EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş YILI RAPORU

Transkript

1 EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş YILI RAPORU

2 Bu rapor, tarih ve 6085 sayılı Sayıştay Kanunu uyarınca düzenlenmiştir.

3 Şirketin adı Merkezi İlgili olduğu kuruluş : Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. : İstanbul :Toplu Konut İdaresi Başkanlığı Sermaye durumu Ortaklar Grubu Türü Hisse adedi Sermaye Taahhüt edilen Ödenen Ödenmemiş TL % TL TL Toplu Konut İdaresi Başkanlığı A Nama , ,00 - Toplu Konut İdaresi Başkanlığı B Hamiline , ,35 KEY Hak Sahipleri B Hamiline ,39 0, ,39 - İstanbul İmar Ltd.Şti. B Hamiline ,63 0, ,63 - İller Bankası A.Ş. B Hamiline ,84 0, ,84 - Kutlutaş Holding A.Ş. B Hamiline ,84 0, ,84 - Maliye Hazinesi B Hamiline 895 8,95 0, ,95 - Halka açık kısım B Hamiline , Toplam , ,00 -

4 Karar organı (Yönetim Kurulu) Karar organındaki ünvanı Adı ve soyadı Temsil ettiği bakanlık veya kuruluş Kuruluştaki görevi veya mesleği Görevli bulunduğu süre Başlama tarihi Ayrılma tarihi 1.Başkan Erdoğan Bayraktar TOKİ TOKİ Başkanı " Ertan Yetim TOKİ TOKİ Uzman Devam ediyor. 2.Üye Vedat Demiröz TOKİ Yeminli Mali Müşavir Devam " Veysel Ekmen Bağımsız Serbest Muhasebeci Mali Müşavir ediyor. 3.Üye M.Ali Kahraman TOKİ Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Genel Müdür Devam ediyor. 4.Üye Fatma Ruhan Akyılmaz TOKİ TOKİ Hukuk Müşaviri Devam " Volkan Kumaş Bağımsız Serbest Avukat ediyor. 5.Üye M.Haluk Sur Bağımsız İnşaat Mühendisi Devam ediyor. Recep Ali 6.Üye Özülke TOKİ TOKİ Şube Müdürü " Ali Seydi Karaoğlu TOKİ TOKİ İstanbul Emlak Dairesi Bşk Devam ediyor. 7.Üye Murat Kurum TOKİ Emlak Konut GYO A.Ş. Genel Müdür V Devam ediyor. Denetçiler Unvanı 1. Denetçi Adı ve soyadı Temsil ettiği Görevi veya mesleği Görevli bulunduğu süre kuruluş Başlama tarihi Ayrılma tarihi M.Kemal Devam Müderrisoğlu TOKİ TOKİ Personel ve Eğitim Daire Başkanı ediyor. Devam 2. Denetçi Uğur Dülekalp TOKİ TOKİ Basın Müşaviri Ayşe Arzu 3. Denetçi Özçelik TOKİ TOKİ İzmir Birimi Sorumlusu ediyor. Devam ediyor.

5 KISALTMALAR: KHK KEY TOKİ İMKB YPK SPK GYO TSKB STG ŞPTG ŞPGO KİK KDV HUMK TBMM : Kanun Hükmünde Kararname : Konut Edindirme Yardımı : Toplu Konut İdaresi Başkanlığı : İstanbul Menkul Kıymetler Borsası : Yüksek Planlama Kurulu : Sermaye Piyasası Kurulu : Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı : Türkiye Sınai Kalkınma Bankası : Satış Toplam Geliri : Şirket Payı Toplam Geliri : Şirket Payı Gelir Oranı : Kamu İhale Kanunu : Katma Değer Vergisi : Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu : Türkiye Büyük Millet Meclisi

6 İ Ç İ N D E K İ L E R Sayfa No I. TOPLU BAKIŞ I II. İDARİ BÜNYE 1 A- Mevzuat 1 B- Teşkilat 3 C- Personel durumu 6 III. MALİ BÜNYE 12 A- Mali durum 12 B- Mali sonuçlar 17 IV. İŞLETME ÇALIŞMALARI 19 A-Giderler 20 B- Tedarik işleri 27 C- Üretim ve maliyetler 28 D- Pazarlama 65 E- Sigorta işleri 77 F- İşletme sonuçları 78 G-Yatırımlar 81 V. BİLANÇO 82 Aktif 84 Pasif 102 VI. GELİR TABLOSU 110 VII. EKLER 119

7 I.TOPLU BAKIŞ 1953 yılında Ankara İmar Ltd. Şti. unvanıyla kurulan şirket, 1987 yılında Türkiye İnşaat Malzemeleri Ltd.Şti (TİMLO) ile birleşerek İnşaat ve İmar A.Ş. adını almıştır yılında Emlak Yapı A.Ş. ile birleşen Şirket, 233 sayılı KHK ya tabi olarak Emlak Konut A.Ş. adı altında yapılanmıştır. YPK nın tarih ve 99/T-29 sayılı kararı ile; T.Emlak Kredi Bankası nın aktifinde kayıtlı olan gayrimenkullerin ayni sermaye olarak devrini takiben, 233 sayılı KHK ve Bankanın Ana Statüsü saklı kalmak üzere Emlak Konut A.Ş. nin Sermaye Piyasası Kanunu hükümlerine göre faaliyet gösterecek gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüştürülmesi kararlaştırılmıştır tarih ve 588 sayılı KHK ile de, bankaya ait gayrimenkullerin, konut edindirme yardımı hesapları toplamı karşılığında, Emlak Konut A.Ş ne ayni sermaye olarak devredilmesi suretiyle, konut edindirme yardımı hesaplarının tasfiye olunması kararlaştırılmıştır. Gayrimenkul yatırım ortaklığı oluşturulması nedeniyle, Emlak Konut A.Ş nin konut edindirme yardımı hesabı karşılığına tekabül eden hisselerinin, konut edindirme yardımı hak sahiplerine başvuruları üzerine payları oranında hisse senedi olarak verilmesi kabul edilmiştir. Şirket, kamu bankalarının yeniden yapılandırılmasını düzenleyen tarih ve sayılı Resmi Gazete de yayımlanarak yürürlüğe giren 4603 sayılı Kanunla ana teşekkül T.Emlak Bankası ile birlikte 233 sayılı KHK nin kapsamı dışına çıkarılmıştır. Emlak Konut A.Ş nin, gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüştürülmesi için Şirketin Esas Sözleşmesi, tarih ve 2000/575 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ve Sermaye Piyasası Kurulunun tarih ve 2002/KYD-298 sayılı izin yazısı doğrultusunda yeniden düzenlenmiştir. Yeni düzenleme; tarihli Olağanüstü Genel Kurulda kabul edilmiştir tarih ve 5604 sayılı T.Ticaret Sicili Gazetesinde yayımlanarak yürürlüğe giren Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş Esas Sözleşmesi ile, Şirketin faaliyet konuları, Sermaye Piyasası mevzuatına göre yeniden düzenlenmiş ve Şirket gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüştürülmüş. Kayıtlı sermaye esasına geçilmiştir. T.Emlak Bankası A.Ş ye ait olan %39,03 oranındaki hisse Toplu Konut İdaresi Başkanlığına devredilmiş, T.Emlak Bankası A.Ş nin ayni sermaye olarak koyduğu %60,97 oranındaki hisse de KEY hak sahiplerini temsilen Toplu Konut İdaresi Başkanlığına devredilmiş ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığı lider girişimci olarak belirlenmiştir. Şirketin son beş yıllık faaliyetlerine ilişkin başlıca bilgiler, son iki yılı karşılaştırmalı olarak aşağıdaki çizelgede gösterilmiştir.

8 Toplu bilgiler Ölçü Son iki yıl farkı Artış veya veya azalış % Sermaye Bin TL Ödenmiş sermaye " Öz kaynaklar " ,6 Yabancı kaynaklar " ,3 Finansman giderleri " ,1 Maddi duran varlıklar (edinme değeri) " ,8 Maddi duran varlıklar birikmiş amort. " ,1 Tüm alımlar Bin TL ,0 Satışların maliyeti Bin TL ( ) (35,2) Üretilen (toplam): -Konut, villa Sayı ,0 -Ticari ünite Sayı ,7 -Sosyal tesisler Sayı ,8 Satışa sunulan konut, işyeri (toplam) Sayı , ) 16,6 Net satış tutarı Bin TL ( ) (46,8) Stoklar: Yarı mamuller (Devam eden inşaatlar) Bin TL ,9 Mamuller (Konut ve işyeri) Bin TL (52.860) (40,9) Ticari mallar (Hasılat paylaşımı arsaları) Bin TL ( ) (7,7) Memur(ortalama) Kişi İşçi (ortalama) " ,5 Personel için yapılan tüm giderler Bin TL ,0 Cari yıla ilişkin: -Memurlar için yapılan giderler Bin TL Memurlar başına aylık ortalama gider TL İşçiler için yapılan giderler Bin TL ,4 -İşçi başına aylık ortalama gider TL ,2 Dönem kârına ilişkin ver.ve diğ.yasal yük. Bin TL Tahakkuk eden vergiler " ( ) (70,6) GSYİH ya katkı (üretici fiyatlarıyla) " ( ) (38,2) GSYİH ya katkı (alıcı fiyatlarıyla) " ( ) (47,4) GSMH ya katkı (alıcı fiyatlarıyla) " ( ) (47,4) Faaliyet kârlılığı (öz kaynaklar yönünden) % 24,8 37,6 22,9 17,7 6,4 (11) (64,1) Mali kârlılık (öz kaynaklar yönünden) % 24, ,2 16,6 9,0 (8) (45,8) Ekonomik kârlılık % 16,3 7,2 4,2 6,4 3,3 (3) (48,4) Faaliyet kârı veya zararı Bin TL ( ) (62,5) Dönem kârı veya zararı " ( ) (43,2) Bilanço kârı veya zararı " ( ) (42,1) Şirket; 1953 yılında bir inşaat şirketi olarak kurulmuş, muhtelif tarihlerde yapılan değişikliklerle Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş ne dönüştürülmüştür.

9 5664 sayılı Konut Edindirme Yardımı Hak Sahiplerine Ödeme Yapılmasına Dair Kanun ile konut edindirme yardımı hesaplarının tasfiye kararlaştırılmıştır. Gayrimenkul yatırım ortaklığı oluşturulması nedeniyle Emlak Konut A.Ş nin konut edindirme yardımı hesabı karşılığına tekabül eden hisselerinin, konut edindirme yardımı hak sahiplerine başvuruları üzerine payları oranında hisse senedi olarak verilmesi kabul edilmiştir. Bu kapsamda Şirket tarafından KEY hak sahiplerine Şirkete ayni sermaye olarak devredilen 395,8 milyon lira tutar karşılığı, nemalandırılmış tutar olan 1,8 milyar lira ödeme yapılarak Şirket açısından yükümlülükler sonlandırılmıştır. Yasal düzenlemeler sonucunda Şirketin SPK mevzuatına tabi gayrimenkul yatırım ortaklığı olarak faaliyetlerini sürdürebilmesi için hisselerini halka arz etmesinin önündeki engeller ortadan kaldırılmıştır. Şirket Ana Sözleşmesi tadil edilmiş, kayıtlı sermaye tavanı 4 milyar liraya, ödenmiş sermayesi de 1,875 milyon liraya çıkarılmıştır. Sermayenin 4 milyar lira kayıtlı sermaye tavanı içerisinde ve halka arz edilmek üzere 2,5 milyar liraya yükseltilmesine ve söz konusu sermaye artırımı nedeniyle artırılan kısmın mevcut ortakların yeni pay alma hakları tamamen kısıtlanarak, ilgili sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde halka arzına karar verilmiştir. Şirket sermayesinin artırılan 625 milyon lira tutarındaki kısmının tarihlerinde gerçekleştirilen halka arzı sonucunda, halka açıklık oranı %25 olarak gerçekleşmiştir. Şirket sermayesindeki TOKİ payı %74,99 seviyesine gerilemiştir. Şirket hisseleri tarihinden itibaren İMKB de işlem görmeye başlamıştır. Şirket Ana Sözleşmesinde tarihli Olağanüstü Genel Kurul toplantısında yapılan değişiklikle hisseler A ve B grubu olarak sınıflandırılmış, A Grubu hisselerin tamamı nama yazılı ve TOKİ ye ait olup, yönetim kurulu üyelerinin seçiminde aday gösterme imtiyazına sahiptir. Yönetim Kurulu üyelerinin bağımsızlar dışındaki 4 adedi A grubu pay sahiplerinin gösterdiği adaylar arasından olmak üzere, Şirket Genel Kurulunca seçilmektedir. Şirketin varlıkları ve kaynakları toplamı; önceki döneme göre %11,8 oranında 1,1 milyar lira artarak 10,5 milyar liraya yükselmiştir. Varlıkların %,77,2 oranı dönen, %22,8 oranı da duran varlıklardan oluşmaktadır. Kaynakların %52,3 oranı kısa vadeli, %11,5 oranı ise uzun vadeli olmak üzere, %63,8 oranı yabancı kaynaklardan, %36,2 oranı da öz kaynaklardan oluşmaktadır. Haziran 2012 tarihi itibari ile konut+villa olarak gelir paylaşımı yöntemine göre adet, KİK e göre adet, ticari ünite olarak gelir paylaşımı yöntemine göre adet, KİK e göre 83 adet, okul+sosyal donatı olarak gelir paylaşımı ve KİK e göre 10 ar adet üretimin yapıldığı belirlenmiştir. İş programı ilerleme seviyesine göre geride bulunan konut imalatlarının işin süresi içinde bitirilmesi ve zamanında teslimine yönelik gerekli önlemlerin alınması, ticari bölümlerde ise henüz alınmayan ruhsatlarla ilgili çalışmalar sonuçlandırılmalıdır.

10 İşlerin süresi içerisinde bitirilememesi halinde konut alıcıları tarafından açılan geç teslim davalarıyla karşılaşılmaması ve muhtemel tazminatlara katlanılmaması için işlerin zamanında bitirilmesine yönelik önlemlerin alınması zorunludur sayılı Kamu İhale Kanunu kapsamında anahtar teslimi götürü bedel usulüyle ihalesi yapılan Kırklareli İli, Lüleburgaz İlçesi 752 adet konut ikmal inşaatı işinde; Başbakanlık Teftiş Kurulu Başkanlığı nca yapılmakta olan inceleme sonucuna göre işlem tesis edilmesi yönünde gayret gösterilmelidir. Anahtar teslimi götürü bedel ihalelerde ilave imalatlar söz konusu olduğunda, oluşacak artışın sözleşme bedelinin %10 u içerisinde kalıp kalmadığının tespit edilebilmesi için revize proje ve iş programı ile birlikte mukayeseli hesap yapılmadan ilave iş onaylarının verilmemesi hususuna özen gösterilmelidir. Proje geliştirilmeye uygun olmayan, Şirket mülkiyetinde bulunan arsaların ilgili Belediyeler ile görüşülerek, Şirket çıkarlarına uygun şekilde sonuçlandırılmaları yönündeki çalışmaların sürdürülmesi gereğine işaret olunur. Konut satın alanlar tarafından konutların geç teslim edilmesi nedeniyle tazminat davaları açıldığı görüldüğünden, yargı kararlarıyla ödenecek tazminat tutarlarının yüklenici alacağından karşılanması, devam eden davalar göz önüne alınarak yüklenici alacağının tamamı iade edilmemelidir. Gelir paylaşım sözleşmelerinde konut ve ticari ünitelerin kesin kabul aşamasından sonra teminatların tamamen iade edildiği belirlenmiştir. Şirket aleyhine açılan eksik ve kusurlu işler ile geç teslim tazminatlarının, Şirkete maliyetinin karşılanmasını sağlamak üzeren, teminat tutarının belli bir kısmının/oranının dava aşaması sonuçlanana kadar elde tutulması için düzenleme yapılması yararlı olacaktır. Gayrimenkul yatırım ortaklığının amacı, getiri potansiyeli yüksek gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı projelere yatırım yapmak, portföyündeki gayrimenkullerden kira geliri elde etmek ve bu şekilde kira ve alım satım kazançları yoluyla gayrimenkullerin yüksek gelirine ulaşmaktır. Şirket tarafından kiralama faaliyetlerine yeterince önem verilmemekte, daha çok gayrimenkul projelerine yatırım yapılmak suretiyle gelir elde edilmektedir. Şirketin esas faaliyetleriyle ilgili olarak düzenli bir gelir elde edilebilmesi için mümkün olduğu kadar kira gelirini artırıcı yatırımlara yönelmesi, gayrimenkul yatırım ortaklığı olarak faaliyetlerine yön vermede önemli rol oynayacaktır yılından itibaren Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) olarak faaliyet gösteren Şirket, SPK nın GYO lara ilişkin düzenlemelerine paralel olarak, doğrudan inşaat yapamamakta, gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı yatırım faaliyetlerinde bulunmaktadır. Şirketin hasılat paylaşımı projelerinin teklif alma şartnameleri dahil, sözleşme maddelerinin değiştirilebilmesine olanak sağlayan Sözleşme Değişikliği maddesinin, ihale aşamasından sonra yapılan değişikliklerle ihale şartlarının değiştirilebilmesinin yolunu açabileceği bunun da eşit rekabeti engelleyebileceği görüldüğünden, ihale şartlarının sonradan değiştirilmesine yol açan uygulamalardan kaçınılması gerekmektedir.

11 Öneriler: Emlak Konut GYO A.Ş nin 2011 yılı çalışmaları üzerinde Sayıştay tarafından yapılan incelemeler sonucunda getirilen öneriler aşağıdadır. 1- Gelir paylaşım işlerinde konut ve ticari ünitelerin kesin kabul aşamasından sonra teminatların tamamen iade edildiği göz önüne alınarak, Şirket aleyhine açılan eksik ve kusurlu işler ile geç teslim tazminatlarının Şirkete maliyetinin karşılanmasını teminen, sözleşmelerde düzenleme yapılması hususunun değerlendirilmesi, (Sayfa:6,74) yılı denetim raporunda yer alan öneri doğrultusunda, Kırklareli İli, Lüleburgaz İlçesi 752 konut ikmal inşaatı işiyle ilgili olarak Başbakanlık Teftiş Kurulu Başkanlığı nca başlatılan incelemenin bir önce tamamlanması için girişimlerde bulunulması,(sayfa:49) 3- İstanbul İli, Çekmeköy İlçesi, Alemdağ mahallesi 1173 adet konut, 19 adet villa, 1 adet 28 derslikli İlköğretim okulu inşaatı işinde, imalatların iş programına göre geride olması, yüklenici firmanın iki kez noter aracılığıyla uyarılmasına rağmen imalat hızının yeterli seviyeye ulaşmaması, işin süresi içinde bitirilememesi halinde satışı yapılan bağımsız bölüm alıcıları tarafından Şirket aleyhine tazminat davalarının açılma riskinin bulunmasının değerlendirilerek, Şirket tarafından fesih dahil her türlü yaptırımın sözleşme hükümleri çerçevesinde uygulanması, (Sayfa:53) 4- İzmir İli, Karşıyaka İlçesi, Mavişehir kuzey üst bölge 750 adet konut ikmal inşaatı işinde, iskan raporlarının alınmaması ve kat mülkiyetlerinin kurulmamasına rağmen sırasıyla sözleşme bedelinin %0,75 ve %1 oranlarında yapılan ödemenin, yüklenicinin alacağı ilk hakediş ve gerekirse kesin teminatından yasal faizi ile birlikte kesilmesi, (Sayfa:53) 5-Anahtar teslimi götürü bedel ihalelerde ilave imalatlar söz konusu olduğunda, revize proje ve iş programı ile birlikte mukayeseli hesap yapılmadan ilave iş onaylarının verilmemesi, ilave işlerin yapıldıkları dönemde düzenlenecek hakedişlerle ödemelerinin yapılması, (Sayfa:62) 6- İstanbul İli, Silivri İlçesi, Selimpaşa konutları kapsamında, Şirketin elinde bulunan 364 adet konutun fazlalığı dikkate alınarak, aidat giderleri ve boş konutlarda meydana gelebilecek yıpranma giderlerinin önüne geçmek için, konutların satış ve pazarlama faaliyetlerine hız verilmesi, (Sayfa: 75) 7- Raporun ilgili bölümlerinde yer alan ve rapor ekinde (EK: 11) listesi verilen diğer öneri ve tavsiyelerinde yerine getirilmesi. Sonuç: Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin tarihinde kendi Genel Kurulu nda kabul edilen 2011 yılı bilançosu ve ,81 Türk Lirası dönem kârı ile kapanan gelir tablosu genel görüşmeye sunulur.

12 A-Mevzuat: II. İDARİ BÜNYE 1953 yılında kurulan şirket, 1991 yılında Bakanlar Kurulu nun tarih, 90/1322 sayılı kararıyla, 233 sayılı KHK ya tabi bağlı ortaklık olarak Emlak Konut A.Ş. adını almıştır. YPK nın tarih ve 99/T-29 sayılı kararı ile; T.Emlak Kredi Bankası nın aktifinde kayıtlı olan gayrimenkullerin ayni sermaye olarak devrini takiben, 233 sayılı KHK ve Bankanın Ana Statüsü saklı kalmak üzere Emlak Konut A.Ş. nin Sermaye Piyasası Kanunu hükümlerine göre faaliyet gösterecek gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüştürülmesi kararlaştırılmıştır. Şirket, kamu bankalarının yeniden yapılandırılmasını düzenleyen tarih ve sayılı Resmi Gazete de yayımlanarak yürürlüğe giren 4603 sayılı Kanunla ana teşekkül T.Emlak Bankası ile birlikte 233 sayılı KHK nın kapsamı dışına çıkarılmıştır. Emlak Konut A.Ş nin gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüştürülmesi için Şirketin Esas Sözleşmesi yeniden düzenlenmiş ve tarihli Olağanüstü Genel Kurulda kabul edilmiştir tarihinde T.Ticaret Sicili Gazetesinde ilan edilen esas sözleşme değişikliği ile Şirket ünvanı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değiştirilmiştir tarih ve 588 sayılı KHK ile ve daha sonra bu düzenlemeyi yürürlükten kaldıran, tarih sayılı Resmi Gazete de yayımlanan 5664 sayılı Konut Edindirme Yardımı Hak Sahiplerine Ödeme Yapılmasına Dair Kanun ile konut edindirme yardımı hesaplarının tasfiye olunması, gayrimenkul yatırım ortaklığı oluşturulması nedeniyle Emlak Konut A.Ş. nin konut edindirme yardımı hesabı karşılığına tekabül eden hisselerinin, konut edindirme yardımı hak sahiplerine başvuruları üzerine payları oranında hisse senedi olarak verilmesi kabul edilmiştir. Bu kapsamda Şirket tarafından KEY hak sahiplerine Şirkete ayni sermaye olarak devredilen 395,8 milyon TL tutar karşılığı nemalandırılmış tutar olan 1,8 milyar TL ödeme yapılarak Şirket açısından yükümlülükler sonlandırılmıştır. Şirketin tarihinde yapılan Olağan Genel Kurul toplantısında KEY hesaplarının tasfiye edilmesi sonrasında 5664 sayılı Kanun un Sermayenin azaltılması, muafiyetler ve temsil başlıklı maddesinde yer alan Bu kanunla mülga 588 sayılı KHK gereğince EGYO ya ayni sermaye olarak devredilen gayrimenkuller karşılığı 395,8 milyon TL tutarındaki sermayeden, hak sahiplerine nakit ödeme

13 yapılan tutar, sermaye azaltımı yoluna gidilerek EGYO bilançosunun pasifine kaydolunur hükmü doğrultusunda, çıkarılmış sermayesi 253,4 milyon TL ye indirilmiş ve TOKİ nin şirket sermayesindeki payı %99,9 oranına yükselmiştir tarih ve sayılı Resmi Gazete de yayımlanan 5953 sayılı Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun la, KEY ödemeleri ile ilgili olarak 5664 sayılı Kanuna Ek madde 1 olarak Bu Kanun uyarınca hak sahiplerine hisse senedi olarak ödeme yapılması işlemi, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir ay içerisinde hisse senedi talep eden hak sahiplerine verilecek hisse senetleri hariç durdurulur ve bu tarihten sonra hak sahiplerine nakit olarak ödeme yapılır hükmü getirilmiş, diğer taraftan 5664 sayılı Kanunun 6 ncı maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenen, Şirkete beş yıl süre ile Sermaye Piyasası Mevzuatının uygulanmayacağı hükmü yürürlükten kaldırılmıştır. Yasal düzenlemeler sonucunda Şirketin SPK mevzuatına tabi gayrimenkul yatırım ortaklığı olarak faaliyetlerini sürdürebilmesi için hisselerini halka arz etmesinin önündeki engeller ortadan kaldırılmıştır. Şirketin tarihinde yapılan Olağanüstü Genel Kurul toplantısında Şirket Ana Sözleşmesi tadil edilmiş, kayıtlı sermaye tavanı 4 milyar TL ye, Şirket sermayesi de 1,875 milyon TL ye yükseltilmiştir. Şirket Yönetim Kurulu nun tarih ve 43 sayılı kararı ile Ana Sözleşmenin Sermaye ve Paylar başlıklı 8 inci maddesi uyarınca 1,875 milyon TL olan çıkarılmış sermayenin 4 milyar TL kayıtlı sermaye tavanı içerisinde ve halka arz edilmek üzere 2,5 milyar TL ye yükseltilmesine ve söz konusu sermaye artırımı nedeniyle artırılan kısmın mevcut ortakların yeni pay alma hakları tamamen kısıtlanarak ilgili sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde halka arzına karar verilmiştir. Şirket sermayesinin artırılan 625 milyon TL tutarındaki kısmının tarihlerinde gerçekleştirilen halka arzı sonucunda, halka açıklık oranı %25 olarak gerçekleşmiş, Şirket sermayesindeki TOKİ payı %74,99 seviyesine gerilemiştir. Şirket hisseleri tarihinden itibaren İMKB de işlem görmeye başlamıştır. Şirketin 2011 yılı ve 2012 yılı Haziran ayı itibariyle faaliyetlerini düzenlemek amacıyla yönetmeliklerinde değişiklikler yapıldığı görülmektedir. Bu doğrultuda; Şirket Yönetim Kurulu nun tarih ve 28 sayılı kararıyla Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Hukuk Müşavirliği Yönetmeliği, Şirket Yönetim Kurulu nun tarih ve 66 sayılı kararıyla Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Gayrimenkul Satış, Kiraya Verme ve Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İhale Yönetmeliği,

14 Şirket Yönetim Kurulu nun tarih ve 67 sayılı kararıyla Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Yazışma ve Evrak Kayıt Yönetmeliği, Şirket Yönetim Kurulu nun tarih ve 7 sayılı kararıyla Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Personel Yönetmeliği, Yeniden düzenlenerek yürürlüğe konulmuştur. B-Teşkilat: Şirket Ana Sözleşmesinde tarihli Olağanüstü Genel Kurul toplantısında yapılan değişiklikle hisseler A ve B grubu olarak sınıflandırılmış, A Grubu hisselerin tamamı nama yazılı ve TOKİ ye ait olup, yönetim kurulu üyelerinin seçiminde aday gösterme imtiyazına sahiptir. Yönetim Kurulu üyelerinin bağımsızlar dışındaki 4 adedi A grubu pay sahiplerinin gösterdiği adaylar arasından olmak üzere Şirket Genel Kurulunca seçilmektedir. SPK mevzuatı paralelinde Yönetim Kurulunda bağımsız olarak nitelendirilen üç adet üyenin seçimi yapılmaktadır. 1-Teşkilatın yapısı: Şirketin teşkilat yapısı; karar organı genel kurul, yönetim kurulu, denetim kurulu, yürütme organı olarak genel müdürlük ve bağlı birimlerden oluşmaktadır. Şirketin yeni organizasyon yapısı, Yönetim Kurulu Başkanlığı nın tarihli 307 numaralı Genelge ile yeniden düzenlenmiştir. Şirketin tarihinde yeniden düzenlenen organizasyon şemasına (Ek:1) de yer verilmiştir. 2-Genel kurul ve denetçiler: Şirketin 2011 yılı faaliyet ve işlemlerine ilişkin tarihinde yapılan Olağan Genel Kurul toplantısında; 2011 yılı faaliyet raporu ile denetçi raporları okunarak, yönetim ve denetim kurulları ibra edilmiş, 2011 yılı karından ortaklara dağıtılacak olan kar tespit edilerek, yönetim ve denetim kurullarında birer yıl süreyle görev yapacak üyelerin seçimi yapılmış ve söz konusu üyelere ödenecek ücretler belirlenmiştir. Ayrıca SPK nın tarih ve 26/767 sayılı kararı doğrultusunda, Şirket hisselerinin geri alınması ve mülkiyetindeki arsa ve arazileri imar planındaki amaca uygun olarak kullanılması kaydıyla ilgili kurum ve kuruluşlara devir ve terk edilmesi hususlarında yetki verilmesi hususu kabul edilmiştir yılında görev yapan ve halen görevde bulunan Yönetim ve Denetim Kurulu üyeleri, raporun başlangıç kısmındaki çizelgede gösterilmiştir. SPK tarafından yayınlanan Kurumsal Yönetim İlkeleri nde toplam üye sayısının 1/3 ünden ve her durumda ikiden az olmamak üzere bağımsız üye bulunur, 1/3 ün hesaplanmasında küsuratlı sayı çıktığı takdirde izleyen tam sayı esas alınır

15 düzenlemesi doğrultusunda Genel Kurul tarafından üç bağımsız yönetim kurulu üyesi seçilmektedir. Şirketin Olağan Genel Kurul toplantısında TOKİ yi temsilen 4 üye, bağımsız olarak 3 üye, denetim kurulu üyelerinin seçimi sonucunda tamamı TOKİ temsilcisi 3 üye seçilmiştir. 3-Karar organı: Şirketin yedi üyeden oluşan Yönetim Kurulu üyelerinin dördü TOKİ temsilcisi, üçü de SPK mevzuatı gereğince bağımsız üye statüsündedir. Şirket Yönetim Kurulu 2011 yılında 57 toplantı yapmış ve 107 adet karar almıştır. 4-Yürütme organı: Şirketin yürütme organı; son olarak tarihinde yapılan değişiklikle genel müdürlük, hukuk müşavirliği, 3 genel müdür yardımcılığı, 9 şube müdürlüğü ve alt birimlerden oluşturulmuştur. Şirket Genel Müdürünün tarihinde istifa etmesi üzerine, aynı tarihte TOKİ İstanbul Uygulama Daire Başkanlığı Şube Müdürü vekaleten göreve getirilmiş, Şirkette vekaleten yürütülen genel müdürlük görevi için Şirket Yönetim Kurulu nun tarih ve 14 sayılı kararıyla atama yapılmış ve bu tarihten itibaren 3 yıl süreli sözleşme imzalanarak tam gün çalışma esasına geçilmiştir. Ayrıca Şirket Yönetim Kurulu Başkanlığı nın tarihli 7 nolu Genelgesiyle Genel Müdür Yardımcılığı sayısı üçe yükseltilmiş ve söz konusu tarihte atama yapılmıştır. 5-Servisler: Şirket SPK mevzuatı hükümleri paralelinde faaliyetlerini sürdürmekte olup, ilgili mevzuatın belirlediği hükümler çerçevesinde yatırım faaliyetlerini gerçekleştirmektedir. Yatırımlarında ağırlıklı olarak gelir paylaşım projelerinin bulunması sebebiyle inşaat kontrol faaliyetleri bağlamında yoğunlaşan işler sonucunda organizasyonunu şekillendirmiştir. Servislerin faaliyetlerine, raporun ilgili bölümlerinde bilgi verildiğinden burada yalnız hukuk servisinin çalışmaları anlatılacaktır. -Hukuk servisi: Şirketin hukuk işleri, Hukuk Müşavirliği tarafından yürütülmekte olup, Hukuk Müşavirliğinde; 1 inci Hukuk Müşaviri, hukuk müşaviri, 4 avukat ile 3 büro personeli olmak üzere 9 personel görev yapmaktadır. Şirket merkezinin İstanbul da bulunması nedeniyle, İstanbul dışındaki davalar ile bazı özel nitelikteki davaların takip edilmesi için vekalet akdi ile avukat çalıştırılmaktadır. Şirketin Ankara da

16 ilgisi olan davalarını takip etmek amacıyla bir sözleşmeli avukat, İzmir ili için bir sözleşmeli avukat, Yapı Kredi Bankası A.Ş. ve Müflis Eksan A.Ş. (Ataşehir arsaları) davaları için bir sözleşmeli avukat, ceza soruşturmaları ve davaları için bir sözleşmeli avukat, Tekirdağ ve Kırklareli bölgeleri için bir sözleşmeli avukat olmak üzere 5 sözleşmeli avukat ile çalıştığı tespit edilmiştir. Şirket davaları üzerinde yapılan incelemelerde, Mayıs 2012 tarihi itibariyle devam eden dava sayısının 955 adede ulaştığı ve bu davaların 543 adedinin KEY hak sahipleri tarafından Şirket aleyhine açılan davalar olduğu görülmektedir. Şirket aleyhine KEY hak sahipleri tarafından açılan davaların büyük kısmının mahkemeler tarafından husumet yönünden reddedildiği, ancak bazı davalarda Şirket aleyhine kararlar ihdas edildiği, davaların dava değeri itibariyle temyiz incelemesinin yapılamaması nedeniyle kesinleştiğinden ödendiği görülmektedir. KEY hesaplarının tasfiye edilmesi amacıyla çıkarılan 588 sayılı KHK ve 5664 sayılı Kanun la Şirket sorumluluğunda bulunan yükümlülükler KEY hak sahiplerine 1,8 milyar TL ödeme yapılmak suretiyle yerine getirilmiştir. İlgili Kanun hükümleri gereğince KEY kapsamında Şirketin yükümlülükleri haricindeki ödemelerin Hazine Müsteşarlığı tarafından yerine getirilmelidir. Konuyla ilgili olarak Şirket tarafından Hazine Müsteşarlığı na muhatap tarihli yazıyla, KEY alacaklıları adına yargı kararıyla kesinleşen 4.170,64 TL tutarında ödemenin Şirket kaynaklarından karşılandığı, 5664 sayılı Kanun hükümleri çerçevesinde söz konusu tutarın Müşteşarlık tarafından karşılanması gerektiği, açılan veya açılacak davalar ile ilgili olarak konunun değerlendirilmesi talep edilmiştir. Diğer taraftan açılan davalar içinde arsa satışı karşılığı gelir paylaşım projelerinden konut satın alanlar tarafından eksik ve kusurlu işler ile geç teslim davaları da yer almaktadır. Geç teslim davalarının büyük kısmının Şirketin İzmir İlinde gelir paylaşımı yöntemiyle yapımını ihale ettiği ancak daha sonra yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirememesi nedeniyle feshettiği iş kapsamında olduğu görülmektedir. Söz konusu davalar sonucunda mahkemeler tarafından konut alıcıları lehine hükmedilecek geç teslim tazminatları işin kesin hesabında dikkate alınmalıdır. Şirketin gelir paylaşımı yöntemiyle yapımını gerçekleştirdiği konut ve ticari ünitelerin kesin kabul aşamasından sonra eksik ve kusurlu işler nedeniyle Şirket aleyhine tazminat davaları açılmaktadır. Gelir paylaşım sözleşmelerinde yüklenici firmadan alınan teminat mektubunun yarısı geçici kabul, diğer yarısı da kesin kabul onay tarihinden sonra iade edilmektedir. Bu durumda açılan davalar nedeniyle yargı kararlarıyla hükmedilecek tazminatların Şirketçe ödenmesinden sonra tahsil edilme aşamasında güçlükle karşılaşılması ve konunun yargı safhasına intikal ettirilmesi söz konusu olmaktadır.

17 Gelir paylaşım sözleşmelerinde konut ve ticari ünitelerin kesin kabul aşamasından sonra teminatların tamamen iade edildiği göz önüne alınarak, Şirket aleyhine açılan eksik ve kusurlu işler ile geç teslim tazminatlarının Şirkete maliyetinin karşılanmasını teminen, teminat tutarının belli bir kısmının/oranının dava aşaması sonuçlanana kadar elde tutulması için düzenleme yapılması hususunun değerlendirilmesi önerilir. C-Personel durumu: 1-Personel kadroları ve personele ilişkin işlemler: Şirketin gayrimenkul yatırım ortaklığı statüsüne dönüştüğü 2002 yılından itibaren memur ve sözleşmeli personel istihdamına son verilerek, çalışan personel İş Kanununa göre istihdam edilmeye başlanmıştır tarih ve mükerrer sayılı Resmi Gazete de yayımlanarak yürürlüğe giren 4743 sayılı Kanun un geçici 2 nci maddesinde; Emlak Konut A.Ş. de çalışmakta olan memur ve sözleşmeli personelin kamu kurum ve kuruluşlarına 4046 sayılı Kanun un 22 nci maddesi esasları uyarınca Devlet Personel Başkanlığı tarafından nakledilmesi, bu madde kapsamında yapılacak ödemelerin Emlak Konut A.Ş. tarafından yapılması öngörülmüştür. Bu hüküm doğrultusunda memur ve sözleşmeli personel diğer kamu kurum ve kuruluşlarına aktarılmıştır. Şirketin 2011 yılındaki personel durumu, önceki yıl verileriyle birlikte aşağıdaki çizelgede gösterilmiştir. Personel Çalışan Norm Program Çalışan personel Kadro Kadro personel Ortalama Yıl sonu Ortalama Yıl sonu kişi kişi Sayı Sayı kişi kişi A-Memurlar: B-Sözleşmeliler: C-İşçiler: 1-Kapsam dışı personel 2-İşçiler Genel toplam (A+B+C) Yüklenici işçiler yıl sonu itibariyle 181 kişi çalışan Şirkette, 2011 yılında 191 kişinin çalışması öngörülmüş, yeni işe başlayan 9 kişiye karşılık, 4 kişinin işten ayrılması sonucu yılsonu itibariyle çalışan personel sayısı 186 kişi olarak gerçekleşmiştir. Çalışan 186 personelin tamamı işçi statüsündedir Ayrıca, 2011 yıl sonu itibariyle

18 Şirkette, vekalet akdiyle çalışan 5 avukat, yarı zamanlı olarak görev yapan 1 işyeri hekimi ile 30 taşeron işçisi çalıştırılmıştır. Şirketin faaliyetlerindeki artış nedeniyle personel istihdamında artış olduğu ve 2011 yılında, 8 i teknik, 1 i de mali ve idari personel olmak üzere, 9 personelin işe alındığı görülmektedir. Diğer taraftan 2011 yılında 4 çalışan istifa ederek işten ayrılmıştır. Şirketin ana hissedarı olan TOKİ nin de inşaat sektöründe faaliyet gösterdiği ve Şirket tarafından işe alınan bazı personelin zaman zaman duyulan ihtiyaca göre TOKİ de görevlendirildiği görülmektedir. Şirketin halka açık bir yapıda olması nedeniyle TOKİ de çalışan personelle ilgili yeni bir düzenleme yapılmıştır. Şirket Yönetim Kurulu nun tarih ve 54 sayılı kararıyla Ankara da Şube kurulmasına karar verildiği ve personelin Şubede görevlendirilerek TOKİ de çalışması uygulamasına son verildiği görülmektedir yıl sonu itibariyle 30 kişi olan taşeron işçilerinin; 9 u temizlik, 21 i de güvenlik hizmeti için çalıştırılmıştır. Çalışan işçilerin teşkilat içindeki dağılımı (Ek:2) nolu, 2011 yılındaki hareketini gösteren çizelgeler ise (Ek:3) nolu çizelgelerde gösterilmiştir. 2-Personele yapılan harcamalar: 2011 yılında Şirket personeli için gerçekleştirilen harcamalar, önceki yıl değerleriyle birlikte aşağıdaki çizelgede gösterilmiştir.

19 Harcanan Harcanan Personele yapılan harcamalar Toplam harcama Bin TL Kişi başına ayda düşen TL Ödeneğin son durumu Bin TL Esas ücretler Bin TL Ek ödemeler Bin TL Sosyal giderler Bin TL Cari yıl toplamı Bin TL Geçmiş yıllarla ilgili ödeme ve geri alışlar Bin TL Toplam harcama Bin TL Kişi başına ayda düşen TL A-Yönetim kurulu üyeleri ve denetçiler (kuruluş dışı) B-Memurlar C-Sözleşmeli personel D-İşçiler Genel toplam Geçen yıl toplamı Fark (10) 3.360

20 2010 yılında 11,9 milyon TL olarak gerçekleşen personel giderleri, 2011 yılında %27 oranında artarak 15,3 milyon TL olarak gerçekleşmiştir. Personel giderlerindeki artışın temel nedeni ortalama toplam çalışan personel sayısının önceki yıla göre 19 kişi artarak 184 kişiye ulaşmış olmasından kaynaklanmaktadır. Personel giderlerinin; %56,8 i esas ücretler, %21,3 si ek ödemeler, %21,9 u sosyal giderlerden oluşmaktadır. Kişi başına ayda düşen ücret, geçen yıla göre %15 oranında artarak TL olarak gerçekleşmiştir tarihinde yapılan Şirketin olağan genel kurul toplantısında, yönetim ve denetim kurullarında birer yıl süreyle görev yapacak üyeler için yeniden seçim yapılmış, ücretlerinin belirlenmesinde yönetim ve denetim kurulu üyeleri için Yüksek Planlama Kurulu kararı ile belirlenen ücretlerin uygulanması kabul edilmiştir. Çalışan diğer personelin ücretleriyle ilgili olarak Şirket Yönetim Kurulu tarafından kamuda yapılan ücret artışlarına paralel olarak artış yapıldığı görülmektedir. 3-Sosyal konular ve giderleri: Şirket personeline 2011 yılında yapılan sosyal giderlerin ayrıntısı, önceki yıl değerleri ile birlikte aşağıdaki çizelgede gösterilmiştir.

21 İşçiler Sosyal giderler Fark Bin TL Bin TL Bin TL A- Cari yılla ilgili 1.Aile ve çocuk yardımı 2.Evlenme, doğum ve ölüm yrd Sosyal yardım 4.Barındırma giderleri 5.Yedirme yardımı Giydirme yardımı 7.Taşıma giderleri T.C.Emekli San.Kurum karşılığı ve ek karşılığı Emekli ikramiyesi, işten ayrılma tazminatı 90 (90) 10.Sosyal sigortalar primi işveren payı İşsizlik sigortası işveren payı Sağlık giderleri 13.Eğitim giderleri (93) 14.Spor giderleri 15.Dinlenme kamplarına yapılan harcamalar 16.Personel dernek ve vakıflarına yardımlar 17.Ayni ve nakdi başkaca sosyal giderler Toplam (A) B.Geçmiş Yıllarla İlgili 1.Emekliler için ödenen sosyal yardım zammı 2.Emekli ikramiyesi, işten ayrılma tazminatı 10 (10) 3.Diğer ödemeler Toplam (B) 10 (10) Genel toplam (A+B) Önceki yıla göre %27 oranında artarak 3,4 milyon TL olarak gerçekleşen sosyal giderlerin tamamı cari yılla ilgili olarak yapılan giderleri göstermektedir. 3,4 milyon TL olarak gerçekleşen cari yılla ilgili sosyal giderler içindeki en büyük pay %52,3 oran ile Sosyal Sigortalar primi işveren payına ait olup, %20,6 oran ile yedirme yardımı, %8,4 ile personel taşıma giderleri, %3,4 ile eğitim giderleri, %6,4 ile işsizlik sigortası işveren payına, %8,9 oran ile diğer ödemelere ait bulunmaktadır. Dönem içerisinde sosyal giderler içerisinde en yüksek oranda artış %67 oranla Sosyal Sigortalar primi işveren payında meydana gelmiştir. Sosyal Sigortalar primi işveren giderlerinde meydana gelen yüksek oranlı artış; Şirkette dönem içinde çalışan personel sayısının %12 oranında artış göstermesi, Şirkette işine son verilen personellerin açtığı davalar sonucunda toplu olarak ödenen 4 aylık ücretlere ilişkin primler, 2011 yılı 5 inci aydan itibaren devletin karşıladığı

22 sakatlık indiriminin kaldırılması, 2010 yılı 5 inci aydan itibaren Sosyal Sigortalar primini peşin ödeyenler için %5 lik işveren indiriminin kaldırılması, SGK taban ve tavan ücret artışının %8 olarak gerçekleşmesinden kaynaklanmıştır. Şirket Yönetim Kurulu tarafından tarih ve 7 sayılı kararla yeniden düzenlenerek kabul edilen Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Personel Yönetmeliği nin Sosyal Yardımlar başlıklı 20 nci maddesinde, personele yapılan evlilik yardımı, doğum yardımı ve ölüm yardımı tutarlarında eski yönetmeliğe değişiklikler yapıldığı görülmektedir. Yürürlükten kaldırılan yönetmelikle yeni yönetmelikte sosyal yardım tutarlarındaki değişiklikler aşağıda gösterilmiştir. Yürürlükten kaldırılan Yönetmelik Yeni Yönetmelik Evlilik yardımı: Maaşın ½ si 2 aylık net ücret Doğum yardımı: Maaşın ½ si 1 aylık net ücret Ölüm yardımı : (Anne, baba, çocuk,eş) Maaşın ½ si Ölüm yardımı : (Çalışan) Yok 1 aylık net ücret 4 aylık net ücret Sosyal yardımlar çalışanların toplum içi dayanışma bakımından güvenlik duygusunu artırıcı, bazı yönlerden refah düzeyini yükseltici, beden gücünü ve moralini destekleyici, bilgi ve görgülerini artırmak amacıyla kuruluşlarca katlanılması gereken çeşitli harcamalardan oluşmaktadır. Şirket tarafından yürürlüğe konulan yeni yönetmelikte eski yönetmelikte yer verilmemiş olan çalışanın ölümü halinde ailesine 4 aylık net ücret tutarında yardım yapılması öngörülmektedir. Bu nedenle sosyal yardımlarla ilgili düzenlemede şirkete olan maliyet unsurunun da göz önüne alınarak, ilave yük getirici harcamalardan kaçınılması bakımından yeni Yönetmelikte getirilen düzenlemelerin gözden geçirilmesi önerilir.

23 A-Mali durum: III. MALİ BÜNYE Emlak Konut GYO A.Ş nin mali bünyesinin incelemesine esas olmak üzere 2011 yılı bilançosu, önceki yıl değerleri ile karşılaştırmalı olarak aşağıdaki çizelgede gösterilmiştir Önceki dönem Cari dönem Fark Mali durum Bin TL % Bin TL % Bin TL Varlıklar (Aktif) 1- Dönen varlıklar a) Hazır değerler , ,3 ( ) b) Kısa sürede paraya çev. değ , , Toplam (1) , , Duran varlıklar a) Uzun sürede paraya çev. değ , , b) Bağlı değerler , , Toplam (2) , , Varlıklar toplamı Kaynaklar (Pasif) 1- Yabancı kaynaklar a) Kısa süreli , , b) Uzun süreli , ,5 ( ) Toplam (1) , , Öz kaynaklar , , Kaynaklar toplamı Şirketin varlıkları ve kaynakları toplamı; önceki döneme göre %11,8 oranında 1,1 milyar lira artarak 10,5 milyar liraya yükselmiştir. Varlıkların %,77,2 oranı dönen, %22,8 oranı da duran varlıklardan oluşmaktadır. Kaynakların %52,3 oranı kısa vadeli, %11,5 oranı ise uzun vadeli olmak üzere, %63,8 oranı yabancı kaynaklardan, %36,2 oranı da öz kaynaklardan oluşmaktadır. Varlıkların ayrıntıları raporun 4 ekinde gösterilmiştir. Şirketin 2011 yılsonu itibariyle mali durumu aşağıda çeşitli yönlerden değerlendirilmiştir.

24 1-Mali yapı: a)mali kaldıraç: 2011 % 2010 % Yabancı kaynaklar x X 100 = Varlıklar toplamı ,76 61,30 Şirketin hâsılat paylaşımı yöntemi veya öz kaynaklarıyla yapımını gerçekleştirdiği inşaat projelerindeki konut ve ticari ünitelerin, inşaat aşamasında yapılan satışlarından elde edilen hâsılatın, yabancı kaynaklar içinde, alınan avanslar hesabında izlenmesi neticesinde, mali kaldıraç oranı %63,76 seviyelerinde görülmektedir. Yabancı kaynaklar toplamı önceki döneme göre 2,46 puan artarken, öz kaynaklar aynı oranda azalmış görülmektedir. b)mali yeterlilik (Finansman): 2011 % 2010 % Öz kaynaklar x X 100 = Yabancı kaynaklar ,85 63,20 Şirketin öz kaynakları geçen yıla göre %4,61 oranında 168,5 milyon lira artarak 3,8 milyar liraya yükselmiştir. Şirketin, öz kaynakları ile yabancı kaynakları karşılama oranı önceki döneme göre 6,35 puan azalarak %56,85 oranına gerilemiştir. Bu durumun en önemli nedeni, inşaat aşamasında satılan konut ve işyerleri için alınan avansların yabancı kaynaklar içinde görülmesidir. İnşaatlar tamamlanarak mal sahiplerine teslim edildikçe yabancı kaynak kullanım oranı düşecektir. Diğer bir deyişle şirket inşaat faaliyetleri için reel anlamda yabancı kaynak kullanmamaktadır. Yüksek yabancı kaynak kullanılıyor görülmesi, tamamen muhasebe sisteminden kaynaklanmaktadır.

25 c)oto finansman (İç kaynaklar): 2011 % 2010 % Yedekler x X 100 = Ödenmiş sermaye ,52 21,30 Şirketin ödenmiş sermayesinin %38,52 oranında yedekleri bulunmaktadır yılına göre 17,22 puanlık artışın nedeni, 2010 yılı karından ayrılan kanuni yedeklerdir. 963 milyon lira tutarındaki yedeklerinin 427 milyon lirası, hisse senetleri ihraç primlerinden, 536 milyon lirası da kar yedeklerinden oluşmaktadır. d)bağlı değerlerin finansmanında kullanılan kaynaklar ile bu değerlerin kaynaklar içindeki yeri: % % Bağlı değerler x X 100 = Öz kaynaklar ,53 33,00 Maddi duran varlıklar (net)x X 100 = Öz kaynaklar ,53 33,00 Şirketin bağlı değerlerinin tamamına yakını maddi duran varlıklardan meydana geldiğinden her iki rasyo da aynı oranda gerçekleşmiştir. Önceki döneme göre; öz kaynakların bağlı değerlere tahsis edilen tutarında meydana gelen artışın en önemli nedeni, yeni arsa edinilmiş olmasıdır. Bağlı değerlerin finansmanında yabancı kaynak kullanılmamaktadır. Bu durum şirketin güçlü bir mali yapısı olduğunun göstergesidir. Bağlı değerler x X 100 = Varlıklar toplamı % % % 15,42 12,70 Maddi duran varlıklar (net)x100 = X 100 Varlıklar toplamı ,41 12,70

26 2011 yılı sonu itibariyle Şirket varlıklarının %15,42 oranı bağlı değerlerden (arsa ve araziler) oluşmaktadır. Bağlı değerlerin tamamına yakını maddi duran varlıklardan oluştuğundan her iki rasyo da çok küçük bir farkla aynı oranda gerçekleşmiştir. e)paraya çevrilebilir ve hazır değerlerin varlıklar içindeki yeri: 2011 Paraya çevrilebilir ve hazır değ.x X 100 = Varlıklar toplamı % 2010 % % 77,16 82,60 Bağlı değerler x X 100 = Paraya çevrilebilir ve hazır değerler ,98 15,50 Paraya çevrilebilir ve hazır değerler toplamının varlıklar içindeki payının yüksek oranda gerçekleşmesi şirketin likiditesinin yüksekliğini göstermektedir. 2-Likidite: Cari oran Dönen varlıklar x 100 = X 100 Kısa vadeli yabancı kaynaklar % % 147,67 176,50 Likidite (Dönen varlıklar-stoklar)x100 = X 100 Kısa vadeli yabancı kaynaklar ,90 112,20 Nakit oranı (Hazır değerler+çok kısa sürede paraya çevrilebilir değ.)x100 = X 100 Kısa vadeli yabancı kay ,28 23,20

27 Şirketin kısa vadeli borçlarının yapısı incelendiğinde, bu borçların büyük kısmının, inşaat halindeki projelerde yer alan konut ve ticari ünitelerin, inşaat aşamasında yapılan satışlarından elde edilen hâsılatın alınan avanslar hesabında izlenmesinden oluştuğu, gerçek anlamda bir finansman sıkıntısı nedeniyle alınan mali bir borç olmadığı görülmektedir. KEY ödemelerinden kaynaklanan likidite ihtiyacını Şirket, Hazineden aldığı krediyle karşılamaktadır. Diğer ticari borçlarının ödemelerini ise elindeki nakit ve nakit benzerleri ile karşılamaktadır. Şirket elde etmiş olduğu fon fazlasını piyasa koşullarına göre banka mevduat faizi, hazine bonosu ve devlet tahvillerinde değerlendirmekte ve önemli miktarda faiz geliri elde etmektedir. 3-Varlık ve kaynakların net satışlara göre devir hızları: Net satışlar tutarı = Ortalama ticari alacaklar ,50 0,50 Net satışlar tutarı = Dönen varlıklar ,10 0,20 Net satışlar tutarı = Maddi duran varlık(net) ,50 1,30 Net satışlar tutarı = Net duran varlıklar ,34 1,30 Net satışlar tutarı = Varlıklar toplamı ,08 0,20 Net satışlar tutarı = Net işletme sermayesi ,31 0,50 Net satışlar tutarı = Öz kaynaklar toplamı ,21 0,40

28 4 -Stok devir hızı: Satışların maliyeti = Ortalama stoklar ,18 0,28 Net satışlar tutarı = Ortalama stoklar ,29 0, faaliyet döneminde şirketin net satışları önceki döneme göre %46,8 oranın 718,3 milyon lira azalmıştır. Buna paralel olarak varlık ve kaynakların etkinliğini gösteren muhtelif oranlarda önceki döneme göre düşüşler olduğu görülmektedir. B-Mali sonuçlar: 1)Karlılık (Rantabilite): a)mali karlılık (Mali rantabilite): Şirketin karlılık oranlarına ilişkin çeşitli rasyolar aşağıda gösterilmiştir % % Dönem karı x X 100 = Ödenmiş sermaye ,76 24,20 Dönem karı x X 100 = Öz kaynaklar ,00 16,60 Faaliyet karı x X 100 = Öz kaynaklar ,35 17,70 Şirketin 2011 yılı faaliyetleri sonucunda sağladığı faaliyet karının ve dönem karının ödenmiş sermaye ve öz kaynaklara göre hesaplanan oranlarında, önceki döneme göre azalmalar görülmektedir. Bu sonucun başlıca nedeni, 2011 yılı karının, 2010 yılı karına göre %43,1 oranında 261,4 milyon lira azalmış olmasıdır.

29 b)ekonomik kârlılık (Ekonomik rantabilite): 2011 % 2010 % Dönem karı x X 100 = Kullanılan sermaye ,26 6,40 İşletmede kullanılan sermayeye göre hesaplanan ekonomik karlılık oranı %3,26 oranında olup, önceki döneme göre 3,14 puanlık bir azalma görülmektedir. Azalmanın nedeni, 2011 yılı karının, 2010 yılına göre %43,1 oranında azalmasıdır. 3 - Mali sonucu ilgilendiren etkenler: a) Net satışlara göre kârlılık oranları: 2011 % 2010 % Net satışlar x X 100 = Kullanılan sermaye ,73 16,30 Şirketin 2011 yılı net satışları, 2010 yılına göre %45,8 oranında 709,6 milyon lira azaldığından, kullanılan sermayeye göre ne satışlar oranı da %16,30 seviyesinden %7,73 seviyesine düşmüştür.

30 IV. İŞLETME ÇALIŞMALARI Şirketin 2011 yılı İşletme Bütçesi, Yönetim Kurulu nun tarih ve 184 sayılı kararı ile kabul edilmiştir. Kabul edilen 2011 yılı bütçesinde 822,2 milyon TL gelir, 222,2 milyon TL harcama yapılması, 1,7 milyar TL yatırım bütçesi ayrılması ve ödenekler toplamında aşım yapılmamak kaydıyla Genel Müdürlüğe grup ve fasıllar arasında ödenek aktarma yetkisi verilmiştir. Diğer taraftan Şirket faaliyetlerinin orta vadeli hedefleri doğrultusunda mal ve hizmet alımlarının planlanması ve hedeflerinin belirlenebilmesi bakımından aynı Yönetim Kurulu kararıyla 2012 yılına ait 213,6 milyon TL ve 2013 yılına ait 209,8 milyon TL harcama bütçesi kabul edilerek onaylanmıştır. Yapılan incelemede işletme bütçesinin Şirketin dönem içerisindeki harcamalarının finansmanında yetersiz kaldığı anlaşıldığından tarihli Genel Müdürlük Oluru yla gruplar ve fasıllar arası ödenek aktarımı yapılmıştır Bütçeye ilişkin başlıca bilgiler Ölçü Gerçekleşen Bütçeye göre sapma ilk durum (%) İlk durum Bütçe Son durum Gerçekleşen Bütçeye göre sapma İlk durum (%) 1-Personel sayısı Kişi 181 (1,1) (2,6) 2-Personel giderleri Bin TL (9,6) (9,0) 3-Net satış tutarı Bin TL ,0 4-Satışların maliyeti Bin TL ,9 5-Dönem kârı Bin TL (45,5) Şirketin gelir ve gider kalemlerinin büyük kısmını oluşturan gelir paylaşım projelerinin, kabul aşamasından sonra mali tablolara yansıtılması nedeniyle dönemler arasında gelir-gider gerçekleşmeleri açısından önemli farklılıklar olmaktadır. Bu doğrultuda özellikle Şirketin bütçe oluşturma sürecinde gelir ve gider kalemlerini kapsayacak şekilde tahminlerinde önemli sapmalar ortaya çıkmaktadır. Şirketin gerçekleştirmiş olduğu konut projelerinin büyük kısmı gelir paylaşımı yöntemiyle ihalesi yapılan projelerinden oluşmakta olup, satışlarla ilgili olarak yüklenici firmaların projelerdeki satış durumlarının tahmininde önemli zorluklar bulunmasına rağmen çalışmanın yapılmış olması önemli görülmektedir.

31 Şirket yükümlülüğünde bulunan KEY hesaplarının tasfiyesi için, Hazine Müsteşarlığı ndan 1,3 milyar TL borçlanma yoluna gidilerek ilgili müsteşarlıkla tarihinde protokol imzalanmıştır. Hazine Müsteşarlığı 1,3 milyar TL tutarındaki kaynağı, değişken faizli, 9 yıl vadeli ve tarihine kadar geri ödemesiz dönem olmak üzere Şirkete ikraz etmiştir. Şirket tarafından borcun geri ödemesi tarihinde başlamış olup, tarihinde borcun tamamı kapatılacaktır. Denetim tarihi (Haziran 2012) itibariyle kalan borç bakiyesinin 874 milyon TL olduğu tespit edilmiştir. A-Giderler: 2011 yılı gider bütçesi, önceki yıl gerçekleşen değerlerle karşılaştırmalı olarak aşağıdaki çizelgede gösterilmiştir.