ATA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Transkript

1 ATA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. KIRKLARELİ İLİ-LÜLEBURGAZ İLÇESİ 145 ADA 52 PARSEL LÜLEBURGAZ ARSA GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU Rapor No: GYO-001 Rapor Tarihi: GAYRİMENKUL DANIŞMANLIK VE DEĞERLEME A.Ş.

2 i. DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi : Ata Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Raporu Hazırlayan Kurum : Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş. Rapor Tarihi : Rapor No : GYO-001 Değerleme Tarihi : Kırklareli İli, Lüleburgaz İlçesi, Kocasinan Mahallesi, 145 Değerleme Konusu Mülke Ait Bilgiler : Ada 52 Parsel no lu, 4.388,47 m 2 yüzölçümlü, Arsa nitelikli gayrimenkul. Çalışmanın Konusu : Konu gayrimenkulün güncel pazar değeri tespiti. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Arsa Alanı : 4.388,47 m ² Değerleme Konusu Gayrimenkulün İmar Durumu : Emsal 0,60 Hmax:10,50 Ticaret Alanı, Tarihi İtibariyle 145 ADA 52 PARSEL Gayrimenkulün Pazar Değeri (TL) KDV Hariç KDV Dâhil ) Tespit edilen bu değer peşin satışa yönelik güncel pazar değeridir. 2-) KDV oranı %18 kabul edilmiştir. 3-) Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır. Değerlemede Görev Alan Kişiler Lisanslı Değerleme Uzmanı : Taner DÜNER Lisanslı Değerleme Uzmanı : Dilek Yılmaz AYDIN Sorumlu Değerleme Uzmanı : Neşecan ÇEKİCİ Rapor No: GYO-001 1

3 Uygunluk Beyanı Raporda sunulan bulgular, değerleme uzmanının sahip olduğu bilgiler çerçevesinde doğrudur. Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Değerleme uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi yoktur ve gelecekte ilgisi olmayacaktır. Değerleme uzmanının değerleme konusu gayrimenkul veya ilgili taraflar hakkında hiçbir önyargısı bulunmamaktadır. Değerleme raporunun ücreti raporun herhangi bir bölümüne, analiz fikir ve sonuçlara bağlı değildir. Değerleme uzmanı, değerlemeyi ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirmiştir Değerleme uzmanı, yeterli mesleki eğitim şartlarına ve tecrübesine haizdir. Rapordaki analiz, kanaatler ve sonuç değerleri Uluslararası Değerleme Standartları (IVSC) kriterlerine uygun olarak hazırlanmıştır. Varsayımlar Raporda belirtilen değer bu raporun hazırlandığı tarihteki değeridir. Değerleme uzmanı bu değere etki edecek ve bu tarihten sonra oluşacak ekonomik ve/veya fiziki değişikliklerden dolayı sorumlu değildir. Bu rapordaki hiçbir yorum (söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi) hukuki konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve değerleme uzmanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle yapılmamıştır. Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Fakat bunların doğruluğu için bir garanti verilmez. Bilgi ve belgeler raporda kamu kurumlarından elde edilebilindiği kadarı ile yer almaktadır. Kullanılan fotoğraf, harita, şekil ve çizimler yalnızca görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır, başka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılamaz. Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa koşullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır. Değerleme uzmanı mülk üzerinde veya yakınında bulunan- bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken Rapor No: GYO-001 2

4 değerin düşmesine neden olacak bu gibi maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilmez. Değerleme raporuna dâhil edilen, geleceğe yönelik tahmin ve projeksiyonlar veya işletme tahminleri, güncel piyasa şartları, beklenen kısa vadeli arz ve talep faktörleri ve sürekli istikrarlı bir ekonomiye dayalıdır. Dolayısıyla, bunlar gelecekteki koşullara bağlı olarak değişebilir. Rapor tarihinden sonra meydana gelebilecek ekonomik değişikliklerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk alınmaz. Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıştır. Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir. Bölgenin deprem bölgesi olması sebebiyle detaylı jeolojik araştırmalar yapılmadan zemin sağlamlığı konusu netleştirilemez. Bu nedenle çalışmalarda zemin ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmiştir. Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Şirketimizin bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır. Rapor No: GYO-001 3

5 ii. İÇİNDEKİLER 1 RAPOR BİLGİLERİ Değerleme Raporunun Tarihi, Numarası ve Türü Değerleme Raporunu Hazırlayanların ve Sorumlu Değerleme Uzmanının Bilgileri Değerleme Tarihi Dayanak Sözleşmesi Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER Değerleme Şirketini Tanıtıcı Bilgiler Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar DEĞER TANIMLARI, DEĞERLEME YÖNTEMLERİNİN TANIMI Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı (Pazar Değeri Yaklaşımı) Maliyet Yaklaşımı Gelir İndirgeme Yaklaşımı EKONOMİK DURUM, GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ VERİLERİ VE GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ Genel ve Sosyo Ekonomik Veriler Gayrimenkul Sektörünün Genel Durumu Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Kırklareli İli Lüleburgaz İlçesi Lüleburgaz Gayrimenkul Piyasası DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevresine İlişkin Bilgiler Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarının Tetkiki Rapor No: GYO-001 4

6 5.2.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarında Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olan Değişiklikler Tapu Kayıtları Açısından Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş Gayrimenkulün İmar Bilgilerinin İncelenmesi Gayrimenkule İlişkin Plan, Ruhsat, Şema ve Benzeri Dokümanlar Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri Gayrimenkulün Hukuki Durumunda (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma vb.) Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olan Değişiklikler Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin, Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş İmar Bilgileri Açısından Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama Gayrimenkulün Fiziki Özellikleri Gayrimenkulün Mahallinde Yapılan Tespitler GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER VE GAYRİMENKULÜN DEĞER TESPİTİ Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler Swot Analizi Hâsılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde Emsal Pay Oranları Gayrimenkulün Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Seçilme Sebepleri Emsal Yaklaşımı Maliyet Yaklaşımı Gelir İndirgeme Yaklaşımı / Geliştirme Yaklaşımı Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler Üzerinde Proje Geliştirilen Arsanın Boş Arazi ve Proje Değerleri En Etkin ve En Verimli Kullanım Analizi Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi Rapor No: GYO-001 5

7 7 ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri Gayrimenkulün Şirket Tarafından Yapılan Son Üç Değerlemesine İlişkin Bilgiler Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş SONUÇ Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi Nihai Değer Takdiri EKLER Rapor No: GYO-001 6

8 1 RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Değerleme Raporunun Tarihi, Numarası ve Türü Rapor Tarihi : Rapor Numarası : GYO-001 Raporun Türü : Kırklareli İli, Lüleburgaz İlçesi, Kocasinan Mahallesi, 145 Ada 52 Parsel no lu, 4.388,47 m 2 yüzölçümlü, Arsa nitelikli gayrimenkulün güncel pazar değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. 1.2 Değerleme Raporunu Hazırlayanların ve Sorumlu Değerleme Uzmanının Bilgileri Raporu Hazırlayan Raporu Kontrol Eden Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Kapsamı : Lisanslı Değerleme Uzmanı, Taner DÜNER : Lisanslı Değerleme Uzmanı, Dilek YILMAZ AYDIN : Sorumlu Değerleme Uzmanı, Neşecan ÇEKİCİ : Evet * Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır. 1.3 Değerleme Tarihi Bu değerleme raporu için tarihinde çalışmalara başlanmış, tarihinde rapor yazımı tamamlanmıştır. 1.4 Dayanak Sözleşmesi Bu değerleme raporu şirketimiz ile Ata Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında tarihinde imzalanan dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır. 1.5 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır. Rapor No: GYO-001 7

9 2 ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 2.1 Değerleme Şirketini Tanıtıcı Bilgiler Şirketin Unvanı : EPOS Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş. Şirketin Adresi Merkezi No: 20 Kat:2 Zincirlikuyu / İSTANBUL : EPOS Gayrimenkul Kore Şehitleri Cad. Yüzbaşı Kaya Aldoğan Sok. Engin İş 2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Müşteri Unvanı : Ata GYO A.Ş. Müşteri Adresi : Dikilitaş Mahallesi, Emirhan Caddesi, No: 109, Balmumcu - Beşiktaş / İSTANBUL 2.3 Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar Bu çalışma Kırklareli İli, Lüleburgaz İlçesi, Kocasinan Mahallesi, 145 Ada 52 Parsel no lu, 4.388,47 m 2 yüzölçümlü, hisseli olarak 7 ayrı malike ait Arsa nitelikli gayrimenkulün güncel pazar değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan arsa değerleme raporudur. Müşteri tarafından getirilen herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır. Rapor No: GYO-001 8

10 3 DEĞER TANIMLARI, DEĞERLEME YÖNTEMLERİNİN TANIMI Ülkemizde kullanılabilir olan üç farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler Emsal Karşılaştırma (Pazar Değeri Yaklaşımı) Yaklaşımı, Maliyet Yaklaşımı ve Gelir İndirgeme Yaklaşımı dır. 3.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı (Pazar Değeri Yaklaşımı) Değerleme işlemi yapılacak olan gayrimenkulün; mevcut pazarda benzer özellikler taşıyan ve yeni satılmış olan gayrimenkullerle karşılaştırılması, uygun karşılaştırma işlemlerinin uygulanması ve karşılaştırılabilir satış fiyatlarında çeşitli düzeltmelerin yapılması bu yaklaşımda izlenen prosedürlerdir. Bulunan emsaller lokasyon, görülebilirlik, fonksiyonel kullanım, büyüklük, imar durumu ve emsali gibi kriterler dâhilinde karşılaştırılarak değerleme analizleri yapılır. Pazar değeri yaklaşımı; yaygın ve karşılaştırılabilir emsallerin olması durumunda en çok tercih edilen metottur. Gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım pazar değeri yaklaşımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkulle ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Pazar Değeri Yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır. Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir. Pazardaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. Gayrimenkulün pazarda makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyoekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir. Rapor No: GYO-001 9

11 3.2 Maliyet Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Yaklaşımda gayrimenkulün değerinin arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı göz önüne alınır. Bir başka deyişle bu yöntemde, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Değerleme işlemi; yapılacak olan gayrimenkulün bugünkü yeniden inşa ya da yerine koyma maliyetine; mevcut yapının sahip olduğu herhangi bir çıkar veya kazanç varsa ekledikten sonra, aşınma payının toplam maliyetten çıkarılması ve son olarak da arazi değeri eklenmesi ile yapılır. 3.3 Gelir İndirgeme Yaklaşımı Gelir indirgeme yönteminde gayrimenkulün getireceği net gelir, boş kalma, tahsilât kayıpları ve işletme giderleri işletme dönemi için analiz edilir. Değerleme uzmanı, gayrimenkulün gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değerini belirler. Gelir indirgeme yaklaşımında iki farklı metot bulunmaktadır. Direkt Kapitalizasyonda; bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılır. İndirgenmiş Nakit Akışında ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılır, gelirler kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanır. Bazı gayrimenkuller özellikleri itibarı ile geliştirileceği düşünülerek değerlendirilmeleri gerekebilir. Bu durumda gayrimenkulün geliştirilmesi nedeni ile sağlayacağı net gelirler geliştirilmesi nedeni ile yapılacak giderlerden düşülerek bulunan net gelirleri dikkate alınır, girişimci karları da hesaba katılarak kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile gayrimenkulün bugünkü değerine ulaşılır. Rapor No: GYO

12 4 EKONOMİK DURUM, GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ VERİLERİ VE GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ 4.1 Genel ve Sosyo Ekonomik Veriler Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) 2014 sonuçlarına göre 31 Aralık 2014 tarihi itibariyle Türkiye'nin nüfusu 'tür. Bu sayının yüzde 50,17'si ( ) erkeklerden, yüzde 49,83'ü ( ) kadınlardan oluşur. Türkiye nüfusunun en önemli özelliklerinden biri genç olmasıdır yaş grubu nüfus, toplam nüfusun yüzde 24,3'ünü oluşturur. Ancak bu oran 1965'den beri sürekli azalmakta ve Türkiye toplumu giderek yaşlanmaktadır yaş grubu 1965'te nüfusun yüzde 41,9'unu oluştururken 2014'te yüzde 24,3 üne karşılık gelmektedir. Türkiye yıllık nüfus artış hızı binde 13,4 dir. Nüfusun %91,8 i il ve ilçe merkezlerinde yaşamaktadır. Türkiye de ortanca yaş 30,7 dir yılı verilerine göre Türkiye nüfusunun %96,1 i okuryazardır yaş grubunda bulunan çalışma çağındaki nüfus, toplam nüfusun %67,7 sini ( kişi) oluşturmaktadır. İstihdamın sektörlere göre dağılımı incelendiğinde %51 inin hizmetler, %21,1 inin tarım, %20,5 i sanayi, %7,4 ü inşaat sektöründe istihdam edilmektedir. Tabloda Türkiye nin nüfus verileri Türkiye geneli, kent ve kır ölçeğinde incelenmiştir ve 2014 verileri karşılaştırılmıştır. TÜRKİYE KENT KIR Kurumsal Olmayan Nüfus (000) ve daha yukarı yaştaki nüfus (000) İşgücü (000) İstihdam (000) İşsiz (000) İşgücüne dahil olmayanlar (000) İşgücüne Katılma Oranı (%) 49,5 50,0 48,6 49,7 51,6 50,7 İstihdam Oranı (%) 44,3 44,9 42,7 43,9 47,7 47,1 İşsizlik Oranı (%) 10,6 10,1 12,1 11,6 7,5 7,1 Tarım dışı işsizlik oranı (%) 12,9 12,3 12,3 11,9 15,5 14,1 Genç nüfusta (15-24 yaş) işsizlik oranı (%) 20,7 19,0 22,3 21,2 17,0 14, ve 2014 Nüfus Verileri (Kaynak: TUIK) Burada 2013 ve 2014 verilerine bakıldığında Türkiye geneli, kent ve kır için sayıca nüfus, işgücü, istihdam artışı olduğu görülmektedir. Ancak işsizlik de artmıştır. İşgücüne dahil olmayanlar ise kentte düşüş gösterirken kır nüfusunda artış göstermiştir. Bununla beraber oranlara bakıldığında iş gücüne katılma oranının ve istihdamın kentte artış gösterirken kırda azalmış olması dikkat çekmektedir. Rapor No: GYO

13 İşsizlik oranı her üçü için azalmıştır. Genç nüfusta işsizlik oranı ise Türkiye geneli ve kent nüfusu için dikkat çeken bir diğer konudur. Ayrıca ikinci bir karşılaştırma, tabloda yer alan 2014 nüfus verilerinin Türkiye geneli kent ve kır bazında incelenmesidir. Burada Türkiye geneli grafikleri ile kent grafiklerinin dağılım olarak benzerliği dikkat çekmektedir. Bu bilgiler ışığında genel ekonomik görünüme ve gayrimenkul sektörüne ilişkin bilgiler verilecektir. Rapor No: GYO

14 Türkiye Ekonomik Görünüm Küresel ekonomi halen ılımlı bir büyüme trendinde olsa da, büyümenin görünümü zayıf ve dengesiz seyretmektedir. Daha önce açıklanmış olan, gelişmiş ekonomilere yönelik 2014 büyüme beklentileri aşağı revize edilmektedir. Euro Bölgesi ne ilişkin büyüme oranı beklentisi %1,2 den %0,8 e çekilirken, ABD ve Japonya da ise sırasıyla %2,6 dan %2,1 e ve %1,2 den %0,9 a doğru aşağı yönlü revizyonlar söz konusu olmuştur. Gelişmekte olan piyasalar için de benzer bir tablo söz konusudur. Gelişmekte olan ülkelerde büyüme sürmekte; ancak büyüme oranları geçmişteki seviyelerin belirgin derecede altında seyretmektedir. ABD Merkez Bankası Fed in parasal genişlemesinin sonuna gelinmesi ve artık faiz artırımlarının söz konusu olması gibi adımlarıyla değişen likidite koşulları gelişmekte olan ülkeleri etkilemiştir ün ilk çeyreğinde beklentilerin altında büyüyen Euro Bölgesi ve Japonya 2014 yılının ilk 9 ayında beklenilenden düşük bir performans sergilemiştir. Bu durum merkez bankalarının politikalarına da yansımış olup, Fed in 2014 başından başlayan varlık alım programını küçültmesi sürecine devam etmesi, Avrupa Merkez Bankası nın ek genişleme adımları atması Japonya nın da mevcut gevşek politika duruşunu sürdürmesi beklenmektedir. Uluslararası piyasalarda bu gelişmeler olurken 2014 yılının ilk çeyreğinde Türkiye ekonomisi iç talebin, özellikle de özel tüketimin etkisiyle büyümesini sürdürmüş, ikinci çeyrekte beklentilerin üzerinde bir yavaşlama olmuştur. İlk çeyrekteki yıllık %4,7 lik büyüme, ikinci çeyrekte %2,1 e gerilemiş çeyreksel büyüme ise 2012 nin birinci çeyreğinden bu yana ilk kez daralma göstermiş ve ekonomi bir önceki çeyreğe göre %0,5 oranında küçülmüştür. Ekonomideki bu yavaşlamanın nedenleri olarak 2014 Şubat ayında yürürlüğe giren ve tüketimi kısmaya dönük makro ihtiyati önlemler ile Merkez Bankası nın Ocak ayı sonunda yaptığı sert faiz artırımının iç talep, özellikle de tüketim üzerinde etkileri, TL deki zayıflama gösterilebilir. TEMEL EKONOMİK GÖSTERGELER * GSYİH 774 Milyon $ 785,7 Milyon $ 820 Milyon $ 810 Milyon $ GSYİH -Kişi Başı USD USD USD USD Büyüme 8,50% 2,20% 4,00% 3,30% 4,,0% Enflasyon 10,50% 6,20% 7,40% 8,20% 6,30% Cari Açık -77 Milyar USD -48 Milyar USD -65,1 Milyar USD -46 Milyar USD -46 Milyar USD Cari Açık / GSYİH 9,90% 6,30% 7,90% 5,70% 5,40% İşsizlik Oranı 9,80% 9,20% 9,70% 9,60% 9,50% Kaynak: TUIK, TCMB, Dünya Bankası (* Tahminler, öngörüler ) Rapor No: GYO

15 Önümüzdeki dönemde Uluslararası sermaye akımlarının yeniden ABD yi merkez alması ve doların güçlenmesi beklenmektedir. Bu durum, özellikle Türkiye gibi finansman ihtiyacı yüksek olan ülkeler açısından önem taşımakta olup, Avrupa ve Amerikalı yatırımcıların Türkiye ye olan ilgisini sınırlamaktadır. Körfez Bölgesi yatırımcıları büyük ölçüde konut projelerine olan ilgileriyle pazara geri dönmüşlerdir. Yerel yatırımcılar ise arsa satın alımları ve mal sahibi tarafından kullanılma amaçlı mülk satışları konusunda istekli bir tutum sergilemeye devam etmişlerdir. Gelecek yıl Fed'in faiz artışı ilişkili zorlukların, Türkiye nin dış finansmana olan bağlılığı göz önüne alındığında, diğer gelişmekte olan ülkelerle birlikte Türkiye ekonomisini etkilemesi ve 2014 sonu itibariyle Türkiye'deki düşük ekonomik büyümenin, azalan sermaye girişi, yüksek enflasyon ve faiz oranları nedeniyle sürmesi bu durumun da iç tüketimi ve yatırım aktivitesini azaltması beklenmektedir. 4.2 Gayrimenkul Sektörünün Genel Durumu Türkiye'de inşaat sektörü 2010 yılında yüzde 18,3 ve 2011 yılında yüzde 11,3 gibi yüksek hızlarla büyüdükten sonra 2012 yılında yüzde 0,6 oranında büyüme göstermiştir. Ekonomik yavaşlamaya bağlı olarak inşaat sektörünün büyüme performansında da önemli bir yavaşlama ortaya çıkmıştır. Kamuoyunda "2B Yasası" olarak bilinen "Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun kapsamındaki arazilerinin satışları da yasal çerçevesi içinde 2012 yılında gerçekleştirilmiştir. Ancak satışlar beklentilerin altında kalmış ve inşaat sektörüne etkisi sınırlı olmuştur. Kentsel dönüşüm yasası çıkarıldıktan sonra 2013 yılında yasa ile ilgili uygulamaların artmaya başlaması ile çoğu büyük ölçekli olan kamu alt yapı yatırımları ivme kazanmış, yasanın sağladığı avantajlar da 2013 yılında gayrimenkul sektöründeki büyümeyi yeniden hızlandırmıştır. Yabancılara Mülk Satışını Düzenleyen Kanun ile yabancıların gayrimenkul sahibi olmaları üzerindeki kısıtlamaların kaldırılmasına ilişkin karar özellikle Rusya, Ortadoğu ve Asya'daki yatırımcıların dikkatlerinin Türkiye ye yönelmesine sebep olmuş, yabancıların Türkiye deki gayrimenkul alımları kademeli olarak artmaya başlamıştır yılında gayrimenkul piyasası genellikle dalgalı bir seyir halinde ilerlemiştir. Yüksek iç talep ve yabancı yatırımcıların bir miktar desteği fiyatların dengede kalmasına sebep olmuş ve 2013 yılı ile benzer şekilde konut fiyatları ortalama %13-14 lere yakın şekilde yükselme göstermiştir Yılında ABD Merkez Bankası (FED) nın gevşek para politikasına son vermesi beklentisi ile faizler Rapor No: GYO

16 ve TL- Dolar kuru Dolar lehine miktar atmış, uluslararası fonlar gelişmekte olan ülkelerdeki fonlarını azaltma eğilimine girmişse de Haziran 2014 de Avrupa Merkez Bankası nın faiz oranlarını negatife çekmesinin gelecekte fon girişlerine olumlu etkileri olabileceği düşünülmektedir. Standard & Poor's, "Gelişmekte Olan Ekonomilerde Konut Sektörü" raporunda Türkiye de halen konut talebi arzın üzerinde seyretmekte olduğu, Türkiye konut piyasasının kredi odaklı iç talepten uzak olarak, daha fazla ihracata dayalı hareket edeceği ve Türkiye'de reel ve nominal konut fiyatlarının 2014 ve 2015'te yavaşlayacağı "öngörüsüne yer vermiştir. Türkiye nin genç nüfusu ve hızlı kentleşme oranı gayrimenkule olan talebi her zaman yüksek tutmuştur. Ancak özellikle büyük şehirlerde arsa arzının kısıtlı olması ve arsa fiyatlarının çok yüksek olması, müteahhit firmaları genellikle orta-üst gelir grubuna hitap edecek projeler geliştirmeye yöneltmektedir. Bu durum, hedef kitleyi oldukça kısıtlı tutmakta, orta ve orta-alt gelir grubuna dâhil kesimin geliştirilecek yeni projelere erişimini zorlaştırmaktadır. Gelecekte Türkiye de gayrimenkul piyasasının istikrarlı biçimde yükselebilmesinin siyasi ve ekonomik istikrar, yabancı yatırımcının Türkiye ye olan ilgisi ve Türkiye ekonomisinin gerçekleştireceği yüksek büyüme oranlarına bağlı olacağı değerlendirilmektedir. Rapor No: GYO

17 4.3 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Kırklareli İli Marmara Bölgesi nin Trakya Bölümünde il ve bu ilin merkezi kenttir doğu boylamlarıyla, kuzey enlemleri arasında kalan il toprakları; kuzeyden Bulgaristan, doğudan Karadeniz, güneyden Tekirdağ, batıdan Edirne illeriyle çevrilidir. Kuzeye doğru çıkıldıkça giderek sarplaşan ve Türkiye Trakyası'nın en yüksek noktasını teşkil eden 1031 m rakımlı Mahya Dağ'nin de bulunduğu Yıldız Dağları'na varılan ilin genelinde kara iklimi hüküm sürer. İlin en önemli akarsuyu Ergene, Kırklareli'nin güneyinde tarıma elverişli, dolayısıyla birçok yerleşim biriminin bulunduğu bir plato yaratmıştır. İlin güneyinde tekstil ve gıda alanında yaklaşık işçiyi istihdam eden sanayi üretim ağır basarken, kuzeyinde başat olarak buğday ve ayçiçeği ekimiyle tarım başlıca geçim kaynağı olma özelliğini sürdürmektedir. Türkiye'nin en büyük cam fabrikalarından Trakya Cam Sanayi ve Kırklareli Cam ile, Türkiye'deki ilk şeker fabrikası olan halen faal durumdaki Alpullu şeker fabrikası il sınırları dahilindedir. İlde tarıma elverişli topraklar, geniş yer tutar. Ergene Havzası nda uzanan düz, geniş verimli topraklar tümüyle tarımsal etkinliklere ayrılmıştır: Tahıl (buğday, arpa, çavdar, yulaf, pirinç, mısır), baklagiller (bakla, fasulye, mercimek, fiğ), endüstri bitkileri (şekerpancarı, tütün), yağlı tohumlar (ayçiçeği, susam), yumru bitkiler (soğan, patates, sarımsak), meyveler (armut, ayva, elma, muşmula, erik, kayısı, kiraz, şeftali) ve çeşitli sebzeler. Büyük ve küçükbaş hayvan (koyun, kılkeçisi, inek, okuz, dana sığır), kümes hayvancılığı ve arıcılık son yıllarda önem kazanmaya başladı. Ormanlar, il yüzölçümünün % 44 ünü oluşturur. İldeki orman alanlarından yılda m³ dolayında tomruk, maden, tel direğiyle ton dolayında yakacak odun üretilir. Lüleburgaz da bulunan orman fidanlığı, yörenin ağaçlandırmalarında kullanılan fidan gereksinimini büyük ölçüde karşılar. Rapor No: GYO

18 4.3.2 Lüleburgaz İlçesi İlçenin sınırları dahilinde 6 belde 30 köy bulunmaktadır. Çorlu, Edirne, Tekirdağ'dan sonra Trakya'nın 4. en büyük yerleşim yeridir. Lüleburgaz, Kırklareli'nin en büyük ve en gelişmiş ilçesidir. Kırklareli'nin güneyinde, sanayisi yoğun bir yerdir. Lüleburgaz ilçesinin toplam nüfusu 2014 yılı verilerine göre kişidir. Bunun sı ilçe merkezinde ı ise belde ve köylerdedir yılına göre ilçe nüfusunda %19'lık bir artış görünmektedir. Bu artış ilçe merkezinde %37 olarak görülürken kırsal nüfus da ise %17'lik bir azalma görülmüştür. Nüfus artış oranı ülke genelinin çok üzerinde olup, artış genellikle diğer bölgelerden ve köylerden şehre yoğun göçten kaynaklanmaktadır. Lüleburgaz, Kırklareli ilinin güneyinde yer almakta olup, doğusunda Tekirdağ ilinin Saray ve Çorlu ilçeleri, batısında Kırklareli ilinin Babaeski ilçesi, kuzeyinde Kırklareli ilinin Pınarhisar ilçesi ve güneyinde ise Tekirdağ ilinin Hayrabolu ve Muratlı ilçeleriyle çevrilmiştir. Kırklareli ilinin en büyük yerleşim yeri olan ilçenin toplam alanı 1370 hektar olup, ilçe merkezinin denizden yüksekliği 30 metredir. İklim genel olarak yazları sıcak ve kurak, kışları ise yağışlı ve soğuktur. Genellikle kışın Balkanlardan gelen soğuk hava akımlarından etkilenmektedir Lüleburgaz Gayrimenkul Piyasası Lüleburgaz İlçesi özellikle 2000 yılından sonra planlı bir şekilde şehrin güneyine doğru bir gelişim içerisine girmiş bulunmaktadır. Şehrin güney kesiminde özellikle toplu konut tarzında inşa edilmiş siteler dikkat çekmektedir. İlçenin bu kesiminde yer alan yeni adliye sarayı, okullar ve özel sağlık kuruluşları bölgede gayrimenkul piyasasını hareketlendirmiştir. İlçe ve çevresi sanayi bakımından geliş durumda olduğundan şehirde gayrimenkul alım satımı konusunda da bir hareketlilik süregelmektedir. Rapor No: GYO

19 5 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER 5.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevresine İlişkin Bilgiler Değerleme konusu gayrimenkul, Kırklareli İli, Lüleburgaz İlçesi, Hürriyet Mahallesi, Murat Hüdavendigar Caddesi (D-100 Karayolu) üzerinde yer almaktadır. Arsaya İstanbul istikametinden Kırklareli yönüne doğru D-100 Karayolu takip edilerek direkt olarak ulaşılması mümkündür. Parsel Lüleburgaz Otobüs Terminali karşı, Kipa AVM nin yan parseli konumundadır. Arsanın Konumu (145 Ada 52 Parsel). Değerleme konusu arsanın bulunduğu bölge, ilçenin Kırklareli yönüne doğru çıkışındadır. Hürriyet Mahallesi çoğunlukla yeni yapılaşmaların mevcut olduğu bir yer olup, yeni adliye binası ve belediyenin kapalı pazaryeri alanı bu bölgede yer almaktadır. Konu taşınmazın yakın çevresinde Kipa AVM, Otobüs Terminali, Sanayi Sitesi, İstiklal İlköğretim Okulu, Şehir Mezarlığı ve Stadyum yer almaktadır. Değerleme konusu arsa, Lüleburgaz Belediyesine yaklaşık 1 km, Hükümet Konağına yaklaşık 800 m, İstanbul Caddesine 1,4 km., Lüleburgaz Anadolu Lisesine 850 m. uzaklıktadır. Rapor No: GYO

20 Hükümet Konağı İstanbul Caddesi Otogar Kipa AVM Konu Taşınmaz Stadyum Anadolu Lisesi Değerleme Konusu Gayrimenkulün Yakın Çevresi 5.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri İli : Kırklareli İlçesi : Lüleburgaz Mahallesi : Kocasinan Köyü : - Mevkii : - Pafta No : - Ada No : 145 Parsel No : 52 Yüzölçümü (Sırayla) : 4.388,47 Maliki : Davut Karaotmarlı 2/7 Egemen Karaotmarlı 1/7 İsmet Ertürk Karaotmarlı 1/7 Lale Karaotmarlı 1/14 Serpil Tuna 3/28 Seçil Kunduracı 3/28 Nesrin Aslan 1/7 Niteliği : Arsa Tapu Tarihi : Yevmiye No : Cilt No : 34 Sayfa No : 3336 Rapor No: GYO

21 5.2.1 Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarının Tetkiki Tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkul mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır. Lüleburgaz Tapu Müdürlüğünden alınan tarihli tapu kayıt örneğine göre taşınmazın Şerhler Hanesinde Tarih ve 1328 Yevmiye numarası ile Alacaklı T.C. Ziraat Bankası lehine İhtiyati Haciz: Lüleburgaz 1. İcra Müdürlüğü nün tarih 2011/1465 sayılı haciz yazıları ile Borç: 4.453,83 TL şerhi bulunmaktadır. Lüleburgaz Tapu Sicil Müdürlüğü nden temin edilen tapu kayıt örneği rapor ekinde sunulmuştur Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarında Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olan Değişiklikler Değerleme konusu gayrimenkul son üç yıl içerisinde alım satıma konu olmamış ancak, şerhler hanesinde bulunan tarih ve yevmiye numaralı Kamu Haczi tarih yevmiye numarası ile terkin edilmiştir. Rapor No: GYO

22 5.2.3 Tapu Kayıtları Açısından Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş Gayrimenkulün tapu kayıtlarında bulunan ihtiyati haciz şerhi Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde GYO portföyüne alınması konusunda engel teşkil etmektedir. 5.3 Gayrimenkulün İmar Bilgilerinin İncelenmesi Lüleburgaz Belediyesi imar ve şehircilik müdürlüğünde yapılan araştırmaya göre; Konu gayrimenkul onay tarihli, 1/1000 ölçekli, /8 sayılı Meclis Kararı ile Revizyon Uygulama İmar Planı nda Ticaret alanı olarak planlanmış olup, E: 0,60 Hmaks: 10,50 m. olacak şekilde yapılaşma koşullarına sahiptir. Rapor No: GYO

23 5.3.1 Gayrimenkule İlişkin Plan, Ruhsat, Şema ve Benzeri Dokümanlar Parsel üzerinde herhangi bir yapı olmayıp, Lüleburgaz Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü arşivinde yapılan araştırmada taşınmaz üzerinde geliştirilmiş herhangi bir proje ya da bir yapı ruhsatına rastlanmamıştır Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri Değerleme konusu gayrimenkul üzerinde geliştirilmiş herhangi bir onaylı proje veya yapı ruhsatı olmayıp taşınmaz tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun a tabi değildir Gayrimenkulün Hukuki Durumunda (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma vb.) Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olan Değişiklikler Son üç yıl içerisinde gayrimenkulün hukuki durumunda herhangi bir değişiklik meydana gelmemiştir Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin, Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Değerleme konusu gayrimenkul arsa nitelikli olup, gerekli tüm izin ve belgeler mevcuttur İmar Bilgileri Açısından Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş Sermaye Piyasası Kurulu nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin Esaslar Tebliğinin 22. maddesinin a bendine göre Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaat edebilirler. Bu sebeple değerleme konusu gayrimenkulün imar bilgileri açısından gayrimenkul yatırım ortaklıklığı portföyüne alınmasında sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde bir engel bulunmamaktadır Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama Parsel üzerinde geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmadığından, yapılan çalışmalar bu kapsam çerçevesinde incelenmemiştir. 5.4 Gayrimenkulün Fiziki Özellikleri Değerleme konusu parsel üzerinde mevcut durumda herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Söz konusu parsel doğal bitki örtüsüyle kaplıdır. Dikdörtgene yakın bir geometrik şekle, düz bir topografik yapıya sahiptir. Parsel Murat Hüdavendigar Caddesi ve Eski İstasyon Caddesine cepheli konumdadır. Rapor No: GYO

24 5.4.1 Gayrimenkulün Mahallinde Yapılan Tespitler Değerleme konusu arsa, Murat Hüdavendigar Caddesi ne (D-100 Karayolu) cepheli parsel konumundadır. Arsanın yan parselinde Kipa AVM, karşısında ise Otogar yer almaktadır. Parselin bulunduğu bölgede gelişim ve yapılaşma devam etmekte olup, ilçenin çıkış noktasında yer almaktadır. Parsel üzerinde herhangi bir yapı veya ekili dikili ürün bulunmamaktadır. Parsele ulaşım özel araç ve toplu taşıma ile oldukça kolaydır. Bölgede elektrik, su, doğalgaz gibi altyapı yatırımları tamamlanmıştır Parselin D-100 karayoluna 56,5 m. ve Eski istasyon caddesi tarafına 78,5 m. cepheleri bulunmaktadır. Rapor No: GYO

25 6 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER VE GAYRİMENKULÜN DEĞER TESPİTİ 6.1 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler Söz konusu değerleme çalışmasını genel anlamda olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan bir faktör bulunmamaktadır. 6.2 Swot Analizi Güçlü Yönler Parsel düzgün bir geometrik şekle, düz bir topografik yapıya sahiptir. Taşınmazın bulunduğu noktaya gerek özel araç, gerekse toplu taşıma araçları ile ulaşım kolaydır. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede altyapı çalışmaları tamamlanmıştır. Bölgede ticaret lejantına sahip sınırlı sayıda bulunan parsellerdendir. Zayıf Yönler Lüleburgaz ın merkezi iş alanlarına uzak mesafededir. Yakın çevresi ve güzergâhı genellikle transit geçiş için kullanılmaktadır. Fırsatlar Bölgede bulunan kapalı Pazar alanı, yaya trafiğini bu bölgeye çekmede etkili olacaktır. Parselin yanında bulunan imar yolu faaliyete geçtiğinde, parsele D-100 karayolundan direkt olarak araç geçişi sağlanacaktır. Tehditler D-100 karayolu genellikle transit geçiş için kullanılmaktadır. Parselin imar planından kaynaklı cepheli bulunduğu caddeler ile arasında yeşil alan ve trafo alanları bırakıldığından, caddelerden direkt olarak araç girişi bulunmamaktadır. 6.3 Hâsılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde Emsal Pay Oranları Değerleme konusu taşınmaz için hâsılat paylaşımı veya kat karşılığı şeklinde bir değerlendirme yapılmamıştır. Rapor No: GYO

26 6.4 Gayrimenkulün Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Seçilme Sebepleri Bu değerleme çalışmasında değerleme konusu taşınmazın boş arsa olması ve satın alınması durumunda taşınmaz üzerine ticari fonksiyonlu bir proje geliştirilebilir olması sebebiyle emsal karşılaştırma ve geliştirme (proje değerleme) yöntemleri kullanılmıştır Emsal Yaklaşımı Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri Bölgede konu mülke yakın mesafedeki satışı gerçekleşmiş veya halen satılık arsa verileri ile ilgili incelemeler yapılmıştır. ARSA EMSALLERİ EMSAL Yeri Özellik Alanı m² Fiyatı Birim m 2 Fiyatı Kaynak Emsal 1 Konu Mülkün 100m. gerisinde Konu mülk ile aynı imar adasında, caddeye 3. parsel TL TL Onur Emlak Emsal 2 Konu Mülkün 50m. Gerisinde Konu mülk ile aynı imar adasında caddeye 2. parsel (1 Yıl Önce Satılmış) TL TL Onur Emlak Emsal 3 Karşı köşe parsel Eski İstasyon Caddesi ve D- 100 Cepheli Konu mülke çok yakın konumda, 5 Kat Ticaret + Konut TL TL Özcan Gayrimenkul Emsal 4 Murat Hüdavendigar Caddesi Cepheli Konu Mülke 1 km Uzaklıkta, aynı yapılaşma özelliklerine sahip TL TL Mal Sahibi Satışta olan arsaların satış fiyatları üzerindeki muhtemel pazarlık payları, alım satım masrafları ve emlakçı komisyonları göz önünde bulundurulmuştur. - Ayrıca mahallinde yapılan araştırmada bölgede bulunan ticaret imarlı arsaların 650$/m² - 750$/m² aralığında satış görebileceği, bu değerlerin son zamanlarda doların TL karşısındaki yükselişi sebebiyle bir miktar düşebileceği bilgisi alınmıştır. Rapor No: GYO

27 Değerleme Uzmanının Profesyonel Takdiri: ARSA EMSAL DEĞERLENDİRME TABLOSU Emsal 1 Emsal 2 Emsal 3 Emsal 4 Alan (m²) m² m² 420 m² 975 m² İstenen Fiyat (TL) Pazarlıklı Fiyat (TL) Konum Düzeltmesi (+-%) -5% -10% 10% 10% Yüzölçüm Düzeltmesi (+-%) 0% 0% 5% 5% İmar Durumu Düzeltmesi (+-%) 0% 0% -10% -5% Düzeltilmiş Birim Fiyat 1416 TL/m² 1595 TL/m² 1283 TL/m² 2308 TL/m² Emsal Ortalaması TL/m² Lüleburgaz Belediyesi emlak servisinde yapılan araştırmada, emlak vergisine esas birim metrekare arsa rayicinin taşınmazın cephesinin bulunduğu Murat Hüdavendigar Caddesi nde 577,80 TL olduğu öğrenilmiştir. Değerleme konusu taşınmazın mevkii, konumu, parsel alanı, imar fonksiyonu ve yapılanma koşulu, çevresinin teşekkül tarzı göz önünde bulundurularak ve çevreden elde edilen gayrimenkul emsal değerleri de dikkate alınarak, arsanın emsal karşılaştırma yöntemine göre değeri TL/m 2 olarak takdir edilmiştir Maliyet Yaklaşımı Değerleme konusu arsa üzerinde herhangi bir yapı bulunmadığından bu değerleme çalışmasında maliyet yöntemi kullanılmamıştır. Rapor No: GYO

28 6.4.3 Gelir İndirgeme Yaklaşımı / Geliştirme Yaklaşımı Parselin değer tespiti için proje geliştirme yöntemi kullanılmış olup geliştirmede kullanılan varsayımlar aşağıda belirtilmiştir. Proje geliştirmede kullanılan birim metrekare kiralama fiyatını hesaplamada kullanılan ticari ünite emsalleri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Konu mülkün yer aldığı bölge olan Murat Hüdavendigar Caddesi cepheli ve İstanbul Caddesi üzerinde yapılan AVM projesinde bulunan dükkânların kiralama fiyatları şöyledir: Özellik Büyüklüğü(m2) Fiyatı(TL) Birim Metrekare Fiyatı(TL) Otogarın yan caddesinde Ana Cadde Cepheli Ana Cadde Cepheli Ana Cadde Cepheli Karşı köşe parsel Ana Cadde Cepheli Ana Cadde Cepheli Ana Cadde Cepheli (2 ay önce kiralanmış) Kaynak Atlas Gayrimenkul Atlas Gayrimenkul Atlas Gayrimenkul Özcan Gayrimenkul Özcan Gayrimenkul Özcan Gayrimenkul Köyüm Emlak Köyüm Emlak Emsal işyerlerinin tümü konu arsaya yakın konumda, kiralamaları yapılmış veya yapılacak olan ünitelerdir. Buna göre emsallerin aritmetik ortalaması 25 TL/m² (9,40 USD/m²) olup proje geliştirmede dükkanların birim metrekare kiralama değeri olarak bu değer baz alınarak diğer kiralamalar takdir edilmiştir. Lüleburgaz ilçesinin hareketli noktaları olan İstanbul ve Fatih Caddelerinde ortalama kira değerleri 100 TL/m² ye kadar ulaşmakta olduğu görülmüştür. İstanbul Caddesi üzerinde yapımı devam eden ve kiralamalarına başlandığı belirtilen Bercadia AVM projesinde ise alınan bilgiler doğrultusunda ortalama kira değerlerinin 40 USD/m² den başlayıp 55 USD/m² ye kadar çıktığı yönündedir. Rapor No: GYO

29 Varsayımlar Değerleme konusu taşınmaz üzerine mevcut imar durumu üzerinden öngörüler yapılarak bir AVM projesi geliştirilmiş olup, kiralamalar çevrede bulunan emsaller üzerinden takdir edilmiştir. Proje kapsamında öngörülen maliyetler ön fizibilite maliyetleri olup, kesin uygulama projelerinin oluşturulmasından itibaren bu maliyetlerin bir ölçüde değişebileceği öngörülmektedir. Konu taşınmaza ait inşaat alanı hesabında 14/9/2013 tarihli, nolu Tip İmar Yönetmeliği esas alınmıştır. Yönetmelikteki aşağıda yer alan maddeler dikkate alınarak hesaplamalar yapılmıştır. Daha sonradan hafredilerek açığa çıkması mümkün bulunmayan bina cephelerinde ilave kat görünümüne neden olmayan bütün cepheleri tamamen tabii zeminin altında kalan bodrum katlarda yer alan ve tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan; ticari kullanımlı bağımsız bölümün bağımsız bölüm brüt alanının %20 sini, ticari kullanımlı bağımsız bölümün bağımsız bölüm brüt alanını aşmayan depo amaçlı eklentiler, Bulunduğu katın emsale dahil alanının toplam %20 sini geçmemek koşuluyla; sökülürtakılır-katlanır cam panellerle kapatılmış olanlar dâhil olmak üzere balkonlar, açık çıkmalar ile kat bahçe ve terasları, kış bahçeleri, iç bahçeler, tesisat alanı, yangın güvenlik koridoru, bina giriş holleri, kat holleri, asansör önü sahanlıkları, kat ve ara sahanlıkları dahil açık veya kapalı merdivenler emsale dahil edilmez. Zemin iyileştirmesi ve temel işleri için yapılacak olan imalatların inşaat aşamasında teknik detaylarla çözüleceği varsayılmıştır. Projeler kapsamında bina maliyeti, altyapı maliyeti, çevre tanzimi ve peyzaj maliyeti ve proje genel gider maliyeti öngörülmüştür. Her bir fonksiyona ait altyapı maliyeti içerisinde, bina oturumuna ilişkin arazi hafriyat bedeli, doğalgaz, elektrik, atık-içme suyu ve telekom altyapısı vb. maliyetler yer alacağı öngörülmüştür. Çevre tanzimi ve peyzaj maliyetleri içerisinde bina yakın çevresine ilişkin çevre düzenleme, peyzaj ve aydınlatma maliyetleri yer almaktadır. Proje genel giderleri içerisinde binaya ait avan proje, mimari, statik, elektrik, tesisat vb. proje maliyetleri, şantiye giderleri yer almaktadır. Otopark ve sığınak alanları imar yönetmeliğine göre belirlenmiştir. Satılabilir Alan: Emsal alana %20 oranında emsal harici alan dâhil edilerek hesaplanmıştır. Otopark Adedi: Dükkân başına 2 araç ayrılacağı varsayımıyla hesaplanmıştır Sığınak Alanı: Her 20 m 2 emsal alanı için 1 m 2 sığınak alanı hesaplanmıştır. Rapor No: GYO

30 Otopark alanı: Her araç başına 35 m 2 otopark alanı ayrılacağı varsayılmıştır. Tüm ödemelerin peşin yapıldığı varsayılmıştır. Gayrimenkullerin bütün hukuki ve yasal prosedürlerinin tamamlandığı varsayılmıştır. Değerleme çalışmasında 10 yıllık USD bazlı Eurobond tahvili oranı olan %9 Risksiz Getiri Oranı olarak alınmıştır. İndirgeme oranı %13 olarak alınmıştır. AVM nin dönem sonu kapitalizasyon oranı olarak %8,5 alınmıştır. Dükkân kiralarındaki kira artış oranının yıllık %9 olacağı varsayılmıştır. Çalışmalara KDV ve vergi dâhil edilmemiştir. Projedeki konut ruhsat vb. yasal izinlerin alınma süreçleri de dâhil inşasına değerleme tarihi itibariyle başlanacağı inşaatın itibariyle tamamlanacağı varsayılmıştır. Standart inşa özelliklerinde olacağı varsayılmıştır. Yukarıdaki varsayımlara göre hazırlanan maliyet ve nakit akım tabloları aşağıdaki gibidir. Rapor No: GYO

31 SATILABİLİR ALAN HESAPLARI 145/ ,47 TOPLAM DOP Kesintisi Oranı 0% Net Arsa Alanı TAKS Emsal 0,60 Taban Alanı(m²) 900 Emsal Alanı(m²) Emsal Harici Alan Katsayısı 35% Emsal Harici Alan (m²) 922 Zemin Üstü İnşaat Alanı(m²) Ortalama Dükkan Alanı(m²) 100,00 Dükkan Adedi 36 Açık Otopark Adet 71 Açık Otopark Alanı (m²) Sığınak (m²) 132 Bodrum Kat Dükkanları (m²) 700 Toplam Bodrum Kat (m²) 878 Brüt İnşaat Alanı (m²) Zemin Üstü Kiralanabilir Alan Dükkan Adedi 36 Peyzaj Alanı (m²) Kabuller Satılabilir Alan: Emsal alana %20 oranında emsal harici alan dahil edilerek hesaplanmıştır. Otopark Adedi: Dükkan başına 2 araçlık bir otopark alanı bırakılmıştır. Sığınak Alanı: Her 20 m² emsal alanı için 1 m² sığınak alanı hesaplanmıştır. Otopark alanı: Her araç başına 35 m² otopark alanı ayrılacağı varsayılmıştır. Rapor No: GYO

32 MALİYET HESAPLARI Bodrum Kat 878 Otopark Satılabilir Alanı Toplam Brüt İnşaat Alanı Ortalama Brüt Unite Alanı 100,00 Ünite Sayısı 36 Peyzaj + Açık Otopark Alanı BİNA MALİYETLERİ Miktar Birim Maliyet Toplam Maliyet m² / adet TL/m² TL AVM Bodrum Kat TOPLAM BİNA MALİYETİ,TL BİNA DIŞI MALİYETLER,TL Peyzaj + Açık Otopark Alanı Altyapı Maliyeti TOPLAM BİNA DIŞI MALİYETLER,TL TOPLAM BİNA VE BİNA DIŞI MALİYETLER,TL DİĞER MALİYETLER Müh. & Mim. Ücretleri 2,0% Proje Yönetim Giderleri & Yapı Denetim 3,5% Yatırımcı Sabit Giderleri 2,0% Yasal İzinler & Danışmanlık 2,5% Teslim 2,0% Rezerv 2,5% Müteahhit Ücreti 10,0% TOPLAM DİĞER MALİYETLER,TL TOPLAM GELİŞTİRME MALİYETİ,TL GİYDİRİLMİŞ BİRİM MALİYET 753 TOPLAM ARSA MALİYETİ,TL ARSA DAHİL AVM MALİYETİ,TL Rapor No: GYO

33 AVM KISMI GELİR-GİDER TABLOSU (KDV Hariç - TL) (%) Kira Değeri (TL) TOPLAM KİRALANABİLİR ALAN (m²) m² den büyük % 35 TL 200 m² den küçük % 45 TL Yemek % 50 TL TOPLAM % 44 TL Yıllık Ortalama Doluluk Oranı(%) 0,78 0,85 0,89 0,91 0,95 0,95 0,97 0,97 0,97 0. Yıl 1. Yıl 2. Yıl 3. Yıl 4. Yıl 5. Yıl 6. Yıl 7. Yıl 8. Yıl 9. Yıl 10. Yıl Kira Artış Oranı 0% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% Ana Kiracı Ortalama Birim Kira Değeri (TL/m²/ay) 15,0 16,4 17,8 19,4 21,2 23,1 25,2 27,4 29,9 Yıllık Doluluk Oranı % 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Yıllık Kiralanan Dükkan Alanı (m²) Toplam Kira Geliri (TL/ay) Toplam Ana Kiracı Kira Geliri (TL/Yıl) m² den büyük Ortalama Birim Kira Değeri (TL/m²/ay) 35,0 38,2 41,6 45,3 49,4 53,9 58,7 64,0 69,7 Yıllık Doluluk Oranı % 80% 90% 90% 95% 100% 100% 100% 100% 100% Yıllık Kiralanan Dükkan Alanı (m²) Toplam Kira Geliri (TL/ay) Toplam Büyük Mağaza Kira Geliri (TL/Yıl) m² den küçük Ortalama Birim Kira Değeri (TL/m²/ay) 45,0 49,1 53,5 58,3 63,5 69,2 75,5 82,3 89,7 Yıllık Doluluk Oranı % 75% 80% 85% 85% 90% 90% 95% 95% 95% Yıllık Kiralanan Dükkan Alanı (m²) Toplam Kira Geliri (TL/ay) Toplam Mağaza Kira Geliri (TL/Yıl) Yemek Ortalama Birim Kira Değeri (TL/m²/ay) 50,0 54,5 59,4 64,8 70,6 76,9 83,9 91,4 99,6 Yıllık Doluluk Oranı % 80% 90% 95% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Yıllık Kiralanan Dükkan Alanı (m²) Toplam Kira Geliri (TL/ay) Toplam Restaurant Kira Geliri (TL/Yıl) AVM Kiralanabilir Alan Kira Geliri Toplamı Diğer Gelirler (Led TV, ATM, Baz İst., Taksi, Stand, Depo vb Gelirleri (TL/Yıl) Toplam Gelirler AVM GİDERLERİ AVM Birim İşletme Gideri (TL/m²) 2,00 2,16 2,33 2,52 2,72 2,94 3,17 3,43 3,70 AVM Toplam Gerçekleşen İşletme Gideri Kira Sözleşmelerine Göre Kiracılarından Alınacak İşletme Gideri Oranı 60% 61% 62% 63% 64% 65% 65% 65% 65% Kira Sözleşmelerine Göre Kiracalardan Alınacak İşletme Gideri İşetme Tarafından Üstlenilmesi gerekli İşletme Giderleri Emlak Vergisi Bina Sigortası Yenileme Fonu Toplam Giderler Net İşletme Geliri AVM Dönem Sonu Değeri İnşaat Maliyeti Net Nakit Akışı Kümülatif Nakit Akışı Nakit Akışı Net Bugünkü Değer , , , , ,76 0,00% 0,00% , , , , ,76 Net Faaliyet Karı 89% 90% 91% 91% 92% 92% 93% 93% 93% Rapor No: GYO