TAŞINMAZ DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 TAŞINMAZ DEĞERLEME RAPORU SERVET GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ İSTANBUL KÂĞITHANE-MERKEZ 2012_300_ ADA 1 PARSEL

2 İÇİNDEKİLER 1. RAPOR ÖZETİ RAPOR BİLGİLERİ ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER GENEL ANALİZ VE VERİLER GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER GAYRİMENKULÜN YERİ VE KONUMU GAYRİMENKULÜN TANIMI VE ÖZELLİKLERİ TAPU İNCELEMELERİ TAPU KAYITLARI TAKYİDAT BİLGİSİ VE DEVREDİLMESİNE İLİŞKİN KISITLAR BELEDİYE İNCELEMESİ İMAR DURUMU İMAR DOSYASI İNCELEMESİ ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN İPTALLERİ V.B. DİĞER BENZER KONULAR YAPI DENETİM FİRMASI SON 3 YIL İÇERİSİNDEKİ HUKUKİ DURUMDAN KAYNAKLI DEĞİŞİM DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJE DEĞERLEME ÇALIŞMALARI DEĞERLEME ÇELIŞMALARINDA KULLANILAN YÖNTEMLER DEĞERLEME İŞLEMİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER TAŞINMAZIN DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR, DEĞERLEME YÖNTEMLERİ VE BUNLARIN KULLANILMA NEDENLERİ DEĞER TESPİTİNE İLİŞKİN YAPILAN PİYASA ARAŞTIRMASI VE BULGULARI SATIŞ DEĞERİ TESPİTİ EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ İLE DEĞER TESPİTİ MALİYET YÖNTEMİ İLE TAŞINMAZIN DEĞER TESPİTİ GELİR YÖNTEMİ İLE DEĞER DESPİTİ NAKİT/GELİR AKIMLARI ANALİZ GAYRİMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKİ DURUMUNUN ANALİZİ BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİ VE VARSAYIMLAR İLE ULAŞILAN SONUÇLAR EN YÜKSEK VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZİ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN YÖNTEMİN VE NEDENLERİNİN AÇIKLAMASI ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA VERİLMEYENLERİN NİÇİN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN, GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE, BİR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ SONUÇ SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ SATIŞ DEĞER TAKDİRİ KİRA DEĞER TAKDİRİ EKLER _300_31

3 1. RAPOR ÖZETİ DEĞERLENEN TAŞINMAZIN TÜRÜ : Endüstri Merkezi DEĞERLENEN TAŞINMAZIN KISA TANIMI : 247DY1A pafta, 6868 ada, 1 parselde yer alan m² lik arsa üzerinde inşa edilmiş 13 adet bağımsız bölümden oluşan ve toplam m² kapalı alana sahip endüstri merkezi TAŞINMAZIN İMAR DURUMU : * Konu taşınmaz, tarih onaylı Kâğıthane 1. Etap Uygulama İmar Planı kapsamında; TAKS:0.25, KAKS:1.80, hmax:36.50 yapılaşma koşulları ile konut alanında kalmaktadır. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ : Değer tespitinde Emsal Karşılaştırma Yöntemi ve Gelir Yöntemi kullanılmıştır. DEĞERLEME TARİHİ : TESPİT EDİLEN NİHAİ YASAL DEĞER : (KDV hariç) TL _300_31

4 2. RAPOR BİLGİLERİ RAPORUN TARİHİ REVİZYON TARİHİ : : (SPK nın / tarih/sayısına istinaden revize edilmiştir.) RAPORUN NUMARASI : 2012_300_31 DEĞERLEME TARİHİ : DAYANAK SÖZLEŞMENİN TARİHİ : DAYANAK SÖZLEŞMENİN NUMARASI : 2012_300_31 RAPORUN KULLANIM AMACI ve YERİ : İş Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurul Düzenlemeleri kapsamında, Sermaye Piyasası Kurulu nun (SPK) tarih ve sayılı Resmi Gazete de yayımlanan Seri:VIII No:35 Tebliğ inin ekinde belirtilen bilgileri asgari olarak içerecek şekilde hazırlanmıştır. DEĞERLEMENİN KONUSU ve AMACI : İş Bu Değerleme Raporu; İstanbul İli, Kâğıthane İlçesi, Merkez Mahallesi, 247DY1A pafta, 6868 ada, 1 parselde yer alan ve m² yüz ölçüme sahip arsa üzerinde inşa edilmiş 13 adet bağımsız bölümden oluşan ve m² kapalı alana sahip endüstri merkezinin piyasa rayiç değerinin tespiti amacıyla hazırlanmıştır. RAPORU HAZIRLAYAN SORUMLU DEĞERLEME UZMANI DAHA ÖNCE DEĞERLEMESİNİN YAPILIP YAPILMADIĞINA İLİŞKİN BİLGİ : Mehmet Emin KIZILBOĞA SPK Lisans No: İşletmeci/Kontrolör : Özgün BEKAR SPK Lisans No: Şehir Plancısı Genel Müdür : İş bu rapora konu gayrimenkul için; daha önce tarihli ve 2011_300_06_02 sayılı, tarihli ve 2010_300_10_02 sayılı ve tarihli ve 2009_300_09 rapor numarası ile şirketimizce 3 adet değerleme raporu hazırlanmıştır _300_31

5 3. ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER ŞİRKETİN UNVANI : VEKTÖR GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. ŞİRKETİN ADRESİ : Ihlamurkuyu Mah. Aytaşı Sok. NO:4 ÜMRANİYE / İSTANBUL MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER : SERVET GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. MÜŞTERİ ADRESİ : Dikilitaş Mah. Barbaros Bulvarı Yenidoğan Sokak No:36 Sinpaş Plaza Beşiktaş/İSTANBUL MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI ve VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR : İstanbul İli, Kağıthane İlçesi, Merkez Mahallesi, 247DY1A pafta, 6868 ada, 1 no.lu parselde yer alan endüstri merkezinin güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve Sermaye Piyasası Mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar" çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanması olup, Müşteri tarafından getirilen bir sınırlama bulunmamaktadır _300_31

6 4. GENEL ANALİZ VE VERİLER 4.1. GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER İSTANBUL İLİ İstanbul İli, kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası su ayrımı çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz i, Marmara Denizi yle birleştirirken; Asya Kıtası yla Avrupa Kıtası nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul Kentini de ikiye bölmektedir. İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli nin Karamürsel, Gebze, Merkez ve Kandıra İlçeleriyle, güneyden Bursa nın Gemlik ve Orhangazi İlçeleriyle, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ ın Çorlu Çerkezköy ve Saray İlçelerinin yanı sıra, Kırklareli nin de Vize İlçesi topraklarıyla çevrilidir. İstanbul nüfusunun; Ekim 2000 sayım sonuçları itibariyle kişilik Türkiye nüfusu içinde kişi ile %15 dir döneminde yılda ortalama 1 milyon 133 bin kişi, döneminde yılda ortalama kişi artış göstermiştir. Bu sonuca göre Türkiye geneline bakıldığında İstanbul un barındırdığı nüfus ve alan itibariyle taşımakta olduğu önem açıkça görülmektedir ve 2000 yılları arasında İstanbul için tespit edilen yıllık büyüme oran %2.83 tür. Daha önceki dönemde İstanbul un yıllık ortalama nüfus artış hızının %3.45 olarak gerçekleşmesi ve bu oranın bir kısmının göçlerden kaynaklanmasına karşın nüfus artış oranının düştüğü gözlenmektedir. Bunun sebepleri Türkiye genelindeki nüfus artış hızının (doğurganlık oranı) düşmesi ve göçün yavaşlamasıdır. Aralık 2007 sayım sonuçları itibariyle kişilik Türkiye nüfusu içinde kişi ile %17.8 dir sayım sonuçları itibariyle kişilik Türkiye nüfusu içinde kişi ile %17.7 e olarak saptanmıştır yılında İstanbul un nüfus artış oranı %4,90 olmuştur. Nüfus artış hızı artmakta olup, 2000 yılında ortalama %2.88, 2005 yılında ise % 2.5, 2010 yılında ise % 4,90 olmuştur. Toplam nüfus içerisinde (% 98,98) kent nüfusu, da (% 1,02) kırsal nüfusudur yılı verilerine göre incelendiğinde en yüksek nüfusa sahip ilçesi Bağcılar, en az nüfusa sahip ilçesi de Adalar olmuştur. İstanbul'da yaşayanların yaklaşık % 64,66'sı ( ) Avrupa Yakası; % 35,33'ü de ( ) Anadolu Yakasında yaşmaktadır 2011 sayım sonuçları itibariyle kişilik Türkiye nüfusu içinde kişi ile %18.2 e olarak saptanmıştır yılında İstanbul un nüfus artış oranı %3,8 olmuştur. Nüfus artış hızı artmakta olup, 2000 yılında ortalama %2.88, 2005 yılında % 2.5, 2010 yılında % 4,90, 2011 yılında ise % 3,8 olmuştur. Toplam nüfus içerisinde (% 98,93) kent nüfusu, da (% 1,03) kırsal nüfusudur yılı verilerine göre incelendiğinde en yüksek nüfusa sahip ilçesi kişi ile Bağcılar, en az nüfusa sahip ilçesi ise kişi ile Adalar olmuştur. İstanbul'da yaşayanların yaklaşık % 61,06 ( ) Avrupa Yakası; % 38,93'ü de ( ) Anadolu Yakasında yaşmaktadır. İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır _300_31

7 Bunlar: Adalar, Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Beykoz, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Silivri, Sultanbeyli, Sultangazi, Şile, Şişli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar ve Zeytinburnu dur. Türkiye topraklarının %9,7 sini kaplayan İstanbul, nüfus varlığı açısından da ülkenin en önemli ili durumundadır. KÂĞITHANE İLÇESİ Konumu: Kağıthane İlçesi, Karadeniz i, Marmara denizine birleştiren ve Asya ile Avrupa kıtalarını birbirinden ayıran yer yüzünün önemli sularından biri İstanbul boğazının batısında, Avrupa yakasında bulunmaktadır. İstanbul'un geç dönem yerleşimlerinden olan Kağıthane ve çevresindeki mahalleler, 1989 yılına kadar Şişli İlçesinin birer mahallesi konumunda idi. Kağıthane 1989 yılında Şişli İlçesi den ayrılarak ilçe yapılmıştır. Kağıthane İlçe alanı yönetsel bakımdan, kuzeyden Şişliye bağlı Ayazağa, güney ve güney doğudan Şişli topraklarıyla çevrilidir. İlçe kuzey doğuda Beşiktaş, güney batıda Beyoğlu, batı ve kuzey batıda da Eyüp ilçelerine komşudur. İstanbul boğazını Boğaziçi ve Fatih Sultan Mehmet köprüleriyle aşan otoyollardan ilki ilçenin güneyinden, ikincisi ise kuzeyinden geçmektedir. Bunlardan 01 (E5) Otoyolu güneyde Şişli İlçesi yle sınır oluşturur. 02 (TEM) Otoyolu ise Kağıthane İlçesi nin kuzey kesiminde doğu-batı doğrultusunu izler. Okmeydanı ve Hasdal Kavşakları arasında uzanan bir başka otoyolda 01 ve 02 Otoyollarını birbirine bağlar. İlçede 19 Mahalle, 146 Cadde ile 1957 sokak bulunmaktadır. İlçe Nüfusu, 2008 yılı Adrese Dayalı Nüfus kayıt Sistemine göre kişi olup, erkek sayısı ve kadın sayısı dir yılı nüfus sayımında ise ilçe nüfusu, olup, km² başına düşen nüfus (Yoğunluk ) : dir. Yaklaşık Nüfus ve Muhtarlık Kayıtlarındaki nüfus oranı dir. Coğrafi Yapısı: İstanbul il alanı, Marmara havzasının doğu Marmara bölümünde yer alan iki ana peneplen arasına sıkışmış, boğaz ve akarsu vadileriyle parçalanmış bir platolar topluluğudur. İlde Boğaziçi ile Haliç arasını dolduran platoya Beyoğlu platosu denilmektedir. Platonun her iki yönü aşınımla önemli ölçüde taşınmıştır. Bu nedenle plato yöresindeki çukurluklar ve bu çukurlukların bileşmesinden vadiler oluşmuştur. Kağıthane Beyoğlu platosunun kuzey uzantısıyla, aynı platonun su bölüm çizgisinin batısında yer almaktadır. Belgrat ormanının bir bölümünün suyunu toplayan Kağıthane deresi, Kemerburgaz'dan geçerek, Haliç'e dökülür. Havzası büyük olmasına karşın yaz aylarında suyu azalır. Kağıthane deresi Beyoğlu platosunun su bölüm çizgisinin batısında ki suları toplar. İlçenin kabaca batı sınırını oluşturan, 01 (E5)'i 02 (TEM)'e bağlayan bağlantı yolu da başka bir sırtın üzerinde uzanır. Bu sırt aynı zamanda ilçe topraklarında ki ikinci su bölüm çizgisini oluşturur. Sırtın doğusundaki sular Kağıthane deresine, batısındaki sular ise Alibeyköy deresi aracılığıyla Haliç'e akmaktadır. İstanbul il alanında vadi oluşumları son derece önemlidir. İl topraklarının yüzde 75'i vadilerle parçalanmış olan platolarla kaplıdır. Bu vadiler İstanbul kentinin üzerine oturduğu, doğal yapıyı oluşturmaktadır. Avrupa yakasında güneye çarpılma nedeniyle su bölüm çizgisi Karadeniz'e çok yakın bir noktadan geçmekte, bu nedenle de vadi gelişimleri Marmara'ya doğru olmaktadır. Boğazda olduğu gibi her iki taraftan bir dizi vadi açılmakta, bu vadi ağının ortasında ise Haliç'in devamı durumundaki Alibeyköy deresi ile Kağıthane deresi vadileri bulunmaktadır. Kağıthane deresi vadisi kentsel alan içinde kalan en önemli vadilerden biridir _300_31

8 4.2. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER ve 2011 yılı, ekonomik göstergelerin şekillenmesinde uluslararası koşullar önemli belirleyiciler olmuştur. ABD finans sistemi kaynaklı olarak küresel finansal krizin etkileri devam etmektedir. Türkiye Orta Vadeli Programı: 2012 yılında büyüme hızının yüzde 3,2, 2013 yılında yüzde 4, 2014 ve 2015 yıllarında ise yüzde 5 olması beklenmektedir. Yıl sonu enflasyon hedefi 7,4, kamu borcunun GSYH'ye oranı 2012'de yüzde 36,5, 2013'te yüzde 35, 2014 yılında yüzde 33, 2015'te yüzde 31 olması beklenmektedir. Yıl sonunda cari işlemler açığının yüzde 7,3'e düşeceğini, 2015 sonunda yüzde 6,5'lik bir cari işlemler açığı ile dönemin tamamlanacağı öngörülmektedir. Ödemeler Dengesi: Merkez Bankası Ödemeler Dengesi 2012 yılı 2. çeyrek raporunu yayınladı İhracatta kriz sonrası dönemde başlayan ılımlı ve istikrarlı artış süreci 2012 yılının ikinci çeyreğinde de devam etmiştir yılının sonlarında Avrupa Birliği ülkelerinde derinleşen finansal kriz, Türkiye nin en büyük ihracat pazarı olan AB ye yapılan ihracatın hız kesmesine neden olmuştur. Buna karşılık, Türkiye nin ihracatta bölgesel ve sektörel bazda çeşitliliği artırabilmiş olması, Avrupa Birliği ülkelerindeki talebin zayıf seyrinin ihracattaki olumsuz etkisini sınırlandırmıştır. İhracattaki istikrarlı artışa karşın ithalattaki yavaşlama sonucunda dış ticaret dengesinde görülen iyileşme cari açığın daralmasında belirleyici olmuştur. Ödemeler dengesi tanımlamasına göre yıllık dış ticaret açığı, 2012 yılının ikinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 5,8 oranında daralmıştır. Bu dönemde yıllık dış ticaret açığı 77,1 milyar ABD doları düzeyinde gerçekleşmiş, böylece 2012 yılı ikinci yarısında dış ticaret açığının kapanma eğilimi devam etmiştir. (TCMB-Ödemeler Dengesi Çeyrek) Kapasite Kullanım Oranı:Eylül ayı, İmalat sanayi genelinde kapasite kullanım oranı, geçen yılın aynı ayına göre 2,2 puan azalarak yüzde 74,0 seviyesinde gerçekleşmiştir. Aylar Ağırlıklı Ortalama Aylar Ağırlıklı Ortalama Aylar Ağırlıklı Ortalama Aylar Ağırlıklı Ortalama Aylar Ağırlıklı Ortalama Aylar Ağırlıklı Ortalama , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Türkiye nin Kredi Notu: Kredi derecelendirme kuruluşu Fitch, Türkiye'nin kredi notunu BB'den yatırım yapılabilir seviye olan BBB-'ye yükseltti. Türkiye'ye yönelik not artırımıyla ilgili açıklama yapan Fitch, Türkiye'de uzun vadeli makro-finansal risklerin hafiflemesi, nispeten zengin ve çeşitli ekonomik yapı, azalan iç borç yükü ve kuvvetli banka sistemi sebebiyle böyle bir artırımın gerçekleştirildiğini duyurdu. Fitch dışında ikinci bir kredi derecelendirme kuruluşundan da not artırımı durumunda Türkiye'ye yabancı yatırımın artacağı ve yatırımın değer kazanacağı beklenmektedir _300_31

9 Yapı İzin İstatistikleri: Dönem: 2012 yılının ilk üç ayında bir önceki yılın ilk üç ayına göre belediyeler tarafından Yapı Ruhsatı verilen yapıların yüzölçümünde % 19,7, değerinde % 34,7, daire sayısında % 5,0 oranında artış olurken, bina sayısında % 10,1 düşüş olmuştur yılının ilk üç ayında Yapı Ruhsatına göre yapıların yüzölçümü m2 iken bunun m2 si (% 51,8) konut, m2 si (% 27,0) konut dışı ve m2 si (% 21,2) ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşmiştir Dönem: 2012 yılının ilk altı ayında bir önceki yılın ilk altı ayına göre belediyeler tarafından Yapı Ruhsatı verilen yapıların bina sayısında %8,4, yüzölçümünde %37,0, değerinde %48,9, daire sayısında %26,4 oranında artış olmuştur yılının ilk altı ayında Yapı Ruhsatına göre yapıların yüzölçümü m2 iken bunun m2 si (%56,1) konut, m2 si (%26,0) konut dışı ve m2 si (%17,9) ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşmiştir Kentsel Dönüşüm: 35 ilde başlatılan kentsel dönüşüm projeleri inşaat sektörünü ve boyadan çimentoya, yalıtımdan cama kadar 120 alt sektörü olumlu etkileyeceği öngörülmektedir. Kentsel dönüşüm ile birlikte 400 milyar dolarlık ekonomi yaratması beklenmektedir. Mütekabiliyet Yasası: Mütekabiliyet yasasıyla birlikte, bireylerin Türkiye de gayrimenkul satın alımında mütekabiliyet zorunluluğu kaldırıldı. Yeni yasanın, özellikle Körfez ülkelerinden bireysel yatırımcılara konut edinimi konusunda olanak sağlaması sebebiyle, ticari gayrimenkul pazarına yasanın çok büyük bir etkisinin olması beklenmektedir. 2 B Yasası: Orman vasfını yitirmiş alanların ticaret ve konut fonksiyonlarına dönüşümüne olanak veren 2B yasası 25 Nisan 2012 de yürürlüğe girdi. Bu yasanın, İstanbul un başlıca alt pazarlarında ve Türkiye genelinde proje geliştirmeye uygun arsa arzında artış sağlaması ile yeni projelerin ivme kazanması beklenmektedir. Kaynak-TCMB-TÜİK-GMTR _300_31

10 5. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER 5.1. GAYRİMENKULÜN YERİ VE KONUMU Değerlemesi yapılan taşınmaz İstanbul İli, Kağıthane İlçesi, Hamidiye Mahallesi, Girne Caddesi No:72 posta adresinde bulunmaktadır. TEM Otoyolu Hasdal Kavşağı güneyinde, Nurtepe Viyadüğü nün 1 km doğusunda, Cendere Caddesi nin 800 m batısında, Ekrem Cevahir Çok Programlı Lisesi karşısında, Girne Caddesi ile Soğuksu Caddesi kesişiminde yer almaktadır. Taşınmazın bulunduğu cadde, araç sirkülasyonunun yoğun olduğu caddedir. Eğitim, sağlık, kamu kurumlarına yakın mesafededir. TEM Otoyolu Hasdal Kavşağı AKOM Değerlemesi Yapılan Taşınmaz Bölgeye ulaşım özel ve toplu taşıma araçlarıyla yapılmaktadır. Taşınmazın önemli merkezlere yaklaşık uzaklıkları aşağıdaki tabloda verilmiştir. TAŞINMAZIN MERKEZLERE KUŞUÇUŞU UZAKLIKLARI Fatih Sultan Mehmet Köprüsü 7 km TEM Otoyolu 1 km Boğaziçi Köprüsü 6,6 km Kağıthane Merkez 1 km Atatürk Havalimanı 18 km Şişli Merkez 2 km Sabiha Gökçen Havalimanı 35 km Beşiktaş Merkez 4 km _300_31

11 5.2. GAYRİMENKULÜN TANIMI ve ÖZELLİKLERİ Değerlemesi yapılan Çelik&Özer Endüstri Merkezi, İstanbul İli, Kağıthane İlçesi, Merkez Mahallesi, 6868 ada, 1 parselde kayıtlı olan 3.799,00 m² lik arsa üzerinde yer almaktadır. Her kata kamyonla ulaşımı sağlanan, sanayi ve lojistiğin yanı sıra lokal perakendeye de hizmet verebilecek karma kullanımlı iş merkezidir. Bina B.A.K. tarzda inşa edilmiştir. Binada 8 adet dükkan, 4 adet büro ve 1 adet trafo olmak üzere toplam 13 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır m² ortak alan ve 77 m² si 1 ünitelik trafo binası ile birlikte bina toplam inşaat alanı m² dir. Kiralanabilir alan mevcut durumda m² dir. (4. Bodrum kat otopark olarak kullanılmakta diğer ortak alanlar kiralanmaktadır.) 4. bodrum kat otopark olarak kullanılmaktadır. Toplam brüt inşaat alanı 3.026,7 m², Su deposu + trafo + jeneratör odası bulunmaktadır. Zemini betondur. 3. bodrum kat brüt inşaat alanı 3.032,9 m² dir. Zeminde beton üzeri yüzey sertleştirici uygulanmıştır. Ofis bölümünün zemini laminat parke, kapılar ahşap, tavan spot ışıklandırmalıdır. 2. bodrum kat brüt inşaat alanı 3.043,4 m² dir. Zeminde, beton üzeri yüzey sertleştirici uygulanmıştır. 1. bodrum kat brüt inşaat alanı 3.054,5 m² dir. Zemini betondur. Zemin kat brüt inşaat alanı m² dir. Mevcutta çarşı ve market olarak kullanılmaktadır. Zemini seramik, tavan taş yünü asma tavan ve spot ışıklandırmalıdır. 1. kat brüt inşaat alanı 2.953,8 m² dir. Zeminde, beton üzeri yüzey sertleştirici uygulanmıştır. 2. kat brüt inşaat alanı 2.733,8 m² dir. Zeminde, beton üzeri yüzey sertleştirici uygulanmıştır _300_31

12 GAYRİMENKULÜN YAPISAL İNŞAAT ÖZELLİKLERİ Yapı Tarzı : Betonarme Karkas Yapı Sınıfı : IV-A Yapının Yaşı : 3 Yapı Nizamı : Ayrık Kat Adedi : 7 kat (4 Bodrum+Zemin+2 normal kat) Dış Cephe : Dış cephe boyası Kapalı Alan (m²) : ,00 m², Güvenlik : Mevcut Asansör : Mevcut Yangın merdiveni : Mevcut Su Deposu : Mevcut Elektrik : Mevcut Su : Mevcut Kanalizasyon : Şebeke Isıtma Sistemi : Doğalgaz FİZİKSEL DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER İnşaat Kalitesi : İyi Malzeme Kalitesi : İyi Fiziksel Eskime : Yok Altyapı : Tamamlanmış _300_31

13 TAPU İNCELEMELERİ TAPU KAYITLARI ANA GAYRİMENKUL BİLGİLERİ İli İlçesi Mahalle Ada Parsel Yüzölçümü(m²) İSTANBUL KAĞITHANE MERKEZ ,00 Niteliği BAHÇELİ KARGİR BİNA Kat Bağımsız Bölüm Özellikleri Bağımsız Bölüm No Niteliği Malik Hisse Cilt/Sahife Arsa Payı Ö zer Gayrimenkul Y atırım ve Değerlendirme A.Ş. Servet Gayrimenkul Y atırım O rtaklığı 43/100 A nonim Şirketi A.Ş. 54/ Bodrum 1 Dükkan Halit Serhan Ercivelek 3/ / /3799 Ö zer Gayrimenkul Y atırım ve Değerlendirme A.Ş. 43/ Bodrum 2 Dükkan Servet Gayrimenkul Y atırım O rtaklığı A nonim Şirketi A.Ş. 57/ / /3799 Ö zer Gayrimenkul Y atırım ve Değerlendirme A.Ş. 43/100 Servet Gayrimenkul Y atırım O rtaklığı A nonim Şirketi A.Ş. 54/ Bodrum 3 Dükkan Fatma Zerrin Kıvanç :A vni Kızı 3/ / /3799 Ö zer Gayrimenkul Y atırım ve Değerlendirme A.Ş. 43/ Bodrum 4 Dükkan Servet Gayrimenkul Y atırım O rtaklığı A nonim Şirketi A.Ş. 57/ / /3799 Ö zer Gayrimenkul Y atırım ve Değerlendirme A.Ş. 43/ Bodrum 5 Trafo Servet Gayrimenkul Y atırım O rtaklığı A nonim Şirketi A.Ş. 57/ / /3799 Ö zer Gayrimenkul Y atırım ve Değerlendirme A.Ş. 43/ Bodrum 6 Dükkan Servet Gayrimenkul Y atırım O rtaklığı A nonim Şirketi A.Ş. 57/ / /3799 Ö zer Gayrimenkul Y atırım ve Değerlendirme A.Ş. 43/ Bodrum 7 Dükkan Servet Gayrimenkul Y atırım O rtaklığı A nonim Şirketi A.Ş. 57/ / /3799 Ö zer Gayrimenkul Y atırım ve Değerlendirme A.Ş. 43/100 Zemin 8 Dükkan Servet Gayrimenkul Y atırım O rtaklığı A nonim Şirketi A.Ş. 57/ / /3799 Ö zer Gayrimenkul Y atırım ve Değerlendirme A.Ş. 43/100 Zemin 9 Dükkan Servet Gayrimenkul Y atırım O rtaklığı A nonim Şirketi A.Ş. 57/ / /3799 Ö zer Gayrimenkul Y atırım ve Değerlendirme A.Ş. 43/ Kat 10 Büro Servet Gayrimenkul Y atırım O rtaklığı A nonim Şirketi A.Ş. 57/ / /3799 Ö zer Gayrimenkul Y atırım ve Değerlendirme A.Ş. 43/ Kat 11 Büro Servet Gayrimenkul Y atırım O rtaklığı A nonim Şirketi A.Ş. 57/ / /3799 Ö zer Gayrimenkul Y atırım ve Değerlendirme A.Ş. 43/ Kat 12 Büro Servet Gayrimenkul Y atırım O rtaklığı A nonim Şirketi A.Ş. 57/ / /3799 Ö zer Gayrimenkul Y atırım ve Değerlendirme A.Ş. 43/ Kat 13 Büro Servet Gayrimenkul Y atırım O rtaklığı A nonim Şirketi A.Ş. 57/ / / _300_31

14 TAKYİDAT BİLGİSİ VE DEVREDİLMESİNE İLİŞKİN KISITLAR REHİNLER BÖLÜMÜNDE: tarihinde, Kâğıthane Tapu Sicil Müdürlüğü nden alınan yazılı bilgiye göre; taşınmazlar üzerinde herhangi bir rehin kaydı bulunmamaktadır. ŞERHLER BÖLÜMÜNDE: tarihinde, Kâğıthane Tapu Sicil Müdürlüğü nden alınan yazılı bilgiye göre, taşınmazlar üzerinde herhangi bir şerh kaydı bulunmamaktadır. HAK VE MÜKELLEFİYETLER BÖLÜMÜNDE: tarihinde, Kâğıthane Tapu Sicil Müdürlüğü nden alınan yazılı bilgiye göre, 5 no.lu taşınmaz üzerinde 9154 no.lu trafo merkezine kablo geçiş yeri için 99 yıl müddetle Türkiye Elektrik A.Ş lehine kira şerhi kaydı bulunmaktadır. BEYANLAR BÖLÜMÜNDE; tarihinde, Kâğıthane Tapu Sicil Müdürlüğü nden alınan yazılı bilgiye göre, taşınmazlar üzerinde aşağıdaki beyanlar bulunmaktadır. *Yönetim Planı: tarih ve 5232 yevmiye numarası, *Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine geçmiştir: tarih ve yevmiye numarası ile BELEDİYE İNCELEMESİ İMAR DURUMU Kağıthane Belediyesi İmar Müdürlüğü nden alınan resmi imar durum bilgisine göre; değerleme konusu taşınmaz; tarih onaylı Kâğıthane 1. Etap Uygulama İmar Planı kapsamında; (TK2 LEJANTINDA) TAKS:0.25, KAKS:1.80, hmax:36.50 yapılaşma koşulları ile konut alanında kalmaktadır _300_31

15 İMAR DOSYASI İNCELEMESİ Onaylı Mimari Proje: /5517 Yapı Ruhsatı: /93 Yapı Kullanma İzin Belgesi: /15 Yapı kullanma izin belgesi ve mimari projesinde ortak alan olarak belirtilen yerler de kiralamaya konu olmaktadır. Kiralanabilir alan m² dir. Taşınmazın, ruhsat alındığı tarihteki imar durumu fonksiyonu ticaret olup, işyeri için ruhsat ve iskan alınmıştır. ( tarihinde yapı kullanma izin belgesi alınmış, kat mülkiyetine geçilerek yasal süreç tamamlanmıştır.) tarihinde onaylanan 1/1.000 ölçekli imar planlarına göre; taşınmazın imar planındaki fonksiyonu konut olarak değiştirilmekle birlikte, binanın mevcutta sahip olduğu inşaat; İstanbul İmar Yönetmeliği Hükümleri ne göre müktesep hak (kazanılmış hak) haline gelmiştir. Katlar Brüt Alan,m² Emsale Giren Alan Bağımsız Bölüm No Bağımsız Bölüm Alanları (m²) Kiralanabilir Alan (m²) 4. Bodrum Kat 3.026,7 0, ,0 3. Bodrum Kat 3.032,9 0, ,0 1 20,0 2 20,0 2. Bodrum Kat 3043,4 80, ,0 3 20,0 4 20,0 (Trafo)5 78,8 1. Bodrum Kat 3054,5 40,0 6 20, ,0 7 20, ,1 Zemin Kat , , ,5 1. Kat 2.953, , ,0 2. Kat 2.733, , ,0 Toplam Alan , , , , , , ,0 751, ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN İPTALLERİ V.B. DİĞER BENZER KONULAR YAPI TATİL TUTANAĞI HAKKINDA Taşınmazın imar işlem dosyasında tarih ve 5681 sayılı yapı tatil tutanağı tutulduğu görülmüştür. Tutanak bina ortak kullanım alanlarının ticari amaçlı kullanıldığının tespit edilmesine yönelik tutulmuştur. Yapı tatil tutanağı (yapı tatil zaptı) esasen inşaatın durdurulmasına dair tutulan bir tutanak olup, İmar Kanunu nun 32. maddesinde düzenlenmektedir. İMAR KANUNU RUHSATSIZ VEYA RUHSAT VE EKLERİNE AYKIRI OLARAK BAŞLANAN YAPILAR MADDE 32 - Bu Kanun hükümlerine göre ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılar hariç; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce (...) tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Bu tebligatın bir nüshası da muhtara bırakılır. Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mührün kaldırılmasını ister _300_31

16 Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir. Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir. Açıklama: Yapılan incelemede yapı tatil tutanağı düzenlenmesine sebep olan ortak alanların ticari amaçla kullanılmasına son verildiği, bu kısımların tahliye edilmiş olduğu görülmüştür. Söz konusu tutanağın gerekçesi ortadan kalkmış olup, geçmişte tutulmuş olan bu tutanağın binanın yasal durumu üzerinde herhangi bir olumsuz etkisi bulunmamaktadır. İMAR FONKSİYON DEĞİŞİKLİĞİ HAKKINDA Diğer yandan taşınmazın ruhsat alındığı tarihteki imar durumu fonksiyonu ticaret olup, işyeri için ruhsat ve iskân alınmıştır tarihinde yapı kullanma izin belgesi alınmış, kat mülkiyetine geçilerek yasal süreç tamamlanmıştır tarihinde onaylanan 1/1.000 ölçekli imar planlarına göre; taşınmazın imar planındaki fonksiyonu konut olarak değiştirilmekle birlikte, binanın üzerindeki mevcut yapı İstanbul İmar Yönetmeliği hükümlerine göre müktesep hak (kazanılmış hak) haline gelmiştir. İSTANBUL İMAR YÖNETMELİĞİ YAPI VE RUHSAT İŞLERİNDE KAZANILMIŞ (MÜKTESEP) HAKLAR MADDE Kural olarak; kazanılmış hakların tespitinde yapı izin belgesinin düzenlenmiş bulunması yeterli olmayıp bu izin belgesine bağlı olarak inşa edilen yapının ulaştığı seviye ölçü olarak alınır. Yapı ve ruhsat islerinde kazanılmış (müktesep) hak, yapının ruhsat süresi içinde yapıldığı kadar olan kısmı ile sınırlıdır. Kazanılmış hakların doğumu için gerekli şartlar aşağıda açıklanmıştır: A. Dilekçe ile birlikte belediyeye verilen ruhsat eklerinin (mimari, statik, elektrik ve tesisat projeleri ile resim ve hesapların); kanun, imar planları ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu incelenerek belediyece tasdik edilmiş olmalıdır. B. Yapı ruhsatının belediyeden alınmış bulunması gereklidir. Yapı izin belgesi; düzenleniş tarihi itibari ile yasal koşullara ve mer i imar planlarına uygun olarak tesis edilmiş ve iyiniyetle elde edilmiş bulunmalıdır. Yok işlemler, ilgilinin hile veya yalan beyanına dayalı işlemler ile idarenin açık hatası sonucu yapılan işlemler kazanılmış hak doğurmaz. C. Ruhsat ve eklerine uygun olarak inşaata başlanmış olmalıdır. Ruhsat ve eklerine aykırı yapılan inşaatlar kazanılmış hak teşkil etmez. Kazanılmış hakların tespitinde yukarıda açıklanan üç şarta bağlı olarak inşa edilen yapının ulaştığı seviye ölçü olarak alınır Düzenleniş tarihi itibari ile yukarıda açıklanan yasal koşullara uygun olarak tesis edilmiş ve ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılıp tamamlanmış olan yapıların kazanılmış haklarının gerçekleşmiş olması nedeniyle korunması gereklidir. Açıklama: İstanbul imar yönetmeliği gereğince; taşınmaz, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılıp tamamlanmış ve bu doğrultuda yapı kullanma izin belgesi alınmış olduğundan üzerindeki mevcut yapı müktesep hak haline gelmiştir _300_31

17 YAPI DENETİM FİRMASI Değerleme konusu ana gayrimenkulün yapı denetimi Etkin Sürekli Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından yürütülmüştür SON 3 YIL İÇERİSİNDEKİ HUKUKİ DURUMDAN KAYNAKLI DEĞİŞİM TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ BİLGİLERİ (Varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemleri) : tarihli Kağıthane Tapu Sicil Müdürlüğü nden alınan yazılı bilgiye göre; Sinpaş Yapı Endüstrisi ve Tic. A.Ş. hisseleri tarih 9390 yevmiye ile Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına, ticaret şirketlerine ayni sermaye konulması işleminden tescil edilmiştir. BELEDİYE BİLGİLERİ (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri V.B. Bilgiler) : Son 3 yılda taşınmazın imar durumunda herhangi bir değişiklik olmamıştır DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJE Değerleme çalışması herhangi bir projeye istinaden yapılmamıştır. 6. DEĞERLEME ÇALIŞMALARI 6.1. DEĞERLEME ÇELIŞMALARINDA KULLANILAN YÖNTEMLER Değerleme tekniği olarak ülkemizde ve uluslararası platformda kullanılan 3 temel yöntem bulunmakta olup bunlar Maliyet Yöntemi, Emsal Karşılaştırma Yöntemi ve Gelir Kapitalizasyonu yöntemleridir. MALİYET YÖNTEMİ: Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ: İşyeri türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım piyasa değeri yaklaşımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Emsal karşılaştırma yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır. Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir. Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir _300_31

18 Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir. GELİR KAPİTALİZASYONU YÖNTEMİ: Taşınmazların değeri, yalnızca getirecekleri gelire göre saptanabiliyorsa- örneğin kiralık konut ya da iş yerlerinde- sürüm bedellerinin bulunması için gelir yönteminin uygulanması kuraldır. Gelir yöntemi ile üzerinde yapı bulunan bir taşınmazın değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Bu net gelir; yapı, yapıya ilişkin diğer yapısal tesisler ve arsa payından oluşur. Arsanın sürekli olarak kullanılma olasılığına karşın, bir yapının kullanılma süresi kısıtlıdır. Bu nedenle net gelirin parasal karşılığının saptanmasında arsa, yapı ve yapıya ilişkin diğer yapısal tesislerin değerleri ayrı kısımlarda belirlenir. Net gelir, gelir getiren taşınmazın yıllık işletme brüt gelirinden, taşınmazın boş kalmasından oluşan gelir kaybı ve işletme giderlerinin çıkarılması ile bulunur. Net gelir, yapı gelir ve arsa gelirinden oluşmaktadır. Arsa geliri, arsa değerinin bölgedeki taşınmaz piyasasında geçerli olan taşınmaz faiz oranınca getireceği geliri ifade eder. Yapı geliri yapının kalan kullanım süresi boyunca bölgedeki taşınmaz piyasasında geçerli olan taşınmaz reel faizi oranında getirdiği gelir ile yapının kalan kullanım süresi temel alınarak ayrılacak yıllık amortisman miktarının toplamından oluşmaktadır DEĞERLEME İŞLEMİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen herhangi bir faktör bulunmamaktadır TAŞINMAZIN DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER - İmar durumunda fonksiyonunun değişmiş olması - Çevresinde çarpık yapılaşmanın hakim olması OLUMLU YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER - Kat mülkiyetine geçmiş olması - TEM ve E-5 Otobanına yakın konumlu olması - Deprem sonrası inşa edilmiş bir yapı olması 6.4. DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR, DEĞERLEME YÖNTEMLERİ VE BUNLARIN KULLANILMA NEDENLERİ Değerleme konusu taşınmazın değer tespitinde emsal karşılaştırma yöntemi ve gelir yöntemi yöntemleri kullanılmıştır. Konu taşınmazın en etkin ve verimli kullanımı mevcut durumundaki fonksiyonudur. Dolayısıyla taşınmazın değer tespitinde mevcut bağımsız bölümlerden elde ettiği kira gelirleri temel veriler olarak kullanılmıştır. Değerlemede kullanılan birinci ve ana yöntem nakit/gelir akımları analizidir. Emsal karşılaştırma yöntemi ise bulunan değeri desteklemek ve kira değerlerine ulaşmak amacı ile kullanılmaktadır _300_31

19 6.5. DEĞER TESPİTİNE İLİŞKİN YAPILAN PİYASA ARAŞTIRMASI VE BULGULARI Değerleme konusu taşınmazın hâlihazırdaki kullanımları göz önünde bulundurularak piyasa değerinin tespiti için yapılan emsal araştırması ve sonuçları aşağıda özetlenmiştir. Satılık emsaller: İlgili-tel Alan (m²) Açıklama Hamitoğlu Emlak Hamitoğlu Emlak Hamitoğlu Emlak İleri Gayrimenkul Ünal Emlak SATILIK EMSALLER Birim satış Değeri (TL/m²) Konum-Özellik ve Pazarlık Payı Oranı Satılabilir Birim Satış Değeri Hamidiye mah. 5 katlı işyeri $ bedel ile satılıktır. Konu taşınmaz emsal verisine göre daha avantajlı bir lokasyonda konumludur % Hamidiye mahallesinde ara sokakta konumlu yaklaşık 14 yaşında komple iş yeri $ bedelle satılıktır % Hamidiye mahallesinde ara sokakta konumlu yaklaşık 16 yaşında 5 katlı komple iş yeri TL bedelle satılıktır % Hamidiye mahallesinde konumlu yaklaşık 10 yaşında 7 katlı komple iş yeri $ bedelle satılıktır % Hamidiye mahallesinde konumlu yaklaşık 10 yaşında 6 katlı komple iş yeri $ bedelle satılık olduğu ve pazarlık sonucu $'a kadar düşebileceği belirtilmiştir % Taşınmaz için takdir edilen ortalam birim satış değeri Kiralık emsaller: İlgili-tel Alan (m²) Açıklama Ünal Emlak Altuğ Emlak Remax Müjde KİRALIK EMSALLER Hamidiye mahallesinde benzer lokasyonda cadde üzerinde düz giriş 600 m² alanlı dükkanın kira değeri TL'dir. Hamidiye mahallesinde benzer lokasyonda cadde üzerinde düz giriş 400 m² alanlı dükkan TL bedelle kiralıktır. Hamidiye mahallesinde benzer lokasyonda bodrum katta konumlu 400 m² alanlı dükkan TL bedelle kiralıktır. Birim kira Değeri (TL/m²/ay) 16,7 12,5 7 Değerlendirme: Piyasa araştırması sonuçlarından görüleceği üzere taşınmazın bulunduğu bölgedeki iş merkezlerinin ortalama m² birim satış fiyatının TL TL arasında olduğu görülmektedir. Satılık alanlar üzerinden pazarlık payı bulunmakta ve konum-özellik açısından düzeltme oranı kullanılarak, emsallerin ortalamasına göre birim satış fiyatı TL olarak hesaplanmıştır. Hesaplamalar yukarıdaki tablo üzerinde gösterilmiştir. Binanın tamamı için kiralanabilir alan üzerinden ortalama birim kira değeri 11 TL olarak hesaplanmıştır. Kiralık emsalleri dükkan, depo ve işyeri amaçlı kullanılan binalardan alınmıştır ve aylık ortalama 7 TL/m² - 16,7 TL/m² arasında olduğu tespit edilmiştir. Kiralanabilir toplam alan üzerinden birim kira değeri 11 TL olarak takdir edilmiştir _300_31

20 6.6. SATIŞ DEĞERİ TESPİTİ EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ İLE DEĞER TESPİTİ Emsal karşılaştırma yöntemi ile elde edilen değer tespiti aşağıdaki tabloda açıklanmıştır. Taşınmazın bulunduğu bölgede, işyerleri için istenen satış fiyatları, konum ve niteliğine göre TL aralığında olduğu görülmüştür. İstenen fiyat üzerinden pazarlık payı-konum-özellik farkı düşülerek piyasa fiyatı belirlenmektedir. Değerlemesi yapılan taşınmazın, konum ve niteliği göz önünde bulundurularak bina toplam alanı üzerinden birim satış fiyatı TL olarak takdir edilmiştir. Emsal Karşılaştırma Yöntemi İle Taşınmazın Değer Tespiti Yapı Alanı(m²) Birim Satış Fiyatı(TL/m²) Taşınmazın Değeri(TL) TL Servet GYO hissesine düşen değer nihai değer takdiri kısmında gösterilmiştir. Servet GYO Hissesi'nin Değeri TL MALİYET YÖNTEMİ İLE TAŞINMAZIN DEĞER TESPİTİ Değerleme çalışmasında maliyet yöntemi kullanılmamıştır GELİR YÖNTEMİ İLE DEĞER DESPİTİ Değerlemesi yapılan taşınmazın bulunduğu parsel üzerinde yer alan binada, biri trafo olmak üzere toplam 13 bağımsız bölüm bulunmaktadır. Mevcutta bina bir bütün olarak kullanılmaktadır. Değer takdirinde bina bir bütün olarak değerlendirilmiş, bağımsız bölüm bazında, bağımsız bölümlerin hissesine düşen değerler ekler kısmında yer almaktadır. Taşınmazın tamamı için, bulunduğu kat, kullanım şekli, alanı, konumu faktörü dikkate alınarak taşınmaz ile benzer olan kiralık emsaller ile taşınmazın mevcuttaki kira verileri kullanılmıştır. Binanın tamamı için kiralanabilir alan üzerinden ortalama birim kira değeri 11 TL olarak hesaplanmıştır. Taşınmazın kira değerinde, mevcutta gerçekleşmiş olan kira değerleri kullanılmış ve söz konusu kiraların piyasadan elde edilen kira miktarı ile uyumlu olduğu görülmüştür. Taşınmazın bulunduğu bölgede, taşınmaz ile benzer özelliklere sahip depo-imalathanelerin, kira getirisi üzerinde geri dönüş süresi piyasadan elde edilen veriler doğrultusunda yıl arasında olduğu görülmüş, taşınmaz için geri dönüş süresi yaklaşık 14 yıla tekabül eden %7 kapitalizasyon oranı kullanılmıştır. Taşınmazın değer tespitinde direkt kapitalizasyon yöntemi kullanılmıştır. Direkt kapitalizasyon yönteminde, gelir artış oranın aynı oranda artacağı düşüncesinden hareket edilerek, yıllık net kira gelirinin, bölge için belirlenen kapitalizasyon oranına bölünmesi ile taşınmazın değeri hesaplanmaktadır. Gelir Yöntemi İle Taşınmazın Değer Tespiti Kiralanabilir Alan (m²) Birim Kira (TL/ay) Aylık Kira (TL) Yıllık Kira (TL) Boşluk Oranı Yıllık Net Kira Ro Değer (TL) , ,00 TL ,00 TL 10,68% ,00 TL 7% Taşınmazın kiralanabilir alanı m² iken mevcutta kiralanan alan yaklaşık m² olduğu Servet GYO dan alınan mevcutta gerçekleşen kira bilgileri tablolarından anlaşılmıştır. Kiralanmayan alanların kira kayıp oranı %10,68 e denk gelmektedir. Yıllık kira gelirinden boşluk oranı düşülünce yıllık net kiraya ulaşılmaktadır. Yıllık net kira gelirinin, bölge için belirlenen kapitalizasyon oranına bölünmesi ile taşınmazın değeri hesaplanmıştır. Hesaplanan yıllık net kira alanı, binanın tamamı üzerinden hesaplanmıştır. Nihai değerde belirlenen kira değerinden, 5 no.lu bağımsız bölüme tekabül eden kira miktarı düşülmüştür. EK-1-B tablosunda, bağımsız bölümlerin tamamı ve trafoya düşen kira miktarı belirtilmiştir _300_31

21 NAKİT/GELİR AKIMLARI ANALİZ Değerleme çalışmasında nakit akımları yöntemi kullanılmamıştır 6.7. GAYRİMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKİ DURUMUNUN ANALİZİ Değerlemesi yapılan taşınmazın herhangi bir hukuki sorunu bulunmamaktadır BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİ VE VARSAYIMLAR İLE ULAŞILAN SONUÇLAR Rapor proje geliştirme niteliğine sahip değildir EN YÜKSEK VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ Taşınmazın en etkin ve en verimli kullanımının, mevcut kullanım fonksiyonu olduğu ve bağımsız bölüm bazında değil bir bütün olarak kiralanması olduğu kanaatine varılmıştır MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ Değerleme taşınmazın tamamı için yapıldığından bölünmüş kısımlar için ayrıca değer tespiti yapılmamıştır. Müşterek veya bölünmüş kısımların değeri toplam değere yansıtılmıştır HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi söz konusu değildir _300_31

22 7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 7.1. FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZİ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN YÖNTEMİN VE NEDENLERİNİN AÇIKLAMASI Taşınmazlar ile ilgili yapılan analizler sonucunda, Gelir Yöntemi ile değer tespit edilmiştir. Sonuç değer Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile desteklenmiştir. Gelir yöntemine göre taşınmazların toplam değeri TL Emsal karşılaştırma yöntemine göre taşınmazların toplam değeri TL olarak hesaplanmıştır. Gelir yöntemine göre taşınmazın toplam değeri TL olarak hesaplanmış ve bu değer içerisinde trafoya düşen değer de yer almaktadır. Trafoya düşen değer TL olarak hesaplanmış ve toplam değerden trafoya düşen değer düşülerek, nihai değer takdirinde TL takdir edilmiştir. Servet GYO Hissesi ne düşen değerin hesaplaması da aynı şekilde yapılmış olup, yapılan hesaplamalar EK-1 tablosunda yer almaktadır ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA VERİLMEYENLERİN NİÇİN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ Asgari bilgilerden verilmeyen herhangi bir bilgi bulunmamaktadır YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ Değerleme konusu taşınmazın onaylı mimari projesi, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi mevcuttur. Kat mülkiyeti kurulmuştur ve yasal sürecini tamamlamıştır tarihinde onaylanan 1/1.000 ölçekli imar planlarına göre; taşınmazın imar planındaki fonksiyonu konut olarak değiştirilmekle birlikte, binanın mevcutta sahip olduğu inşaat; İstanbul İmar Yönetmeliği hükümlerine göre müktesep hak (kazanılmış hak) haline gelmiştir. Bina ortak kullanım alanlarının ticari amaçlı kullanıldığının tespit edilmesine yönelik tutulmuş olan tarih ve 5681 sayılı yapı tatil tutanağının düzenlenmesine sebep olan ortak alanların ticari amaçla kullanılmasına son verilmiş, bu kısımlar tahliye edilmiştir DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN, GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE, BİR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ Değerleme konusu taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyünde yer almasında herhangi bir engel bulunmamaktadır _300_31

23 8. SONUÇ 8.1. SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ Değerleme uzmanlarının konu ile ilgili yaptıkları analiz ve ulaştıkları sonuçlara katılıyorum SATIŞ DEĞER TAKDİRİ Gelir yöntemine göre taşınmazın toplam değeri TL olarak hesaplanmış ve bu değer içerisinde trafoya düşen değer de yer almaktadır. Trafoya düşen değer TL olarak hesaplanmış ve toplam değerden trafoya düşen değer düşülerek, nihai değer takdirinde TL takdir edilmiştir. Servet GYO Hissesi ne düşen değerin hesaplaması da aynı şekilde yapılmış olup, yapılan hesaplamalar EK-1 tablosunda yer almaktadır. İş bu Rapor un ilgili başlıkları altında detayları verildiği üzere; değerleme konusu 6868 Ada, 1 no.lu parselde yer alan taşınmazların değeri; 6868 ADA 1 PARSEL SATIŞ DEĞERİ KDV HARİÇ (TL) SATIŞ DEĞERİ KDV DAHİL (TL) SATIŞ DEĞERİ KDV HARİÇ (USD) TOPLAM DEĞER SERVET GYO'YA AİT HİSSE DEĞERİ Değerleme konusu taşınmazın Servet GYO A.Ş. ye düşen hisse değeri KDV Hariç TL (Ondörtmilyondokuzyüzkırkdokuzbinbinkırküç Türk Lirası) olarak takdir edilmiştir KİRA DEĞER TAKDİRİ 5 no.lu bağımsız bölüm olan trafoya tekabül eden kira miktarı, belirlenen net kira değerinden düşülmüştür. Bağımsız bölüm bazında kira değerleri Ek-1-B Tablosunda gösterilmiştir. Kiralanabilir Alan(m²) Birim Kira TL/m²/Ay) Bağımsız Bölüm Kira Değeri - Aylık (TL/Ay) Bağımsız Bölüm Kira Değeri - Yıllık (TL/Yıl) Servet GYO A.Ş. Hisse'sine Düşen Kira Değeri -Yıllık (TL/Yıl) Toplam (Trafo Dahil) Trafo Değeri(-) Toplam Değer(Trafo Hariç) Değerleme konusu taşınmazın Servet GYO A.Ş. hissesine düşen toplam yıllık kira değeri KDV Hariç TL (Birmilyonyüzyetmişbirbinbeşyüzdoksaniki Türk Lirası) olarak takdir edilmiştir. *(Değerleme tarihi itibari ile T.C. Merkez Bankası USD satış kuru 1,80.-TL dir). GÖREVLİ DEĞERLEME UZMANI Mehmet Emin KIZILBOĞA SPK Lisans NO: İşletmeci/Kontrolör SORUMLU DEĞERLEME UZMANI Özgün BEKAR SPK LİSANS NO: Şehir Plancısı Genel Müdür _300_31

24 EK-1 BAĞIMSIZ BÖLÜM BAZINDA DEĞERLER *Projeye esas alan: Taşınmazların, mimari projesine göre bağımsız bölüm bazında, brüt kapalı alanlarını ifade etmektedir. Söz konusu kullanım alanları içerisinde, binadaki ortak kullanım alanları yer almamaktadır. Ek-1-A: Bağımsız Bölüm Bazında Takdir Edilen Satış Değerleri Kat Bağımsız Bölüm Bazında Takdir Edilen Satış Değerleri Bağımsız Servet GYO A.Ş. Bölümün Bağımsız Bağımsız Bölüm Bağımsız Bölüm Hisse Değeri Niteliği Bölüm No Malik Hisse Arsa Payı Değeri (TL) 2. Bodrum Dükkan 1 Servet GY O A.Ş. 5 4 / , Bodrum Dükkan 2 Servet GY O A.Ş. 5 7 / , Bodrum Dükkan 3 Servet GY O A.Ş. 5 4 / , Bodrum Dükkan 4 Servet GY O A.Ş. 5 7 / , Bodrum T rafo 5 Servet GY O A.Ş. 57/100 0, Bodrum Dükkan 6 Servet GY O A.Ş. 5 7 / , Bodrum Dükkan 7 Servet GY O A.Ş. 5 7 / , Zemin Dükkan 8 Servet GY O A.Ş. 5 7 / , Zemin Dükkan 9 Servet GY O A.Ş. 5 7 / , Kat Büro 10 Servet GY O A.Ş. 5 7 / , Kat Büro 11 Servet GY O A.Ş. 5 7 / , Kat Büro 12 Servet GY O A.Ş. 5 7 / , Kat Büro 13 Servet GY O A.Ş. 5 7 / , T O P LA M DE ĞE R (T L) TOPLAM DEĞER (TL)(5 bağımsız bölüm no.lu Trafo Hariç) _300_31

25 Ek-1-B: Bağımsız Bölüm Bazında Takdir Edilen Kira Değerleri Bağımsız Bölüm Bazında Takdir Edilen Kira Değerleri Kat Bağımsız Bölümün Niteliği Bağımsız Bölüm No Projeye Esas Alan(m²) Servet GYO Hisse Oranı Bağımsız Bölüm Arsa Payı Oranı Bağımsız Bölüm Kira Değeri -Yıllık (TL/Yıl) Servet GYO A.Ş. Hisse'sine Düşen Kira Değeri -Yıllık (TL/Yıl) 2. Bodrum Dükkan 1 Servet GYO A.Ş. 54/100 0, Bodrum Dükkan 2 Servet GYO A.Ş. 57/100 0, Bodrum Dükkan 3 Servet GYO A.Ş. 54/100 0, Bodrum Dükkan 4 Servet GYO A.Ş. 57/100 0, Bodrum Trafo 5 Servet GYO A.Ş. 57/100 0, Bodrum Dükkan 6 Servet GYO A.Ş. 57/100 0, Bodrum Dükkan 7 Servet GYO A.Ş. 57/100 0, Zemin Dükkan 8 Servet GYO A.Ş. 57/100 0, Zemin Dükkan 9 Servet GYO A.Ş. 57/100 0, Kat Büro 10 Servet GYO A.Ş. 57/100 0, Kat Büro 11 Servet GYO A.Ş. 57/100 0, Kat Büro 12 Servet GYO A.Ş. 57/100 0, Kat Büro 13 Servet GYO A.Ş. 57/100 0, TOPLAM DEĞER (TL) (Trafo Dahil) TOPLAM KİRA DEĞERİ (TL) (5 bağımsız bölüm no.lu Trafo Hariç) _300_31

26 EK-2 FOTOĞRAFLAR _300_31

27 _300_31

28 3. BODRUM KAT-TUTANAK TUTULDUKTAN SONRA, ASMA KATI SÖKÜLEN ALAN (PROJESİNE UYGUN HALE GETİRİLMİŞ) _300_31

29 EK 3 DOKÜMAN VE BELGELER YAPI RUHSATI _300_31

30 YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ _300_31

31 İMAR PLANI VE NOTLARI _300_31

32 _300_31

33 _300_31