KIRKLARELİ İLİ LÜLEBURGAZ İLÇESİ BURGAZ KENT 766 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. :23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) Faks : (216) bilgi@ygd.com.tr KIRKLARELİ İLİ LÜLEBURGAZ İLÇESİ BURGAZ KENT 766 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL, ARALIK 2011

2 GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM RAPORU HAZIRLAYAN KURUM RAPOR TARİHİ KIRKLARELİ İLİ LÜLEBURGAZ İLÇESİ BURGAZ KENT KONUTLARI 766 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ Emlak Konut GYO A.Ş. mülkiyetinde olan TAPU BİLGİLERİ gayrimenkuller üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. Kat irtifakı tesis edilmiştir. MEVCUT KULLANIM İMAR DURUMU KULLANIMDA 1266 Ada 1 no.lu, 1269 Ada 1 no.lu, 1273 Ada 1 no.lu parseller E:1,20 H:Serbest yapılaşma koşulları ile 1270 Ada 1 no.lu parsel E:0,60 H:6,50 yapılaşma koşulları ile Konut Alanı olarak planlanmıştır. DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) SATIŞI HENÜZ GERÇEKLEŞMEMİŞ 214 BAĞIMSIZ ,00 TL BÖLÜMÜN TOPLAM DEĞERİ SATIŞ SÖZLEŞMESİ YAPILMIŞ VE TAPUSU HENÜZ DEVREDİLMEMİŞ 552 BAĞIMSIZ ,00 TL BÖLÜMÜN TOPLAM DEĞERİ 766 BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN TOPLAM DEĞERİ ,00 TL 1

3 RAPOR BİLGİLERİ... 4 Rapor Tarihi... 4 Rapor Numarası... 4 Rapor Türü... 4 Şirket Bilgileri... 4 Raporu Hazırlayanlar... 4 Sorumlu Değerleme Uzmanları... 5 Müşteri Adı ve Bilgileri... 5 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)... 5 Değerleme Tarihi... 5 Dayanak Sözleşme Tarih ve.su:... 5 GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 6 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu... 6 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri... 8 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri... 9 Gayrimenkullerin İmar Durumu...10 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler...11 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER Bölge Analizi...12 Kırklareli İli...12 Lüleburgaz İlçesi...13 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi...14 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi...14 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi...14 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler...15 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler...15 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ

4 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar...16 Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi...16 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı...16 Gelir Yöntemi Yaklaşımı...17 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri...17 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ Çevrede Arsa Değeri Araştırması...18 Çevrede Konut Değeri Emsal Araştırması...18 Emsal Yönetim ile Arsa Değer Takdiri...19 Gayrimenkullere Değer Takdiri...20 Bağımsız Bölümlere Emsal Yöntemi İle Değer Takdiri...20 Bağımsız Bölümlere Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi İle Değer Takdiri...38 En Verimli Kullanım Analizi...38 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi...39 RAPOR EKLERİ:

5 1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi Rapor Numarası EMLAK KONUT Rapor Türü Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan tarihli sözleşme gereği İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki Kırklareli İli Lüleburgaz İlçesi Burgaz Kent Konutlarında bulunan 766 adet bağımsız bölümün Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, proje değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur. 1.4 Şirket Bilgileri Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla tarihinde kurulmuş, tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu nca, Seri VIII :35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı :23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. 1.5 Raporu Hazırlayanlar Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Şehir ve Bölge Plancısı Elif ÖZEL ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Yasin PEKTAŞ tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek Mühendisi Yılmaz ALUÇ tarafından kontrol edilmiştir. 4

6 1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı Şirketimizin Yönetim Kurulu Başkanı olan Yılmaz ALUÇ Jeodezi ve Fotoğrametri Yüksek Mühendisidir. Arsa Ofisinde Bölge Müdürlüğü, Toplu Konut İdaresi Başkanlığında İstanbul Uygulama Başkanlığı ve Bayındırlık ve İskân Bakanlığında Bakanlık Müşavirliği görevlerinde bulunmuştur. Görev süresince çok sayıda kamulaştırma, arazi geliştirme, konut ve sanayi projelerinde çalışmıştır. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Yılmaz ALUÇ şirketimiz kurucu ortaklarındandır. 1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş. Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza : 11/B Kat: 1 8 Ataşehir / İSTANBUL 1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki Kırklareli İli Lüleburgaz İlçesi Burgaz Kent Konutlarında bulunan 766 adet bağımsız bölümün sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır. 1.9 Değerleme Tarihi: Dayanak Sözleşme Tarih ve.su: Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında tarihinde imzalanan sözleşmedir. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Yasin PEKTAŞ Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Yılmaz ALUÇ Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek Mühendisi Lisans : Lisans :

7 2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 2.1 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu Rapora konu gayrimenkul Kırklareli İli, Lüleburgaz İlçesi, Kurtuluş Mahallesi 1266 ada 1 parsel, 1269 ada 1 parsel, 1270 ada 1 parsel, 1273 ada 1 parsel numaralı, toplamda ,00 m² yüzölçümlü gayrimenkullerdir. Gayrimenkuller üzerinde projelendirilen ve inşası bitmek üzere olan Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı nın Lüleburgaz, Burgaz Kent Konutları projesinde, sosyal konut olarak toplam 29 konut bloğunda 752 konut ve lüks villa olarak toplam 52 adet villa bulunmaktadır. Bölgedeki toplu konut uygulamaları Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından gerçekleştirilmekte ve ilçede yeni yeni uygulamaların başlamasına sebep olmaktadır. Bölge; Türkiye ulaşımın en önemli iki aksı olan D-100 ve Avrupa Otoyolu na kolay erişimiyle avantaj kazanmaktadır. 6

8 İncelemeye konu alanlara ulaşım tarifi; Avrupa Otoyolu üzerinde Edirne istikametine ilerlerken Lüleburgaz tabelasından sağa doğru çıkış yapılarak Lüleburgaz Otoyolu Bağlantı Yolu na giriş yapılır. Lüleburgaz Otoyolu Bağlantı Yolu üzerinde 6.3 km ilerleyip sağa D-100 Karayoluna dönülür. D-100 Karayolu üzerinde 1.1 km gidilerek sola Mehmetçik Caddesine girilir. Mehmetçik Caddesi üzerinde 1.3 km gidilerek sağa Tekcan Caddesine dönülür ve 1.2 km gidilerek sola Eski Müsellim Caddesine dönüş yapılır. Eski Müsellim Caddesi üzerinde 900 m ilerlendiğinde solda rapora konu alana intikal edilir. İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Avrupa Otoyolu na 4,1 km, D-100 Karayolu na takribi 4,6 km dir. Önemli noktalara mesafesi ise; Lüleburgaz Otogarı na 3,4 km uzaklıktadır. 7

9 2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri Rapora konu gayrimenkulün tapu ve takyidat bilgileri Lüleburgaz Tapu Sicil Müdürlüğünden tarihinde ve saat 11:00 de temin edilmiştir. Gayrimenkuller üzerinde takyidat yoktur Ada 1 no.lu parsel üzerinde bulunan bağımsız bölümler üzerinde müşterek olarak; Hak ve Mükellefiyetler Bölümünde; tarih, yevmiye no.lu 82,53 m² lik kısımda TEDAŞ lehine 49 yıl müddetle Türkiye Elektrik Dağıtım Anonim Şirketi Genel Müdürlüğü lehine irtifak hakkı bulunmaktadır Ada 1 no.lu parsel üzerinde bulunan bağımsız bölümler üzerinde müşterek olarak; Hak ve Mükellefiyetler Bölümünde; tarih, yevmiye no.lu 85,64 m² lik kısımda TEDAŞ lehine 49 yıl müddetle Türkiye Elektrik Dağıtım Anonim Şirketi Genel Müdürlüğü lehine irtifak hakkı bulunmaktadır Ada 1 no.lu parsel üzerinde bulunan bağımsız bölümler üzerinde müşterek olarak; Beyanlar Bölümünde; tarihli yönetim planı bulunmaktadır Ada 1 no.lu parsel üzerinde bulunan bağımsız bölümler üzerinde müşterek olarak; Hak ve Mükellefiyetler Bölümünde; tarih, yevmiye no.lu 123,45 m² lik kısımda TEDAŞ lehine 49 yıl müddetle Türkiye Elektrik Dağıtım Anonim Şirketi Genel Müdürlüğü lehine irtifak hakkı bulunmaktadır. Beyanlar Bölümünde; tarihli yönetim planı bulunmaktadır. Gayrimenkul üzerinde, Son üç yıl içerisindeki alım satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin verilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 8

10 2.3 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri İncelemeye konu gayrimenkuller Kırklareli İli, Lüleburgaz İlçesi, 1266 ada 1 parsel, 1269 ada 1 parsel, 1270 ada 1 parsel, 1273 ada 1 parsel numaraları numarası ile kayıtlıdır. 9

11 2.4 Gayrimenkullerin İmar Durumu Rapora konu gayrimenkuller; tasdik tarihli 23/105 sayılı Kırklareli İli, Lüleburgaz İlçesi Toplu Konut Alanı 49 ve 50 no.lu parsellere ait Uygulama İmar Planında 1266 ada, 1 parsel, 1269 ada, 1 parsel ve 1273 ada, 1 parseller H= Serbest, E=1.20 yapılaşma koşullarında konut alanı olarak planlanmıştır ada, 1 parsel ise Hmax= 6.50 m, E= 0.60 yapılaşma koşullarında konut alanı olarak planlanmıştır. 10

12 2.5 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler Rapora konu gayrimenkullere ait Yapı Ruhsatlarının onay tarih ve numaraları aşağıda olup, yapı ruhsatları ile Yapı Kullanma İzin Belgeleri rapor ekinde sunulmuştur. Ada Parsel Ünite Sayısı (Konut) Yapı Ruhsatının Onay Tarihi Belge

13 3 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER 3.1 Bölge Analizi Kırklareli İli Kırklareli İli, Marmara Bölgesinin Istıranca (Yıldız) Dağları ve Ergene Ovası bölümleri üzerinde yer alan, kuzeyinde Bulgaristan, kuzey doğusunda Karadeniz, güney doğusunda İstanbul, güneyinde Tekirdağ ve batısında Edirne ile çevrilmiştir. Yüzölçümü kilometrekaredir. Bulgaristan a 180 kilometre kara sınırı, Karadenize 60 kilometre deniz kıyısı bulunmaktadır. Denizden 203 metre yükseklikte, kuzey ve doğusu dağlık ve ormanlık diğer bölümü genelde düzlük arazidir. Bölgede genellikle kara iklimi hâkimdir. Kışları sert ve yağışlı, yazları sıcak ve kurak geçer. Başlıca akarsuları Ergene Nehri ve Rezve Deresidir. Bitki örtüsü olarak ormanlık ve step özelliği göstermektedir. 12

14 Kırklareli ili; Merkez, Lüleburgaz, Kofçaz, Demirköy, Vize, Pınarhisar, Babaeski ve Pehlivanköy ilçeleri olmak üzere toplam 8 ilçeden oluşmaktadır Lüleburgaz İlçesi Lüleburgaz ın tarihi, Trakya nın tarihi ile birlikte MÖ yıllarına kadar inmektedir. Trakya ya adını veren Trak kabilelerinden Ordis lerin o yıllarda İlçemize yerleştiği ve buraya Bergule ismini verdikleri görülmektedir. Daha sonraları sırasıyla Persler, Atinalılar, Makedonyalılar ve Romalılar bölgede hüküm sürmüşlerdir. Lüleburgaz MS 1361 yılında 1.Murat tarafından fethedilerek Osmanlı topraklarına katılmıştır yılında ilçe olan kentimizin adı Osmanlı döneminde Burgaz olarak anılmış ve Cumhuriyet döneminde ise Lüleburgaz ismini almıştır. Lüleburgaz Kırklareli İli nin güneyinde yer almakta olup, doğusunda Tekirdağ İlinin Saray ve Çorlu İlçeleri, batısında Kırklareli ili Babaeski İlçesi, kuzeyinde Kırklareli ili Pınarhisar İlçesi ve güneyinde ise Tekirdağ ilinin Hayrabolu ve Muratlı İlçeleri ile çevrilmiştir. Kırklareli İli nin en büyük yerleşim yeri olan İlçenin toplam alanı 1.370,00 hektar olup, İlçe merkezinin denizden yüksekliği 30 metredir. İklim genel olarak yazları sıcak ve kurak, kışları ile yağışlı ve soğuktur. Genellikle kışın Balkanlardan gelen soğuk hava akımlarından etkilenmektedir. İlçe ekonomisi genelde tarım, hayvancılık ve sanayi ye bağlı olmakla birlikte İlçemizin D-100 karayolu üzerinde olması ticareti de canlı tutmaktadır. İlçe halkının büyük bir kısmı balkan ülkelerinden eski yıllarda göçmen olarak gelip yerleşmişlerdir. Sanayinin ilçeye gelmesi ile birlikte Anadolu dan da bölgeye büyük bir göç olmuş ve halen devam etmektedir. 13

15 3.2 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi Rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgede konut yapılaşmalarının yeni başladığı görülmüş olup, konut siteleri ve villa siteleri bulunmaktadır. Bölge; Türkiye ulaşımın en önemli iki aksı olan D-100 ve Avrupa Otoyolu na kolay erişimiyle avantaj kazanmaktadır. 3.3 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi T.C. Başbakanlık TOKİ iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından gerçekleştirilen Burgaz Kent Konutları, bölge için yapılan imar planına uygun olup, onaylı mimari projesine göre inşa edilmesi için yapı ruhsatları alınmıştır. Projede; Vaziyet planında belirtilen şekilde site çevresi güvenlik çitleri ile çevrilerek araç ve yaya girişleri için güvenlik noktaları oluşturulurmuş olup, araçların siteye girişleri ve çıkışları bariyer kontrollü, belirli güvenlik noktalarından yapılmıştır. Site sakinlerinin ortak kullanımı için vaziyet planında belirtilen şekilde açık otopark alanları ile spor alanları, yürüyüş parkuru çocuk oyun alanları yapılmıştır. Vaziyet planında yeşil alan olarak gösterilen alanlara peyzaj uygulaması yapılmış ve site içi peyzaj ve otoparklar aydınlatılmıştır. Kırklareli Lüleburgaz Burgaz Kent Konutları projesinde, sosyal konut olarak toplam 29 konut bloğunda 752 konut ve 52 adet villa ile ada içi altyapı ve çevre düzenlemesi işleri bulunmaktadır. Uygulamanın teknik özellikleri rapor ekindeki mahal listesinde detaylı olarak belirtilmektedir. 3.4 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu parseller üzerinde, tasdik tarihli 23/105 sayılı Kırklareli İli, Lüleburgaz İlçesi Toplu Konut Alanı Uygulama İmar Planı yapılmıştır. Rapora konu gayrimenkuller üzerinde bu plan şartlarına uygun olarak inşa edilerek yapılar için mimari proje onaylatılmış ve yapı ruhsatları alınmıştır. 14

16 4 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ 4.1 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Rapora konu gayrimenkuller üzerinde gecekondulaşmanın önlenmesi, daha düzenli ve planlı bir yerleşim için toplu konutların inşa edilmiş olması, Rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye ait imar planının, toplu konutlarda iskânedilecek insanların ihtiyaçlarını karşılamak için bütüncül bir yaklaşımla yapılmış olması, Rapora konu gayrimenkullerin Ulaşımında önemli yere sahip iki Avrupa Otoyolu ile D-100 Karayoluna yakın konumda olması, Lüleburgaz İlçesinde sanayi yapılanmasının yoğun olmasından dolayı iş potansiyelinin yüksek olması, Gayrimenkuller için yapı kullanma izin belgelerinin alınmış olması 4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler Yapı kullanma izin belgelerinin alınmış olmasına rağmen tapu da henüz kat mülkiyetine geçilmemiş olması, Bölgede konut yapılaşmalarının yeni başlıyor olması, Rapora konu gayrimenkullere ulaşımı sağlayan TEM otoyolun ücretli olması, Bölge yeni yapılaşmaya başladığından sosyal ihtiyaçların giderilmesinde güçlük çekilmesi 15

17 5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ 5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir Gayrimenkullerin yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 16

18 5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır. Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır. 5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri Rapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ile piyasa koşullarında projenin muhtemel satış hâsılatı hesap edilerek Gelir Yöntemi kullanılmıştır. 17

19 6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 6.1 Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması İlgili Emlak Bürosu Erkan Bey İletişim Emlak Hüseyin Bey Faruk AKKAYA Yeşilova Gayrimenkul İletişim Emlak Hüseyin Bey Konumu İmar Durumu Lüleburgaz 8 Kasım Mahallesinde arsa niteliğinde, konut imarlı, Taks=%25, H=4 kat yapılaşma koşullarında Lüleburgaz 8 Kasım Mahallesinde arsa niteliğinde, konut imarlı, Taks=%25, H=4 kat yapılaşma koşullarında Lüleburgaz 8 Kasım Mahallesinde arsa niteliğinde, konut imarlı, Taks=%25, H=4 kat yapılaşma koşullarında Lüleburgaz 8 Kasım Mahallesinde arsa niteliğinde, konut imarlı, Taks=%25, H=4 kat yapılaşma koşullarında Lüleburgaz 8 Kasım Mahallesinde arsa niteliğinde, konut imarlı, Taks=%25, H=4 kat yapılaşma koşullarında Fiyat TL Alan Birim Değeri (TL/m²) , ,00 366, , ,00 250, , ,00 200, , ,00 173, , ,00 200, Çevrede Konut Değeri Emsal Araştırması İlgili Emlak Bürosu Konumu İmar Durumu Fiyat TL Alan Birim Değeri (TL/m²) Ali SARAÇ İlker SÖZ Fahri SEVİNDİK Sinan BAYAT Kadir SÜER Murat BİLDİK Fatma DURUKAN Alın teri Sitesinde 5+1, iki katlı villa Lüleburgaz İstiklal Mahallesinde 4+1, iki katlı villa Lüleburgaz İstiklal Mahallesinde 4+1, iki katlı villa Lüleburgaz Kocasinan Mahallesinde 5 katlı binanın 5. katında m² daire Lüleburgaz Hürriyet Mahallesinde 5 katlı binanın 3. katında m² daire Lüleburgaz Kocasinan Mahallesinde 5 katlı binanın 1. katında m² daire Lüleburgaz Siteler Mahallesinde 4 katlı binanın 2. katında m² daire ,00 200, , ,00 160, , ,00 160, , ,00 155,00 741, ,00 130,00 961, ,00 156,00 801, ,00 150,00 733,33 18

20 6.3 Emsal Yönetim ile Arsa Değer Takdiri Rapora konu gayrimenkuller Lüleburgaz İlçesi Kurtuluş Mahallesi, 1266 ada 1 parsel, 1269 ada 1 parsel, 1270 ada 1 parsel, 1273 ada 1 parsellerde kayıtlı olup, toplam yüzölçümleri ,00 m² olup, Kırklareli Lüleburgaz Konut, Villa, 24 Derslikli İlköğretim İnşaatları ve Camii Subasman İnşaatı ile Ada İçi Altyapı ve Çevre Düzenleme İkmal İşi kapsamında parsel üzerinde çarşaf listesine göre 804 adet konut yapımı onaylı mimari projesi ve yapı ruhsatları doğrultusunda inşa edilecek olup, değerleme konusu konut nitelikli bağımsız bölüm adedi 766 dır. Mevcut durumda gayrimenkuller üzerinde kat irtifakı tesis edilmiş durumdadır ada 1 parsel, 1269 ada 1 parsel ve 1273 ada 1 parsel numaralı gayrimenkullerin E=1.20 H=Serbest yapılaşma koşulunda konut alanı olarak planlanmış olması, 1270 ada 1 parsel numaralı gayrimenkulün E=0.60 H=6.50 yapılaşma koşulunda konut alanı olarak planlanmış olması, Projede 52 adet dubleks konutun bulunması, Mimari projelerin onaylanmış, yapı ruhsatlarının alınmış, kat irtifakının tesis edilmiş, inşaatlarının tamamlanmış ve yapı kullanma izin belgelerinin alınmış ancak kat mülkiyetine henüz geçmemiş olması, gibi etkenler dikkate alınarak E=1.20 H=Serbest yapılaşma koşulunda konut alanı olan 1266 ada 1 parsel, 1269 ada 1 parsel ve 1273 ada 1 parsel numaralı gayrimenkullerin arsa m² birim değeri 275,00 TL olarak, E=0.60 H=6.50 yapılaşma koşulunda konut alanı olan 1270 ada 1 parsel numaralı gayrimenkulün arsa m² birim değeri 200,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Arsa Değeri = Arsa Alanı x Arsa m² Birim Değeri = ,00 m² x 275,00 TL/m² = ,00 TL = ,00 m² x 200,00 TL/m² = ,00 TL Toplam Arsa Değeri = ,00 TL ,00 TL = ,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir Rapora konu 766 adet bağımsız bölümün hissesine düşen arsa alanı ,00 m² dir. Buna göre 766 adet bağımsız bölümün hissesine düşen arsa değeri; = ,00 m² x 275,00 TL/m² = ,00 TL = ,00 m² x 200,00 TL/m² = ,00 TL = ,00 TL ,00 TL = ,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir 19

21 6.4 Gayrimenkullere Değer Takdiri Bağımsız Bölümlere Emsal Yöntemi İle Değer Takdiri Rapora konu gayrimenkullerin emsal karşılaştırma yöntemi ile değeri belirlenirken gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek nitelikteki benzer gayrimenkullerin satış değerleri ve bu gayrimenkullerin değeri etkileyen/etkileyebilecek özellikleri dikkate alınmıştır. Kırklareli Lüleburgaz Kurtuluş Burgaz Kent Projesinin çarşaf listesi temel alınarak bağımsız bölüm bazında Pazar değerini gösteren tablolar aşağıdaki sayfalardadır. Ada Parsel SATIŞ SÖZLEŞMESİ YAPILMIŞ VE TAPUSU HENÜZ DEVREDİLMEMİŞ 552 BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN TOPLAM DEĞERİ Blok Kapı Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim Fiyat TL/m² KDV Hariç KDV Dahil (A01) 1 ZEMİN ,6 121,71 B 739, , , (A01) 2 ZEMİN ,41 88,32 D 751, , , (A01) 3 ZEMİN ,41 88,32 D 751, , , (A01) 4 ZEMİN ,6 121,71 B 739, , , (A01) 5 1. KAT ,6 121,71 B 786, , , (A01) 6 1. KAT ,41 88,32 D 795, , , (A01) 7 1. KAT ,41 88,32 D 795, , , (A01) 8 1. KAT ,6 121,71 B 781, , , (A01) 9 2. KAT ,6 121,71 B 818, , , (A01) KAT ,41 88,32 D 818, , , (A01) KAT ,41 88,32 D 760, , , (A01) KAT ,6 121,71 B 818, , , (A01) KAT ,6 121,71 B 818, , , (A01) KAT ,41 88,32 D 818, , , (A01) KAT ,41 88,32 D 818, , , (A01) KAT ,6 121,71 B 813, , , (A01) KAT ,6 121,71 B 818, , , (A01) KAT ,41 88,32 D 818, , , (A01) KAT ,41 88,32 D 818, , , (A01) KAT ,6 121,71 B 813, , , (A01) KAT ,6 121,71 B 818, , , (A01) KAT ,41 88,32 D 818, , , (A01) KAT ,41 88,32 D 703, , , (A01) KAT ,6 121,71 B 818, , , (A01) KAT ,6 121,71 B 818, , , (A01) KAT ,41 88,32 D 818, , , (A01) KAT ,41 88,32 D 693, , ,00 20

22 Ada Parsel Blok Kapı YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim Fiyat TL/m² KDV Hariç KDV Dahil (A01) KAT ,6 121,71 B 663, , , (A01) KAT ,41 88,32 D 805, , , (A01) KAT ,41 88,32 D 749, , , (A01) KAT ,6 121,71 B 796, , , (B01) 6 1. KAT ,43 121,88 G 802, , , (B01) 7 1. KAT ,43 121,88 G 833, , , (B01) 8 1. KAT ,43 121,88 K 808, , , (B01) 9 2. KAT ,43 121,88 K 780, , , (B01) KAT ,43 121,88 G 802, , , (B01) KAT ,43 121,88 G 833, , , (B01) KAT ,43 121,88 K 808, , , (B01) KAT ,43 121,88 K 787, , , (B01) KAT ,43 121,88 G 808, , , (B01) KAT ,43 121,88 G 833, , , (B01) KAT ,43 121,88 K 812, , , (B01) KAT ,43 121,88 K 787, , , (B01) KAT ,43 121,88 G 808, , , (B01) KAT ,43 121,88 G 828, , , (B01) KAT ,43 121,88 K 787, , , (B01) KAT ,43 121,88 G 808, , , (B01) KAT ,43 121,88 G 833, , , (B01) KAT ,43 121,88 K 812, , , (B01) KAT ,43 121,88 K 781, , , (B01) KAT ,43 121,88 G 808, , , (B01) KAT ,43 121,88 G 828, , , (B01) KAT ,43 121,88 K 812, , , (B01) KAT ,43 121,88 K 787, , , (B01) KAT ,43 121,88 G 808, , , (B01) KAT ,43 121,88 G 828, , , (B01) KAT ,43 121,88 K 812, , , (B02) 2 ZEMİN ,43 121,88 G 755, , , (B02) 5 1. KAT ,43 121,88 K 780, , , (B02) 6 1. KAT ,43 121,88 G 802, , , (B02) 7 1. KAT ,43 121,88 G 833, , , (B02) 9 2. KAT ,43 121,88 K 787, , , (B02) KAT ,43 121,88 G 762, , , (B02) KAT ,43 121,88 G 833, , , (B02) KAT ,43 121,88 K 812, , , (B02) KAT ,43 121,88 K 787, , , (B02) KAT ,43 121,88 G 803, , , (B02) KAT ,43 121,88 G 828, , , (B02) KAT ,43 121,88 K 812, , , (B02) KAT ,43 121,88 K 787, , , (B02) KAT ,43 121,88 G 803, , ,00 21

23 Ada Parsel Blok Kapı YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim Fiyat TL/m² KDV Hariç KDV Dahil (B02) KAT ,43 121,88 G 833, , , (B02) KAT ,43 121,88 K 812, , , (B02) KAT ,43 121,88 K 787, , , (B02) KAT ,43 121,88 G 828, , , (B02) KAT ,43 121,88 G 828, , , (B02) KAT ,43 121,88 K 812, , , (B02) KAT ,43 121,88 K 812, , , (B02) KAT ,43 121,88 G 834, , , (B02) KAT ,43 121,88 K 812, , , (B02) KAT ,43 121,88 K 802, , , (B02) KAT ,43 121,88 G 812, , , (B03) 2 ZEMİN ,43 121,88 G 755, , , (B03) 5 1. KAT ,43 121,88 K 780, , , (B03) 6 1. KAT ,43 121,88 G 802, , , (B03) 7 1. KAT ,43 121,88 G 833, , , (B03) 9 2. KAT ,43 121,88 K 787, , , (B03) KAT ,43 121,88 G 803, , , (B03) KAT ,43 121,88 K 812, , , (B03) KAT ,43 121,88 K 787, , , (B03) KAT ,43 121,88 G 803, , , (B03) KAT ,43 121,88 G 828, , , (B03) KAT ,43 121,88 K 812, , , (B03) KAT ,43 121,88 K 781, , , (B03) KAT ,43 121,88 G 833, , , (B03) KAT ,43 121,88 G 828, , , (B03) KAT ,43 121,88 K 812, , , (B03) KAT ,43 121,88 K 787, , , (B03) KAT ,43 121,88 G 828, , , (B03) KAT ,43 121,88 G 828, , , (B03) KAT ,43 121,88 K 812, , , (B03) KAT ,43 121,88 K 812, , , (B03) KAT ,43 121,88 G 828, , , (B03) KAT ,43 121,88 G 717, , , (B03) KAT ,43 121,88 K 812, , , (B03) KAT ,43 121,88 K 812, , , (B03) KAT ,43 121,88 G 771, , , (B03) KAT ,43 121,88 G 771, , , (B03) KAT ,43 121,88 K 812, , , (B03) KAT ,43 121,88 G 812, , , (B03) KAT ,43 121,88 G 812, , , (A02) 1 ZEMİN ,41 88,32 D 751, , , (A02) 2 ZEMİN ,6 121,71 B 739, , , (A02) 5 1. KAT ,41 88,32 D 802, , , (A02) 6 1. KAT ,6 121,71 B 786, , ,00 22

24 Ada Parsel Blok Kapı YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim Fiyat TL/m² KDV Hariç KDV Dahil (A02) 7 1. KAT ,6 121,71 B 781, , , (A02) 8 1. KAT ,41 88,32 D 795, , , (A02) 9 2. KAT ,41 88,32 D 818, , , (A02) KAT ,6 121,71 B 813, , , (A02) KAT ,6 121,71 B 813, , , (A02) KAT ,41 88,32 D 818, , , (A02) KAT ,41 88,32 D 818, , , (A02) KAT ,6 121,71 B 813, , , (A02) KAT ,6 121,71 B 747, , , (A02) KAT ,41 88,32 D 818, , , (A02) KAT ,41 88,32 D 818, , , (A02) KAT ,6 121,71 B 813, , , (A02) KAT ,6 121,71 B 677, , , (A02) KAT ,41 88,32 D 818, , , (A02) KAT ,41 88,32 D 703, , , (A02) KAT ,6 121,71 B 813, , , (A02) KAT ,6 121,71 B 813, , , (A02) KAT ,41 88,32 D 818, , , (A02) KAT ,41 88,32 D 818, , , (A02) KAT ,6 121,71 B 813, , , (A02) KAT ,6 121,71 B 813, , , (A02) KAT ,41 88,32 D 818, , , (A02) KAT ,41 88,32 D 805, , , (A02) KAT ,6 121,71 B 729, , , (A02) KAT ,6 121,71 B 796, , , (A02) KAT ,41 88,32 D 805, , , (A03) 1 ZEMİN ,41 88,32 G 751, , , (A03) 2 ZEMİN ,6 121,71 K 734, , , (A03) 3 ZEMİN ,6 121,71 K 758, , , (A03) 4 ZEMİN ,41 88,32 G 775, , , (A03) 5 1. KAT ,41 88,32 G 708, , , (A03) 6 1. KAT ,6 121,71 K 781, , , (A03) 7 1. KAT ,6 121,71 K 781, , , (A03) 8 1. KAT ,41 88,32 G 795, , , (A03) 9 2. KAT ,41 88,32 G 818, , , (A03) KAT ,6 121,71 K 813, , , (A03) KAT ,6 121,71 K 813, , , (A03) KAT ,41 88,32 G 818, , , (A03) KAT ,41 88,32 G 818, , , (A03) KAT ,6 121,71 K 813, , , (A03) KAT ,6 121,71 K 813, , , (A03) KAT ,41 88,32 G 818, , , (A03) KAT ,41 88,32 G 818, , , (A03) KAT ,6 121,71 K 813, , ,00 23

25 Ada Parsel Blok Kapı YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim Fiyat TL/m² KDV Hariç KDV Dahil (A03) KAT ,6 121,71 K 813, , , (A03) KAT ,41 88,32 G 818, , , (A03) KAT ,41 88,32 G 736, , , (A03) KAT ,6 121,71 K 818, , , (A03) KAT ,6 121,71 K 813, , , (A03) KAT ,41 88,32 G 818, , , (A03) KAT ,41 88,32 G 818, , , (A03) KAT ,6 121,71 K 818, , , (A03) KAT ,6 121,71 K 813, , , (A03) KAT ,41 88,32 G 818, , , (A03) KAT ,41 88,32 G 805, , , (A03) KAT ,6 121,71 K 796, , , (A03) KAT ,41 88,32 G 805, , , (A04) 1 ZEMİN ,41 88,32 G 751, , , (A04) 2 ZEMİN ,6 121,71 K 739, , , (A04) 3 ZEMİN ,6 121,71 K 758, , , (A04) 4 ZEMİN ,41 88,32 G 775, , , (A04) 5 1. KAT ,41 88,32 G 795, , , (A04) 6 1. KAT ,6 121,71 K 781, , , (A04) 7 1. KAT ,6 121,71 K 813, , , (A04) 8 1. KAT ,41 88,32 G 818, , , (A04) 9 2. KAT ,41 88,32 G 818, , , (A04) KAT ,6 121,71 K 813, , , (A04) KAT ,6 121,71 K 813, , , (A04) KAT ,41 88,32 G 818, , , (A04) KAT ,41 88,32 G 818, , , (A04) KAT ,6 121,71 K 813, , , (A04) KAT ,6 121,71 K 813, , , (A04) KAT ,41 88,32 G 818, , , (A04) KAT ,41 88,32 G 818, , , (A04) KAT ,6 121,71 K 813, , , (A04) KAT ,6 121,71 K 677, , , (A04) KAT ,41 88,32 G 818, , , (A04) KAT ,41 88,32 G 818, , , (A04) KAT ,6 121,71 K 813, , , (A04) KAT ,6 121,71 K 813, , , (A04) KAT ,41 88,32 G 736, , , (A04) KAT ,41 88,32 G 818, , , (A04) KAT ,6 121,71 K 813, , , (A04) KAT ,6 121,71 K 813, , , (A04) KAT ,41 88,32 G 818, , , (A04) KAT ,41 88,32 G 805, , , (A04) KAT ,6 121,71 K 796, , , (A04) KAT ,41 88,32 G 805, , ,00 24

26 Ada Parsel Blok Kapı YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim Fiyat TL/m² KDV Hariç KDV Dahil (A05) 1 ZEMİN ,41 88,32 G 751, , , (A05) 2 ZEMİN ,6 121,71 K 739, , , (A05) 4 ZEMİN ,41 88,32 G 775, , , (A05) 5 1. KAT ,41 88,32 G 795, , , (A05) 6 1. KAT ,6 121,71 K 786, , , (A05) 7 1. KAT ,6 121,71 K 813, , , (A05) 8 1. KAT ,41 88,32 G 818, , , (A05) 9 2. KAT ,41 88,32 G 818, , , (A05) KAT ,6 121,71 K 813, , , (A05) KAT ,6 121,71 K 663, , , (A05) KAT ,41 88,32 G 818, , , (A05) KAT ,41 88,32 G 736, , , (A05) KAT ,6 121,71 K 813, , , (A05) KAT ,6 121,71 K 813, , , (A05) KAT ,41 88,32 G 818, , , (A05) KAT ,41 88,32 G 818, , , (A05) KAT ,6 121,71 K 813, , , (A05) KAT ,6 121,71 K 813, , , (A05) KAT ,41 88,32 G 818, , , (A05) KAT ,41 88,32 G 818, , , (A05) KAT ,6 121,71 K 813, , , (A05) KAT ,6 121,71 K 813, , , (A05) KAT ,41 88,32 G 818, , , (A05) KAT ,41 88,32 G 818, , , (A05) KAT ,6 121,71 K 818, , , (A05) KAT ,6 121,71 K 813, , , (A05) KAT ,41 88,32 G 818, , , (A05) KAT ,41 88,32 G 805, , , (A05) KAT ,6 121,71 K 796, , , (A05) KAT ,41 88,32 G 805, , , (A06) 1 ZEMİN ,41 88,32 G 751, , , (A06) 4 ZEMİN ,41 88,32 G 775, , , (A06) 5 1. KAT ,41 88,32 G 795, , , (A06) 6 1. KAT ,6 121,71 K 786, , , (A06) 7 1. KAT ,6 121,71 K 818, , , (A06) 8 1. KAT ,41 88,32 G 818, , , (A06) 9 2. KAT ,41 88,32 G 818, , , (A06) KAT ,6 121,71 K 818, , , (A06) KAT ,6 121,71 K 813, , , (A06) KAT ,41 88,32 G 818, , , (A06) KAT ,41 88,32 G 818, , , (A06) KAT ,6 121,71 K 818, , , (A06) KAT ,6 121,71 K 818, , , (A06) KAT ,41 88,32 G 818, , ,00 25

27 Ada Parsel Blok Kapı YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim Fiyat TL/m² KDV Hariç KDV Dahil (A06) KAT ,41 88,32 G 818, , , (A06) KAT ,6 121,71 K 818, , , (A06) KAT ,6 121,71 K 813, , , (A06) KAT ,41 88,32 G 818, , , (A06) KAT ,41 88,32 G 818, , , (A06) KAT ,6 121,71 K 818, , , (A06) KAT ,6 121,71 K 818, , , (A06) KAT ,41 88,32 G 818, , , (A06) KAT ,41 88,32 G 818, , , (A06) KAT ,6 121,71 K 818, , , (A06) KAT ,6 121,71 K 818, , , (A06) KAT ,41 88,32 G 818, , , (A06) KAT ,41 88,32 G 805, , , (A06) KAT ,41 88,32 G 805, , , (C01) 1 ZEMİN ,09 108,53 D 800, , , (C01) 2 ZEMİN ,09 108,53 D 800, , , (C01) 3 1. KAT ,09 108,53 D 801, , , (C01) 4 1. KAT ,09 108,53 D 801, , , (C01) 5 2. KAT ,09 108,53 D 801, , , (C01) 6 2. KAT ,09 108,53 D 801, , , (C01) 7 3. KAT ,09 108,53 D 801, , , (C01) 8 3. KAT ,09 108,53 D 801, , , (C07) 1 ZEMİN ,09 108,53 K 740, , , (C07) 2 ZEMİN ,09 108,53 K 800, , , (C07) 3 1. KAT ,09 108,53 K 801, , , (C07) 4 1. KAT ,09 108,53 K 801, , , (C07) 5 2. KAT ,09 108,53 K 801, , , (C07) 6 2. KAT ,09 108,53 K 801, , , (C07) 7 3. KAT ,09 108,53 K 807, , , (C07) 8 3. KAT ,09 108,53 K 807, , , (C08) 1 ZEMİN ,09 108,53 K 800, , , (C08) 2 ZEMİN ,09 108,53 K 800, , , (C08) 3 1. KAT ,09 108,53 K 801, , , (C08) 4 1. KAT ,09 108,53 K 801, , , (C08) 5 2. KAT ,09 108,53 K 801, , , (C08) 6 2. KAT ,09 108,53 K 801, , , (C08) 7 3. KAT ,09 108,53 K 807, , , (C08) 8 3. KAT ,09 108,53 K 801, , , (B04) 5 1. KAT ,43 121,88 G 780, , , (B04) 9 2. KAT ,43 121,88 G 787, , , (B04) KAT ,43 121,88 K 808, , , (B04) KAT ,43 121,88 G 812, , , (B04) KAT ,43 121,88 G 787, , , (B04) KAT ,43 121,88 G 812, , ,00 26

28 Ada Parsel Blok Kapı YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim Fiyat TL/m² KDV Hariç KDV Dahil (B04) KAT ,43 121,88 G 787, , , (B04) KAT ,43 121,88 G 812, , , (B04) KAT ,43 121,88 G 812, , , (B04) KAT ,43 121,88 K 833, , , (B04) KAT ,43 121,88 G 976, , , (B04) KAT ,43 121,88 G 806, , , (B04) KAT ,43 121,88 K 833, , , (B04) KAT ,43 121,88 G 806, , , (B01) 6 1. KAT ,43 121,88 G 802, , , (B01) KAT ,43 121,88 G 808, , , (B01) KAT ,43 121,88 G 808, , , (B01) KAT ,43 121,88 G 833, , , (B01) KAT ,43 121,88 K 812, , , (B01) KAT ,43 121,88 K 787, , , (B01) KAT ,43 121,88 G 808, , , (B01) KAT ,43 121,88 G 833, , , (B01) KAT ,43 121,88 G 833, , , (B01) KAT ,43 121,88 G 833, , , (B01) KAT ,43 121,88 K 812, , , (B01) KAT ,43 121,88 G 833, , , (B01) KAT ,43 121,88 G 833, , , (B01) KAT ,43 121,88 K 812, , , (C02) 1 ZEMİN ,09 108,53 G 800, , , (C02) 3 1. KAT ,09 108,53 G 801, , , (C02) 4 1. KAT ,09 108,53 G 801, , , (C02) 5 2. KAT ,09 108,53 G 801, , , (C02) 6 2. KAT ,09 108,53 G 801, , , (C02) 7 3. KAT ,09 108,53 G 807, , , (C02) 8 3. KAT ,09 108,53 G 807, , , (C03) 1 ZEMİN ,09 108,53 G 800, , , (C03) 2 ZEMİN ,09 108,53 G 793, , , (C03) 3 1. KAT ,09 108,53 G 801, , , (C03) 4 1. KAT ,09 108,53 G 801, , , (C03) 5 2. KAT ,09 108,53 G 801, , , (C03) 6 2. KAT ,09 108,53 G 801, , , (C03) 7 3. KAT ,09 108,53 G 807, , , (C03) 8 3. KAT ,09 108,53 G 807, , , (C04) 1 ZEMİN ,09 108,53 G 800, , , (C04) 2 ZEMİN ,09 108,53 G 800, , , (C04) 3 1. KAT ,09 108,53 G 801, , , (C04) 4 1. KAT ,09 108,53 G 801, , , (C04) 5 2. KAT ,09 108,53 G 801, , , (C04) 6 2. KAT ,09 108,53 G 758, , , (C04) 7 3. KAT ,09 108,53 G 807, , ,00 27

29 Ada Parsel Blok Kapı YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim Fiyat TL/m² KDV Hariç KDV Dahil (C04) 8 3. KAT ,09 108,53 G 807, , , (C05) 1 ZEMİN ,09 108,53 G 800, , , (C05) 2 ZEMİN ,09 108,53 G 800, , , (C05) 3 1. KAT ,09 108,53 G 801, , , (C05) 4 1. KAT ,09 108,53 G 807, , , (C05) 5 2. KAT ,09 108,53 G 807, , , (C05) 6 2. KAT ,09 108,53 G 801, , , (C05) 7 3. KAT ,09 108,53 G 807, , , (C05) 8 3. KAT ,09 108,53 G 807, , , (B03) 9 2. KAT ,43 121,88 G 795, , , (B03) KAT ,43 121,88 G 820, , , (B03) KAT ,43 121,88 G 820, , , (B03) KAT ,43 121,88 G 795, , , (B03) KAT ,43 121,88 G 820, , , (B03) KAT ,43 121,88 K 833, , , (B03) KAT ,43 121,88 G 820, , , (B03) KAT ,43 121,88 K 833, , , (B03) KAT ,43 121,88 G 820, , , (C06) 1 ZEMİN ,09 108,53 K 793, , , (C06) 2 ZEMİN ,09 108,53 K 800, , , (C06) 3 1. KAT ,09 108,53 K 801, , , (C06) 4 1. KAT ,09 108,53 K 801, , , (C06) 5 2. KAT ,09 108,53 K 801, , , (C06) 6 2. KAT ,09 108,53 K 801, , , (C06) 7 3. KAT ,09 108,53 K 807, , , (C06) 8 3. KAT ,09 108,53 K 807, , , İV-01 1 ZEMİN ,05 145,66 B 1.095, , , İV-02 2 ZEMİN ,05 145,66 B 1.101, , , İV-03 3 ZEMİN ,05 145,66 B 1.106, , , İV-04 4 ZEMİN ,05 145,66 B 1.109, , , İV ZEMİN ,05 145,66 G-D 1.095, , , İV ZEMİN ,05 145,66 G-D 1.115, , , İV ZEMİN ,05 145,66 G-D 1.121, , , İV ZEMİN ,05 145,66 G-D 1.127, , , İV ZEMİN ,05 145,66 G-D 1.043, , , İV ZEMİN ,05 145,66 G-D 1.043, , , İV ZEMİN ,05 145,66 G-D 1.129, , , İV ZEMİN ,05 145,66 G-D 1.135, , , İV ZEMİN ,05 145,66 G-D 1.141, , , İV ZEMİN ,05 145,66 G-D 1.147, , , İV ZEMİN ,05 145,66 B 1.055, , , İV ZEMİN ,05 145,66 B 1.043, , , İV ZEMİN ,05 145,66 G 1.089, , , İV ZEMİN ,05 145,66 G 1.089, , ,00 28

30 Ada Parsel Blok Kapı YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim Fiyat TL/m² KDV Hariç KDV Dahil İV ZEMİN ,05 145,66 G 1.055, , , İV ZEMİN ,05 145,66 G 1.089, , , İV ZEMİN ,05 145,66 G 1.089, , , İV ZEMİN ,05 145,66 G 1.089, , , İV ZEMİN ,05 145,66 G 1.043, , , İV ZEMİN ,05 145,66 G 1.043, , , İV ZEMİN ,05 145,66 G-B 1.055, , , İV ZEMİN ,05 145,66 G-B 1.055, , , SV-01 5 ZEMİN ,56 143,92 G 1.195, , , SV-02 6 ZEMİN ,11 142,08 G 1.207, , , SV-03 7 ZEMİN ,11 142,08 G 1.221, , , SV-04 8 ZEMİN ,56 143,92 G 1.210, , , SV-05 9 ZEMİN ,56 143,92 G 1.215, , , SV ZEMİN ,11 142,08 G 1.232, , , SV ZEMİN ,11 142,08 G 1.242, , , SV ZEMİN ,56 143,92 G 1.230, , , SV ZEMİN ,56 143,92 G 1.237, , , SV ZEMİN ,11 142,08 G 1.252, , , SV ZEMİN ,11 142,08 G 1.261, , , SV ZEMİN ,56 143,92 G 1.257, , , SV ZEMİN ,56 143,92 D 1.264, , , SV ZEMİN ,11 142,08 D 1.280, , , SV ZEMİN ,56 143,92 D 1.275, , , SV ZEMİN ,56 143,92 G 1.081, , , SV ZEMİN ,11 142,08 G 1.102, , , SV ZEMİN ,11 142,08 G 1.084, , , SV ZEMİN ,56 143,92 G 1.093, , , SV ZEMİN ,56 143,92 G 1.081, , , SV ZEMİN ,11 142,08 G 1.102, , , SV ZEMİN ,11 142,08 G 1.138, , , SV ZEMİN ,56 143,92 G 1.129, , , SV ZEMİN ,56 143,92 G-D 1.129, , , SV ZEMİN ,11 142,08 G-D 1.138, , , SV ZEMİN ,56 143,92 G-D 1.129, , , (A01) 1 ZEMİN ,41 88,32 B 758, , , (A01) 4 ZEMİN ,41 88,32 B 758, , , (A01) 5 1. KAT ,41 88,32 B 818, , , (A01) 6 1. KAT ,6 121,71 D 790, , , (A01) 7 1. KAT ,6 121,71 D 790, , , (A01) 8 1. KAT ,41 88,32 B 818, , , (A01) 9 2. KAT ,41 88,32 B 833, , , (A01) KAT ,6 121,71 D 822, , , (A01) KAT ,6 121,71 D 822, , , (A01) KAT ,41 88,32 B 833, , ,00 29

31 Ada Parsel Blok Kapı YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim Fiyat TL/m² KDV Hariç KDV Dahil (A01) KAT ,41 88,32 B 833, , , (A01) KAT ,6 121,71 D 822, , , (A01) KAT ,6 121,71 D 822, , , (A01) KAT ,41 88,32 B 833, , , (A01) KAT ,41 88,32 B 833, , , (A01) KAT ,6 121,71 D 822, , , (A01) KAT ,6 121,71 D 822, , , (A01) KAT ,41 88,32 B 833, , , (A01) KAT ,41 88,32 B 833, , , (A01) KAT ,6 121,71 D 822, , , (A01) KAT ,6 121,71 D 822, , , (A01) KAT ,41 88,32 B 833, , , (A01) KAT ,41 88,32 B 833, , , (A01) KAT ,6 121,71 D 822, , , (A01) KAT ,6 121,71 D 822, , , (A01) KAT ,41 88,32 B 833, , , (A01) KAT ,41 88,32 B 816, , , (A01) KAT ,41 88,32 B 816, , , (A02) 1 ZEMİN ,41 88,32 K 748, , , (A02) 3 ZEMİN ,6 121,71 G 779, , , (A02) 4 ZEMİN ,41 88,32 K 758, , , (A02) 5 1. KAT ,41 88,32 K 792, , , (A02) 6 1. KAT ,6 121,71 G 812, , , (A02) 7 1. KAT ,6 121,71 G 837, , , (A02) 8 1. KAT ,41 88,32 K 816, , , (A02) 9 2. KAT ,41 88,32 K 792, , , (A02) KAT ,6 121,71 G 820, , , (A02) KAT ,6 121,71 G 844, , , (A02) KAT ,41 88,32 K 816, , , (A02) KAT ,41 88,32 K 792, , , (A02) KAT ,6 121,71 G 820, , , (A02) KAT ,6 121,71 G 844, , , (A02) KAT ,41 88,32 K 816, , , (A02) KAT ,41 88,32 K 792, , , (A02) KAT ,6 121,71 G 820, , , (A02) KAT ,6 121,71 G 844, , , (A02) KAT ,41 88,32 K 816, , , (A02) KAT ,41 88,32 K 816, , , (A02) KAT ,6 121,71 G 844, , , (A02) KAT ,6 121,71 G 844, , , (A02) KAT ,41 88,32 K 816, , , (A02) KAT ,41 88,32 K 816, , , (A02) KAT ,6 121,71 G 844, , , (A02) KAT ,6 121,71 G 844, , ,00 30

32 Ada Parsel Blok Kapı YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim Fiyat TL/m² KDV Hariç KDV Dahil (A02) KAT ,41 88,32 K 816, , , (A02) KAT ,41 88,32 K 816, , , (A02) KAT ,41 88,32 K 816, , , (A03) 1 ZEMİN ,41 88,32 K 748, , , (A03) 4 ZEMİN ,41 88,32 K 758, , , (A03) 5 1. KAT ,41 88,32 K 792, , , (A03) 6 1. KAT ,6 121,71 G 812, , , (A03) 7 1. KAT ,6 121,71 G 837, , , (A03) 8 1. KAT ,41 88,32 K 816, , , (A03) 9 2. KAT ,41 88,32 K 792, , , (A03) KAT ,6 121,71 G 820, , , (A03) KAT ,6 121,71 G 844, , , (A03) KAT ,41 88,32 K 816, , , (A03) KAT ,41 88,32 K 792, , , (A03) KAT ,6 121,71 G 820, , , (A03) KAT ,6 121,71 G 844, , , (A03) KAT ,41 88,32 K 816, , , (A03) KAT ,41 88,32 K 792, , , (A03) KAT ,6 121,71 G 820, , , (A03) KAT ,6 121,71 G 844, , , (A03) KAT ,41 88,32 K 816, , , (A03) KAT ,41 88,32 K 816, , , (A03) KAT ,6 121,71 G 844, , , (A03) KAT ,6 121,71 G 844, , , (A03) KAT ,41 88,32 K 816, , , (A03) KAT ,41 88,32 K 816, , , (A03) KAT ,6 121,71 G 844, , , (A03) KAT ,6 121,71 G 844, , , (A03) KAT ,41 88,32 K 816, , , (A03) KAT ,41 88,32 K 816, , , (A03) KAT ,41 88,32 K 816, , , (A04) 1 ZEMİN ,41 88,32 D 758, , , (A04) 2 ZEMİN ,6 121,71 B 747, , , (A04) 3 ZEMİN ,6 121,71 B 747, , , (A04) 4 ZEMİN ,41 88,32 D 758, , , (A04) 5 1. KAT ,41 88,32 D 828, , , (A04) 6 1. KAT ,6 121,71 B 795, , , (A04) 7 1. KAT ,6 121,71 B 795, , , (A04) 8 1. KAT ,41 88,32 D 828, , , (A04) 9 2. KAT ,41 88,32 D 842, , , (A04) KAT ,6 121,71 B 826, , , (A04) KAT ,6 121,71 B 826, , , (A04) KAT ,41 88,32 D 842, , , (A04) KAT ,41 88,32 D 842, , ,00 31

33 Ada Parsel Blok Kapı YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim Fiyat TL/m² KDV Hariç KDV Dahil (A04) KAT ,6 121,71 B 826, , , (A04) KAT ,6 121,71 B 826, , , (A04) KAT ,41 88,32 D 842, , , (A04) KAT ,41 88,32 D 842, , , (A04) KAT ,6 121,71 B 826, , , (A04) KAT ,6 121,71 B 826, , , (A04) KAT ,41 88,32 D 842, , , (A04) KAT ,41 88,32 D 842, , , (A04) KAT ,6 121,71 B 826, , , (A04) KAT ,6 121,71 B 826, , , (A04) KAT ,41 88,32 D 842, , , (A04) KAT ,41 88,32 D 842, , , (A04) KAT ,6 121,71 B 826, , , (A04) KAT ,6 121,71 B 826, , , (A04) KAT ,41 88,32 D 842, , , (A04) KAT ,41 88,32 D 832, , , (A04) KAT ,6 121,71 B 812, , , (A04) KAT ,6 121,71 B 812, , , (A04) KAT ,41 88,32 D 832, , , (B01) KAT ,43 121,88 K 819, , , (B01) KAT ,43 121,88 G 841, , , (B01) KAT ,43 121,88 G 841, , , (B01) KAT ,43 121,88 G 841, , , (B01) KAT ,43 121,88 G 841, , , (B01) KAT ,43 121,88 G 841, , , (B01) KAT ,43 121,88 G 841, , , (B02) 5 1. KAT ,43 121,88 G 810, , , (B02) 7 1. KAT ,43 121,88 K 787, , , (B02) KAT ,43 121,88 K 819, , , (B02) KAT ,43 121,88 G 841, , , (B02) KAT ,43 121,88 K 819, , , (B02) KAT ,43 121,88 K 819, , , (B02) KAT ,43 121,88 G 841, , , (B02) KAT ,43 121,88 K 819, , , (B02) KAT ,43 121,88 G 841, , , (B02) KAT ,43 121,88 G 827, , , (B03) 6 1. KAT ,43 121,88 K 787, , , (B03) KAT ,43 121,88 G 841, , , (B03) KAT ,43 121,88 K 819, , , (B04) 9 2. KAT ,43 121,88 G 841, , , (B04) KAT ,43 121,88 G 841, , ,00 TOPLAM , ,00 32

34 Ada Parsel YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. SATIŞI HENÜZ GERÇEKLEŞMEMİŞ 214 BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN TOPLAM DEĞERİ Brüt Net Birim Blok Kapı Kat Oda Alan Alan Yönü Fiyat KDV Hariç TL/m² KDV Dahil (A01) KAT ,6 121,71 B 796, , , (B01) 1 ZEMİN ,43 121,88 K 745, , , (B01) 2 ZEMİN ,43 121,88 G 755, , , (B01) 3 ZEMİN ,43 121,88 G 780, , , (B01) 4 ZEMİN ,43 121,88 K 755, , , (B01) 5 1. KAT ,43 121,88 K 780, , , (B01) KAT ,43 121,88 K 812, , , (B01) KAT ,43 121,88 K 802, , , (B01) KAT ,43 121,88 G 812, , , (B01) KAT ,43 121,88 G 812, , , (B01) KAT ,43 121,88 K 802, , , (B02) 1 ZEMİN ,43 121,88 K 745, , , (B02) 3 ZEMİN ,43 121,88 G 780, , , (B02) 4 ZEMİN ,43 121,88 K 755, , , (B02) 8 1. KAT ,43 121,88 K 808, , , (B02) KAT ,43 121,88 G 833, , , (B02) KAT ,43 121,88 K 802, , , (B03) 1 ZEMİN ,43 121,88 K 745, , , (B03) 3 ZEMİN ,43 121,88 G 780, , , (B03) 4 ZEMİN ,43 121,88 K 755, , , (B03) 8 1. KAT ,43 121,88 K 808, , , (B03) KAT ,43 121,88 K 802, , , (B03) KAT ,43 121,88 K 802, , , (A02) 3 ZEMİN ,6 121,71 B 739, , , (A02) 4 ZEMİN ,41 88,32 D 758, , , (A03) KAT ,6 121,71 K 796, , , (A04) KAT ,6 121,71 K 796, , , (A05) 3 ZEMİN ,6 121,71 K 758, , , (A05) KAT ,6 121,71 K 796, , , (A06) 2 ZEMİN ,6 121,71 K 739, , , (A06) 3 ZEMİN ,6 121,71 K 758, , , (A06) KAT ,6 121,71 K 796, , , (A06) KAT ,6 121,71 K 796, , , (B04) 1 ZEMİN ,43 121,88 G 745, , , (B04) 2 ZEMİN ,43 121,88 K 755, , , (B04) 3 ZEMİN ,43 121,88 K 780, , , (B04) 4 ZEMİN ,43 121,88 G 755, , , (B04) 6 1. KAT ,43 121,88 K 802, , , (B04) 7 1. KAT ,43 121,88 K 833, , , (B04) 8 1. KAT ,43 121,88 G 808, , , (B04) KAT ,43 121,88 K 833, , , (B04) KAT ,43 121,88 K 808, , ,00 33

35 Ada Parsel Blok YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. Kapı Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim Fiyat TL/m² KDV Hariç KDV Dahil (B04) KAT ,43 121,88 K 833, , , (B04) KAT ,43 121,88 K 808, , , (B04) KAT ,43 121,88 K 833, , , (B04) KAT ,43 121,88 K 833, , , (B04) KAT ,43 121,88 K 833, , , (B04) KAT ,43 121,88 G 812, , , (B04) KAT ,43 121,88 K 833, , , (B04) KAT ,43 121,88 K 833, , , (B04) KAT ,43 121,88 G 812, , , (B01) 1 ZEMİN ,43 121,88 K 745, , , (B01) 2 ZEMİN ,43 121,88 G 755, , , (B01) 3 ZEMİN ,43 121,88 G 780, , , (B01) 4 ZEMİN ,43 121,88 K 755, , , (B01) 5 1. KAT ,43 121,88 K 780, , , (B01) 7 1. KAT ,43 121,88 G 833, , , (B01) 8 1. KAT ,43 121,88 K 808, , , (B01) 9 2. KAT ,43 121,88 K 787, , , (B01) KAT ,43 121,88 G 833, , , (B01) KAT ,43 121,88 K 812, , , (B01) KAT ,43 121,88 K 787, , , (B01) KAT ,43 121,88 K 812, , , (B01) KAT ,43 121,88 K 812, , , (B01) KAT ,43 121,88 K 812, , , (B01) KAT ,43 121,88 K 812, , , (B01) KAT ,43 121,88 G 833, , , (B01) KAT ,43 121,88 G 833, , , (B01) KAT ,43 121,88 K 812, , , (C02) 2 ZEMİN ,09 108,53 G 800, , , (B03) 1 ZEMİN ,43 121,88 G 745, , , (B03) 2 ZEMİN ,43 121,88 K 755, , , (B03) 3 ZEMİN ,43 121,88 K 780, , , (B03) 4 ZEMİN ,43 121,88 G 755, , , (B03) 5 1. KAT ,43 121,88 G 788, , , (B03) 6 1. KAT ,43 121,88 K 802, , , (B03) 7 1. KAT ,43 121,88 K 833, , , (B03) 8 1. KAT ,43 121,88 G 816, , , (B03) KAT ,43 121,88 K 808, , , (B03) KAT ,43 121,88 K 833, , , (B03) KAT ,43 121,88 G 795, , , (B03) KAT ,43 121,88 K 808, , , (B03) KAT ,43 121,88 K 833, , , (B03) KAT ,43 121,88 K 808, , , (B03) KAT ,43 121,88 K 833, , ,00 34

36 Ada Parsel Blok YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. Kapı Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim Fiyat TL/m² KDV Hariç KDV Dahil (B03) KAT ,43 121,88 G 820, , , (B03) KAT ,43 121,88 K 833, , , (B03) KAT ,43 121,88 G 820, , , (B03) KAT ,43 121,88 K 833, , , (B03) KAT ,43 121,88 G 820, , , (B03) KAT ,43 121,88 K 833, , , (B03) KAT ,43 121,88 K 833, , , (B03) KAT ,43 121,88 G 820, , , (A01) 2 ZEMİN ,6 121,71 D 747, , , (A01) 3 ZEMİN ,6 121,71 D 747, , , (A01) KAT ,6 121,71 D 804, , , (A01) KAT ,6 121,71 D 804, , , (A02) 2 ZEMİN ,6 121,71 G 764, , , (A02) KAT ,6 121,71 G 844, , , (A02) KAT ,6 121,71 G 844, , , (A03) 2 ZEMİN ,6 121,71 G 764, , , (A03) 3 ZEMİN ,6 121,71 G 779, , , (A03) KAT ,6 121,71 G 844, , , (A03) KAT ,6 121,71 G 844, , , (B01) 1 ZEMİN ,43 121,88 G 762, , , (B01) 2 ZEMİN ,43 121,88 K 745, , , (B01) 3 ZEMİN ,43 121,88 K 745, , , (B01) 4 ZEMİN ,43 121,88 G 762, , , (B01) 5 1. KAT ,43 121,88 G 810, , , (B01) 6 1. KAT ,43 121,88 K 787, , , (B01) 7 1. KAT ,43 121,88 K 787, , , (B01) 8 1. KAT ,43 121,88 G 816, , , (B01) 9 2. KAT ,43 121,88 G 841, , , (B01) KAT ,43 121,88 K 819, , , (B01) KAT ,43 121,88 K 819, , , (B01) KAT ,43 121,88 G 841, , , (B01) KAT ,43 121,88 G 841, , , (B01) KAT ,43 121,88 K 819, , , (B01) KAT ,43 121,88 K 819, , , (B01) KAT ,43 121,88 K 819, , , (B01) KAT ,43 121,88 G 841, , , (B01) KAT ,43 121,88 K 819, , , (B01) KAT ,43 121,88 K 819, , , (B01) KAT ,43 121,88 G 841, , , (B01) KAT ,43 121,88 K 819, , , (B01) KAT ,43 121,88 K 819, , , (B01) KAT ,43 121,88 G 841, , , (B01) KAT ,43 121,88 K 819, , ,00 35

37 Ada Parsel Blok YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. Kapı Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim Fiyat TL/m² KDV Hariç KDV Dahil (B01) KAT ,43 121,88 K 819, , , (B01) KAT ,43 121,88 G 827, , , (B01) KAT ,43 121,88 K 802, , , (B01) KAT ,43 121,88 K 802, , , (B01) KAT ,43 121,88 G 827, , , (B02) 1 ZEMİN ,43 121,88 G 762, , , (B02) 2 ZEMİN ,43 121,88 K 745, , , (B02) 3 ZEMİN ,43 121,88 K 745, , , (B02) 4 ZEMİN ,43 121,88 G 762, , , (B02) 6 1. KAT ,43 121,88 K 787, , , (B02) 8 1. KAT ,43 121,88 G 816, , , (B02) 9 2. KAT ,43 121,88 G 841, , , (B02) KAT ,43 121,88 K 819, , , (B02) KAT ,43 121,88 G 841, , , (B02) KAT ,43 121,88 G 841, , , (B02) KAT ,43 121,88 K 819, , , (B02) KAT ,43 121,88 G 841, , , (B02) KAT ,43 121,88 K 819, , , (B02) KAT ,43 121,88 K 819, , , (B02) KAT ,43 121,88 G 841, , , (B02) KAT ,43 121,88 G 841, , , (B02) KAT ,43 121,88 K 819, , , (B02) KAT ,43 121,88 K 819, , , (B02) KAT ,43 121,88 G 841, , , (B02) KAT ,43 121,88 G 827, , , (B02) KAT ,43 121,88 K 802, , , (B02) KAT ,43 121,88 K 802, , , (B03) 1 ZEMİN ,43 121,88 G 762, , , (B03) 2 ZEMİN ,43 121,88 K 745, , , (B03) 3 ZEMİN ,43 121,88 K 745, , , (B03) 4 ZEMİN ,43 121,88 G 762, , , (B03) 5 1. KAT ,43 121,88 G 810, , , (B03) 7 1. KAT ,43 121,88 K 787, , , (B03) 8 1. KAT ,43 121,88 G 816, , , (B03) 9 2. KAT ,43 121,88 G 841, , , (B03) KAT ,43 121,88 K 819, , , (B03) KAT ,43 121,88 K 819, , , (B03) KAT ,43 121,88 G 841, , , (B03) KAT ,43 121,88 G 841, , , (B03) KAT ,43 121,88 K 819, , , (B03) KAT ,43 121,88 K 819, , , (B03) KAT ,43 121,88 G 841, , , (B03) KAT ,43 121,88 K 819, , ,00 36

38 Ada Parsel Blok Kapı Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim Fiyat TL/m² KDV Hariç KDV Dahil (B03) KAT ,43 121,88 G 841, , , (B03) KAT ,43 121,88 G 841, , , (B03) KAT ,43 121,88 K 819, , , (B03) KAT ,43 121,88 K 819, , , (B03) KAT ,43 121,88 G 841, , , (B03) KAT ,43 121,88 G 841, , , (B03) KAT ,43 121,88 K 819, , , (B03) KAT ,43 121,88 K 819, , , (B03) KAT ,43 121,88 G 841, , , (B03) KAT ,43 121,88 G 827, , , (B03) KAT ,43 121,88 K 802, , , (B03) KAT ,43 121,88 K 802, , , (B03) KAT ,43 121,88 G 827, , , (B04) 1 ZEMİN ,43 121,88 G 762, , , (B04) 2 ZEMİN ,43 121,88 K 745, , , (B04) 3 ZEMİN ,43 121,88 K 745, , , (B04) 4 ZEMİN ,43 121,88 G 762, , , (B04) 5 1. KAT ,43 121,88 G 810, , , (B04) 6 1. KAT ,43 121,88 K 787, , , (B04) 7 1. KAT ,43 121,88 K 787, , , (B04) 8 1. KAT ,43 121,88 G 816, , , (B04) KAT ,43 121,88 K 819, , , (B04) KAT ,43 121,88 K 819, , , (B04) KAT ,43 121,88 G 841, , , (B04) KAT ,43 121,88 G 841, , , (B04) KAT ,43 121,88 K 819, , , (B04) KAT ,43 121,88 K 819, , , (B04) KAT ,43 121,88 G 841, , , (B04) KAT ,43 121,88 G 841, , , (B04) KAT ,43 121,88 K 819, , , (B04) KAT ,43 121,88 K 819, , , (B04) KAT ,43 121,88 G 841, , , (B04) KAT ,43 121,88 K 819, , , (B04) KAT ,43 121,88 K 819, , , (B04) KAT ,43 121,88 G 841, , , (B04) KAT ,43 121,88 G 841, , , (B04) KAT ,43 121,88 K 819, , , (B04) KAT ,43 121,88 K 819, , , (B04) KAT ,43 121,88 G 841, , , (B04) KAT ,43 121,88 G 827, , , (B04) KAT ,43 121,88 K 802, , , (B04) KAT ,43 121,88 K 802, , , (B04) KAT ,43 121,88 G 827, , ,00 TOPLAM , ,00 37

39 KDV Hariç (TL) KDV Dahil (TL) Satış sözleşmesi yapılmış ve tapusu henüz devredilmemiş 552 adet bağımsız bölümün pazar değeri , ,00 Satışı Henüz Gerçekleşmemiş 214 adet bağımsız bölümün pazar değeri , , adet bağımsız bölümün toplam Değeri , , Bağımsız Bölümlere Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi İle Değer Takdiri Yapı ruhsatlarında değerlemeye konu 766 bağımsız bölümün toplam arsa paylarının ,00 m² olduğu görülmüş, arsanın m² birim değeri emsal yöntemi ile 1266 ada 1 parsel, 1269 ada 1 parsel ve 1273 ada 1 parsel numaralı gayrimenkullerin arsa m² birim değeri 275,00 TL olarak, 1270 ada 1 parsel numaralı gayrimenkulün arsa m² birim değeri 200,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Değerlemeye konu bağımsız bölümlerin toplam alanı ,72 m² dir. Yeniden yapım birim m² değeri yapı sınıfının 3-B olduğu göz önüne alınarak 565,00 TL/m² olarak hesap edilmiştir. Yıpranma oranı %10 dur. Yeniden İnşa Etme Maliyet Bedeli = [Arsa Payı x Arsa Birim m² değeri (TL/m²)) + (Bağımsız Bölümün Brüt m²si x Yeniden Yapım Birim Maliyeti(TL/m²))x (1- Amortisman Oranı)] x (1+Şerefiye Oranı) Yeniden İnşa Etme Maliyet Bedeli = [((84.167,00 m² x 275,00 TL)+(20.994,00 m² x 200,00) ) + (( ,00 m² x 565,00)x (1-%10))] x (1 + 0,20) = ,28 TL olarak hesap edilmiştir. 6.5 En Verimli Kullanım Analizi Uluslararası Değerleme Standartlarınca Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Rapora konu gayrimenkul için doğru bölgede, doğru plan kararları ile doğru yatırım tercihinin birleştiği ve gayrimenkul için en verimli kullanım fonksiyonunun gerçekleştiği görülmektedir. 38

40 6.6 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi Değerleme raporuna konu alan, Kırklareli İli, Lüleburgaz İlçesi sınırları içerisinde T.C. Başbakanlık TOKİ iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından gerçekleştirilen Burgaz Kent Toplu Konut Projesi ,00 m² bir arsa üzerinde inşa edilmiş olan bütüncül bir Toplu Konut Uygulamasıdır. Uygulamada konut, ticari üniteler, sosyal yaşam alanları vs. gibi ihtiyaçlar karşılanmaktadır. Burgaz Kent projesindeki toplam 766 adet bağımsız bölümün ayrı ayrı (raporun Sayfalarında) ve toplam değeri ( ,00 TL) hesaplanmıştır. Katma Değer Vergisi (KDV) net alanı 150 m² den küçük konutlar için %1, 150 m² den büyük konutlar ile işyerleri için %18 olarak hesaplanmış ve değer tablosuna eklenmiştir. Gayrimenkul için hesap ve takdir edilen değerler aşağıdadır. Rapora konu gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) bulunmadığından gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Bina olarak alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel bulunmadığı düşünülmektedir. Satışı henüz gerçekleşmemiş 214 bağımsız bölümün pazar değeri KDV Hariç (TL) EURO (2,45 TL) USD (1,89 TL) , , ,49 $ Satış sözleşmesi yapılmış ve tapusu henüz devredilmemiş 552 bağımsız bölümün pazar değeri KDV Hariç (TL) EURO (2,45 TL) USD (1,89 TL) , , ,85 $ 766 Bağımsız Bölümün i KDV Hariç (TL) EURO (2,45 TL) USD (1,89 TL) , , ,33 $ 39

41 İşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmazlar için resmi kurumlardan temin edilebilen arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek değişimlerden rapor etkilenebilir. İşbu rapor, üç nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan Gayrimenkul Değerleme Rapor Formatında düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Yasin PEKTAŞ Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Yılmaz ALUÇ Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek Mühendisi Lisans : Lisans : RAPOR EKLERİ: Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Kat Planları Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Tapu Kayıtları Rapora Konu Gayrimenkullere Ait İmar Durum Belgeleri Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Yapı Ruhsatları Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Çarşaf Liste Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Mahal Listesi 40

42 İNCELEMEYE KONU ALANA AİT FOTOĞRAFLAR 41

43 42

44 43

45 44

46 45

47 46

48 47

49 48

50 49

51 50

52 51

53 52