SANĠFOAM SÜNGER SANAYĠ VE TĠCARET

Transkript

1 STANDART GAYRĠMENKUL DEĞERLEME UYGULAMALARI A.ġ. SANĠFOAM SÜNGER SANAYĠ VE TĠCARET A.ġ. ĠSTANBUL ĠLĠ ESENLER ĠLÇESĠ 1082 Ada, 14 Parsel, 20 Numaralı Bağımsız Bölüme ĠliĢkin Gayrimenkul Değerleme Raporu SvP_11_SANIFOAM_03

2 ĠÇĠNDEKĠLER 1. DEĞERLEME RAPORU HAKKINDA BĠLGĠLER SözleĢme Tarihi ve Numarası Değerleme Tarihi Rapor Tarihi ve Numarası Rapor Türü Raporu Hazırlayanlar ġġrket ve MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER Değerlemeyi Yapan ġirket Ünvanı ve ĠletiĢim Bilgileri Değerleme Talebinde Bulunan MüĢteri Unvanı ve ĠletiĢim Bilgileri DEĞERLEME AMAÇ, KAPSAM ve ĠLKELERĠ Değerleme Raporunun Amacı Sınırlayıcı KoĢullar Beyanlar Rapor da Kullanılan Kısaltmalar Değerleme ÇalıĢmalarında Kullanılan Yöntemler Piyasa Değeri YaklaĢımı Maliyet YaklaĢımı Gelirlerin Kapitalizasyonu ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı Analizi EKONOMĠ, SEKTÖR VE BÖLGEYE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER... Hata! Yer iģareti tanımlanmamıģ. 5. EKONOMĠ, SEKTÖR VE BÖLGEYE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER Global Görünüm Ulusal Ekonomik Görünüm Sektörel Görünüm Ofis Piyasası Gayrimenkullerin Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKUL HAKKINDA BĠLGĠLER ve ANALĠZLER Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtlarına ĠliĢkin Bilgiler Gayrimenkulün Yeri / Konumu ve Tanımı Gayrimenkulün Tanımı ve Yapısal Özellikleri Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tapu Bilgsi Değerleme Konusu Gayrimenkulün Yasal Süreç Analizi Gayrimenkulün Son Üç Yıl Ġçerisinde Konu Olduğu Alım-Satım ĠĢlemleri Gayrimenkule Ait Takyidat Ġncelemeleri Gayrimenkule Ait Ġmar Planı/KamulaĢtırma ĠĢleri v.s. Bilgileri Yapı Denetim KuruluĢu ve Denetimleri DEĞERLEME ÇALIġMALARI Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler Değerleme ÇalıĢmalarında Kullanılan Yöntemler ve Varsayımlar Piyasa YaklaĢımı Piyasa/Maliyet YaklaĢımı Gelirlerin Kapitalizasyonu ĠNA Analizi Kullanılan Değerleme Analiz Yöntemlerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Analizlerin Seçilme Nedenleri En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi MüĢterek veya BölünmüĢ Kısımların Değerleme Analizi Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analiz Sonuçlarının UyumlaĢtırılması Ve Bu Amaçla Ġzlenen Yöntem ve Nedenlerinin Açıklanması Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri, Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında GörüĢler SONUÇ Nihai Değer Takdiri RAPOR EKLERĠ DEĞERLEMEYĠ YAPAN DEĞERLEME UZMANLARININ DEĞERLEME LĠSANS BELGESĠ ÖRNEKLERĠ DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULLERĠN ġġrket TARAFINDAN DAHA ÖNCEKĠ TARĠHLERDE DEĞERLEMESĠ YAPILMIġ ĠSE, SON ÜÇ DEĞERLEMEYE ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER SvP_11_SANIFOAM_03 1

3 1. DEĞERLEME RAPORU HAKKINDA BĠLGĠLER 1.1. SözleĢme Tarihi ve Numarası / SNFM/ Değerleme Tarihi Bu değerleme raporuna konu olan gayrimenkul hakkında tarihinde ilgili makamlar (tapu ve belediye) nezdinde çalıģmalara baģlanılmıģ ve değerleme çalıģmalarına esas teģkil edecek olan dökümanlar tarihine kadar hazır hale getirilmiģtir Rapor Tarihi ve Numarası / SvP_11_SANĠFOAM_ Rapor Türü ĠĢ bu Rapor; Sanifoam Sünger Sanayi ve Ticaret A.ġ. (MüĢteri) nin talebi üzerine, Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A.ġ. tarafından, MüĢteri ġirket aktifindeki, tapuda; Ġstanbul Ġli, Esenler Ġlçesi, AtıĢalanı Köyü, ,06m 2 yüzölçümlü, 1082 ada, 14 parsel numarasında kayıtlı, kırküç bloktan oluģan dörtbinaltı bölümlü kargir iģ merkezi nitelikli ana gayrimenkulün, A22 Blok, zemin katında konumlanmıģ, 43/ arsa payı bulunan, 20 bağımsız bölüm numaralı depo ve asma kat büro nitelikli gayrimenkulün yasal durumunun irdelenmesi ve adil piyasa değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıģ gayrimenkul değerleme raporudur Raporu Hazırlayanlar Değerleme Uzmanı : Sorumlu Değerleme Uzmanı : Güner ġan S.P.K. Lisans No.: Yusuf YaĢar TURAN S.P.K. Lisans No.: ġġrket ve MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER 2.1. Değerlemeyi Yapan ġirket Ünvanı ve ĠletiĢim Bilgileri Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A. ġ. Maslak, Eski Büyükdere Caddesi, Ġz Plaza Giz, No:4, Kat:6/18 ġiģli Ġstanbul T : ; F : ; W : Değerleme Talebinde Bulunan MüĢteri Unvan ı ve ĠletiĢim Bilgileri Sanifoam Sünger Sanayi ve Ticaret A.ġ Tekstil Kent ĠĢ Merkezi, A 22 Blok, No:20 Esenler-Ġstanbul T : ; F : ; W : SvP_11_SANIFOAM_03 2

4 3. DEĞERLEME AMAÇ, KAPSAM ve ĠLKELERĠ 3.1. Değerleme Raporunun Amacı ĠĢ bu Rapor, Sanifoam Sünger Sanayi ve Ticaret A.ġ (MüĢteri) nin talebi üzerine, mülkiyeti MüĢteri ġirket aktifindeki, Rapor da detaylı bilgileri verilen gayrimenkulün yasal durumunun irdelenmesi ve adil piyasa değerinin tespiti amacıyla düzenlenmiģtir Sınırlayıcı KoĢullar Bu Rapor, Standart tarafından, MüĢteri nin talebi üzerine söz konusu gayrimenkulün fiili değerleme tarihindeki adil (rayiç) piyasa değerinin tespiti amacıyla hazırlanmıģtır. MüĢteri tarafından Standart a sunulan belgeler esas alınarak ilgili makamlar nezdinde yapılan inceleme ve araģtırmalar ile ekonomi ve piyasa koģulları dikkate alınarak yapılan analizler, tüm verilerin doğru olduğu kabulüne dayanarak gerçekleģtirilmiģtir. Rapor da nihai değeri ve analiz sonuçlarını etkileyebilecek nitelikte eksik ve/veya yanlıģ, belge ve/veya bilgilerin olması durumunda Standart sorumluluk kabul etmeyecektir. Rapor da gayrimenkullerin adil (rayiç) piyasa değeri, fiili değerleme tarihi esas alınarak belirlenmiģ olup bu tarihten sonra ekonomik ve piyasa koģullarının değiģmesi halinde olabilecek maddi değiģikliklerden ve ilgili kuruluģlar nezdinde yapılan inceleme tarihinden sonra doğmuģ hukuki iģlemlerden dolayı Standart sorumlu tutulamaz. Rapor, MüĢteri nin münhasır kullanımı için hazırlanmıģ olup, MüĢteri Rapor u kamu kurum ve kuruluģları ile mahkemeye sunabilir. Rapor un teslimi ile MüĢteri, Rapor da yer verilen bilgilerin kamu kurum ve kuruluģları ile mahkemeye sunulması haricinde gizli tutulacağını Standart a taahhüt eder. Rapor hiçbir zaman Standart ın yazılı ön izni olmadan üçüncü Ģahıslara dağıtım amacıyla kısmen veya tamamen çoğaltılamaz veya kopya edilemez Beyanlar Tarafımızdan yapılan değerleme çalıģmaları ile ilgili olarak; - Raporda sunulan bulguların Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğunu, - Analizler ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koģullarla sınırlı olduğunu, - Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluģturan mülkle herhangi bir ilgisi olmadığını, - Değerleme Uzmanı ücretinin, raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını, - Değerlemenin ahlaki kural ve standartlara göre gerçekleģtiğini, - Değerleme Uzmanının, mesleki eğitim Ģartlarına haiz olduğunu, - Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve vasfı konusunda daha önceden deneyimi olduğunu, - Değerleme Uzmanının, mülkü kiģisel olarak denetlediğini - Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını, beyan ederiz. SvP_11_SANIFOAM_03 3

5 3.4. Rapor da Kullanılan Kısaltmalar RAPOR'DA KULLANILAN KISALTMALAR SPK Sermaye Piyasası Kurulu Kurul Sermaye Piyasası Kurulu GYO Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı MüĢteri Sanifoam Sünger Sanayi ve Ticaret A.ġ STANDART Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A.ġ. TĠM Topkapı ĠĢ Merkezi TAKS Taban Alanı Kat Sayısı KAKS Kat Alanı Kat Sayısı E ĠnĢaat Emsali H max Maksimum Yapı Yüksekliği m 2 Metrekare ĠNA ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı DED Devam Eden Değer Rf Risksiz Getiri Oranı Rp Risk Primi β Beta Katsayısı % Yüzde 000 Bin Euro ABD$ ABD Doları ABD $ / TL tarihli TCMB efektif satıģ kuru 1,6057 TL esas alınmıģtır Değerleme ÇalıĢmalarında Kullanılan Yöntemler Gayrimenkul değerleme çalıģmalarında yaygın olarak genel kabul görmüģ 3 farklı yöntem kullanılmaktadır. - Piyasa Değeri YaklaĢımı - Maliyet OluĢumları YaklaĢımı ve - Gelirlerin Kapitalizasyonu ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı YaklaĢımı dır. Bu yaklaģımlara iliģkin özet bilgiler aģağıda sunulmuģtur; Piyasa Değeri YaklaĢımı Piyasa Değeri YaklaĢımı, satıģa konu olması beklenen gayrimenkullerin değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaģımı sunmaktadır. Bu değerleme yönteminde, değerlemeye konu olan gayrimenkulün bulunduğu bölgede, benzer nitelikleri bulunan emsal gayrimenkuller incelenir ve gerekli düzeltmeler yapılarak gayrimenkulün tahmini değerine ulaģılır. Piyasa Değeri YaklaĢımı nın uygulanabilmesi için aģağıdaki kriterlerin mevcudiyeti aranmalıdır: - Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı (yani yeterli sayıda alıcı ve satıcı) gereklidir. - Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların, gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu, kabul edilebilir düzeyde olmalıdır. - Gayrimenkulün piyasada makul bir satıģ fiyatı ile makul bir süre için satıģta kaldığı, talep edenlerin, bellirli bir fiyat ve satıģ özelliği konusunda bilgi alabilecekleri kabul edilebilmelidir. - Piyasada, değerlemeye konu olan gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip yeter sayıda, makul bir zaman aralığında, satıģı bekleyen veya gerçekleģtirilmiģ emsal mevcut olmalıdır Maliyet YaklaĢımı Maliyet yaklaģımında esas, yeni bir mülk veya konu mülkle aynı yararı olan ikame bir mülk geliģtirme maliyetini belirlemektir. Maliyet yaklaģımında geçerli bir değer göstergesi türetmek için, geliģtirilen maliyet tahmininde, konu mülkle yaģ, durum ve yarar farkları için düzeltmeler yapılır. Maliyetle değer arasında bir iliģki olduğundan, maliyet yaklaģımının piyasanın düģünce tarzını yansıttığı kabul edilmektedir. Maliyet YaklaĢımında, genellikle, maliyetin tahmini için iki farklı metod kullanılmaktadır. - Yeniden ĠnĢaa Maliyeti SvP_11_SANIFOAM_03 4

6 - Ġkame Maliyeti Bu yaklaģımla, değerleme tarihi itibari ile mülk yapılandırılmaları için belirlenen maliyetlerden aģağıda belirtilen yöntemlerden uygun olanı kullanılmak ve hesaplanan amortisman miktarı düģülmek suretiyle, mevcut yapı değerine ulaģılır. - Piyasadan Çıkarma Yöntemi - YaĢ Ömür Yöntemi - AyrıĢtırma Metodu Yapılandırma maliyetinden türetilen mevcut yapı değerinden, amortisman değeri düģüldükten sonra bulunan değere arazi değeri ilave edildiği zaman ulaģılan sonuç, tam mülkiyet hakkının bir değer göstergesidir Gelirlerin Kapitalizasyonu ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı Analizi Yöntem, genellikle geliģtirilen bir gayrimenkulün kiralama ve/veya iģletilmesi ile elde edilmesi planlanan gelirlerin esas alınması suretiyle kullanılmakla beraber, geliģtirilecek projede satıģın planlanması halinde de kullanılabilmektedir. GeliĢtirilen gayrimenkulün, belli bir süreçte (inģa halinde ve/veya sonrasında) tamamen /kısmen satıģı mümkün olup, planlanan duruma göre nakit akıģlarının belirlenmesi çalıģmaları da farklılıklar gösterebilmektedir. Bu yöntemde, değerlemesi yapılan gayrimenkule ait ve kiralanması düģünülen bölümlerin, iģletme giderleri için alınan katkı payları dahil olmak üzere, aylık toplam kira bedelleri, yıllık artıģlar da dikkate alınarak, nakit giriģleri hesaplanır. Yöntemde genel olarak, tahsil edilemeyen kiralar ve boģ kalma yüzdeleri gibi hususlar da bu gelirin hesaplanmasında dikkate alınır. Buna karģılık eğer mevcut ise, otopark ve reklam panoları gibi ortak alanlardan elde edilen gelirler, yönetim planında gösterildiği üzere hesaplanır ve diğer nakit giriģleri olarak bağımsız bölümlere dağıtımı yapılır. ĠĢletme hizmetleri kapsamında söz konusu gayrimenkule ait bulunan, kiralanması düģülen bağımsız bölümler ile ortak alanlar için katlanılan iģletme gider payları, vergiler, fiziki yatırımlar ve iģletme sermayesi ihtiyacı ise nakit çıkıģı olarak dikkate alınır. Özetle, analiz, yıllar itibariyle gayrimenkulün veya projenin kiralama ve/veya satıģ yoluyla elde edilmesi planlanan amortisman öncesi serbest net nakit akımlarının, (Nakit giriģ ve çıkıģ farkları) iskontolanarak bugünkü değerine indirgenmesidir. SvP_11_SANIFOAM_03 5

7 4. EKONOMĠ, SEKTÖR VE BÖLGEYE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER 4.1. Global Görünüm Küresel ekonomide kriz sonrasında, geliģmiģ ve geliģmekte olan ülkelerin ekonomik görünümlerinde önemli bir ayrıģma yaģanmakla birlikte, kademeli bir toparlanma gözlenmektedir. Krizin ardından geniģ kapsamlı ve etkili kamusal müdahalelerin, efektif talebi canlandırması ve finansal piyasalarda hüküm süren belirsizlik ve sistemik riskleri hafifletmesi ile yeniden ekonomik büyüme sürecine girilmiģtir. Finansal piyasalardaki koģullar düzelmeye devam etmektedir, ancak esas olarak geliģmiģ ekonomilerden kaynaklanan riskler hala devam etmekte olup özellikle Avrupa daki bazı ülkelerin bankacılık ve kamu kesimlerinde artarak süren sorunlar piyasaları olumsuz yönde etkilemektedir. Özellikle bütçe dengesinde ciddi boyutta bozulmanın yaģandığı ve kamu borçluluk düzeyinin aģırı yükseldiği geliģmiģ ülkelerde mevcut kırılganlıklar önemini korumaktadır. Kriz sonrası dönemde küresel düzeyde ortaya çıkan atıl kapasite ve özel tüketim ve yatırımın azalması, tüm dünyada enflasyonu bir kaygı olmaktan çıkarmıģ, ekonomide öncelik finansal istikrar, büyüme ve istihdama yönelmiģtir. Bu çerçevede, ekonomileri canlandırmak amacıyla para politikaları mümkün olduğunca gevģetilmiģ, bütçe açıkları artırılmıģtır. Uygulanan gevģek para politikalarının sunduğu bu ortam bir yandan ekonomileri canlandırırken, diğer yandan da baģta gıda ve petrol olmak üzere emtia fiyatlarının, yüksek oranda artmasına imkan tanımıģtır. Bu koģullar altında krizin etkilerinin hafiflemesiyle birlikte enflasyon, özellikle geliģmekte olan ülkelerde geleceğe dair en önemli risklerden biri haline gelmiģtir. Kamu maliyeleri, finansal yapıları ve büyüme potansiyelleri göreli olarak daha iyi durumda olan geliģmekte olan ekonomiler, krizin etkilerini hızla atlatarak nispeten daha hızlı bir toparlanma sürecine girmiģlerdir. Ancak, küresel ekonominin bütünleģik yapısı dikkate alındığında, geliģmiģ ülkelerdeki sorunlar tam anlamıyla çözülmediği sürece, geliģmekte olan ülkelerde daha ziyade iç talebe dayalı olan mevcut hızlı toparlanma eğiliminin ne kadar sürdürülebileceği konusu belirsizliğini korumaktadır. GeliĢmiĢ ülkelerde kısa vadeli faiz oranlarının uzun süre düģük kalacağına yönelik beklentiler, yatırımcıları yüksek getiri arayıģına sevk etmiģ ve geliģmekte olan ülkelerin yatırım araçlarına talep artmıģtır. Ancak özellikle EURO bölgesinde kamu borçlarını ödemekte zorlanan ülkelere iliģkin risk algılamaları uluslararası piyasalarda kaygıların sürmesine neden olmaktadır Ulusal Ekonomik Görünüm Ġktisadi faaliyetteki toparlanmanın beklenenden hızlı olması, orta vadeli programın mali disiplinin süreceğine iģaret etmesi, finansal sistemin istikrarı, kredi derecelendirme kuruluģlarının olumlu değerlendirmeleri, risk primi göstergelerinin kriz öncesi seviyelerinin de altında seyretmesi ülkemiz ekonomisi açısından olumlu bir görünüme iģaret etmektedir. Önümüzdeki dönemde, kısa vadeli sermaye akımlarındaki hızlanmanın yanı sıra, kredi kullanımının artarak devam etmesi ve cari iģlemler açığının artması finansal istikrar açısından önem taģımaktadır. Bu çerçevede, makro riskleri azaltıcı önlemler, diğer ülkelerde olduğu gibi ülkemizin de gündeminde olacaktır. Küresel risk iģtahındaki artıģ, ülkemizdeki yüksek büyüme oranı, kamu maliyesindeki disiplin, sağlam finansal sistem ve göreceli yüksek faiz oranları nedeniyle ağırlıklı olarak bankaların yurt dıģı yükümlülükleri ve portföy yatırımlarından oluģan sermaye giriģi yaģanmaktadır. Küresel krizden çıkıģla birlikte sermaye giriģleri hızlanmıģ ve 2011 yılı Ocak-Nisan döneminde net doğrudan uluslararası yatırım giriģi (fiili giriģ) milyon ABD doları düzeyinde gerçekleģmiģtir. 1 Uluslararası doğrudan yatırım giriģleri kaleminde yer alan sermaye giriģi 2011 yılının ilk dört ayında toplam milyon ABD dolarına ulaģmıģtır milyon doları mali aracı kuruluģların faaliyetleri sektöründen kaynaklanmıģtır yılı Ocak-Nisan döneminde nakit sermaye giriģinin %88,6 sı AB ülkeleri kaynaklıdır. 1 Hazine MüsteĢarlığı, Uluslararası Doğrudan Yatırım Verileri Bülteni, Haziran 2011 SvP_11_SANIFOAM_03 6

8 Ekonomide yurt içi talepteki artıģın desteğiyle hızlı bir toparlanma gerçekleģmektedir yılının son çeyreğine iliģkin hesaplanan gayri safi yurtiçi hâsıla değeri bir önceki yıla göre sabit fiyatlarla %9,2 artıģ göstererek milyon TL olmuģtur yılı gayri safi yurtiçi hâsıla değeri cari fiyatlarla %16,0 lık artıģla milyon TL, sabit fiyatlarla % 8,9 luk artıģla milyon TL olmuģtur yılında kiģi baģına gayri safi yurtiçi hâsıla değeri cari fiyatlarla TL, ABD doları cinsinden dolar olarak hesaplanmıģtır. ĠĢsizlik oranları kriz öncesi seviyelerine yaklaģsa da, temel enflasyon göstergeleri orta vadeli hedeflerle uyumlu seyrini sürdürmektedir. Küresel kriz ve ekonomideki daralmayla birlikte artan iģsizlik oranları mevsimsel etkilerden arındırılmıģ verilerle 2009 yılı ilk çeyreğinden itibaren gerilemeye baģlamıģ, 2011 yılı ilk çeyreğinden itibaren ise istihdamda görülen güçlü artıģların etkisiyle hızla azalarak kriz öncesi seviyelerine yaklaģmıģtır yılı Mart döneminde %10,8 e gerilemiģtir 2. Ġstihdam koģullarındaki iyileģmeye rağmen iģsizlik oranları halen yüksek seviyelerdedir. DıĢ talebin zayıf seyri nedeniyle kapasite kullanım oranlarının kriz öncesi seviyelere ulaģmasının zaman alması, istihdam koģullarındaki iyileģmeye rağmen halen yüksek seviyesini koruyan iģsizlik oranı ve Türk Lirasının güçlü konumu temel enflasyon göstergelerindeki düģük düzeylerin korunmasına destek vermektedir. Cari iģlemler açığı artmaya devam etmektedir. Küresel kriz sonucunda iktisadi faaliyetteki durgunlaģma ve emtia fiyatlarındaki düģüģ nedeniyle daralan ve 2009 yılı sonunda 38,8 milyar ABD dolarına gerileyen dıģ ticaret açığı, ekonomideki canlanmayla birlikte tekrar artmaya baģlamıģ ve 2011 Nisan ayında 9,1 milyar dolar açık vermiģtir. Ġhracattaki toparlanmaya rağmen ithal mallara yönelik talebin ivmelenmesi sonucu, 2011 yılı Ocak-Nisan döneminde dıģ ticaret açığı geçen yılın aynı dönemine göre %86,7 artarak 33,7 milyar ABD dolar olurken, 12 aylık kümülatif dıģ ticaret açığı Mart taki 83,7 milyar ABD dolardan 87,2 milyar ABD dolara geniģlemiģ ve iç ve dıģ talebin toparlanma hızlarındaki ayrıģma daha belirgin hale gelmiģtir. Nisan ayındaki ihracat, Mart taki %19,5 ten sonra yıllık bazda %26,5 artarak 11,9 milyar ABD dolara ulaģmıģtır. Diğer taraftan ithalat %40,2 artıģla 21 milyar ABD dolar olarak gerçekleģerek, ilk çeyrek boyunca görülen artıģ hızının altında kalmıģtır. Diğer yandan mevsimsellik ve çalıģılan iģgünü etkisinden arındırılmıģ verilere göre ihracat Nisan da önceki aya göre %9,2 yükselirken, bu yükseliģ ithalattaki %2,8 artıģın oldukça üzerinde gerçekleģmiģtir. Nisan ayı verileri ihracat ve ithalatın büyüme oranlarının birbirine önemli oranda yakınlaģması nedeniyle cari açıktaki yavaģlama konusunda ilk önemli iģaret olabilir. Küresel kriz ve ekonomideki küçülmeyle birlikte 2009 yılı sonunda milli gelirin %2,3 üne kadar gerileyen cari iģlemler açığı, iktisadi faaliyetteki canlanmayla birlikte tekrar artmaya baģlamıģ ve 2010 yılı sonu itibarıyla milli gelirin % 6,6 sına ulaģmıģtır. Ocak-Nisan 2010 döneminde 13,9 milyar ABD dolar açık veren cari iģlemler hesabı, 2011 yılı ilk dört ayında %113,8 oranında artarak 29,6 milyar ABD dolara yükselmiģtir. Para politikası sıkı bir duruģ sergilerken iktisadi faaliyetin öngörülenden hızlı toparlanması, kontrol altında tutulan kamu harcamaları ve faiz giderlerindeki düģüģ kamu maliyesi dengelerini olumlu yönde etkilemiģtir yılında bütçe gelirleri, iç talepteki artıģa bağlı olarak yükselmiģ, faiz oranlarındaki düģüģle faiz giderleri azalmıģ ve faiz dıģı harcamalar görece sınırlı düzeyde artmıģtır. Bu geliģmeler sonucunda bütçe performansı olumlu bir seyir izlemiģ ve 2009 yılı sonunda yıllık 440 milyon TL olan merkezi yönetim faiz dıģı bütçe fazlası, 2010 yılı sonunda 8,7 milyar TL ye yükselmiģtir. Merkezi yönetim bütçe açığı ise 2009 yılında 52,8 milyar TL tutarındayken, 2010 yılında 39,6 milyar TL ye gerilemiģtir. Böylece, 2009 yılında milli gelirin % 5,5 ine ulaģan bütçe açığı, 2010 yılında milli gelirin % 3,6 sına düģmüģtür yılının ilk dört aylık döneminde bütçe performansındaki iyileģme devam etmektedir. Bu dönemde artan vergi gelirleri ve faiz harcamalarındaki gerileme bütçe geliģmelerine olumlu katkıda bulunurken, faiz dıģı harcamaların artıģ hızının yavaģlaması bütçe performansındaki iyileģmeye destek vermiģtir yılı Ocak-Mart dönemine iliģkin bütçe açığı geçen yılın aynı dönemine göre % 63,6 oranında azalarak 4,1 milyar TL olmuģtur. Faiz dıģı fazla ise geçen yılın aynı dönemine göre 2,7 kat artarak 9,8 milyar TL olarak gerçekleģmiģtir. Bütçe gelirleri bir önceki yılın aynı dönemine göre %20,5 oranında artarak 68,7 milyar TL olmuģtur. Bütçe giderleri ise sadece % 6,6 oranında artarak 72,9 milyar TL olarak gerçekleģmiģtir. Vergi gelirleri geçen yılın aynı dönemine göre % 19,9 oranında artarak 57,5 milyar TL olarak gerçekleģmiģtir. Buna karģın faiz hariç bütçe giderleri ise % 2 TUĠK SvP_11_SANIFOAM_03 7

9 10,3 oranında artarak 58,9 milyar TL olmuģtur. 3 Cari iģlemler açığının arttığı bir ortamda, kamu harcamalarının kontrol altında tutularak, kamu maliyesinde gevģemeye gidilmemesinin finansal istikrar açısından gerekli olduğu düģünülmektedir. Ekonomide görülen hızlı toparlanma, belirsizliklerin azalması, faiz oranlarında yaģanan düģüģ ve kredi kullandırma koģullarında görülen iyileģme sonucunda firmaların borçluluğu artmakla birlikte yurt dıģı kaynaklı borçların payı azalmaktadır. Firmaların toplam finansal borçları 2009 yılında önemli bir değiģim göstermezken, 2010 yılında kademeli olarak artmıģ, 2011 yılı ġubat ayı itibarıyla 461 milyar TL seviyesinde gerçekleģmiģtir. Firmaların finansal borçlarının milli gelire oranı da 2010 yılı sonunda bir önceki yılsonuna göre 2,9 puan artarak % 39,1 e yükselmiģtir yılı ġubat ayı itibarıyla firmaların finansal borçlarının % 59 u yabancı para cinsinden olmakla birlikte, yabancı para borçlar ağırlıklı olarak uzun vadelidir. Aynı dönemde yurt dıģı kaynaklı kredilerin toplam krediler içindeki payı % 29,2 olup, Türk bankalarının yurt içi ve yurt dıģı Ģubeleri ile yurt dıģı iģtiraklerince reel sektöre kullandırdıkları Türkiye kaynaklı kredilerin toplam krediler içindeki payı 2010 yılı Eylül ayına göre, 1,8 puan artarak % 79,8 e ulaģmıģtır. Firmaların kredi kullanımlarının yanı sıra satıģ gelirlerinin arttığı ve kârlılık performanslarının güçlü seyrettiği görülmektedir. ĠMKB de iģlem gören firmaların satıģ gelirleri 2011 yılı Mart döneminde geçen yıla göre % 25, faaliyet kârları % 28 artarken, dönem kârları % 13,1 azalmıģtır. Firmaların artan satıģ gelirleri ve faaliyet kârlarına rağmen kur farkı giderlerindeki artıģa bağlı olarak artan finansal giderler dönem kârındaki azalıģta etkili olmuģtur. Bu geliģmeler sonucunda 2010 yılı Mart döneminde % 3,72 olan özkaynak kârlılığı, 2011 yılı Mart döneminde yılında % 2,95 e gerilemiģtir. Firmaların gerileyen özkaynak kârlılığında özellikle kâr marjındaki düģüģ etkili olmuģtur. Faaliyet kârı dıģında tutulan finansal giderlerdeki artıģ firmaların kâr marjlarını olumsuz etkilemiģtir. Firmaların yabancı para varlık ve yükümlülükleri incelendiğinde, yabancı para net açık pozisyonunun arttığı ve kur riskinin firmalar için önemini koruduğu görülmektedir. Küresel krizden sonra azalmaya baģlayan reel sektörün net açık pozisyonu, ekonomideki toparlanmayla birlikte artmaya baģlamıģtır yılında bir önceki yıla göre % 2,5 azalan yabancı para açık pozisyonu, 2011 yılı ġubat ayında % 28,6 artarak 100,1 milyar ABD dolarına ulaģmıģtır yılı ġubat ayında yabancı para varlıkların yükümlülükleri karģılama oranı ise 2010 yılı son çeyreğinden itibaren 1,6 puan azalarak % 47 ye gerilemiģtir. Hanehalkı yükümlülükleri içinde ihtiyaç kredileri ile konut kredilerinin payı artmaya devam ederken, taģıt kredilerinin payı sınırlı bir artıģ, kredi kartlarının payı ise düģüģ göstermiģtir. Hanehalkı yükümlülüklerinin geliģimi türlerine göre incelendiğinde, 2011 yılı Mart ayı itibarıyla 2009 yılı sonuna göre ihtiyaç kredileri % 53, konut kredileri % 42, taģıt kredileri % 43,6, kredi kartları ise % 18,4 artıģ göstermektedir. Bu geliģmeler sonucunda hanehalkı yükümlülükleri içinde ihtiyaç kredileri, konut kredileri ve taģıt kredilerinin payı artarken, kredi kartının payı gerilemiģtir ve 2011 yıllarında kredi kartı bakiyeleri artıģını sürdürmekle birlikte, faize tabi bakiyelerin toplam kredi kartı bakiyelerine oranı 2009 yılı sonuna kıyasla gerilemiģtir Sektörel Görünüm Ofis Piyasası Ofis piyasası ticari gayrimenkul sektörü içinde en canlı ve sürükleyici piyasa olmuģtur. Yerli ve özellikle yabancı yeni yatırımcıların ertelenen ofis arayıģları ve talebi ikinci çeyrekte efektif hale dönüģmüģ ve ofis piyasasında beklenilenin üzerinde bir dinamizm yaģanmıģtır. Kriz nedeni ile küçük ve tasarruflu ofislere geçiģ talebi yerini yeni ofis taleplerine bırakmaktadır. Yeni ofis arayıģları ile birlikte ofis piyasasında yeni dengeler oluģurken mülk sahiplerinin piyasa dinamiklerini yeniden belirlemeye baģladıkları görülmektedir. Arz ve talebin istikrarlı Ģekilde yeniden oluģtuğu ofis piyasasında fiyatlarda aģırı oynaklıklar görülmemektedir. Fiyatlamalarda Euro yerine dolar tercih edilmeye baģlamıģtır. Müstakil ofis 3 Maliya Bakanlığı, Makro Ekonomik Görünüm Raporu, Nisan 2011 SvP_11_SANIFOAM_03 8

10 binası talebi de oluģmaktadır. Ümraniye büyük kiralamalar ile birlikte en çok tercih edilen bölge iken Kağıthane ve Haliç bölgesine de talep artmaktadır. Ġstanbul Ofis Piyasası BoĢluk Oranları A SINIFI OFĠSLER B SINIFI OFĠSLER DÖNEMLER MĠA DIġI MĠA DIġI MĠA DIġI MĠA DIġI MĠA AVRUPA ASYA MĠA AVRUPA ASYA YARIYIL YARIYIL ÇEYREK ÇEYREK ÇEYREK ÇEYREK ÇEYREK ÇEYREK KAYNAK: PIC, ĠSTANBUL OFĠS PAZARI 2010 yılı ikinci çeyrek döneminde hem A sınıfı hem de B sınıfı MĠA bölgesi ofislerinin boģluk oranlarında sınırlı gerileme devam etmiģtir. A sınıfı ofislere baģlayan yeni talep ile birlikte MĠA ve MĠA bölgesi dıģındaki ofislerin boģluk oranları sınırlı ölçüde gerilemiģtir. B sınıfı ofislerde ise MĠA bölgesinde boģluk oranlarında gerileme gerçekleģmiģtir. Ġstanbul Ofis Piyasası Kira Ortalamaları Dolar/m 2 /Ay A SINIFI OFĠSLER B SINIFI OFĠSLER DÖNEMLER MĠA DIġI MĠA DIġI MĠA DIġI MĠA DIġI MĠA AVRUPA ASYA MĠA AVRUPA ASYA YARIYIL YARIYIL ÇEYREK ÇEYREK ÇEYREK ÇEYREK ÇEYREK ÇEYREK KAYNAK: PIC, ĠSTANBUL OFĠS PAZARI 2010 yılı ikinci çeyrek döneminde A ve B sınıfı ofislerin kiralarında sınırlı artıģlar yaģanmıģ olmakla birlikte, kiralarda son beģ çeyrek dönemdir genel bir durağanlık ve istikrar görülmektedir. Ofis piyasasındaki canlanma ve yeni müģterilerin taleplerine rağmen dengeli arz ve talep fiyatlarda istikrarı korumaktadır. A sınıfı ofislerde MĠA bölgesi kiraları henüz kriz öncesinin gerisinde iken MĠA dıģı Avrupa bölgesindeki kiralar kriz öncesi dönemin üzerindedir. B sınıfı ofis kiraları ise kriz öncesi dönemin üzerine çıkmıģtır. Yılın ikinci çeyrek döneminde Türkiye genelinde alınan ofis binası yapı ruhsatlarında önemli bir büyüme yaģanmıģtır. Yılın ilk çeyreğinde 675 bin m 2 olan yeni yapı ruhsatlarının büyüklüğü ikinci çeyrekte 1.25 milyon m 2 'ye yükselmiģtir. Ekonomideki genel canlanma ve beklentilerdeki iyileģmeye bağlı olarak yeni ofis yatırımlarında da önemli bir büyüme yaģanmıģtır yılı Ġkinci çeyrekte kullanım izni belgesi alınan ofis binası toplam büyüklüğü ise 490 bin m 2 ile ilk çeyreğin sınırlı ölçüde üzerinde gerçekleģmiģtir. Türkiye Geneli Ofis (ĠĢyeri) Binası Yapı Ruhsatı DÖNEMLER OFĠS BĠNASI ALINAN YAPI RUHSATI M 2 ĠZĠN BELGESĠ OFĠS BĠNASI ALINAN YAPI KULLANMA M Q Q Q Q Q Q Q Q KAYNAK: TÜRKĠYE ĠSTATĠSTĠK KURUMU SvP_11_SANIFOAM_03 9

11 4.4. Gayrimenkullerin Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler 4 ĠSTANBUL; 41 kuzey, 29 doğu koordinatlarında, Marmara Bölgesinin kuzey kesiminde yer alır. Ġstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek Ģekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuģtur. Ġstanbul, batıda Avrupa yakası ve doğuda Asya yakası olmak üzere iki kıta üzerinde kurulu tek metropoldür. Boğaziçi'ndeki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaz Köprüleri Ģehrin iki yakasını birbirine bağlamaktadır. Ġstanbul Ġli nin batısında Tekirdağ, doğusunda Kocaeli, güneyinde Marmara Denizi ve kuzeyinde Karadeniz yer almaktadır. Yeni kurulan ilçelerle beraber 39 ilçe ve büyükģehir belediyesi ile toplam 40 belediyeden oluģmakta olup, yüzölçümü 5.512,-km² dir. Esenyurt Adalar, Arnavutköy, AtaĢehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, BaĢakĢehir, BayrampaĢa, BeĢiktaĢ, Beykoz, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Eminönü, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, GaziosmanpaĢa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Sultanbeyli, Sultangazi, Silivri, ġile, ġiģli, Ümraniye, Üsküdar, Tuzla, Zeytinburnu ilçelerine sahiptir. Ġstanbul, Karadeniz iklimi ile Akdeniz iklimi arasında geçiģ özelliği gösteren ılıman bir iklime sahiptir. Yazları sıcak ve nemli; kıģları soğuk, yağıģlı ve bazen de karlıdır. Esenler; Esenler, Avrupa yakasının tam merkezinde olup, kuzeyde BaĢakĢehir ve Sultangazi, kuzey doğusunda GaziosmanpaĢa, doğusunda BayrampaĢa, Güneydoğuda Zeytinburnu, güneyde Güngören, batıda Bağcılar ilçeleri ile komģudur. Esenler, Esenler ve AtıĢılanı olmak üzere iki ana bölümden oluģmakta olup, 1047 hektarlık meskun, 836 hektarlık askeri alan olmak üzere toplam 1883 hektarlık alana yayılarak 16 mahalleden oluģmaktadır. Esenler, çevresindeki Bağcılar, Küçükçekmece vb. ilçelerden farklı olarak, sanayi merkezi olmaktan çok bir yerleģim merkezi özelliğindedir. Ġstanbul Ġli deprem haritasına göre, Esenler Ġlçesi 2 inci derece deprem bölgesinde kalmaktadır yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) nüfus sayımı sonuçlarına göre Ġstanbul-Esenler Ġlçesi nin nüfusu aģağıdaki tabloda sunulmuģtur; Erkek Kadın Toplam Esenler Ġstanbul Bölge analizinde yer alan bilgiler için, Ġlgili Belediye BaĢkanlığı ve Valilik WEB sayfalarından faydanılmıģtır. SvP_11_SANIFOAM_03 10

12 5. DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKUL HAKKINDA BĠLGĠLER ve ANALĠZLER S v P 5.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtlarına ĠliĢkin Bilgiler Gayrimenkulün Yeri / Konumu ve Tanımı Değerleme konusu gayrimenkuller, Turgutreis Mahallesi, Tekstilkent Bulvarı, Tekstil Kent ĠĢ Merkezi, A 22 Blok, No:20 Esenler-Ġstanbul açık adresinde; tapuda, Ġstanbul Ġli, Esenler Ġlçesi, AtıĢalanı Köyü, , 06m 2 yüzölçümlü, 1082 ada, 14 parsel numarasında kayıtlı, Kırküç Bloktan OluĢan Dörtbinaltı Bölümlü Kargir ĠĢ Merkezi vasıflı ana gayrimenkulün A22 Blok zemin katında konumlanmıģ, 20 bağımsız bölüm numaralı Depo ve asma kat büro vasıflı gayrimenkuldür. (EK: 1: Gayrimenkule ait fotoğraflar) Değerleme konusu gayrimenkul; Esenler Ġlçesi, Turgutreis Mahallesi, Tekstilkent ĠĢ Merkezi nde yer almaktadır. Konut altında faaliyet gösteren iģyerlerinin ve çarpık yapılaģmanın yoğun olduğu, orta ve alt gelir grubunun ikamet ettiği Esenler Ġlçesi sınırları içerisinde yer alan Tekstilkent ĠĢ Merkezi kuzeybatıdan Ġstanbul Çevre Yolu, kuzeydoğudan Giyimkoop. ĠĢ Merkezi, doğudan yeģil alan ve güneyden konu alanları ile çevrilidir. Gayrimenkullerin bazı önemli noktalara kuģ uçuģu uzaklıkları aģağıda ki tabloda sunulmuģtur; Avrupa Otoyolu : ~ 1,5km. Otogar : ~ 4,-km. Havaalanı : ~10,-km. SvP_11_SANIFOAM_03 11

13 Gayrimenkulün Tanımı ve Yapısal Özellikleri Ana gayrimenkulün tanımı; Ġstanbul Ġli, Esenler Ġlçesi, Turgutreis Mahallesi nde yer alan, 1082 ada, 14 numaralı parselde konumlu Tekstilkent ĠĢ Merkezi dir. Tekstilkent ĠĢ Merkezi nde, 25 adet A tipi, 10 adet B tipi, 2 adet G tipi ve 3 adet GD tipi iģyeri blokları bulunmaktadır. - A Tipi bloklarda 4 ayrı tipte 1393 adet iģyeri, - B Tipi bloklarda 4 ayrı tipte 811 adet iģyeri, - G Tipi bloklarda 2 ayrı tipte toplam 828 adet iģyeri, - GD Tipi bloklarda ise 3 ayrı tipte 646 adet iģyeri olmak üzere, toplam adet iģ yeri mevcuttur. Değerlemeye konu taģınmazın konumlu olduğu A22 Blok, ,06m 2 arsa üzerine ayrık inģaat nizamında, 1999 yılında, betonarme karkas sistemde inģa edilmiģ olup, yapı kullanma izin belgesine göre ,42m 2 brüt kullanım alanına sahiptir. Her biri 180,-m 2 büyüklüğünde, bodrum+zemin+asma katlı, 54 adet iģyeri bulunmaktadır. Asansör ve açık/kapalı otoparkı mevcuttur. Değerlemeye konu gayrimenkulün tanımı; A22 Blokta konumlu 20 numaralı bağımsız bölüm bodrum+zemin+asma kattan oluģmaktadır. GiriĢi zemin kattan sağlanmaktadır. Mimari projesine göre, brüt 180,-m 2 kullanım alanına sahiptir. Tek cepheden ıģık almaktadır. Diğer cepheler blok avlusuna bakmaktadır. DıĢ cephe renkli slikon esaslı dıģ cephe malzemelidir. Bodrum kat; 70,-m 2 brüt kullanım alanına sahip olup, mutfak,wc ve ofis mahallerinden oluģmaktadır. Yer döģemeleri granit seramik, duvarları plastik boyalıdır. Mutfak tezgahı renkli granit mermerdir. Tezgah altı ve üstü dolapları laminant kaplıdır. WC mahallinde yer döģemeleri ve duvarlar seramiktir. Zemin kat; 70,-m 2 brüt kullanım alanına sahip olup, danıģma bölümü ve ofis mahallerinden oluģmaktadır. Yer döģemeleri laminant parke, duvarları mat yağlı boyalıdır. Pencere doğramaları ısı camlı renkli alüminyumdur. Asma kat; 40,-m 2 brüt kullanım alanına sahip olup, üst yönetim tarafından, büro ve toplantı odası olarak kullanılmaktadır. Odaların yer döģemeleri laminant parke, duvarları mat yağlı boyalı, kapıları ise Amerikan pres doğramadır. Aynı katta yer alan WC hacminin döģeme ve duvarları seramiktir. Kendinden rezervuarlı, duvara ankastre klozet taģı ve konsol lavabo mevcuttur. Zemin kat ile bodrum kat arası irtibatı sağlayan merdiven basamak ve rıhtları Marmara beyazı mermerdir. Asma kata bağlanan merdiven basamak ve rıhtları ise renkli granit mermer malzeme ile kaplıdır Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tapu Bilgileri Ġli : ĠSTANBUL Ġlçesi : ESENLER Mahallesi/Köyü : ATIġALANI Pafta No. : 246DT2D2A3A3B Ada No. : 1082 Parsel No. : 14 Parsel Yüzölçümü, m 2 : ,06 Ana TaĢınmazın Niteliği : KIRKÜÇ BLOKTAN OLUġAN DÖRTBĠNALTI BÖLÜMLÜ KARGĠR Ġġ MERKEZĠ Bağımsız Bölümün Niteliği : DEPO VE ASMA KAT BÜRO Arsa Payı : 43/ Blok No./ Kat No. : A22 / ZEMĠN Bağımsız Bölüm No : 20 Tapu Cinsi : Kat Mülkiyeti Cilt No. : 47 Sahife No. : 4644 Ġktisap Tarihi/Yev. No : / 2537 Malik : Sanifoam Sünger Sanayi ve Ticaret A.ġ. (EK: 2: Gayrimenkule Ait Tapu Belgesi) SvP_11_SANIFOAM_03 12

14 5.2. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Yasal Süreç Analizi tarih ve saat 09:00 itibari ile, Esenler Tapu Sicil Müdürlüğü ile Esenler Belediyesi Ġmar ve ġehircilik Müdürlüğü nde yapılan inceleme sonuçları ve alınan yazılı tapu takyidatı bilgileri aģağıda sunulmuģtur; Gayrimenkulün Son Üç Yıl Ġçerisinde Konu Olduğu Alım-Satım ĠĢlemleri - Değerleme konusu gayrimenkulün tamamı, tarih ve 2422 yevmiye numarasıyla S.S. Tekstilkent Ġstanbul Tekstil Ġmalat ve Satıcıları Toplu ĠĢyeri ve Konut Yapı Kooperatifi adına kat mülkiyeti iģleminden tescil edilmiģ, sonrasında ise tarih ve yevmiye numarasıyla Güngör Külek adına satıģ iģleminden, son olarak ise tarih ve 2537 yevmiye numarasıyla Sanifoam Sünger Sanayi ve Ticaret A.ġ. adına satıģ iģleminden tescil edilmiģtir Gayrimenkule Ait Takyidat Ġncelemeleri - 23 numaralı gayrimenkulün takyidat bilgileri aģağıda yer almaktadır; Beyan Hanesi : tarihli Yönetim Planı Ġrtifak Hanesi : A ile gösterilen 2267,11m 2 üzerinde 1082 ada 14 ile 16 parseller lehine geçiģ için yol olarak irtifak hakkı tesisi vardır( tarih ve yevmiye no. ile). AH: (A) ile gösterilen 357,78m 2 üzerinde tedaģ lehine irtifak hakkı tesisi vardır( BaĢlama Tarih: , BitiĢ Tarih: Süre:-). ġerh Hanesi : 99 yıllığına Boğaziçi Elektrik Dağıtım A.ġ.(BEDAġ) lehine kira Ģerhi( tarih ve 2450 yevmiye no ile) Ġpotek Hanesi : (SN:1850) Türkiye Cumhuriyeti Ziraat Bankası A.ġ. lehine ,00TL, 1. Derece, %27,30 değiģken faizli, F.B.K. müddetli ipotek mevcuttur.( tarih ve 7118 yevmiye no ile) (SN:1850) Türkiye Cumhuriyeti Ziraat Bankası A.ġ. lehine ,00USD, 2. Derece, %22,10 değiģken faizli, F.B.K. müddetli ipotek mevcuttur.( tarih ve yevmiye no ile) (EK: 3: Gayrimenkullere Ait Takyidat Belgeleri) Gayrimenkule Ait Ġmar Planı/KamulaĢtırma ĠĢleri v.s. Bilgileri tastik tarihli, 1/1000 ölçekli AtıĢalanı Üst Bölge ĠĢ Merkezi Uygulama Ġmar Planına göre; Toptan Ticaret ve Depolama Alanı nda kalmakta olup, planda belirtilen yapılaģma koģulları aģağıda yer almaktadır. - E: 2,5 - H max : Serbest Yapı Kullanma Ġzin Belgesi; - Değerleme konusu gayrimenkulün tarih ve 2558 numaralı yapı kullanma izin belgesi mevcuttur. Mimari Proje; - Değerleme konusu gayrimenkulün tarih ve 98/2263 numaralı mimari projesi görülmüģtür. (EK: 4 : Gayrimenkule Ait Ġmar Durum Belgesi) (EK: 5 : Gayrimenkule Ait Yapı Kullanma Ġzin Belgesi) (EK : 6 : Gayrimenkule Ait Vaziyet Planı ve Kadastral Durum Belgesi) Yapı Denetim KuruluĢu ve Denetimleri 14 numaralı parsel üzerinde yer alan yapının yapı denetimi, tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkındaki Kanun Uyarınca ĠnĢaat Mühendisi Murat Hazinedaroğlu tarafından yapılmıģtır. SvP_11_SANIFOAM_03 13

15 6. DEĞERLEME ÇALIġMALARI 6.1. Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler Değerleme konusu gayrimenkul ile ilgili değerleme iģlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan her hangi bir faktör bulunmamaktadır Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler Değerleme konusu gayrimenkule ait teknik özellikler ve değerleme çalıģmasında baz alınan verilere Rapor un nci bölümünde detaylı olarak yer verilmiģtir Değerleme ÇalıĢmalarında Kullanılan Yöntemler ve Varsayımlar Raporun 3.5 inci bölümünde, ana hatlarıyla belirtilen analiz ve değerleme yöntemlerinden, gayrimenkulün özellikleri sebebiyle kullanılabilir olanlar tercih edilerek değerleme çalıģmaları gerçekleģtirilmiģtir. Piyasa (Emsal Değer) YaklaĢımı çerçevesinde, değerleme konusu gayrimenkulün özellikleri dikkate alınarak, piyasada yakın zamanda alım satıma ve kiralamaya konu olmuģ ve/veya fiili değerleme tarihi itibari ile satılık/kiralık emsal araģtırmalarına yer verilmiģtir. Gelirlerin Kapitalizasyonu ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı Analizi ile, gayrimenkulün emsal araģtırmalarıyla bulunan rayiç kira değerlerinden yola çıkılarak, sonsuza kadar yaratması planlanan nakit akımlarının net bugünkü değeri (gayrimenkul değeri) hesaplanmıģtır Piyasa YaklaĢımı Gayrimenkulün konumlandığı Tekstilkent ĠĢ Merkezi nde izlenilen emsal karģılaģtırma yöntemi dahilinde, konu gayrimenkule benzer nitelikli emsal mülkler dikkate alınmıģtır. Buna göre, brüt kullanım alanı, konum, cephe, manzara, kullanım fonksiyonu vb. kriterler ıģığında belirlenen emsal mülklere ait veriler aģağıda sunulmuģtur; Emsal #1 Emsal #2 Emsal #3 Emsal #4 Açıklama A-25 Blok, 29 numaralı, bodrum+zemin+asma katlı iģ yeri satılıktır. A-23 Blok, 15 numaralı, bodrum+zemin+asma katlı iģ yeri satılıktır. A-24 Blokta yer alan bodrum+zemin+asma katlı iģ yeri satılıktır. A-14 Blokta yer alan bodrum+zemin+asma katlı iģ yeri satılıktır. Kapalı Alan, m² SATILIK EMSALLER SATIġ DEĞERĠ TL TL/m² ABD $ ABD $/m² Yukarıda yer alan bilgiler doğrultusunda, tabloda sunulan emsallerin irdelelenmesi sonucunda; - Konu taģınmazın konumlu olduğu A-1 tipi bloklarda yer alan dükkan/ofis fonksiyonlu emsal taģınmazların birim (m 2 ) satıģ fiyatlarının yakın bir aralıkta seyrettiği, o Buna göre ile ,-ABD $ aralığında değerlerden satıģa sunuldukları, o Blokların giriģ kapısına ve/veya çarģıya yakınlığı, köģe veya ara dükkan olmaları, müstakil giriģli olmaları gibi kriterler doğrultusunda fiyatlarının değiģkenlik gösterdiği, o Satılık iģyeri arzının kısıtlı olduğu, bu nedenle yüksek bedellerden satıģa sunuldukları, o Bölgeye metro istasyonunun açılacak olması ile bu değerlerin yükseleceği, tespitleri yapılmıģtır. SvP_11_SANIFOAM_03 14

16 Yukarıda yapılan tespitler ıģığında, 20 numaralı bağımsız bölümün, GiriĢ Kapısına ve Koza Plaza ya yakınlığı, müstakil giriģ-çıkıģının bulunması göz önünde bulundurulduğunda 2.230,-TL/m 2 değer ile satıģa konu olabileceği kanaatine varılmıģ olup, bu birim değer esas alınarak hesaplanan bağımsız bölüm değeri aģağıda verilmiģtir; Bağımsız Bölüm No Kullanım Alanı, m 2 m² Değeri, TL Gayrimenkulün Değeri, TL Gayrimenkulün Değeri, ABD $ , ,- Sonuç olarak, piyasa (emsal) yaklaģımına göre değerleme konusu bağımsız bölümün, adil piyasa değerinin ,-TL olduğu kanaatine varılmıģtır Piyasa/Maliyet YaklaĢımı Değerleme konusu gayrimenkulün konumlandığı bölgenin geliģimini tamamlamıģ olması sebebiyle; - boģ arsa arzının kısıtlılığı, - yeteri kadar emsal tespit edilememiģ olması nedenleriyle piyasa/maliyet yaklaģımı yöntemine yer verilmemiģtir Gelirlerin Kapitalizasyonu ĠNA Analizi Mevcut Piyasa Risk ve getiri oranlarında, gayrimenkulün gelecekte yaratacağı net nakit akımlarının bugünkü değeri, gayrimenkulün mevcut değerini temsil edeceğinden, bulunacak değer, değerleme konusu gayrimenkulün diğer yöntemlerle bulunan değerlerinin test edilmesinde, diğer bir deyiģle gayrimenkul değerinin piyasa koģullarına göre aykırılık gösterip göstermediği hususunda önemli bir gösterge olacaktır. Bu analizde iki husus önem arz etmektedir. - Ġskonto Oranı: Gayrimenkulün gelecekte yaratması beklenen nakit akımlarının günümüz değerlerine indirgenmesinde kullanılmakta olup, gerçekçi tahmini çok önemlidir. - Büyüme Oranı: Gayrimenkulün gelecekte yaratması beklenen nakit akımlarının dönemsel(yıllık) ve nominal olarak büyüme oranını ifade etmekte olup genelde kullanılan para birimi ile ilgili enflasyon oranı olarak kabul edilmektedir. Yukarıdaki açıklamalar çerçevesinde, TL esas alınarak yapılacak ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı çalıģması, geleceğe (sonsuza kadar) yönelik olarak iskonto ve büyüme oranının tespiti açısından riskler içermektedir. Bu sebeple, TL olarak hesaplamalardan kaynaklanan sapmaların önlenmesi amacıyla, analizlerin ABD Doları bazlı 5 yapılması uygun görülmüģtür. Mevcut durum itibariyle ABD $ bazlı yıllık % 11 iskonto oranı ve değerleme konusu gayrimenkulün emsal kira bedelleri üzerinden yıllık %3 artıģ oranları esas alınmak suretiyle, yıllık getiri beklentileri hesaplanmıģtır. Ġskonto Oranı 11% Risksiz Getiri Oranı 6 6,5% Risk Primi 3% Likidite Risk Primi (Sektör Riski) 1,5% Değerleme konusu gayrimenkullerin ĠNA analizine esas teģkil edecek olan kira bedeli tespitine yönelik, söz konusu taģınmazın yer aldığı iģ merkezinde yapılan kiralık emsal araģtırmaları sonucu elde edilen veriler aģağıda ki tabloda sunulmuģtur; 5 Uluslararası piyasalar paralelinde, Ülkemizde de ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı analizine esas alınan yıllık iskonto oranları ve risk primleri dolar bazlı olarak ele alınmaktadır. Analiz, izleyen yıllara iliģkin bedellerin ABD Doları olarak hesaplanmaması sonucu hatalı sonuçlar verebilir. Bu sakıncaların giderilmesi amacıyla, hesaplamalarda ABD Doları nın esas alınması, iģlem günü TL ye dönülmesi gerekmektedir. 6 Risksiz getiri oranı olarak, uzun vadeli T.C. ABD $ bazlı hazine bonosu getirisi esas alınmıģtır. SvP_11_SANIFOAM_03 15

17 Emsal #1 Emsal #2 Emsal #3 Emsal #4 KĠRALIK EMSALLER Açıklama Kapalı Alan, m² KĠRA DEĞERĠ TL/Ay TL/m²/Ay ABD $/Ay ABD $/m²/ay A-1 Tipi blokda yer alan, bodrum+zemin+asma katlı iģyeri kiralıktır. A-22, KöĢe baģı, 2 cepheden ıģık alan, bodrum+zemin+asma katlı iģyeri kiralıktır. A-1 Tipi blokda yer alan, bodrum+zemin+asma katlı iģyeri kiralıktır. A-1 Tipi blokda yer alan, giriģ kapısına yakın, bodrum+zemin+asma katlı, kendine ait giriģ-çıkıģı bulunan iģyeri kiralıktır. Yukarıda yer alan bilgiler doğrultusunda, tabloda sunulan emsallerin irdelelenmesi sonucunda; - Konu taģınmazın konumlu olduğu A-1 tipi bloklarda yer alan dükkan/ofis fonksiyonlu emsal taģınmazların kira bedellerinin 4 ile 5,-ABD $/ m 2 aralığında yer aldığı, - Doluluk oranının düģük olması ve çok sayıda kiralamaya konu taģınmazın olması sebebiyle kira bedellerinin Ġstanbul un benzer bölgelerine görece düģük kaldığı, - Tekstilkent ĠĢ Merkezi nde bulunan emsal mülk kira bedellerinin, gerçek kiģilerce kiralamaya konu edildiği ve stopaj hariç, net kira bedellerini temsil ettiği, Tespitleri yapılmıģtır. ġirket aktifindeki taģınmazın kiraya verilirken, tüzel kiģi tarafından kiralanıyor olmasının yarattığı vergi avantajı dikkate alınarak günümüzde 6,-ABD $/m²/ay bedelle kiralamaya konu olabileceği, ancak ilerleyen yıllarda bölgenin doluluk oranının artmasıyla beraber kira bedellerinin de artacağı, bu artıģın enflasyon oranından yüksek seyredeceği; yılında 7,5,-ABD $/m²/ay, 2013 yılında 9,-ABD $/m²/ay ve ilerleyen yıllarda 10,-ABD $/m²/ay bedelle, yıllık %3 artıģla kiralamaya konu olabileceği varsayımıyla gerçekleģtirilen ĠNA Analizi aģağıdaki tabloda sunulmuģtur; ĠNDĠRGENMĠġ NAKĠT AKIMI ANALĠZĠ, ABD $ DED Kira Geliri Net Nakit Akımı Ġskonto Oranı 0,110 0,110 0,110 0,110 Ġskonto Faktörü 1,0550 1,171 1,300 1,443 1 / Ġskonto Faktörü 0,95 0,85 0,77 0,69 Nakit Akımlarının NBD Nakit Akımlarının Toplam NBD,$ ,- Nakit Akımlarının Toplam NBD,TL ,- Sonuç olarak, Gelirlerin Kapitalizasyonu-ĠNA Analizi sonucunda değerleme konusu bağımsız bölümün değeri ,-TL olarak hesaplanmıģtır. SvP_11_SANIFOAM_03 16

18 6.7. Kullanılan Değerleme Analiz Yöntemlerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Analizlerin Seçilme Nedenleri En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi Değerleme konusu parsel üzerinde konumlandırılan yapının En Etkin ve Verimli Kullanımı teģkil ettiği düģünüldüğünden bu değerleme çalıģmasında En Etkin Ve Verimli Kullanım Analizi kullanılmamıģtır MüĢterek veya BölünmüĢ Kısımların Değerleme Analizi Değerleme konusu gayrimenkulün Piyasa YaklaĢımı ile hesaplanan toplam değerin tespit edilmesinde müģterek ve bölünmüģ kısımlar ayrımı dikkate alınmıģtır Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi Rapor un 5.2 inci baģlığı altında Yasal Süreç Analizi nde detayları verildiği üzere, değerleme konusu gayrimenkul üzerinde yer alan takyidat bilgileri aģağıda yer almaktadır: Beyan Hanesi : tarihli Yönetim Planı Ġrtifak Hanesi : ġerh Hanesi : Ġpotek Hanesi : A ile gösterilen 2267,11m 2 üzerinde 1082 ada 14 ile 16 parseller lehine geçiģ için yol olarak irtifak hakkı tesisi vardır( tarih ve yevmiye no. ile). AH: (A) ile gösterilen 357,78m 2 üzerinde tedaģ lehine irtifak hakkı tesisi vardır( BaĢlama Tarih: , BitiĢ Tarih: Süre:-). 99 yıllığına Boğaziçi Elektrik Dağıtım A.ġ.(BEDAġ) lehine kira Ģerhi( tarih ve 2450 yevmiye no ile) (SN:1850) Türkiye Cumhuriyeti Ziraat Bankası A.ġ. lehine ,00TL, 1. Derece, %27,30 değiģken faizli, F.B.K. müddetli ipotek mevcuttur.( tarih ve 7118 yevmiye no ile) (SN:1850) Türkiye Cumhuriyeti Ziraat Bankası A.ġ. lehine ,00USD, 2. Derece, %22,10 değiģken faizli, F.B.K. müddetli ipotek mevcuttur.( tarih ve yevmiye no ile) SvP_11_SANIFOAM_03 17

19 7. ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ 7.1. Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analiz Sonuçlarının UyumlaĢtırılması Ve Bu Amaçla Ġzlenen Yöntem ve Nedenlerinin Açıklanması Konu gayrimenkullerin değerleme çalıģmasında; - Piyasa YaklaĢımı, - Piyasa / Maliyet YaklaĢımı ve - Gelirlerin Kapitalizasyonu ĠNA Analizi yöntemleri dikkate alınmıģ olup, uygulanabilirlikleri değerleme konusu gayrimenkulün niteliğine göre değiģmiģtir. Değerleme konusu gayrimenkulün toplam değerinin takdir çalıģmasında Piyasa (Emsal Değer) YaklaĢımı esas alınmıģtır. Piyasa (Emsal Değer) YaklaĢımı çerçevesinde, değerleme konusu gayrimenkulün özellikleri dikkate alınarak, piyasada yakın zamanda alım satıma konu olmuģ, fiili değerleme tarihi itibari ile satılık emsal araģtırmalarına yer verilmiģtir. Konu gayrimenkulün, değerleme çalıģmasında, boģ arsa arzının kısıtlılığı ve yeteri kadar emsal karģılaģtırma ile tahmini bir rakama ulaģılamayacak olması sebeplerinden AyrıĢtırma metodu: Piyasa / Maliyet YaklaĢımı yöntemine yer verilmemiģtir. Alternatif karģılaģtırma yöntemi olarak, Piyasa YaklaĢımı ile bulunan gayrimenkul değerinin teyit edilmesi ve aykırılık teģkil edip etmediğinin belirlenmesi amacına yönelik Gelirlerin Kapitalizasyonu-ĠNA Analizi yöntemine baģvurulmuģtur. Bu analiz çerçevesinde, yakın dönemde kiralamaya konu olmuģ, fiili değerleme tarihi itibari ile kiralık emsal araģtırmalarına yer verilmiģtir. Bu çalıģmada, farklı yöntemler kullanılmak suretiyle elde edilen sonuçlar aģağıdaki tabloda gösterilmiģtir. ÖZET TABLO TL ABD $ Piyasa YaklaĢımı ,- ~ ,- ĠNA Analizi , ,- Sonuç olarak; Gelirlerin Kapitalizasyonu ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı yaklaģımı kullanılarak hesaplanan değerlerin Piyasa YaklaĢımı sonucunda hesaplanan değerle birebir örtüģmese de tutarlı olduğu, Piyasa YaklaĢımı sonucunda hesaplanan değerin, piyasa arz ve talep dinamikleri sonucunda oluģması sebebiyle değerleme konusu gayrimenkulün değerini en doğru Ģekilde yansıtacağı, Değerlemeye konu gayrimenkul için ,-TL değerin, gayrimenkulün adil piyasa değeri olarak kabul edilmesinin uygun olacağı kanaatine varılmıģtır Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri Bu değerleme çalıģmasında, asgari bilgilerden raporda yer verilmeyen herhangi bir husus bulunmamaktadır Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında GörüĢler Rapor un Gayrimenkullere Ait Ġmar Planı/KamulaĢtırma ĠĢleri v.s. Bilgileri bölümünde detayları verildiği üzere ana gayrimenkulün Yapı Kullanma Ġzin Belgesi mevcuttur. SvP_11_SANIFOAM_03 18