ATA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Transkript

1 ORDU İLİ ALTINORDU İLÇESİ 238 ADA 37 PARSEL ATA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. BEŞ KATLI BETONARME İŞYERİ VE ARSASI NİTELİKLİ TAŞINMAZ DEĞERLEME RAPORU 2016_GalataProje_ _GalataProje_068 1

2 Özet Değerleme Konusu Taşınmazın 308. Sokaktan Görünümü Raporu Hazırlayan Şirket : Galata Taşınmaz Değerleme Ve Danışmanlık Hizmetleri A.Ş. Raporu Talep Eden Şirket : Ata Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Rapor Numarası : 2016_GalataProje_068 Sözleşme Tarihi : Değer Tarihi : Rapor Tarihi : Rapor Konusu : Tapuda Ordu ili, Altınordu ilçesi, Yeni Mahallesi, 238 ada 37 parselde kayıtlı, Beş Katlı Betonarme İşyeri ve Arsası nitelikli taşınmazın yıl sonu değer tespiti. Adres Bilgileri : Yeni Mah., İsmet Paşa Cad., No:41, Altınordu/ORDU 238 ADA 37 PARSEL "5 KATLI BETONARME İŞYERİ VE ARSASI" TAKDİR EDİLEN PAZAR SATIŞ DEĞERİ (TL) KDV DAHİL SATIŞ DEĞERİ (TL) TAKDİR EDİLEN PAZAR KİRA DEĞERİ (TL/Ay) KDV DAHİL KİRA DEĞERİ (TL/Ay) Nihai değer takdiri, peşin satış fiyatı esas alınarak Türk Lirası üzerinden yapılmıştır. Taşınmazın/taşınmazların değeri, katma değer vergisi hariç olarak hesaplanmış olup %18 katma değer vergisi tutarı eklenerek toplam değere ulaşılmıştır. 2016_GalataProje_068 2

3 Varsayımlar ve Açıklamalar Bu değerleme raporu, sermaye piyasasında uluslararası değerleme standartlarına ilişkin SPK düzenlemelerinde yer alan esaslara uyularak hazırlanmıştır. Bu değerleme raporunda takdir edilen değer/değerler, raporda belirtilen değerleme tarihi itibariyle raporun konusu bölümünde belirtilen taşınmaz/taşınmazların değeridir. Değerleme uzmanı, bu değere etki edecek, bu tarihten sonra oluşacak ekonomik ve/veya fiziki değişikliklerden sorumlu değildir. Bu değerleme çalışmasında, değerleme konusu taşınmazlarla ilgili bu rapor içeriğinde belirtilmeyen herhangi bir takyidat ve/veya hukuki sorun bulunmadığı; bu tür bir sorun var ise bu sorunların çözüleceği varsayımı ile değer takdir edilmiştir. Bu değerleme raporundaki yorumlar; hukuki konuları, özel araştırma ya da uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan değerleme çalışanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle yapılmamıştır. Bu değerleme raporunda yer verilen projeksiyonlar, değerleme sürecine yardımcı olması amacı ile mevcut piyasa koşullarında istikrarlı bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planlar ve söz konusu değer tamamen mevcut projeye ilişkin olup farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabilecektir. Bilgi ve belgeler raporda kamu kurumlarından elde edilebildiği kadarı ile yer almaktadır. Bilgiler, alınan belgelere göre değerlendirilmiştir. Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve yasal durum ile ilgili bilgilerin alındığı kurumlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Raporda yer verilen kroki ve çizimler, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır, başka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılmamalıdır. 2016_GalataProje_068 3

4 Kısaltmalar ve Tanımlar 1 GYO SPK UDES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Sermaye Piyasası Kurulu Uluslararası Değerleme Standartları PAZAR DEĞERİ Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirmesi gerektiği takdir edilen tutardır. (UDES 5.1.) Değer kavramı, bir işlem ile ilgili parasal toplamı düşündürür. Bununla birlikte, değerlenen bir mülkün eğer değerlemenin yapıldığı tarihte Pazar Değeri tanımında belirtilen şartlar altında satılsaydı satış fiyatının ne olacağını tahmin etmek için mülkün satılması şart değildir. (UDES 4.8.) Bir gayrimenkulün Pazar Değeri, onun yalın fiziksel durumundan çok piyasa tarafından kabul edilen yararlılığını temsil eder. Belirli bir işletme veya şahsa ait varlıkların faydası, piyasa veya belirli bir endüstri tarafından kabul edilenlerden farklılık gösterir. (UDES 4.9.) Bir mülkün toplam maliyeti, üretiminde katlanılan doğrudan ve dolaylı tüm maliyetleri kapsar. Mülkün alınmasını takiben alıcı ek bir yatırım maliyetine katlanırsa, bu maliyet unsuru muhasebe amacıyla alış maliyetine eklenir. Bu gibi maliyetlerin yararlılığının piyasa tarafından nasıl algılandığına bağlı olarak, bu maliyetler mülkün Pazar Değerine tam olarak yansıtılabilir veya yansıtılamaz. (UDES 4.10.) Pazar değerinin veya bir tanımlanmış pazar değeri dışı değerin takdiri için yapılacak herhangi tipteki bir değerleme, Değerleme uzmanının bir veya daha fazla değerleme yaklaşımını uygulamasını gerektirir. Değerleme yaklaşımı terimi yaygın bir şekilde kullanılan genel kabul görmüş analitik yöntemleri ifade eder. Çeşitli ülkelerde bu yaklaşımlar Değerleme Yöntemleri olarak tanınırlar. (UDES 9.1.) 1 Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ (Seri:VIII, No:45) 2016_GalataProje_068 4

5 PAZARA DAYALI DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı: Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan bir mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir. (UDES ) Gelir İndirgeme Yaklaşımı: Bu karşılaştırmalı yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapar. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (genellikle net gelir rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, Hasıla veya İskonto Oranı ya da her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi, belli bir risk seviyesinde en yüksek yatırım getirisini sağlayan gelir akışının bizi en olası değer rakamına götüreceğini söyler. (UDES ) Maliyet Yaklaşımı: Bu mukayeseli yaklaşım belirli bir mülkün satın alınması yerine kişinin ya o mülkün tıpatıp aynısını veya aynı yararı sağlayacak başka bir mülkü inşa edebileceği olasılığını dikkate alır. Gayrimenkul bağlamında, insanların zaman darlığı, çeşitli olumsuzluklar ve riskler olmadıkça, eşdeğer arazi ve alternatif bina inşa etmek yerine benzer bir mülk için daha fazla ödeme yapmaları normalde savunulur bir durum değildir. Uygulamada yaklaşım, yapılacak değer tahmininde yenisinin maliyeti değerlemesi yapılan gayrimenkul için ödenebilecek olası fiyatı aşırı ölçüde aştığı durumlarda eski ve daha az fonksiyonel mülkler için amortismanı da içerir. (UDES ) EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımıdır. (UDES 6.3.) Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıki olarak niçin mümkün olduğunun Değerleme Uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın mantıki olarak olası kullanımlar olduğunu belirlediğinde, bunlar artık finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım, en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDES 6.4.) 2016_GalataProje_068 5

6 İçindekiler Özet... 2 Varsayımlar ve Açıklamalar... 3 Kısaltmalar ve Tanımlar RAPOR BİLGİLERİ RAPORUN TARİHİ RAPORUN NUMARASI RAPORUN TÜRÜ RAPORU HAZIRLAYANLAR SORUMLU DEĞERLEME UZMANI DEĞERLEME TARİHİ DAYANAK SÖZLEŞMENİN TARİHİ VE NUMARASI RAPORUN KURUL DÜZENLEMELERİ KAPSAMINDA DEĞERLEME AMACIYLA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA DAİR AÇIKLAMA ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER ŞİRKETİN UNVANI VE ADRESİ MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER VE ADRESİ MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN KISITLAMALAR ŞİRKET TARAFINDAN DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İÇİN YAPILMIŞSA SON 3 DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER DEĞERLEME KONUSU HAKKINDA BİLGİLER TAŞINMAZIN YERİ, KONUMU, TANIMI Ordu İli Altınordu İlçesi Taşınmazın Bulunduğu Bölge Ve Ulaşım TAŞINMAZ İLE İLGİLİ TAPU İNCELEMESİ Tapu Bilgileri ve Kayıtları Taşınmazın/Taşınmazların GYO Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Engel Teşkil Eden Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Görüş Tapu Müdürlüğünde İncelenen Mimari Projeler TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BELEDİYE İNCELEMESİ İmar Durumu Belediye İmar Arşiv Dosyası İncelemesi _GalataProje_068 6

7 Belediyede İncelenen Mimari Projeler Yapı Denetim Firması ve Denetimler Mevzuat Uyarınca Yasal Gereklilik Olan Belgelerin Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi ve GYO Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkındaki Görüş TAŞINMAZ İLE İLGİLİ VARSA DİĞER RESMİ KURUM İNCELEMELERİ TAŞINMAZ İLE İLGİLİ VARSA SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM İŞLEMLERİ VE TAŞINMAZIN HUKUKİ DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZA İLİŞKİN ANALİZLER TAŞINMAZIN ÖZELLİKLERİ Taşınmazın Yapısal, İnşaat Özellikleri Taşınmazın Yerinde Yapılan Tespitler Taşınmazın Teknik Özellikleri Ve Değerlemede Baz Alınan Veriler Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler Taşınmazın Değerine Etki Eden Faktörler PİYASA ANALİZİ Genel Ekonomik Veriler Perakende Sektörü DEĞER ANALİZİ Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar Ve Bunların Kullanılma Nedenleri Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler Ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri Emsal Yaklaşımı Gelir Yaklaşımı Maliyet Yaklaşımı Geliştirme Yaklaşımı Kira Değeri Analizi Ve Kullanılan Veriler Taşınmazın Ve Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi Boş Arazi Ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar İle Ulaşılan Sonuçlar En Yüksek Ve En İyi Kullanım Değeri Analizi Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi Ve Proje Değerleri Müşterek Veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi _GalataProje_068 7

8 Hasılat Paylaşımı Veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA YER VERİLMEYENLERİN NİÇİN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ DEĞERLEMESİ YAPILAN TAŞINMAZIN, GELİŞTİRİLMİŞ PROJENİN VEYA TAŞINMAZA BAĞLI HAK VE FAYDALARIN, GYO PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE BİR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ SONUÇ Ekler _GalataProje_068 8

9 1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1. RAPORUN TARİHİ RAPORUN NUMARASI 2016_GalataProje_ RAPORUN TÜRÜ Bu rapor, Ata Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetinde bulunan Ordu ili, Altınordu ilçesi, Yeni Mahallesi, 238 ada 37 parsel sayılı 5 Katlı Betonarme İşyeri ve Arsası nitelikli taşınmazın yıl sonu değerinin tespiti amacıyla hazırlanan değerleme raporudur RAPORU HAZIRLAYANLAR Ezgi GÜLER Lisans No: SORUMLU DEĞERLEME UZMANI Volkan YEDİKARDAŞLAR Lisans No: DEĞERLEME TARİHİ DAYANAK SÖZLEŞMENİN TARİHİ VE NUMARASI 1.8. RAPORUN KURUL DÜZENLEMELERİ KAPSAMINDA DEĞERLEME AMACIYLA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA DAİR AÇIKLAMA Bu değerleme raporu şirketimiz ile Ata GYO A.Ş. arasında tarihinde imzalanan dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır. Bu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu Seri VII No: 35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ hükümleri ile kurulun tarih 27/781 sayılı kararında yer alan değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır. 2016_GalataProje_068 9

10 2. ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 2.1. ŞİRKETİN UNVANI VE ADRESİ 2.2. MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER VE ADRESİ 2.3. MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN KISITLAMALAR 2.4. ŞİRKET TARAFINDAN DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İÇİN YAPILMIŞSA SON 3 DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER GALATA TAŞINMAZ DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK HİZMETLERİ A.Ş. Kozyatağı Mah., Sarıkanarya Sokak, ByOffice (K2 Plaza), No:14, Kat:12, Kadıköy/İSTANBUL ATA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Dikilitaş Mah., Emirhan Cad., No:109, Atakule Balmumcu Beşiktaş/İSTANBUL Değerleme konusu taşınmazın 2016 yıl sonu pazar satış ve kira değeri tespiti talep edilmiştir. Müşteri tarafından getirilen herhangi bir kısıtlamama bulunmamaktadır. Şirketimiz tarafından değerleme konusu taşınmaz için daha önce yapılan değerleme raporu bulunmamaktadır. 2016_GalataProje_068 10

11 3. DEĞERLEME KONUSU HAKKINDA BİLGİLER 3.1. TAŞINMAZIN YERİ, KONUMU, TANIMI Değerleme çalışmasına konu taşınmaz; tapu kayıtlarında Ordu ili, Altınordu ilçesi, Yeni Mahallesi, 238 ada 37 parsel sayılı 5 Katlı Betonarme İşyeri ve Arsası nitelikli taşınmazdır. Mevcut durumda binanın tamamı hazır yemek restoranı olarak kullanılmaktadır. Yeni Mahallesi, İsmet Paşa Caddesi, No:41 Altınordu/ORDU adresinde yer almaktadır Ordu İli Ordu, kuzey enlemleri ile doğu boylamları arasında, ülkemizin kuzeyinde ve Karadeniz Bölgesi nin Orta Karadeniz Bölümü nde yer almaktadır. Doğuda Giresun, batıda Samsun, güneyde Sivas ve Tokat illeri, kuzeyde ise Karadeniz ile çevrilidir. Yüz ölçümü km² olup Karadeniz Bölgesi nin %5,1 ini, Türkiye nin ise 7,5 ini kaplamaktadır. Kıyı şeridi 121 km uzunluğunda olan Ordu ili, topografik açıdan engebeli ve dağlık bir bölgedir. Ordu Büyükşehir Belediyesi; 6447 sayılı Kanunu nun 1. maddesiyle değişik 6360 sayılı On Dört İlde Büyükşehir Belediyesi ve Yirmi Yedi İlçe Kurulması ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile kurulmuştur. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi 2015 yılı sonuçlarına göre, Ordu nun toplam nüfusu kişidir. Ordu ili; Akkuş, Altınordu, Aybastı, Çamaş, Çatalpınar, Çaybaşı, Fatsa, Gölköy, Gülyalı, Gürgentepe, İkizce, Kabadüz, Kabataş, Korgan, Kumru, Mesudiye, Perşembe, Ulubey, Ünye olmak üzere 19 ilçeden oluşmaktadır. YILLAR ORDU NÜFUSU TOPLAM MERKEZ KÖY VE BUCAK YÜZ İL YOĞUNLUK NÜFUS NÜFUSU NÜFUSU ÖLÇÜMÜ ORDU km² 124,37 kişi/km² 2016_GalataProje_068 11

12 Ordu ilinin ekonomisi büyük ölçüde tarıma dayanmaktadır. Tarımsal alanlarda il ekonomisinin en önemli ürünü olan fındığın yetiştirildiği fındık bahçeleri hâkimdir. Bununla birlikte fındık bahçeleri arasında mısır, patates ve diğer tarla ürünlerinin yetiştirildiği araziler ile kestane, kızılağaç, gürgen, meşe, kayın, karaağaç ve akçaağaç türlerinden oluşan ormanlıklara da rastlanılmaktadır. Fındık fiyatlarının düşmesi ilde alternatif tarım ürünleri arayışları başlatmış ve kivi, soya gibi ekonomik değeri yüksek tarım ürünleri de yetiştirilmeye başlamıştır. Ordu ilinde 1990 yılında kurulan Ordu Organize Sanayi Bölgesi ve 2001 yılında kurulan Fatsa Organize olmak üzere iki adet karma OSB vardır. Ordu Üniversitesi, 17 Mart 2006 tarih ve sayılı Resmi Gazete de yayımlanarak yürürlüğe giren 15 yeni üniversite kurulması hakkındaki 5467 Sayılı Kanın ile kurulmuştur. Üniversitenin kurulması ve birçok ilçede eğitim vermesi hem sosyolojik hem de ekonomik açıdan Ordu ya hareketlilik getirmiştir Altınordu İlçesi Altınordu ilçesi, 2013 yılında çıkarılan 6447 sayılı Kanun ile kurulmuştur, Ordu ilinin merkez ilçesidir. İlçe; batıda Perşembe ilçesi, güneyde Ulubey ve Kabadüz ilçeleri, doğuda Gülyalı ilçesi ve Giresun ili, kuzeyde Karadeniz ile çevrilidir. Yüz ölçümü bakımından 410 km 2 ile Ordu ilinin beşinci büyük, nüfus bakımından en büyük ilçesidir. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre 2015 yılında ilçe nüfusu kişidir. Altınordu ilçesinin 92 mahallesi vardır. YILLAR ALTINORDU NÜFUSU TOPLAM MERKEZ KÖY VE BUCAK İLÇE YÜZÖLÇÜMÜ YOĞUNLUK NÜFUS NÜFUS NÜFUSU ALTINORDU km² 493,43 kişi/km² İlçenin ekonomisi tarıma dayalıdır. İlçede büyük bir alanda fındık üretimi yapılmakta ve ilçe halkının büyük bir çoğunluğu geçimini fındıkla sağlamaktadır. İlçede bir adet Organize Sanayi Bölgesi vardır. Karma kullanımlı Ordu Organize Sanayi Bölgesi nde 62 adet işletmeye arsa tahsisi yapılmıştır; işletmelerden 60 ı üretimde, 2 si inşaat aşamasındadır. Sektörlere bakıldığında gıda sanayi dalında faaliyet gösteren firmalar ağırlıklıdır. 2016_GalataProje_068 12

13 İlçe sınırları içinden geçen D-010 (Karadeniz Sahil Yolu) Karayolu bölgeye ulaşımı oldukça kolaylaştırmıştır. D-010 Karayolu Sinop tan başlayıp Sarp Sınır Kapısında sona eren bir şeridi kapsar. Karadeniz Sahil Yolu güzergâhı ile 7 il, 64 ilçe, 17 bucak merkezi, 10 liman, 4 havalimanı ve birçok yerleşim birimine ulaşım sağlanabilmektedir Taşınmazın Bulunduğu Bölge Ve Ulaşım Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu İsmet Paşa Caddesi, Ordu ilinin önemli caddelerinden biridir. İsmet Paşa Caddesi araç trafiğine kapalıdır bu nedenle yaya trafiğinin yoğun olduğu bir caddedir. Yapıların zemin katlarında ticari alanlar üst katlar çoğunlukla konut ağırlıklı olduğu görülmüştür. Cadde üzerinde bulunan ticari alanların orta-düşük gelir grubuna hitap ettiği görülmüştür. Ordu Büyükşehir Belediyesi ve Altınordu Belediyesi arasında kalan bölgede bulunan taşınmaz bilinirliği yüksek bir bölgede bulunmaktadır. Konum Krokisi Değerleme konusu taşınmaz, Ordu Büyükşehir Belediyesi ne yaklaşık 10 dakikalık bir yürüme mesafesindedir. Ordu Büyükşehir Belediyesinin önünden sola yönelerek Yükçülük Sokak ta Süleyman Felek Caddesi ne kadar ilerlenir ve bu caddede sola dönülerek devam edilir. Süleyman Felek Caddesi ve bu caddenin bitiminde başlayan Zübeyde Hanım Caddesi nde ilerlenir. Yaklaşık 500 m sonra 302. Sokak yönünde önce sola sonra ilk sağa dönülür ve İsmet Paşa Caddesi ne girilir. Trafiğe kapalı olan İsmet Paşa Caddesi nde yaklaşık 160 m ilerledikten sonra değerleme konusu taşınmaz sol kol üzerinde İsmet Paşa Caddesi ile 308. Sokak kesişiminde köşede konumlu taşınmazdır. 2016_GalataProje_068 13

14 Ulaşım Krokisi Konu taşınmazdan bazı önemli yerlere tespit edilmiş uzaklıklar aşağıdaki tabloda belirtilmiştir. Yer Karadeniz Sahil Yolu Altınordu Belediyesi Ordu Büyükşehir Belediyesi Ordu Teleferik İstasyonu Ordu Valiliği Ordu-Giresun Havalimanı Mesafe ~ 0,45 km ~ 0,50 km ~ 0,80 km ~ 1,00 km ~ 1,40 km ~ 18,00 km 2016_GalataProje_068 14

15 3.2. TAŞINMAZ İLE İLGİLİ TAPU İNCELEMESİ Tapu Bilgileri ve Kayıtları İl / İlçe : ORDU / ALTINORDU Mahalle / Köy Adı : YENİ Mah. Mevkii : - Ada / Parsel : 238 / 37 Ana Taşınmaz Nitelik : 5 Katlı Betonarme İşyeri ve Arsası Yüz Ölçümü : 112,80 m 2 Zemin Tipi : Ana Taşınmaz Blok / Giriş : - Kat : - Bağımsız Bölüm No. Bağımsız Bölüm Nitelik : : - - Arsa Pay / Payda : - Cilt / Sayfa No. : 19 / 1856 Malik ve Hisse Pay / Payda : ATA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (TAM) Tarih - Yevmiye : Altınordu Tapu Müdürlüğünden alınan tapu kaydına göre değerleme konusu taşınmaz üzerinde kayıtlı beyan ve takyidatlar aşağıda belirtilmiştir. Beyan 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. ( Tarih Yevmiye) Taşınmaza ait onaylı tapu kaydı belgesi, raporun ekler bölümünde sunulmuştur Taşınmazın/Taşınmazların GYO Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Engel Teşkil Eden Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Görüş Taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil eden takyidat bulunamamaktadır. Değerleme konusu taşınmazın tapu kaydında 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır beyanı bulunmaktadır. Söz konusu beyanın tarihi, parsel üzerindeki mevcut yapının ruhsat tarihinden ( ) önce olup parsel üzerinde eskiden yer alan yapıya ilişkindir. 2016_GalataProje_068 15

16 Tapu Müdürlüğünde İncelenen Mimari Projeler Kat irtifakı kurulmadığı için Altınordu Tapu Müdürlüğünde taşınmaza ait proje bulunmamaktadır TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BELEDİYE İNCELEMESİ İmar Durumu Değerleme konusu 238 ada 37 parsel, Altınordu Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünden alınan imar durum yazısına göre; imar planı içerisinde, bitişik nizam, 5 kat, Ticaret Alanı içinde kalmakta olup Ordu Revizyon İmar Planı tarihinde yapılmıştır. Altınordu Belediyesinden alınan resmi yazı, raporun ekler bölümünde sunulmuştur Belediye İmar Arşiv Dosyası İncelemesi Altınordu Belediyesinde değerleme konusu 238 ada 37 parsele ait imar arşiv dosyası incelenmiştir. İncelenen arşiv dosyasında yapıya ilişkin yapı kullanma izin belgesine rastlanmamıştır. Ancak İmar ve Şehircilik Müdürlüğü İskân Biriminden parsel üzerindeki yapıya ait tarih 10/70 no.lu yapı kullanma izin belgesi olduğu öğrenilmiştir. İlgili belgelere ilişkin bilgiler aşağıdaki tabloda yer almaktadır. BELGE TÜRÜ TARİH NO. MİMARİ PROJESİ YENİ YAPI RUHSATI /28 YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ / Belediyede İncelenen Mimari Projeler Altınordu Belediyesinde 238 ada 37 parsel üzerinde bulunan yapıya ait tarihli mimari proje incelenmiştir. Aşağıdaki tabloda taşınmaza ait proje kat ve alan bilgileri yer almaktadır. 2016_GalataProje_068 16

17 KAT KULLANIM BRÜT ALAN (m²) BODRUM MÜŞTEMİLAT 112,00 ZEMİN İŞ YERİ 112,00 1. NORMAL İŞ YERİ 120,00 2. NORMAL İŞ YERİ 120,00 3. NORMAL İŞ YERİ 120,00 4. NORMAL İŞ YERİ 120,00 ÇATI ARASI 38 m²+82 m² TERAS - TOPLAM 704, Yapı Denetim Firması ve Denetimler 238 ada 37 parsel üzerindeki değerleme konusu taşınmaza ait yapı ruhsatında; Bahçelievler Mah., 295. Sokak, No:17 Altınordu/ORDU adresindeki Ar-Fen Yapı Denetim LTD. ŞTİ. imzası bulunmaktadır Mevzuat Uyarınca Yasal Gereklilik Olan Belgelerin Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi ve GYO Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkındaki Görüş Değerleme konusu taşınmaza ait onaylı mimari proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi mevcut olup cins tashihi yapılmış, gerekli tüm izin ve belgeler alınmıştır. Taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde bir engel bulunmamaktadır. Altınordu Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde yapılan araştırmada taşınmazın imar durumunda imar durum yazısı sonrası bir değişiklik olmadığı öğrenilmiştir TAŞINMAZ İLE İLGİLİ VARSA DİĞER RESMİ KURUM İNCELEMELERİ Altınordu Kadastro Müdürlüğünde yapılan incelemede kadastro paftası üzerinden parselin konum doğruluğu teyit edilmiştir TAŞINMAZ İLE İLGİLİ VARSA SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM İŞLEMLERİ VE TAŞINMAZIN HUKUKİ DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER Ata Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına kayıtlı değerleme konusu taşınmazın tapu kaydında son üç yıllık dönemde değişiklik olmadığı görülmüştür. Altınordu Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde yapılan araştırmada taşınmazın imar durumunda imar durum yazısı sonrası bir değişiklik olmadığı öğrenilmiştir. 2016_GalataProje_068 17

18 4. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZA İLİŞKİN ANALİZLER 4.1. TAŞINMAZIN ÖZELLİKLERİ Taşınmazın Yapısal, İnşaat Özellikleri Değerleme konusu taşınmaz 238 ada 37 parsel üzerinde 112,80 m 2 alana sahip arsa üzerine; bodrum, zemin, 4 normal kat ve çatı arası olmak üzere toplam 6 katlı, betonarme karkas sistemle bitişik nizamlı inşa edilmiştir. Binanın dış cephesi kompozit levha ile kaplanmıştır. İş yeri girişi kuzey cepheden İsmet Paşa Caddesi üzerinden sağlanmaktadır Taşınmazın Yerinde Yapılan Tespitler Değerleme konusu taşınmaz İsmet Paşa Caddesi ve 308. Sokak cepheli, köşe konumdadır. Yerinde yapının tamamının bir hazır yemek firması tarafından kullanıldığı görülmüştür. Taşınmaz bodrum, zemin, 4 normal kat ve çatı katında teras alanından oluşmaktadır. Bodrum kat alanında; hazır yemek firmasına ait depolar, ofis, su deposu, soğuk hava deposu, personel giyinme odası vb. gibi bölümler bulunmaktadır. İncelenen onaylı mimari projesinde bodrum katta görülen asansörün yerinde olmadığı ve iç hacimlerinde değişiklik yapıldığı görülmüştür. Bodrum katta zemin ve duvarların fayans kaplı olduğu görülmüştür. Zemin kat alanında; mevcut durumda servis hazırlık ve satış alanı, oturma alanı bulunmaktadır. Zemin katta oturma alanında yerler seramik, duvarlar alçı sıva üzeri iç cephe boyası ile boyalı ve tavanlar taş yünü asma tavandır. Mutfak kısmında yerler ve duvarlar fayans kaplıdır. İş yeri girişi zemin kat seviyesinden İsmet Paşa Caddesi üzerinden sağlanmaktadır. Yangın çıkışı zemin katta 308. Sokak cephesindedir. 1. normal kat alanında; oturma alanı ve yaklaşık 25 m 2 alana sahip bir balkon bulunmaktadır. Balkon İsmet Paşa Caddesi cephelidir. Bu katta zeminler seramik, duvarlar alçı sıva üzeri iç cephe duvar boyası ile boyalı ve tavanlar taş yünü asma tavandır. Balkonda ısıtma radyal sistem ile sağlanmaktadır. Kata merdiven ve asansör kullanılarak ulaşılabilmektedir. 2. normal kat alanında; oturma alanı bulunmaktadır. Bu katta zeminler seramik, duvarlar alçı sıva üzeri iç cephe duvar boyası ile boyalı ve tavanlar taş yünü asma tavandır. Kata merdiven ve asansör kullanılarak ulaşılabilmektedir. 3. normal kat alanında; oturma alanı ve çocuk oyun alanı bulunmaktadır. Bu katta zeminler seramik duvarlar alçı sıva üzeri iç cephe duvar boyası ile boyalı ve tavanlar taş yünü asma tavandır. Kata merdiven ve asansör kullanılarak ulaşılabilmektedir. 4. normal kat alanında; personele ve müşterilere ait tuvaletler, oturma alanı bulunmaktadır. Bu katta zeminler seramik, duvarlar alçı sıva üzeri iç cephe duvar boyası ile boyalı ve tavanlar taş yünü asma tavandır. 2016_GalataProje_068 18

19 Çatı arası alanında; yaklaşık 82 m 2 alana sahip bir teras alanı bulunmaktadır. Teras alanında oturma alanı oluşturulmuş ve yerleri seramik ile kaplanmıştır. Teras alanına ulaşmak için 4. kattan merdivenlerle ulaşılmaktadır. Projesine göre çatı katına kadar çıkan asansörün yerinde olmadığı, asansör kumanda odasının ve deponun bulunduğu görülmüştür Taşınmazın Teknik Özellikleri Ve Değerlemede Baz Alınan Veriler Değerleme konusu taşınmazın su, kanalizasyon ve elektrik altyapısı sağlanmıştır. Hazır yemek restoranı olarak kullanılan dükkânda ısıtma ve soğutma klima ile sağlanmaktadır, havalandırma sistemi, baca sistemi ve jeneratör bulunmaktadır. Söz konusu donanımların teknik özellikleri ile ilgili bilgi edinilememiştir. Klima dış ünitelerinin ve jeneratörün çatıda olduğu görülmüştür. Değerleme konusu taşınmazla bütün olan tesisat ve teknik özellikler dikkate alınmış olup taşınabilir elemanlar olup radyal ısıtma sistemi, jeneratör, baca sistemi vb. dikkate alınmamıştır Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler Yerinde yapılan incelemede, bodrum katta bulunan müştemilat nitelikli bölümlerin iç hacimlerinin değiştirilerek hazır yemek firması tarafından depo olarak kullanıldığı görülmüştür. Söz konusu imalatlar geri dönüştürülebilir niteliktedir. Değerleme konusu taşınmazın onaylı mimari projesine göre zemin ve normal kat brüt alanları satılabilir alan olarak dikkate alınmış komple ticari bina olarak kullanılıyor olması nedeniyle bodrum kat ve çatı arası ortak alanlar şerefiye olarak taşınmazın toplam değerine yansıtılmıştır Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan faktör bulunmamaktadır Taşınmazın Değerine Etki Eden Faktörler Olumlu Özellikler İsmet Paşa Caddesi nin araç trafiğine kapalı olması nedeniyle yaya sirkülasyonunun yoğun olması, Yapının tek işletme tarafından kullanılıyor olması, Merkezi konumda bulunması. Olumsuz Özellikler Bulunduğu bölgenin düşük-orta gelir düzeyine hitap etmesi, Çevresinde çok sayıda eski ve yapının bulunması. 2016_GalataProje_068 19

20 4.2. PİYASA ANALİZİ Genel Ekonomik Veriler Uluslararası Para Fonu IMF nin küresel ekonomiye yönelik 2016 ve 2017 büyüme beklentileri, Dünya Ekonomik Görünüm raporunun Nisan 2016 sayısında, 2016 için yüzde 3,2 ve 2017 için yüzde 3,5 olarak tahmin edilmiş ancak temmuz ayında yapılan güncellemede yüzde 3,1 ve 3,4'e çekilmiş Ekim 2016 sayısında sabit bırakılmıştır yılının ikinci çeyreğinde gelişmiş ülkelerin para politikalarına ilişkin beklentilerdeki değişimler, İngiltere nin AB den ayrılma kararı ile sonuçlanan Brexit Referandumu, ABD seçimleri küresel piyasalarda baskıya sebep olan önemli etkenlerdir. Ekonomik sebepler dışında, büyümenin düşük seviyede gerçekleşmesinde etkili olan faktörlerin terör ve bulaşıcı hastalıklar olduğu da IMF nin raporda yer verdiği konulardandır. IMF, OECD ve DB nin bazı ülke ve ülke gruplarına ilişkin 2016 ve 2017 yılı büyüme tahminleri aşağıdaki tabloda verilmiştir. IMF OECD DB Dünya Türkiye Avro Bölgesi ABD Brezilya Rusya Hindistan Çin ,3 3,3 1,7 1,6-3,3-0,8 7,6 6, ,1 3,0 1,5 2,2 0,5 1,1 7,6 6, ,9 2,9 1,7 1,5-3,4-0,8 7,4 6, ,3 3,3 1,6 2,3 0,0 0,8 7,6 6, ,4 3,1 1,7 1, ,8 3,5 1,6 2, Türkiye ekonomisi 2015 yılını yüzde 4'lük büyümeyle tamamlanmıştır. IMF, Dünya Ekonomik Görünüm raporunun Ekim 2016 sayısında, daha önce yüzde 3,8 olan 2016 Türkiye yıllık büyüme tahminini yüzde 3,3 olarak gelecek yıl için ise yüzde 3,2 olan büyüme tahminini yüzde 3,0 olarak revize etmiştir yılı birinci çeyrek itibariyle büyüme yüzde 4,7 ikinci çeyrek itibariyle yüzde 3,1 olarak açıklanmıştır. Üretim yöntemiyle gayrisafi yurtiçi hasıla (GSYH) tahmini, 2016 yılının üçüncü çeyreğinde cari fiyatlarla 655 milyar 400 milyon TL olmuştur. GSYH yi oluşturan temel sektörler incelendiğinde tarım sektörünün toplam katma değeri 2016 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre yüzde 7,7 sanayi sektörünün toplam katma değeri yüzde 1,4 hizmetler sektörünün toplam katma değeri yüzde 8,4 azalmıştır. Sanayi temel sektörü içinde bulunan inşaat sektörünün toplam katma değeri yüzde 1,4 artmıştır. Kalkınma Bakanlığının Ocak 2016 tarihli Orta Vadeli Programı nda, 2015 yılında 8,8 oranında gerçekleşen enflasyon oranı, 2016 yılında yüzde 7, yılında yüzde 6, yılında yüzde 5,0 olarak öngörülmektedir. TÜİK, Kasım 2016 itibariyle tüketici fiyat endeksini (yıllık) yüzde 7 olarak açıklamıştır. TÜİK tarafından açıklanan son verilere göre istihdam edilenlerin sayısı 2016 yılı Eylül döneminde, bir önceki yılın aynı dönemine göre 408 bin kişi artarak 27 milyon 564 bin kişi olmuştur, istihdam oranı ise değişim göstermemiştir %46,8 dir. İşsizlik oranı 2016 yılı Eylül döneminde geçen yılın aynı dönemine göre 1 puanlık artış ile %11,3 seviyesinde gerçekleşmiştir. 2016_GalataProje_068 20

21 Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından hesaplanan Konut Fiyat Endeksi (KFE), en son yayımlanan raporda 2016 yılı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 13,90 oranında reel olarak ise yüzde 6,17 oranında artmıştır. Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (YKFE), Eylül 2016 itibariyle bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 11,81 oranında reel olarak ise yüzde 4,22 oranında artmıştır Perakende Sektörü Perakende, sözlükte, malların teker teker veya birkaç parça durumunda azar azar satılmasına dayanan (satış biçimi) olarak tanımlanmaktadır. Ticari bir terim olan perakende, üretilen ürün ve hizmetlerin o ürünü ya da hizmeti kendisi kullanmak için satın alan son tüketiciye pazarlanması ve satışı ile ilgili faaliyetlerdir. Türkiye de yerel perakendeciler çoğunlukla geleneksel bir yapı ile faaliyet gösterirken ulusal ölçekte hizmet veren işletmeler organize perakendeciliğe entegre olmuşlardır. Organize olarak tanımlanan perakende; zincir markalar ve alışveriş merkezleri içindeki oluşum gibi tamamen kayıt içi ekonomiye dâhil olmuş kurumsallaşmış yapılardır. Türkiye de 1960 lı yıllarda devlet desteği ile açılan mağazalar bugünkü organize perakendeciliğin temelini atmıştır li yıllarda serbest piyasa ekonomisine geçiş sektöre ivme kazandırmıştır. Özel sektörün yatırım alanlarının genişlemesi ile perakende sektörü uluslararası standartlara yönelmiştir. 90 lı yıllarla birlikte ise sektör -özellikle alışveriş merkezlerinin açılmasıyla- yabancı yatırımcıların dikkatini çekmeye başlamıştır. Ancak sektördeki asıl dönüşüm 2000 yılından sonra yaşanmıştır. Sektör, özellikle 2005 ten sonra organizasyon yapısını değiştirmek durumunda kalmıştır. Bu değişime sebep olan faktörlerin, sektörü başından beri yönlendirmiş olan, tüketici ve onun talepleri olduğu görülmektedir. Günümüzde değişime yol açan faktörler; mağazaların değişen rolü, mobil teknoloji ve sosyal ağlar, demografik değişimler olarak görülmektedir. Türkiye de perakende sektörü büyüklüğü 300 milyar USD nin üzerindedir. Organize perakendenin toplam perakende pazarındaki payı her geçen gün artmakla beraber Türkiye de organize perakendenin toplam pazara olan oranı (%50 nin altında) gelişmiş ülkelerin hala önemli ölçüde altındadır. Aşağıdaki tablolarda, perakende arzına ilişkin, alışveriş merkezleri sayısı ve toplam kiralanabilir alanları ile perakende yoğunluğu (1.000 kişi başına düşen alan) yer almaktadır. (Kaynak: JLL 3Ç 2016 Türkiye nin Makroekonomik ve Gayrimenkul Piyasası Verileri) Yer Birim Aktif İstanbul Ankara Sayı TKA 230 Diğer Şehirler (m²) Türkiye İnşaat Halinde* Toplam *2019 sonu itibariyle tamamlanması beklenen 2016_GalataProje_068 21

22 Yer Birim 2015 Sonu 3Ç Sonu Ankara İstanbul Bursa (m²) Antalya Kocaeli Türkiye DEĞER ANALİZİ Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar Ve Bunların Kullanılma Nedenleri Değerleme işleminde kullanılan herhangi bir varsayım bulunmamaktadır Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler Ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri Bu değerleme çalışmasına konu taşınmazların, tamamlanmış ve kullanımına başlanmış bir yapı içerisinde konumlu kira geliri beklentisi ile yatırıma konu olabilen ticari kullanımlı dükkân nitelikli bağımsız bölüm olması nedeniyle değerlemede, emsal karşılaştırma ve direkt kapitalizasyon yöntemleri seçilmiştir. Emsal karşılaştırma yönteminde değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede yakın zamanda satılmış ve mevcut durumda satışa konu benzer nitelikte taşınmazların incelenerek konum, fiziksel özellikler ve diğer şerefiye özellikleri ile satışa konu taşınmazlar için pazarlık payları da değerlendirilerek satış ve kira değerine ulaşılmıştır. Direkt kapitalizasyon yöntemi, tek bir yılda elde edilecek net gelirlerin hep aynı kalacağı varsayımına dayanmaktadır. Taşınmazların güncel kira değeri ve bölgede benzer taşınmazlar için kabul edilebilecek brüt kira çarpanına yönelik araştırmaya dayandırılarak öngörülen yıllık kira geliri üzerinden direkt kapitalizasyon yöntemi ile taşınmazın değerine ulaşılmıştır. 2016_GalataProje_068 22

23 Emsal Yaklaşımı Satılık Binalar 1- Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, yaklaşık 50 m uzaklıkta, Kahraman Sağra Caddesi üzerinde ve 308. Sokak tan da görünürlüğü olan 186 m 2 arsa üzerine inşa edilmiş toplam 930 m 2 zemin+ 4 katlı yaklaşık 30 yıllık bina TL bedelle satılıktır. Binanın zemin katında dükkânlar üst katlarında konutlar bulunmaktadır. Değerleme konusu taşınmaza göre nispeten düşük şerefiyelidir. (İstenen Birim Fiyat: TL/m 2 ) 2- Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, yaklaşık 100 m doğusunda, İsmet Paşa Caddesi üzerinde konumlu olan, yaklaşık 20 yıllık, yenilendiği ve inşaat kalitesinin iyi olduğu gözlemlenen her katının 165 m 2 olduğu öğrenilen ve toplam 4 katlı toplam 660 m 2 brüt alanı olduğu beyan edilen iş yeri kullanımındaki yapı TL bedelle satılıktır. Şu an iş yerinin kiracılı olduğu ve TL aylık kira ödediği öğrenilmiştir. (6 yıldır kiracı olduğu öğrenilmiştir.) İstenen fiyatın yüksek olduğu düşünülmektedir. Konum olarak değerleme konusu taşınmaza göre nispeten yüksek şerefiyelidir. (İstenen Birim Fiyat: 12,878 TL/m 2 ) 3- Değerleme konusu taşınmaza yaklaşık 150 m batısında, Zübeyde Hanım Caddesi üzerinde konumlu olan, 120 m 2 arsa alanın üzerine 110 m 2 oturum alanı bulunan, toplam 550 m 2 alana sahip, zemin kat ve 4 normal kattan oluşan yaklaşık 30 yıllık olduğu öğrenilen eski yapı TL bedelle satılıktır. Değerleme konusu taşınmaza göre konum olarak nispeten yüksek şerefiyelidir. (İstenen Birim Fiyat: 5,455 TL/m 2 ) 4- Değerleme konusu taşınmaza yaklaşık 160 m güneydoğusunda, Zübeyde Hanım Caddesi üzerinde konumlu olan 282 m 2 tabana sahip, zemin+3 normal kattan oluşan toplam m 2 alanı bulunduğu öğrenilen yaklaşık 25 yıllık eski yapı TL bedelle satılıktır. Değerleme konusu taşınmaza göre düşük şerefiyelidir. (İstenen Birim Fiyat: 3,324 TL/m 2 ) 5- Değerleme konusu taşınmaza yaklaşık 2,5 km uzaklıkta, Atatürk Bulvarı cepheli, bodrum+zemin+4 normal kattan oluşan yaklaşık 15 yıllık olduğu öğrenilen bina TL bedelle satılıktır. Binanın toplam 715 m 2 alanı olduğu öğrenilmiştir. Bodrum ve zemin katının 85 m 2, normal katlarının 115 m 2 ve son daireye ait çatı katı alanının 85 m 2 olduğu ve yaklaşık 30 m 2 teras alanı olduğu beyan edilmiştir. Değerleme konusu taşınmaza göre düşük şerefiyelidir. (İstenen Birim Fiyat: 2,168 TL/m 2 ) İncelenen binalardan 5. emsalin, değerleme konusu taşınmaza yaklaşık 2,5 km mesafede ve farklı bir dokuda bulunması nedeniyle değerleme konusu taşınmazın yakın çevresindeki emsaller üzerinden düzeltme çalışması yapılmıştır. Aşağıdaki tabloda satılık örnekler, değerleme konusu taşınmaz ile karşılaştırılarak düzeltilmiş ve ortalama birim fiyat gösterilmiştir. 2016_GalataProje_068 23

24 KRİTERLER EMSAL 1 EMSAL 2* EMSAL 3 EMSAL 4* ALAN (m²) İSTENEN SATIŞ FİYATI (TL) İSTENEN BİRİM SATIŞ FİYATI (TL/m²) ÖNGÖRÜLEN PAZARLIK ORANI 10% 25% 30% 15% PAZARLIKLI SATIŞ FİYATI (TL) PAZARLIKLI BİRİM SATIŞ FİYATI (TL/m²) ALAN BÜYÜKLÜĞÜ BİRİM FİYAT DÜZELTME KATSAYISI 25% -25% 0% -20% BULUNDUĞU BİNANIN YAŞ/İNŞAAT KALİTESİ DÜZELTME KATSAYISI 100% 25% 70% 90% KULLANIM AMACI DÜZELTME KATSAYISI (KONUT, TİCARET) 50% 0% 50% 50% KONUM ŞEREFİYESİ DÜZELTME KATSAYISI 40% -25% -25% 20% TOPLAM PUAN 215% -25% 95% 140% DÜZELTİLMİŞ BİRİM FİYAT DÜZELTİLMİŞ BİRİM FİYATLARIN ORTALAMASI (TL/m²) * 2 ve 4 no.lu emsaller, 5 kat imarlı olmalarına rağmen mevcut durumda 4 katlı olmaları nedeniyle hava katı olarak tabir edilen 1 kat daha haklarının olduğu belirtilerek pazarlanıyor olmaları nedeniyle birim fiyata etkisi, alan büyüklüğü düzeltme katsayısına yansıtılarak düzeltilmiştir. Bölgede benzer nitelikte bina bulunmamaktadır. Emsallerin hiçbirinin bodrum katı bulunmamaktadır. Bu nedenle düzeltilmiş birim fiyatların ortalaması, değerleme konusu taşınmazın satılabilir alanlarının birim değer takdiri için dikkate alınmıştır. Bodrum kat ile çatı arası ve açık teras alanı, komple ticari bina değerine şerefiye olarak eklenmiştir. Bu alanların şerefiye değeri zemin üstü alanlar için takdir edilen birim satış değerinin beşte biri üzerinden hesaplanmıştır. Değerleme konusu 237 ada 38 parsel üzerinde bulunan yapı için emsal karşılaştırma yaklaşımına NİTELİK göre pazar satış değeri; ALAN (m²) BİRİM SATIŞ DEĞERİ (TL/m²) DEĞER (TL) TOPLAM SATILABİLİR ALAN BODRUM KAT ORTAK ALAN ÇATI ARASI +TERAS ORTAK ALAN TOPLAM SATIŞ DEĞERİ (TL) TL olarak hesaplanmış, TL olarak yuvarlanmıştır. Kiralık Binalar 1- Değerleme konusu taşınmaza yaklaşık 50 m uzaklıkta, Zübeyde Hanım Caddesi cepheli, yeni inşa edilen, zemin+asma kat+3 normal kattan oluşan toplam 5 katlı yapı aylık TL bedelle kiralıktır. Binanın zemin kat alanı 150 m 2, asma kat alanı 130 m 2, normal katları 120 m 2 olmak üzere toplam 640 m 2 alanı olduğu beyan edilmiştir. Yapının asansörlü olduğu ve birkaç ay içinde teslim edilecek duruma geleceği öğrenilmiştir. (İstenen Birim Fiyat: 31,25 TL/Ay/m 2 ) 2- Değerleme konusu taşınmaza oldukça yakın konumda, Zübeyde Hanım Caddesi cepheli, köşe konumlu toplam 5 katlı bina aylık TL bedelle kiralıktır. Binanın yaklaşık 15 yıllık olduğu öğrenilmiştir. Binanın zemin katının 50 m 2, normal katlarının 60 m 2 olduğu beyan edilmiştir. Binanın dış cephesinin yenilendiği, içinin tadilat gerektirdiği bilgisi alınmıştır. Toplam 290 m 2 alana sahip olan bina konum olarak değerleme konusu taşınmazdan yüksek şerefiyeye sahiptir. (İstenen Birim Kira Fiyatı: 62,06 TL/Ay/m 2 ) 2016_GalataProje_068 24

25 3- Değerleme konusu taşınmaza yaklaşık 200 m yürüme mesafesinde bulunan, toplam 6 katlı, zemin katı 70 m 2, diğer katlarının 82 m 2 olduğu beyan edilen, brüt 480 m 2 alana sahip olan iş yeri aylık TL bedelle kiralıktır. Konum olarak değerleme konusu taşınmaza göre yüksek şerefiyeli iken yapısal özellikleri bakımından daha düşük şerefiyeye sahiptir. (İstenen Birim Kira Fiyatı: 52,08 TL/Ay/m 2 ) 4- Değerleme konusu taşınmaza yaklaşık 150 m yürüme mesafesinde bulunan, zemin+4 normal kat olmak üzere toplam 5 katlı iş yeri aylık TL bedelle kiralıktır. İş yerinin zemin katı 80 m 2, normal katları 90 m 2 olmak üzere toplam 440 m 2 alana sahip olduğu beyan edilmiştir. Yaklaşık 4 m cephesi olduğu öğrenilen iş yeri konum olarak değerleme konusu taşınmaza göre yüksek şerefiyeye sahip iken yapısal özellikler bakımından düşük şerefiyeye sahiptir. (İstenen Birim Kira Fiyatı: 34,09 TL/Ay/m 2 ) 5- Değerleme konusu taşınmaza yaklaşık 450 m yürüme mesafesinde bulunan, zemin+5 katlı her katının yaklaşık 240 m 2 olduğu beyan edilen toplam alanının yaklaşık 1440 m2 olarak hesaplanan bina aylık TL bedelle kiralıktır. Zemin katında dükkân, üst katlarında 2 şer adet daire bulunmaktadır. (İstenen Birim Kira Fiyatı: 8,33 TL/Ay/m 2 ) İncelenen kiralık binalardan 5. emsalin nispeten uzak olması ve yapı özelliklerinin değerleme konusu taşınmaza yakın olmaması nedeniyle değerleme konusu taşınmazın yakın çevresindeki emsaller üzerinden düzeltme çalışması yapılmıştır. Aşağıdaki tabloda kiralık örnekler, değerleme konusu taşınmaz ile karşılaştırılarak düzeltilmiş ve ortalama birim fiyat gösterilmiştir. KRİTERLER EMSAL 1 EMSAL 2 EMSAL 3 EMSAL 4 ALAN (m²) İSTENEN/ÖDENEN KİRA FİYATI (TL/AY) İSTENEN/ÖDENEN BİRİM KİRA FİYATI (TL/AY/m²) 31,25 62,07 52,08 34,09 ÖNGÖRÜLEN PAZARLIK ORANI 5% 10% 10% 10% PAZARLIKLI KİRA FİYATI (TL/AY) PAZARLIKLI BİRİM KİRA FİYATI (TL/AY/m²) 29,69 55,86 46,88 30,68 ALAN BÜYÜKLÜĞÜ DÜZELTME KATSAYISI 10% -40% -20% -20% BULUNDUĞU BİNANIN YAŞ/İNŞAAT KALİTESİ DÜZELTME KATSAYISI 10% 50% 40% 80% KONUM ŞEREFİYESİ DÜZELTME KATSAYISI -10% -50% -50% -50% TOPLAM PUAN 10% -40% -30% 10% DÜZELTİLMİŞ BİRİM FİYAT (TL/AY/m²) 32,66 33,52 32,81 33,75 DÜZELTİLMİŞ BİRİM KİRA FİYATLARININ ORTALAMASI (TL/AY/m²) 33,18 Bölgede benzer nitelikte bina bulunmamaktadır. Emsallerin hiçbirinin bodrum katı bulunmamaktadır. Bu nedenle düzeltilmiş birim fiyatların ortalaması, değerleme konusu taşınmazın satılabilir alanlarının birim değer takdiri için dikkate alınmıştır. Bodrum kat ile çatı arası ve açık teras alanı, komple ticari bina değerine şerefiye olarak eklenmiştir. Bu alanların şerefiye değeri zemin üstü alanlar için takdir edilen birim kira değerinin beşte biri üzerinden hesaplanmıştır. Değerleme konusu 237 ada 38 parsel üzerinde bulunan yapı için emsal karşılaştırma yaklaşımına göre pazar kira değeri; 2016_GalataProje_068 25

26 ALAN (m²) BİRİM SATIŞ DEĞERİ (TL/Ay/m²) DEĞER (TL/Ay) TOPLAM SATILABİLİR ALAN BODRUM KAT ORTAK ALAN ÇATI ARASI +TERAS ORTAK ALAN TOPLAM KİRA DEĞERİ (TL) TL/Ay olarak hesaplanmış TL/Ay olarak takdir edilmiştir Gelir Yaklaşımı Gelir yaklaşımına göre değerleme; direkt kapitalizasyon ve getiri kapitalizasyonu (gelirleri indirgenmesi) olarak iki şekilde yapılabilmektedir. Bu değerleme çalışmasında direkt kapitalizasyon yöntemi kullanılmıştır. Direkt kapitalizasyon yöntemi, tek bir yılda elde edilecek net gelirlerin hep aynı kalacağı varsayımına dayanmaktadır. Taşınmazların güncel kira değeri ve brüt kira çarpanı, bölgede yapılan pazar araştırmasına göre belirlenmiştir. Taşınmazın pazar kira değeri ve direkt kapitalizasyon yöntemine göre satış değeri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. AYLIK KİRA DEĞERİ (TL/Ay) YILLIK ORT. GELİR (TL) BRÜT KİRA ÇARPANI (YIL) KAPİTALİZASYON ORANI DEĞER (TL) ,9% TL olarak hesaplanmış TL olarak yuvarlanmıştır Maliyet Yaklaşımı Bu değerleme çalışmasında Maliyet Yaklaşımı kullanılmamıştır Geliştirme Yaklaşımı Bu değerleme çalışmasında Geliştirme Yaklaşımı kullanılmamıştır Kira Değeri Analizi Ve Kullanılan Veriler Raporun bölümünde, yapılan pazar araştırmasına göre, emsal karşılaştırma yaklaşımından faydalanılarak taşınmazın pazar kira değeri belirlenmiştir. Buna göre taşınmazın yıllık toplam kira değeri TL dir. 2016_GalataProje_068 26

27 Taşınmazın Ve Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi Değerleme konusu taşınmazın tamamı Ata Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi mülkiyetinde bulunmaktadır. İncelenen belgeler arasında değerleme konusu 268 ada 1 parsel H Blok 2, 3, 4 no.lu bağımsız bölümlerin tamamı için ve bir arada kullanılmak üzere, imza tarihi olan tarihinde başlamak üzere 10 yıl süre ile kira sözleşmesi bulunmaktadır. Ancak söz konusu kira sözleşmesinin tapuda takyidat olarak işlenmemesi nedeniyle hukuki olarak taşınmazların tasarrufunu olumsuz yönde etkilemeyeceği kanaatine varılmıştır Boş Arazi Ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar İle Ulaşılan Sonuçlar Bu değerleme çalışması proje değerleme kapsamında bulunmamaktadır En Yüksek Ve En İyi Kullanım Değeri Analizi Değerleme konusu taşınmazın mevcut ticari kullanımının en yüksek ve en iyi kullanım olduğu düşünülmektedir Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi Ve Proje Değerleri Bu değerleme çalışması proje değerleme kapsamında bulunmamaktadır Müşterek Veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi Taşınmazın müşterek veya bölünmüş kısımları bulunmamaktadır Hasılat Paylaşımı Veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları Bu değerleme çalışması proje değerleme kapsamında bulunmamaktadır. 2016_GalataProje_068 27

28 5. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ Değerleme konusu taşınmazın emsal karşılaştırma yaklaşımına göre pazar satış değeri TL, direkt kapitalizasyon yaklaşımına göre pazar satış değeri TL hesaplanmıştır. İki yöntemle de hesaplanan değerler pazar araştırmasına dayanmaktadır, iki yöntemle de ulaşılan sonuçlar birbirine oldukça yakın olup iki yöntemle ulaşılan sonuçların aritmetik ortalaması taşınmazların pazar satış değeri olarak takdir edilmiştir. EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİNE GÖRE SATIŞ DEĞERİ (TL) DİREKT KAPİTALİZASYON YÖNTEMİNE GÖRE SATIŞ DEĞERİ (TL) İKİ YÖNTEM SATIŞ DEĞERİ ORTALAMASI Değerleme konusu taşınmazın emsal karşılaştırma yaklaşımına göre pazar kira değeri TL/Ay olarak takdir edilmiştir. (TL) TAKDİR EDİLEN PAZAR SATIŞ DEĞERİ (TL) ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA YER VERİLMEYENLERİN NİÇİN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ Raporda yer verilmeyen asgari bilgi bulunmamaktadır DEĞERLEMESİ YAPILAN TAŞINMAZIN, GELİŞTİRİLMİŞ PROJENİN VEYA TAŞINMAZA BAĞLI HAK VE FAYDALARIN, GYO PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE BİR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ Değerleme konusu taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne, gayrimenkul olarak, alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde bir engel bulunmamaktadır. 2016_GalataProje_068 28

29 6. SONUÇ Taşınmazların bulunduğu konumu, fiziksel ve diğer özelikleri ile değerinde etken olabilecek tüm faktörler dikkate alınmış, ayrıca bölgede detaylı pazar araştırması yapılmıştır. Son dönemdeki ekonomik koşullar da göz önüne alınarak satış ve kira değerleri takdir edilmiştir. Değerleme taşınmazın satış değeri tespiti için emsal karşılaştırma ve direkt kapitalizasyon yöntemlerinden faydalanılmıştır. İki yöntemle de hesaplanan değerler pazar araştırmasına dayanmaktadır, iki yöntemle ulaşılan sonuçların aritmetik ortalaması taşınmazın pazar satış değeri olarak takdir edilmiştir. Değerlemede taşınmazların kira değeri tespiti için emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmıştır. Takdir edilen pazar satış ve kira değerleri aşağıdaki tabloda yer almaktadır. 238 ADA 37 PARSEL "5 KATLI BETONARME İŞYERİ VE ARSASI" TAKDİR EDİLEN TAKDİR EDİLEN PAZAR SATIŞ PAZAR KİRA DEĞERİ DEĞERİ (TL) (TL/Ay) Değerleme raporumuzu görüş ve bilgilerinize saygı ile sunarız. Değerleme Uzmanı Ezgi GÜLER Lisans No: Sorumlu Değerleme Uzmanı Volkan YEDİKARDAŞLAR Lisans No: _GalataProje_068 29