TAŞINMAZ DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 TAŞINMAZ DEĞERLEME RAPORU SERVET GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ İSTANBUL BAŞAKŞEHİR-İKİTELLİ OSB 2012_300_ ADA 7 PARSEL

2 İÇİNDEKİLER 1. RAPOR ÖZETİ RAPOR BİLGİLERİ ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER GENEL ANALİZ VE VERİLER GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER GAYRİMENKULÜN YERİ VE KONUMU GAYRİMENKULÜN TANIMI VE ÖZELLİKLERİ TAPU İNCELEMELERİ TAPU KAYITLARI TAKYİDAT BİLGİSİ VE DEVREDİLMESİNE İLİŞKİN KISITLAR BELEDİYE İNCELEMESİ İMAR DURUMU İMAR DOSYASI İNCELEMESİ ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN İPTALLERİ V.B. DİĞER BENZER KONULAR YAPI DENETİM FİRMASI SON 3 YIL İÇERİSİNDEKİ HUKUKİ DURUMDAN KAYNAKLI DEĞİŞİM DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJE DEĞERLEME ÇALIŞMALARI DEĞERLEME ÇELIŞMALARINDA KULLANILAN YÖNTEMLER DEĞERLEME İŞLEMİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER TAŞINMAZIN DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR, DEĞERLEME YÖNTEMLERİ VE BUNLARIN KULLANILMA NEDENLERİ DEĞER TESPİTİNE İLİŞKİN YAPILAN PİYASA ARAŞTIRMASI VE BULGULARI SATIŞ DEĞERİ TESPİTİ EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ İLE DEĞER TESPİTİ MALİYET YÖNTEMİ İLE DEĞER TESPİTİ GELİR YÖNTEMİ İLE DEĞER DESPİTİ NAKİT/GELİR AKIMLARI ANALİZ GAYRİMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKİ DURUMUNUN ANALİZİ BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİ VE VARSAYIMLAR İLE ULAŞILAN SONUÇLAR EN YÜKSEK VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZİ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN YÖNTEMİN VE NEDENLERİNİN AÇIKLAMASI ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA VERİLMEYENLERİN NİÇİN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN, GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE, BİR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ SONUÇ SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ NİHAİ DEĞER TAKDİRİ KİRA DEĞER TAKDİR... 20

3 1. RAPOR ÖZETİ DEĞERLENEN TAŞINMAZIN TÜRÜ : İş Merkezi DEĞERLENEN TAŞINMAZIN KISA TANIMI : F21C17D1A1B pafta, 480 ada, 7 parselde yer alan ,08 m² lik arsa üzerinde inşa edilmiş 68 adet bağımsız bölümden oluşan ve toplam ,65 m² kapalı alana sahip endüstri merkezi TAŞINMAZIN İMAR DURUMU : * Konu taşınmaz, tasdik tarihli tadilat imar planına göre, TAKS=0.28, KAKS=2.27 yapılaşma şartları ile sanayi alanında kalmaktadır. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ : Değer tespitinde emsal karşılaştırma yöntemi ve gelir kapitalizasyonu yöntemleri kullanılmıştır. DEĞERLEME TARİHİ : TESPİT EDİLEN NİHAİ YASAL DEĞER : (KDV hariç) TL _300_33

4 2. RAPOR BİLGİLERİ RAPORUN TARİHİ REVİZYON TARİHİ : : (SPK nın / tarih/sayısına istinaden revize edilmiştir.) RAPORUN NUMARASI : 2012_300_33 DEĞERLEME TARİHİ : DAYANAK SÖZLEŞMENİN TARİHİ : DAYANAK SÖZLEŞMENİN NUMARASI : 2012_300_33 RAPORUN KULLANIM AMACI ve YERİ : İş Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurul Düzenlemeleri kapsamında, Sermaye Piyasası Kurulu nun (SPK) tarih ve sayılı Resmi Gazete de yayımlanan Seri:VIII No:35 Tebliğ inin ekinde belirtilen bilgileri asgari olarak içerecek şekilde hazırlanmıştır. DEĞERLEMENİN KONUSU ve AMACI : İş Bu Değerleme Raporu; İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, İkitelli OSB, F21C17D1A1B pafta, 480 ada, 7 parselde yer alan ve ,08 m² yüz ölçüme sahip iş merkezinin piyasa rayiç değerinin tespiti amacıyla hazırlanmıştır. RAPORU HAZIRLAYAN SORUMLU DEĞERLEME UZMANI DAHA ÖNCE DEĞERLEMESİNİN YAPILIP YAPILMADIĞINA İLİŞKİN BİLGİ : Mehmet Emin KIZILBOĞA SPK Lisans No: İşletmeci/Kontrolör : Özgün BEKAR SPK Lisans No: Şehir Plancısı Genel Müdür : İş bu rapora konu gayrimenkul için; tarihli ve 2009_300_023 sayılı, tarihli ve 2010_300_10_04 sayılı ve tarihli ve 2011_300_06_04 sayılı rapor numarası ile şirketimizce 3 adet değerleme raporu hazırlanmıştır _300_33

5 3. ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER ŞİRKETİN UNVANI : VEKTÖR GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. ŞİRKETİN ADRESİ : Ihlamurkuyu Mah. Aytaşı Sok. NO:4 ÜMRANİYE / İSTANBUL MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER : SERVET GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. MÜŞTERİ ADES : Dikilitaş Mah. Barbaros Bulvarı Yenidoğan Sokak No:36 Sinpaş Plaza Beşiktaş/İSTANBUL MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI ve VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR : İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, İkitelli Mahallesi, F21C17D1A1B pafta, 480 ada, 7 parselde yer alan binanın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve Sermaye Piyasası Mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar" çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanması olup, müşteri tarafından getirilen bir sınırlama bulunmamaktadır _300_33

6 4. GENEL ANALİZ VE VERİLER 4.1. GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER İSTANBUL İLİ İstanbul İli, kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası su ayrımı çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz i, Marmara Denizi yle birleştirirken; Asya Kıtası yla Avrupa Kıtası nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul Kentini de ikiye bölmektedir. İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli nin Karamürsel, Gebze, Merkez ve Kandıra İlçeleriyle, güneyden Bursa nın Gemlik ve Orhangazi İlçeleriyle, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ ın Çorlu Çerkezköy ve Saray İlçelerinin yanı sıra, Kırklareli nin de Vize İlçesi topraklarıyla çevrilidir. İstanbul nüfusunun; Ekim 2000 sayım sonuçları itibariyle kişilik Türkiye nüfusu içinde kişi ile %15 dir döneminde yılda ortalama 1 milyon 133 bin kişi, döneminde yılda ortalama kişi artış göstermiştir. Bu sonuca göre Türkiye geneline bakıldığında İstanbul un barındırdığı nüfus ve alan itibariyle taşımakta olduğu önem açıkça görülmektedir ve 2000 yılları arasında İstanbul için tespit edilen yıllık büyüme oran %2.83 tür. Daha önceki dönemde İstanbul un yıllık ortalama nüfus artış hızının %3.45 olarak gerçekleşmesi ve bu oranın bir kısmının göçlerden kaynaklanmasına karşın nüfus artış oranının düştüğü gözlenmektedir. Bunun sebepleri Türkiye genelindeki nüfus artış hızının (doğurganlık oranı) düşmesi ve göçün yavaşlamasıdır. Aralık 2007 sayım sonuçları itibariyle kişilik Türkiye nüfusu içinde kişi ile %17.8 dir sayım sonuçları itibariyle kişilik Türkiye nüfusu içinde kişi ile %17.7 e olarak saptanmıştır yılında İstanbul un nüfus artış oranı %4,90 olmuştur. Nüfus artış hızı artmakta olup, 2000 yılında ortalama %2.88, 2005 yılında ise % 2.5, 2010 yılında ise % 4,90 olmuştur. Toplam nüfus içerisinde (% 98,98) kent nüfusu, da (% 1,02) kırsal nüfusudur yılı verilerine göre incelendiğinde en yüksek nüfusa sahip ilçesi Bağcılar, en az nüfusa sahip ilçesi de Adalar olmuştur. İstanbul'da yaşayanların yaklaşık % 64,66'sı ( ) Avrupa Yakası; % 35,33'ü de ( ) Anadolu Yakasında yaşmaktadır 2011 sayım sonuçları itibariyle kişilik Türkiye nüfusu içinde kişi ile %18.2 e olarak saptanmıştır yılında İstanbul un nüfus artış oranı %3,8 olmuştur. Nüfus artış hızı artmakta olup, 2000 yılında ortalama %2.88, 2005 yılında % 2.5, 2010 yılında % 4,90, 2011 yılında ise % 3,8 olmuştur. Toplam nüfus içerisinde (% 98,93) kent nüfusu, da (% 1,03) kırsal nüfusudur yılı verilerine göre incelendiğinde en yüksek nüfusa sahip ilçesi kişi ile Bağcılar, en az nüfusa sahip ilçesi ise kişi ile Adalar olmuştur. İstanbul'da yaşayanların yaklaşık % 61,06 ( ) Avrupa Yakası; % 38,93'ü de ( ) Anadolu Yakasında yaşmaktadır _300_33

7 İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır. Bunlar: Adalar, Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Beykoz, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Silivri, Sultanbeyli, Sultangazi, Şile, Şişli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar ve Zeytinburnu dur. Türkiye topraklarının %9,7 sini kaplayan İstanbul, nüfus varlığı açısından da ülkenin en önemli ili durumundadır. İKİTELLİ ORGANİZE SANAYİ BÖLGESİ İkitelli O.S.B. Başakşehir İlçesinde TEM otoyolunun hemen kuzeyinde 700 hektar alan üzerinde 37 sanayi kooperatifi ile farklı iş kollarının yer aldığı karma bir bölgedir. İkitelli Organize Sanayi Bölgesinde altyapı inşaatı tamamlanmış olup, atölye ve işyeri inşaatları % 90 tamamlanmıştır. İşyerleri % 80 faaliyettedir. Kuruluş Amacı: İstanbul'un özellikle tarihi yarımada (Fatih-Eminönü), Kağıthane ile Haliç çevresine yayılan, çıkardıkları atık, duman, gürültü vb. gibi insan sağlığına zararlı unsurlarla çevreyi kirleten, bu suretle kente ve kent insanına zarar veren, şehircilik açısından olumsuz bir durum ortaya çıkaran küçük ve orta boy sanayi işletmelerini, meskun alanlar dışında, şehircilik ilkelerine uygun ve her türlü altyapısı hazırlanmış alanlarda toplayarak, çevreye zarar vermeden faaliyetlerinin sürdürmelerini sağlamaktır. Altyapı: Enerji İhtiyacı (tam kapasite) : 250 MVA, Asfalt kaplamalı yol: 25 km, Yağmur suyu şebekesi : 18 km, Atık su şebekesi : 12.5 km, İçme suyu şebekesi : 20.8 km Doğalgaz şebekesi : 5 km (Halen çalışmalar devam etmektedir) İşkolları: Deri ve Mamülleri, Ayakkabı, Saraciye, Makine Yedek Parça, Sarı ve Pik Döküm, Madeni Eşya, Dokuma, Tekstil, Triko, Konfeksiyon, Oto Tamir, Mobilya, Kereste, Demir çelik, Hırdavat, Elektrik, Elektronik, Plastik, Kimyevi Madde, Depo Ardiye, Diğer. Coğrafi Yapı: Bölgemiz, Mahmutbey gişelerinden önce TEM yolunun kuzey kenarında bulunmaktadır. Eminönü ne 15 Km. Bayrampaşa Otogarına 10 Km, Atatürk Hava Limanına 10 Km mesafededir. Ulaşım: Karayolu ile (kent içinde farklı merkezlerden otobüs ve minibüs) yapılmakta olup, 2011 yılından itibaren metro faaliyete geçecektir. Metro: Onaylı imar planlarındaki Hafif Raylı Sistem Güzergahı, yapılan proje değişikliği nedeni ile Metro olarak planlanmış ve Metro hattı güzergahı değişikliği sebebiyle hazırlanan 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planları Sanayi ve Ticaret Bakanlığı tarafından 11/05/2007 tarihinde onaylanmıştır. İ.E.T.T. Genel Müdürlüğü tarafından planlanan ve yapımına başlanılan "Yenikapı - Bağcılar - İkitelli Olimpiyat Köyü Metro Hattı"nın İ.O.S.B. sınırları dahilindeki çalışmalarına başlanılmıştır. İkitelli OSB sınırları içerisinde yer alan 3 adet istasyon ve hat çalışmalarına şu an devam edilmektedir. Nüfus: Nüfusu, bölge çalışanları ve günlük ticaret amaçlı insan hareketinin oluşturduğu nüfus oluşturmaktadır. Şu an bölgede çalışan mevcut istihdam 200 bin bin kişidir. Ancak tam kapasite istihdam edildiğinde nüfus 300 bin kişi olacaktır. İdari Durum: Yaklaşık m² brüt arsa alanı bulunan bölgenin yaklaşık % 95 Başakşehir, % 5 i Küçükçekmece Belediye Başkanlıkları sınırları içerisinde yer almaktadır. Güvenlik: İOSB yolları ana arterler kameralarla gözlemlenmekte olup, Sanayi sitelerinin güvenliği Özel Güvenlik firmaları tarafından fiziki, alarm ve kamera sistemleri ile sağlanmaktadır _300_33

8 İKİTELLİ ORGANİZE SANAYİ BÖLGESİ EKSPERTİZİ YAPILAN TAŞINMAZ _300_33

9 4.2. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER ve 2011 yılı, ekonomik göstergelerin şekillenmesinde uluslararası koşullar önemli belirleyiciler olmuştur. ABD finans sistemi kaynaklı olarak küresel finansal krizin etkileri devam etmektedir. Türkiye Orta Vadeli Programı: 2012 yılında büyüme hızının yüzde 3,2, 2013 yılında yüzde 4, 2014 ve 2015 yıllarında ise yüzde 5 olması beklenmektedir. Yıl sonu enflasyon hedefi 7,4, kamu borcunun GSYH'ye oranı 2012'de yüzde 36,5, 2013'te yüzde 35, 2014 yılında yüzde 33, 2015'te yüzde 31 olması beklenmektedir. Yıl sonunda cari işlemler açığının yüzde 7,3'e düşeceğini, 2015 sonunda yüzde 6,5'lik bir cari işlemler açığı ile dönemin tamamlanacağı öngörülmektedir. Ödemeler Dengesi: Merkez Bankası Ödemeler Dengesi 2012 yılı 2. çeyrek raporunu yayınladı İhracatta kriz sonrası dönemde başlayan ılımlı ve istikrarlı artış süreci 2012 yılının ikinci çeyreğinde de devam etmiştir yılının sonlarında Avrupa Birliği ülkelerinde derinleşen finansal kriz, Türkiye nin en büyük ihracat pazarı olan AB ye yapılan ihracatın hız kesmesine neden olmuştur. Buna karşılık, Türkiye nin ihracatta bölgesel ve sektörel bazda çeşitliliği artırabilmiş olması, Avrupa Birliği ülkelerindeki talebin zayıf seyrinin ihracattaki olumsuz etkisini sınırlandırmıştır. İhracattaki istikrarlı artışa karşın ithalattaki yavaşlama sonucunda dış ticaret dengesinde görülen iyileşme cari açığın daralmasında belirleyici olmuştur. Ödemeler dengesi tanımlamasına göre yıllık dış ticaret açığı, 2012 yılının ikinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 5,8 oranında daralmıştır. Bu dönemde yıllık dış ticaret açığı 77,1 milyar ABD doları düzeyinde gerçekleşmiş, böylece 2012 yılı ikinci yarısında dış ticaret açığının kapanma eğilimi devam etmiştir. (TCMB-Ödemeler Dengesi Çeyrek) Kapasite Kullanım Oranı: Kasım ayı, İmalat sanayi genelinde kapasite kullanım oranı, geçen yılın aynı ayına göre 2,9 puan azalarak yüzde 74,0 seviyesinde gerçekleşmiştir. Aylar Ağırlıklı Ortalama Aylar Ağırlıklı Ortalama Aylar Ağırlıklı Ortalama Aylar Ağırlıklı Ortalama Aylar Ağırlıklı Ortalama Aylar Ağırlıklı Ortalama , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Türkiye nin Kredi Notu: Kredi derecelendirme kuruluşu Fitch, Türkiye'nin kredi notunu BB'den yatırım yapılabilir seviye olan BBB-'ye yükseltti. Türkiye'ye yönelik not artırımıyla ilgili açıklama yapan Fitch, Türkiye'de uzun vadeli makro-finansal risklerin hafiflemesi, nispeten zengin ve çeşitli ekonomik yapı, azalan iç borç yükü ve kuvvetli banka sistemi sebebiyle böyle bir artırımın gerçekleştirildiğini duyurdu. Fitch dışında ikinci bir kredi derecelendirme kuruluşundan da not artırımı durumunda Türkiye'ye yabancı yatırımın artacağı ve yatırımın değer kazanacağı öngörülmektedir _300_33

10 Yapı İzin İstatistikleri: Dönem: 2012 yılının ilk üç ayında bir önceki yılın ilk üç ayına göre belediyeler tarafından Yapı Ruhsatı verilen yapıların yüzölçümünde % 19,7, değerinde % 34,7, daire sayısında % 5,0 oranında artış olurken, bina sayısında % 10,1 düşüş olmuştur yılının ilk üç ayında Yapı Ruhsatına göre yapıların yüzölçümü m2 iken bunun m2 si (% 51,8) konut, m2 si (% 27,0) konut dışı ve m2 si (% 21,2) ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşmiştir Dönem: 2012 yılının ilk altı ayında bir önceki yılın ilk altı ayına göre belediyeler tarafından Yapı Ruhsatı verilen yapıların bina sayısında %8,4, yüzölçümünde %37,0, değerinde %48,9, daire sayısında %26,4 oranında artış olmuştur yılının ilk altı ayında Yapı Ruhsatına göre yapıların yüzölçümü m2 iken bunun m2 si (%56,1) konut, m2 si (%26,0) konut dışı ve m2 si (%17,9) ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşmiştir Kentsel Dönüşüm: 35 ilde başlatılan kentsel dönüşüm projeleri inşaat sektörünü ve çimentoya, yalıtımdan cama kadar 120 alt sektörü olumlu etkileyeceği öngörülmektedir. boyadan Kentsel dönüşüm ile birlikte 400 milyar dolarlık ekonomi yaratması beklenmektedir. Mütekabiliyet Yasası: Mütekabiliyet yasasıyla birlikte, bireylerin Türkiye de gayrimenkul satın alımında mütekabiliyet zorunluluğu kaldırıldı. Yeni yasanın, özellikle Körfez ülkelerinden bireysel yatırımcılara konut edinimi konusunda olanak sağlaması sebebiyle, ticari gayrimenkul pazarına yasanın çok büyük bir etkisinin olması beklenmektedir. 2 B Yasası: Orman vasfını yitirmiş alanların ticaret ve konut fonksiyonlarına dönüşümüne olanak veren 2B yasası 25 Nisan 2012 de yürürlüğe girdi. Bu yasanın, İstanbul un başlıca alt pazarlarında ve Türkiye genelinde proje geliştirmeye uygun arsa arzında artış sağlaması ile yeni projelerin ivme kazanması beklenmektedir. Kaynak-TCMB-TÜİK-GMTR _300_33

11 5. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER 5.1. GAYRİMENKULÜN YERİ VE KONUMU Değerlemesi yapılan taşınmazlar İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, İkitelli Mahallesi, 480 ada 7 no.lu parselde kayıtlı olan Deposite A-5 & A-6 Bloklardır. TEM Otoyolu ndan Edirne istikametinde İstoç geçildikten sonra Mahmutbey Batı Kavşağı ndan İkitelli Osb ye Atatürk Bulvarı üzerinden 1 km devam edildiğinde solda Deposite Outlet Center içerisindeki A-5&A-6 Bloklara ulaşılır. Demirciler Sitesi ile Dolapdere Sanayi Sitesi arasında kalmaktadır. Taşınmazlar İkitelli Organize Sanayi Bölgesi içerisinde yer almaktadır. Yakın çevresinde sanayi tesisleri bulunan taşınmazlar Atatürk Olimpiyat Stadına 3,5 km, Başakşehir Konutlarına 2 km mesafede bulunmaktadır. Taşınmazlar Atatürk Bulvarı üzerindedir. Değerlemesi Yapılan Taşınmaz TEM Otobanı Bölgeye ulaşım özel ve toplu taşıma araçlarıyla yapılmaktadır. Taşınmazın önemli merkezlere yaklaşık uzaklıkları aşağıdaki tabloda verilmiştir. TAŞINMAZIN MERKEZLERE KUŞUÇUŞU UZAKLIKLARI Fatih Sultan Mehmet Köprüsü 21 km D-100 Otoyolu 8 km Boğaziçi Köprüsü 19 km Başakşehir Merkez 5 km Atatürk Havalimanı 9 km Bağcılar Merkez 5 km Sabiha Gökçen Havalimanı 46 km Esenler Merkez 3 km _300_33

12 5.2. GAYRİMENKULÜN TANIMI ve ÖZELLİKLERİ Değerleme konusu taşınmaz Küçükçekmece İlçesi, İkitelli Mahallesi, 480 ada, 7 parsel üzerinde kayıtlı olan ,08 m² lik arsa üzerindeki Deposite Outlet Center A5-A6 bloklarıdır. Söz konusu taşınmaz 2 bodrum + zemin + 3 normal kat + çatı katından oluşmaktadır. Toplam brüt kapalı alan, bodrum ve çatı katı dahil ,65 m² dir. Toplam kiralanabilir alanı m² dir. Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesine göre 68 adet atölye ,36 m² ve ortak alan ,29 m² olmak üzere toplam ,65 m² alan için izinleri vardır. 2. Bodrum kat otopark, 1.bodrum kat, zemin kat ve 1.kat outlet center, 2. ve 3. kat depolama alanı, çatı katı ise depolama alanının yanı sıra otopark alanlarının yer aldığı bölümdür. Binadaki araç kapasitesi 2.bodrum kat ve çatı kat toplam olmak üzere 442 dir. Bina B.A.K. tarzda inşa edilmiş olup çatı taşıyıcı sistemi çelik konstrüksiyondur. Binada dört adet asansör bulunmaktadır ve bu asansörler bütün katlara hizmet sağlamaktadır. Ayrıca katlar arası bağlantıyı sağlayan merdivenler ile taşınmazın outlet kısmında yürüyen merdivenler mevcuttur. Bina merkezi doğalgaz ile ısınmaktadır. Depo bölümlerinin etkin olarak kullanılması için büyük araçların kolaylıkla çıkabildiği 1 adet rampa vardır _300_33

13 Taşınmaz, 480 ada 4 parsel ve ,74 m² alana sahip iken, tarihinde bitişiğindeki yoldan 3.179,34 m² alan satın alınarak, 480 ada 7 parsel numarasıyla ,08 m² yüz ölçüme sahip olmuştur. İç Mekân Özellikleri Taşınmazın 2. bodrum katı kapalı otopark alanı olarak düzenlenmiştir. Toplam brüt alanı ,43 m² dir. Otoparkın bulunduğu kattan alışveriş merkezine bir adet giriş bulunmaktadır. Taşınmazın yerleri epoksi, duvarları plastik boya, tavanı ise betondur. 1.bodrum katta mağazalar, otomat ve kafe bölümleri bulunmaktadır. Toplam brüt alanı ,10 m² dir. Katta 33 adet mağaza vardır. 1. bodrum katın yerleri seramik, duvarları kaplama, tavanları yer yer beton üzeri boya, yer yer ise asma tavandır. Zemin katta mağazalar, otomat, açık standlar ve açık alanlar yer almaktadır. Toplam kapalı alan ,30 m² dir. Katta 24 adet mağaza vardır. Zemin katın yerleri seramik, duvarları kaplama, tavanları yer yer beton üzeri boya, yer yer ise asma tavandır. 1. katta toplam ,30 m² alanda 16 adet mağaza yer almaktadır. 1. katın yerleri seramik, duvarları kaplama, tavanları yer yer beton üzeri boya, yer yer ise asma tavandır. 2. katta mağazalar ile depo bölümleri bulunmaktadır. Toplam ,69 m² olan katta yerler seramik, duvarlar kaplama, tavanlar ise yer yer beton üzeri boya, yer yer ise asma tavandır. 3. katta toplam ,30 m² de 13 adet depo bölümü yer almaktadır. Taşınmazın yerleri epoksi, duvarları plastik boya, tavanı ise betondur. Çatı katta toplam ,53 m² de 2 adet depo bölümü yer almaktadır. Taşınmazın yerleri epoksi, duvarları plastik boya, tavanı ise betondur _300_33

14 GAYRİMENKULÜN YAPISAL İNŞAAT ÖZELLİKLERİ Yapı Tarzı : Betonarme Karkas Yapı Sınıfı : IV-A Yapının Yaşı : 5 (Yapı ruhsatına göre) Yapı Nizamı : Ayrık SERVET GYO_ İSTANBUL _BAŞAKŞEHİR Kat Adedi : 7 kat (2 bodrum+zemin+3 normal kat+ çatı katı) Dış Cephe : Dış Cephe Boya Kapalı Alan (m²) : ,65 m² Güvenlik : Mevcut Asansör : Mevcut Yangın merdiveni : Mevcut Su Deposu : Mevcut Elektrik : Mevcut Su : Mevcut Kanalizasyon : Şebeke Isıtma Sistemi : Doğalgaz FİZİKSEL DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER İnşaat Kalitesi : İyi Malzeme Kalitesi : İyi Fiziksel Eskime : Yoktur Altyapı : Tamamlanmış TAPU İNCELEMELERİ TAPU KAYITLARI TAPU KAYIT BİLGİLERİ İLİ : İSTANBUL İLÇESİ : BAŞAKŞEHİR MAHALLESİ : 2. BÖLGE KÖYÜ : İKİTELLİ SOKAĞI : --- MEVKİİ : --- SINIRI : PLANINDADIR PAFTA NO : F21C17D1A1B ADA NO : 480 PARSEL NO : 7 (eski 4) YÜZÖLÇÜMÜ : ,08 m² NİTELİĞİ : İŞYERİ(A5-A6 BLOK) VE ARSASI* YEVMİYE NO : 1154 CİLT NO : 148 SAHİFE NO : EDİNİM TARİHİ : MALİK : SERVET GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş (HİSSESİ TAM) TAPU CİNSİ : ARSA Açıklama: Taşınmaz, 480 ada 4 parsel ve ,74 m² alana sahip iken, tarih, 1154 yevmiye ile, bitişiğindeki yoldan 3.179,34 m² alan satın alınarak, ,08 m² yüz ölçüme sahip olup 7 numaralı parsel olmuştur. Alan değişikliği ile ilgili yeniden yapı kullanma izin belgesinin alınmasına gerek bulunmamaktadır. *Cins tashihi tarihinde gerçekleştirilmiştir. Cins tashihine esas tapu, rapor ekinde yer almaktadır. (Yazılı takyidat) _300_33

15 TAKYİDAT BİLGİSİ VE DEVREDİLMESİNE İLİŞKİN KISITLAR REHİNLER BÖLÜMÜNDE: tarihinde, Başakşehir Tapu Sicil Müdürlüğü nde yapılan incelemeye göre; taşınmaz üzerinde Yapı Kredi Bankası Nederland N.V lehine USD lik 1. dereceden tarih ve 4404 yevmiye no.lu ipotek bulunmaktadır. ŞERHLER BÖLÜMÜNDE: tarihinde, Başakşehir Tapu Sicil Müdürlüğü nde yapılan incelemeye göre, taşınmaz üzerinde tarih ve 4079 yevmiye no.lu 99 yıllığı 1 TL den ve no.lu TM için TEDAŞ lehine kira şerhi bulunmaktadır.( tarih yevmiye) HAK VE MÜKELLEFİYETLER BÖLÜMÜNDE: tarihinde, Başakşehir Tapu Sicil Müdürlüğü nde yapılan incelemeye göre, taşınmaz üzerinde H:Bu parsel ile ada 4 parsel lehine 475 ada 5 parselden üst geçit için 99 yıllığına irtifak hakkı. (Başlama tarih: /7940) BEYANLAR BÖLÜMÜNDE; tarihinde, Başakşehir Tapu Sicil Müdürlüğü nde yapılan incelemeye göre, taşınmaz üzerinde herhangi bir beyan kaydı bulunmamaktadır BELEDİYE İNCELEMESİ İMAR DURUMU Başakşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü nden alınan imar durum bilgisine göre; konu taşınmaz, tasdik tarihli tadilat imar planına göre, TAKS=0.28, KAKS=2.27 yapılaşma şartları ile sanayi alanında kalmaktadır İMAR DOSYASI İNCELEMESİ Başakşehir İmar Müdürlüğü nde taşınmaza ait imar işlem dosyası incelemesine göre; taşınmaza ait tarih ve 2005/05 sayılı yapı ruhsatı ile tarih ve 2008/016 sayılı yapı kullanma izin belgesi görülmüştür. Taşınmaza ait tarih ve 2008/716 sayılı tasdik tarihli mimari proje incelenmiş olup, taşınmazın mimari projesi ile uyumlu olduğu tespit edilmiştir ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN İPTALLERİ V.B. DİĞER BENZER KONULAR Taşınmazın imar işlem dosyasında herhangi bir olumsuz belge bulunmamaktadır YAPI DENETİM FİRMASI Değerleme konusu taşınmazın yapı denetim hizmetini Artı Yapı Denetim Ltd. Şti. (Ihlamurkuyu Mah. Alemdağ Caddesi Kızılırmak İşhanı A Blok No:251/25 Ümraniye-İstanbul) yapmıştır _300_33

16 SON 3 YIL İÇERİSİNDEKİ HUKUKİ DURUMDAN KAYNAKLI DEĞİŞİM TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ BİLGİLERİ (Varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemleri) : tarihli Başakşehir Tapu Sicil Müdürlüğü nden alınan yazılı bilgiye göre; S.S.Giyim San. Küçük San. Sit. Yapı Koop. nin sahip olduğu 273/23239 paylı hisse tarih ve yevmiye ile ferdileşme yoluyla Avni Çelik adına tescil edilmiştir tarih ve 6091 yevmiye ile,satış ve birleşme işleminden Servet GYO A.Ş. adına tescil olmuştur. 480 ada 4 parsel ve ,74 m² alana sahip iken, tarihinde bitişiğindeki yoldan 3.179,34 m² alan satın alınarak, 480 ada 7 parsel numarasıyla ,08 m² yüzölçümlü olarak tescil edilmiştir. Yev tarihinde cins tashihi işlemi gerçekleştirilmiştir. BELEDİYE BİLGİLERİ (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri V.B. Bilgiler) : Son 3 yılda taşınmazın imar durumunda herhangi bir değişiklik olmamıştır DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJE Değerleme çalışması herhangi bir projeye istinaden yapılmamıştır _300_33

17 6. DEĞERLEME ÇALIŞMALARI 6.1. DEĞERLEME ÇELIŞMALARINDA KULLANILAN YÖNTEMLER Değerleme tekniği olarak ülkemizde ve uluslararası platformda kullanılan 3 temel yöntem bulunmakta olup bunlar Maliyet Yöntemi, Emsal Karşılaştırma Yöntemi ve Gelir Kapitalizasyonu yöntemleridir. MALİYET YÖNTEMİ: Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ: İşyeri türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım piyasa değeri yaklaşımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Emsal karşılaştırma yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır. Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir. Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir. GELİR KAPİTALİZASYONU YÖNTEMİ: Taşınmazların değeri, yalnızca getirecekleri gelire göre saptanabiliyorsa- örneğin kiralık konut ya da iş yerlerinde- sürüm bedellerinin bulunması için gelir yönteminin uygulanması kuraldır. Gelir yöntemi ile üzerinde yapı bulunan bir taşınmazın değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Bu net gelir; yapı, yapıya ilişkin diğer yapısal tesisler ve arsa payından oluşur. Arsanın sürekli olarak kullanılma olasılığına karşın, bir yapının kullanılma süresi kısıtlıdır. Bu nedenle net gelirin parasal karşılığının saptanmasında arsa, yapı ve yapıya ilişkin diğer yapısal tesislerin değerleri ayrı kısımlarda belirlenir. Net gelir, gelir getiren taşınmazın yıllık işletme brüt gelirinden, taşınmazın boş kalmasından oluşan gelir kaybı ve işletme giderlerinin çıkarılması ile bulunur. Net gelir, yapı gelir ve arsa gelirinden oluşmaktadır. Arsa geliri, arsa değerinin bölgedeki taşınmaz piyasasında geçerli olan taşınmaz faiz oranınca getireceği geliri ifade eder. Yapı geliri yapının kalan kullanım süresi boyunca bölgedeki taşınmaz piyasasında geçerli olan taşınmaz reel faizi oranında getirdiği gelir ile yapının kalan kullanım süresi temel alınarak ayrılacak yıllık amortisman miktarının toplamından oluşmaktadır DEĞERLEME İŞLEMİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen herhangi bir faktör bulunmamaktadır TAŞINMAZIN DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER - Doluluk oranının düşük olması OLUMLU YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER - TEM Otobanına yakın konumlu olması - Deprem sonrası inşa edilmiş bir yapı olması _300_33

18 - OSB içerisinde yer alması SERVET GYO_ İSTANBUL _BAŞAKŞEHİR - İyi kalite malzeme ve işçilik kullanılarak yapılmış olması 6.4. DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR, DEĞERLEME YÖNTEMLERİ VE BUNLARIN KULLANILMA NEDENLERİ Değerleme konusu taşınmazın değer tespitinde gelir kapitalizasyonu karşılaştırma yöntemi kullanılmıştır. yöntemi ve emsal 6.5. DEĞER TESPİTİNE İLİŞKİN YAPILAN PİYASA ARAŞTIRMASI VE BULGULARI Değerleme konusu taşınmazın hâlihazırdaki kullanımları göz önünde bulundurularak piyasa değerinin tespiti için yapılan emsal araştırması ve sonuçları aşağıda özetlenmiştir. Satılık emsaller: İlgili-tel Alan (m²) Açıklama Senanur Emlak Senanur Emlak Senanur Emlak Re-ga Gayrimenkul Re-ga Gayrimenkul SATILIK FABRİKA EMSALLERİ Bölgede faaliyet gösteren emlak yetkilisi konu taşınmazın m² birim satış değerinin $ civarında olacağını belirtmiştir. OSB'de m² kapalı alana sahip iskanlı 5 katlı işyeri $ bedelle satılıktır. OSB'de 450 m² kapalı alana sahip 3 katlı işyeri TL bedelle satılıktır. OSB'de m² kapalı alana sahip Atatürk Bulvarı üzerinde konumlu bina $ bedelle satılıktır. OSB'de m² kapalı alana sahip Atatürk Bulvarı üzerinde konumlu 3 katlı işyeri $ bedelle satılıktır. Birim Satış Değeri (TL/m²) Konum---Pazarlık Payı Oranı Satılabilir Fiyat(TL/m ²) Taşınmaz için alınmış bir görüş olduğu için, emsaller dikkate alınmıştır. 25% % % % Ortalama Emsallerin, konum ve pazarlık payı dikkate alınarak, bina toplam alanı için ortalama birim satış fiyatı TL olarak hesaplanmış, bulunan değer TL/m² ye yuvarlatılmıştır _300_33

19 Kiralık emsaller: KİRALIK BİNA EMSALLERİ İlgili-tel Alan (m²) Açıklama Aylık Birim Kira Değeri (TL/m²) Konum---Pazarlık Payı Oranı Birim Kira (TL/m²/ ay) Re-ga Gayrimenkul Senanur Emlak Senanur Emlak Re-ga Gayrimenkul Bölgede faaliyet gösteren emlak yetkilisi konu taşınmazın ortalama m² birim kira değerinin 15 TL civarında olabileceğini belirtmiştir OSB'de m² işyeri depo aylık TL bedel ile kiralıktır. OSB'de 450 m² işyeri aylık TL bedel ile kiralıktır. OSB'de m² depo işyeri aylık TL bedel ile kiralıktır. 15,00 Emlakçı, kiralanabilir alan üzerinden birim kira değerini belirtmiş olup, değer takdirinde dikkate alınmamış, diğer emsaller dikkate alınmıştır. 9,44 15% 8,02 7,78 10% 7,00 12,05 25% 9,03 Ortalama 8,02 Değerlendirme: Yukarıdaki tablodan görüleceği üzere taşınmazın yer aldığı sanayi sitesi içerisindeki atölye, imalathane ve depo şeklinde kullanılan yapıların aylık m² birim kiralarının 7,78-15 TL aralığında, satılık m² birim fiyatları ise TL aralığındadır. Satılık-Emsallerin konum ve pazarlık payı dikkate alınarak, taşınmazın toplam alanı için birim satış fiyatı TL/m² olarak takdir edilmiştir. Yapılan hesaplamalar yukarıdaki tabloda gösterilmiştir. Kiralık- Emsallerin konum ve pazarlık payı dikkate alınarak, taşınmazın toplam alanı için birim kira değeri 8,02 TL/m²/ay olarak hesaplanmış, taşınmaz için birim kira değeri 8 TL/m²/ay olarak takdir edilmiştir. Yapılan hesaplamalar yukarıdaki tabloda gösterilmiştir SATIŞ DEĞERİ TESPİTİ EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ İLE DEĞER TESPİTİ Emsal karşılaştırma yöntemi ile tespit edilen değer aşağıdaki tabloda açıklanmıştır. Yapı Alanı (m²) Emsal Yöntemi İle Taşınmazın Değer Tespiti Birim Satış Fiyatı (TL) , ,00 Taşınmazın Değeri (TL) ,00 Buna göre taşınmazın emsal karşılaştırma yöntemi ile tespit edilen değeri TL (Yüzyirmiyedimilyonüçyüzkırkbinikiyüz TürkLirası) dir MALİYET YÖNTEMİ İLE DEĞER TESPİTİ Değerleme çalışmasında maliyet yöntemi kullanılmamıştır GELİR YÖNTEMİ İLE DEĞER DESPİTİ Değerleme çalışmasında Direkt Kapitalizasyon Yöntemi kullanılmıştır _300_33

20 Gelir Yöntemi İle Taşınmazın Değer Tespiti Yapı Alanı Birim Kira (TL/ay) Aylık Kira (TL) Yıllık Kira (TL) Kapitalizasyon Oranı (Ro) Taşınmazın Değeri ,0 8, ,50% Buna göre taşınmazın Gelir Kapitalizasyonu yöntemi ile tespit edilen değeri TL olarak hesaplanmıştır. Kira bedellerinin tespitinde; Deposite Outlet Center ın mevcut kira gelirleri kullanılmıştır. Bulunan, emsaller taşınmazlardaki kira gelirleri ile uyumlu olduğu saptanmıştır. Değer tespiti, parsel üzerindeki yapının tamamı için yapılmıştır. Toplam yapı alanı için birim kira değeri ortalama 8,00 TL/m²/ay, olarak hesaplanmıştır. Kapitalizasyon oranı, bölgedeki alım-satım fiyatları dikkate alınarak %7,5 olarak takdir edilmiştir. (Yapılan araştırmada kira üzerinden taşınmazın geri dönüş süresi yıl aralığında olup, yaklaşık 13 yıllık kira geri dönüş süresine tekabül eden %7,5 kapitalizasyon oranı takdir edilmiştir.) Taşınmazın değer tespitinde direkt kapitalizasyon yöntemi kullanılmıştır. Direkt kapitalizasyon yönteminde, gelir artış oranın aynı oranda artacağı düşüncesinden hareket edilerek, yıllık net kira gelirinin, bölge için belirlenen kapitalizasyon oranına bölünmesi ile taşınmazın değeri hesaplanmaktadır NAKİT/GELİR AKIMLARI ANALİZ Değerleme çalışmasında nakit akımları yöntemi kullanılmamıştır GAYRİMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKİ DURUMUNUN ANALİZİ Değerlemesi yapılan taşınmazın herhangi bir hukuki sorunu bulunmamaktadır BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİ VE VARSAYIMLAR İLE ULAŞILAN SONUÇLAR Rapor proje geliştirme niteliğine sahip değildir EN YÜKSEK VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ Taşınmazın en etkin ve en verimli kullanımı mevcut kullanımı ile aynıdır MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ Değerlemesi yapılan taşınmaz, bir bütün olarak değerlemeye alınmış olup, müşterek veya ortak alanların tamamı bu değere yansıtılmıştır HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi söz konusu değildir _300_33

21 7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ SERVET GYO_ İSTANBUL _BAŞAKŞEHİR 7.1. FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZİ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN YÖNTEMİN VE NEDENLERİNİN AÇIKLAMASI Taşınmazlar ile ilgili yapılan analizler sonucunda, değer Direkt Kapitalizasyon Yöntemi kullanılarak hesaplanmıştır. Emsal karşılaştırma Yöntemi kullanılarak sonuç değer desteklenmiştir. Direkt kapitalizasyon yöntemine göre taşınmazın değeri: TL, Emsal karşılaştırma yöntemine göre taşınmazın değeri: TL Taşınmazın değeri her iki yöntemin ortalamasına yakın değer olan TL olarak takdir edilmiştir ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA VERİLMEYENLERİN NİÇİN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ Asgari bilgilerden verilmeyen herhangi bir bilgi bulunmamaktadır YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ Değerlemesi yapılan taşınmaza ait yapı kullanma izin belgesi alınmış ve cins tashihi yapılarak yasal süreç tamamlanmıştır. Cins tashihi tarihinde gerçekleştirilmiş ve tapu kaydındaki niteliği İşyeri (A5-A6 Blok) ve Arsası olarak tescil edilmiştir. Cins tashihine esas tapu, rapor ekinde yer almaktadır. (Yazılı takyidat belgesi) 7.4. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN, GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE, BİR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ SPK nın Seri: VI, No: 11 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği nin 25. maddesinin birinci fıkrasının (l) bendine göre: Portföye alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, Kurul mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası gibi yapıların, tamamının veya ayrı bölümlerinin yalnızca kira ve benzeri gelir elde etme amacıyla kullanılması halinde anılan yapının, yapı kullanma izninin alınmasını ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olmasını yeterli kabul edebilir. Değerleme konusu taşınmazın yapı kullanma izni alınmış olmasına rağmen kat mülkiyeti tesis edilmemiştir. Diğer yandan tapu kayıtlarında cins tahsisi yapılmış ve taşınmazın niteliği İŞYERİ(A5- A6 BLOK) VE ARSASI olarak tescil edilmiştir. Tescil edilmiş olan bu nitelik taşınmazın mevcut durumuna uygun olduğundan yukarıda anılan tebliğ hükmü çerçevesinde Sermaye Piyasası Kurulunun bu durumu yeterli kabul edebileceği düşünülmektedir. SPK nın Seri: VI, No: 11 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği nin 34. maddesine göre: Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir suretle üçüncü kişiler lehine tasarrufta bulunulamaz Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtlarında da görüleceği üzere; Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin hissesi üzerinde Yapı Kredi Bank Nederland N.V. lehine tarih ve 4404 yevmiyeli, %11 değişken faizli 1. dereceden USD bedelle ipotek bulunmaktadır. Şirket in konuya ilişkin olarak ekte de yer alan beyanına göre(ek-3) söz konusu ipotek Şirketin yatırımları için kredi temini amacıyla tesis edilmiş bulunmakta olup, bu itibarla yukarıda anılan tebliğ hükmüne uygunluk arz etmektedir. Sonuç olarak, değerleme konusu taşınmazların, Sermaye Piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkulün yatırım ortaklığı portföyünde yer almasında her hangi bir engel olmadığı düşünülmektedir _300_33

22 8. SONUÇ 8.1. SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ Değerleme uzmanlarının konu ile ilgili yaptıkları analiz ve ulaştıkları sonuçlara katılıyorum NİHAİ DEĞER TAKDİRİ İş bu Rapor un ilgili başlıkları altında detayları verildiği üzere; değerleme konusu 480 Ada, 7 parselde yer alan taşınmazın değeri; DEPOSİTE A5-6 TL KDV HARİÇ SATIŞ DEĞERİ TL KDV DAHİL USD (KDV HARİÇ) Değerleme konusu taşınmazın taşınmazın tamamı bir bütün olarak değerlendirilmiş olup KDV Hariç değeri TL (Yüzyirmialtımilyon Türk Lirası) dır KİRA DEĞER TAKDİR KİRA DEĞERİ Yapı Alanı Birim Kira (TL/ay) Aylık Kira (TL) Yıllık Kira (TL) ,0 8, *(Değerleme Tarihi itibari ile T.C. Merkez Bankası USD satış kuru 1,8-TL dir). GÖREVLİ DEĞERLEME UZMANI Mehmet Emin KIZILBOĞA SPK Lisans NO: İşletmeci/Kontrolör SORUMLU DEĞERLEME UZMANI Özgün BEKAR SPK LİSANS NO: Şehir Plancısı Genel Müdür _300_33

23 EK 1 - FOTOĞRAFLAR _300_33

24 EK 2 DOKÜMAN VE BELGELER _300_33

25 _300_33

26 İMAR DURUMU _300_33

27 MİMARİ PROJE _300_33

28 _300_33

29 İMAR DURUMU _300_33

30 _300_33

31 YAZILI TAKYİDAT _300_33

32 EK 3 İPOTEK İLE İLGİLİ MÜŞTERİ BEYANI _300_33

33 EK-4 LİSANSLAR SORUMLU DEĞERLEME UZMANI LİSANS BELGESİ RAPORU HAZIRLAYANA AİT LİSANS BELGESİ _300_33