ATA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Transkript

1 KOCAELİ İLİ GEBZE İLÇESİ 90 ADA 28 PARSEL SAYILI ARSA ATA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. ÜZERİNDE İŞ YERİ + OFİS PROJESİ DEĞERLEME RAPORU 2016_GalataProje_ _GalataProje_067 1

2 Özet Değerleme Konusu Taşınmazın Hükümet Caddesi nden Görünümü Raporu Hazırlayan Şirket : Galata Taşınmaz Değerleme Ve Danışmanlık Hizmetleri A.Ş. Raporu Talep Eden Şirket : Ata Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Rapor Numarası : 2016_GalataProje_067 Sözleşme Tarihi : Değer Tarihi : Rapor Tarihi : Rapor Konusu : Kocaeli ili, Gebze ilçesi, 90 ada 28 parsel sayılı Arsa nitelikli taşınmaz üzerinde geliştirilen ofis ve iş yeri projesinin yıl sonu değer tespiti. Adres Bilgileri : Hacıhalil Mah., Hükümet Cad., No:109, Gebze/KOCAELİ 90 ADA 28 PARSEL - İŞYERİ + OFİS PROJESİ TAKDİR EDİLEN PAZAR SATIŞ DEĞERİ (TL) KDV DAHİL SATIŞ DEĞERİ (TL) TAKDİR EDİLEN PAZAR KİRA DEĞERİ (TL/Ay) KDV DAHİL KİRA DEĞERİ (TL/Ay) Nihai değer takdiri, peşin satış fiyatı esas alınarak Türk Lirası üzerinden yapılmıştır. Taşınmazın/taşınmazların değeri, katma değer vergisi hariç olarak hesaplanmış olup %18 katma değer vergisi tutarı eklenerek toplam değere ulaşılmıştır. 2016_GalataProje_067 2

3 Varsayımlar ve Açıklamalar Bu değerleme raporu, sermaye piyasasında uluslararası değerleme standartlarına ilişkin SPK düzenlemelerinde yer alan esaslara uyularak hazırlanmıştır. Bu değerleme raporunda takdir edilen değer/değerler, raporda belirtilen değerleme tarihi itibariyle raporun konusu bölümünde belirtilen taşınmaz/taşınmazların değeridir. Değerleme uzmanı, bu değere etki edecek, bu tarihten sonra oluşacak ekonomik ve/veya fiziki değişikliklerden sorumlu değildir. Bu değerleme çalışmasında, değerleme konusu taşınmazlarla ilgili bu rapor içeriğinde belirtilmeyen herhangi bir takyidat ve/veya hukuki sorun bulunmadığı; bu tür bir sorun var ise bu sorunların çözüleceği varsayımı ile değer takdir edilmiştir. Bu değerleme raporundaki yorumlar; hukuki konuları, özel araştırma ya da uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan değerleme çalışanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle yapılmamıştır. Bu değerleme raporunda yer verilen projeksiyonlar, değerleme sürecine yardımcı olması amacı ile mevcut piyasa koşullarında istikrarlı bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planlar ve söz konusu değer tamamen mevcut projeye ilişkin olup farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabilecektir. Bilgi ve belgeler raporda kamu kurumlarından elde edilebildiği kadarı ile yer almaktadır. Bilgiler, alınan belgelere göre değerlendirilmiştir. Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve yasal durum ile ilgili bilgilerin alındığı kurumlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Raporda yer verilen kroki ve çizimler, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır, başka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılmamalıdır. 2016_GalataProje_067 3

4 Kısaltmalar ve Tanımlar 1 GYO SPK UDES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Sermaye Piyasası Kurulu Uluslararası Değerleme Standartları PAZAR DEĞERİ Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirmesi gerektiği takdir edilen tutardır. (UDES 5.1.) Değer kavramı, bir işlem ile ilgili parasal toplamı düşündürür. Bununla birlikte, değerlenen bir mülkün eğer değerlemenin yapıldığı tarihte Pazar Değeri tanımında belirtilen şartlar altında satılsaydı satış fiyatının ne olacağını tahmin etmek için mülkün satılması şart değildir. (UDES 4.8.) Bir gayrimenkulün Pazar Değeri, onun yalın fiziksel durumundan çok piyasa tarafından kabul edilen yararlılığını temsil eder. Belirli bir işletme veya şahsa ait varlıkların faydası, piyasa veya belirli bir endüstri tarafından kabul edilenlerden farklılık gösterir. (UDES 4.9.) Bir mülkün toplam maliyeti, üretiminde katlanılan doğrudan ve dolaylı tüm maliyetleri kapsar. Mülkün alınmasını takiben alıcı ek bir yatırım maliyetine katlanırsa, bu maliyet unsuru muhasebe amacıyla alış maliyetine eklenir. Bu gibi maliyetlerin yararlılığının piyasa tarafından nasıl algılandığına bağlı olarak, bu maliyetler mülkün Pazar Değerine tam olarak yansıtılabilir veya yansıtılamaz. (UDES 4.10.) Pazar değerinin veya bir tanımlanmış pazar değeri dışı değerin takdiri için yapılacak herhangi tipteki bir değerleme, Değerleme uzmanının bir veya daha fazla değerleme yaklaşımını uygulamasını gerektirir. Değerleme yaklaşımı terimi yaygın bir şekilde kullanılan genel kabul görmüş analitik yöntemleri ifade eder. Çeşitli ülkelerde bu yaklaşımlar Değerleme Yöntemleri olarak tanınırlar. (UDES 9.1.) 1 Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ (Seri:VIII, No:45) 2016_GalataProje_067 4

5 PAZARA DAYALI DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı: Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan bir mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir. (UDES ) Gelir İndirgeme Yaklaşımı: Bu karşılaştırmalı yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapar. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (genellikle net gelir rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, Hasıla veya İskonto Oranı ya da her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi, belli bir risk seviyesinde en yüksek yatırım getirisini sağlayan gelir akışının bizi en olası değer rakamına götüreceğini söyler. (UDES ) Maliyet Yaklaşımı: Bu mukayeseli yaklaşım belirli bir mülkün satın alınması yerine kişinin ya o mülkün tıpatıp aynısını veya aynı yararı sağlayacak başka bir mülkü inşa edebileceği olasılığını dikkate alır. Gayrimenkul bağlamında, insanların zaman darlığı, çeşitli olumsuzluklar ve riskler olmadıkça, eşdeğer arazi ve alternatif bina inşa etmek yerine benzer bir mülk için daha fazla ödeme yapmaları normalde savunulur bir durum değildir. Uygulamada yaklaşım, yapılacak değer tahmininde yenisinin maliyeti değerlemesi yapılan gayrimenkul için ödenebilecek olası fiyatı aşırı ölçüde aştığı durumlarda eski ve daha az fonksiyonel mülkler için amortismanı da içerir. (UDES ) EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımıdır. (UDES 6.3.) Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıki olarak niçin mümkün olduğunun Değerleme Uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın mantıki olarak olası kullanımlar olduğunu belirlediğinde, bunlar artık finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım, en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDES 6.4.) 2016_GalataProje_067 5

6 İçindekiler Özet... 2 Varsayımlar ve Açıklamalar... 3 Kısaltmalar ve Tanımlar RAPOR BİLGİLERİ RAPORUN TARİHİ RAPORUN NUMARASI RAPORUN TÜRÜ RAPORU HAZIRLAYANLAR SORUMLU DEĞERLEME UZMANI DEĞERLEME TARİHİ DAYANAK SÖZLEŞMENİN TARİHİ VE NUMARASI RAPORUN KURUL DÜZENLEMELERİ KAPSAMINDA DEĞERLEME AMACIYLA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA DAİR AÇIKLAMA ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER ŞİRKETİN UNVANI VE ADRESİ MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER VE ADRESİ MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN KISITLAMALAR ŞİRKET TARAFINDAN DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İÇİN YAPILMIŞSA SON 3 DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER DEĞERLEME KONUSU HAKKINDA BİLGİLER TAŞINMAZIN YERİ, KONUMU, TANIMI Kocaeli İli Gebze İlçesi Taşınmazın Bulunduğu Bölge Ve Ulaşım TAŞINMAZ İLE İLGİLİ TAPU İNCELEMESİ Tapu Bilgileri ve Kayıtları Taşınmazın/Taşınmazların GYO Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Engel Teşkil Eden Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Görüş Tapu Müdürlüğünde İncelenen Mimari Projeler TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BELEDİYE İNCELEMESİ İmar Durumu Belediye İmar Arşiv Dosyası İncelemesi _GalataProje_067 6

7 Belediyede İncelenen Mimari Projeler Yapı Denetim Firması ve Denetimler Mevzuat Uyarınca Yasal Gereklilik Olan Belgelerin Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi ve GYO Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkındaki Görüş TAŞINMAZ İLE İLGİLİ VARSA DİĞER RESMİ KURUM İNCELEMELERİ TAŞINMAZ İLE İLGİLİ VARSA SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM İŞLEMLERİ VE TAŞINMAZIN HUKUKİ DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZA İLİŞKİN ANALİZLER TAŞINMAZIN ÖZELLİKLERİ Taşınmazın Yapısal, İnşaat Özellikleri Taşınmazın Yerinde Yapılan Tespitler Taşınmazın Teknik Özellikleri Ve Değerlemede Baz Alınan Veriler Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler Taşınmazın Değerine Etki Eden Faktörler PİYASA ANALİZİ Genel Ekonomik Veriler Perakende Sektörü DEĞER ANALİZİ Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar Ve Bunların Kullanılma Nedenleri Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler Ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri Emsal Yaklaşımı Gelir Yaklaşımı Maliyet Yaklaşımı Geliştirme Yaklaşımı Kira Değeri Analizi Ve Kullanılan Veriler Taşınmazın Ve Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi Boş Arazi Ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar İle Ulaşılan Sonuçlar En Yüksek Ve En İyi Kullanım Değeri Analizi Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi Ve Proje Değerleri Müşterek Veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi _GalataProje_067 7

8 Hasılat Paylaşımı Veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA YER VERİLMEYENLERİN NİÇİN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ DEĞERLEMESİ YAPILAN TAŞINMAZIN, GELİŞTİRİLMİŞ PROJENİN VEYA TAŞINMAZA BAĞLI HAK VE FAYDALARIN, GYO PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE BİR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ SONUÇ Ekler _GalataProje_067 8

9 1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1. RAPORUN TARİHİ RAPORUN NUMARASI 2016_GalataProje_ RAPORUN TÜRÜ Bu rapor, Ata Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetinde bulunan Kocaeli ili, Gebze ilçesi, Sultanorhan Mahallesi, 90 ada 28 parsel sayılı Arsa nitelikli taşınmaz üzerinde geliştirilen ofis ve iş yeri projesinin yıl sonu değerinin tespiti amacıyla hazırlanan değerleme raporudur RAPORU HAZIRLAYANLAR Ezgi GÜLER Lisans No: SORUMLU DEĞERLEME UZMANI Volkan YEDİKARDAŞLAR Lisans No: DEĞERLEME TARİHİ DAYANAK SÖZLEŞMENİN TARİHİ VE NUMARASI 1.8. RAPORUN KURUL DÜZENLEMELERİ KAPSAMINDA DEĞERLEME AMACIYLA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA DAİR AÇIKLAMA Bu değerleme raporu şirketimiz ile Ata GYO A.Ş. arasında tarihinde imzalanan dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır. Bu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu Seri VII No: 35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ hükümleri ile kurulun tarih 27/781 sayılı kararında yer alan değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır. 2016_GalataProje_067 9

10 2. ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 2.1. ŞİRKETİN UNVANI VE ADRESİ 2.2. MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER VE ADRESİ 2.3. MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN KISITLAMALAR 2.4. ŞİRKET TARAFINDAN DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İÇİN YAPILMIŞSA SON 3 DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER GALATA TAŞINMAZ DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK HİZMETLERİ A.Ş. Kozyatağı Mah., Sarıkanarya Sokak, ByOffice (K2 Plaza), No:14, Kat:12, Kadıköy/İSTANBUL ATA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Dikilitaş Mah., Emirhan Cad., No:109, Atakule Balmumcu Beşiktaş/İSTANBUL Değerleme konusu taşınmazın 2016 yıl sonu pazar satış ve kira değeri tespiti talep edilmiştir. Müşteri tarafından getirilen herhangi bir kısıtlamama bulunmamaktadır. Şirketimiz tarafından değerleme konusu taşınmaz için daha önce; 90 ada 28 parsel üzerindeki projenin inşaat seviyesi %60 iken, tarihli, 2016_GalataProje_033 no.lu değerleme raporu hazırlanmıştır. 2016_GalataProje_067 10

11 3. DEĞERLEME KONUSU HAKKINDA BİLGİLER 3.1. TAŞINMAZIN YERİ, KONUMU, TANIMI Değerleme çalışmasına konu taşınmaz; tapu kayıtlarında Kocaeli ili, Gebze ilçesi, Sultanorhan Mahallesi, 90 ada 28 parsel sayılı arsa nitelikli ana taşınmazdır. Parsel üzerinde bodrum, zemin, 3 normal katlı ofis ve iş yeri projesi geliştirilmiş ve inşa edilmiştir. Mevcut durumda iş yeri kullanıma başlamıştır, ofisler boştur. Hacıhalil Mahallesi, Hükümet Caddesi, No:109 Gebze/Kocaeli adresinde yer almaktadır Kocaeli İli Kocaeli ili, Marmara Bölgesi'nin Çatalca-Kocaeli Bölümü'nde yer alır. Doğu ve güneydoğuda Sakarya, güneyde Bursa illeri, batıda Yalova ili, İzmit Körfezi, Marmara Denizi ve İstanbul ili, kuzeyde de Karadeniz'le çevrilidir. İl merkezi İzmit in doğusundan geçen 30 doğu boylamı Türkiye saati için esas kabul edilir. Kocaeli ilinin yüz ölçümü km² dir. TÜİK Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemine (ADNKS) göre 2015 te il nüfusu kişidir. Kocaeli nin Başiskele, Darıca, Dilovası, Çayırova, İzmit, Derince, Gebze, Gölcük, Karamürsel, Kandıra, Kartepe ve Körfez olmak üzere toplam on iki ilçesi bulunmaktadır yılında il olan Kocaeli, 1993 yılında büyükşehir belediyesi olmuştur, Türkiye de kurulan ilk 15 büyükşehir belediyesinden biridir. YILLAR KOCAELİ NÜFUSU Kocaeli ilinde 2015 itibariyle km² ye 524 kişi düşmektedir. İL TOPLAM NÜFUS MERKEZ NÜFUSU KÖY VE BUCAK NÜFUSU YÜZÖLÇÜMÜ YOĞUNLUK KOCAELİ km² 524 Kişi/km² Kocaeli, özellikle sanayileşme alanında en hızlı gelişen illerden birisi olmuştur. Bunun başlıca nedeni İstanbul a yakınlığı ve ulaşım imkânlarının çeşitliliğidir. Sanayi kuruluşları ağırlıklı olarak Gebze, İzmit ve Körfez ilçelerinde toplanmıştır. Kocaeli ilinde 5 i Dilovası ilçesinde olmak üzere 12 adet organize sanayi bölgesi bulunmaktadır. 2016_GalataProje_067 11

12 Kocaeli ili, Asya ile Avrupa yı birleştiren önemli bir yol kavşağında bulunmaktadır. Kocaeli nin ticaret ve sanayileşmesinde en önemli etken, tüm ulaşım imkânlarına sahip olmasıdır. Kara ve demiryolu ağları ile yapılan taşımacılık özellikle Avrupa ve Ortadoğu ya yapılmaktadır. Doğal bir liman olan İzmit Körfezi, işlek bir denizyoludur, limanlar ile yapılan deniz taşımacılığı da önemli bir boyuta ulaşmıştır Gebze İlçesi Oldukça eski bir yerleşim olan Gebze, 1907 yılında belediye olmuştur. İlçenin doğusunda Dilovası, batısında Darıca, Çayırova ilçeleri ile İstanbul un Tuzla ilçesi, güneyinde İzmit Körfezi, kuzeyinde ise İstanbul un Şile ilçesi yer almaktadır. Yüz ölçümü bakımından 418 km² lik alanı ile Kocaeli ilinin en büyük 3. ilçesidir. TÜİK Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 2015 te ilçe nüfusu, kişidir. Gebze nin 40 mahallesi bulunmaktadır. YILLAR GEBZE NÜFUSU 2008 yılında yeni kurulan ilçeler nedeniyle sınırları değişen Gebze nin nüfusu 2007 yılından sonra 2008 yılında bu nedenle azalmıştır, genel olarak yıllar boyunca bakıldığında ilçe nüfusu artış göstermektedir yılında çok yakın olan İzmit ilçe nüfusunu geçerek Kocaeli nin nüfusu en yüksek ilçesi olmuştur itibariyle km² ye 838 kişi düşmektedir. İL TOPLAM NÜFUS MERKEZ NÜFUSU KÖY VE BUCAK NÜFUSU YÜZ ÖLÇÜMÜ YOĞUNLUK GEBZE km² 838 Kişi/km² Gebze; deniz, kara, hava, demiryollarına yakın ve Anadolu nun İstanbul a ve Avrupa ya bağlantısında yol üstü konumuna bağlı olarak gelişmiştir. Yolların doğu-batı yönünde olması nedeniyle kentsel alanı ve sanayisi bu doğrultuda gelişmiştir. Ekonomisi büyük ölçüde sanayiye dayalıdır. İlçede 3 adet organize sanayi bölgesi yer almaktadır. İlçenin İstanbul ili ile günlük nüfus ilişkisi bulunmaktadır. Gebze de ikamet edip İstanbul da çalışan ve İstanbul da ikamet edip Gebze de çalışan nüfus önemli sayıdadır. İzmit Körfez Geçişi Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyol Projesi, ulaşım açısından önemli bir konumda olan Gebze nin bu yönünü daha da güçlendirmiştir. 2016_GalataProje_067 12

13 Taşınmazın Bulunduğu Bölge Ve Ulaşım Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu Hükümet Caddesi; Gebze nin eski çarşı bölgesinden başlayıp D100 yan yolu olarak terminal kavşağına kadar devam etmektedir. Hükümet Caddesi, yeni çarşı olarak bilinen İsmet Paşa Caddesi ve belediyenin de üzerinde bulunduğu İlyasbey Caddesi ile birlikte Gebze nin en önemli caddelerinden biridir. Caddenin eski çarşı olarak bilinen yaklaşık 350 metrelik bölümü taşıt trafiğine kapalı, yaya alanıdır. Taşıt trafiğine kapalı bölümün yan yol kısmına kadar olan değerleme konusu taşınmazın da bulunduğu kesimi; ticari kullanımlı ya da zemin ve asma katlar ticari, üst katlar ofis kullanımlı belirli bir kat nizamı olmayan binaların yer aldığı, yaklaşık 15 m genişliğinde, iki yön taşıt trafiği olan bir yoldur. Değerleme konusu taşınmazın yakın çevresinde Gebze Hükümet Konağı, Gebze Tapu ve Kadastro Müdürlüğü, Gebze Adliyesi, Sultan Orhan Cami bulunmaktadır, çarşıya yaklaşık 100 m, kent meydanına yaklaşık 500 m mesafede konumludur. Konum Krokisi Değerleme konusu taşınmaza D100 üzerinden ulaşmak için; İstanbul dan Kocaeli istikametine doğru ilerlerken Eskihisar Feribot Yolu yönünde sağdan çıkış yapılır. Eskihisar Kavşağı kullanılarak İstanbul Caddesi ne ulaşılır. İstanbul Caddesi nde yaklaşık 1,3 km ilerlendikten sonra sırasıyla Atatürk Caddesi ve İsmet Paşa Caddesi geçilir. İsmet Paşa Caddesi nin bittiği noktadan başlayan Hükümet Caddesi nde yaklaşık 100 m ilerlendikten sonra sol kolda konumlu değerleme konusu taşınmaza ulaşılır. 2016_GalataProje_067 13

14 Ulaşım Krokisi Konu taşınmazdan bazı önemli yerlere tespit edilmiş uzaklıklar aşağıdaki tabloda belirtilmiştir. Yer Gebze Kent Meydanı Gebze Belediyesi Gebze Center AVM D100 Karayolu Anadolu Otoyolu Körfez Geçiş Köprüsü Mesafe ~ 0,50 km ~ 1,20 km ~ 1,30 km ~ 1,20 km ~ 4,10 km ~ 11,00 km 2016_GalataProje_067 14

15 3.2. TAŞINMAZ İLE İLGİLİ TAPU İNCELEMESİ Tapu Bilgileri ve Kayıtları İl / İlçe : KOCAELİ / GEBZE Mahalle / Köy Adı : SULTANORHAN Mah. Mevkii : Hükümet Cad. Ada / Parsel : 90 / 28 Ana Taşınmaz Nitelik : ARSA Yüzölçüm : 259,77 m² Zemin Tipi : Ana Taşınmaz Blok / Giriş : - Kat : - Bağımsız Bölüm No. Bağımsız Bölüm Nitelik : : - - Arsa Pay / Payda : - Cilt / Sayfa No. : 71 / 7001 Malik ve Hisse Pay / Payda : ATA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (TAM) Tarih - Yevmiye : Gebze Tapu Müdürlüğünden alınan tapu kaydına göre değerleme konusu taşınmaz üzerinde kayıtlı beyan ve takyidatlar aşağıda belirtilmiştir. Beyan GEÇİCİ YAPILARIN BELİRTİLMESİ TESİSİ GEBZE BELED. 13/03/1973 T. VE 303 S.Y. (13/03/1973 Tarih Yevmiye, Gebze Belediyesi Lehine) Beyan 3194 /18 MD. İMAR DÜZENLEMESİNE ALINDIĞI BELİRTMESİ TESİSİ GEBZE BELEDİYE BAŞK. 02/08/1982 T. VE 325 S.Y. VE EKLİ KARARI (05/08/1982 Tarih Yevmiye) Beyan 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. (24/06/2014 Tarih Yevmiye) Taşınmaza ait onaylı tapu kaydı belgesi, raporun ekler bölümünde sunulmuştur. 2016_GalataProje_067 15

16 Taşınmazın/Taşınmazların GYO Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Engel Teşkil Eden Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Görüş Gebze Belediyesinde yapılan sorgulamaya göre 13/03/1973 tarih, 987 yevmiyeli beyan; parsel üzerinde yıkılması şartı ile yapılan yapıya geçici ruhsat verilirken konulmuş olup halihazırda konu yapı yıkılmıştır. 05/08/1982 tarih, 1588 yevmiyeli beyan; İmar Kanunu nun 18. madde uygulaması ile ilgili olarak konulmuş olup Emlak ve İstimlak Müdürlüğüne yazılacak bir yazı ile kaldırılabileceği belirtilmiştir. 24/06/2014 tarih, yevmiyeli riskli yapı beyanı ise parsel üzerindeki eski yapıya ilişkin olup parsel üzerinde halihazırda ruhsatlı yapı yer almaktadır. Taşınmazın tasarrufuna sınırlama oluşturan herhangi bir takyidata rastlanmamış olup yukarıda belirtilen beyanlar, taşınmazın Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil etmemektedir Tapu Müdürlüğünde İncelenen Mimari Projeler Kat irtifakı kurulmadığı için Gebze Tapu Müdürlüğünde taşınmaza ait proje bulunmamaktadır TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BELEDİYE İNCELEMESİ İmar Durumu Gebze Belediyesi Planlama Biriminde yapılan araştırmada değerleme konusu taşınmazın Sultan Orhan Camii Ve Çevresi Kentsel Sit Alanı içerisinde kaldığı bilgisi alınmıştır. Değerleme konusu taşınmaz; Kocaeli Büyükşehir Belediye Meclisinin tarih ve 641 sayılı kararı ile onaylanan 1/1000 ölçekli Gebze Kent Merkezi Koruma Amaçlı Revizyon ve İlave Uygulama İmar Planı nda, ticaret alanında kalmaktadır. Kütle nizam, Hmaks: metredir. Gebze Belediyesinden alınan resmi yazı ve eki kroki, raporun ekler bölümünde sunulmuştur. 2016_GalataProje_067 16

17 Uygulama İmar Planı Belediye İmar Arşiv Dosyası İncelemesi Gebze Belediyesinde incelenen değerleme konusu 90 ada 28 parsele ait imar arşiv dosyasında yer alan ilgili belgelere ilişkin bilgiler aşağıdaki tabloda yer almaktadır. BELGE TÜRÜ TARİH NO. YENİ YAPI RUHSATI YAPI DURDURMA TUTANAĞI /20 MİMARİ TADİLAT PROJESİ TADİLAT RUHSATI MİMARİ TADİLAT PROJESİ TADİLAT RUHSATI Gebze Belediyesinde yapılan 90 ada 28 parsele ait imar arşiv dosyası incelemesinde yeni yapı ruhsatından sonra inşaat devam ederken düzenlenmiş yapı durdurma tutanağı görülmüştür. Yapı durdurma tutanağı ile Gebze Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından yapı denetim şikâyet dilekçesine istinaden yapılan kontrollerde yapının taşıyıcı sisteminde projeye uyumsuzluk ve yapı konturlarının değiştiği tespit edilmiştir. Söz konusu tutanak tarihinden sonra tadilat projesi onaylanmış ve tadilat ruhsatı alınmış olup daha sonraki tarihlerle düzenlenmiş olumsuz bir belgeye rastlanmamıştır. 2016_GalataProje_067 17

18 Belediyede İncelenen Mimari Projeler Gebze Belediyesinde 90 ada 28 parsel üzerindeki yapıya ait ve onay tarihli mimari tadilat projeleri incelenmiştir. Aşağıdaki tabloda, incelenen son mimari projeye göre, taşınmazın proje kat ve alan bilgileri yer almaktadır. KAT MEKÂNLAR BRÜT ALAN (m²) BODRUM BİNAYA AİT DEPO 242,63 ZEMİN PİYESLİ İŞ YERİ 242,43 1. NORMAL İŞ YERİ PİYESİ 250,50 2. NORMAL OFİS 250,50 3. NORMAL OFİS 250,50 ÇATI ARASI MERDİVEN KOVASI 26,30 TOPLAM 1.262, Yapı Denetim Firması ve Denetimler Değerleme konusu 90 ada 28 parsel üzerindeki inşaata ait ruhsat belgelerinde Köşklü Çeşme Mah., 537/1 Sokak, Yıkılmış Bina Blok, No:6/2 İç Kapı No:2 Gebze/KOCAELİ adresli, ulusal yapı denetim sisteminde güncel adresi Arapçeşme Mah., Kavak Cad., No:26, 5. Normal Kat, Daire:8-9 Gebze/Kocaeli olan, Yapıgüçden Yapı Denetim LTD. ŞTİ. imzası bulunmaktadır. İmar arşiv dosyasında yapı denetim kuruluşunun; tarih 646 sayılı yapı ruhsatı alınan inşaatta bilgi ve kontrolleri dışında imalatlar yapıldığına dair, tarihli dilekçesi ve bunun üzerine belediye tarafından düzenlenen yapı durdurma tutanağı ile tadilat projesinin onay aşamasında, inşaata ait tadilat projelerinin gözden geçirilmesinin talep edildiği, tarihli dilekçesi görülmüştür. Söz konusu tutanak tarihinden sonra tadilat projesi onaylanmış ve tadilat ruhsatı alınmıştır Mevzuat Uyarınca Yasal Gereklilik Olan Belgelerin Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi ve GYO Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkındaki Görüş Değerlemesi konusu arsa üzerinde geliştirilen proje için yeni yapı ruhsatı alınarak inşaatına başlanmış olup yeni yapı ruhsat tarihinden sonra, yapının taşıyıcı sisteminde projeye uyumsuzluk ve yapı konturlarının değiştiği tespit edildiği, yapı durdurma tutanağı düzenlenmiştir. Söz konusu tutanak tarihinden sonra tadilat projesi onaylanmış ve tadilat ruhsatı alınmış olup ruhsat süresi tarihine kadar devam etmektedir. Yerinde yapılan incelemede inşaatın tamamlandığı görülmüş yapı denetim firması ve belediyeden alınan yapının iskâna hazır olduğuna ilişkin yazılar incelenmiştir. 2016_GalataProje_067 18

19 Müşteri firmadan alınan bilgiye göre yapı kullanma izin belgesi başvurusu yapılmak üzeredir. Gebze Belediyesi, iskân belgesinin düzenlenmesi konusunda herhangi bir engel olmadığına dair Tutanak düzenlemiş olup ilgili belge ekte sunulmuştur. Proje inşaatı fiili olarak tamamlanmış olup yapı kullanma izin belgesi başvurusu yapılacaktır. Taşınmaza ait yapı kullanma izin belgesinin düzenlenmesi için işlemlerin devam etmekte olduğu, yapı kullanma izin belgesinin düzenlenmesini müteakip tapudaki cins değişikliği ile birlikte gayrimenkule ilişkin tüm işlemlerin tamamlanacağı anlaşılmaktadır. Taşınmazın mevcut durumda tapuda niteliği arsa olup gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne gayrimenkul projesi olarak alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde bir engel bulunmamaktadır TAŞINMAZ İLE İLGİLİ VARSA DİĞER RESMİ KURUM İNCELEMELERİ Değerleme konusu taşınmaz, Sultan Orhan Camii ve Çevresi Kentsel Sit Alanı içerisinde kalmakta olup 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununa ve ilgili mevzuat, düzenleme ve uygulamalara tabidir. Sultan Orhan Camii ve Çevresi Kentsel Sit Alanı, Çoban Mustafa Paşa Külliyesi Koruma Alanı ve Etkileme Geçiş Alanı ile tanımlanan Gebze Kent Merkezi bölgesi için onaylı Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı mevcut olup Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulundan görüş alınmadan işlem (ruhsat vb.) yapılmadığı belirtilmiştir TAŞINMAZ İLE İLGİLİ VARSA SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM İŞLEMLERİ VE TAŞINMAZIN HUKUKİ DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER Değerleme konusu Kocaeli ili, Gebze ilçesi, Sultanorhan Mahallesi, 90 ada 28 parsel no.lu taşınmaz, tarih 7895 yevmiye ile ifraz işleminden Ata Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir. Söz konusu işlemden önce 90 ada 25 parsel olup ifraz işlemi ile 90 ada 26, 27, 28 parseller oluşmuştur. 90 ada 25 parselin mülkiyeti ise tarih 3078 yevmiye ile satış işleminden Ata Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi ne geçmiştir. 90 ada 25 ve 28 parsel tapu kayıtları 3 yıl geriye dönük incelendiğinde; 25 parsel tapu kaydına tarih yevmiye ile 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır beyanı konulduğu ve 28 parsel tapu kaydına da geçtiği (parsel üzerindeki eski yapıya ilişkindir), 25 parsel tapu kaydında tarih 5008 yevmiye ile Eurobank Tekfen A.Ş. lehine ipotek tesis edildiği ve söz konusu ipoteğin, tarih 2711 yevmiye ile terkin edildiği görülmüştür. Değerleme konusu 90 ada 28 parsel (ve eski 25 parsel), Kocaeli Büyükşehir Belediye Meclisinin tarih ve 641 sayılı kararı ile onaylanan 1/1000 ölçekli Gebze Kent Merkezi Koruma Amaçlı Revizyon ve İlave Uygulama İmar Planı kapsamında ticaret alanında kalmaktadır. Son üç yıl içerisinde imar durumunda ve yapılaşma şartlarında bir değişiklik olmamıştır. 2016_GalataProje_067 19

20 4. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZA İLİŞKİN ANALİZLER 4.1. TAŞINMAZIN ÖZELLİKLERİ Taşınmazın Yapısal, İnşaat Özellikleri Değerleme konusu 90 ada 28 parsel üzerinde; yol kotu altı 1 yol kotu üstü 4 kat olmak üzere toplam 5 katlı, betonarme karkas sistemle bitişik nizam inşa edilmiş bir yapı bulunmaktadır. Projesine göre yapının bodrum katında binaya ait depo ve diğer ortak alanlar, zemin ve 1. normal katında iş yeri, 2. ve 3. normal katlarında ofis alanı bulunmaktadır. Bina girişi Hükümet Caddesi (güney) cephesinden sağlanmaktadır, iş yerinin yine Hükümet Caddesi cephesinden bağımsız girişi bulunmaktadır. Bina katları arasında dolaşımı sağlayan merdivenler ve bir adet asansör, zemin kat ile 1. normal kat arasında iş yeri içinde merdiven bulunmaktadır. Ayrıca acil kaçış merdiveni bulunan yapıda acil çıkış Sokak a (batı) açılmaktadır. Çatı arasına 3. kata kadar asansörle çıktıktan sonra merdivenler kullanılarak ulaşılabilmektedir. Yapının dış cephesi cam ve kompozit kaplamadır, çatısı ahşap konstrüksiyon kiremittir. Yapının Hükümet Caddesi cephesi 9,15 metredir Taşınmazın Yerinde Yapılan Tespitler Değerleme tarihi itibari ile değerleme konusu 90 ada 28 parsel üzerindeki yapının inşaatının tamamlandığı, onaylı mimari projeye göre zemin ve 1.normal katta yer alan iş yerinin bodrum kat alanının da bir kısmını kullanacak şekilde hâlihazırda hazır yemek restoranı olarak kullanıldığı; 2 ve 3. normal katlarının da kullanıma hazır olduğu görülmüştür. Asansörün tüm imalatlarının tamamlandığı ancak çalışmadığı görülmüştür. Bodrum katta, onaylı mimari projesine göre ortak alan niteliğinde olan, brüt yaklaşık 90 m² alanın mevcut durumda hazır yemek restoranı tarafından kullanıldığı; bu alanda depoların, soğuk hava deposunun, su depolarının, personel odasının ve elektrik panolarının bulunduğu görülmüştür. Bodrum katta işletme tarafından kullanılan bölümlerde zemin ve duvarların fayans kaplı olduğu görülmüştür. Binaya ait depo alanında ise zemin şapının atıldığı duvarlarının beton ve kaba sıva olduğu görülmüştür. Zemin katta, mevcut durumda servis hazırlık ve satış alanı, oturma alanı bulunmaktadır. Zemin katta zeminlerin seramik, duvarların duvar kâğıdı ve tavanlar kısmen alçı kısmen taş yünü asma tavandır. 1. normal katta, mevcut durumda oturma alanı, çocuk oyun alanı, personel ve müşteri tuvaletleri bulunmaktadır. Bu katta zeminler seramik, duvarlar duvar kâğıdı ve tavanlar taş yünü asma tavandır. İş yeri piyesine çıkılan merdiven granit ile kaplıdır. İş yerinin ısıtma ve soğutmasının klima ile sağlandığı öğrenilmiştir. Binanın 2 ve 3. normal katlarda bulunan ofis alanları yer görme işlemi sırasında boş olup kiralandığı bilgisi alınmıştır. 2 ve 3. normal katlarda zeminler laminant parke, duvarlar alçı üzeri iç cephe boyası ile boyalı ve tavanlar alçı panel asma tavandır. Katlarda kombi bulunmaktadır. Ofis içinden açılan bir kapıyla tuvaletlere ve acil çıkışa ulaşılabilmektedir. Katlardaki ıslak hacimler seramik kaplıdır. Çatı arasında jeneratör ve klima dış ünitelerinin olduğu görülmüştür. 2016_GalataProje_067 20

21 Taşınmazın Teknik Özellikleri Ve Değerlemede Baz Alınan Veriler Değerleme konusu taşınmazın su, kanalizasyon ve elektrik altyapısı sağlanmıştır. Hazır yemek restoranı olarak kullanılan dükkânda ısıtma ve soğutma klima ile sağlanmaktadır, havalandırma sistemi, baca sistemi, yangın söndürme sistemi ve kullanım için su depoları, soğuk hava deposu ve jeneratör bulunmaktadır. Söz konusu donanımların teknik özellikleri ile ilgili bilgi edinilememiştir. Klima dış ünitelerinin, jeneratörün çatı katında olduğu görülmüştür. Değerlemede taşınmazla bir bütün olan tesisat ve teknik özellikler dikkate alınmış olup taşınabilir elemanlar olan jeneratör, baca sistemi vb. dikkate alınmamıştır Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler Yapının bodrum katının kısmen, zemin ve 1. normal katının bir hazır yemek firması tarafından kullanıldığı görülmüştür. 2. ve 3. katların şu an boş durumda olduğu görülmüştür. Bodrum katta, onaylı mimari projesine göre ortak alan niteliğinde olan, brüt yaklaşık 90 m² alanın mevcut durumda hazır yemek restoranı tarafından kullanıldığı görülmüştür. Değerleme konusu taşınmazın onaylı mimari projesine göre zemin ve normal kat brüt alanları satılabilir alan olarak dikkate alınmıştır Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan faktör bulunmamaktadır Taşınmazın Değerine Etki Eden Faktörler Olumlu Özellikler Taşınmazın Gebze çarşı bölgesine çok yakın konumda ve Hükümet Caddesi ne cepheli olması, Yapının yeni olması, kullanımının başlamış olması. Olumsuz Özellikler Parsel üzerinde inşa edilen yapının yaklaşık 9 metre cephesi olmasına rağmen derinliğinin yaklaşık 28 metre olması, fiziki olarak gün ışığından yararlanma imkânının sınırlı olması. 2016_GalataProje_067 21

22 4.2. PİYASA ANALİZİ Genel Ekonomik Veriler Uluslararası Para Fonu IMF nin küresel ekonomiye yönelik 2016 ve 2017 büyüme beklentileri, Dünya Ekonomik Görünüm raporunun Nisan 2016 sayısında, 2016 için yüzde 3,2 ve 2017 için yüzde 3,5 olarak tahmin edilmiş ancak temmuz ayında yapılan güncellemede yüzde 3,1 ve 3,4'e çekilmiş Ekim 2016 sayısında sabit bırakılmıştır yılının ikinci çeyreğinde gelişmiş ülkelerin para politikalarına ilişkin beklentilerdeki değişimler, İngiltere nin AB den ayrılma kararı ile sonuçlanan Brexit Referandumu, ABD seçimleri küresel piyasalarda baskıya sebep olan önemli etkenlerdir. Ekonomik sebepler dışında, büyümenin düşük seviyede gerçekleşmesinde etkili olan faktörlerin terör ve bulaşıcı hastalıklar olduğu da IMF nin raporda yer verdiği konulardandır. IMF, OECD ve DB nin bazı ülke ve ülke gruplarına ilişkin 2016 ve 2017 yılı büyüme tahminleri aşağıdaki tabloda verilmiştir. IMF OECD DB Dünya Türkiye Avro Bölgesi ABD Brezilya Rusya Hindistan Çin ,3 3,3 1,7 1,6-3,3-0,8 7,6 6, ,1 3,0 1,5 2,2 0,5 1,1 7,6 6, ,9 2,9 1,7 1,5-3,4-0,8 7,4 6, ,3 3,3 1,6 2,3 0,0 0,8 7,6 6, ,4 3,1 1,7 1, ,8 3,5 1,6 2, Türkiye ekonomisi 2015 yılını yüzde 4'lük büyümeyle tamamlanmıştır. IMF, Dünya Ekonomik Görünüm raporunun Ekim 2016 sayısında, daha önce yüzde 3,8 olan 2016 Türkiye yıllık büyüme tahminini yüzde 3,3 olarak gelecek yıl için ise yüzde 3,2 olan büyüme tahminini yüzde 3,0 olarak revize etmiştir yılı birinci çeyrek itibariyle büyüme yüzde 4,7 ikinci çeyrek itibariyle yüzde 3,1 olarak açıklanmıştır. Üretim yöntemiyle gayrisafi yurtiçi hâsıla (GSYH) tahmini, 2016 yılının üçüncü çeyreğinde cari fiyatlarla 655 milyar 400 milyon TL olmuştur. GSYH yi oluşturan temel sektörler incelendiğinde tarım sektörünün toplam katma değeri 2016 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre yüzde 7,7 sanayi sektörünün toplam katma değeri yüzde 1,4 hizmetler sektörünün toplam katma değeri yüzde 8,4 azalmıştır. Sanayi temel sektörü içinde bulunan inşaat sektörünün toplam katma değeri yüzde 1,4 artmıştır. Kalkınma Bakanlığının Ocak 2016 tarihli Orta Vadeli Programı nda, 2015 yılında 8,8 oranında gerçekleşen enflasyon oranı, 2016 yılında yüzde 7, yılında yüzde 6, yılında yüzde 5,0 olarak öngörülmektedir. TÜİK, Kasım 2016 itibariyle tüketici fiyat endeksini (yıllık) yüzde 7 olarak açıklamıştır. TÜİK tarafından açıklanan son verilere göre istihdam edilenlerin sayısı 2016 yılı Eylül döneminde, bir önceki yılın aynı dönemine göre 408 bin kişi artarak 27 milyon 564 bin kişi olmuştur, istihdam oranı ise değişim göstermemiştir %46,8 dir. İşsizlik oranı 2016 yılı Eylül döneminde geçen yılın aynı dönemine göre 1 puanlık artış ile %11,3 seviyesinde gerçekleşmiştir. 2016_GalataProje_067 22

23 Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından hesaplanan Konut Fiyat Endeksi (KFE), en son yayımlanan raporda 2016 yılı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 13,90 oranında reel olarak ise yüzde 6,17 oranında artmıştır. Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (YKFE), Eylül 2016 itibariyle bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 11,81 oranında reel olarak ise yüzde 4,22 oranında artmıştır Perakende Sektörü Perakende, sözlükte, malların teker teker veya birkaç parça durumunda azar azar satılmasına dayanan (satış biçimi) olarak tanımlanmaktadır. Ticari bir terim olan perakende, üretilen ürün ve hizmetlerin o ürünü ya da hizmeti kendisi kullanmak için satın alan son tüketiciye pazarlanması ve satışı ile ilgili faaliyetlerdir. Türkiye de yerel perakendeciler çoğunlukla geleneksel bir yapı ile faaliyet gösterirken ulusal ölçekte hizmet veren işletmeler organize perakendeciliğe entegre olmuşlardır. Organize olarak tanımlanan perakende; zincir markalar ve alışveriş merkezleri içindeki oluşum gibi tamamen kayıt içi ekonomiye dâhil olmuş kurumsallaşmış yapılardır. Türkiye de 1960 lı yıllarda devlet desteği ile açılan mağazalar bugünkü organize perakendeciliğin temelini atmıştır li yıllarda serbest piyasa ekonomisine geçiş sektöre ivme kazandırmıştır. Özel sektörün yatırım alanlarının genişlemesi ile perakende sektörü uluslararası standartlara yönelmiştir. 90 lı yıllarla birlikte ise sektör -özellikle alışveriş merkezlerinin açılmasıyla- yabancı yatırımcıların dikkatini çekmeye başlamıştır. Ancak sektördeki asıl dönüşüm 2000 yılından sonra yaşanmıştır. Sektör, özellikle 2005 ten sonra organizasyon yapısını değiştirmek durumunda kalmıştır. Bu değişime sebep olan faktörlerin, sektörü başından beri yönlendirmiş olan, tüketici ve onun talepleri olduğu görülmektedir. Günümüzde değişime yol açan faktörler; mağazaların değişen rolü, mobil teknoloji ve sosyal ağlar, demografik değişimler olarak görülmektedir. Türkiye de perakende sektörü büyüklüğü 300 milyar USD nin üzerindedir. Organize perakendenin toplam perakende pazarındaki payı her geçen gün artmakla beraber Türkiye de organize perakendenin toplam pazara olan oranı (%50 nin altında) gelişmiş ülkelerin hala önemli ölçüde altındadır. Aşağıdaki tablolarda, perakende arzına ilişkin, alışveriş merkezleri sayısı ve toplam kiralanabilir alanları ile perakende yoğunluğu (1.000 kişi başına düşen alan) yer almaktadır. (Kaynak: JLL 3Ç 2016 Türkiye nin Makroekonomik ve Gayrimenkul Piyasası Verileri) Yer Birim Aktif İstanbul Ankara Diğer Şehirler Türkiye Sayı TKA (m²) İnşaat Halinde* *2019 sonu itibariyle tamamlanması beklenen Toplam _GalataProje_067 23

24 Yer Birim 2015 Sonu 3Ç Sonu Ankara İstanbul Bursa (m²) Antalya Kocaeli Türkiye DEĞER ANALİZİ Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar Ve Bunların Kullanılma Nedenleri Bu raporda takdir edilen değer, raporun bölümünde detaylı bilgileri ve raporun ekler bölümünde görselleri verilen mevcut durumda inşası tamamlanmış ve kullanımına başlanmış olan projeye ilişkindir Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler Ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri Bu değerleme çalışmasında, Maliyet Yaklaşımı ve Emsal Yaklaşımı kullanılmıştır. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölge merkezi ve yerleşik bir bölge olup benzer, boş (üzerinde yapı bulunmayan) satışa konu veya satılmış arsa verisine ulaşılamaması nedeniyle Maliyet Yaklaşımı için kullanılacak arsa birim değeri, Geliştirme Yaklaşımı ile belirlenmiştir. Emsal karşılaştırma yönteminde değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede yakın zamanda satılmış/kiralanmış ve mevcut durumda satışa/kiralanmaya konu taşınmazların incelenerek konum, fiziksel özellikler ve diğer şerefiye özellikleri ile satışa ve kiraya konu taşınmazlar için pazarlık payları da değerlendirilerek satış ve kira değerine ulaşılmıştır Emsal Yaklaşımı Değerleme konusu yapının onaylı mimari projesindeki ve mevcut durumdaki fonksiyonu olan dükkân ve ofis kullanımına yönelik pazar araştırması yapılmıştır. Bölgede yapılan pazar araştırmasında değerleme konusu taşınmazın yakın çevresinde birebir emsal olabilecek taşınmaz olmaması nedeniyle daha geniş bir alanda saha araştırması yapılmıştır ve incelenen satışa/kiralanmaya konu örnekler üzerinden bölgede yapılan pazar araştırması kapsamında alınan görüşler de dikkate alınarak düzeltme çalışması yapılmıştır. 2016_GalataProje_067 24

25 Satılık Dükkânlar 1- Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, Adliye Caddesi üzerinde bulunan, Adliye karşısında konumlu 20 yıllık binada yer alan 45 m 2 bodrum, 45 m 2 giriş ve 45 m 2 ön kullanım olduğu öğrenilen dükkân TL bedelle satılıktır. Dükkân bina yaşı ve yapısal özellikleri açısından değerleme konusu taşınmaza göre düşük şerefiyelidir. Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda olup yakın çevresinde Adliye gibi kamu kurumları olması nedeniyle ticari açıdan avantajlı ancak caddeden görünürlüğü olmaması sebebiyle değerleme konusu taşınmaza göre şerefiyesi düşüktür, alanının çok küçük olması nedeniyle değerleme konusu taşınmaza göre birim fiyatı yüksektir. (İstenen Birim Fiyat: TL/m 2 ) (Zemin Kata İndirgenmiş Birim Fiyat: TL/m 2 ) 2- Değerleme konusu taşınmaza yaklaşık 600 m uzaklıkta, Sokak ta konumlu, yaklaşık 5 yıllık 6 katlı binada bulunan 270 m 2 bodrum, 430 m 2 zemin kattan oluşan dükkân TL bedelle satılıktır. Satışa konu dükkân konum ve yapı özellikleri bakımından değerleme konusu taşınmaza göre düşük şerefiyelidir. (İstenen Birim Fiyat: TL/m 2 ) (Zemin Kata İndirgenmiş Birim Fiyat: TL/m 2 ) 3- Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede Ali Rıza Efendi Caddesi ne oldukça yakın konumda yaklaşık 20 yıllık, cephesi yenilenmiş bir binada yer alan ara sokağa cepheli 140 m 2 zemin, 60 m 2 asma katı asma kat olmak üzere toplam 200 m 2 alana sahip dükkân TL bedelle satılık, TL bedelle kiralıktır. Dükkânın uzun süredir satılık ve kiralık olduğu öğrenilmiştir. Değerleme konusu taşınmaza göre konum ve yapı kalitesi yönünden şerefiyesi oldukça düşüktür. (İstenen Birim Fiyat: TL/m 2 ) (Zemin Kata İndirgenmiş Birim Fiyat: TL/m 2 ) Aşağıdaki tabloda satılık örnekler, değerleme konusu taşınmazın zemin ve 1.normal kat alanında yer alan piyesli iş yeri ile karşılaştırılarak düzeltilmiş ve zemin kata indirgenmiş ortalama birim fiyat gösterilmiştir. Emsallerin zemin kata indirgenmiş birim fiyatı; bodrum katın etkisi 1/4, asma katın etkisi 1/3 oranında indirgenerek hesaplanmıştır. KRİTERLER EMSAL 1 EMSAL 2 EMSAL 3 ALAN (m²) İSTENEN SATIŞ FİYATI (TL) İSTENEN BİRİM SATIŞ FİYATI (TL/m²) ÖNGÖRÜLEN PAZARLIK ORANI 15% 10% 25% PAZARLIKLI SATIŞ FİYATI (TL) PAZARLIKLI BİRİM SATIŞ FİYATI (TL/m²) ZEMİN KATA İNDİRGENMİŞ ALAN (m²) ZEMİN KATA İNDİRGENMİŞ BİRİM FİYAT (TL/m²) ALAN BÜYÜKLÜĞÜ BİRİM FİYAT DÜZELTME KATSAYISI -70% 35% -25% BULUNDUĞU BİNANIN YAŞ/İNŞAAT KALİTESİ DÜZELTME KATSAYISI 25% 20% 25% KONUM ŞEREFİYESİ DÜZELTME KATSAYISI 35% 400% 125% TOPLAM PUAN -10% 455% 125% ZEMİN KATA İNDİRGENMİŞ DÜZELTİLMİŞ BİRİM FİYAT (TL/m²) ZEMİN KATA İNDİRGENMİŞ DÜZELTİLMİŞ BİRİM FİYATLARIN ORTALAMASI (TL/m²) Bölgede 1 e 3 oranında olan asma kat zemin kat birim fiyat kabulu değerleme konusu iş yerinin piyesinin asma kat değil normal kat olması nedeniyle 1 e 2,5 oranında kabul edilerek hesaplanmıştır. 2016_GalataProje_067 25

26 Değerleme konusu projede piyesli iş yeri alanının emsal karşılaştırma yaklaşımına göre pazar satış değeri zemin kat için TL/m 2 birim değer üzerinden; ALAN (m²) BİRİM DEĞER (TL/m²) DEĞER (TL) ZEMİN KAT 242, KAT 250, PİYESLİ İŞ YERİ TOPLAM 492, Satılık Ofisler TL olarak hesaplanmıştır. 1- Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, Adliye Caddesi üzerinde bulunan, bodrum+zemin+asma+4 kat olarak inşa edilmiş yeni binanın 1. katında bulunan 80 m 2 olarak beyan edilen ofis TL bedelle satılıktır. Binanın asansörlü ve yapı kullanım izin belgesinin alınmış olduğu öğrenilmiştir. Ayrıca ofis aylık TL bedelle kiralıktır. Değerleme konusu taşınmaza göre nispeten düşük şerefiyelidir. (İstenen Birim Fiyat: TL/m 2 ) 2- Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Ali Rıza Efendi Caddesi ile Çeşme Caddesi kesişimde, köşe konumlu, 3 yıllık Yılmazel İş Merkezi nin 3. katında bulunan brüt 85 m 2 olarak beyan edilen ofisin TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir. Kiraya konu ofisin bulunduğu bina ticari hareketliliğin bulunduğu bir caddede bulunmaktadır. Değerleme konusu taşınmaza göre şerefiyesi düşüktür. (İstenen Birim Fiyat: TL/m 2 ) 3- Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, yeni çarşının paralelinde, Adliye Caddesi nin sonunda konumlu 5 yıllık, asansörlü binanın son katında bulunan toplam 250 m 2 alana sahip dubleks ofis TL bedelle satılıktır. Ofisin 150 m 2 normal kat alanı, 100 m 2 üst kat alanı olduğu ve ayrıca yaklaşık 25 m 2 teras alanı olduğu beyan edilmiştir. Değerleme konusu taşınmaza göre nispeten düşük şerefiyelidir. (İstenen Birim Fiyat: TL/m 2 ) Aşağıdaki tabloda satılık örnekler, değerleme konusu taşınmazın 2 ve 3. normal kat alanında yer alan ofisler ile karşılaştırılarak düzeltilmiş ve ortalama birim fiyat gösterilmiştir. KRİTERLER EMSAL 1 EMSAL 2 EMSAL 3 ALAN (m²) İSTENEN SATIŞ FİYATI (TL) İSTENEN BİRİM SATIŞ FİYATI (TL/m²) ÖNGÖRÜLEN PAZARLIK ORANI 8% 10% 25% PAZARLIKLI SATIŞ FİYATI (TL) PAZARLIKLI BİRİM SATIŞ FİYATI (TL/m²) ALAN BÜYÜKLÜĞÜ BİRİM FİYAT DÜZELTME KATSAYISI -35% -35% -5% BULUNDUĞU BİNANIN YAŞ/İNŞAAT KALİTESİ DÜZELTME KATSAYISI 0% 5% 15% KONUM ŞEREFİYESİ DÜZELTME KATSAYISI 50% 50% 60% DÜZELTİLMİŞ BİRİM FİYAT (TL/m²) DÜZELTİLMİŞ BİRİM FİYATLARIN ORTALAMASI (TL/m²) _GalataProje_067 26

27 Değerleme konusu projede ofis alanlarının emsal karşılaştırma yaklaşımına göre pazar satış değeri TL/m 2 birim değer üzerinden; ALAN (m²) BİRİM DEĞER (TL/m²) DEĞER (TL) 2. NORMAL KAT 250, NORMAL KAT 250, OFİSLER TOPLAM 501, TL olarak hesaplanmıştır. Emsal karşılaştırma yöntemine göre inşaatı tamamlanmış ve kullanımına başlanmış projenin satılabilir alanları üzerinden emsal karşılaştırma yöntemine göre pazar satış değeri; ALAN (m²) DEĞER (TL) PİYESLİ İŞ YERİ TOPLAM 492, OFİSLER TOPLAM 501, TOPLAM SATILABİLİR ALAN (m²) 993, Kiralık Dükkânlar TL olarak hesaplanmış TL olarak yuvarlanmıştır. 1- Değerleme konusu taşınmaza yaklaşık 400 m yürüme mesafesinde eski ve yeni çarşı bölgesine yakın, bodrum+zemin+3 normal kattan oluşan yeni yapının zemin katında bulunan, 200 m 2 bodrum, 200 m 2 zemin kat alanı olduğu öğrenilen dükkân aylık TL ye kiralıktır. Konumlu olduğu bina yapı kullanma izin belgesinin alınmış olduğu öğrenilmiştir. (İstenen Birim Kira Fiyatı: 31,25 TL/Ay/m 2 ) (Zemin Kata İndirgenmiş Birim Kira Fiyatı: 50 TL/Ay/m 2 ) 2- Değerleme konusu taşınmaza yaklaşık 450 m yürüme mesafesinde eski ve yeni çarşı bölgesine yakın, bodrum+zemin+2 normal kattan oluşan 20 yıllık iş yeri aylık TL bedelle kiralıktır. Her katının yaklaşık 200 m 2 alanı olduğu beyan edilen toplam 800 m 2 olan yapı kullanım izin belgesi alınmış iş yeri değerleme konusu taşınmaza göre düşük şerefiyelidir. (İstenen Birim Kira Fiyatı: 31,25 TL/Ay/m 2 ) (Zemin Kata İndirgenmiş Birim Kira Fiyatı: 55,55 TL/Ay/m 2 ) 3- Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, Karabakkal Cami karşısında konumlu, yapı kullanım izin belgesi alınmış ve 1 yıllık binadaki, bodrum+zemin+asma kattan oluşan iş yeri aylık TL bedelle kiralıktır. İş yerinin 130 m 2 bodrum, 220 m 2 zemin, 150 m 2 asma katı olmak üzere toplam 500 m 2 alanı olduğu beyan edilmiştir. Değerleme konusu taşınmaza göre düşük şerefiyelidir. (İstenen Birim Kira Fiyatı: 28 TL/Ay/m 2 ) (Zemin Kata İndirgenmiş Birim Kira Fiyatı: 46,28 TL/Ay/m 2 ) Aşağıdaki tabloda kiralık örnekler, değerleme konusu taşınmazın zemin ve 1.normal kat alanında yer alan piyesli iş yeri ile karşılaştırılarak düzeltilmiş ve zemin kata indirgenmiş ortalama birim fiyat gösterilmiştir. Emsallerin zemin kata indirgenmiş birim fiyatı; bodrum katın etkisi 1/4, asma ve normal katın etkisi 1/3 oranında, normal katın etkisi 1/2 oranında indirgenerek hesaplanmıştır. 2016_GalataProje_067 27

28 KRİTERLER EMSAL 1 EMSAL 2 EMSAL 3 ALAN (m²) İSTENEN/ÖDENEN KİRA FİYATI (TL/AY) İSTENEN/ÖDENEN BİRİM KİRA FİYATI (TL/AY/m²) ÖNGÖRÜLEN PAZARLIK ORANI 10% 0% 20% PAZARLIKLI KİRA FİYATI (TL/AY) PAZARLIKLI BİRİM KİRA FİYATI (TL/AY/m²) ZEMİN KATA İNDİRGENMİŞ ALAN (m²) ,5 ZEMİN KATA İNDİRGENMİŞ PAZARLIKLI BİRİM KİRA FİYATI (TL/AY/m²) ALAN BÜYÜKLÜĞÜ BİRİM FİYAT DÜZELTME KATSAYISI -15% 10% -5% BULUNDUĞU BİNANIN YAŞ/İNŞAAT KALİTESİ DÜZELTME KATSAYISI 0% 10% 5% KONUM ŞEREFİYESİ DÜZELTME KATSAYISI 70% 100% 75% TOPLAM PUAN 55% 120% 75% ZEMİN KATA İNDİRGENMİŞ DÜZELTİLMİŞ BİRİM FİYAT (TL/AY/m²) ZEMİN KATA İNDİRGENMİŞ DÜZELTİLMİŞ BİRİM FİYATLARIN ORTALAMASI (TL/AY/m²) 67 Bölgede 1 e 3 oranında olan asma kat zemin kat birim fiyat kabulu değerleme konusu iş yerinin piyesinin asma kat değil normal kat olması nedeniyle 1 e 2,5 oranında kabul edilerek hesaplanmıştır. Değerleme konusu projede piyesli iş yeri alanının emsal karşılaştırma yaklaşımına göre pazar kira değeri zemin kat için 67 TL/Ay/m 2 birim değer üzerinden; ALAN (m²) BİRİM DEĞER (TL/Ay/m²) DEĞER (TL/Ay) ZEMİN KAT 242, KAT 250, PİYESLİ İŞ YERİ TOPLAM 492, Kiralık Ofisler TL/Ay olarak hesaplanmış TL/Ay olarak yuvarlanmıştır. 1- Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, Adliye Caddesi üzerinde konumlu bodrum+zemin+asma+3 kattan oluşan yapının 1,2 ve 3. katında konumlu brüt 80 m 2 olduğu beyan edilen ofislerin her biri aylık TL bedelle kiralıktır. Binanın asansörlü ve yapı kullanım izin belgesinin alınmış olduğu öğrenilmiştir. Değerleme konusu taşınmaza göre nispeten düşük şerefiyelidir. (İstenen Birim Kira Fiyatı: 18,75 TL/Ay/m 2 ) 2- Değerleme konusu taşınmaza yaklaşık 250 m uzaklıkta, eski ve yeni çarşıya yakın konumda bulunan, yaklaşık 15 yıllık, asansörlü, 5 katlı binanın 4. katında konumlu, 100 m 2 olduğu öğrenilen ofis aylık TL bedelle kiralıktır. Değerleme konusu taşınmazlara göre şerefiyesi düşüktür. (İstenen Birim Kira Fiyatı: 15 TL/Ay/m 2 ) 3- Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Ali Rıza Efendi Caddesi ile Çeşme Caddesi kesişimde, köşe konumlu Yılmazel İş Merkezi nin 3. katında bulunan brüt 85 m 2 olarak beyan edilen ofisin aylık TL kira ödediği bilgisi alınmıştır. Kiraya konu ofisin bulunduğu bina ticari hareketliliğin bulunduğu bir caddede bulunmaktadır. Değerleme konusu taşınmaza göre şerefiyesi düşüktür. (İstenen Birim Kira Fiyatı:15,29 TL/Ay/m 2 ) Aşağıdaki tabloda kiralık örnekler, değerleme konusu taşınmazın 2 ve 3. normal kat alanında yer alan ofisler ile karşılaştırılarak düzeltilmiş ve ortalama birim fiyat gösterilmiştir. 2016_GalataProje_067 28