ATA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Transkript

1 ATA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. ORDU İLİ ALTINORDU İLÇESİ 238 ADA 37 PARSEL GAYRİMENKUL PROJESİ DEĞERLEME RAPORU Rapor Tarihi: GAYRİMENKUL DANIŞMANLIK VE DEĞERLEME A.Ş.

2 i. DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi : Ata Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Raporu Hazırlayan Kurum : Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş. Rapor Tarihi : Rapor No : GYO-008 Değerleme Tarihi : Değerleme Konusu Mülke Ait Bilgiler : Ordu İli, Altınordu İlçesi, 23 pafta 238 Ada, 37 Parsel no lu Arsa vasıflı, 112,80 m² yüzölçümlü tam hisse ile Ata Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetindeki gayrimenkul projesi Çalışmanın Konusu : Gayrimenkul projesinin güncel pazar değerinin tespiti Değerleme Konusu Gayrimenkulün : Arsa Alanı 112,80 m 2 Değerleme Konusu Gayrimenkulün : Kapalı Alanı 704,00 m² (Proje ve Mevcut Duruma Göre) Değerleme Konusu Gayrimenkulün İmar Durumu : Bitişik Nizam 5 Kat, Ticaret Alanı Tarihi İtibariyle Gayrimenkul Projesinin Pazar Değeri (TL) Gayrimenkul Projesinin Yıllık Kira Değeri (TL) KDV Hariç TL TL KDV Dâhil TL TL Gayrimenkul Projesinin Pazar Değeri (USD) Gayrimenkul Projesinin Yıllık Kira Değeri (USD) KDV Hariç USD USD KDV Dâhil USD USD 1-) Tespit edilen bu değer peşin satışa yönelik güncel pazar değeridir. 2-) KDV oranı %18 kabul edilmiştir. 3-) Rapor içeriğinde tarihli T.C.M.B. Döviz Alış Kuru 1,-USD = 2,6931TL olarak kabul edilmiştir. 4-) Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır. Değerlemede Görev Alan Kişiler Değerleme Uzmanı : Lisanslı Değerleme Uzmanı Taner DÜNER Değerleme Uzmanı : Lisanslı Değerleme Uzmanı Dilek Yılmaz AYDIN Sorumlu Değerleme Uzmanı : Lisanslı Değerleme Uzmanı Neşecan ÇEKİCİ ii

3 Uygunluk Beyanı Raporda sunulan bulgular, değerleme uzmanının sahip olduğu bilgiler çerçevesinde doğrudur. Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Değerleme uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi yoktur ve gelecekte ilgisi olmayacaktır. Değerleme uzmanının değerleme konusu gayrimenkul veya ilgili taraflar hakkında hiçbir önyargısı bulunmamaktadır. Değerleme raporunun ücreti raporun herhangi bir bölümüne, analiz fikir ve sonuçlara bağlı değildir. Değerleme uzmanı, değerlemeyi ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirmiştir Değerleme uzmanı, yeterli mesleki eğitim şartlarına ve tecrübesine haizdir. Rapordaki analiz, kanaatler ve sonuç değerleri Uluslararası Değerleme Standartları (IVSC) kriterlerine uygun olarak hazırlanmıştır. Varsayımlar Raporda belirtilen değer bu raporun hazırlandığı tarihteki değeridir. Değerleme uzmanı bu değere etki edecek ve bu tarihten sonra oluşacak ekonomik ve/veya fiziki değişikliklerden dolayı sorumlu değildir. Bu rapordaki hiçbir yorum (söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi) hukuki konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve değerleme uzmanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle yapılmamıştır. Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Fakat bunların doğruluğu için bir garanti verilmez. Bilgi ve belgeler raporda kamu kurumlarından elde edilebilindiği kadarı ile yer almaktadır. Kullanılan fotoğraf, harita, şekil ve çizimler yalnızca görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır, başka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılamaz. Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa koşullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır. iii

4 Değerleme uzmanı mülk üzerinde veya yakınında bulunan- bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak bu gibi maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilmez. Değerleme raporuna dâhil edilen, geleceğe yönelik tahmin ve projeksiyonlar veya işletme tahminleri, güncel piyasa şartları, beklenen kısa vadeli arz ve talep faktörleri ve sürekli istikrarlı bir ekonomiye dayalıdır. Dolayısıyla, bunlar gelecekteki koşullara bağlı olarak değişebilir. Rapor tarihinden sonra meydana gelebilecek ekonomik değişikliklerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk alınmaz. Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıştır. Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir. Bölgenin deprem bölgesi olması sebebiyle detaylı jeolojik araştırmalar yapılmadan zemin sağlamlığı konusu netleştirilemez. Bu nedenle çalışmalarda zemin ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmiştir. Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Şirketimizin bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır. iv

5 ii. İÇİNDEKİLER 1 RAPOR BİLGİLERİ Değerleme Raporunun Tarihi, Numarası ve Türü Değerleme Raporunu Hazırlayanların ve Sorumlu Değerleme Uzmanının Bilgileri Değerleme Tarihi Dayanak Sözleşmesi Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER Değerleme Şirketini Tanıtıcı Bilgiler Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar DEĞER TANIMLARI, DEĞERLEME YÖNTEMLERİNİN TANIMI Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı (Pazar Değeri Yaklaşımı) Maliyet Yaklaşımı Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı EKONOMİK DURUM, GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ VERİLERİ VE GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ Genel ve Sosyo Ekonomik Veriler Gayrimenkul Sektörünün Genel Durumu Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ordu İli Altınordu İlçesi DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevresine İlişkin Bilgiler Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarının Tetkiki Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarında Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olan Değişiklikler v

6 5.2.3 Tapu Kayıtları Açısından Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş Gayrimenkulün İmar Bilgilerinin İncelenmesi Gayrimenkule İlişkin Plan, Ruhsat, Şema ve Benzeri Dokümanlar Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri Gayrimenkulün Hukuki Durumunda (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma vb.) Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olan Değişiklikler Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin, Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş İmar Bilgileri Açısından Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama Projeye ilişkin detaylı bilgi ve planlar ve söz konusu değer tamamen mevcut projeye ilişkin olup farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değer farklı olabilecektir Gayrimenkulün Fiziki Özellikleri Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri Gayrimenkulün Mahallinde Yapılan Tespitler GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER VE GAYRİMENKULÜN DEĞER TESPİTİ Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler Swot Analizi Hâsılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde Emsal Pay Oranları Gayrimenkulün Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Seçilme Sebepleri Emsal Yaklaşımı Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri Maliyet Yaklaşımı Direkt Kapitalizasyon Analizi vi

7 6.4.4 Kira Değer Analizi ve Kullanılan Veriler Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri En Etkin ve En Verimli Kullanım Analizi Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri Gayrimenkulün Şirket Tarafından Yapılan Son Üç Değerlemesine İlişkin Bilgiler Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş SONUÇ Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi Nihai Değer Takdiri EKLER vii

8 1 RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Değerleme Raporunun Tarihi, Numarası ve Türü Rapor Tarihi : Rapor Numarası : GYO-008 Raporun Türü : Ordu İli, Altınordu İlçesi, Yeni Mahalle, 23 Pafta, 238 Ada, 37 Parsel no lu Arsa vasıflı, 112,80 m² yüzölçümlü tam hisse ile Ata Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetindeki gayrimenkul projesinin güncel pazar değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. 1.2 Değerleme Raporunu Hazırlayanların ve Sorumlu Değerleme Uzmanının Bilgileri Raporu Hazırlayan : Lisanslı Değerleme Uzmanı Taner DÜNER Raporu Kontrol Eden : Lisanslı Değerleme Uzmanı, Dilek YILMAZ AYDIN Sorumlu Değerleme Uzmanı : Sorumlu Değerleme Uzmanı, Neşecan ÇEKİCİ SPK Kapsam : Evet * Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır. 1.3 Değerleme Tarihi Bu değerleme raporu için tarihinde çalışmalara başlanmış tarihinde rapor yazımı tamamlanmıştır. 1.4 Dayanak Sözleşmesi Bu değerleme raporu şirketimiz ile Ata Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında tarihinde imzalanan dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır. 1.5 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama Bu değerleme raporu Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır. 1

9 2 ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 2.1 Değerleme Şirketini Tanıtıcı Bilgiler Şirketin Unvanı Şirketin Adresi : EPOS Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş. : Kore Şehitleri Cad. Yüzbaşı Kaya Aldoğan Sok. Engin İş Merkezi No: 20 Kat:2 Zincirlikuyu / İstanbul 2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Müşteri Unvanı Müşteri Adresi : Ata GYO A.Ş. : Dikilitaş Mah. Emirhan Cad. No: 109 Atakule Balmumcu Beşiktaş/İstanbul 2.3 Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar Bu rapor, Ata Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin tarihli talebine istinaden, ilgili gayrimenkulün sermaye piyasası mevzuatı hükümlerine göre hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur. Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir kısıtlama getirilmemiştir. 2

10 3 DEĞER TANIMLARI, DEĞERLEME YÖNTEMLERİNİN TANIMI Ülkemizde kullanılabilir olan üç farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler Emsal Karşılaştırma (Pazar Değeri Yaklaşımı) Yaklaşımı, Maliyet Yaklaşımı ve Gelir İndirgeme Yaklaşımı dır. 3.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı (Pazar Değeri Yaklaşımı) Değerleme işlemi yapılacak olan gayrimenkulün; mevcut pazarda benzer özellikler taşıyan ve yeni satılmış olan gayrimenkullerle karşılaştırılması, uygun karşılaştırma işlemlerinin uygulanması ve karşılaştırılabilir satış fiyatlarında çeşitli düzeltmelerin yapılması bu yaklaşımda izlenen prosedürlerdir. Bulunan emsaller lokasyon, görülebilirlik, fonksiyonel kullanım, büyüklük, imar durumu ve emsali gibi kriterler dâhilinde karşılaştırılarak değerleme analizleri yapılır. Pazar değeri yaklaşımı; yaygın ve karşılaştırılabilir emsallerin olması durumunda en çok tercih edilen metottur. Gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım pazar değeri yaklaşımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkulle ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Pazar Değeri Yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır. Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir. Pazardaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. Gayrimenkulün pazarda makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyoekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir. 3

11 3.2 Maliyet Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Yaklaşımda gayrimenkulün değerinin arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı göz önüne alınır. Bir başka deyişle bu yöntemde, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Değerleme işlemi; yapılacak olan gayrimenkulün bugünkü yeniden inşa ya da yerine koyma maliyetine; mevcut yapının sahip olduğu herhangi bir çıkar veya kazanç varsa ekledikten sonra, aşınma payının toplam maliyetten çıkarılması ve son olarak da arazi değeri eklenmesi ile yapılır. 3.3 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı yönteminde gayrimenkulün getireceği net gelir, boş kalma, tahsilât kayıpları ve işletme giderleri işletme dönemi için analiz edilir. Değerleme uzmanı, gayrimenkulün gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değerini belirler. Gelir kapitalizasyonu yaklaşımında iki farklı metot bulunmaktadır. Direkt Kapitalizasyonda; bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılır. İndirgenmiş Nakit Akışında ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılır, gelirler kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanır. Bazı gayrimenkuller özellikleri itibarı ile geliştirileceği düşünülerek değerlendirilmeleri gerekebilir. Bu durumda gayrimenkulün geliştirilmesi nedeni ile sağlayacağı net gelirler geliştirilmesi nedeni ile yapılacak giderlerden düşülerek bulunan net gelirleri dikkate alınır, girişimci karları da hesaba katılarak kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile gayrimenkulün bugünkü değerine ulaşılır. 4

12 4 EKONOMİK DURUM, GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ VERİLERİ VE GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ 4.1 Genel ve Sosyo Ekonomik Veriler Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) 2014 sonuçlarına göre 31 Aralık 2014 tarihi itibariyle Türkiye'nin nüfusu 'tür. Bu sayının yüzde 50,17'si ( ) erkeklerden, yüzde 49,83'ü ( ) kadınlardan oluşur. Türkiye nüfusunun en önemli özelliklerinden biri genç olmasıdır yaş grubu nüfus, toplam nüfusun yüzde 24,3'ünü oluşturur. Ancak bu oran 1965'den beri sürekli azalmakta ve Türkiye toplumu giderek yaşlanmaktadır yaş grubu 1965'te nüfusun yüzde 41,9'unu oluştururken 2014'te yüzde 24,3 üne karşılık gelmektedir. Türkiye yıllık nüfus artış hızı binde 13,4 dir. Nüfusun %91,8 i il ve ilçe merkezlerinde yaşamaktadır. Türkiye de ortanca yaş 30,7 dir yılı verilerine göre Türkiye nüfusunun %96,1 i okuryazardır yaş grubunda bulunan çalışma çağındaki nüfus, toplam nüfusun %67,7 sini ( kişi) oluşturmaktadır. İstihdamın sektörlere göre dağılımı incelendiğinde %51 inin hizmetler, %21,1 inin tarım, %20,5 i sanayi, %7,4 ü inşaat sektöründe istihdam edilmektedir. Tabloda Türkiye nin nüfus verileri Türkiye geneli, kent ve kır ölçeğinde incelenmiştir ve 2014 verileri karşılaştırılmıştır. TÜRKİYE KENT KIR Kurumsal Olmayan Nüfus (000) ve daha yukarı yaştaki nüfus (000) İşgücü (000) İstihdam (000) İşsiz (000) İşgücüne dahil olmayanlar (000) İşgücüne Katılma Oranı (%) 49,5 50,0 48,6 49,7 51,6 50,7 İstihdam Oranı (%) 44,3 44,9 42,7 43,9 47,7 47,1 İşsizlik Oranı (%) 10,6 10,1 12,1 11,6 7,5 7,1 Tarım dışı işsizlik oranı (%) 12,9 12,3 12,3 11,9 15,5 14,1 Genç nüfusta (15-24 yaş) işsizlik oranı (%) 20,7 19,0 22,3 21,2 17,0 14, ve 2014 Nüfus Verileri (Kaynak: TUIK) 5

13 Burada 2013 ve 2014 verilerine bakıldığında Türkiye geneli, kent ve kır için sayıca nüfus, işgücü, istihdam artışı olduğu görülmektedir. Ancak işsizlik de artmıştır. İşgücüne dahil olmayanlar ise kentte düşüş gösterirken kır nüfusunda artış göstermiştir. Bununla beraber oranlara bakıldığında iş gücüne katılma oranının ve istihdamın kentte artış gösterirken kırda azalmış olması dikkat çekmektedir. İşsizlik oranı her üçü için azalmıştır. Genç nüfusta işsizlik oranı ise Türkiye geneli ve kent nüfusu için dikkat çeken bir diğer konudur. Ayrıca ikinci bir karşılaştırma, tabloda yer alan 2014 nüfus verilerinin Türkiye geneli kent ve kır bazında incelenmesidir. Burada Türkiye geneli grafikleri ile kent grafiklerinin dağılım olarak benzerliği dikkat çekmektedir. 6

14 Bu bilgiler ışığında genel ekonomik görünüme ve gayrimenkul sektörüne ilişkin bilgiler verilecektir. Türkiye Ekonomik Görünüm Küresel ekonomi halen ılımlı bir büyüme trendinde olsa da büyümenin görünümü zayıf ve dengesiz seyretmektedir. Daha önce açıklanmış olan, gelişmiş ekonomilere yönelik 2014 büyüme beklentileri aşağı revize edilmektedir. Euro Bölgesi ne ilişkin büyüme oranı beklentisi %1,2 den %0,8 e çekilirken, ABD ve Japonya da ise sırasıyla %2,6 dan %2,1 e ve %1,2 den %0,9 a doğru aşağı yönlü revizyonlar söz konusu olmuştur. Gelişmekte olan piyasalar için de benzer bir tablo söz konusudur. Gelişmekte olan ülkelerde büyüme sürmekte; ancak büyüme oranları geçmişteki seviyelerin belirgin derecede altında seyretmektedir. ABD Merkez Bankası Fed in parasal genişlemesinin sonuna gelinmesi ve artık faiz artırımlarının söz konusu olması gibi adımlarıyla değişen likidite koşulları gelişmekte olan ülkeleri etkilemiştir ün ilk çeyreğinde beklentilerin altında büyüyen Euro Bölgesi ve Japonya 2014 yılının ilk 9 ayında beklenilenden düşük bir performans sergilemiştir. Bu durum merkez bankalarının politikalarına da yansımış olup, Fed in 2014 başından başlayan varlık alım programını küçültmesi sürecine devam etmesi, Avrupa Merkez Bankası nın ek genişleme adımları atması Japonya nın da mevcut gevşek politika duruşunu sürdürmesi beklenmektedir. Uluslararası piyasalarda bu gelişmeler olurken 2014 yılının ilk çeyreğinde Türkiye ekonomisi iç talebin, özellikle de özel tüketimin etkisiyle büyümesini sürdürmüş, ikinci çeyrekte beklentilerin üzerinde bir yavaşlama olmuştur. İlk çeyrekteki yıllık %4,7 lik büyüme, ikinci çeyrekte %2,1 e gerilemiş çeyreksel büyüme ise 2012 nin birinci çeyreğinden bu yana ilk kez daralma göstermiş ve ekonomi bir önceki çeyreğe göre %0,5 oranında küçülmüştür. Ekonomideki bu yavaşlamanın nedenleri olarak 2014 Şubat ayında yürürlüğe giren ve tüketimi kısmaya dönük makro ihtiyati önlemler ile Merkez Bankası nın Ocak ayı sonunda yaptığı sert faiz artırımının iç talep, özellikle de tüketim üzerinde etkileri, TL deki zayıflama gösterilebilir. TEMEL EKONOMİK GÖSTERGELER * GSYİH 774 Milyon $ 785,7 Milyon $ 820 Milyon $ 810 Milyon $ GSYİH -Kişi Başı USD USD USD USD Büyüme 8,50% 2,20% 4,00% 3,30% 4,,0% Enflasyon 10,50% 6,20% 7,40% 8,20% 6,30% Cari Açık -77 Milyar USD -48 Milyar USD -65,1 Milyar USD -46 Milyar USD -46 Milyar USD Cari Açık / GSYİH 9,90% 6,30% 7,90% 5,70% 5,40% İşsizlik Oranı 9,80% 9,20% 9,70% 9,60% 9,50% Kaynak: TUIK, TCMB, Dünya Bankası (* Tahminler, öngörüler ) 7

15 Önümüzdeki dönemde Uluslararası sermaye akımlarının yeniden ABD yi merkez alması ve doların güçlenmesi beklenmektedir. Bu durum, özellikle Türkiye gibi finansman ihtiyacı yüksek olan ülkeler açısından önem taşımakta olup Avrupa ve Amerikalı yatırımcıların Türkiye ye olan ilgisini sınırlamaktadır. Körfez Bölgesi yatırımcıları büyük ölçüde konut projelerine olan ilgileriyle pazara geri dönmüşlerdir. Yerel yatırımcılar ise arsa satın alımları ve mal sahibi tarafından kullanılma amaçlı mülk satışları konusunda istekli bir tutum sergilemeye devam etmişlerdir. Gelecek yıl Fed'in faiz artışı ilişkili zorlukların, Türkiye nin dış finansmana olan bağlılığı göz önüne alındığında, diğer gelişmekte olan ülkelerle birlikte Türkiye ekonomisini etkilemesi ve 2014 sonu itibariyle Türkiye'deki düşük ekonomik büyümenin, azalan sermaye girişi, yüksek enflasyon ve faiz oranları nedeniyle sürmesi bu durumun da iç tüketimi ve yatırım aktivitesini azaltması beklenmektedir. 4.2 Gayrimenkul Sektörünün Genel Durumu Türkiye'de inşaat sektörü 2010 yılında yüzde 18,3 ve 2011 yılında yüzde 11,3 gibi yüksek hızlarla büyüdükten sonra 2012 yılında yüzde 0,6 oranında büyüme göstermiştir. Ekonomik yavaşlamaya bağlı olarak inşaat sektörünün büyüme performansında da önemli bir yavaşlama ortaya çıkmıştır. Kamuoyunda "2B Yasası" olarak bilinen "Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun kapsamındaki arazilerinin satışları da yasal çerçevesi içinde 2012 yılında gerçekleştirilmiştir. Ancak satışlar beklentilerin altında kalmış ve inşaat sektörüne etkisi sınırlı olmuştur. Kentsel dönüşüm yasası çıkarıldıktan sonra 2013 yılında yasa ile ilgili uygulamaların artmaya başlaması ile çoğu büyük ölçekli olan kamu alt yapı yatırımları ivme kazanmış, yasanın sağladığı avantajlar da 2013 yılında gayrimenkul sektöründeki büyümeyi yeniden hızlandırmıştır. Yabancılara Mülk Satışını Düzenleyen Kanun ile yabancıların gayrimenkul sahibi olmaları üzerindeki kısıtlamaların kaldırılmasına ilişkin karar özellikle Rusya, Ortadoğu ve Asya'daki yatırımcıların dikkatlerinin Türkiye ye yönelmesine sebep olmuş, yabancıların Türkiye deki gayrimenkul alımları kademeli olarak artmaya başlamıştır yılında gayrimenkul piyasası genellikle dalgalı bir seyir halinde ilerlemiştir. Yüksek iç talep ve yabancı yatırımcıların bir miktar desteği fiyatların dengede kalmasına sebep olmuş ve 2013 yılı ile benzer şekilde konut fiyatları ortalama %13-14 lere yakın şekilde yükselme göstermiştir. 8

16 2014 Yılında ABD Merkez Bankası (FED) nın gevşek para politikasına son vermesi beklentisi ile faizler ve TL- Dolar kuru Dolar lehine miktar atmış, uluslararası fonlar gelişmekte olan ülkelerdeki fonlarını azaltma eğilimine girmiştir. Standard & Poor's, "Gelişmekte Olan Ekonomilerde Konut Sektörü" raporunda Türkiye de halen konut talebi arzın üzerinde seyretmekte olduğu, Türkiye konut piyasasının kredi odaklı iç talepten uzak olarak, daha fazla ihracata dayalı hareket edeceği ve Türkiye'de reel ve nominal konut fiyatlarının 2014 ve 2015'te yavaşlayacağı "öngörüsüne yer vermiştir. Türkiye nin genç nüfusu ve hızlı kentleşme oranı gayrimenkule olan talebi her zaman yüksek tutmuştur. Ancak özellikle büyük şehirlerde arsa arzının kısıtlı olması ve arsa fiyatlarının çok yüksek olması, müteahhit firmaları genellikle orta-üst gelir grubuna hitap edecek projeler geliştirmeye yöneltmektedir. Bu durum, hedef kitleyi oldukça kısıtlı tutmakta, orta ve orta-alt gelir grubuna dahil kesimin geliştirilecek yeni projelere erişimini zorlaştırmaktadır. Gelecekte Türkiye de gayrimenkul piyasasının istikrarlı biçimde yükselebilmesinin siyasi ve ekonomik istikrar, yabancı yatırımcının Türkiye ye olan ilgisi ve Türkiye ekonomisinin gerçekleştireceği yüksek büyüme oranlarına bağlı olacağı değerlendirilmektedir. 4.3 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ordu İli Ordu İli, Doğu Karadeniz Bölgesi'nde yer alan, Karadeniz'e kıyısı olan ildir. Kuzeyinde Karadeniz, doğusunda Giresun, batısında Samsun, güneyinde Sivas ve Tokat illeri ile çevrilidir. Orta ve Doğu Karadeniz bölümlerinde toprakları bulunmaktadır. Yüzölçümü km² dir. Ordu 1920 yılında bağlı olduğu Trabzon'dan ayrılarak il statüsüne kavuşmuştur. Ordu 2013 yılında Büyükşehir statüsüne ulaşmıştır TÜİK verilerine göre ilin merkez ilçeyle beraber 19 ilçe, 53 belde ve 481 köyü bulunmaktadır. Ordu'da sanayi çok gelişmemiş olsa da Türkiye'nin 3 önemli fabrikası Sagra Çikolata Fabrikası, Çamsan Poyraz Laminat Parke ve Altaş Yağ Sanayi Ordu dadır ayrıca temizlik ürünleri de üretmektedir. Bunların yanı sıra çok sayıda fındık fabrikası beton şirketleri vb. gibi birçok küçük fabrika vardır. Ordu 9

17 ili fındık, çikolata, fındık yağı gibi besin gruplarında oldukça gelişmiştir. Bunlarla çok miktarda gelir de sağlamaktadır Altınordu İlçesi Altınordu, 2013 yılında çıkarılan 6447 sayılı kanun ile Ordu ilinde büyükşehir belediyesi kurulmasından sonra ilçe olmuştur yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi sonuçlarına göre toplam nüfûsu dir. İlçe toprakları dar kıyı ovası ve hemen ardından yükselen dağlardan meydana gelir. Dağlar kızılağaç, gürgen, meşe, kayın, ladin, köknar ve sarıçam ormanları ile kaplıdır. Ekonomisi tarıma dayalıdır. Başlıca tarım ürünleri; fındık, mısır, patates, fasulye ve sebzedir. Kıyı kesimlerinde balıkçılık, iç kesimlerde ise hayvancılık yapılır. Sümerbank Soya Fabrikası, un, gıdâ, fındık ürünleri, fındık kırma, orman ürünleri fabrikaları başlıca sanâyi kuruluşlarıdır. İlçe merkezi Boztepe nin eteğinde ve Kirazlimanı kıyısında kurulmuştur yangınından sonra plânlı bir şekilde kurulan Ordu, Karadeniz in en genç şehridir. Samsun-Giresun sâhil yolu ilçeden geçer. 10

18 5 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevresine İlişkin Bilgiler Değerleme konusu taşınmaz Ordu ili, Altınordu ilçesi, Yenimahalle Mahallesi, İsmet Paşa Caddesi No:41 posta adresinde; İsmet Paşa Caddesi ile 308. Sokak kesişiminde yer almaktadır. Değerleme konusu taşınmaza ulaşım için Ordu dan Giresun istikametine doğru ilerlerken, sağa doğru Yükçülük Sokak yönüne dönüldükten 100 m. sonra Süleyman Felek Caddesi üzerinden sola doğru 500 m. ilerleyip İsmet Paşa Caddesine ulaşılır, cadde üzerinde 150m. daha ilerledikten sonra konu gayrimenkule ulaşılmış olunur. Uydu Görüntüsü Rapora konu taşınmaz Altınordu İlçesinin işlek caddelerinden olan İsmet Paşa Caddesi üzerinde yer almaktadır. Taşınmazın çevresinde zemin katları dükkân-mağaza, normal katları ofis olarak kullanılan muhtelif yaş ve yüksekliklerde bitişik nizam inşa edilmiş yapılar bulunmaktadır. Taşınmazın cepheli olduğu İsmet Paşa Caddesi araç trafiğine kapalı olup yoğun bir yaya trafiğine sahiptir. Gayrimenkulün yakın çevresinde, Atatürk Ortaokulu, Ordu Kadın Dogum Ve Çocuk Hastalıkları Hastanesi, Ordu Endüstri Meslek Lisesi gibi bilinirliği yüksek mekânlar yer almaktadır. 11

19 19 EYLÜL STADI KONU TAŞINMAZ ATATÜRK BULVARI İSMET PAŞA CAD. Uydu Görüntüsü Değerleme konusu taşınmaz, sahil yoluna yaklaşık 300 metre, Altınordu Belediyesi ne yaklaşık 900 metre 19 Eylül Stadyumuna yaklaşık 1 kilometre, Altınordu Kaymakamlığı na 1,5 kilometre mesafede yer almaktadır. 12

20 5.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri İli : Ordu İlçesi : Altınordu Mahallesi : Yeni Köyü : - Mevkii : - Pafta No : 23 Ada No : 238 Parsel No : 37 Yüzölçümü : 112,80 m² Niteliği : Arsa Maliki : Ata Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (TAM) Cilt No : 19 Sayfa No : 1856 Tapu Tarihi : Yevmiye No : Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarının Tetkiki Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBİS Portalı üzerinden tarih, saat 16:24 itibariyle alınan tapu kayıt örneği ve tapu kütüğünün ilgili sayfalarında yapılan incelemeye göre değerleme konusu gayrimenkul üzerinde aşağıdaki beyan yer almaktadır. Beyanlar Hanesinde: 6306 sayılı kanun gereğince riskli yapıdır. ( tarih, 5874 yev.) Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarında Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olan Değişiklikler Taşınmazın 1/2 hissesi Vicdan CANDAN, 1/2 hissesi Rahmi CANDAN adına kayıtlı iken tarihinde intikal işlemi ile mülkiyet; Rahmi CANDAN (1/2 hisse), Ayşe KAYA (1/16 hisse), Rahmi CANDAN (1/16 hisse), Nevşin AKSOY (1/16 hisse), Temel Rahmi ÇEBİ (1/16 hisse), Rasim ÇEBİ (1/16 hisse), Emine ÖZKAL (1/16 hisse), Fatih ERDOL (1/32 hisse),figen DEMİRBAĞ (1/32 hisse), Şermin ÇEBİ (1/64 hisse), Mehmet ÇEBİ (1/64 hisse), Melike ÇEBİ (1/64 hisse) ve Simge Çebi ÇÜRÜKSULU (1/64 hisse) şeklinde geçmiştir tarih ve yevmiye no lu satış işlemi ile tam mülkiyet Ata Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ne geçmiştir. 13

21 Taşınmazın arsa alanı 123,05 m 2 iken imar planına göre yola terk edilmesi gereken 10,25 m 2 lik kısmı binaya ruhsat alınmadan önce yola terk edilmiş olup söz konusu işlem tarih 1856 yevmiye numarası ile tapu kütüğüne işlenmiştir tarih ve yevmiye no lu satış işlemi ile tam mülkiyet Ata Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ne geçmiştir Tapu Kayıtları Açısından Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş Taşınmazın tapu kaydında yer alan beyan notu, parsel üzerinde daha önce bulunan binaya aittir. Söz konusu bina 2014 yılı Haziran ayında yıkılmış olup aynı ay içinde yeni bina için ruhsat alınarak değerleme konusu taşınmazın inşaatına başlanmıştır. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği nin 22. Maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde söz konusu beyanın taşınmazın devrine ve değerine herhangi bir etkisi olmamakla birlikte notun tapu kayıtlarından kaldırılmasının uygun olacağı değerlendirilmektedir. Parsel üzerindeki yapının yapımı yeni tamamlanmış olup, yapı kullanma izin belgesi alınması için yasal süreç devam etmektedir. (Ruhsat süresi henüz dolmamıştır) Tapu kayıtları incelemesi itibariyle rapor konusu taşınmazın sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde GYO portföyünde gayrimenkul projesi olarak yer almasında herhangi bir engel bulunmamaktadır. 5.3 Gayrimenkulün İmar Bilgilerinin İncelenmesi Altınordu Belediyesi Planlama Müdürlüğü nden temin edilen tarihli imar durumu belgesine göre taşınmazın imar durumu ve yağılaşma koşulları aşağıdaki gibidir: İmar Durumu: Değerleme konusu gayrimenkul, tasdik tarihli 1/1.000 ölçekli Ordu İlave ve Revizyon Uygulama İmar Planı na göre Kısmen Yol Ticaret alanında yer almaktadır. Bitişik nizam, Hmaks= 5 Kat yapılaşma koşullarına sahiptir. Plan notlarına göre, Tüm katlarda ticari birimler yer alabilir, Öneri kütle sınırları bodrum kat içinde uygulanabilir, Çatı katı inşa edilemez, 14

22 Konu taşınmaza ait Altınordu Planlama Müdürlüğü nden alınmış tarihli imar durumu belgesi ekte yer almaktadır. Not: Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu parselin, bina inşa edilirken yola terki yapılmış olup bu durum imar planına işlenmediğinden imar durum belgesinde parselin yola terkinin bulunduğu yazılıdır Gayrimenkule İlişkin Plan, Ruhsat, Şema ve Benzeri Dokümanlar Altınordu Belediyesi İmar Arşivi nde yapılan incelemeye göre değerleme konusu taşınmaza ait onay tarihli mimari proje ve tarih ve 6/28 no lu yapı ruhsatı bulunmaktadır. Değerleme konusu bağımsız taşınmaz ile ilgili olarak Ata Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ve TAB Gıda Sanayi ve Ticaret A.Ş arasında tarihinde kira sözleşmesi tanzim edilmiş olup söz konusu kira sözleşmesine göre taşınmazın asgari aylık kira bedeli USD+ KDV dir. Ayrıca söz konusu kira sözleşmesine göre asgari aylık kira bedeline ilave olarak aylık satışlardan elde ettiği toplam cirodan KDV düşüldükten sonra kalan miktarın %12 si aylık ciro kira bedeli olarak belirlenmiştir. Ciro esasına göre hesaplanan aylık kira bedeli asgari aylık kira bedeli olan USD den yüksek ise aradaki fark ciro farkı geliri olarak mal sahibi tarafından talep edilecektir. Kira bedeli her 5 yılda bir ekspertiz değerleri dikkate alınarak yenilenir. Söz konusu kira sözleşmesi rapor ekinde yer almaktadır Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri Değerleme konusu taşınmazın yapı denetim işleri Bahçelievler Mahallesi, 295. Sokak, No: 17, ORDU adresindeki Ar-Fen Yapı Denetim Limited Şirketi tarafından yapılmaktadır Gayrimenkulün Hukuki Durumunda (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma vb.) Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olan Değişiklikler Taşınmazın arsasının alanı 123,05 m 2 iken, imar planına göre yola terk edilmesi gereken 10,25 m 2 lik kısım binaya ruhsat alınmadan önce yola terk edilmiş olup söz konusu işlem tarih 1856 yevmiye numarası ile tapu kütüğüne işlenmiştir Taşınmazın mimari projesi onaylanmış olup tarihinde parsel üzerine inşa edilecek bina için yapı ruhsatı düzenlenmiştir Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin, Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Değerleme konusu gayrimenkul projesi ile ilgili olarak onaylı mimari proje, yapı ruhsatı ve mevcut olup yapı kullanma izin belgesi alınma süreci devam etmektedir. Gayrimenkul projesi için gerekli tüm izin ve belgeler alınmıştır. 15

23 5.3.5 İmar Bilgileri Açısından Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş Parsel üzerindeki mevcut yapıya ait tasdikli mimari proje ve yapı ruhsatı mevcut olup yapı kullanma izin belgesi alınma süreci devam etmektedir. Mahallinde yapılan incelemede taşınmazın projesine uygun olarak inşa edilmiş olduğu görülmüştür. Yapı kullanma izin belgesi alım süreci devam etmekte olup binanın yapı kullanma izin belgesi almasında herhangi bir sakınca yoktur. Bu sebeple imar bilgileri açısından taşınmazın gayrimenkul projesi olarak sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca yoktur Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama Projeye ilişkin detaylı bilgi ve planlar ve söz konusu değer tamamen mevcut projeye ilişkin olup farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değer farklı olabilecektir. 5.4 Gayrimenkulün Fiziki Özellikleri Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri İnşaat Tarzı : Betonarme Karkas İnşaat Nizamı : Bitişik Binanın Kat Adedi : Bodrum+Zemin+4 Normal Kat Ekspertiz Konusu Toplam Alan : Brüt 704 m 2 Yaşı : 1 Elektrik : Mevcut Su : Mevcut Kanalizasyon : Mevcut Isıtma Sistemi : Klima Asansör : Mevcut Yangın Algılama ve Söndürme : Mevcut Yangın Merdiveni : Mevcut Otopark : Yok 16

24 5.4.2 Gayrimenkulün Mahallinde Yapılan Tespitler Değerleme konusu taşınmaz Ordu ili Altınordu ilçesinde yer alan bodrum+zemin+4 normal katlı binadır. Taşınmaz fast food restoranı olarak projelendirilmiş ve projesine uygun şekilde şeklide inşa edilmiştir. Binanın İsmet Paşa Caddesi ve 308. Sokak a cepheleri olup bina girişi İsmet Paşa Caddesi nden yapılmaktadır. Bina parselin tamamına oturacak şekilde inşa edilmiş olup, bodrum ve zemin katları 112 şer m 2 normal katları 120 m 2 kullanım alanlıdır. Binanın bodrum katında depolar, su deposu, personel odası,çöp odası,ofis ve elektrik panoları mevcuttur. Zemin katında yemek yeme alanı ve mutfak vardır. Normal katları ise restoran olarak kullanılmakta olup 4. Normal katta bay, bayan ve engelli WC leri bulunmaktadır. 1, normal katında yaklaşık 25 m 2 lik balkon bulunmaktadır 4. Normal kat üzerinde açık teras vardır. Tüm mekânlarda zeminler granit, duvarlar saten boyalı tavanlar taşyünü asma tavandır. Binada yangın merdiveni, yangın detektörü ve yangın söndürme tesisatı bulunmaktadır 17

25 6 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER VE GAYRİMENKULÜN DEĞER TESPİTİ 6.1 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler Söz konusu değerleme çalışmasını genel anlamda olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan bir faktör bulunmamaktadır. 6.2 Swot Analizi Güçlü Yönler Gayrimenkulün bulunduğu caddenin araç trafiğine kapalı olması nedeniyle yaya trafiği oldukça yüksek olması Yeni deprem yönetmeliğine göre inşa edilmiş bir bina olması. Yeni inşa edildiğinden bakımlı ve temiz olup masrafa ihtiyacı bulunmaması 4. Normal kat üzerinde yer alan terasın yaz aylarında kullanılmasının mümkün olması. Zayıf Yönler Binanın taban oturumunun küçük olmasının fonksiyonel kullanımını kısıtlaması Fırsatlar Gayrimenkulün yakınına Altınordu belediye binası inşa edilmektedir. Binanın tamamlanmasının ardından bölgedeki yaya yoğunluğu ve ticari hareketliliğin artması beklenmektedir. Tehditler ABD Merkez Bankası(FED) parasal genişleme politikasına son vermesi durumunda gelişmekte olan ülkeler olan fon akışının azalması beklenmektedir. Bu durum dolaylı olarak gayrimenkul piyasasını da olumsuz etkileyecektir. 6.3 Hâsılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde Emsal Pay Oranları Hâsılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi bu değerleme çalışmasında kullanılmamıştır. 18

26 6.4 Gayrimenkulün Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Seçilme Sebepleri Bu değerleme çalışmasında emsal karşılaştırma ve gelir kapitalizasyonu yöntemleri kullanılmıştır Emsal Yaklaşımı Bölgede yapılan araştırmalarda rapor konusu taşınmaza benzer konum, nitelikte yakın zamanda satışı gerçekleşmiş ve satışta olan ticari gayrimenkul emsalleri araştırılmıştır Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri Taşınmazın mahallinde yapılan araştırmalarda rapor konusu taşınmaza benzer konum, nitelikte yakın zamanda satışı gerçekleşmiş ve satışta olan bina emsalleri araştırılmış; ulaşılan veriler aşağıda tablo halinde gösterilmiştir. EMSAL Yeri Özellik Emsal 1 Emsal 2 Emsal 3 Konu mülkün yaklaşık 200 m ilerisinde İsmet Paşa Cad. üzeri Konu mülkün bulunduğu caddede daha kötü konumda Konu mülkün yaklaşık 1km kuzeybatısında stadyum karşısı (Fevzi Çakmak Cad. No:3) Binanın Zemin kat hariç 4 normal katı(her kat 287 m 2 ) Yapımı birkaç yıl önce tamamlanmış, masrafsız 4 katlı bina Daha kötü konumda, her katı 129 m2 eski, 4 katlı ticari bina Alanı (m 2 ) Fiyatı Birim m 2 Fiyatı TL TL TL (Yaklaşık 1 yıl önce satılmış) TL TL TL Kaynak Mal Sahibi Ordu Emlak Akpak Emlak * Satışta olan mülklerin satış fiyatları üzerindeki muhtemel pazarlık payları, alım satım masrafları ve emlakçı komisyonları göz önünde bulundurulmuştur. 19

27 Değerleme Uzmanın Profesyonel Takdiri: 2 No lu emsalin kısa süre önce satılmış olması nedeniyle pazarlık payı düşülmemiştir. 1 No lu emsal bina ise zemin katlarının satışta olmaması nedeniyle değerlemede dikkate alınmamıştır. Taşınmazın büyüklüğü, konumu ve yapı kalitesi dikkate alınarak yapılan emsal düzeltmesi aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Emsal 2 Emsal 3 Satış Fiyatı Pazarlık Payı 0% 10% Pazarlık Sonrası Satış Değeri Büyüklük(m2) Birim M2 Satış Değeri 3.777, ,28 Konum Düzeltmesi 20% 30% Büyüklük Düzeltmesi 0% 0% Yapı Kalitesi Düzeltmesi 0% 25% Toplam Düzeltme Katsayısı 120% 155% Düzeltilmiş Birim Metrekare Fiyatı (TL) Ortalama TL Buna göre taşınmazın birim m 2 değeri TL olarak hesaplanmış olup taşınmazın 4. Normal kat üzerinde yer alan açık terasın taşınmazın değerine %5 ilave katkı sağlayacağı değerlendirilmiştir. Buna Göre; Emsal karşılaştırma yöntemi ile hesaplanan değeri TL/m 2 X 1,05 X 704 m 2 = TL dir Maliyet Yaklaşımı Bu değerleme çalışmasında Maliyet Analizi Yöntemi uygulanmamıştır Direkt Kapitalizasyon Analizi Bu yöntemde çevredeki binalar için istenilen kira değerleri incelenmiş ve konu taşınmazın kira değeri takdir edilmiştir. Ardından bölgedeki brüt kira çarpanı tespit edilmiştir. 1 No lu emsal için istenen fiyat TL istenen kira ise TL/Ay dır. Buna göre emsalin brüt gelir çarpanı 14 dür. Ancak binada zemin katta yer alan dükkânlar satılık ve kiralık değildir. Zemin kattaki dükkânların gelir çarpanları üst katlarda yer alan ofislere göre daha yüksektir. Bu yüzden konu mülkün brüt gelir çarpanı 15 olarak belirlenmiştir 20

28 Kiralık Emsaller EMSAL Yeri Özellik Alanı (m 2 ) İstenen Kira Birim m 2 Kira Değeri Kaynak Emsal 1 Konu mülkün yaklaşık 200 m ilerisinde İsmet Paşa Cad. üzeri Binanın Zemin kat hariç 4 normal katı(her kat 287 m 2 ) * TL 10,50 TL Mal Sahibi Emsal 2 Konu mülkün 700 m kuzeybatısında daha kötü konumda (Kazım Karabekir Cad. No:2) Zemin+5 normal katlı asansörlü cam giydirme binanın zemin kat hariç 5 normal katı ** TL 13 TL Mal Sahibi Emsal 3 Konu mülkün 600 m kuzeybatısında daha iyi konumda (Süleyman Felek Caddesi) 224 m2 oturumlu, normal katları 240 m2 bodrum+zemin+6 normal katlı bina TL 37 TL Aktif 52 Emlak Emsal 4 Konu mülkün bulunduğu caddede Benzer konumda, yapımı devam eden bodrum+zemin+asm a kat+ 4normal katlı TL 27,8 TL Elit Emlak * Mal sahibi tarafından zemin katta yer alan dükkânların (287 m 2 ) kiralanmak istenmesi durumunda dükkânlar için toplam TL talep edecekleri beyan edilmiştir. Bu durumda binanın tamamı (1.435 m 2 ) için talep edilen kira bedeli TL/Ay olarak değerlendirilmiştir. Emsal düzeltmesi bu duruma göre yapılmıştır **Söz konusu emsal binanın bodrum, zemin ve asma katlarında yer alan 560 m 2 alanlı dükkânda kiracı bulunan banka şubesinin TL/Ay kira ödediği öğrenilmiştir. Bu durumda binanın (1.710 m 2 ) toplam kirası TL/Ay olarak değerlendirilmiştir. Emsal düzeltmesi bu duruma göre yapılmıştır. Emsal tablosunda yer alan emsal mülklere göre emsal düzeltme tablosu aşağıda gösterilmiştir. Emsal 1 Emsal 2 Emsal 3 Emsal 4 İstenen Kira (TL/Ay) Pazarlık Payı 5% 2% 10% 5% Pazarlık Sonrası Kira Değeri(TL/AY) Büyüklük(m2) Birim m2 Kira Değeri 19,86 21,20 33,00 26,39 Konum Düzeltmesi 25% 25% -10% 0% Büyüklük Düzeltmesi -10% -10% -10% 0% Yapı Kalitesi Düzeltmesi 20% 0% 0% 0% Toplam Düzeltme Katsayısı 135% 115% 80% 100% Düzeltilmiş Birim Metrekare Kirası (TL) Ortalama 26,00 TL 21

29 Emsal tablosunda yer alan emsallerin konum, büyüklük ve yapı kaliteleri dikkate alınarak konu mülk için aylık birim metrekare kira değeri 26 TL olarak hesaplanmış olup taşınmazın 4. Normal katın üzerinde yer alan açık terasın taşınmazın kira değerine %5 ilave katkı sağlayacağı değerlendirilmiştir. Buna Göre taşınmazın emsal karşılaştırma yöntemi ile birim m 2 kira değeri 27 TL olarak hesaplanmıştır. Buna göre Birim m2 Kira Değeri 27 TL Taşınmazın büyüklüğü(m2) 704 Aylık Kira Değeri TL Yıllık Kira Değeri TL Brüt Kira Çarpanı 15 Taşınmazın Değeri TL Kira Değer Analizi ve Kullanılan Veriler Raporun Direkt Kapitalizasyon Analizi kısmında taşınmazın kira değeri hesaplanmış olup buna göre taşınmazın yıllık kira değeri TL dir Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri Parsel üzerindeki binanın tamamlanmış, iskân aşamasında olması nedeniyle arsa üzerinde herhangi bir proje geliştirmesi yapılmamıştır En Etkin ve En Verimli Kullanım Analizi Değerleme konusu taşınmazın mevcut ticari amaçlı kullanımı en etkin ve verimli kullanım olduğu değerlendirilmektedir Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi Taşınmazın müşterek veya bölünmüş kısımları bulunmamaktadır. 22

30 7 ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 7.1 Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması Bu değerleme çalışmasında Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile Gelir İndirgeme Yaklaşımı Yöntemi Kullanılmıştır. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Gelir Yaklaşımı ,-TL ,-TL Emsal karşılaştırma yöntemi ile ulaşılan değer ile gelir yaklaşımı ile ulaşılan değer arasında birbirine yakındır. Ancak emsal karşılaştırma yönteminde kullanılmak üzere ulaşılabilen emsal sayısının yetersiz olması nedeniyle nihai değer tespitinde gelir yöntemi ile hesaplanan değer dikkate alınmış ve nihai değeri TL olarak hesaplanmıştır. Değerleme konusu taşınmazın inşası tamamlanmış olup yapı kullanma izin belgesi alınma süreci devam etmektedir. Yapı kullanma izin belgesinin alınmasında herhangi bir sakınca görülmediğinden projenin tamamlanması olarak kabul edilecek yapı kullanma izin belgesinin alınması sonrası değerinde herhangi değişiklik olmayacağı değerlendirilmektedir. 7.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri Asgari bilgilerden raporda bulunmayan herhangi bir bilgi bulunmamaktadır. 7.3 Gayrimenkulün Şirket Tarafından Yapılan Son Üç Değerlemesine İlişkin Bilgiler Değerleme konusu taşınmaz için daha önce şirketimiz tarafından yapılan herhangi bir değerleme çalışması bulunmamaktadır. 7.4 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş Değerleme konusu taşınmazın gayrimenkul projesi olarak Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında sakınca bulunmamaktadır. 23

31 8 SONUÇ 8.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi Değerleme uzmanlarının mevcut durum ile en etkin ve verimli kullanım analizine ve raporda belirtilen tüm hususlara katılıyorum. 8.2 Nihai Değer Takdiri Taşınmazın bulunduğu yer, civarının teşekkül tarzı, alt yapı ve ulaşım imkânları, cadde ve sokağa olan cephesi, alan ve konumu, yapının inşaat nizamı, sistemi, yaşı, işçilik ve malzeme kalitesi, tesisat durumu, hava ışık manzara durumu gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri dikkate alınmış ve mevkide detaylı piyasa araştırması yapılmıştır. Buna bağlı olarak değerleme konusu taşınmazın değeri aşağıdaki şekilde takdir edilmiştir Tarihi İtibariyle Gayrimenkul Projesinin Pazar Değeri (TL) Gayrimenkul Projesinin Yıllık Kira Değeri (TL) KDV Hariç TL TL KDV Dâhil TL TL Gayrimenkul Projesinin Pazar Değeri (USD) Gayrimenkul Projesinin Yıllık Kira Değeri (USD) KDV Hariç USD USD KDV Dâhil USD USD 1-) Tespit edilen bu değer peşin satışa yönelik güncel pazar değeridir. 2-) KDV oranı %18 kabul edilmiştir. 3-) Rapor içeriğinde tarihli T.C.M.B. Döviz Alış Kuru 1,-USD = 2,6931TL olarak kabul edilmiştir 4-) Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır. Taner DÜNER Dilek Yılmaz AYDIN Neşecan ÇEKİCİ Lisanslı Değerleme Uzmanı Lisanslı Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı 24

32 9 EKLER 1. Tapu Fotokopisi 2. Tapu Kayıt Örneği 3. İmar Durum Belgesi 4. Yapı Ruhsatı 5. Kira Sözleşmesi 6. Fotoğraflar 7. Özgeçmişler 8. SPK Lisans Belgeleri 25