GYO Tebliğ Taslağı nın Getirdiği Yenilikler

Transkript

1 GYO Tebliğ Taslağı nın Getirdiği Yenilikler

2 Ülkemiz ekonomisi için hayati önem taşıyan gayrimenkul sektörünün finansman yöntemlerinden en önemlilerinden birisi de gayrimenkul yatırım ortaklıklarıdır ( GYO ). Devletin vergi teşvikleriyle birlikte birçok GYO halka açılmıştır. Sermaye Piyasası Kurulu nun ( SPK veya Kurul ) kamuoyunun görüşüne açtığı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına nın ( Taslak Tebliğ ) yürürlüğe girmesiyle sektör yeni bir çerçeveye oturacaktır. Taslak Tebliğ, önemli yeni düzenlemeler getirmektedir. Söz konusu yeniliklerden dikkat çekici olanlarına aşağıda yer verilmektedir. 1- Artık GYO larda lider sermayedar aranmıyor GYO ların kuruluşunda artık lider sermayedarın varlığı aranmayacak. Mevcut Tebliğ tek başına veya birlikte hareket etmek suretiyle sermayenin asgari %20 sine sahip olan lider sermayedarın varlığını aramakta iken Taslak Tebliğ kuruculardan birinin lider sermayedar olması şartına yer vermemiştir. 2- GYO lar için asgari sermaye tutarı artırılmaktadır GYO kuruluşunda asgari sermaye tutarı 20 milyon TL den 30 milyon TL ye çıkarılmıştır. Kuruluş yahut dönüşümde sermayesi 60 milyon TL nin altında olan GYO larda sermayenin asgari %10 unun, 60 milyon TL den fazla sermayeli GYO larda ise en az 6 milyon TL lik sermayenin nakit karşılığı çıkarılmış olması şartı aranmaktadır. Mevcut Tebliğ de söz konusu eşik değer 50 milyon TL dir. 3- Dönüşüm yoluyla kurulacak GYO larda nakdi sermayeye ilişkin düzenleme getiriliyor Taslak Tebliğ, kuruluşta nakit karşılığı çıkarılması zorunlu sermayenin ödenmiş olmasını, dönüşümde ise nakden çıkarılmış olmasını yahut geçmiş finansallardaki dönen varlıklar altındaki nakit (veya nakit benzerleri) ile finansal yatırımlar kalemleri toplamının bu miktarda olmasını öngörmüştür. Böylelikle GYO ya dönüşecek A.Ş. ler için anılan kalemlerdeki tutarlar belirtilen miktarlarda ise yeni nakit koyma zorunluluğu mevcuttaki şekilde korunmuştur. 4- Portföy işletmeciliği yetki belgesi kalkıyor Mevcut Tebliğ in 6/f maddesinde yer alan kuruluş veya dönüşüm için portföy işletmeciliği faaliyetinde bulunmak için SPK ya başvurmuş olma şartı Taslak Tebliğ ile kaldırılmaktadır. 2

3 5- Ortaklarda aranacak şartlar yumuşatılmaktadır Ortakların nitelikleri arasında mevcut Tebliğde yer alan muaccel prim borcu bulunmaması şartı kaldırılmaktadır. Ayrıca, Yeni SPKn ye paralel şekilde ortaklarda aranacak şartlara ilişkin olarak faaliyet izinlerinden biri Kurulca iptal edilmiş kuruluşlarda, bu müeyyideyi gerektiren olayda sorumluluğu bulunan kişilerden olmama şartının ilgili kararın kesinleşme tarihinden ve kurucu ortakların müflis olmaması, konkordato ilân etmiş olmaması ya da hakkında iflasın ertelenmesi kararı verilmiş olmaması şartlarının bunlara ilişkin kararın kesinleşme tarihinden itibaren on yıl geçmesi halinde artık aranmayacağı düzenlenmektedir. 6- Halka arzdan sonraki pay devirlerinde aranan şartlar ağırlaştırılıyor Taslak Tebliğ de, halka arzdan sonraki bir dönemde yönetim kontrolü devri sağlayan pay devirlerinde, devir alacak ortakların da kurucular için aranan şartları taşımaları aranmaktadır. Ayrıca yönetim kontrolü sağlayan imtiyazlı pay devirleri de SPK nın iznine tabi tutulmuştur. İmtiyazsız ve fakat yönetim kontrolü sağlayan payların elde edilmesi halinde ise, bu ortakların gerekli şartları sağladıklarını pay ediniminin ardından 10 iş günü içinde tevsik etmeleri gerekecektir. Halka arzdan sonraki bir dönemde yönetim kontrolünü sağlayan paylara sahip olan ortakların, kuruculara ilişkin şartları kaybetmeleri halinde bu kontrolü sağlayan paylarını 3 ay içinde elden çıkarmaları zorunda olacaklardır. 7- GYO genel müdürlerinde aranacak şartlar ve diğer personele ilişkin yeni düzenlemeler getiriliyor Taslak Tebliğ, GYO genel müdürlerinin genel olarak kurucu ortaklarda aranan şartlara sahip olmalarını öngörmektedir. Buna göre, genel müdürlerin münhasıran tam zamanlı bu görev için istihdam edilmesi zorunludur. Taslak Tebliğ, GYO genel müdürlerine, başka şirketlerde icrai olmaması ve GYO daki görevini zafiyete uğratmaması koşuluyla yönetim kurulu üyesi olabilme imkanı sağlamıştır. Ayrıca, genel müdürlük görevine vekalet süresi azami 6 ay olarak belirlenmiş ve atama halinde şartlara ilişkin tevsik edici belgelerin 10 işgünü içinde SPK ve Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu A.Ş. ye ( SPL ) gönderilmesi şartı aranmıştır. Mevcut Tebliğ genel müdürün kuruluş başvurularında kuruluş esnasında belirlenmiş olması, dönüşüm başvurularında ise atanmış olması şartını ararken, Taslak Tebliğ de bu hükme yer verilmemiştir. Öte yandan, Taslak Tebliğ, diğer personele ilişkin yeni bir hüküm getirmektedir. Buna göre, GYO nun faaliyetlerinin etkin bir şekilde yürütülmesini sağlayacak sayıda nitelikli personel istihdam edilecek ve sermaye piyasası mevzuatında belirtilen görevleri yerine getirecek ihtisas personelinin seçiminde SPK düzenlemelerine uyulacaktır. SPK düzenlemeleri uyarınca oluşturulması gereken komitelerde görevli personelin atanmalarının ve görevden ayrılmalarının, atamayı veya görevden ayrılmayı takip eden en geç 10 işgünü içinde SPK ve SPL ye bildirilmesi gerekmektedir. 3

4 8- GYO ların özellik arz eden işlemlerinin kapsamı genişletiliyor Taslak Tebliğ, özellik arz eden işlemlere ilişkin olarak, mevcut Tebliğ e benzer bir yöntem izlemiştir. Buna göre, Taslak Tebliğ de sayılan taraflar arasında, yine Taslak Tebliğ de sayılan nitelikteki kararlara ilişkin işlemler özellik arz eden işlem olarak kabul edilmiş ve ilgili yönetim kurulu kararlarının kamuya açıklanması, bu kararlar oybirliği ile alınmadıysa yapılacak ilk genel kurul toplantısının gündemine alınarak ortaklara bilgi verilmesi zorunlu kılınmıştır. Taslak Tebliğ, mevcut Tebliğ den farklı olarak, özellik arz eden kararların belirlenmesindeki kriterlerden taraflar ın kapsamını genişletmiş ve aşağıda yer alan taraflar da özellik arz eden işlemlerde taraflar arasında dikkate alınmıştır: Ayrıca özellik arz eden kararlar arasına adi ortaklık kurulması veya mevcut bir ortaklığın faaliyetlerine son verilmesi ile ilişkili taraflarla mal ve hizmet alımına ilişkin kararlar da dahil edilmiştir. 9- Önemli miktardaki varlık satışları önemli nitelikteki işlemlerden sayılmıyor Taslak Tebliğ ile GYO ların aktif toplamlarının %75 ini aşmayan tutardaki varlıklarının toptan satışının TTK da öngörülen genel kurulun devredilemez yetkileri arasında yer almayacağı ve bu işlemlerin ayrıca Yeni SPKn de sayılan önemli nitelikteki işlemlerden sayılmayacağı, Yeni SPKn ye paralel bir şekilde düzenlenmiştir. - Portföy yönetim hizmeti veren şirketler, - Danışmanlık hizmeti veren şirketler, - İnşaat hizmeti verecek müteahhit, - GYO nun ortak olduğu bir adi ortaklığın diğer ortakları, -GYO nun ilişkili tarafları. Öte yandan, daha evvel GYO da sermaye veya oy hakkının minimum %20 sine sahip ortaklar ile yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazına sahip ortaklar ile bunların minimum %20 pay veya oy hakkına sahip oldukları şirketler de özellik arz eden işlemlerin tarafları arasında sayılmaktır. Mevcut Tebliğ de bu oran %10 olarak dikkate alınmaktadır. 4

5 10- GYO ların yatırım faaliyetleri ve yapamayacakları işlere yeni sınırlamalar getiriliyor Taslak GYO ların faaliyetlerinin neler olacağı, yatırımlarda uyulması gereken kurallar, faaliyetlere ilişkin sınırlamalar ve yasaklar belirliyor. Ayrıca, GYO ların ödünç verebilecekleri sermaye piyasası araçlarına ilişkin maksimum oran sermaye piyasası araçlarının piyasa değerinin %25 inden %50 isine çıkarılıyor. GYO lar iştirak ettikleri şirketlerin halen maksimum %5 ine ortak olabilirlerken bu oran %10 a çıkırılıyor. Varlıkların kiralanması ve portföye alım- satımı işlemlerinde ödenecek komisyon ve benzeri giderlere kira veya varlık değerinin %3 ü tutarında üst sınır konuyor. GYO ların yapamayacakları işler arasında, belgesiz ve piyasa rayicinden açıkça farklılık gösteren harcama ve komisyon ödemeleri ile sürekli olarak kısa vadeli gayrimenkul alım satımı işlemleri de sayılmıştır. 11- Portföy sınırlamalarının kapsamında değişiklik yapılıyor Taslak Tebliğ gayrimenkul, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı haklara aktif toplamının en az %51 i oranında yatırım yapılmasını zorunlu tutmaktadır. Mevcut Tebliğ de bu oran %50 dir. Mevcut Tebliğ deki yabancı gayrimenkuller ve yabancı sermaye piyasası araçları ile faaliyet konusu yalnızca gayrimenkul olan şirketlere aktif toplamının en fazla % 49 u oranında yatırım yapabileceğine dair düzenlemeye Taslak Tebliğ de yer verilmemiştir. 12- Borçlanma sınırı düşürülüyor Mevcut Tebliğdeki özsermayenin 5 katı olan borçlanma sınırı Taslak Tebliğ ile 3 kata düşürülüyor. 13- Adi ortaklığa müteahhit zorunluluğu getiriliyor Mevut Tebliğ de başka ortaklarla belirli bir proje gerçekleştirmek için adi ortaklık kurulması halinde, bu proje ile ilgili inşaat hizmetlerinin müteahhitler tarafından yerine getirilmesi zorunlu kılınmaktadır. 5

6 14- Değerleme zorunluluğuna ilişkin SPK nın yetkisi artırılıyor Taslak Tebliğ de değerlemeye ilişkin olarak yer alan hükümler genel olarak mevcut Tebliğ ile paralel olmakla birlikte, Taslak Tebliğ de portföye SPK tarafından değerleme yaptırılması uygun görülecek diğer varlıkların dahil edilmesi veya çıkarılması hali de değerleme zorunluluğu kapsamında sayılmaktadır. 15- Sigorta mecburiyeti yumuşatılıyor Mevcut Tebliğ deki GYO portföyünde yer alan arsa, arazi, haklar ve henüz inşaatına başlanmamış projeler ve sermaye piyasası araçları hariç olmak üzere tüm varlıkların oluşabilecek her tür hasara karşı rayiç değerleri dikkate alınarak sigortalanması zorunluluğuna ilişkin hükme Taslak Tebliğ de yer verilmemiş ve fakat kanunen zorunlu sigortalar dışında sigorta yapılmaması halinde bu durumum genel kurulda ortakların bilgisine sunulması şart koşulmuştur. 16- Türkiye Sermaye Piyasaları Birliğine üyelik şartı getiriliyor Taslak Tebliğ, Yeni SPKn doğrultusunda GYO ların bu yeni kuruluşa üye olmalarını şart koşmaktadır. 17- Kurul ücretlerinin peşin ödenmesi şartı kalkıyor Mevcut Tebliğ Kurul ücretlerinin kayda alınmadan önce peşin olarak ödeneceğini düzenlemektedir. Taslak Tebliğ ise ihraç belgesi/izahnamenin SPK ca onaylanıp GYO ya tesliminden önce ödenmesini öngörmektedir. Ayrıca ilk halka arzlarda SPK ücreti %50 indirimli olarak ödenecektir. 6

7 Finans Hukuku ekibimiz Umurcan Gago Gündüz Şimşek Gago Avukatlık Ortaklığı Ortak T: +90 (212) Bekir Emre Haykır Gündüz Şimşek Gago Avukatlık Ortaklığı Avukat T: +90 (212) Pınar Karamahmutoğlu Gündüz Şimşek Gago Avukatlık Ortaklığı Avukat T: +90 (212)

8 GSG Hukuk Gündüz Şimşek Gago Avukatlık Ortaklığı ("GSG Hukuk") pek çok farklı sektörde faaliyet gösteren yerli ve yabancı sermayeli müşterilerine kuruluşlarından itibaren tüm hukuki işlemlerine yönelik hizmet vermektedir. GSG Hukuk, 29 avukat barındıran 43 kişilik deneyimli ekibiyle gerek genel hukuk gerekse vergi ve gümrük uyuşmazlığı alanındaki tecrübesini aynı çatı altında toplamıştır. GSG Hukuk olarak müşterilerimiz için oluşturduğumuz ekiplerde ilgili sektörde yetiştirdiğimiz deneyim sahibi ve uzmanlaşmış avukatlar bulundurmak önceliklerimiz arasındadır. Söz konusu yaklaşımla çeşitli sektörlere geniş bir yelpazede hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktayız Gündüz Şimşek Gago Avukatlık Ortaklığı. Tüm hakları saklıdır. Bu dokümanda GSG Avukatlık Ortaklığı veya GSG Hukuk ibaresi, Gündüz Şimşek Gago Avukatlık Ortaklığı nı ifade etmektedir.