GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI

Transkript

1 GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI B U R A K K E M A L T A N R I S E V E R, E S Q. T A N R I S E V E R & M E R S İ N O Ğ L U A T T O R N E Y S A T L AW

2 TANIM I GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI -GYO REAL ESTATE INVEST COMPANY- REIC Ticaret Kanunu ve Sermaye Piyasası Kanunu ile bağlı mevzuat hükümleri uyarınca ANONİM ŞİRKET olarak kurulmuş olan ve amacı gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yaparak ortaklarına, oluşturmuş olduğu portföy sayesinde sağlam ve istikrarlı yatırım yapabilmeyi sağlayan şirketlerdir.

3 GYO-REIC KURUCULAR BORÇLANM A VE KREDİLER GYO HALKA ARZ DİĞER YATIRIM ARAÇLARI GAYRIMENKULLER VE GAYRIMENKULE DAYALI HAKLAR

4 TANIM II GAYRIMENKUL YATIRIM TRUSTLARI GYT REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS REITs Trust company olarak kurulan ve birçok yatırımcının havuz yapılmış olan fonlarıyla, çeşitlendirilmiş, gelir getiren gayrimenkul varlıklar (eqity REITs) ve/veya ipotek teminatlı/ipoteğe dayalı menkul kıymetler (mortgage REITs) satın alan ve portföyünde bulunan varlıkları yönetmek suretiyle onlardan gelir elde edip yatırımcılarına aktaran kurumlardır.

5 GYT-REIT YATIRIMCILAR YÖNETİM ŞİRKETİ REIT TRUSTEE GAYRIMENKUL VE GAYRIMENKULE DAYALI HAKLAR

6 TANIM III GAYRIMENKUL YATIRIM FONLARI GYF REAL ESTATE INVESTMENT FUNDS REIFs (REAL ESTATE MUTUAL FUNDS-REMFs) Gayrimenkul Yatırım Trust larına benzeyen ve fakat işleyiş yapısı itibariyle herhangi bir yatırım fonu gibi çalışan yapılardır. GYF ler gayrımenkul varlıklarına (REIT ve REOCs dahil) yatırım yaparlar ve open-end (açık uçlu) yapıdadırlar. Yani yatırımcının, yatırım fonu katılma senedi bedelini fondan geri talep edip diğer yatırımlara kanalize edebildiği ve fon sermayesinin değişken olduğu yapılardır.

7 GYF REIF/REMF KATILIMCILAR GETİRİ KATILMA BELGESİ GAYRIMENKUL YATIRIM FONU YATIRIM ARAÇLARI FON YÖNETİMİ

8 UYGULAMALAR ABD REIT (1960) KANADA REIT (1993) BREZİLYA- FIIs - REIF (1993) ŞİLİ- FII - REIF (1993) ARJANTİN- FFIs - REIC (1995) İSPANYA SOCIMI REIC (2009) HOLLANDA FBI -REIC (1969) LİTVANYA- REIC (2007) İTALYA- SIIQ REIF (2007) YUNANİSTAN- REIC &REMF (1999) ALMANYA- G-REIT REIC (2007) FRANSA- SIIC -REIC (2003) BELÇİKA- SICAFI -REIC (1990) İRLANDA-REIC (2013) İNGİLTERE-REIC (2006), MALEZYA REIT (1986) JAPONYA- J-REIT - REIT & REIC (2000) HONG KONG REIT (2003) GÜNEY KORE- REIC (2001) TAYVAN REIT (2002) DUBAI- REIT (2006) BAHREYN- REIT (2009)

9 GYO İLE İLGİLİ DÜZENLEME GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI NA İLİŞKİN ESASLAR TEBLİĞİ (SPK-III-48.1)

10 İLGİLİ DİĞER DÜZENLEMELER I MEDENİ KANUN TAPU KANUNU BORÇLAR KANUNU TİCARET KANUNU SERMAYE PİYASASI KANUNU KURUMLAR VERGİSİ KANUNU KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU DAMGA VERGİSİ KANUNU HARÇLAR KANUNU EMLAK VERGİSİ KANUNU

11 İLGİLİ DİĞER DÜZENLEMELER II GAYRİMENKUL KİRALARI HAKKINDA KANUN KAT MÜLKİYETİ KANUNU İMAR KANUNU KAMULAŞTIRMA İCRA VE İFLAS KANUNU TÜKETİCİNİN KORUNMASI HAKKINDA KANUN İŞ KANUNU SOSYAL GÜVENLİK KANUNU FİKİR VE SANAT ESERLERİ KANUNU

12 DEĞİŞİKLİKLER/YENİLİKLER I Asgari Sermaye miktarı attırılmıştır. GYO ların kuruluş sermayesi Eski Tebliğ de asgari 20 milyon TL olarak belirlenmişken yeni Tebliğ de 30 milyon TL olarak belirlenmiştir (Tebliğ md.6/2/b).

13 DEĞİŞİKLİKLER/YENİLİKLER II Nakdi sermayeye ilişkin düzenleme değiştirilmiştir. Kuruluş sermayesinin 60 milyon TL den az olması halinde % 10 u, 60 milyon TL den fazla olması durumunda ise 6 milyon TL nin nakit karşılığı gösterilmiş olması hususu düzenlenmiştir (Tebliğ md.6/2/c).

14 DEĞİŞİKLİKLER/YENİLİKLER III Altı aylık düzeltme süresi öngörülmüştür. Halka açık Anonim Şirketler ile diğer yatırım ortaklıklarının gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşüm başvurularında, portföyde ki varlıkların ortaklık aktif toplamına oranının Tebliğin md. Md.6/2/g bendindeki düzenlemede yer alan sınırlamalara uygun hale getirilmesi için azami 6 aylık bir süre getirilmiştir. (Tebliğ md.6/3)

15 DEĞİŞİKLİKLER/YENİLİKLER -IV Lider Girişimci zorunluluğu kaldırılmıştır. (eski Tebliğ md. 8)

16 DEĞİŞİKLİKLER/YENİLİKLER - VI Halka açılma sonrası dönemdeki pay devirlerinden bir kısmına Kurul izni getirildi. Halka açılma sonrasında sadece yönetim kontrol değişikliği doğuran devirler için SPK dan izin alınması öngörülmüştür. İmtiyazsız paylarla yönetim kontrolünün elde edilmesi halinde ise, bu ortakların gerekli şartları sağladıklarını devri müteakip 10 iş günü içinde tevsik edip Kurula bildirmek zorundadırlar. (Tebliğ md.15/2)

17 DEĞİŞİKLİKLER/YENİLİKLER -VII Yönetim kontrolünün elde edilmesini sağlayan miktardaki imtiyazlı payların devrinde, imtiyazlı payları devralacak ortakların, Kurulun pay alım teklifi zorunluluğuna ilişkin hükümleri kapsamında devir sonrası diğer ortakların paylarını satın almayı sağlayacak mali güce sahip olmaları ve bu durumu tevsik etmeleri zorunludur. (Tebliğ md.15/2)

18 DEĞİŞİKLİKLER/YENİLİKLER -VIII Portföy sınırlamasında değişikliğe gidilmiştir. Buna göre GYO ların aktif toplamının asgari %51 inin gayrimenkul yatırımlarından oluşturulması öngörülmektedir. Böylece GYO ların temel faaliyet konusunun gayrimenkul yatırımları olması sağlanmak istenmiştir. (Tebliğ md.24/a)

19 DEĞİŞİKLİKLER/YENİLİKLER -IX G.S. ve VTMK ihracı düzenlenmiştir. GYO lara yeni finansman kaynakları oluşturabilmeleri için; gayrimenkul sertifikası ve portföydeki gayrimenkullerin satış veya satış vaadi sözleşmeleri ile satışından kaynaklanan senetli alacakları ile kira gelirlerinin teminatı altında varlık teminatlı menkul kıymet ihraç edebilmesine imkan tanınmıştır. (Tebliğ md.31/3)

20 DEĞİŞİKLİKLER/YENİLİKLER -X Yönetim Kurulu ve Murahhas azanın sorumlulukları Tebliğde sayılmak suretiyle net bir şekilde belirlenmiştir. Tebliğ md. 6/3, 9/5, 26, 35/2, 42/3 ve geçici md. 1/3 maddelerinde... ortaklık yönetim kurulu veya yönetim kurulunca yetkilendirilmiş olması halinde ilgili murahhas üye sorumludur ibaresi konulmak suretiyle sorumluluk çerçevesi yoruma kapılarak netleştirilmiştir.

21 DEĞİŞİKLİKLER/YENİLİKLER -XI İmtiyazlı pay ihracına ilişkin değişiklik. GYO lar, Tebliğ ile TTK 360 ıncı maddedeki hükümlerden muaf tutulmuş (Tebliğ md.14/1). Yine, Kurulun belirlediği esaslar çerçevesinde, faaliyetlerinin makul ve zorunlu kıldığı haller saklı kalmak kaydıyla, Kurul düzenlemelerine uygun olarak hazırlanmış finansal tablolarına göre üst üste beş yıl dönem zararı eden ortaklıklarda, 14. md. nin birinci fıkrası kapsamındaki imtiyazlı paylar Kurul kararı ile ortadan kalkar (Tebliğ md.14/2).

22 DEĞİŞİKLİKLER/YENİLİKLER -XII Özellik arz eden kararlarda taraflar ve kararlar çeşidi genişletilmiştir. Böylece GYO yönetiminde şeffaflığın arttırılması ve yatırımcıların daha fazla aydınlatılması sağlanmak istenmiştir (Tebliğ md.21/1).

23 DEĞİŞİKLİKLER/YENİLİKLER -XIII %75 i aşmayan tutardaki varlık satışlarına ilişkin kararlar önem arz eden kararlar kapsamından çıkarılmıştır. Ortaklıkların, aktif toplamlarının %75 ini aşmayan tutardaki varlıklarının toptan satışında TTK nın 408 inci maddesinin ikinci fıkrasının (f) bendi ile Kanunun 23 üncü maddesi hükümleri uygulanmaz hükmü getirilmek suretiyle GYO ların yönetim kurullarına geniş yetki tanınmıştır (Tebliğ md.21/3).

24 DEĞİŞİKLİKLER/YENİLİKLER -XIV Yapamayacakları işler maddesi kapsamına ek yapılmıştır. Tebliğ e Belgeye dayandırılmayan ve piyasa rayicinden bariz farklılık gösteren bir harcama veya komisyon ödemesinde bulunamazlar fıkrası ilave edilmiştir (Tebliğ md.23/g).

25 DEĞİŞİKLİKLER/YENİLİKLER -XV Yatırım Danışmanlığı hizmeti alımına ilişkin sınırlama. Önceki Tebliğ de şart koşulmamasına rağmen yeni tebliğde, Kuruldan yatırım danışmanlığı yetki belgesi almış bir kuruluştan yatırım danışmanlığı hizmeti veya portföy yönetim şirketlerinden portföy yönetimi hizmeti alabilmek için, GYO ların, esas sözleşmelerinde hüküm bulunmak kaydıyla ve imzalanacak bir sözleşme kapsamında bu hizmeti alabilecekleri düzenlenmiştir (Tebliğ md.25/3).

26 DEĞİŞİKLİKLER/YENİLİKLER XVI Değerleme şirketinden üst üste hizmet alımına ilişkin süre 5 yıldan 3 yıla inmiştir. GYO ların portföyünde yer alan ve değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için aynı gayrimenkul değerleme şirketinden üst üste en fazla üç yıl hizmet alabilecekleri düzenlenmiştir (Tebliğ md. 35/3).

27 DEĞİŞİKLİKLER/YENİLİKLER -XVII Sigorta mecburiyeti. GYO portföyünde yer alan arsa, arazi, haklar ve henüz inşaatına başlanmamış projeler ve sermaye piyasası araçları hariç olmak üzere tüm varlıkların oluşabilecek her tür hasara karşı rayiç değerleri dikkate alınarak sigortalanması zorunluluğu getirilmiştir (Tebliğ md. 29).

28 DEĞİŞİKLİKLER/YENİLİKLER XVIII Ortaklarda aranan şartlar hafifletilmiştir. Ortakların, muaccel prim borcu bulunmaması şartı kaldırılmaktadır(eski tebliğ md. 7/b). Kurucularda aranan, faaliyet izinlerinden biri Kurulca iptal edilmiş kuruluşlarda, bu müeyyideyi gerektiren olayda sorumluluğu bulunan kişilerden olmama şartı, müeyyide kararının kesinleşme tarihinden itibaren on yıl geçmesi ve yine kurucu ortakların müflis olmaması, konkordato ilân etmiş olmaması ya da hakkında iflasın ertelenmesi kararı verilmiş olmaması şartı da mevzubahis durumu belirleyen mahkeme kararının kesinleşme tarihinden itibaren on yıl geçmesi halinde artık aranmayacağı düzenlenmektedir(tebliğ md. 7/1).

29 DEĞİŞİKLİKLER/YENİLİKLER -XIX GYO ların proje gerçekleştirmek üzere kuracakları adi ortaklıkların inşaat hizmetlerini müteahhit firmalardan alması zorunluluğu getirilmiştir. Eski Tebliğ in 37. Maddesi hükmü korunarak ek bir fıkra ilave edilmek suretiyle Adi ortaklık tarafından yürütülecek proje ile ilgili inşaat hizmetleri konusunda bu Tebliğin 32 nci maddesi hükümleri uygulanır denmek suretiyle GYO ların kendi gerçekleştirecekleri projelerle ile dahil oldukları adi ortaklıklarda müteahhit firmadan hizmet alma zorunluluğu getirilmiştir (Tebliğ md. 33/2).

30 MEVCUT SORUNLARDAN BAZILARI-I ÜZERİNDE TAKYİDAT BULUNAN TAŞINMAZLARIN GYO PORTFÖYÜNE DAHİL EDİLEMEMESİ

31 MEVCUT SORUNLARDAN BAZILARI-II İNŞAAT SEKTÖRÜNDEKİ KAYIT DIŞILIK ORANININ YÜKSEK OLUŞU VE BU NEDENLE ADİL REKABET ŞARTLARININ OLUŞMAMASININ GYO LARIN REKABET GÜCÜNÜ OLUMSUZ ETKİLEMESİ

32 MEVCUT SORUNLARDAN BAZILARI-III AYNİ SERMAYE KALEMLERİNİN GAYRIMENKUL VE GAYRIMENKULE DAYALI HAKLAR OLARAK SINIRLANDIRILARAK TTK SİSTEMİNDEN AYRILMASI NEDENİYLE DİĞER AYNİ HAKLARIN GYO LARA SERMAYE OLARAK KONULAMAMASI

33 DÜZENLEMEYE ELEŞTİRİLER - I LİDER GİRİŞİMCİ NİN ZORUNLU OLMAKTAN ÇIKARILMASI HATADIR

34 DÜZENLEMEYE ELEŞTİRİLER-II KANUNLA DÜZENLEMEMEDEN KAYNAKLANAN SORUNLAR-I NORMLAR HİYERARŞİSİNDE KANUNA GÖRE ALT NORM OLAN VE YÖNETMELİĞE DENK OLAN TEBLİĞ İLE DÜZENLENMİŞ BİR HUSUS KANUNA AYKIRI OLAMAYACAĞI İÇİN HER ZAMAN İÇİN YARGI KARARI İPTALİ VEYA SARFI NAZAR EDİLMESİ MÜMKÜNDÜR.

35 KANUNLA DÜZENLEMEMEDEN KAYNAKLANAN SORUNLAR-I VERGİ ANCAK KANUN İLE DÜZENLENİR VE İSTİSNA TANINIR DOLAYISIYLA TEBLİĞ İLE VERGİ İSTİSNASI OLUŞTURULAMAZ

36 DÜZENLEMEYE ELEŞTİRİLER-III KANUNLA DÜZENLEMEMEDEN KAYNAKLANAN SORUNLAR-I ULTRA VİRES, TTK DA KALDIRILMIŞ OLAN BU PRENSİP, GYO LARDA UYGULANMAKTADIR. OYSA TTK YA GÖRE ŞİRKET FAALİYET KONULARI KISITLANAMAZ. BU NEDENLE HÜKÜMLERİN ÇATIŞMASI HALİNDE BİR ÜST NORM OLAN TTK UYGULANIR.

37 DÜZENLEMEYE ELEŞTİRİLER - IV KANUNLA DÜZENLEMEMEDEN KAYNAKLANAN SORUNLAR-I TAKİP DIŞI OLAMAMA, TİCARET ŞİRKETİ ŞEKLİNDE KURULDUKLARI İÇİN İCRA VE İFLAS HUKUKU HÜKÜMLERİNE TABİDİRLER. TİCARİ FAALİYET OLARAK KABUL EDİLEN GYO İŞLEMLERİ NEDENİYLE MEYDANA GELECEK OLAN TEMERRÜTLERDE TAKİP HUKUKUNUN OLUMSUZ NETİCELERİ İLE KARŞILAŞMAK OLASIDIR.

38 DÜZENLEMEYE ELEŞTİRİLER-V TRUST SİSTEMİ NİN TİCARET/ SERMAYE PİYASASI HUKUKUMUZA ENTEGRE EDİLMEMESİ

39 TEŞEKKÜRLER BURAK KEMAL TANRISEVER, Esq., Ph.D TANRISEVER & MERSİNOĞLU Attorneys at Law