerlerinin artması beklenmektedir. Anadolu Yakası nda, Kadıköy de yayalaștırılmıș Bahariye Caddesi özellikle genç nüfusun sadece alıșveriș için değil kültürel aktiviteler için de (tiyatro, sinema, kitapçılar vb.) uğrak noktasıdır. Büyük ulusal giyim markaları ve uluslararası fastfood ve kahve zincirleri hali hazırda caddede yer almaktadır, ayrıca birkaç uluslararası markanın da mağazası bulunmaktadır. Buna ek olarak, Avrupa nın önemli perakende gayrimenkul șirketlerinden biri olan ve alıșveriș caddelerine odaklanan Vastned geçtiğimiz yıllarda Bahariye Caddesi nde iki mağaza satın almıștır. Ümraniye de Alemdağ Caddesi, Anadolu Yakası ndaki ikincil caddelerden biridir. Yoğun yaya trafiğinden dolayı ulusal giyim markaları hali hazırda caddede yer almakta, hatta aynı cadde üzerinde ikinci mağazalarını açmaktadırlar. Bu yılın bașında bölgede CanPark ( m 2 ) adıyla yeni bir alıșveriș merkezi de açılmıștır. Boșluk oranının düșük olması nedeniyle artan kira değerleri nedeniyle ana alıșveriș caddeleri ile yarıșacak düzeye erișmiștir. Ayrıca yakında açılması planlanan metro hattı nedeniyle yaya trafiğinin artması beklenmektedir. BEKLENTİLER Perakendeciler açısından, yoğun nüfus, dinamik yapı ve büyüme potansiyeli ile nitelendirilen Türkiye pazarına giriș ve genișleme stratejilerini güçlendirmek için İstanbul alıșveriș caddeleri stratejik öneme sahiptir. Hem yerel hem de uluslararası perakendeciler, varlıklarını arttırmak ve pazar pozisyonlarını güçlendirmek için caddelerdeki fırsatları takip etmektedirler. Ayrıca, ülkeye henüz giriș yapmamıș perakendeciler, Türkiye nin ana perakende merkezi olan İstanbul dan pazara ilk adımlarını atmak ile ilgilenmektedirler. Kentsel yenileme faaliyetleri ile birlikte yeni alıșveriș caddelerinin ortaya çıkması beklenmektedir. Özellikle yüksek erișilebilirlik olanaklarına sahip merkez bölgelerin potansiyeli büyüktür ve yeni perakende alt-pazarlarının ortaya çıkıșına önayak olacaklardır. Perakendecilerin, eski kalitesiz binaların yıkılarak yeniden inșa edilmesi ile pazara arz edilecek yeni perakende alanlarından faydalanmaları öngörülmektedir. Öte yandan yıkım ve yeniden yapım süreci, geçici tașınma zorunluluğu bulunan mevcut kiracılar açısından dezavantaj tașımaktadır. Buna bağlı olarak, bu tarz binalarda yeni mağaza kiralamak beraberinde daha çok zorluk getirmekte ve yeni kiralama oranlarını düșürmektedir. Perakendecilerin hem yeni giriș hem de büyüme faaliyetleri için alıșveriș caddeleri en çekici pazarlardan biri olmaya devam edecektir. Çeșitlenen ve gelișen tüketici kalıplarının özellikle lüks segmentte büyümeyi desteklemesi beklenmektedir. MAY

13 Daha fazla bilgi için: Toğrul Gönden Yönetici Ortak Cushman & Wakefield River Plaza Büyükdere Cd. Bahar Sk No:13 Kat 15 Levent İstanbul, Türkiye Tel: + 90 (212) togrul.gonden@eur.cushwake.com Tuğra Gönden Yönetici Ortak Cushman & Wakefield River Plaza Büyükdere Cd. Bahar Sk No:13 Kat 15 Levent İstanbul, Türkiye Tel: + 90 (212) tugra.gonden@eur.cushwake.com Dilek Pekdemir, PhD. Direktör, Araștırma Cushman & Wakefield River Plaza Büyükdere Cd. Bahar Sk No:13 Kat 15 Levent İstanbul, Türkiye Tel: + 90 (212) dilek.pekdemir@eur.cushwake.com Bizi așağıdaki adlerden takip edin: facebook.com/cushmanwakefield twitter.com/cushwaketurkiye instagram.com/cushwake linkedin/company/4060 youtube.com/user/thecushmanwakefield Cushman & Wakefield gayrimenkul kullanımı ve yatırımlarının her alanında müșterilere danıșmanlık ve temsil hizmetleri sunmaktadır yılında kurulan șirketin 60 ülkede 250 ofisi ve den fazla çalıșanı bulunmaktadır. Kiralama, satıș ve devralma, öz sermaye, borç ve yapılandırılmıș finansman, kurumsal finansman ve yatırım bankacılığı, kurumsal hizmetler, gayrimenkul yönetimi, lojistik yönetimi, proje yönetimi, danıșmanlık ve değerleme hizmetleri dahil, tüm gayrimenkul türlerine yönelik kapsamlı hizmetler sunmaktadır. Bu rapor yalnızca bilgi amaçlı hazırlanmıștır. Bu raporda belirtilen bilgiler pazarın veya yatırımların tam anlamıyla tanımlandığı anlamına gelmez. Bu raporun dayandığı bilgiler bizim güvenilir bulduğumuz kaynaklara dayanılarak hazırlanmıștır, ancak bu bilgiler bağımsız olarak bizim tarafımızdan doğrulanmamıștır ve bilgilerin doğruluğu, tamlığı tarafımızca garanti edilmemektedir Cushman & Wakefield, Inc. Her hakkı saklıdır. 13