ÖZAK GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ.

Transkript

1 ÖZAK GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ. ĠSTANBUL ĠLĠ BAYRAMPAġA ĠLÇESĠ' NDE YER ALAN 524 ADA 1 PARSEL ÜZERĠNDEKĠ HAYATTEPE KONUT PROJESĠ & METRO GROSS MARKET GAYRĠMENKUL DEĞERLEME RAPORU 1 OZGY REV B.PAġA (HAYATTEPE METRO GROSS)

2 RAPOR BĠLGĠLERĠ SÖZLEġME TARĠHĠ DEĞERLEME BAġLANGIÇ TARĠHĠ DEĞERLEME BĠTĠġ TARĠHĠ RAPOR TARĠHĠ REVĠZE RAPOR TARĠHĠ RAPOR NO KULLANIM AMACI GĠZLĠLĠK DERECESĠ OZGY REV PAZAR DEĞERĠ TESPĠTĠ HAZIRLANAN KURUM/KĠġĠ DIġINDA ÜÇÜNCÜ ġahislara VERĠLEMEZ. DEĞERLEME KONUSU 524 ADA 1 PARSEL ÜZERĠNDEKĠ HAYATTEPE KONUT PROJESĠ & METRO GROSS MARKET DEĞERLEME ADRESĠ ALTINTEPSĠ MAHALLESĠ ÇĠFTLĠK CADDESĠ HAYATTEPE KONUT PROJESĠ & METRO GROSS MARKET RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR REVĠZE RAPORU DÜZENLEYEN UZMANLAR Serdar ETĠK - Değerleme Uzmanı (Lisans No ) A.Ali YERTUT - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No ) Eren KURT - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No402003) Berrin KURTULUġ SEVER - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans N ) 2 OZGY REV B.PAġA (HAYATTEPE METRO GROSS)

3 ĠÇĠNDEKĠLER Ġçindekiler Ekler 1 - Değerleme Hizmeti Bilgileri Değerleme Hizmetinin Amacı Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi Değerleme Hizmeti Ġle Ġlgili Talepler Değerleme Konusu Gayrimenkul Ġçin Yapılan Değerlemeye ĠliĢkin Bilgiler Değerleme Konusu Gayrimenkul Ġçin ġirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye ĠliĢkin Bilgiler Değerleme Konusu TaĢınmazın Mülkiyet ve YapılaĢma Bilgileri Tapu Kayıtları Takyidat Bilgileri Kullanımına ĠliĢkin Yasal Ġzinler - Ġmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar Değerleme Konusu TaĢınmaz Ġle Ġlgili Bilgiler Tanımı Konumu ve Yakın Çevre Özellikleri UlaĢım Özellikleri TaĢınmazın Fiziki Özellikleri Değerleme Ġle Ġlgili Analizler Bilgilerin Kaynağı Değeri Etkileyen Faktörler TaĢınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler Değerleme Yöntemleri Emsal KarĢılaĢtırna YaklaĢımı Yeniden ĠnĢa Etme ( Ġkame ) Maliyeti YaklaĢımı Nakit AkıĢı ( Gelir ) YaklaĢımı TaĢınmazın Değerleme ĠĢleminde Kullanılan Yöntemler Emsal KarĢılaĢtırna YaklaĢımı Yeniden ĠnĢa Etme ( Ġkame ) Maliyeti YaklaĢımı Nakit AkıĢı ( Gelir ) YaklaĢımı En Etkin ve Verimli Kullanımı Verilerin Değerlendirilmesi Sonuç EKLER Ek 1 - Ek 2 - Ek 3 - Ek 4 - Ek 5 - Ek 6 - Ek 7 - Ek 8 - Bağımsız Bölüm Mülkiyet Listesi TaĢınmazı gösteren fotoğraflar Nakit AkıĢı (INA) Tablosu Tapu belgesi (kopya) Tapu Kaydı - (Takbis belgesi-kopya) Ġmar durum yazısı(kopya) Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma Ġzin Belgesi Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgeleri (kopya) 3 OZGY REV B.PAġA (HAYATTEPE METRO GROSS)

4 UYGUNLUK BEYANI Bu değerleme raporu; aģağıdaki ilkeler çerçevesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) doğrultusunda hazırlanmıģtır. * * * * * * * * * Bu raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının sahip olduğu ve edinebildiği tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur. Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koģullarla sınırlıdır. Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluģturan mülkle, değerleme hizmeti dıģında herhangi bir ilgisi bulunmamaktadır. Değerleme Uzmanının ücreti; raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmayıp, değerleme hizmeti sırasında harcanan emek ve zaman dikkate alınarak belirlenmektedir. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleģtirilmiģtir. Değerleme Uzmanı, mesleki eğitim Ģartlarını haizdir. Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi mevcuttur. Değerleme Uzmanı, mülkü kiģisel olarak incelemiģtir. Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıģtır. 4 OZGY REV B.PAġA (HAYATTEPE METRO GROSS)

5 1 - DEĞERLEME HĠZMETĠ BĠLGĠLERĠ Değerleme Hizmetinin Amacı Değerleme hizmetinin amacı Ġstanbul Ġli, BayrampaĢa Ġlçesi, Esenler Mahallesi, 524 ada 1 parsel üzerindeki Hayattepe Konut Projesi & Metro Gross Market pazar değerinin tespit edilmesidir. Ayrıca gerekli olduğu durumlarda, taģınmaz/taģınmazların Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) mevzuatına göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne alınmasının uygunluğunun belirlenmesi de amaçlanmaktadır. Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde Ģu Ģekilde tanımlanmaktadır Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir iliģkiden etkilenmeyeceği Ģartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir Ģekilde hareket ettikleri bir anlaģma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiģtirmesi gereken tahmini tutardır Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi Hizmeti Alan Kurum Bilgisi ÖZAK GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ. Atatürk Bulvarı 13. Cadde 34 Portal Plaza Kat2-3 Ġkitelli OSB BaĢakĢehir/ĠSTANBUL Hizmeti Veren Kurum Bilgisi Reel Gayrimenkul Değerleme A.ġ. Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, RaĢit Rıza Sokak, Ahmet Esin ĠĢ Merkezi, No 4, Kat 2, ġiģli / ĠSTANBUL Ġstanbul Ticaret Odası - Sicil No Reel Gayrimenkul Değerleme A.ġ tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleģmesinde belirtildiği üzere tarihinde, ekspertiz ve değerleme iģlemi yapmak üzere kurulmuģtur. BaĢbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek Ģirketler listesine alınmıģtır. 5 OZGY REV B.PAġA (HAYATTEPE METRO GROSS)

6 1.3 - Değerleme Hizmeti Ġle Ġlgili Talepler Hizmeti alan kurumun, aģağıda bilgileri bulunan Ġstanbul Ġli, BayrampaĢa Ġlçesi, Esenler Mahallesi, 524 ada 1 parsel üzerindeki Hayattepe Konut Projesi & Metro Gross Market'in Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır Değerleme Konusu Gayrimenkul Ġçin Yapılan Değerlemeye ĠliĢkin Bilgiler ĠĢ bu rapor tarih OZGY referans numarasıyla Ģirketimiz tarafından hazırlanmıģtır. Serdar ETĠK ve A.Ali YERTUT değerleme iģleminde görev almıģtır. ġerife Seda YÜCEL raporun hazırlanmasında yardımcı olmuģtur. raporun hazırlanmasında yardırmcı olmuģtur. Bu rapor, tarafımıza tarih, E sayı ile iletilen yazıya istinaden revize edilmiģ olup, diğer bilgi, değer ve araģtırmalar güncellenmemiģtir. Revize raporun düzenlenmesi iģleminde Eren KURT ve Berrin KURTULUġ SEVER görev almıģtır Değerleme Konusu Gayrimenkul Ġçin ġirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye ĠliĢkin Bilgiler Değerleme konusu gayrimenkuller için Ģirketimiz tarafından daha önce hazırlanmıģ değerleme raporu bulunmamaktadır. 6 OZGY REV B.PAġA (HAYATTEPE METRO GROSS)

7 2 - DEĞERLEME KONUSU TAġINMAZIN MÜLKĠYET VE YAPILAġMA BĠLGĠLERĠ Tapu Kayıtları 524 ADA 1 PARSEL Ġli Ġlçesi Bucağı Mahallesi Köyü Sokağı ĠSTANBUL BAYRAMPAġA ESENLER Mevkii Pafta No Ada No Parsel No Alanı ,39 Vasfı Sınırı Tapu Cinsi Sahibi Bağ. Böl. No Niteliği Kat No Arsa Payı Sahibi Sayfa No Cilt No Yevmiye No Tapu Tarihi ARSA PLANINDADIR KAT ĠRTĠFAKI ÖZAK GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ. Bağımsız bölüm bilgileri Ek-1' deki listede sunulmuştur. 7 OZGY REV B.PAġA (HAYATTEPE METRO GROSS)

8 2.2 - Takyidat Bilgileri Tüm bağımsız bölümler üzerinde müģterek olarak; Şerhler * tarih 784 yevmiye ile Boğaziçi Elektrik Dağıtım A.ġ. Lehine 99 yıllı 1.-TL'dan 99 yıl müddetle kira Ģerhi bulunmaktadır. (Bu irtifak hakkı BEDAŞ kurumunun rutin uygulaması niteliğinde olup Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili şerhin taşınmaza olumsuz etkisi bulunmamaktadır) * tarih yevmiye ile Türkiye Elektrik Dağıtım A.ġ. lehine 99.-TL bedel karģılığında kira sözleģmesi vardır. (8623 nolu Trafo Merkezi ve Kablo Güzergahı) (Bu irtifak hakkı TEDAġ kurumunun rutin uygulaması niteliğinde olup Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ĠliĢkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde Ġlgili Ģerhin taģınmaza olumsuz etkisi bulunmamaktadır) * tarih 5176 yevmiye ile Türkiye Elektrik Dağıtım A.ġ. Genel Müdürlüğü lehine 1.-TL bedel karģılığında kira sözleģmesi vardır. (8624 nolu T.M. yeri ve kablo geçiģ güzergahı olarak 99 yıl süre ile) (Bu irtifak hakkı TEDAŞ kurumunun rutin uygulaması niteliğinde olup Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili şerhin taşınmaza olumsuz etkisi bulunmamaktadır) Beyan * Yönetim Planı ( tarih yevmiye) (Bu beyan ana gayrimenkulun yönetim planı tarihini ifade etmekte olup Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili beyanın taşınmaza olumsuz etkisi bulunmamaktadır) Ayrıca E blok zemin kat 1 nolu bağımsız bölüm üzerinde; ġerh * tarih 8938 yevmiye ile Metro Grosmarket Bakırköy AlıĢveriĢ Hizmetleri Ticaret Limited ġirketi lehine TL karģılığında kira sözleģmesi vardır. (BaĢlangıç Tarih , Süre30 yıl) (Bu şerh Metro Gros marketin kiralamış olduğu kısmın kira sürelerini ve tutarını belirtir nitelikte olup Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili şerhin taşınmaza olumsuz etkisi bulunmamaktadır) TaĢınmazların Son Üç Yıllık Dönemde GerçekleĢen Alım Satım ĠĢlemleri Yapılan incelemelerde son üç yıllık dönemde; 524 ada 1 parsel; tarih yevmiye ile "Arsa" nitelikli olup ana gayrimenkul tapusu bulunmaktadır tarih yevmiye ile kat irtifakı tesis edilmiģtir. 615 adet bağımsız bölüm için kat irtifakı tapusu "Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ." adına düzenlenmiģtir. 8 OZGY REV B.PAġA (HAYATTEPE METRO GROSS)

9 2.3 - Kullanımına ĠliĢkin Yasal Ġzinler Ġmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar Ġmar Durumuna ĠliĢkin Veriler BayrampaĢa Belediyesi'nden alınan ve ekte sunulan imar durumu bilgilerine göre aģağıdaki bilgilere ulaģılmıģtır. 524 ada 1 parsel tasdik tarihli 1/1000 ölçekli BayrampaĢa Revizyon Uygulama Ġmar Planı'nda ayrık nizam, Emsal2.00, Ticaret+Hizmet alanında kalmaktadır. Ġstanbul BüyükĢehir Belediye Meclisinin, gün ve 173 sayılı kararı ile tadilen, gün ve 1823 sayılı kararı ile aynen kabul edilen silüet yükseklik kararlarına uyulacak olup, avan projeye göre uygulama yapılacaktır. Son üç yıl içerisinde imar planlarında herhangi bir değiģiklik olmadığı bilgisi alınmıģtır YapılaĢma Bilgi ve Belgelerinin Ġrdelenmesi BayrampaĢa Belediyesi'nde yapılan incelemede; 524 ada 1 parsel için; * tarih 2002/1949 sayılı 81 m² trafo için alınmıģ yeni yapı ruhsatı, * tarih 4880 sayılı B blok, ,51 m² (süper market) için alınmıģ yeni yapı ruhsatı, * tarih sayılı ,51 m² için alınmıģ yapı kullanma izin belgesi, * tarih sayılı C Blok, ,01 m² (424 adet konut) için alınmıģ yeni yapı ruhsatı, * tarih 1089 sayılı, ,94 m² (546 konut) için alınmıģ tadilat ruhsatı, * tarih 8515 sayılı, C-1/C-2 Bloklar, ,28 m² (612 konut,2 dükkan) için alınmıģ tadilat ruhsatı bulunmaktadır. * tarih bila sayılı A, B, C bloklarda yer alan toplam 546 bağımsız bölüm için kısmi yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır. (Taşınmazlardan süper market için ilk ruhsat "B" blok olarak alınmıştır. Yapı kullanma izin belgesinde ise blok ismi belirtilmemiştir. Konut blokları için tek ruhsat alınmış, "C" blok olarak ruhsatlarda belirtilmiştir. Son tadilat ruhsatlarında yeni inşa edilecek blok da ruhsat alanına dahil edilmiş ve ruhsat C1-C2 bloklar olarak alınmıştır. Taşınmazlara ait incelenen mimari projede ise vaziyet planında konut blokları A, B, C, D blok olarak market bloğu ise E blok olarak belirtilmiştir. Kat irtifakı projeye uygun olarak kurulmuştur. Rapor içerisinde blok isimleri projesine ve kat irtifakına göre anlatılmıştır.) TaĢınmazlardan A, B, C, D bloklara ait tarih ile onaylı mimari proje ve E bloka ait tarih ile onaylı mimari proje incelenmiģtir. 9 OZGY REV B.PAġA (HAYATTEPE METRO GROSS)

10 524 ADA 1 PARSEL Tarih Sayı Belgenin Türü Yapı Sınıfı Niteliği Bağ.Böl. Sayısı Alanı /1949 Yeni Yapı Ruhsatı Trafo 81,00 m² V.A Tadilat Ruhsatı V.A Yeni Yapı Ruhsatı IV.A Yapı Kullanma Ġzin Belgesi Yeni Yapı Ruhsatı 1089 Tadilat Ruhsatı Kısmi Ġskan Belgesi IV.A V.A V.A Süper Market, Sığınak, Otopark, Ortak Alan Süper Market, Sığınak, Otopark, Ortak Alan Konut, Sığınak, Otopark, Ortak Alan Konut, Ortak Alan Konut, Dükkan, Ortak Alan Konut, Ortak Alan ,51 m² ,51 m² ,01 m² ,94 m² ,28 m² ,94 m² TaĢınmazın Yasal ve Mevcut Durumuna ĠliĢkin GörüĢ 524 ada 1 parsel üzerinde yer alan Yapı Market Bloğu için ve A, B, C bloklar için yapı kullanma izin belgesi alınmıģtır. D blok natamam olup, A, B, C bloklar için düzenlenen yapı kullanma izin belgesi kısmi olarak onaylanmıģtır. E blok, Yapı Marketinin genel olarak yapı kullanma izin belgesi ve projesiyle uyumlu olduğu görülmüģtür. Konut projesinin I.kısımını oluģturan A, B, C blokları tamamlanmıģ olup, oturum baģlamıģtır. Blokların genel olarak projesiyle uyumlu olduğu görülmüģtür. Konut projesinin II.kısmını oluģturan D blok henüz inģa aģamasında olup, ruhsatı alınmıģtır Yapı Denetim KuruluĢuna ve ĠĢlemlerine Ait Bilgiler Değerleme konusu taģınmazlar için yapı denetim Ģirketi Ġstanbul Sistem ve Yapı Denetim Ltd. ġti.'dir. 10 OZGY REV B.PAġA (HAYATTEPE METRO GROSS)

11 3 - DEĞERLEME KONUSU TAġINMAZ ĠLE ĠLGĠLĠ BĠLGĠLER Tanımı Değerleme konusu taģınmazlar Ġstanbul Ġli, BayrampaĢa Ġlçesi, Esenler Mahallesi'nde yer alan Hayattepe Projesi ve Metro Gross Market'tir. Hayattepe Projesi 2 kısımdan oluģmakta olup, I. Kısmında yer alan A, B, C blokları tamamlanmıģ ve oturum baģlamıģtır. II. kısmında D blok projelendirilmiģ olup, henüz inģaat seviyelidir. Metro Gross Market parselin kuzeyinde I. ve II. kısım konut projesinin ortasında yer almaktadır Konumu Ve Yakın Çevre Özellikleri Değerleme konusu taģınmazlar Altıntepsi Mahallesi Çiftlik Caddesi üzerinde yer alan Hayattepe Projesi ve Metro Gross Market'tir. TaĢınmazlar oldukça merkezi bir konumda yer almakta olup toplu taģıma ve özel araçlarla ulaģım sağlanabilmektedir. Esenler Metro Durağına, Esenler Otogarına, Ġstanbul Forum AlıĢveriĢ Merkezi'ne yakın konumludur UlaĢım Özellikleri TaĢınmazlar TEM Otoyolunun güneyinde yer almakta olup, ana arterlere yakın konumdadırlar. UlaĢım toplu taģıma veya özel araçlarla kolaylıkla sağlanabilmektedir. Esenler metro istasyonundan ulaģım sağlanabilmektedir. TEM Otoyoluna yaklaģık 2 km., D-100 Karayoluna yaklaģık 6 km., Atatürk Havalimanına yaklaģık 16 km. mesafededir. TEM Otoyolu Taşınmazların Konumu 11 OZGY REV B.PAġA (HAYATTEPE METRO GROSS)

12 Sebze ve Meyve Hali Forum İstanbul IKEA Taşınmazların Konumu Esenler Otogar Bauhaus Taşınmazların Konumu Esenler Otogar 12 OZGY REV B.PAġA (HAYATTEPE METRO GROSS)

13 D BLOK SÜPER MARKET B BLOK C BLOK A BLOK TaĢınmazın Fiziki Özellikleri Genel Özellikleri TaĢınmazlara ait mimari proje incelenmiģtir. Projede konut projesi I. Ve II. Kısım olmak üzere iki kısımda belirtilmiģtir. I. Kısımda A, B, C blokları ve II. Kısımda D bloğu yer almaktadır. Ayrıca, E blok olarak adlandırılmıģ (Metro Gross Market) bir adet süper market bloğu bulunmaktadır. E blok, projesine ve yapı kullanma izin belgesine göre bodrum ve zemin kat olmak üzere iki kattan oluģmaktadır. Bodrum katında otopark, sığınak, teknik hacimler, su deposu, doktor odası, temizlik odası bulunmaktadır. Zemin katında süper market, depo, mal kabul, yönetim ofisleri vb. bulunmaktadır. Toplam inģaat alanı ,51 m²'dir. 13 OZGY REV B.PAġA (HAYATTEPE METRO GROSS)

14 Projesine Göre E Blok (Süper Market Bloğu) Yapı Kullanma İzin Belgesi Bilgileri; Kullanım Amacı Yüzölçümü Otopark 7.684,35 m² Süper Market 8.473,16 m² Sığınak 452,55 m² Ortak Hisse 2.670,45 m² TOPLAM ,51 m² A, B, C, D blokları Hayattepe Konut Projesi'ni oluģturmakta olup, son tadilat ruhsatına göre ,28 m² inģaat alanından oluģaktadır. Projesine göre; A blok, 3 bodrum, zemin, 23 normal kattan oluģmakta olup 171 adet konut nitelikli bağımsız bölüm bulunmaktadır. B blok, 3 bodrum, zemin, 22 normal kattan oluģmakta olup 206 adet konut nitelikli bağımsız bölüm bulunmaktadır. C blok, 3 bodrum, zemin, 23 normal kattan oluģmakta olup 169 adet konut nitelikli bağımsız bölüm bulunmaktadır. D blok, 4 bodrum, zemin, 12 normal kattan oluģmakta olup 66 adet konut nitelikli, 2 adet dükkan nitelikli, toplam 68 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Blok A - B - C BLOKLAR A BLOK C BLOK D BLOK E BLOK (Süper Market) TOPLAM Katlar 3.bodrum 1.bodrum Zemin Kat Kat Kat Kat 8.814,06 m² Kat ,76 m² 4.bodrum 1.499,16 m² 3.bodrum 1.499,16 m² 2.bodrum 1.499,16 m² 1.bodrum 1.499,16 m² Zemin Kat 356,30 m² Kat 2.551,80 m² Kat 2.551,80 m² 13. Kat 2.042,00 m² Kat ,00 m² Zemin Kat Zemin Kat 9.189,00 m² 983,64 m² B BLOK Kat ,56 m² 22. Kat Alan ,17 m² 2.bodrum ,46 m² 2.789,69 m² 1.010,72 m² 1.006,36 m² 969,52 m² 442,80 m² Bodrum-Zemin ,51 m² ,79 m² 14 OZGY REV B.PAġA (HAYATTEPE METRO GROSS)

15 Binanın Genel Özellikleri Yapı Tarzı Yapı Nizamı Yapı Sınıfı Elektrik Su Isıtma Sistemi Kanalizasyon Su Deposu Hidrofor Asansör Jeneratör Yangın Tesisatı Çatı Tipi DıĢ Cephe Park Yeri Güvenlik Manzarası Cephesi Deprem Bölgesi Betonarme-Çelik Konstrüksüyon Ayrık Nizam 4A - 5A ġebeke ġebeke Klima+Doğalgaz ġebeke Mevcut Mevcut Mevcut Mevcut Mevcut Teras Giydirme Cephe Mevcut Mevcut ġehir Manzarası 4 cepheli x 1.Derece 2.Derece 3.Derece 4.Derece 5.Derece Ġç Mekan Özellikleri Hayattepe Projesinde A, B, C bloklar tamamlanmıģ olup oturum baģlamıģtır. Siteye 2 adet giriģ bulunmaktadır. Açık otopark ve kapalı otopark imkanları mevcuttur. Site içerisinde sosyal tesis alanı bulunmaktadır. Sosyal tesilerde kapalı yüzme havuzu, kapalı basketbol sahası, fitness&spa, plates&yoga salonu, sauna&buhar odası, kafetarya, masa tenisi, masaj salonu, çocuk kulubü, kıģ bahçesi, amfi tiyatro, koģu parkuru gibi sosyal olanaklar bulunmaktadır. Örnek daireler görülmüģ olup, örnek dairelerin iç mekanlarında zaminler laminat parke, duvarlar saten boyalıdır. Mutfakta ankastre set bulunmaktadır. Peyzaj çalıģmalarının büyük ölçüde tamamlandığı görülmüģtür. D blok inģaat çalıģmaları devam etmekte olup, dıģarından yapılan gözlemlerde 2 bodrum kat inģa edildiği görülmüģtür. E blok Metro Gross Market tarafından kullanılmakta olup, kullanım ihtiyacına göre iç mekanlarının dizayn edildiği görülmüģtür. 15 OZGY REV B.PAġA (HAYATTEPE METRO GROSS)

16 4 - DEĞERLEME ĠLE ĠLGĠLĠ ANALĠZLER TaĢınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri Ġstanbul Ġli Ġstanbul 41 K, 29 D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluģur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada Ġstanbul Boğazı'ndan oluģan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komģudur. Ġstanbul'u oluģturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki Ġstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleģtirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. Ġstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek Ģekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuģtur. Ġstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, 13 milyon kiģiyi aģan nüfusu ile dünyanın da sayılı kentlerinden biri haline gelmiģtir. Batı ile Doğu arasında köprü olma özelliği ile yerli ve yabancı sermaye için, bölgelerarası iliģki kurma ve bölgelere açılma yönünden önemli bir merkezdir. Ġstanbul Boğazı, Karadeniz i, Marmara Denizi yle birleģtirirken; Asya Kıtası yla Avrupa Kıtası nı birbirinden ayırmakta ve Ġstanbul kentini de ikiye bölmektedir. Harita 1 - Ġstanbul'un Konumu Ülkedeki endüstriyel kuruluģlarının %38'i, ticari iģletmelerin %55'i Ġstanbul'da bulunmakta olup, vergi gelirlerinin %40'ı bu Ģehirden sağlanmaktadır. Ülke çapında kiģi baģına GSMH (gayri safi milli hasıla) yaklaģık $ 2,000 iken Ġstanbul'da $ 6,000 düzeyindedir. Türkiye Ġstatistik Kurumu'nun (TÜĠK) hazırlamıģ olduğu 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Ġstanbul'un Toplam Nüfusu kiģidir. Toplam nüfus içerisinde (% 98,98) kent nüfusu, da (% 1,02) kırsal nüfusudur. Ġstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır. Ġstanbul'un 39 ilçesi nüfus sayısı bakımından 2010 yılı verilerine göre incelendiğinde en yüksek nüfusa sahip ilçesi Bağcılar, en az nüfusa sahip ilçesi de Adalar olmuģtur. 16 OZGY REV B.PAġA (HAYATTEPE METRO GROSS)

17 BayrampaĢa Ġlçesi BayrampaĢa, Ġstanbul Ġlinin bir ilçesidir. Kuzeyde GaziosmanpaĢa, doğuda Eyüp, güneyde Zeytinburnu, batıda Esenler ile çevrilidir yılında Ġstanbul nüfusunun %4.11'ini oluģturan BayrampaĢa, 2000 yılında %2.44'lük bir paya sahiptir. BayrampaĢa ilçesi, nüfus yoğunluğu açısından, yıllara göre artan değerlere sahiptir. Ġstanbul'un en yüksek yoğunluk değerine sahip ilçelerinden birisidir yılında yoğunluğu 130 ki/ha iken 2000 yılında 259 ki/ha yoğunluk değerine ulaģmıģtır öncesi tarıma dayanan bir ekonomisi olan BayrampaĢa, 1970 sonrası hızlı kentleģme ve yoğun göç sonucunda ekonomisi sanayi ve ticaret ağırlıklı bir ilçe oldu. Ġlçede yaģayanların bir kısmı ilçe dıģında çalıģırken, bir kısmı da esnaflık yapmakta ve sanayi kuruluģlarında çalıģmaktadır. Ağır bir sanayisi olmayan BayrampaĢa'da, sanayi, yedek parça, otomobil tamiri, kalıpçılık, elektrik elektronik parça üretimi, hırdavat alet üretimi, plastik döküm, soğuk demir iģlemesi, talaģlı üretim, tekstil gibi alanlara yönelmiģtir. Tarımsal alan yoktur. Ticarî alandadır. Ġlçenin eski hantal görüntüsünden modern bir görüntüye geçiģ vardır Otogar'ın arkasına açılmıģ olan Carrefour ve Bauhaus, merkezde belediyenin yanında açılan Aquarium ilçenin ticari hayatını canlandırmıģtır. Demirkapı Caddesi, BayrampaĢa'nın ticaret merkezi sayılabilir. Ayrıca yeni açılan IKEA semtin tanınmasına sebep olmuģtur yılının sonlarına doğru yapımı tamamlanan Forum Ġstanbul AVM hizmete açılmıģtır. Ayrıca Ġstanbul'un önemli mekanlarından olan BayrampaĢa Otogarı'da bu ilçededir.ancak Esenler Merkezine ve çıkıģı Esenler olduğundan Esenler Otogarı diye de geçmektedir ve genelde de Esenler Otogarı denir Gayrimenkul Piyasasının Mevcut Ekonomik Göstergeler Doğrultusunda Analizi Ülkemizdeki gayrimenkul sektörü, kriz dönemlerinde talebin hızlı düģüģ yaģadığı, büyüme dönemlerinde ise uzun vadede ve yavaģ arttığı sektör niteliğindedir. Bu nedenle ekonomideki kısa vadeli olumlu geliģmeler sektörün büyümesinde hızlı bir hareketlenme yaratamamaktadır. Ancak, 2003 yılının ikinci yarısından itibaren; ekonomik göstergelerde gözlenen olumlu geliģme, düģen enflasyon oranı, istikrarı sağlanan ekonomi ve düģük gayrimenkul fiyatları ile deprem düģüncesinin olumsuzluğuna rağmen ( özellikle Ġstanbul da ) gayrimenkul sektöründe ciddi oranda hareketlenme görülmüģtür yılında gündeme gelen mortgage uygulaması, düģük konut kredileri, dövizin beklenen getiriyi sağlamaması gayrimenkul sektörünün, özellikle de konut sektörünün beklenmeyen bir yükseliģine neden olmuģ ve bu sektör yatırım araçlarında ilk sıraya oturmuģtur yılı ilk aylarında doruk noktasına ulaģan sektör, Mayıs ayı ortalarında baģlayan faiz oranlarındaki artıģ, dövizlerin yükseliģi nedeni ile bu özelliğini yitirmiģ, genel bir bekleme süreci oluģmasından dolayı düģüģ yönünde eğilim göstermeye baģlamıģtır. Yıl sonuna doğru alımsatım iģlemlerinin ciddi oranda azaldığı piyasada, talebin fazla olduğu dönemlerde çok yükselen taģınmaz değerleri reel değerlere doğru düģmüģtür. 17 OZGY REV B.PAġA (HAYATTEPE METRO GROSS)

18 2007 yılında ise korunaklı sitelerde ve yeni yapılan yapılarda taģınmaz değerlerinde yükseliģ gözlemlenmektedir. Ancak genel olarak, 2006 yılının ilk aylarında gözlenen artıģ hızına göre, 2007 yılındaki artıģ hızı daha yavaģtır. Yeni yapılaģma trendlerinde genellikle toplu yapılara ( site, alıģ veriģ merkezi, kompleksler, vb ) eğilim görülmektedir yılında, küresel bağlamda süren ekonomik krizin etkilerinin gayrimenkul sektöründe de hissedildiği, gayrimenkul alım-satımlarında yavaģlama görüldüğü gözlemlenmiģtir yılında baģlayan daralma ile ekonomi kötü bir dönemden geçmiģ olsa da bu dönem içerisinde özellikli gayrimenkul projelerinin iskontolu imkanlar sunması nedeniyle yabancı yatırımcıların Türkiye'ye olan ilgisi devam etmiģtir yılında, durağan olan gayrimenkul piyasası dünya genelinde ekonomideki iyiye gidiģ ile birlikte az da olsa yükselen bir ivme kazanmıģtır yılının ilk yarısında genel olarak dengeli bir piyasanın oluģtuğu gözlemlenmiģ olup, ikinci yarısında ise global olarak dünyayı etkileyen ekonomik geliģmelerin Türkiye'deki taģınmaz değerlerine ve arz/talep oranına da olumsuz olarak etki ettiği görülmektedir yılında global olarak dünyayı etkileyen ekonomik koģulların etkilerini sürdüreceği, bu etkilere bağlı olarak da Türkiye'deki taģınmazlara olan talebin durağan seyrettiği, ancak son çeyrekte hareketlilik yaģandığı görülmüģtür yılı sonuna doğru açıklanan ĠnĢaatta büyüme rakamları pozitif Ġç talepteki canlanmayla birlikte yılın ilk çeyreğini yüzde 2.9 büyümeyle kapatan Türkiye ekonomisi, 2'nci çeyrekte ise 4.4 büyüme kaydetmiģtir. ĠnĢaat sektöründeki büyüme ise yılın ilk çeyreğinde yüzde 5.9 olarak gerçekleģirken, 2'nci çeyrekte bu rakam 7,6 olarak gerçekleģmiģtir. Sektördeki 3'ncü çeyrek büyüme rakamı ise 8.7 olarak açıklanmıģtır yılında yerel ve cumhurbaģkanlığı seçimlerine kadar durağan br hal seyreden konut sektör seçim sonrasında hareketlenmiģ olmasına karģın, 2014 yılının son çeyreğinde Ortadoğu' da yaģanan terör eylemlerinin artması ve Türkiye' nin güney sınırında yaģanan olumsuzluklar nedeniyle konut alım satımlarının olumsuz etkilendiği görülmüģtür yılından beklentilerde terör eylemlerinin küresel bir savaģa dönmesinin engellemesi ile piyasaların yeniden hareketlenebileceği, kentsel dönüģümün olacağı bölgelerde konut projelerine talebin olacağı ve bu bölgelerde satıģların hızlanabileceği öngörülmektedir Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler Resmi kurumlarda değerleme hizmetini sınırlayıcı/kısıtlayıcı herhangi bir faktöre rastlanmamıģtır Bilgilerin Kaynağı Değerleme çalıģmasında kullanılan bilgiler; BayrampaĢa Belediyesi, BayrampaĢa Tapu Sicil Müdürlüğü ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de Ģifahi bilgiler sonucu oluģmuģtur. 18 OZGY REV B.PAġA (HAYATTEPE METRO GROSS)

19 4.4 - Değeri Etkileyen Faktörler Olumlu Faktörler * * * Merkezi bir konumda yer almaktadırlar. Kat irtifakı kurulmuģtur. Sosyal olanakları olan, nitelikli bir projedir Olumsuz Faktörler * D blok inģaatı henüz devam etmektedir. 19 OZGY REV B.PAġA (HAYATTEPE METRO GROSS)

20 5 - DEĞERLEME YÖNTEMLERĠ Emsal KarĢılaĢtırma YaklaĢımı Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taģınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satıģ bedellerinin elde edilerek, söz konusu taģınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karģılaģtırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satıģ bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satıģ tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına iliģkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taģınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaģılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaģabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır Yeniden ĠnĢa Etme ( Ġkame ) Maliyeti YaklaĢımı Mevcut bir yapının aynısını yeniden inģa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inģa etmenin maliyeti, boģ arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluģmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inģa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. KarĢılaĢtırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. KarĢılaĢtırma yönteminde yeni inģa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taģınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taģınmazın inģaası aģamasında kullanılan malzemeler, iģçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düģürülerek gerçek değer oluģturulur Nakit AkıĢı ( Gelir ) YaklaĢımı Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taģınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taģınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaģılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. ĠndirgenmiĢ nakit akıģı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır. 20 OZGY REV B.PAġA (HAYATTEPE METRO GROSS)

21 6 - DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER Değerleme konusu taģınmaza iliģkin yapılmıģ olan değerleme çalıģmasında; - Arsanın değerinin belirlenmesinde Emsal KarĢılaĢtırma YaklaĢımı - Projenin değerinin belirlenmesinde ise Gelir Ġndirgeme YaklaĢımı (ĠndirgenmiĢ Nakit Akımları) Yöntemi ve Yeniden ĠnĢa Etme Maliyeti YaklaĢımı kullanılmıģtır Emsal KarĢılaĢtırma YaklaĢımı Satılık Arsa Emsalleri 1 - Beyan Eden KiĢi, Kurum TEL 1 ; ALINAN BĠLGĠ RE/MAX PRIME Esenler Otogarı yanı, otobana cepheli olduğu beyan edilen, kottan dolayı 3 bodrum kat inģa edilebildiği belirtilen 3100 m², E=1.50, ticaret imarlı arsa için TL istenildiği bilgisi edinilmiģtir. SATILIK M² TL TL/M² 2 - Beyan Eden KiĢi, Kurum TEL 1 ; TEL 2 ; ALINAN BĠLGĠ UÇAR EMLAK BayrampaĢa Belediyesi'ne yakın olduğu beyan edilen E=3.00, ticaret+turizm imarlı, 5000 m² arsa için EURO (~ TL) istenildiği bilgisi edinilmiģtir. SATILIK M² TL TL/M² 3 - Beyan Eden KiĢi, Kurum TEL 1 ; ALINAN BĠLGĠ EVĠM GAYRĠMENKUL BayrampaĢa'da Titanic Otel'e yakın olduğu beyan edilen, üzerinde tek katlı eski bir fabrika bulunduğu belirtilen 2000 m²,e=2.00, ticaret+hizmet imarlı arsa için USD (~ TL) istenildiği bilgisi edinilmiģtir. (USD=2.2.-TL) SATILIK M² TL TL/M² 4 - Beyan Eden KiĢi, Kurum TEL 1 ; ALINAN BĠLGĠ BUKET ĠNġAAT Esenler Otogarı yanı, otobana cepheli olduğu beyan edilen, 3605 m², E=1.50, ticaret imarlı arazi için USD (~ TL) istenildiği bilgisi edinilmiģtir. SATILIK M² TL TL/M² 21 OZGY REV B.PAġA (HAYATTEPE METRO GROSS)

22 Satılık Daire Emsalleri 1 - EMLAKÇILAR Konut Tipi HAYATTEPE PROJESĠ EMSAL TAġINMAZLAR MİN MİN MAX Ġstenilen Değer (TL) MİN MAX MAX MİN MAX Alan 59 Birimm² Değeri MİN MAX MİN MAX Konut Tipi SATIġ OFĠSĠ Konut Tipi Alan Ġstenilen Değer (TL) Birimm² Değeri MİN MAX MİN MAX MİN MAX HAYATTEPE PROJESĠ EMSAL TAġINMAZLAR MİN MAX Alan Ġstenilen Değer (TL) Birimm² Değeri MİN MAX MİN MAX MİN MAX OZGY REV B.PAġA (HAYATTEPE METRO GROSS)

23 2 - Beyan Eden KiĢi, Kurum TEL 1 ; TEL 2 ; ALINAN BĠLGĠ SERAP GAYRĠMENKUL Forum Ġstanbul'un yanında konmulu Yorum Ġstanbul Evleri'nde 11. katta konumlu, 2+1, 125 m² olarak pazarlanan daire için TL, 9. katta yer alan 3+1, 135 m² olarak pazarlanan daire için TL istenildiği bilgisi edinilmiģtir. SATILIK 125.-M² TL TL/M² SATILIK 135.-M² TL TL/M² 3 - Beyan Eden KiĢi, Kurum CENTURY 21 TEL 1 ; ALINAN BĠLGĠ Forum Ġstanbul'un yanında konmulu Yorum Ġstanbul Evleri'nde 3. katta konumlu, 2+1, 143 m² olarak pazarlanan daire için TL istenildiği bilgisi edinilmiģtir. SATILIK 143.-M² TL TL/M² Kiralık Bina Emsalleri 1 - Beyan Eden KiĢi, Kurum TEL 1 ; ALINAN BĠLGĠ TAMYAPI EMLAK BayrampaĢa Terazidere'de yıllık olan her katı 800 m², 2 katlı, toplam 1600 m², üretim ve depolamaya uygun bina için TL kira bedeli istenildiği bilgisi edinilmiģtir. KĠRALIK M² TL 16.-TL/M²/AY 2 - Beyan Eden KiĢi, Kurum TEL 1 ; TEL 2 ; ALINAN BĠLGĠ MEDYA GAYRĠENKUL BayrampaĢa Rami Gıda Toptancıları önünden GaziosanpaĢa'ya giden cadde üzerinde olduğu beyan edilen 8 katlı, topla 6000 m² kullanım alanlı olarak pazarlanan plaza için TL kira bedeli istenildiği bilgisi edinilmiģtir. KĠRALIK M² TL 13.-TL/M²/AY 3 - Beyan Eden KiĢi, Kurum TEL 1 ; ALINAN BĠLGĠ BAYILLI EMLAK Esenler otogara yakın mesafede olduğu beyan edilen, ana cadde üzerinde, 7 katlı, asansörlü, 2000 m² kapalı kullanım alanlı olarak pazarlanan yıllık bina için TL kira bedeli istenildiği bilgisi edinilmiģtir. Bina cam giydirmedir. KĠRALIK M² TL 13.-TL/M²/AY 23 OZGY REV B.PAġA (HAYATTEPE METRO GROSS)

24 4- Beyan Eden KiĢi, Kurum TURYAP TEL 1 ; ALINAN BĠLGĠ BayrampaĢa Eski Edirne Asfaltında metro istasyonunun önünde konumlu olduğu beyan edilen bodrum+5 kat toplam 1200 m² alanlı olarak pazarlanan 2 yıllık bina için TL kira bedeli sitenildiği bilgisi edinilmiģtir. Binanın giriģ ve bodrum katı dükkan kullanımlıdır. KĠRALIK M² TL 18.-TL/M²/AY Emsallerin Değerlendirilmesi ARSA KARġILAġTIRMA TABLOSU (524 ADA 1 PARSEL) DEĞERLEME BĠLGĠ KONUSU EMSAL 1 TAġINMAZ EMSAL 3 EMSAL 4 SATIġ FĠYATI SATIġ TARĠHĠ BENZER BENZER BENZER ZAMAN DÜZELTMESĠ 0% 0% 0% ALAN ,84m² BĠRĠM M² DEĞERĠ ALANA ĠLĠġKĠN DÜZELTME ĠMAR KOġULLARI YAPILAġMA KOġULLARINA ĠLĠġKĠN DÜZELTME E 2.00 ORTA KÜÇÜK ORTA KÜÇÜK ORTA KÜÇÜK -5% -5% -5% E 1.50 E 2.00 E 1.50 ORTA KÖTÜ BENZER ORTA KÖTÜ 10% 0% 10% FONKSĠYON Ticaret Ticaret+Hizmet Ticaret FONKSĠYONA ĠLĠġKĠN DÜZELTME BENZER 0% BENZER BENZER 0% 0% MANZARA BENZER BENZER BENZER MANZARAYA ĠLĠġKĠN DÜZELTME 0% 0% 0% KONUM BENZER ORTA ĠYĠ BENZER KONUMA ĠLĠġKĠN DÜZELTME 0% -10% 0% DĠĞER BĠLGĠLER DĠĞER BĠLGĠLERE ĠLĠġKĠN DÜZELTME PAZARLAMA PAYINA ĠLĠġKĠN DÜZELTME BENZER BENZER BENZER 0% 0% 0% -8% -8% -8% TOPLAM DÜZELTME -3% -23% -3% DÜZELTĠLMĠġ DEĞER OZGY REV B.PAġA (HAYATTEPE METRO GROSS)

25 Değerleme konusu taģınmazların bulunduğu arsanın imar koģullarına göre emsal taģınmazlarla karģılaģtırılması yapılmıģtır. TaĢınmazların ulaģılabilirliklerinin yüksek olması, parsel üzerinde nitelkli proje geliģtirmeye elveriģli imar koģulları olması, merkezi noktalara yakın olması gibi özellikleri dikkate alınarak arsa birim m² değeri olarak TL/m² değer öngörülmüģtür. Metro Gross Market'in arsa payı 20110/ olup arsa payına düģen arsa miktarı ~6.400,69 m²'dir. Kat irtifakı kurulmuģ olması nedeniyle arsa yüzölçümü arsa payları oranında Konut Projesi ve Market olarak ayrılmıģtır. TAġINMAZIN DEĞERĠ (524 ADA 1 PARSEL) Toplam Brüt Alanı Birim Değer Arsa Değeri (TL) 31828,39 m² TL/m² TL Arsa Değeri ($) $ Metro Gross Market Arsa Değeri (~6.400,69 m² için) Hayattepe Konut Projesi Arsa Değeri (~ ,70 m² için) TL $ TL $ 1 USD = 2,3219.-TL 1 EURO = 2,8419.-TL Tarihli TCMB Döviz SatıĢ Kuru Yeniden ĠnĢa Etme ( Ġkame ) Maliyeti YaklaĢımı 524 ada 1 parsel üzerinde A, B, C, D konut blokları ve E blok (market bloğu) projelendirilmiģtir. E blok Metro Gross Market tarafından kullanılmakta olup, yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır. Değer takdir edilirken konut projesi ve Metro Gross Market ayrı ayrı değerlendirilmiģtir yılı, Mimarlık Ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2014 Yılı Yapı YaklaĢık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliği'ne göre V.A (Yapı yüksekliği 51,50 metreyi aģan yapılar) yapı sınıfı birim maliyeti TL/m² ve IV.A (Büyük alıģveriģ merkezleri) yapı sınıfı birim maliyeti 700.-TL/m²'dir. Projenin niteliği dikkate alınarak Konut Projesi için TL/m², Market Bloğu için TL/m² inģaat birim maliyet öngörülmüģtür. Belirlenen birim değerlere Mimari ve Mühendislik Bedeli, Diğer Giderler bedeli ilave edilmiģtir. Mimarlık ve Mühendislik giderleri toplam inģaat maliyetinin % 5'i oranında varsayılmıģtır. Diğer Giderler, toplam inģaat maliyetlerin % 5'i oranında varsayılmıģtır. Çevre düzenleme maliyeti toplam yapı maliyetinin %10'u oranında olacağı varsayılmıģtır. 25 OZGY REV B.PAġA (HAYATTEPE METRO GROSS)

26 METRO GROSS MARKET DEĞER TESPĠTĠ Metro Gross Market yapı kullanma izin belgesine göre ,51 m² inģaat alanına sahiptir. ĠnĢaat maliyetine iliģkin hesaplamalar aģağıdaki gibidir. Metro Gross Market ĠnĢaat Maliyeti Kapalı Alan (M²) ,51 Birim Maliyet (TL/M²) 1.200,00 Mimarlık ve Mühendislik Maliyeti 5% 60,00 Diğer Giderler 5% 60,00 GiydirilmiĢ Birim Maliyet 1.320,00 Market Tamamlanma Maliyeti (TL) ,20 Çevre Düzeni ve Peyzaj Maliyeti (TL) 15% ,98 Toplam Maliyet (TL) (AĢınma Paysız) ,18 AĢınma Payı (TL) 3% ,43 Proje GeliĢtirme ve Yönetim Maliyetleri 15% ,13 TOPLAM MALĠYET (TL) ,88 METRO GROSS MARKET ARSA DEĞERĠ TL $ METRO GROSS MARKET YAPI DEĞERĠ TL $ TAHSĠSLĠ ARAZĠ KULLANIM HAKKI DEĞERĠ* TL $ TOPLAM (ARSA + BĠNA) DEĞERĠ TL $ *Yönetim Planı ile Metro Gross Markete m² arsa tahsis edilerek kullanım hakkı verilmiģtir. Yönetim planına göre arsa payına düģen ~6.400,69 m² arsanın haricinde ~8.729,31 m² arsa kullanım hakkı bulunmaktadır. Tahsis edilen bu alan piyasa arsa değerinin %40'ı oranında taģınmaza değer katacağı öngörülerek değere "tahsisli arazı kullanım hakkı değeri" olarak eklenmiģtir. Aynı oran Hayattepe konut projesine eksi değer olarak yansıtılmıģtır. 1 USD = 2,3219.-TL 1 EURO = 2,8419.-TL Tarihli TCMB Döviz SatıĢ Kuru 26 OZGY REV B.PAġA (HAYATTEPE METRO GROSS)

27 HAYATTEPE KONUT PROJESĠ DEĞER TESPĠTĠ Projenin inģaat maliyetleri ve diğer maliyetlere iliģkin yapılan hesaplamalar aģağıdaki gibidir. Hayattepe Konut Projesi ĠnĢaat Maliyeti Kapalı Alan (M²) ,28 Birim Maliyet (TL/M²) 1.150,00 Mimarlık ve Mühendislik Maliyeti 5% 57,50 Diğer Giderler 5% 57,50 GiydirilmiĢ Birim Maliyet 1.265,00 Konut Projesi Tamamlanma Maliyeti (TL) ,20 Çevre Düzeni ve Peyzaj Maliyeti (TL) 15% ,13 Toplam Maliyet (TL) (AĢınma Paysız) ,33 AĢınma Payı (TL) 0% 0,00 Proje GeliĢtirme ve Yönetim Maliyetleri 15% ,95 TOPLAM MALĠYET (TL) ,28 Projenin Tamamlanması Durumundaki Değeri (Hayattepe Projesi) Projenin tamamlanması halinde oluģması beklenen değer aģağıdaki Ģekilde hesaplanmıģtır. Projenin Tamamı için Öngörülen Toplam ĠnĢaat Maliyeti Projedeki Blok Adı A, B, C BLOK Yapı Sınıfı ĠnĢaat Alanı (M²) GiydirilmiĢ Birim Maliyeti (TL/M²) Öngörülen ĠnĢaat Maliyeti (TL) V.A ,94 x 1265, ,10 D BLOK V.A ,34 x 1265, ,10 Çevre Düzeni ve Peyzaj Maliyeti (TL) 15% ,13 Proje GeliĢtirme Maliyeti ve GiriĢimci Karı (TL) 15% ,95 TOPLAM MALĠYET ,28 TL HAYATTEPE PROJESĠNĠN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKĠ DEĞERĠ Hayattepe Konut Projesi ARSA DEĞERĠ TL $ Hayattepe Konut Projesi YAPI DEĞERĠ TL $ METRO GROSS MARKET'E TAHSĠS EDĠLEN DEĞER FARKI Hayattepe Konut Projesi TOPLAM DEĞERĠ TL TL $ $ 1 USD = 2,3219.-TL 1 EURO = 2,8419.-TL Tarihli TCMB Döviz SatıĢ Kuru A, B, C bloklar tamamlanmıģ olup, bu bloklar 94,344,94 m² için kısmı yapı kullanma izin belgeleri bulunmaktadır. D blok ise 2 bodrum kat seviyesinde inģaat halindedir. Yapılan gözlemler doğrultusunda tamamlanmıģlık seviyesi %15 olarak kabul edilmiģtir. Ruhsat belgesindeki toplam inģaat alanı ile kısmı yapı kullanma izin belgesindeki inģaat alanları ve projeler incelendiğinde D blok inģaat alanı ,34 m²'dir. A, B, C bloklarda peyzaj çalıģmaları tamamlanmıģ olup, D bloğun toplam inģaat alanı içerisindeki payı oranında çevre düzeni ve peyzaj maliyeti nin de %95 oranında tamamlandığı öngörülmüģtür. Bu durumda gerçekleģmiģ inģaat maliyetleri aģağıdaki gibi hesaplanmıģtır. 27 OZGY REV B.PAġA (HAYATTEPE METRO GROSS)

28 GerçekleĢmiĢ ĠnĢaat Maliyeti Projedeki Blok Adı Öngörülen ĠnĢaat Maliyeti (TL) BitmiĢlik Oranı TamamlanmıĢ ĠnĢaat Maliyeti (TL) A, B, C BLOK ,10 TL x 100% ,10 D BLOK ,10 TL x 15% ,77 Çevre Düzeni ve Peyzaj Maliyeti (TL) 95% ,52 Proje GeliĢtirme ve Yönetim Maliyeti (TL) 95% ,45 GERÇEKLEġMĠġ TOPLAM MALĠYET ,84 TL HAYATTEPE PROJESĠNĠN MEVCUT DURUMA ESAS DEĞERĠ Hayattepe Konut Projesi ARSA DEĞERĠ TL $ Hayattepe Konut Projesi YAPI DEĞERĠ TL $ METRO GROSS MARKET'E TAHSĠS EDĠLEN DEĞER FARKI TL $ Hayattepe Konut Projesi TOPLAM DEĞERĠ TL $ 1 USD = 2,3219.-TL 1 EURO = 2,8419.-TL Tarihli TCMB Döviz SatıĢ Kuru Gelir Ġndirgeme YaklaĢımı (Nakit AkıĢı Yöntemi) Parsel üzerinde geliştirilmekte olan proje ile ilgili elde edilebilen veriler doğrultusunda aşağıda yer alan nakit akışları düzenlenmiştir. Bağımsız bölüm brüt alanları esas alınarak daire ve dükkan satılabilir alanları hesaplanarak nakit akışları hazırlanmıştır. Ġskonto Oranının Hesaplanması Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir. Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı şu şekilde hesaplanmaktadır Risksiz Getiri Oranı (ülke riskine göre ayarlanmış) + Risk primi 28 OZGY REV B.PAġA (HAYATTEPE METRO GROSS)

29 Risksiz Getiri Oranı Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası devlet tahvili faiz oranları baz alınmıģtır. Yapılan hesaplamalarda yaklaģık 10 yıl vadeli TL cinsinden üzerindeki getirilerin ağırlıklı oranlarını kullanılmıģtır. Değerleme tarihi itibarı ile 10 yıl vadeli devlet tahvilinin net faizi yaklaģık %8 civarındadır. Risk Primi Eklenen risk primi ülke, bölge, proje ve yönetim risklerini içerecek Ģekilde oluģturulmuģtur. Bu riskler eklenirken taģınmazın likiditeye dönme riski ve operasyon/yönetim risklerinin tespiti amacıyla hareket edilmiģtir.buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düģük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıģtır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karģılaģtırılması ile ölçülebilir. Hayattepe projesinde yer alan taģınmazların iyi bir lokasyonda bulunması, bölgedeki ve Ġstanbul genelindeki nitelikli proje arzının fazla olması nedeni ile her türlü ( yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) risklerde dikkate alınarak risk primi %3 olarak kabul edilmiģtir. Riskleri toplama yaklaģımı kapsamında iskonto oranına iliģkin nihai hesaplamamız aģağıdaki Ģekilde belirlenmiģtir Hayattepe Projesi Ġçin % 8 Risksiz Oran ; + % 3 Risk Primi = % 11,00 Ġskonto oranı Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama yapılmasından sonra, TL olarak düzenlenmiģ olan nakit akıģı hesaplamalarında dikkate alınan indirgeme oranı %11,00 olarak kabul edilmiģtir Varsayılan Olağan ve Olağanüstü KoĢullar Firmadan alınan bilgilere göre, değerleme konusu taģınmazların yer aldığı parsel üzerinde A, B, C blokları tamamlanmıģ, D bloğu inģa edilmekte olan Hayattepe Konut Projesi kapsamında yer alan bağımsız bölümlerin toplam satılabilir alanı m² olarak hesaplanmıģtır. Bu alanın m²'si A, B, C blokların satıģa esas alanları olup, kalan m² satılabilir alan D bloktadır. Bu alanların fonksiyon ve kullanım tiplerine göre dağılımı Nakit AkıĢı Tablosunda gösterilmiģtir. TaĢınmazlar için yatırım süreci 36 ay olarak kabul edilmiģtir. Nakit akıģı tablosunda, değerleme tarihinden sonraki 12 aylık periyotlar 1 dönem olarak kabul edilmiģtir. GeçmiĢ dönemde konutların %67,40'ının satıldığı bilgisi alınmıģtır.gelecek dönemlerde konut türlerinde ünitelerin 1.dönemde %20'sinin, 2.dönemde %5'unun, 3.dönemde ise %7,60'ının satıģlarının gerçekleģeceği varsayılmıģtır. Dükkan türlerinde ünitelerin 1.dönemde %0' ının, 2.dönemde %50'sinin, 3.dönemde ise %50'sinin satıģlarının gerçekleģeceği varsayılmıģtır. GeçmiĢ dönemlerde elde edilen hasılatlarda ortalama konut birim değeri TL/m²'dir. Konutların satıģ birim değerlerinin 1.dönemde ortalama TL/M² ile gerçekleģeceği, dükkanların satıģ birim değerlerinin 1.dönemde ortalama TL/M² ile gerçekleģeceği, izleyen yıllarda %5 oranında artacağı varsayılmıģtır. Ayrıca satıģ ve pazarlama giderlerinin toplam hasılatın %3'ü oranında olacağı öngörülmüģtür. Ġndirgeme oranı %11,00 olarak öngörülmüģtür. D blok inģaat çalıģmaları devam etmekte olup bitmiģlik oranı %15 olarak kabul edilmiģtir. ĠnĢaat maliyetleri hesaplamlarında D bloğa ait toplam inģaat maliyetinden gerçekleģmiģ inģaat maliyeti çıkarılarak kalan inģaat maliyeti hesaplanmıģtır. D bloğun 1 yıl içerisinde tamamlanacağı öngörülerek D blok inģaat maliyetleri ve çevre düzeni maliyetleri 1. dönem giderlerinde belirtilmiģtir. 29 OZGY REV B.PAġA (HAYATTEPE METRO GROSS)

30 D Blok Toplam ĠnĢa Maliyeti D Blok GerçekleĢen ĠnĢa Maliyeti D Blok Kalan ĠnĢa Maliyeti Çevre Düzenlemesi & Peyzaj Maliyeti GerçekleĢen Maliyet Kalan Maliyet TOPLAM KALAN ĠNġAAT MALĠYETĠ Aidat Giderleri ve Fiziksel Yıpranma Giderlerinin, Öngörülemeyen Diğer Giderlerin % 0 olacağı varsayılmıģtır. Proje ile ilgili bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıģtır. Hayattepe Konut Projesi için düzenlenmiģ olan Nakit AkıĢı Tablosu (INA Tablosu) Ek.3'te sunulmuģtur. GELĠR ĠNDĠRGEME YÖNTEMĠNE GÖRE HAYATTEPE KONUT PROJESĠ DEĞERĠ TL $ 1 USD = 2,3219.-TL 1 EURO = 2,8419.-TL Tarihli TCMB Döviz SatıĢ Kuru Metro Grosmarket Sözleşme Koşulları Metro Gross Market'e ait tarihli Kira Tadil SözleĢmesi bulunmaktadır. SözleĢemeye göre; Kiracı Metro Grosmarket Bakırköy AlıĢveriĢ Hizmetleri Ticaret Limited ġirketi Kiralayan Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim ġirketi SözleĢmenin Konusu Kiracı, sözleģmeye iliģik Ek 1-A ve Ek 1-B'de gösterilen ve ekli krokide/vaziyet planında iģaretli olup vaziyet planı notlarında açıklanan kiralanan alanların tamamını yine iģ bu kira sözleģmesinde belirtilen hüküm ve Ģartlar ile kiralanmıģtır. SözleĢmenin Süresi Kiracı inģaat sözleģmesinde belirtildiği üzere kiralanan alanların inģaatını kiraya verenden kaynaklanan bir durum olmadıkça inģaat ruhsatının alınmasından ve hipermarket arsasının teslimi tarihinden itibaren ( hangisi daha geç ise otarihten itibaren) en geç 6 ay sonunda tamamlayıp kiraya verene teslim edecektir. Kiracı inģaatın teslimi ile birlikte inģaata iliģkin kiracının SGK dosyasını kapadıktan sonra inģaatın yapı kullanma izin belgesi alınmasına iliģkin olduğu yönünde kiraya verene bildirimde bulunacaktır. Kiraya veren söz konusu bildirim tarihinden itibaren 15 gün içerisinde iskan ruhsatını alacaktır. Kira süresi 30 yıldır. Kira Bedeli Kira baģlangıç tarihi itibariyle her tam kira yılı için kiralanan alanların yıllık kira bedeli katma değer vergisi hariç EURO'dur. Kiracı 7. kira yılından itibaren baģlamak üzere ve kira sözleģmesi süresi sonunda kadar kira bedellerini aylık olarak ve aynen EURO olarak ödeyecektir. Taraflar, ilk 6 yılın kirasının KDV hariç EURO olarak ödeneceği, 7. yılın kira bedelinin ise ilk 6 yıl kira bedelinin kümülatif olarak Avrupa Komisyonu'na bağlı Avrupa Ġstatistik Ofisi Euro Bölgesi için senelik olarak açıklanan tüketici fiyat endeksi oranında arttırılmak sureti ile hesaplanacağı konusunda mütabakata varmıģlardır. Bakım ve Onarımlar Kiralanan alanların ve kiralanan alan içerisindeki yapısal tüm bakım, onarım iģleri ve ayıpların giderilmesi ve onarılması kiracının sorumluluğundadır. Buna karģın kiralanan alan içerisindeki demirbaģın yapısal tüm bakım, onarım iģleri kiralanan alanların dıģ yüzeylerindeki doğal olaylardan veya mutad kullanımdan kaynaklanan eskime ve yıpranmadan doğan sorumluluk söz konusu eskime ve yıpranmanın makul sürelerde olması kaydıyla kiraya verene aittir. 30 OZGY REV B.PAġA (HAYATTEPE METRO GROSS)