GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 1 GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU VİA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ İSTANBUL İLİ, GAZİOSMANPAŞA İLÇESİ, KÜÇÜKKÖY MAHALLESİ 3 PAFTA, PARSEL VİAPORT VENEZIA PROJESİ -STOKTA KALAN (VİA GYO HİSSESİ BULUNAN) KONUT ÜNİTELERİ- NİSAN /400_193_04_02 GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. 1

2 İÇİNDEKİLER 1. UYGUNLUK BEYANI 3 2. RAPOR BİLGİLERİ 4 3. ŞİRKET - MÜŞTERİ BİLGİLERİ 4 4. GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE İNCELEMELER GAYRİMENKULÜN TAPU KAYITLARINA İLİŞKİN BİLGİLER GAYRİMENKULÜN TAKYİDAT BİLGİLERİ GAYRİMENKULÜN SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN MÜLKİYET HAKKI DEĞİŞİKLİKLERİ GAYRİMENKULÜN İMAR BİLGİLERİ GAYRİMENKULÜN MEVZUAT UYARINCA ALMIŞ OLDUĞU GEREKLİ İZİN VE BELGELER YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ GAYRİMENKULÜN SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDE HUKUKİ DURUMUNDA (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN TAPU KAYITLARINDA DEVRİNE İLİŞKİN BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI, VARSA SÖZ KONUSU GAYRİMENKULÜN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASININ SERMAYE PİYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERİ ÇERÇEVESİNDE ANALİZİ GENEL VERİLER VE BÖLGE VERİLERİ DEMOGRAFİK VERİLER EKONOMİK VERİLER GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ BÖLGE VERİLERİ DEĞERLEME TEKNİKLERİ FİYAT, MALİYET VE DEĞER PAZAR VE PAZAR DIŞI ESASLI DEĞER GAYRİMENKULÜN KONUMU VE FİZİKSEL İNCELEMELERİ GAYRİMENKULÜN KONUMU, ULAŞIMI VE ÇEVRE ÖZELLİKLERİ GAYRİMENKULÜN TANIMI GAYRİMENKULE İLİŞKİN VERİLERİN ANALİZİ VE DEĞERLEME SONUÇLARI GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER (SWOT ANALİZİ) EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE NEDENLERİ GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN/GAYRİMENKUL PROJESİNİN VEYA GAYRİMENKULE BAĞLI HAK VE FAYDALARIN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASININ SERMAYE PİYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERİ ÇERÇEVESİNDE ANALİZİ NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ RAPOR EKLERİ GAYRİMENKULLERİN TAPU VE TAKYİDAT BELGELERİ MAHAL FOTOĞRAFLARI YAPI RUHSATLARI DİĞER BELGELER SERTİFİKASYONLAR 190 2

3 1. UYGUNLUK BEYANI Bilgim ve inançlarım doğrultusunda aşağıdaki maddeleri onaylarım: Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur. Rapor edilen analiz, fikir ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Rapor kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır. Raporun konusunu oluşturan gayrimenkul ile mevcut veya potansiyel hiçbir menfaatimiz ve ilgimiz bulunmamaktadır. Bu raporun konusunu oluşturan gayrimenkuller veya ilgili taraflarla ilgili hiçbir önyargımız bulunmamaktadır. Uzman olarak vermiş olduğumuz hizmet karşılığı ücret raporun herhangi bir bölümüne bağlı değildir. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir. Değerleme uzmanı/uzmanları olarak mesleki eğitim şartlarına haiz bulunmaktayız. Değerleme uzmanı/uzmanları olarak değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimiz bulunmaktadır. Rapor konusu mülk kişisel olarak denetlenmiş ve ilgili resmi kurumlarda gerekli incelemeler yapılmıştır. Rapor içeriğinde belirtilen değerleme uzmanı/değerleme uzmanlarının haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımı bulunmamaktadır. Çalışma iş gereksinimlerinin kapsamına uygun olarak geliştirilmiş ve Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak raporlanmıştır. Değerleme konusu taşınmaz tarihinde incelenmiştir. Bu rapor Sorumlu Değerleme Uzmanlarından Aysel AKTAN yönetiminde ve Değerleme Uzmanı Didem ÖZTÜRK kontörlünde Değerleme Uzmanı Berkay Okçuoğlu tarafından hazırlanmıştır. 3

4 2. RAPOR BİLGİLERİ RAPORUN TÜRÜ : Bu rapor Sermaye Piyasası kurulunun tarih 27/781 sayılı kararında yer alan Değerleme Raporunda Bulunması Gereken Asgari Hususlar çerçevesinde hazırlanmış, gayrimenkul değerleme raporudur. RAPORUN KAPSAMI : İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Küçükköy Mahallesi, 3 Pafta, Parsel de yer alan Arsa nitelikli ana gayrimenkul üzerinde yer alan Viaport Venezia Projesi ndeki konut bloklarında, tarihli Kiptaş İstanbul Konut İmar Plan Turizm Ulaşım Sanayi ve Ticaret A.Ş. ile yüklenici firma *Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. & Güryapı İnşaat Taah. Tur. San. ve Dış Tic. A.Ş. Ortak Girişimi arasında düzenlenen İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Küçükköy Mahallesi, 3 Pafta; 22, 23, 24, 25, 26, 16519, ve 1/3-3/1 Pafta Parsellerin Arsa Satışı Karşılığı Hasılat Paylaşımı İşine Ait Sözleşme ne istinaden VİA G.Y.O. A.Ş. nin payı bulunan kalan konut stoklarının güncel satış değerlerinin takdiri amacıyla Sermaye Piyasası Mevzuatı kapsamında hazırlanmıştır. *Müşteri firma ünvanı tarih, 8894 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi ilanıyla VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değişmiştir. DAYANAK SÖZLEŞMENİN TARİH ve NUMARASI : DEĞERLEME TARİHİ : RAPORUN TARİHİ : RAPOR NUMARASI RAPORDA YER ALMASI GEREKEN ASGARİ BİLGİLER DEĞERLEME RAPORUNU OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER RAPORU HAZIRLAYANLAR : 20 : Değerleme konusu gayrimenkulün bulunduğu bölgede yetkili kurumlarda ulaşılan resmi bilgiler doğrultusunda asgari bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir. : Değerleme çalışmasını olumsuz yönde etkileyen herhangi bir unsura rastlanmamıştır. : Değerlemeye konu olan gayrimenkulle ilgili daha önce şirketimiz tarafından tarih, 14_400_161_04 sayılı ve tarih, 15_400_167_04 sayılı proje değerleme raporları düzenlenmiştir. Konu projeye 14_400_161_04 sayılı değerleme raporunda toplam TL (DokuzyüzellibirmilyonbeşyüzbinTürkLirası), 15_400_167_04 sayılı değerleme raporunda toplam TL (BirmilyaryüzdoksanüçmilyonbeşyüzbinTürkLirası) değer takdir edilmiştir. : Berkay OKÇUOĞLU Şehir Plancısı Değerleme Uzmanı S.P.K. Lisans No: Aysel AKTAN Şehir Plancısı Harita Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı S.P.K. Lisans No: ŞİRKET - MÜŞTERİ BİLGİLERİ ŞİRKETİN UNVANI : HARMONİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. ŞİRKETİN ADRESİ : İdealtepe Mah. Rıfkı Tongsir Cad. Demirhan Plaza No:93/ Maltepe / İSTANBUL Tel: +90 (216) Fax: +90 (212) MÜŞTERİ UNVANI MÜŞTERİ ADRESİ MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR info@harmonigd.com.tr : VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. : Yenişehir Mah. Dedepaşa Cad. No:19 Kurtköy-Pendik / İSTANBUL : İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Küçükköy Mahallesi, 3 Pafta, Parsel de yer alan Arsa nitelikli ana gayrimenkul üzerinde yer alan Viaport Venezia Projesi ndeki konut bloklarında, tarihli Kiptaş İstanbul Konut İmar Plan Turizm Ulaşım Sanayi ve Ticaret A.Ş. ile yüklenici firma *Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. & Güryapı İnşaat Taah. Tur. San. ve Dış Tic. A.Ş. Ortak Girişimi arasında düzenlenen İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Küçükköy Mahallesi, 3 Pafta; 22, 23, 24, 25, 26, 16519, ve 1/3-3/1 Pafta Parsellerin Arsa Satışı Karşılığı Hasılat Paylaşımı İşine Ait Sözleşme ne istinaden VİA G.Y.O. A.Ş. nin payı bulunan kalan konut stoklarının tarihi itibariyle değer takdiri olup müşteri tarafından herhangi bir kısıtlama getirilmemiştir. 4

5 4. GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE İNCELEMELER Gayrimenkullerin Tapu Kayıtları, İmar Durumu ve Son Üç Yıla İlişkin Bilgiler Değerleme raporu; İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Küçükköy Mahallesi, 3 Pafta, Parsel de kayıtlı Arsa nitelikli ana gayrimenkul üzerinde yer alan Viaport Venezia Projesi nde yer alan müşterinin stokunda bulunan konut ünitelerinin güncel pazar değerinin takdiri amacıyla düzenlenmiş olup ayrıntılı bilgiler alt başlıklarda tanımlanacaktır Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler Değerleme konusu taşınmazlara ilişkin bilgiler aşağıdaki tabloda verilmiştir. Tablo. 1 Konu Gayrimenkullerin Tesis Edildiği Ana Gayrimenkule Ait Tapu Bilgileri ANA GAYRİMENKUL BİLGİLERİ İLİ : İSTANBUL İLÇESİ : GAZİOSMANPAŞA MAHALLESİ / KÖYÜ : KÜÇÜKKÖY MEVKİİ : ÇAMURLUHAN PAFTA NO : 3 ADA NO : - PARSEL NO : YÜZÖLÇÜMÜ : ,16 m² NİTELİĞİ : ARSA TAPU TARİHİ/YEVMİYE : /18088 MALİKLER/HİSSE : KİPTAŞ İSTANBUL KONUT İMAR PLAN TURİZM ULAŞIM SANAYİ VE TİCARET A.Ş./TAM Tablo. 2 Bağımsız Bölümlere Ait Tapu Bilgileri BLOK KAT B.B. NO. NİTELİK CİLT SAHİFE ARSA PAYI A 1. ve 2. KAT 1 DUBLKES KONUT / A 1. ve 2. KAT 2 DUBLKES KONUT / A 1. ve 2. KAT 3 DUBLKES KONUT / A 1. ve 2. KAT 4 DUBLKES KONUT / A 1. ve 2. KAT 5 DUBLKES KONUT / A 1. ve 2. KAT 6 DUBLKES KONUT / A 1. ve 2. KAT 7 DUBLKES KONUT / A 1. ve 2. KAT 8 DUBLKES KONUT / A 1. ve 2. KAT 9 DUBLKES KONUT / A 1. ve 2. KAT 10 DUBLKES KONUT / A 1. ve 2. KAT 12 DUBLKES KONUT / A 1. ve 2. KAT 13 DUBLKES KONUT / A 1. ve 2. KAT 14 DUBLKES KONUT / A 1. ve 2. KAT 15 DUBLKES KONUT / A 1.KAT 16 KONUT / A 1.KAT 17 KONUT / A 1. ve 2. KAT 18 DUBLKES KONUT / A 1. ve 2. KAT 19 DUBLKES KONUT / A 1. ve 2. KAT 20 DUBLKES KONUT / A 1. ve 2. KAT 21 DUBLKES KONUT / A 2.KAT 22 KONUT / A 2.KAT 23 KONUT / A 3.KAT 26 KONUT / A 3.KAT 30 KONUT / A 3.KAT 32 KONUT / A 3.KAT 33 KONUT / A 3.KAT 35 KONUT / A 3.KAT 39 KONUT / A 3.KAT 40 KONUT / A 4.KAT 44 KONUT / A 4.KAT 47 KONUT / A 4.KAT 50 KONUT /

6 A 4.KAT 51 KONUT / A 4.KAT 52 KONUT / A 4.KAT 54 KONUT / A 4.KAT 55 KONUT / A 4.KAT 56 KONUT / A 4.KAT 57 KONUT / A 5.KAT 58 KONUT / A 5.KAT 59 KONUT / A 5.KAT 61 KONUT / A 5.KAT 62 KONUT / A 5.KAT 67 KONUT / A 5.KAT 68 KONUT / A 5.KAT 70 KONUT / A 5.KAT 71 KONUT / A 5.KAT 73 KONUT / A 5.KAT 74 KONUT / A 6.KAT 76 KONUT / A 6.KAT 77 KONUT / A 6.KAT 78 KONUT / A 6.KAT 81 KONUT / A 6.KAT 84 KONUT / A 6.KAT 85 KONUT / A 6.KAT 86 KONUT / A 6.KAT 90 KONUT / A 6.KAT 91 KONUT / A 7.KAT 93 KONUT / A 7.KAT 96 KONUT / A 7.KAT 97 KONUT / A 7.KAT 99 KONUT / A 7.KAT 100 KONUT / A 7.KAT 101 KONUT / A 7.KAT 103 KONUT / A 7.KAT 104 KONUT / A 7.KAT 105 KONUT / A 7.KAT 108 KONUT / A 8.KAT 110 KONUT / A 8.KAT 111 KONUT / A 8.KAT 112 KONUT / A 8.KAT 114 KONUT / A 8.KAT 116 KONUT / A 8.KAT 118 KONUT / A 8.KAT 119 KONUT / A 8.KAT 120 KONUT / A 8.KAT 125 KONUT / A 9.KAT 127 KONUT / A 9.KAT 128 KONUT / A 9.KAT 129 KONUT / A 9.KAT 134 KONUT / A 9.KAT 135 KONUT / A 9.KAT 136 KONUT / A 9.KAT 137 KONUT / A 9.KAT 138 KONUT / A 9.KAT 141 KONUT / A 9.KAT 142 KONUT / A 10.KAT 143 KONUT / A 10.KAT 147 KONUT / A 10.KAT 150 KONUT / A 10.KAT 151 KONUT / A 10.KAT 152 KONUT / A 10.KAT 157 KONUT / A 10.KAT 158 KONUT / A 10.KAT 159 KONUT / A 11.KAT 162 KONUT / A 11.KAT 165 KONUT / A 11.KAT 166 KONUT / A 11.KAT 168 KONUT / A 11.KAT 169 KONUT / A 11.KAT 171 KONUT / A 11.KAT 172 KONUT /

7 A 11.KAT 173 KONUT / A 12.KAT 179 KONUT / A 12.KAT 180 KONUT / A 12.KAT 181 KONUT / A 12.KAT 184 KONUT / A 12.KAT 185 KONUT / A 12.KAT 186 KONUT / A 12.KAT 187 KONUT / A 12.KAT 188 KONUT / A 12.KAT 193 KONUT / A 13.KAT 194 KONUT / A 13.KAT 196 KONUT / A 13.KAT 197 KONUT / A 13.KAT 199 KONUT / A 13.KAT 204 KONUT / A 13.KAT 205 KONUT / A 13.KAT 207 KONUT / A 13.KAT 208 KONUT / A 13.KAT 210 KONUT / A 14.KAT 211 KONUT / A 14.KAT 215 KONUT / A 14.KAT 216 KONUT / A 14.KAT 217 KONUT / A 14.KAT 219 KONUT / A 14.KAT 223 KONUT / A 14.KAT 227 KONUT / A 15.KAT 228 KONUT / A 15.KAT 230 KONUT / A 15.KAT 233 KONUT / A 15.KAT 235 KONUT / A 15.KAT 236 KONUT / A 15.KAT 237 KONUT / A 15.KAT 238 KONUT / A 15.KAT 239 KONUT / A 15.KAT 242 KONUT / A 15.KAT 244 KONUT / A 16.KAT 245 KONUT / A 16.KAT 247 KONUT / A 16.KAT 249 KONUT / A 16.KAT 250 KONUT / A 16.KAT 251 KONUT / A 16.KAT 253 KONUT / A 16.KAT 256 KONUT / A 16.KAT 258 KONUT / A 16.KAT 259 KONUT / A 16.KAT 261 KONUT / A 17.KAT 263 KONUT / A 17.KAT 264 KONUT / A 17.KAT 267 KONUT / A 17.KAT 269 KONUT / A 17.KAT 271 KONUT / A 17.KAT 275 KONUT / A 17.KAT 277 KONUT / A 17.KAT 278 KONUT / A 18.KAT 279 KONUT / A 18.KAT 280 KONUT / A 18.KAT 281 KONUT / A 18.KAT 282 KONUT / A 18.KAT 283 KONUT / A 18.KAT 284 KONUT / A 18.KAT 285 KONUT / A 18.KAT 286 KONUT / A 18.KAT 288 KONUT / A 18.KAT 290 KONUT / A 19.KAT 291 KONUT / A 19.KAT 293 KONUT / A 19.KAT 295 KONUT / A 19.KAT 296 KONUT / A 19.KAT 297 KONUT /

8 A 19.KAT 298 KONUT / A 19.KAT 299 KONUT / A 19.KAT 300 KONUT / A 20.KAT 305 KONUT / A 20.KAT 306 KONUT / A 20.KAT 307 KONUT / A 20.KAT 311 KONUT / A 20.KAT 312 KONUT / A 21.KAT 315 KONUT / A 21.KAT 317 KONUT / A 21.KAT 318 KONUT / A 21.KAT 322 KONUT / A 21.KAT 326 KONUT / A 22.KAT 327 KONUT / A 22.KAT 329 KONUT / A 22.KAT 330 KONUT / A 22.KAT 331 KONUT / A 22.KAT 333 KONUT / A 22.KAT 335 KONUT / A 22.KAT 338 KONUT / A 23.KAT 343 KONUT / A 23.KAT 345 KONUT / A 23.KAT 348 KONUT / A 23.KAT 350 KONUT / A 24.KAT 351 KONUT / A 24.KAT 352 KONUT / A 24.KAT 353 KONUT / A 24.KAT 356 KONUT / A 24.KAT 357 KONUT / A 24.KAT 358 KONUT / A 24.KAT 362 KONUT / B 1. ve 2. KAT 1 DUBLKES KONUT / B 1. ve 2. KAT 2 DUBLKES KONUT / B 1. ve 2. KAT 3 DUBLKES KONUT / B 1. ve 2. KAT 4 DUBLKES KONUT / B 1. ve 2. KAT 5 DUBLKES KONUT / B 1. ve 2. KAT 6 DUBLKES KONUT / B 1. ve 2. KAT 7 DUBLKES KONUT / B 1. ve 2. KAT 8 DUBLKES KONUT / B 1. ve 2. KAT 9 DUBLKES KONUT / B 1. KAT 10 KONUT / B 1. ve 2. KAT 12 DUBLKES KONUT / B 3.KAT 13 KONUT / B 3.KAT 14 KONUT / B 3.KAT 15 KONUT / B 3.KAT 16 KONUT / B 4.KAT 20 KONUT / B 4.KAT 21 KONUT / B 4.KAT 23 KONUT / B 5.KAT 27 KONUT / B 5.KAT 28 KONUT / B 5.KAT 32 KONUT / B 5.KAT 33 KONUT / B 6.KAT 34 KONUT / B 6.KAT 37 KONUT / B 7.KAT 41 KONUT / B 7.KAT 42 KONUT / B 7.KAT 44 KONUT / B 8.KAT 48 KONUT / B 9.KAT 55 KONUT / B 10.KAT 62 KONUT / B 11.KAT 71 KONUT / B 11.KAT 75 KONUT / B 11.KAT 76 KONUT / B 12.KAT 79 KONUT / B 12.KAT 82 KONUT / B 12.KAT 83 KONUT / B 12.KAT 84 KONUT / B 12.KAT 85 KONUT /

9 B 13.KAT 87 KONUT / B 13.KAT 90 KONUT / B 13.KAT 92 KONUT / B 14.KAT 95 KONUT / B 14.KAT 98 KONUT / B 14.KAT 99 KONUT / B 15.KAT 107 KONUT / B 16.KAT 110 KONUT / B 16.KAT 112 KONUT / B 16.KAT 113 KONUT / B 16.KAT 117 KONUT / B 17.KAT 119 KONUT / B 17.KAT 120 KONUT / B 17.KAT 124 KONUT / B 18.KAT 126 KONUT / B 18.KAT 127 KONUT / B 19.KAT 138 KONUT / B 19.KAT 140 KONUT / B 20.KAT 146 KONUT / B 21.KAT 154 KONUT / B 23.KAT 168 KONUT / B 23.KAT 169 KONUT / B 23.KAT 172 KONUT / B 24.KAT 178 KONUT / B 24.KAT 180 KONUT / B 24.KAT 181 KONUT / C 1. ve 2. KAT 1 DUBLKES KONUT / C 1. ve 2. KAT 2 DUBLKES KONUT / C 1. ve 2. KAT 3 DUBLKES KONUT / C 1. ve 2. KAT 4 DUBLKES KONUT / C 1. ve 2. KAT 5 DUBLKES KONUT / C 1. ve 2. KAT 6 DUBLKES KONUT / C 1. ve 2. KAT 7 DUBLKES KONUT / C 1. ve 2. KAT 8 DUBLKES KONUT / C 1. ve 2. KAT 9 DUBLKES KONUT / C 1. ve 2. KAT 10 DUBLKES KONUT / C 1. ve 2. KAT 11 DUBLKES KONUT / C 1. ve 2. KAT 12 DUBLKES KONUT / C 3.KAT 13 KONUT / C 3.KAT 14 KONUT / C 3.KAT 19 KONUT / C 4.KAT 20 KONUT / C 4.KAT 21 KONUT / C 4.KAT 26 KONUT / C 5.KAT 27 KONUT / C 5.KAT 28 KONUT / C 5.KAT 30 KONUT / C 5.KAT 33 KONUT / C 6.KAT 34 KONUT / C 6.KAT 35 KONUT / C 6.KAT 36 KONUT / C 6.KAT 37 KONUT / C 6.KAT 39 KONUT / C 6.KAT 40 KONUT / C 7.KAT 41 KONUT / C 7.KAT 42 KONUT / C 8.KAT 48 KONUT / C 8.KAT 49 KONUT / C 8.KAT 54 KONUT / C 9.KAT 55 KONUT / C 9.KAT 58 KONUT / C 10.KAT 63 KONUT / C 10.KAT 67 KONUT / C 10.KAT 69 KONUT / C 11.KAT 70 KONUT / C 11.KAT 71 KONUT / C 11.KAT 74 KONUT / C 11.KAT 75 KONUT / C 11.KAT 76 KONUT /

10 C 11.KAT 77 KONUT / C 12.KAT 79 KONUT / C 12.KAT 80 KONUT / C 12.KAT 81 KONUT / C 12.KAT 83 KONUT / C 12.KAT 85 KONUT / C 13.KAT 87 KONUT / C 13.KAT 89 KONUT / C 14.KAT 98 KONUT / C 14.KAT 99 KONUT / C 15.KAT 103 KONUT / C 15.KAT 107 KONUT / C 15.KAT 109 KONUT / C 16.KAT 112 KONUT / C 16.KAT 114 KONUT / C 16.KAT 116 KONUT / C 17.KAT 122 KONUT / C 17.KAT 125 KONUT / C 18.KAT 127 KONUT / C 18.KAT 130 KONUT / C 18.KAT 132 KONUT / C 19.KAT 134 KONUT / C 19.KAT 135 KONUT / C 19.KAT 137 KONUT / C 19.KAT 140 KONUT / C 20.KAT 142 KONUT / C 20.KAT 143 KONUT / C 20.KAT 144 KONUT / C 21.KAT 150 KONUT / C 21.KAT 151 KONUT / C 21.KAT 152 KONUT / C 21.KAT 154 KONUT / C 21.KAT 156 KONUT / C 22.KAT 158 KONUT / C 22.KAT 161 KONUT / C 22.KAT 162 KONUT / C 22.KAT 163 KONUT / C 22.KAT 164 KONUT / C 22.KAT 165 KONUT / C 23.KAT 166 KONUT / C 23.KAT 168 KONUT / C 23.KAT 169 KONUT / C 24.KAT 177 KONUT / C 24.KAT 178 KONUT / C 24.KAT 180 KONUT / C 24.KAT 182 KONUT / C 24.KAT 183 KONUT / D 1. ve 2. KAT 1 DUBLKES KONUT / D 1. ve 2. KAT 2 DUBLKES KONUT / D 1. ve 2. KAT 3 DUBLKES KONUT / D 1. ve 2. KAT 4 DUBLKES KONUT / D 1. ve 2. KAT 5 DUBLKES KONUT / D 1. ve 2. KAT 6 DUBLKES KONUT / D 1. ve 2. KAT 7 DUBLKES KONUT / D 1. ve 2. KAT 8 DUBLKES KONUT / D 1. ve 2. KAT 10 DUBLKES KONUT / D 1. ve 2. KAT 11 DUBLKES KONUT / D 1. ve 2. KAT 12 DUBLKES KONUT / D 3. KAT 13 KONUT / D 3. KAT 14 KONUT / D 3. KAT 15 KONUT / D 3. KAT 16 KONUT / D 3. KAT 17 KONUT / D 4. KAT 20 KONUT / D 4. KAT 22 KONUT / D 4. KAT 23 KONUT / D 4. KAT 26 KONUT / D 5. KAT 27 KONUT / D 5. KAT 29 KONUT /

11 D 5. KAT 30 KONUT / D 5. KAT 33 KONUT / D 6. KAT 36 KONUT / D 6. KAT 37 KONUT / D 6. KAT 40 KONUT / D 7. KAT 47 KONUT / D 8. KAT 50 KONUT / D 8. KAT 52 KONUT / D 8. KAT 54 KONUT / D 10. KAT 64 KONUT / D 10. KAT 68 KONUT / D 10. KAT 69 KONUT / D 10. KAT 70 KONUT / D 11. KAT 74 KONUT / D 11. KAT 75 KONUT / D 11. KAT 78 KONUT / D 12. KAT 79 KONUT / D 12. KAT 84 KONUT / D 13. KAT 87 KONUT / D 13. KAT 88 KONUT / D 13. KAT 90 KONUT / D 13. KAT 93 KONUT / D 13. KAT 94 KONUT / D 14. KAT 96 KONUT / D 14. KAT 98 KONUT / D 14. KAT 101 KONUT / D 15. KAT 108 KONUT / D 15. KAT 109 KONUT / D 16. KAT 113 KONUT / D 16. KAT 116 KONUT / D 17. KAT 119 KONUT / D 17. KAT 120 KONUT / D 18. KAT 127 KONUT / D 18. KAT 128 KONUT / D 19. KAT 135 KONUT / D 19. KAT 141 KONUT / D 19. KAT 142 KONUT / D 20. KAT 146 KONUT / D 20. KAT 150 KONUT / D 21. KAT 153 KONUT / D 21. KAT 157 KONUT / D 21. KAT 159 KONUT / D 22. KAT 162 KONUT / D 22. KAT 166 KONUT / D 22. KAT 169 KONUT / D 23. KAT 171 KONUT / D 23. KAT 174 KONUT / D 23. KAT 175 KONUT / D 23. KAT 177 KONUT / D 24. KAT 183 KONUT / D 24. KAT 186 KONUT / D 24. KAT 187 KONUT / E 1. ve 2. KAT 1 DUBLEKS KONUT / E 1. ve 2. KAT 2 DUBLEKS KONUT / E 1. ve 2. KAT 3 DUBLEKS KONUT / E 1. ve 2. KAT 4 DUBLEKS KONUT / E 1. ve 2. KAT 5 DUBLEKS KONUT / E 1. ve 2. KAT 6 DUBLEKS KONUT / E 1. ve 2. KAT 7 DUBLEKS KONUT / E 1. ve 2. KAT 8 DUBLEKS KONUT / E 1. ve 2. KAT 9 DUBLEKS KONUT / E 1. ve 2. KAT 10 DUBLEKS KONUT / E 1. ve 2. KAT 11 DUBLEKS KONUT / E 1. ve 2. KAT 12 DUBLEKS KONUT / E 3. KAT 13 KONUT / E 3. KAT 18 KONUT / E 4. KAT 19 KONUT / E 4. KAT 24 KONUT / E 5. KAT 25 KONUT /

12 E 5. KAT 30 KONUT / E 6. KAT 31 KONUT / E 6. KAT 34 KONUT / E 6. KAT 35 KONUT / E 7. KAT 37 KONUT / E 8. KAT 43 KONUT / E 8. KAT 47 KONUT / E 8. KAT 48 KONUT / E 9. KAT 49 KONUT / E 9. KAT 52 KONUT / E 10. KAT 58 KONUT / E 11. KAT 64 KONUT / E 14. KAT 89 KONUT / E 15. KAT 95 KONUT / E 17. KAT 113 KONUT / E 18. KAT 115 KONUT / E 18. KAT 120 KONUT / E 18. KAT 121 KONUT / E 19. KAT 124 KONUT / E 19. KAT 127 KONUT / E 22. KAT 146 KONUT / E 22. KAT 148 KONUT / E 22. KAT 149 KONUT / E 23. KAT 153 KONUT / E 23. KAT 159 KONUT / E 26. KAT 176 KONUT / E 26. KAT 182 KONUT / E 26. KAT 183 KONUT / G ZEMİN 1 KONUT / G ZEMİN 32 KONUT / G ZEMİN 36 KONUT / G ZEMİN 49 KONUT / G 1.KAT 50 KONUT / G 1.KAT 51 KONUT / G 1.KAT 52 KONUT / G 1.KAT 57 KONUT / G 1.KAT 58 KONUT / G 1.KAT 59 KONUT / G 1.KAT 71 KONUT / G 1.KAT 73 KONUT / G 1.KAT 78 KONUT / G 1.KAT 79 KONUT / G 1.KAT 81 KONUT / G 1.KAT 82 KONUT / G 1.KAT 86 KONUT / G 1.KAT 87 KONUT / G 1.KAT 88 KONUT / G 1.KAT 89 KONUT / G 1.KAT 93 KONUT / G 1.KAT 94 KONUT / G 1.KAT 95 KONUT / G 1.KAT 97 KONUT / G 1.KAT 98 KONUT / G 1.KAT 99 KONUT / G 1.KAT 100 KONUT / G 2.KAT 101 KONUT / G 2.KAT 102 KONUT / G 2.KAT 103 KONUT / G 2.KAT 108 KONUT / G 2.KAT 109 KONUT / G 2.KAT 110 KONUT / G 2.KAT 111 KONUT / G 2.KAT 112 KONUT / G 2.KAT 118 KONUT / G 2.KAT 119 KONUT / G 2.KAT 120 KONUT / G 2.KAT 121 KONUT / G 2.KAT 122 KONUT / G 2.KAT 123 KONUT /

13 G 2.KAT 124 KONUT / G 2.KAT 125 KONUT / G 2.KAT 126 KONUT / G 2.KAT 127 KONUT / G 2.KAT 128 KONUT / G 2.KAT 129 KONUT / G 2.KAT 130 KONUT / G 2.KAT 131 KONUT / G 2.KAT 132 KONUT / G 2.KAT 133 KONUT / G 2.KAT 134 KONUT / G 2.KAT 135 KONUT / G 2.KAT 136 KONUT / G 2.KAT 137 KONUT / G 2.KAT 138 KONUT / G 2.KAT 139 KONUT / G 2.KAT 140 KONUT / G 2.KAT 141 KONUT / G 2.KAT 142 KONUT / G 2.KAT 143 KONUT / G 2.KAT 144 KONUT / G 2.KAT 145 KONUT / G 2.KAT 146 KONUT / G 2.KAT 147 KONUT / G 2.KAT 148 KONUT / G 2.KAT 149 KONUT / G 2.KAT 150 KONUT / G 2.KAT 151 KONUT / G 2.KAT 152 KONUT / G 2.KAT 153 KONUT / G 2.KAT 154 KONUT / G 2.KAT 155 KONUT / G 2.KAT 156 KONUT / G 2.KAT 157 KONUT / G 3.KAT 158 KONUT / G 3.KAT 159 KONUT / G 3.KAT 160 KONUT / G 3.KAT 161 KONUT / G 3.KAT 162 KONUT / G 3.KAT 163 KONUT / G 3.KAT 164 KONUT / G 3.KAT 165 KONUT / G 3.KAT 166 KONUT / G 3.KAT 167 KONUT / G 3.KAT 168 KONUT / G 3.KAT 169 KONUT / G 3.KAT 170 KONUT / G 3.KAT 171 KONUT / G 3.KAT 172 KONUT / G 3.KAT 173 KONUT / G 3.KAT 174 KONUT / G 3.KAT 175 KONUT / G 3.KAT 176 KONUT / G 3.KAT 177 KONUT / G 3.KAT 178 KONUT / G 3.KAT 179 KONUT / G 3.KAT 180 KONUT / G 3.KAT 181 KONUT / G 3.KAT 182 KONUT / G 3.KAT 183 KONUT / G 3.KAT 184 KONUT / G 3.KAT 185 KONUT / G 3.KAT 186 KONUT / G 3.KAT 187 KONUT / G 3.KAT 188 KONUT / G 3.KAT 189 KONUT / G 3.KAT 190 KONUT / G 3.KAT 191 KONUT / G 3.KAT 192 KONUT /

22 G 13.KAT 745 KONUT / G 13.KAT 746 KONUT / G 13.KAT 747 KONUT / G 13.KAT 748 KONUT / G 13.KAT 749 KONUT / G 13.KAT 750 KONUT / G 13.KAT 751 KONUT / G 13.KAT 752 KONUT / G 13.KAT 753 KONUT / G 13.KAT 754 KONUT / G 13.KAT 755 KONUT / G 14.KAT 756 KONUT / G 14.KAT 757 KONUT / G 14.KAT 758 KONUT / G 14.KAT 759 KONUT / G 14.KAT 760 KONUT / G 14.KAT 761 KONUT / G 14.KAT 762 KONUT / G 14.KAT 763 KONUT / G 14.KAT 764 KONUT / G 14.KAT 765 KONUT / G 14.KAT 766 KONUT / G 14.KAT 767 KONUT / G 14.KAT 768 KONUT / G 14.KAT 769 KONUT / G 14.KAT 770 KONUT / G 14.KAT 771 KONUT / G 14.KAT 772 KONUT / G 14.KAT 773 KONUT / G 14.KAT 774 KONUT / G 14.KAT 775 KONUT / G 14.KAT 776 KONUT / G 14.KAT 777 KONUT / G 14.KAT 778 KONUT / G 14.KAT 779 KONUT / G 14.KAT 780 KONUT / G 14.KAT 781 KONUT / G 14.KAT 782 KONUT / G 14.KAT 783 KONUT / G 14.KAT 784 KONUT / G 14.KAT 785 KONUT / G 14.KAT 786 KONUT / G 14.KAT 787 KONUT / G 14.KAT 788 KONUT / G 14.KAT 789 KONUT / G 14.KAT 790 KONUT / G 14.KAT 791 KONUT / G 15.KAT 792 KONUT / G 15.ve16.KAT 793 DUBLEKS KONUT / G 15.KAT 794 KONUT / G 15.KAT 795 KONUT / G 15.KAT 796 KONUT / G 15.KAT 797 KONUT / G 15.KAT 798 KONUT / G 15.KAT 799 KONUT / G 15.KAT 800 KONUT / G 15.KAT 801 KONUT / G 15.KAT 802 KONUT / G 15.KAT 803 KONUT / G 15.KAT 804 KONUT / G 15.KAT 805 KONUT / G 15.KAT 806 KONUT / G 15.ve16.KAT 807 DUBLEKS KONUT / G 15.KAT 808 KONUT / G 15.KAT 809 KONUT / G 15.KAT 810 KONUT / G 15.KAT 811 KONUT / G 15.KAT 812 KONUT / G 15.KAT 813 KONUT /

23 G 15.KAT 814 KONUT / G 15.KAT 815 KONUT / G 15.KAT 816 KONUT / G 15.KAT 817 KONUT / G 15.KAT 818 KONUT / G 15.KAT 819 KONUT / G 15.KAT 820 KONUT / G 15.KAT 821 KONUT / G 16.KAT 822 KONUT / G 16.KAT 823 KONUT / G 16.KAT 824 KONUT / G 16.KAT 825 KONUT / G 16.KAT 826 KONUT / G 16.KAT 827 KONUT / G 16.KAT 828 KONUT / G 16.KAT 829 KONUT / G 16.KAT 830 KONUT / G 16.KAT 831 KONUT / G 16.KAT 832 KONUT / G 16.KAT 833 KONUT / G 16.KAT 834 KONUT / G 16.ve17.KAT 835 DUBLEKS KONUT / G 16.KAT 836 KONUT / G 16.KAT 837 KONUT / G 16.KAT 838 KONUT / G 16.KAT 839 KONUT / G 16.KAT 840 KONUT / G 16.KAT 841 KONUT / G 16.KAT 842 KONUT / G 16.KAT 843 KONUT / G 16.KAT 844 KONUT / G 16.KAT 845 KONUT / G 16.KAT 846 KONUT / G 16.ve17.KAT 847 DUBLEKS KONUT / G 17.KAT 848 KONUT / G 17.KAT 849 KONUT / G 17.KAT 850 KONUT / G 17.KAT 851 KONUT / G 17.KAT 852 KONUT / G 17.KAT 853 KONUT / G 17.KAT 854 KONUT / G 17.KAT 855 KONUT / G 17.KAT 856 KONUT / G 17.KAT 857 KONUT / G 17.KAT 858 KONUT / G 18.KAT 859 KONUT / G 18.KAT 860 KONUT / G 18.KAT 861 KONUT / G 18.KAT 862 KONUT / G 18.KAT 863 KONUT / G 18.KAT 864 KONUT / G 18.KAT 865 KONUT / G 19.KAT 866 KONUT / G 19.KAT 867 KONUT / G 19.KAT 868 KONUT / G 19.KAT 869 KONUT / G 19.KAT 870 KONUT / G 19.KAT 871 KONUT / G 19.KAT 872 KONUT / G 20.KAT 873 KONUT / G 20.KAT 874 KONUT / G 20.KAT 875 KONUT / G 20.KAT 876 KONUT / G 20.KAT 877 KONUT /

24 4.2. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri Gaziosmanpaşa Tapu Müdürlüğü nden alınan bilgilere göre değerleme konusu konut ünitelerine ait takyidat bilgileri aşağıdaki gibidir: Stokta Yer Alan Tüm Bağımsız Bölümler İçin Müşterek: İrtifak Hanesi: ve parseller lehine geçit hakkı vardır: tarih, 7089 yevmiye no. Beyanlar Hanesi: Yönetim Planı: (20/10/2015 tarih, yevmiye no) Şerhler Hanesinde: 1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (99 yıllığı 1.-TL den 99 yıl müddetle Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş. Genel Müdürlüğü lehine Kira Şerhi): tarih, yevmiye no Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Mülkiyet Hakkı Değişiklikleri Son üç yıllık dönemde gayrimenkullerin mülkiyetinde herhangi bir değişiklik meydana gelmemiştir Gayrimenkulün İmar Bilgileri parsel; / tasdik tarihli 1/1000 ölçekli TEM Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planı na göre makstaks:0,60, Emsal:3, Hmaks: Zemin Kat+24 Kat yapılaşma koşullarına sahip Ö.P.A. (Özel Proje Alanı) alanında kalmaktadır. Plan Notları: - Tasdik sınırı 3 pafta, yeni parseldir. - Özel Proje Alanı nda: MaksTAKS: 0,60 KAKS: 3,00 Hmaks: Maksimum yükseklik zemin kat+24 kattır. Ancak mevcut ruhsat doğrultusunda gelinen seviyedeki müktesep haklar korunacaktır. - Özel proje alanında ticaret, otel, konaklama, rezidans, konut, sosyal ve kültürel tesis, özel sağlık tesisi, özel eğitim tesisi, kent meydanı, park, yönetim birimleri, kreş, cami, mescit, sağlık tesisi, spor tesisi, otopark, transfer merkezi, çeşitli hizmet birimleri, vb yer alabilir. - Özel proje alanında emsal net parsel üzerinden alınacaktır. - Planlama alanında blok boyut ve şekli serbest olup, bitişik, ayrık, ikiz ve sıralı blok yapılabilir. - Bina köşe kotları ve kot alınacak nokta avan projede belirlenecek olup uygulama bu doğrultuda yapılacaktır. - Yönetmeliğe bakılmaksızın ifraz yapılabilir. - Subasman kotu serbesttir. - Bodrum katlar iskan edilebilir, iskan edilen bodrum katlar KAKS a dahil değildir. - Çatı şekli serbest olup avan projede belirlenecektir. - Planlama alanında KAKS a dahil olmak üzere asma kat yapılabilir. 24

25 - Arazi kazı ve dolgu yapılarak düzenlenebilir. Düzenlenmiş zemin tabi zemin olarak kabul edilecektir. - Çekme mesafeleri zorunluluğu yoktur. - Parselde birden çok fonksiyonlar ayrı ayrı kullanılabileceği gibi tanımlanan lejantlardan yalnızca bir tanesi de kullanılabilir. - Otopark yönetmeliğine uyulacaktır. - Uygulama aşamasında jeolojik ve jeoteknik zemin etüt raporları yaptırılacaktır. - Uygulama 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı na göre yapılacaktır. - Bahsedilmeyen hususlarda İstanbul Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği hükümlerine uyulacaktır. - Bu alan üzerinde verilecek fonksiyonlar avan projeye göre düzenlenecektir. Avan proje, Ulaşım Daire Başkanlığı Ulaşım Planlama Müdürlüğü ve ilgilileri arasında (alansal kullanımlar, yaya-taşıt-toplu taşıma araçları bağlantı ve giriş-çıkış, bina ve otopark işletme planı ile Transfer Merkezi kullanım protokolü hazırlanması vb. hususlar için) sağlanacak koordinasyon doğrultusunda hazırlanacak olup İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Ulaşım Planlama Müdürlüğü uygun görüşü ve İmar Müdürlüğü onayından sonra uygulama yapılacaktır. 25

26 -İmar Durumu Örneği- 26

27 -Çap Örneği- 27

28 4.5. Gayrimenkulün Mevzuat Uyarınca Almış Olduğu Gerekli İzin ve Belgeler Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi, Konu taşınmazların konumlu olduğu parsel; 4708 sayılı Yapı Denetim Kanunu nun 1.maddesine göre yapı denetimi ne tabii değildir. (3194 sayılı imar kanunun 26. Maddesi kapsamındadır. Madde 26 Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılara, imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak, plan ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyeti bu kamu kurum ve kuruluşlarınca üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla avan projeye göre ruhsat verilir. ) Mevcut parsel; 3 pafta parseller ile 1/3-3/1 pafta parselin tevhidi ile oluşmuştur. Tevhid öncesinde toplam ,90 m² alana sahip olan parseller, tevhid sonrasında tarih, sayılı Encümen Kararı ile ve parsellerde yapılan kamuya ait alanlar için yapılan terkler sonrasında, toplam ,16 m² net alana sahip olmuştur. -Parsellerin Tevhid Öncesindeki Konumları- Kiptaş İstanbul Konut İmar Plan Turizm Ulaşım Sanayi ve Ticaret A.Ş. ile yüklenici firma *Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. & Güryapı İnşaat Taah. Tur. San. ve Dış Tic. A.Ş. Ortak Girişimi arasında düzenlenen tarihli İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Küçükköy Mahallesi, 3 Pafta; 22, 23, 24, 25, 26, 16519, ve 1/3-3/1 Pafta Parsellerin Arsa Satışı Karşılığı Hasılat Paylaşımı İşine Ait Sözleşme nin rapor ile ilgili olan maddeleri aşağıda sıralanmıştır: *Müşteri firma ünvanı tarih, 8894 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi ilanıyla VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değişmiştir. 28

29 İSTANBUL İLİ, GAZİOSMANPAŞA İLÇESİ, KÜÇÜKKÖY MAHALLESİ, 3 PAFTA; 22, 23, 24, 25, 26, 16519, VE 1/3-3/1 PAFTA PARSELLERİN ARSA SATIŞI KARŞILIĞI HASILAT PAYLAŞIMI İŞİNE AİT SÖZLEŞME ( ): TARAFLAR - Madde 1: İDARE: Kiptaş İstanbul Konut İmar Plan Turizm Ulaşım Sanayi ve Ticaret A.Ş. YÜKLENİCİ: Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. & Güryapı İnşaat Taah. Tur. San. ve Dış Tic. A.Ş. Ortak Girişimi (Adres: Beştepeler Mah. Nergis Sok. No:7 Kat:25 D:59, Söğütözü-Yenimahalle / ANKARA) SÖZLESME KONUSU - Madde 2: Kiptaş İstanbul Konut İmar Plan Turizm Ulaşım Sanayi ve Ticaret A.Ş. nin sahibi bulunduğu İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Küçükköy Mahallesi, 3 Pafta; 22, 23, 24, 25, 26, 16519, ve 1/3-3/1 Pafta Parseller üzerinde Arsa Satışı Karşılığı Hasılat Paylaşımı İşi (Yüklenici proje adını değiştirmekte serbest olacaktır), Özel Teknik Şartnamede belirtilen ada/parsellerdeki arsa üzerinde idarenin uygun göreceği ve onaylayacağı proje uyarınca, tüm giderleri Yüklenici tarafından karşılanmak üzere, İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Küçükköy Mahallesi, 3 Pafta; 22, 23, 24, 25, 26, 16519, ve 1/3-3/1 Pafta Parseller üzerinde Arsa Satışı Karşılığı Hasılat Paylaşımı İşi nin gerekli jeoteknik etüt raporu, plan ve projelerin hazırlanması, ilgili belediye ve idarelerden onaylarının ve her türlü ruhsatlarının alınması ile onaylı projelerine, mahal listesine göre bağımsız bölümler ile açık ve kapalı otopark inşaatlarının; ada içi ve dışı her türlü teknik alt yapısı, çevre tanzimi ve peyzajı ile birlikte, sözleşme ve eki şartnameler doğrultusunda tamamlanarak, İskan Ruhsatlarının ve Kat Mülkiyeti tapularının alınması, pazarlanması, satışı, konut, ticaret vb. alıcılarına teslimi ve Arsa Karşılığı Gelir Paylaşma Esasına göre İdare Payı Toplam Geliri nin ödenmesidir. TOPLAM GELİRİN PAYLAŞILMASI VE İDARE PAYI TOPLAM GELİRİNİN ÖDENMESİ - Madde 3: Sözleşme konusu iş karşılığında, elde edilecek gelir aşağıdaki şekilde paylaştırılacaktır: a) Bağımsız bölümlerin satışından sağlanacak satış toplam gelir miktarı (STG) ,00-TL (Birmilyar Yüzyetmişdörtmilyon Türk Lirası) b) İDARE ye ödenecek Arsa Karşılığı İdare Payı Toplam Gelir miktarı (İPTG) ,00-TL (Dörtyüzyetmişdörtmilyon Dokuzyüzyetmişbeşbin Türk Lirası) Satış toplam gelirinin artması durumunda; (Bu durumda teklif edilecek Artan AKİPGO, AKİPGO nından daha yüksek olacaktır. Artan Satış Toplam Geliri (STG) üzerinden; AVM hariç olmak üzere Konut ve Diğer Tesisler de (%39) (yüzde otuzdokuz) oranı (İPGO), AVM de (%46) (yüzde kırkaltı) oranı (İPGO), karşılığı tutarı da İdare Payı Toplam Gelirine ilave olarak arsa bedeli karşılığında idareye verilecektir. İDARE ye ödenecek asgari İdare Payı Toplam Gelir miktarı, Toplam Satış Gelirinin Sözleşme Madde 3(e) de belirtilen hususlar hariç, herhangi bir nedenle azalması durumunda değişmeyecektir. Artması durumunda ise Sözleşme Madde 7 hükümleri uygulanacaktır. c) AVM Kiralama İdare Payı Geliri (KİPG; ,00 TL/YIL) (Onyedimilyonbeşyüzellibin Türk Lirası) Not: AVM Kiralaması İdare Payı Gelir Oranı, AVM Satışı İdare Payı Gelir Oranı ndan daha yüksek olacaktır. (AVM Kiralama KİPGO > AVM Satış AKİPGO) d) Sözleşme konusu iş kapsamında YÜKLENİCİ tarafından satışa sunulacak bağımsız bölümlerle ilgili olarak teklif aşamasında sunduğu tip, alan ve mahal listeleri verdiği minimum değerlerdir. Bunlarda iyileştirici yönde değişiklikler İDARE nin muvafakati ile yapılabilir. Bu iyileştirmeler karşılığında Arsa Karşılığı İdare Payı Toplam Gelir Oranı nda herhangi bir değişiklik olmayacaktır. 29

30 e)sözleşme tarihinden sonra, ilgili yasa ve mevzuatlardaki değişiklikler nedeni ile ve/veya projelerin ilgili Belediyesi nce onaylanması safhasında, inşaata esas toplam emsal değerinde artma veya eksilme olması durumunda, İdare Payı Gelir Oranı değişmemek kaydıyla, İdare Payı Toplam Geliri etkileşim oranında değişecektir (Teklif ,90 m² emsale esas alan üzerinden verilecektir). Sözleşme tarihinden sonra, emsal artışı nedeniyle toplam satış gelirinde meydana gelebilecek olan artış bedelleri; sözleşmenin 4.maddesinde yer alan idare payı toplam geliri ödeme planındaki emsal m² artış kesinleştiği tarihten sonraki ilk taksit tarihinden itibaren, kalan taksitlerin ödeme tarih ve oranlarında yansıtılacaktır. (emsal m² artışın kesinleştiği tarihinden önceki ödeme oranlarının geriye kalan taksitlere dağıtılarak) kalan taksitlerinde ödeme oranlarında yansıtılacaktır. (Taraflar işbu sözleşmeyi ,90 m² inşaat alanı emsalini esas alarak akdetmiş olup, inşaat emsalinde değişiklik olması halinde Yüklenicinin %59,5422 ile İdarenin %40,4578 oranındaki paylaşım miktarları göz önüne alınacaktır. Satış Toplam Gelirinin ,00-TL yi aşması halinde, aşan kısım için geçerli paylaşım AVM hariç Konut ve diğer tesislerde %39 İdare, %61 Yüklenici, AVM lerde %46 İdare, %54 Yüklenici şeklindedir.) f)bağımsız bölümlerin satışından sağlanacak toplam gelirin (STG) sözleşmede belirlenen bedelin altına düşmesi halinde dahi, Arsa Karşılığı İdare Payı Toplam Gelir Tutarı (İPTG) ve ödeme tarih ve miktarları değişmeyecektir. İDARE PAYI TOPLAM GELİRİ ÖDEME PLANI (AVM SATIŞ HARİÇ) - Madde 4: İdare Payı Gelir Ödemesi, konut, ofis ve diğer tesislerin satış hasılatından idare payına düşen gelirden yapılacaktır. Alışveriş Merkezleri (AVM) satış gelirleri, hisse oranlarınca 1 (bir) yıllık işletme sonrasında idare payına düşen gelir idareye peşin olarak ödenecektir. Ödeme No: Sözleşme İmzalama Tarihinden İtibaren Ödeme Arsa Satışı Karşılığı (AVM Hariç) İdare Payı Toplam Gelirinin Ödenecek İdare Payı Tutarı (AVM Hariç) TL (Türk Lirası) Günü Yüzdesi (Taksit Oranları) gün %10, ,00-TL gün %7, ,00-TL gün %7, ,00-TL gün %7, ,00-TL gün %7, ,00-TL gün %7, ,00-TL gün %7, ,00-TL gün %7, ,00-TL gün %7, ,00-TL gün %7, ,00-TL gün %7, ,00-TL gün %7, ,00-TL gün %7, ,00-TL TOPLAM %100, ,00-TL AVM hariç Arsa Karşılığı İDARE payı Toplam Geliri sözleşmenin imza tarihinden başlayarak 30 (otuz) gün içerisinde peşin tutar olan ,00-TL ödenecektir. İlk taksit tarihi, sözleşme imza tarihinden başlamak üzere 120.gündür. Sonraki taksitler 90 (doksan) günlük aralıklarda 12 (oniki) taksitte ödenecektir. Yüklenicinin, AVM de teklif ettiği toplam hasılat üzerinden İdare Payı Geliri, 1 yıllık işletme süresi sonunda, sözleşme tarihi baz alınmak suretiyle, satış tarihine Türkiye İstatistik Kurumu tarafından belirlenen Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE). (Bir önceki yılın aynı oranına göre yıllık değişim oranı) oranında her yıl artırılmak suretiyle güncel satış fiyatı 30

31 bulunacaktır. Yüklenici, bulunan bu güncel satış fiyatı üzerinden AVM deki KİPTAŞ hissesini peşin olarak ödemeyi garanti eder. Kiptaş AVM deki hissesini sözleşme tarihinden itibaren 42 nci ay sonunda açık arttırma yoluyla kısmen veya tamamen satmakta serbesttir. Satıştan elde edilecek gelir 3 (üç) ay içerisinde tahsil edilecektir. Kiptaş hissesi güncel satış fiyatı üzerinde satılırsa satış gelirinin tamamı Kiptaş a aittir. Yüklenici bu fala gelirden hak iddia edemez. Açık arttırmada Kiptaş hissesine güncel satış fiyatlarının altında teklif gelirse, yüklenici bu güncel fiyattan, Kiptaş hissesini satın almak zorunda olup 3 (üç) ay içerisinde ödemesini tamamlayacaktır. Yüklenici, bu durumda Kiptaş hissesini satın almak istemezse; Kiptaş AVM den hissesine düşen gelirinin tamamını alıncaya kadar AVM den satış yapma hak ve yetkisine sahiptir. Kiptaş hissesinin satışından payına düşen gelirini almadan, yüklenici AVM den satış yapamaz. İdare; peşin veya vadeli olarak yapılacak satışlar nedeniyle Banka teminat hesabında toplanacak nakitlerdeki İdare payını, hesaba yatırıldığı gün itibariyle, İdare Payı Toplam Geliri Ödeme Planına bağlı kalmaksızın, İPTG den her ayın beşinde hesapta bulunan tutarın %35 ini serbestçe kullanacaktır. İdare, İPTG ni serbestçe kullanmakla birlikte, işbu maddede düzenlenmiş olan İdare Payı Toplam Geliri Ödeme Planı geçerliliğini korumakta olup, ödeme günlerinde İdare tarafından kullanılmış olan tutarlar, ödenecek idare payı tutarından mahsup edilecektir. Ödeme gününün tatil gününe rastlaması durumunda, takip eden ilk çalışma gününde aynı şartlarla yapılacaktır. Yukarıda belirtilen tarihlerde İdare ye yapılacak ödemelerde gecikme olursa, ödenmeyen tutarın aylık %1,50 (yüzdebirvirgülelli) si oranında aylık gecikme cezası yüklenici payı gelir tutarı (YPTG) ndan veya Kesin Teminat Mektubu ndan kesilecektir. Kesin Teminat Mektubu ndan kesilmesi durumunda, 15 gün içerisinde Kesin Teminat Mektubu yüklenici tarafından tama iblağ edilir. Bu gecikme 1 (bir) ayı geçtiği takdirde veya 1 (bir) yılda 2 (iki) kez tekrarlandığında İdare sözleşmeyi feshetmekte veya devam ettirmekte serbesttir. BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN İNŞAATI, PAZARLANMASI, SATIŞI, TAPU VE DEVİR İŞLEMLERİ - Madde 5: - Satışlar Yüklenici adına yapılacaktır. Dolayısıyla satış işlemlerinde kullanılacak Gayrimenkul Satış Sözleşmeleri alıcılar ile yüklenici arasında imzalanacak, yüklenici ile alıcılar arasında yapılacak Gayrimenkul satış sözleşmelerinde Satıcı sıfatıyla her türlü sorumluluğun ve keyfiyetin Yükleniciye ait olduğu ve KİPTAŞ ın satıcı sıfatıyla hiçbir sorumluluğu bulunmadığı gibi muhattap ta olmadığı özellikle belirtilecektir. Sözleşmenin yürürlükte olan tüm kanunlar ve Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun hükümlerine uygun düzenlenmesinden Yüklenici sorumlu olacak aykırılık/uyuşmazlık durumunda İdare sorumluluk kabul etmeyecektir. İdare uygun görmesi halinde verdiği satış ve tapu vekaleti yapma yetkisini iptal edebilecektir. Söz konusu matbu Gayrimenkul Satış Sözleşmelerinde Kiptaş teminat hesap numaraları ve bu hesapların bulunduğu banka bilgileri yer alacaktır. Bu bilgilerin Yüklenici tarafından yanlış verildiği ve tutarların başka hesaplara yatırıldığının tespiti halinde idare işi devam veya feshetmekle serbesttir. Satış ilanlarında İdare adı ve Yüklenici adı birlikte kullanılacaktır. Taşınmaz/taşınmazların Yüklenici tarafından alımı söz konusu ise, Yüklenici, ilgili taşınmaz/taşınmazların bedeli tamamlanır tamamlanmaz, İdare vekaletiyle kendi adına ilgili taşınmaz/taşınmazların tapu devrini yapacaktır. - Yüklenici nin satışa başlayabilmesi için aşağıdaki asgari şartlar Yüklenici tarafından sağlanmış olacaktır: Satılacak konutların inşaat ruhsatlarının alınması, Gerekirse Kat İrtifaklarının İdare adına kurulması (iskan belgesi alındığında doğrudan Kat Mülkiyeti de kurulabilir), Şantiye tesislerinin kurulması, Tanıtım ve satış bürolarının kurulması, Tanıtım dökümanlarının hazırlanması, ve İnşaatlara fiilen başlanması. İdarenin onayı ile ön satış yapılabilir. 31

32 - Yüklenici; satış dönemlerine ve satışa sunacağı bağımsız bölümlerin özellik ve sayılarına, satış yöntemine ve satış bedellerinin belirlenmesine İdare onayını almak şartıyla, kendisi karar verecektir. İdare satışlara paralel olarak ferağ hakkını Yüklenici ye verecektir. - Yüklenici satış yöntemi, satış bedelleri, satış ilanları ve reklamlar konusunda İdare nin onayını alacaktır. Tüm ilan ve reklam mastafları Yüklenici ye aittir. Satış işlemleriye ilgili olarak kullanılacak belgeler ile yapılacak iş ve işlemlerin yürürlükteki mevzuata uygun olarak yerine getirilmesinde Yüklenici sorumludur. Bununla birlikte, satış işlemi esnasında alıcılara sunulan satış bilgilerinin eksikliğinden veya yanlışlığından oluşabilecek sorunlardan da Yüklenici sorumludur. - Bağımsız bölüm satış bedelleri, satış şartları ve satış yöntemi İdare nin onayını almak şartıyla değiştirilebilir. - İdare adına tanıtım ve satış ofislerinin oluşturulması tüm masrafları ile birlikte Yüklenici nin sorumluluğundadır. - Sözleşmenin imzalanmasından sonra ilgili kurum ve belediyelerde proje, ruhsat, çap, röperli kroki, vb gibi işlerin takibi için İdare, Yüklenici ye vekalet verecektir. - Bu sözleşme ve eklerinin uygulanması sonucunda: a) İdare; inşaatın tamamlanarak taşınmazların Yüklenici tarafından alıcılara teslimini müteakip, teslim edilen taşınmazların satış bedelleri üzerinden (KDV Hariç) İPGO (%40,4578) esas alınarak ve 3065 sayılı Yasa ile bu Yasa ya ekli (I) sayılı listenin 11. Sırasını değiştiren 2006/10620 sayılı B.K.K. da belirtilen nispetlere uygun olarak Arsa Karşılığı İdare Geliri faturasını Yüklenici ye düzenleyecektir. Yüklenici nin alıcılara düzenlenen faturalarını İdare ye raporlaması sonrasında, daha önce bildirilen satış bedelleri ile alıcılara düzenlenen fatura bedelleri üzerinde mutabakat yapılacaktır. Yapılacak bu mutabakat ile birlikte, İdarece düzenlenecek Arsa Payı Karşılığı Gelir faturasının süresi, Yüklenici tarafından taşınmaz teslimlerinin yapıldığı ayı takip eden ay sonları ve takvim yılı sonunu aşmamak şartıyla gerçekleştirilir. b) Yüklenici tarafından yapılan satışlar sonucu elde edilen STG üzerinden İPGO (%40,4578) esas alınarak hesaplanacak İPTG den az olması halinde; inşaatın tamamlanması ve taşınmazların tamamının alıcılara teslimini müteakip, Yüklenici öz kaynağından ödenen fark İPTG ne ait Arsa Karşılığı İdare Gelir faturası İdare ce ayrıca Yüklenici ye düzenlenir. Her halukarsa İPTG tahsilat tarihleri İPTG ödeme planına aykırılık teşkil etmeyecektir. c) Satış sözleşmelerinin Yüklenici ile alıcılar arasında imzalanması nedeniyle, alıcılara yapılan satış bedelleri üzerinden alıcılar adına fatura düzenleme ve KDV mükellefiyet sorumluluğu Yüklenici ye aittir. d) Taşınmazların tesliminden önce satış hasılatının bir unsur olan KDV tutarları alıcıdan tahsil edildiğinde, İPGO (%40,4578) ve YPGO (%59,5422) çerçevesinde tarafların tasarrufuna dağıtılır. - Bu sözleşme kapsamında yapılacak satışı söz konusu olmayan sosyal donatı yapılarının inşaat işleri de konutların inşaat işleri ile aynı sürede tamamlanacak, İdare veya İdare nin göstereceği kurum veya kurumlara devir ve teslimi Yüklenici tarafından yapılacaktır. - Tüm bu işler ile ilgili her türlü vergi, resim, harç, fon, alıcılara ipotek konulması, vb tüm işlemler ve masraflar Yüklenici nin sorumluluğundadır. İdare herhangi bir ad altında hiçbir ödemede bulunmaz. - Altyapı abonmanlık ve katılım bedelleri gibi bedeller Yüklenici tarafından alıcılardan tahsil edilecektir. Satış işlemlerine ait İdarenin belirleyici esaslarda ve düzende satış raporlamaları Yüklenici tarafından yapılacak ve İdare ye bildirilecektir. - Yüklenici idare payı toplam gelirini azaltmamak koşuluyla satılacak konutların ince imalatlarının kısmi veya tamamını yapmadan daire satışı gerçekleştirilebilir. İdare bununla ilgili herhangi bir talepte bulunamaz. - Tapu işlemleri ile ilgili her türlü işlerin takibi; İdare tarafından yürütülecektir. - Tüm bağımsız bölümlerin tapularının nihai alıcılara devrinde tahakkuk edecek olan tapu satan harcı Yüklenici ye ait olacaktır. Nihai alıcılara yapılacak mülkiyet devrinde tahakkuk edecek tapu alan harçları nihai alıcılardan tahsil edilecektir. 32

33 BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN SATIŞINDAN SAĞLANACAK TOPLAM GELİRİN SÖZLEŞMEDE BELİRLENENDEN FAZLA GERÇEKLEŞMESİ DURUMU - Madde 7: Arsa Karşılığı İdare Payı Toplam Gelirinin son ödeme tarihinden (12.taksit ödeme tarihi) 30 (otuz) gün önce aşağıda belirtilen değerlendirme ve uygulamalar yapılacaktır: a)bağımsız bölümlerin tamamı satılmış ise, Toplam Gelir (STG) hesaplanacaktır. - Hesaplanan Toplam Gelir (STG) nin Sözleşmede Yüklenici tarafından taahhüt edilen bedelin altında olması durumunda, İdare Payı Toplam Geliri (İPTG) değişmeyecektir. İdare Payı Toplam Geliri (İPTG) nin son taksidi sözleşme Madde 4 te belirtilen son ödeme tarihinde, Banka ve/veya Özel Finans Kuruluşu hesabında yeterli meblağ var ise İdarece serbestçe kullanılır. Banka ve/veya Özel Finans Kuruluşu hesabında yeterli meblağ bulunmaması halinde, İdare Payı Yüklenici tarafından sözleşme Madde 4 te belirtilen son ödeme tarihinde İdare ye ödenir. - Hesaplanan Toplam Gelir (STG) nin sözleşmede Yüklenici tarafından taahhüt edilen bedelin üzerinde olması durumunda, artan miktar tarafların Sözleşmede elirtilen Toplam Satış Geliri (STG) den ayrılan Gelir Oranları (İPGO ve YPGO) na göre dağıtılır. Bu artıştan İdare Payı Toplam Geliri (İPTG) ne düşen miktarı, sözleşme Madde 4 te belirtilen son ödeme tarihinde, Banka ve/veya Özel Finans Kuruluşu hesabında yeterli meblağ var ise İdarece bir defada serbestçe kullanılır. Banka ve/veya Özel Finans Kuruluşu hesabında yeterli meblağ bulunmaması halinde İdare Payı, Yüklenici tarafından ödenir. b)bağımsız bölümlerin tamamının satılamaması durumunda, satılamayan bağımsız bölümlerin idarece onaylı satış fiyatları üzerinden Toplam Gelir (STG) hesaplanacaktır. - Hesaplanan Toplam Gelr (STG) nin sözleşmede Yüklenici tarafından taahhüt edilen bedelin altında olması durumunda, İdare Payı Toplam Geliri (İPTG) değişmeyecektir. - Hesaplanan Toplam Gelir (STG) nin sözleşmede Yüklenici tarafından taahhüt edilen bedelin üstünde olması durumunda, artan miktar tarafların Sözleşmede belirtilen Toplam Satış Geliri (STG) den ayrılan Gelir Oranları (İPGO ve YPGO) na tespit edilir. - Arsa Karşılığı İdare Payı Toplam Geliri (İPTG) son taksitinin ödeme tarihinden 30 (otuz) gün önce Banka ve/veya Özel Finans Kuruluşundaki son hesap bakiyesi tespit edilir. Hesap bakiyesinde kalan miktarın yetmemesi durumunda, İdare nin arta kalan alacağı için, kalan bağımsız bölümlerin idare ve yüklenici tarafından belirlenmiş satışa esas fiyat üzerinden paylaşımı yapılacaktır. Belirlenen değerine karşılık gelen bağımsız bölümler tespit edilerek bu bağımsız bölümler İdare tarafından alınır, arta kalan bağımsız bölümler ise Yüklenici ye devredilir. c) Satışlara ait henüz tahsil edilememiş ileri vadeli taksitlerin olması durumunda, bu taksit tutarları ödeme tarihlerine göre paylaşım oranlarında paylaştırılacaktır. İŞİN SÜRESİ - Madde 8: İşin süresi; yer tesliminin yapılması tarihinden itibaren 900 (dokuzyüz) gündür. Bakım ve muhafaza süresi, Geçici Kabul ile Kesin Kabul tarihi arasındaki süre olup 365 gündür. Süre takvim günü esasına göre verilmiş olup her türlü iklim şartları ve sair çalışmaya engel olabilecek sebepler göz önünde tutulmuştur. Sözleşmenin 36. Maddesinde belirtilen zorlayıcı sebepler dışında süre uzatılmayacaktır. YER TESLİMİ, İŞE BAŞLAMA - Madde 9: İşin yapılacağı yer, sözleşmenin imza tarihinden başlayarak en geç 10 (on) iş günü içinde Yüklenici veya vekilinin yapacağı yazılı müracaat üzerine, müracaat tarihini izleyen 20 (yirmi) gün içinde, bir tutanakla Yüklenici veya yetkili vekiline teslim edilir. Yüklenici belirtilen süreler içinde yazılı olarak müracaat etmek ve işyerini teslim almak zorundadır. Aksi takdirde bu süreleri geçen her gün için Yüklenici TL (bin Türk Lirası) gecikme cezası ödeyecektir. Bu gecikme 30 (otuz) günü geçerse, idare her gün için bu cezayı alarak beklemekte veya sözlemeyi ilgili maddeye göre tek taraflı olarak feshetmekte serbesttir. Yüklenici yer teslimi gününden başlayarak en geç 15 (on beş) gün içinde, işe (şantiye kuruluş hazırlıkları, organizasyonu, mobilizasyonu, projelendirme, iş programı hazırlıkları vb.) başlamak zorundadır. 33

34 DEVİR Madde 29: İdarenin yazılı izni olmadan taahhüt konusu iş başkalarına devir edilemez. Sözleşme İdare nin onayı ile başkasına devredilebilir. Ancak, devralacaklarda ilk ihaledeki şartların aranması zorunludur. Ayrıca, unvan ve statü değişikliği gereği yapılan devirler hariç olmak üzere, bir sözleşmenin devredildiği tarihten başlayarak 6 ay içerisinde aynı sözleşme tekrar devredilemez veya devir alınamaz. İzinsiz devredilen veya devralınan bir sözleşmenin devredildiği tarihten başlayarak üç yıl içerisinde devredilen veya devralınan sözleşmeler feshedilerek, ayrıca protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın kesin teminatı geri kaydedilir ve sözleşme feshedilerek hesabı genel hükümlere göre tasfiye edilir. Yüklenici nin İş Ortaklığı olması halinde; ortaklık paylarında değişiklik yapılması, ortaklıktan ayrılma veya yeni ortak alınması İŞVEREN in onayı ile olabilir. SÜRE UZATIMI ve ZORLAYICI SEBEPLER Madde 36: Sözleşmede belirtilen iş süresi aşağıda yazılı zorlayıcı hallerde uzatılabilir. - İşin yapımına engel teşkil eden arazi içinde işgallerin bulunması ve idarece işgalin sona erdirilememesi, - İmar planı değişikliği sebebiyle; inşaat ruhsatlarının alınmasının gecikmesi halinde, KİPTAŞ tarafından Yükleniciye ilave süre verilebilir. Bu sebeple Yükleniciye ilave süre verilip verilmeyeceği, verilecekse; bunun süresinin, tespit ve tayininde KİPTAŞ tek yetkili olacaktır. - Yüklenici kusuru dışında, İdare nin kendisinin de kabul edebileceği tarzda işin gecikmesine sebebiyet vermesi, - Yüklenici kusuru dışında, Resmi Kurumlarca işin durdurulmasının, işin gecikmesine sebebiyet vermesi, - Olağanüstü doğal afetlerden doğan hasar neticesinde işte gerileme olması, - Sosyal sebepler dolayısıyla vaki haller; a) Kanuni grev vuku bulması, b) Genel veya kısmi seferberlik ilan edilmesi, c) Bulaşıcı ve salgın hastalık çıkması ve bu yüzden işçi çalıştırılamaması dolayısıyla işin önemli derecede aksaması söz konusu ise; zoryalıcı sebeplere dayanılarak verilecek süre uzatımları, bu sebeplerin iş üzerindeki tesir derecesine, Yüklenici nin bunlara sebebiyet vermemiş ve bunların önlenmesine veya ortadan kaldırılmasına gücü yetmemiş bulunmasına ve bunların oluş tarihlerinden başlayıp, 10 (On) gün içinde yazılı olarak İdare ye onaylı belgeleri ile birlikte bildirilmesine ve Yüklenici nin talebine bağlıdır. Bu hususların takdiri ile süre uzatımı verilmesi yetkisi tamamen İdare ye aittir. Yüklenici nin süre uzatımına hak kazanması kendisine zarar ve tazminat gibi başkaca herhangi bir hak tanınmasına ve Paylaşım Oranları nın değiştirilmesine yönelik bir talebe sebep teşkil etmez. Çalışılmayan kış süreleri, verilen iş süresinde göz önüne alınmış olup kışın sert ve yağışlı geçmesi gibi nedenlerle süre uzatımı verilmez. Süre uzatılmasında Yapım İşleri Genel Şartnamesi nin 29. Maddesi ve Bayındırlık İşleri Genel Şartnamesi nin 27.Maddesi hükümlerine uyulur. SÖZLEŞME DEĞİŞİKLİĞİ Madde 41: Teklif Alma Şartnamesi, Özel Teknik Şartname, Sözleşme ve ekleri ile diğer belgelerin hükümlerinde değişiklik yapılması veya sözleşmede hüküm bulunmaması sebebi ile yeni bir hüküm eklenmesi gerektiği takdirde tarafların karşılıklı mutabakatı ile mutabakat metni düzenlenerek değişiklik yapılabilir. İSTANBUL İLİ, GAZİOSMANPAŞA İLÇESİ, KÜÇÜKKÖY MAHALLESİ, 3 PAFTA; 22, 23, 24, 25, 26, 16519, VE 1/3-3/1 PAFTA PARSELLERİN ARSA SATIŞI KARŞILIĞI HASILAT PAYLAŞIMI İŞİNE AİT SÖZLEŞMEYE EK PROTOKOL MADDE 1 TARAFLAR: İş bu Ek Protokol, Kiptaş İstanbul Konut İmar Plan Tur. Ulaşım San. Ve Tic. A.Ş. (Protokolde KİPTAŞ olarak anılacak) ile Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. & Güryapı İnşaat Taah. Tur. San. ve Dış Tic. A.Ş. Ortak Girişimi 34

35 (Protokolde YÜKLENİCİ olarak anılacaktır) arasında, tarihli İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Küçükköy Mahallesi, 3 Pafta; 22, 23, 24, 25, 26, 16519, ve 1/3-3/1 Pafta Parseller üzerinde Arsa Satışı Karşılığı Hasılat Paylaşımı İşine Ait Sözleşme ye ek olarak, Sözleşmenin 41.maddesine istinaden tarafların karşılıklı mutabakatı ile düzenlenmiştir. MADDE 2 KONUSU: KİPTAŞ ile YÜKLENİCİ arasında imzalanmış olan tarihli sözleşmenin İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi nin 12/11/2013 tarih ve 2096 sayılı Plan Tadiline ilişkin Meclis Kararı nedeniyle oluşan zaruri proje değişikliğinden dolayı bazı hükümlerinin revizyonu ve ilave hükümlerin eklenmesinden ibarettir. MADDE 3 EK PROTOKOL İLE TADİL EDİLEN ve İLAVE EDİLEN HÜKÜMLER: 1- KİPTAŞ ile YÜKLENİCİ arasında imzalanmış olan tarihli sözleşmenin 3.Maddesi aşağıdaki hali tadil edilmiştir: Sözleşme konusu iş karşılığında, elde edilecek Gelir aşağıdaki şekilde paylaştırılacaktır: a) Satış Toplam Gelir Miktarı (STG); Konut Bağımsız Bölümleri Satış Geliri: TL ve AVM Satışından elde edilecek Gelir: TL olmak üzere toplamda; TL (BirmilyarikiyüzotuzdörtmilyonTürkLirası) dır. b) İdare Payı Toplam Gelir Miktarı (İPTG); Arsa Satışı Karşılığı Konut Satışlarından (AVM Hariç) İdareye ödenecek İdare Payı Geliri (İPG): TL ve AVM DEN İdareye ödenecek İdare Payı Geliri ( x %45): TL olmak üzere toplamda; TL (DörtyüzdoksansekizmilyonüçyüzyetmişbeşbinTürkLirası) dir. AVM Kiralama İdare Payı Geliri ise; (KİPG; ,00 TL/YIL) (Onyedimilyon beşyüzellibin Türk Lirası) dır. AVM Kiralaması İdare Payı Gelir Oranından daha yüksek olacaktır. (AVM Kiralama KİPGO > AVM Satış AKİPGO) İş bu protokole konu m²net parsel alanında inşa edilecek satılabilir bağımsız bölümler EK-2 cetvelde belirtilmiştir. İş bu protokol tarihinden sonra, ilgili yasa, mevzuat ve imar planlarındaki değişiklikler nedeni ile inşaata esas toplam emsal değerinde artma veya eksilme olması durumunda, KİPTAŞ a ödenecek Asgari İdare Payı Toplam Gelir Oranı değişmemek kaydı ile İdare Payı Geliri etkileşim oranında değişecektir. Emsal değişikliği dışında idare payı geliri değişmeyecektir. Satış Toplam Gelirinin artması durumunda; Sözleşmenin 7.maddesi hükümleri uygulanacaktır (Bu durumda teklif edilecek Artan AKİPGO, AKİPGO nından daha yüksek olacaktır). Artan gelir; artan artış oranları esas alınmak suretiyle paylaştırılacaktır. Artan gelire esas idare payı artış oranları; AVM hariç Konut ve diğer bağımsız bölümlerde arsa satış karşılığında (%39) (yüzdeotuzdokuz) u, AVM de (%46) (yüzdekırkaltı) sı İdare Payı Toplam Gelirine ilave edilecektir. İnşaat tamamlanıp Geçici Kabul yapıldığında, satılmamış bağımsız bölümler (AVM hariç) kalırsa; kalan daireler %38,30 KİPTAŞ ve %61,70 Yüklenici arasında fiziki olarak paylaştırılacaktır. KİPTAŞ, ödeme tablosuna göre Banka Hesabından çektiği para haricinde, İdare Payı Ödeme Planında kalan ödemeler yerine satılabilir alanları üzerine alarak değerlerini mahsup edebilecektir. Satılabilir alanların güncel liste fiyatı toplamı hesaba katıldığında (a) ve(b) bendlerinde zikredilen (STG) ve (İPTG) sağlanıyorsa, KİPTAŞ Yükleniciden ayrıca ödeme talebinde bulunmayacaktır. Sözleşme konusu iş kapsamında Yüklenici tarafından satışa sunulacak bağımsız bölümlerle ilgili olarak revize projeye göre ekli cetvellerle sunduğu tip, alan ve mahal listeleri verdiği minimum değerlerdir. Bunlarda iyileştirici yönde değişiklikler KİPTAŞ ın muvafakati ile yapılabilir. Bu iyileştirmeler karşılığında Arsa Satışı Karşılığı İdare Payı Toplam Gelir Oranında herhangi bir değişiklik olmayacaktır. İş bu protokol tarihinden sonra, toplam satış gelirinde meydana gelebilecek olan artış bedelleri; İdare payı toplam geliri ödeme planındaki kalan taksitlerin ödeme tarih ve oranlarında yansıtılacaktır. Ana sözleşmenin diğer maddelerindeki zikredilen, paylaşım oranları ve (STG (İPTG) (KİPG) değerleri de yukarıdaki şekilde revize edilmiştir. 35

36 2-KİPTAŞ ile YÜKLENİCİ arasında imzalanmış olan tarihli sözleşmenin 4.Maddesi aşağıdaki hali ile yeniden düzenlenmiştir. İdare Payı Gelir Ödemesi; Konut, ofis ve diğer bağımsız bölümlerin (AVM hariç) satış hasılatından yapılacaktır. Alışveriş Merkezleri (AVM) satış gelirleri, hisse oranlarınca 1 (bir) yıllık işletme sonrasında idare payına düşen gelir idareye peşin olarak ödenecektir. Arsa Satışı Karşılığı (AVM Hariç) Sözleşme İmzalama Tarihinden Ödenecek İdare Payı Tutarı Ödeme No: İdare Payı Toplam Gelirinin İtibaren Ödeme Günü (AVM Hariç) TL (Türk Lirası) Yüzdesi (Taksit Oranları) gün %9, ,00-TL gün %6, ,00-TL gün %6, ,00-TL gün %6, ,00-TL gün %6, ,00-TL gün %6, ,00-TL gün %6, ,00-TL gün %0 0-TL gün %0 0-TL gün %0 0-TL gün %0 0-TL gün %0 0-TL gün %0 0-TL gün %0 0-TL gün %0 0-TL gün %6, ,00-TL gün %13, ,00-TL gün %13, ,00-TL gün %14, ,00-TL TOPLAM %100, ,00-TL AVM hariç Arsa Karşılığı İdare Payı Toplam Geliri sözleşmenin imza tarihinden başlayarak 30 (otuz) gün içerisinde peşin tutar olan ,00-TL ödenecektir. İlk taksit tarihi, sözleşmenin imza tarihinden başlamak üzere 120. Gündür. Sonraki taksitler 90 (doksan) günlük aralıklarda 18 (onseksiz) taksitte ödenecektir. Yüklenicinin, AVM de teklif ettiği toplam hasılat üzerinden İdare Payı Geliri, 1 yıllık işletme süresi sonunda, sözleşme tarihi baz alınmak suretiyle, satış tarihinde Türkiye İstatistik Kurumu tarafından belirlenen Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) (Bir önceki yılın aynı oranına göre yıllık değişim oranı) oranında her yıl arttırılmak suretiyle güncel satış fiyatı bulunacaktır. Yüklenici, bulunan bu güncel satış fiyatı üzerinden AVM deki Kiptaş hissesini peşin olarak ödemeyi garanti eder. Kiptaş, AVM deki hissesini sözleşme tarihinden itibaren 42 nci ay sonunda açık arttırma yoluyla kısmen veya tamamen satmakta serbesttir. Satıştan elde edilecek gelir (üç) ay içinde tahsil edilecektir. Kiptaş hissesi güncel satış fiyatı üzerinde satılırsa satış gelirinin tamamı KİPTAŞ a aittir. Yüklenici bu fazla gelirden hak iddia edemez. Açık arttırmada Kiptaş hissesine güncel satış fiyatlarının altında teklif gelirse, yüklenici bu güncel fiyattan, Kiptaş hissesini satın almak zorunda olup 3 (üç) ay içerisinde ödemesini tamamlayacaktır. Yüklenici, bu durumda Kiptaş hissesini satın almak istemezse; Kiptaş AVM den hissesine düşen gelirinin tamamını alıncaya kadar AVM den satış yapma hak ve yetkisine sahiptir. Kiptaş hissesinin satışından payına düşen gelirini almadan yüklenici AVM den satışı yapamaz. 36

37 İdare, peşin veya vadeli olarak yapılacak satışlar nedeniyle Banka teminat hesabında toplanacak nakitlerdeki İdare payını, hesaba yatırıldığı gün itibariyle, İdare Payı Toplam Geliri Ödeme Planı na bağlı kalmaksızın, hesapta bulunan tutarın %40 ını serbestçe kullanacak ancak, ödemesiz dönemde (Ödeme Sıra No 7 ödendikten sonra başlayıp Ödeme Sıra No 16 ödeme zamanına kadar devam eden süre) idare hesaptan para çekmeyecektir. İdare, İPTG ni serbestçe kullanmakla birlikte, işbu maddede düzenlenmiş olan İdare Payı Toplam Geliri Ödeme Planı geçerliliğini korumakta olup, ödeme günlerinde İdare tarafından kullanılmış olan tutarlar, ödenecek İdare payı tutarından mahsup edilecektir. Ödeme gününün tatil gününe rastlaması durumunda, takip eden ilk çalışma gününde aynı şartlarla yapılacaktır. Yukarıda belirtilen tarihlerde İdare ye yapılacak ödemelerde gecikme olursa, ödenmeyen tutarın aylık %1,50 (yüzdebirvirgülelli) si oranında aylık gecikme cezası Yüklenici Payıı Gelir Tutarı (YPTG) ndan veya Kesin Teminat Mektubu ndan kesilecektir. Kesin Teminat Mektubu ndan kesilmesi durumunda, 15 gün içerisinde Kesin Teminat Mektubu Yüklenici tarafından tama iblağ edilir. Bu gecikme 1 (bir) ayı geçtiği takdirde veya 1 (bir) yılda 2 (iki) kez tekrarlandığında İdare sözleşmeyi feshetmekte veya devam ettirmekte serbesttir. Şeklinde revize edilmiştir. 3-KİPTAŞ ile Yüklenici arasında imzalanmış olan tarihli sözleşmenin 8. Maddesi aşağıdaki hali ile yeniden düzenlenmiştir. Sözleşmeye konu iş, aşağıdaki ara terminler geçerli olmak üzere tarihine kadar tamamlanacaktır. Proje A, B, C, D, E, F (AVM) ve G Blok olarak kısımlara ayrılmış olup, aşağıdaki ara temrinlerde tamamlanacaktır. A-B-C-D-E Bloklar.30 KASIM 2014 F (AVM) Blok 30 EYLÜL 2014 G BLOK 30 MAYIS 2015 Bakım ve muhafaza süresi, Geçici Kabul ile Kesin Kabul tarihi arasındaki süre olup 365 gündür. Süre takvim günü esasına göre verilmiş olup her türlü iklim şartları ve sait çalışmaya engel olabilecek sebepler göz önünde tutulmuştur. Süre ile ilgili revizyon İBB Meclis kararı gereği yapılan Proje Değişikliğine münhasır değerlendirilmiş olup, Ana sözleşme imza tarihinden itibaren süre uzatım hakları saklı olup, Sözleşme nin 36. Maddesinde belirtilen zorlayıcı sebepler dışında süre uzatılmayacaktır. Şeklinde tadil edilmiştir. MADDE 4 DİĞER HÜKÜMLER: - Bu protokol ekleri ile birlikte, tarihli Ana Sözleşmenin ayrılmaz bir parçasıdır. - Bu protokolde hükmü bulunan konularda, ana sözleşmenin hükümleri geçersizdir. Protokol ile revize edilmiş sözleşme maddeleri, revize edilmemiş ana sözleşme maddeleri ile çelişse bile iş bu protokol hükümleri geçerli olacaktır. Revize edilmeyen hususlarda ana sözleşme hükümleri geçerlidir. - Taraflar Ek Protokoldeki paylaşım miktarı ile oranlarını kabul ettiklerinde, ana sözleşmedeki durumu esas alarak birbirlerine karşı tazminat vb. ad altında davalar açmayacaklarını, bu hususa ilişkin birbirlerini ibra ettiklerini kabul ve taahhüt etmektedirler. - Yüklenici şirket, projedeki değişiklik nedeniyle İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığına karşı da tazminat vb. ad altında davalar açmayacağını kabul ve taahhüt etmektedir. - Ek protokol ile Yüklenici şirkete süre uzatımı verilmişse de, Ek Protokolden önce Yüklenici şirketin üçüncü şahıslarla yaptığı Satış Vaadi Sözleşmeleri nedeniyle geç teslimden, ruhsat iptali ve proje değişikliği nedeniyle de açılacak tazminat davaları, kira kaybı ödenmek zorunda kalınması durumunda bu bedeller Yüklenici şirket tarafından ödenecektir. KİPTAŞ, kira kaybı ile diğer tazminat bedellerini ödemek zorunda kalmışsa bu bedeller derhal KİPTAŞ a ödenecektir. Yüklenici şirket bu tazminatları KİPTAŞ tan talep etmeyecektir. Yüklenici şirket bu durumu baştan kabul ve taahhüt etmiştir. - İBB Meclis Kararı neticesinde yeni yapı ruhsatı alınması, durum mücbir sebep olarak kabul edilecek ve bu işlemden ötürü inşaat durması söz konusu olursa Yüklenicinin kayıp zamanı süre uzatımı olarak talep hakkı olacaktır. 37

38 - Serbest Bırakılacak Yüklenici Payına esas inşaat ilerleme yüzdesinin hesaplandığı inşaat pursantaj dağılımı tablosu, AVM Bloğunu da kapsayacak şekilde, revize proejeye göre yeniden düzenlenecektir. MADDE 5 YÜRÜRLÜK: İş bu Protokolün tüm maddeleri Sözleşme Serbestisi Kuralı gereği taraflarca müzakere edilip, Ek Protokol hükümleri tam olarak okunup anlaşılıp kabul edildikten sonra iki nüsha olarak düzenlenmiştir. İş bu Ek Protokol 5 (bu madde dahil) maddeden ibaret olup taraflarca / /2013 tarihinde akdedilmiştir. Ek Protokol taraflarca imzalandığı tarihte yürürlüğe girecektir / tarihinde taraflar arasında kabul edilen Hasılat Artışı Anlaşmasına ait belgeler aşağıda sunulmuştur: 38

39 39

40 tarihli Bayraktar*-Güryapı Adi Ortaklığı Sözleşmesi 7.2. Maddesi nde belirtildiği üzere; Bayraktar* ve Güryapı, BG Adi Ortaklığı nın %50 hissedarıdır. Taraflar, BG Adi Ortaklığı borç ve alacaklarına, kar ve zararlarına hisseleri nispetinde; %50 oranında iştirak edecektir. denilmektedir. *Müşteri firma ünvanı tarih, 8894 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi ilanıyla VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değişmiştir. Değerleme konusu proje kapsamında ruhsatlandırılan yapılar İmar Kanunun 26. Maddesinde Kamuya Ait Yapı ve Tesisler İle Sanayi Tesislerinde Ruhsat kapsamında inşa edilmiş olup, ilgili maddede; Madde 26: Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılara, imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak, plan ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyeti bu kamu kurum ve kuruluşlarınca üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla avan projeye göre ruhsat verilir.. denmektedir. Değerleme konusu proje kapsamında düzenlenen Tadilat/Yeni Yapı Ruhsatları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir: Tablo. 3 Yapı Ruhsatı Bilgileri VERİLİŞ AMACI BLOK RUHSAT TARİH RUHSAT NO FONKSİYON TOPLAM ÜNİTE ADEDİ YAPI SINFI YOL KOTU ALTI KAT SAYISI YOL KOTU ÜSTÜ KAT SAYISI TOPLAM KAT SAYISI YÜZÖLÇÜMÜ, m² YENİ YAPI A BLOK Rezidans Daire 636 VA ,48 YENİ YAPI B BLOK Rezidans Daire 411 VA ,00 YENİ YAPI C BLOK Rezidans Daire 411 VA ,00 YENİ YAPI D BLOK Rezidans Daire 384 VA ,21 YENİ YAPI E BLOK Rezidans Daire 357 VA ,87 TOPLAM YENİ YAPI RUHSATLARI ,56 40

41 VERİLİŞ AMACI BLOK RUHSAT TARİH RUHSAT NO TADİLAT/YENİ YAPI RUHSATLARI FONKSİYON TOPLAM ÜNİTE ADEDİ YAPI SINFI YOL KOTU ALTI KAT SAYISI YOL KOTU ÜSTÜ KAT SAYISI TOPLAM KAT SAYISI YÜZÖLÇÜMÜ, m² TADİLAT A BLOK Rezidans Daire 362 IVA ,04 TADİLAT B BLOK Rezidans Daire 184 IVA ,59 TADİLAT C BLOK Rezidans Daire 183 IVA ,00 TADİLAT D BLOK Rezidans Daire 187 IVA ,39 TADİLAT E BLOK Rezidans Daire 184 IVA ,34 YENİ YAPI F BLOK Ofis ve İşyeri 210 IVA ,52 YENİ YAPI G BLOK Mesken 877 IVA ,60 YENİ YAPI H BLOK Ofis ve İşyeri 110 IVA ,32 YENİ YAPI J BLOK Ofis ve İşyeri 111 IVA ,54 YENİ YAPI K BLOK Otel 1 IVA ,24 VERİLİŞ AMACI TOPLAM BLOK RUHSAT TARİH RUHSAT NO FONKSİYON ,58 TADİLAT YAPI RUHSATLARI TOPLAM ÜNİTE ADEDİ YAPI SINFI YOL KOTU ALTI KAT SAYISI YOL KOTU ÜSTÜ KAT SAYISI TOPLAM KAT SAYISI YÜZÖLÇÜMÜ, m² TADİLAT F BLOK Ofis ve İşyeri 321 IVA ,52 TADİLAT G BLOK Mesken 877 IVA ,60 TADİLAT H BLOK Ofis ve İşyeri 114 IVA ,60 TADİLAT J BLOK Ofis ve İşyeri 111 IVA ,54 TADİLAT K BLOK /1 Ofis ve İşyeri 30 IVA ,96 TOPLAM ,22 Gaziosmanpaşa Belediyesi nde konu parsele ait arşiv dosyası incelenmiş ve stokta kalan konut ünitelerinin yer aldığı A, B, C, D, E bloklara ait tarihli ve G bloğa ait tarihli onaylı mimari tadilat projeleri incelenmiştir. Tadilat projelerine göre blokların kat sayıları ve brüt inşaat alanı hesapları aşağıdaki gibidir; A Blok: Z+24 Normal katlı olmak üzere toplam 25 katlı olarak projelendirilmiştir. Onaylı projesine göre; ,04 m² toplam inşaat alanı ve ,31 m² toplam emsal alanı bulunmaktadır. B Blok: Z+24 Normal katlı olmak üzere toplam 25 katlı olarak projelendirilmiştir. Onaylı projesine göre; ,59 m² toplam inşaat alanı ve ,15 m² toplam emsal alanı bulunmaktadır. C Blok: Z+24 Normal katlı olmak üzere toplam 25 katlı olarak projelendirilmiştir. Onaylı projesine göre; ,00 m² toplam inşaat alanı ve ,33 m² toplam emsal alanı bulunmaktadır. D Blok: Z+24 Normal katlı olmak üzere toplam 25 katlı olarak projelendirilmiştir. Onaylı projesine göre; ,39 m² toplam inşaat alanı ve ,99 m² toplam emsal alanı bulunmaktadır. E Blok: Z+26 Normal katlı olmak üzere toplam 27 katlı olarak projelendirilmiştir. Onaylı projesine göre; ,34 m² toplam inşaat alanı ve ,82 m² toplam emsal alanı bulunmaktadır. G Blok: Z+20 Normal katlı olmak üzere toplam 21 katlı olarak projelendirilmiştir. Onaylı projesine göre; ,60 m² toplam inşaat alanı bulunmaktadır. 41

42 4.6. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Konu proje için tarih, sayılı, toplam ,56 m² yüzölçümlü konut blokları olan A-B-C-D-E bloklar için 5 ayrı yapı ruhsatı belgesi düzenlenmiştir tarihinde mevcut ruhsatların temel dayanağını oluşturan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı nda tadilat yapılmıştır. 1/5000 ölçekli plan tadilatı doğrultusunda İlçe Belediyesince düzenlenen 1/1000 ölçekli uygulama imar plan tadilatı teklifi tarihinde Büyükşehir Belediyesi nce onaylanmış ve rapor tarihinde onay prosedürü tamamlanmıştır. Uygulama imar plan teklifi onaylandıktan sonra A-B-C- D-E bloklar için tadilat yapı ruhsatları, G, F, H, J ve K bloklar için ise yeni yapı ruhsatları düzenlenmiştir. Sonrasında G, F, H, J ve K bloklar için de tadilat yapı ruhsatları düzenlenmiştir. Bloklar için iskan başvurusu yapılmıştır. G bloğunda inşaatının tamamlanmasını takiben Yapı Kullanma İzin Belgelerinin de düzenlenmesiyle konu taşınmazın imar mevzuatı gereği yasal süreci tamamlanmış olacaktır Gayrimenkulün Son Üç Yıl İçerisinde Hukuki Durumunda (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) Meydana Gelen Değişiklikler parsel; / tasdik tarihli 1/1000 ölçekli TEM Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planı na göre makstaks:0,60, Emsal:3, Hmaks: Zemin Kat+24 Kat yapılaşma koşullarına sahip Ö.P.A. (Özel Proje Alanı) alanında kalmaktadır tarihinde 1/1000 ölçekli Tadilat Uygulama İmar Planı onaylanmadan önce taşınmaz tasdik tarihli 1/1000 ölçekli TEM Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planı na göre makstaks:0,40, Emsal:3, Hmaks: Serbest yapılaşma koşullarına sahip Ö.P.A. (Özel Proje Alanı) alanında kalmakta iken; Tarihi kent merkezi görünümünü (silüetini) etkileyen alanlarda olumsuz yapılaşma koşullarının engellenmesine yönelik 1/5000 ölçekli plan notu ilavesinin kabul edilerek tekrar değerlenmesine ilişkin 1/5000 ölçekli plan değişiklii teklifi tarih ve 2096 sayılı İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclis Kararı ile uygun görülerek tarihinde İstanbul Büyükşehir Belediyesi nce aynen onanmıştır parsel; / tasdik tarihli 1/1000 ölçekli TEM Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planı na göre makstaks:0,40, Emsal:3, Hmaks: Serbest yapılaşma koşullarına sahip Ö.P.A. (Özel Proje Alanı) alanında kalmaktadır. 1/5000 ölçekli nazım imar planı notlarının; - Plan tadilatının açıklama kısmında ve plan notlarının 1.maddesinde yer alan parsellere Yeni parsel ibaresinin eklenmesi, - Plan notlarının 2.maddesinde yer alan makstaks:0,40 ibaresinin makstaks:0,60 olarak düzenlenmesi, - Plan notlarının 2.maddesinde yer alan Hmaks: serbest olmak üzere uygulama avan projeye göre yapılır ibaresinin kaldırılarak yerine Maksimum yükseklik zemin kat+24 kattır. Ancak mevcut ruhsat doğrultusunda gelinen seviyedeki müktesep haklar korunacaktır. ibaresinin eklenmesi, - Plan notlarının 4.maddesinde yer alan emsal brüt parsel üzerinden alınacaktır. ibaresinin emsal net parsel üzerinden alınacaktır. şeklinde düzenlenmesine Büyükşehir Belediyesince tarihinde onay verilmiştir. 42

43 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Plan Notu Tadilatı doğrultusunda, tarih, 32 sayılı Meclis Kararı ile onaylanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Plan Tadilatı teklifi tarihinde kesinleşmiştir. Uygulama imar planına göre; - Plan tadilatının açıklama kısmında ve plan notlarının 1.maddesinde yer alan parsellere Yeni parsel ibaresi eklenmiş, - Plan notlarının 2.maddesinde yer alan makstaks:0,40 ibaresi makstaks:0,60 olarak düzenlenmiş, - Plan notlarının 2.maddesinde yer alan Hmaks: serbest olmak üzere uygulama avan projeye göre yapılır ibaresi kaldırılarak yerine Maksimum yükseklik zemin kat+24 kattır. Ancak mevcut ruhsat doğrultusunda gelinen seviyedeki müktesep haklar korunacaktır. ibaresi eklenmiş, - Plan notlarının 4.maddesinde yer alan emsal brüt parsel üzerinden alınacaktır. ibaresi emsal net parsel üzerinden alınacaktır. şeklinde düzenlenmiştir. Sonuç olarak konu taşınmaz; / tasdik tarihli 1/1000 ölçekli TEM Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planı na göre makstaks:0,60, Emsal:3, Hmaks: Zemin Kat+24 Kat yapılaşma koşullarına sahip Ö.P.A. (Özel Proje Alanı) alanında kalmaktadır Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarında Devrine İlişkin Bir Sınırlama Olup Olmadığı, Varsa Söz Konusu Gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasının Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Analizi Değerleme konusu numaralı parsel; 3 pafta parseller ile 1/3-3/1 pafta parselin imar planına uygun hale getirilmesi amacı ile yapılan tevhid ve yola terk işlemleri sonucu oluşmuştur. Parsel üzerindeki ve parseller lehine geçit hakkı vardır ibaresinin iptal edilen parsellerin üzerindeki kayıtların taşınması nedeni ile kaldığı, mevzuat gereği geçit hakkına gerek kalmadığından kaldırılabilir durumda olduğu düşünülmektedir. Kiptaş İstanbul Konut İmar Plan Turizm Ulaşım Sanayi ve Ticaret A.Ş. ile yüklenici firma *Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. & Güryapı İnşaat Taah. Tur. San. ve Dış Tic. A.Ş. Ortak Girişimi arasında düzenlenen tarihli İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Küçükköy Mahallesi, 3 Pafta; 22, 23, 24, 25, 26, 16519, ve 1/3-3/1 Pafta Parsellerin Arsa Satışı Karşılığı Hasılat Paylaşımı İşine Ait Sözleşme nin 29.Maddesi nde konu sözleşmenin devrine ilişkin olarak; DEVİR Madde 29: İdarenin yazılı izni olmadan taahhüt konusu iş başkalarına devir edilemez. Sözleşme İdare nin onayı ile başkasına devredilebilir. Ancak, devralacaklarda ilk ihaledeki şartların aranması zorunludur. Ayrıca, unvan ve statü değişikliği gereği yapılan devirler hariç olmak üzere, bir sözleşmenin devredildiği tarihten başlayarak 6 ay içerisinde aynı sözleşme tekrar devredilemez veya devir alınamaz. İzinsiz devredilen veya devralınan bir sözleşmenin devredildiği tarihten başlayarak üç yıl içerisinde devredilen veya devralınan sözleşmeler feshedilerek, ayrıca protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın kesin teminatı geri kaydedilir ve sözleşme feshedilerek hesabı genel hükümlere göre tasfiye edilir. Yüklenici nin İş Ortaklığı olması halinde; ortaklık paylarında değişiklik yapılması, ortaklıktan ayrılma veya yeni ortak alınması İŞVEREN in onayı ile olabilir. denilmektedir. Sözleşmenin 29.Maddesi nde belirtildiği üzere İdare nin onayı ile ve sözleşmeyi devralacaklarda ilk ihale şartlarının aranması koşullarıyla sözleşme devredilebilir denilmekte olup değerleme konusu

44 numaralı parsel üzerinde yer alan projenin, Kiptaş İstanbul Konut İmar Plan Turizm Ulaşım Sanayi ve Ticaret A.Ş. ile yüklenici firma *Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. & Güryapı İnşaat Taah. Tur. San. ve Dış Tic. A.Ş. Ortak Girişimi arasında düzenlenen tarihli İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Küçükköy Mahallesi, 3 Pafta; 22, 23, 24, 25, 26, 16519, ve 1/3-3/1 Pafta Parsellerin Arsa Satışı Karşılığı Hasılat Paylaşımı İşi ne ait sözleşme gereği mevcut durumu itibari ile imar mevzuatınca tüm izinleri alınmış ve iskan başvurusu da yapılmıştır. Mevcut durumu itibari ile imar mevzuatınca tüm izinlerinin alınmış olması nedeni ile Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği nin 22. Madde si kapsamında Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne Projeler başlığında alınmasının Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde herhangi bir engel teşkil etmediği kanaatine varılmıştır. *Müşteri firma ünvanı tarih, 8894 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi ilanıyla VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değişmiştir. 44

45 5. GENEL VERİLER VE BÖLGE VERİLERİ 5.1. Demografik Veriler İçişleri Bakanlığı Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü (NVİGM) tarafından güncellenen Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) den alınan verilere göre 31 Aralık 2015 tarihi itibarıyla Türkiye nüfusu kişi olarak belirlenmiştir. Türkiye de ikamet eden nüfus 2015 yılında, bir önceki yıla göre kişi artmıştır. Erkek nüfusun oranı %50,2 ( kişi), kadın nüfusun oranı ise %49,8 ( kişi) olarak gerçekleşmiştir. Türkiye de yıllık nüfus artış hızı 2014 yılında 13,3 iken, 2015 yılında 13,4 e yükselmiştir. İl ve ilçe merkezlerinde ikamet edenlerin oranı 2014 yılında %91,8 iken, bu oran 2015 yılında %92,1 e yükselmiştir. Belde ve köylerde yaşayanların oranı ise %7,9 olarak gerçekleşmiştir. Türkiye nüfusunun %18,6 sının ikamet ettiği İstanbul, kişi ile en çok nüfusa sahip olan il oldu. Bunu sırasıyla %6,7 ( kişi) ile Ankara, %5,3 ( kişi) ile İzmir, %3,6 ( kişi) ile Bursa ve %2,9 ( kişi) ile Antalya illeri takip etti. Bayburt ili ise kişi ile en az nüfusa sahip il oldu. Grafik 1. Nüfus Piramidi Kaynak: Türkiye de yaş grubunda bulunan (çalışma çağındaki) nüfusun oranı 2015 yılında, bir önceki yılda olduğu gibi %67,8 ( kişi) olarak gerçekleşmiştir. Çocuk yaş grubundaki (0-14) nüfusun oranı ise %24 e ( kişi) gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı da %8,2 ye ( kişi) yükselmiştir. Nüfus yoğunluğu olarak ifade edilen bir kilometrekareye düşen kişi sayısı, Türkiye genelinde 2014 yılına göre 1 kişi artarak 102 kişi oldu. İstanbul, kilometrekareye düşen kişi ile nüfus yoğunluğunun en yüksek olduğu il olmuştur. İstanbul u sırasıyla; 493 kişi ile Kocaeli, 347 kişi ile İzmir ve 283 kişi ile Gaziantep takip etmiştir. Nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 12 kişi ile Tunceli olmuştur. 45

46 Yüzölçümü bakımından ilk sırada yer alan Konya nın nüfus yoğunluğu 55, en küçük yüzölçümüne sahip Yalova nın nüfus yoğunluğu ise 275 olarak gerçekleşmiştir. (Kaynak TÜİK 2015 yılı sonuçları) 5.2. Ekonomik Veriler Küresel Ekonomik Durum Küresel büyümeye dair aşağı yönlü riskler nedeniyle finans piyasalarındaki oynaklıklar devam etmektedir. ABD Merkez Bankası nın faiz artırım süreci, Çin ekonomisindeki yavaşlamaya ilişkin endişeler ve emtia fiyatlarında oluşan aşağı yönlü eğilim, gelişmekte olan ülkeler üzerinde özellikle yılın üçüncü çeyreğinde önemli ölçüde etki yapmıştır. Bu dönemde, gelişmekte olan ülkelere yönelik portföy hareketleri zayıf ve dalgalı bir seyir izlemiştir. Kamuda uygulanan mali disiplin ve özel sektörde sağlanan basiretli borçlanma eğilimi devam etmektedir. Bu sayede cari işlemler açığının eğilimi GSYİH ye oranla Avrupa Birliği normu olan %4 eşiğinin altında seyretmeye başlamıştır. Dış ticaret hadlerindeki olumlu gelişmeler ve tüketici kredilerinin ılımlı seyri de cari dengedeki iyileşmeyi desteklemiştir. Yılın üçüncü çeyreğinden itibaren artan iç ve dış belirsizlikler nedeniyle kredilerin büyüme hızında ilave bir yavaşlama olduğu dikkat çekmektedir. Kredilerdeki yavaşlamanın iç ve dış belirsizliklerin kademeli olarak azalması sonucunda geçici olabileceği değerlendirilmektedir. (TCMB, Finansal İstikrar Raporu, Kasım 2015). Uluslararası Para Fonu (IMF) tarafından hazırlanan Küresel Ekonomik Görünüm Raporu nda Küresel ekonominin beklenenden daha yavaş toparlandığı belirtilmitir. IMF nin 2016 ve 2017 yıllarına yönelik küresel büyüme beklentileri sırasıyla %3,4 ve %3,6 ya gerilemiş olup söz konusu oranlar, ekim ayında yayımlanan bir önceki raporda ise yüzde 3,6 ve yüzde 3,8 olarak belirlenmişti. Aşağı yönlü revizyonların özellikle gelişen ülkelerin beklentinin altında kalan performansından kaynaklandığını kaydeden IMF, bu ülke grubuna yönelik büyüme beklentilerini de 2016 için %4,5 ten %4,3 e ve 2017 için %4,9 dan %4,7 ye indirdi. Kuruluş, aralarında ABD, Kanada, Fransa, Brezilya, Meksika, Rusya, Suudi Arabistan, Nijerya ve Güney Afrika gibi ülkelerin büyüme beklentilerini aşağı çekerken; Almanya ve İspanya ya ilişkin büyüme tahminlerini yukarı yönlü revize etti. Buna göre, ABD ekonomisi 2016 ve 2017 yıllarının her birinde yüzde 2,6 genişleyecek. IMF, ekim ayında yayınladığı bir önceki raporda ABD nin hem bu yıl hem de gelecek yıl yüzde 2,8 büyüyeceği tahmininde bulunmuştu. Avro Bölgesi ne ilişkin 2016 büyüme beklentisi ise yüzde 1,6 dan yüzde 1,7 ye yükseltilirken, 2017 projeksiyonu yüzde 1,7 de sabit bırakıldı. Avro Bölgesi nde sınırlı büyüme artışı beklentisinde Almanya ve İspanya ya yönelik pozitif revizyonlar etkili oldu. IMF, Almanya nın 2016 ve 2017 büyüme beklentilerini sırasıyla yüzde 1,6 dan yüzde 1,7 e ve yüzde 1,5 ten yüzde 1,7 ye yükseltti. İspanya ekonomisinin ise bu yıl yüzde 2,7, gelecek yıl da yüzde 2,3 büyümesinin beklendiği belirtildi. Söz konusu tahminler, bir önceki raporda yüzde 2,5 ve yüzde 2,2 olarak açıklanmıştı. IMF, öte yandan, Fransa nın büyüme beklentilerini 2016 için yüzde 1,5 ten yüzde 1,3 e ve 2017 için yüzde 1,6 dan yüzde 1,5 e düşürdü. 46

47 Raporda, Brezilya ya yönelik büyüme tahminlerinde yapılan değişikler de göze çarptı. IMF, petrol fiyatlarındaki düşüş ve siyasi kriz nedeniyle zor günler geçiren ülke ekonomisinin bu yıl yüzde 3,8 ve gelecek yıl yüzde 3,5 daralacağını öngördü. Bu oranlar, bir önceki raporda, yüzde 1,3 ve yüzde 1,2 seviyesindeydi. (IMF Dünya Ekonomik Görünümü Raporu) Dünya Bankası Ocak ayı başında yayımladığı Küresel Ekonomik Beklentiler raporunda küresel ekonomi için 2016 büyüme tahmini %3,3 ten %2,9 a çekerken, 2017 büyüme tahminini %3,2 den %3,1 e indirmiştir. Revizyonda, büyük ölçüde gelişmekte olan ülke ekonomilerinin büyüme performansında öngörülen ivme kaybı etkili olmuştur. Özellikle Brezilya ile Rusya ya ilişkin tahminlerdeki sert düşüşler dikkat çekmiştir. Dünya Bankası Türkiye nin 2016 ve 2017 büyüme öngörülerini de aşağı yönlü revize ederek %3,5 seviyesine indirmiştir. Kurum, Türkiye nin 2015 yılı büyüme oranına ilişkin tahminini ise 1,2 puan artırarak %4,2 ye yükseltmiştir. Fed, Ocak ayındaki toplantısında %0,25-%0,50 bandında olan politika faizinde bir değişiklik kararı almazken, faiz artışlarının kademeli olacağı ve verilere bağlı olarak şekilleneceği vurgusunu yinelemiştir. İstihdam ve enflasyon göstergelerinin yanı sıra küresel ekonomik ve finansal gelişmelerin yansımalarının yakından izlendiğini belirten Fed, son dönemde ekonomik büyümede gözlenen ivme kaybına karşılık işgücü göstergelerinde güçlü görünümün sürdüğünü belirtmiştir. Bu çerçevede, Mart ayı toplantısında faiz artırılması ihtimali zayıflamakla birlikte halen varlığını korumaktadır. Şubat ayı başı itibarıyla piyasaların 2016 yılına ilişkin faiz öngörüleri, 2015 sonuna kıyasla daha ılımlı bir artış patikasına işaret etmektedir. (Türkiye İş Bankası A.Ş., Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Şubat 2016) Tablo. 4 IMF in Dünya Ekonomisi Tahmini Büyüme Oranları Değişimi Kaynak: Datastream, Fed, IMF, Dünya Bankası Türkiye de Genel Ekonomik Durum 2015 yılının ilk çeyreğine ilişkin göstergeler, yurt içi iktisadi faaliyette dış talepteki yavaşlamaya bağlı olarak bir miktar ivme kaybı yaşandığına işaret etmiştir. Yılın ikinci çeyreğinden itibaren Avrupa Birliği büyümesindeki kısmî toparlanmanın da etkisiyle iktisadi faaliyetin ılımlı artış eğilimine geri döneceği tahmin edilmektedir. Enflasyon görümüne bakıldığında ise uygulanan temkinli para ve maliye politikaları ile alınan makro ihtiyati önlemlerin çekirdek enflasyon göstergelerini olumlu yönde etkilediği bunun yanı sıra düşük seyreden emtia fiyatlarının da enflasyondaki düşüşe destek verdiği görülmektedir. Ancak, gıda fiyatlarındaki yüksek artışlar ve döviz kurunda ilk çeyrekte yaşanan gelişmeler enflasyondaki 47

48 iyileşmenin öngörülenden daha sınırlı olmasına neden olmuştur. Bu çerçevede, TCMB para politikasındaki temkinli duruşunu korumuştur. Cari işlemler dengesi iyileşirken, devam eden mali disiplin hem risk primlerinin hem de enflasyonun düşürülmesine önemli katkı sağlamaktadır. TCMB para politikasında temkinli duruşunu sürdürürken, döviz likiditesini, çekirdek yükümlülükleri ve uzun vadeli borçlanmayı desteklemeye yönelik tedbirlerle de makrofinansal riskleri azaltmayı amaçlamıştır. Alınan makro ihtiyati tedbirlerin etkisiyle hanehalkı finansal yükümlülüklerin varlıklarına oranındaki iyileşme devam etmektedir. Hanehalkının sadece Türk lirası cinsinden ve sabit faizle borçlanmakta olması finansal piyasalarda oynaklığın arttığı bu dnemde hanehalkının borç ödeme gücünün korunmasına katkı sağlamaktadır. Reel sektörün kredi talebinde Türk lirası işletme sermayesi finansmanı ve mevcut borçları yenileme ihtiyacının belirleyici olduğu görülmektedir. Reel sektör yabanı para borçlarının ağırlıklı olarak uzun vadeli olmasının, kısa vadeli açık pozisyonun düşüklüğünün ve yabancı para cinsinden borçlanmanın daha çok kur riskinin iyi yönetebilecek büyük firmalar tarafından yapılmasının, kur riskini sınırlandırdığı değerlendirilmektedir. Ayrıca borçlanma yoluyla finansmanın içerdiği vergi avantajının neden olduğu yüksek kaldıracın azaltılması amacıyla yapılan yeni yasal düzenlemeyle nakdi sermaye artışına sağlanan vergi teşviki, özkaynak finansmanını özendirecektir. Bankacılık sektörünün kredi büyüme hızları makul düzeylerde seyrederken, alınan tedbirler sonucunda ticari kredilerin tüketici kredilerine göre daha hızlı artmakta olması dengeli büyümeyi desteklemektedir. Bankaların takipteki alacaklar oranı yatay seyretmekle birlikte, iktisadi faaliyetin zayıf seyri ve kur oynaklığı gibi unsurlar kredi riskinin takibini gerekli kılmaktadır. Mevcut sermaye tamponlarının olası kredi riski zararlarını karşılayabilecek düzeyde olduğu görülmektedir. Bankacılık sektörü sağlam likidite görünümünü sürdürmektedir. Yapılan değerlendirmeler çerçevesinde Türkiye de finansal istikrara ilişkin gelişmelerin şematik yansımasına aşağıdaki makro gösterimde yer verilmiştir. Buna göre son altı aylık süreçte, küresel piyasalar, yurt içi ekonomi ve yurt içi finansal piyasa gelişmeleri bir önceki altı aya kıyasla daha zayıf seyretmiştir. 48

49 Grafik 2. TCMB Finansal İstikrar Raporu Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu (Mayıs 2015) Tablo. 5 Bazı Ülke Gruplarına İlişkin Uluslararası Kuruluşların Büyüme Tahminleri Kaynak: Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Şubat 2016) Ekonomi Bakanlığı nın hazırlamış olduğu ekonomik görünüm raporunda 2016 Türkiye nin büyüme tahminlerine bakıldığında Uluslararası kurumların %3 olarak tahmin ettikleri görülmüştür. IMF ve OECD Türkiye nin 2016 yılında GSYİH büyümesini %3,5 ve %3,4 seviyelerinde beklerken, Dünya Bankası nın tahminleri büyüme oranının %3,2 seviyesinde olacağını öngörmektedir. (Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm Şubat 2016) Ekonomi Bakanlığı Şubat 2016 Ekonomik Görünüm Raporunda, Kalkınma Bakanlığı nın makro ekonomik istikrarın korunduğu, cari açık ve enflasyonun aşamalı olarak düşürüldüğü bir ortamda yapısal reformlar yoluyla büyümeyi artırmak ve daha kapsayıcı hale getirmeyi hedefleyen Orta Vadeli Programda işsizlik oranı 2015 ve 2016 yılları için %10,2 oranında öngörülmüştür. 49

50 Tablo Orta Vadeli Program Hedefleri ** Satınalma Gücü Paritesine Göre Kaynak: Orta Vadeli Program, Kalkınma Bakanlığı Türkiye de Büyüme Oranları Türkiye nin genel ekonomik durum göstergesi niteliğindeki Gayrisafi Yurtiçi Hasıla göstergeleri Aralık 2015 tarihinde ilk üç çeyrek için açıklanmıştır. Yapılan açıklamada; Üretim yöntemiyle gayrisafi yurtiçi hasıla tahmininde, 2015 yılının üçüncü çeyreği bir önceki yılın aynı çeyreğine göre sabit fiyatlarla %4 lük artışla TL olduğu belirtilmiştir. Tüik Verilerine göre; 2015 yılının ilk dokuz aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre sabit fiyatlarla gayrisafi yurtiçi hasıla %3,4 lük artışla TL oldu. Tarım sektörünü oluşturan faaliyetlerin toplam katma değeri, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, sabit fiyatlarla %11,1 lik artışla TL, cari fiyatlarla %20,1 lik artışla TL oldu. Sanayi sektörünü oluşturan faaliyetlerin toplam katma değeri, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, sabit fiyatlarla %1,5 lik artışla TL, cari fiyatlarla %7,5 lik artışla TL oldu. Hizmet sektörünü oluşturan faaliyetlerin toplam katma değeri, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, sabit fiyatlarla %5 lik artışla TL, cari fiyatlarla %11,2 lik artışla TL oldu. Üretim yöntemiyle gayrisafi yurtiçi hasıla tahmininde, 2015 yılının üçüncü çeyreği bir önceki yılın aynı çeyreğine göre cari fiyatlarla %12,1 lik artışla TL oldu yılının ilk dokuz aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre cari fiyatlarla gayrisafi yurtiçi hasıla %11,1 lik artışla TL oldu. Takvim etkisinden arındırılmış sabit fiyatlarla GSYH değeri, 2015 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %5,4 lük artış gösterirken, mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH değeri bir önceki çeyreğe göre %1,3 oldu. 50

51 Tablo. 7 Gayrisafi Yurtiçi Hasıla Sonuçları, III.Çeyrek Temmuz-Eylül 2015 Kaynak: Hanehalklarının nihai tüketim harcamaları, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, cari fiyatlarla %10,6 lık artışla TL, sabit fiyatlarla %3,4 lük artışla TL oldu. Devletin nihai tüketim harcamaları, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre cari fiyatlarla %15,7 lik artışla TL, sabit fiyatlarla %7,8 lik artışla TL oldu. Gayrisafi sabit sermaye oluşumu, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre cari fiyatlarla %7,2 lik artışla TL, sabit fiyatlarla %0,5 lik azalışla TL oldu. Mal ve hizmet ihracatı, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre cari fiyatlarla %17 lik artışla TL, sabit fiyatlarla %0,6 lık azalışla TL oldu. Mal ve hizmet ithalatı, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre cari fiyatlarla %9,8 lik artışla TL, sabit fiyatlarla %1 lik azalışla TL oldu. 51

52 Tablo. 8 Harcamalar yöntemiyle GSYH büyüme hızları, III Çeyrek Temmuz-Eylül 2015 (1998 Fiyatlarıyla) Kaynak: Gayrimenkul Sektörü PwC ve Urban Land Institute tarafından ortaklaşa hazırlanan Emerging Trends in Real Estate Europe isimli kapsamlı araştırmanın 2015 sonuçlarında Suriye ve Irak ta yaşanan gelişmeler dolayısıyla Türkiye deki konut ve ofis piyasalarının etkilendiği buna rağmen Başbakan ve kabine belirsizliğinden doğan politik risklerin Ağustos ayındaki Cumhurbaşkanlığı seçimleriyle beraber azaldığı belirtilmiştir. PwC ve Urban Land Institute tarafından ortaklaşa hazırlanan Emerging Trends Europe Survey 2015 araştırma raporunda Türkiye nin komşu Suriye de yaşanan politik gelişmeler ve genel olarak ekonomideki yavaşlama dolayısı ile durağan bir sürecin içerisinde bulunulduğu belirtilmiştir. Aynı rapor kapsamında 2015 yılı borçlanma beklentisi araştırıldığında, Türkiye nin borçlanma açısından stabil kalacağı %50 oranında, daha az borçlanacağı yönünde %33 oranında, daha çok borçlanacağı yönünde %17 oranında beklenti belirtilmiştir. Tablo. 9 Avrupa 2015 borçlanma beklentileri Kaynak: Emerging Trends Europe Survey 2015 Araştırma Raporu Dünyanın önde gelen gayrimenkul hizmetleri ve finansal yönetim şirketlerinden ABD'li JonesLangLaSalle'in Şubat 2014 te yayınlanan Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü Raporu na göre; 52

53 Yerel ve Cumhurbaşkanlığı seçimlerinin yanısıra; Ortadoğu ve Avrupa da yayılan terörist aktiviteler gibi bölgesel huzursuzluklar ile birlikte Ukrayna da yaşanan krizden oluşan yoğun politik gündem, 2014 yılında Türkiye ekonomisinin yönünü belirleyen başlıca etkenlerden biri olmuştur. Döviz kurları, yerel seçimlerden 3Ç 2014 ün sonuna kadar geçen sürede daha istikrarlı bir görünüme kavuşmuştur. Fakat Türk Lirası (TL) 4. çeyrekte, Amerikan Doları (USD) ve Euro (EUR) karşısında değer kaybına uğramıştır. Petrol fiyatlarındaki sert düşüşle birleşen ithalat hacmindeki azalma, cari açığın ağırlıklı olarak 4Ç 2014 te düşmesine neden olmuştur. Daha rekabetçi bir döviz kurunun, Türkiye nin bölgesel çatışmalar yüzünden olumsuz etkilenen ihracat hacmi üzerinde de olumlu bir etki yaratması beklenmektedir. Politik gündemin 2015 yılında Türkiye için başlıca risk faktörlerinden biri olmaya devam edeceği, yapılacak genel seçimler ve bölgede devam eden çatışmaların da bu faktörü destekleyen unsurlar olarak öne çıkacağı öngörülmektedir. Tablo. 10 Döviz Kuru Değişimleri Kaynak: Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü (Şubat 2015) Cumhurbaşkanlığı seçimlerinden kaynaklanan siyasi belirsizlik 2014 yılında uluslararası yatırımcı ilgisini sınırlamıştır. Bununla birlikte, yerel yatırımcıların proje geliştirme ve yatırım için güçlü bir iştaha sahip olduğu gözlemlenmiştir. Ofis yatırımları yıl boyunca hareketlilik sergilemiş, özellikle mevcut ve geliştirilen ofis projelerine yönelik mal sahibi tarafından kullanılma amaçlı yatırımlar güçlü bir şekilde devam etmiştir. PwC ve Urban Land Institute (ULI) işbirliği ile gerçekleştirilen ve gayrimenkul sektöründeki son gelişmeleri içeren EmergingTrends in Real Estate Europe 2015 (Gayrimenkulde Gelişen Eğilimler Avrupa 2015) raporuna göre, İstanbul mevcut gayrimenkul yatırımlarıyla Avrupa da gayrimenkul sektöründe öne çıkan 28 şehir arasında 20. sırada yer almaktadır. Raporda İstanbul un küçük bir pazar olmasına rağmen özellikle Ortaköy ve Büyükçekmece ilçelerinde öğrenci ikametinin (Student Housing) önem kazandığı vurgulanmıştır. 53

54 Tablo. 11 İstanbul'a Yapılan Yatırımlar Kaynak: Emerging Trends in Real Estate Europe 2015 (Gayrimenkulde Gelişen Eğilimler Avrupa 2015) Raporda İstanbul nüfusu 20 milyon kişi; çalışan nufüs 7 milyon kişi kabul edilmiştir. Kişi başına düşen net gelir 35 EUR hesaplanmıştır. Tabloda İstanbul a yapılan yatırımlar gösterilmiş olup 2015 yılında düşüş yaşanması beklendiği görülmektedir Türkiye Konut Sektörü Konut piyasasında bir konutun fiyatı, konut arz ve talep dengesi tarafından belirlenmektedir. Kısa dönemde, konut arzı neredeyse sabit olduğundan konut fiyatlarını belirleyen temel değişken konut talebindeki artış ya da azalışlar olmaktadır. Dolayısıyla kısa dönemde konuta olan talebin artması konut fiyatlarını arttırıcı, talebin azalması ise azaltıcı yönde etki etmektedir. TÜİK verilerine göre 2013 yılında 2012 yılına göre inşaat sektörü büyüme hızı %11 olarak gerçekleşmiştir.2014 yılında ise bu oran %14,6 olmuştur. Sektör 2013 yılında GSYH ın %4,4 ünü oluştururken 2014 yılını %4,6 lık bir payla kapatmıştır. Özellikle 2014 III çeyreğinden sonraki dönem için, yapı izinleri ve kullanımları ile ilgili istatistikler sektörde canlanmaya işaret etmiştir. Bunun sonucu olarak 2014 yılında satılan konut sayısı yeni bir rekor kırmıştır Yılı Ocak-Aralık dönemleri itibarı ile yapı kullanım ve yapı ruhsatlarına bakıldığında bir önceki yılın aynı dönemine göre çok manalı bir artış gözlenmiştir. Bu artış nedeni olarak; Talep yönlü görülen iyileşme (ertelenen talebin devreye girmesi) Konut kredi faizlerinin gevşemesi Yabancı yatırımcıların geçmiş yıllara kıyasla daha fazla talepte bulunması Satışlarda görülen hızlı artışın, arzı desteklemesi, Yüklenici ve satıcıların cazip kampanyalar yapması gösterilebilinir. (Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış; Emlak Konut GYO A.Ş.-Mayıs 2015) Konut sektörü açısından diğer bir değişken de inşaat maliyetlerinde yaşanan değişimler ve bunların arz fiyatlarına etkisidir. Her sektörde olduğu gibi maliyetlerin artması sadece kar marjını sınırlamakla kalmayıp ilgili beklentileri de etkilemektedir. Döviz fiyatlarında yaşanan dalgalanma yukarıda ifade edilen eğilimleri etkileyen en önemli unsurlardan biridir. (Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış; Emlak Konut GYO A.Ş.-Mayıs 2015) 54

55 2014 yılı boyunca inşaat maliyetleri ve konut satışlarıyla ilgili en önemli etki unsurları döviz fiyatındaki dalgalanma ile faizler olmuştur. Her iki makroekonomik değişken gerek arz maliyeti gerekse talep yönlü etkiler yaratmışlardır. TÜİK verilerine göre; 71 bina inşaatı maliyet endeksi (BİME), Ekim Kasım Aralık aylarını kapsayan 2014 yılı dördüncü çeyreğinde, toplamda bir önceki çeyreğe göre %0,1, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %9,5 ve dört çeyrek ortalamalarına göre ise %10,7 artmıştır yılı ilk çeyreğine baktığımızda ise; Bina inşaatı maliyet endeksi (BİME), Ocak Şubat Mart aylarını kapsayan 2015 yılı birinci çeyreğinde, toplamda bir önceki çeyreğe göre %2,4, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %5,9 ve dört çeyrek ortalamalarına göre ise %9,3 artmıştır. Tüm sektörler üzerinde olduğu kadar hatta daha fazla oranda talep yönlü değişiklikle inşaat firmalarının kaynak maliyetlerini etkileyen unsur olarak karşımıza çıkan faiz değişkeni satışlar ve buna bağlımı tüm parametreler için kritik öneme sahiptir krizinden sonra hızla gerileyen faiz oranları önemli ölçüde talep büyümesi ve işletme maliyetleri açısından azaltıcı bir etki yaratmıştır. Konut kredileri faiz oranındaki değişim hane halkının konut satın alma talebini belirlemekte dolayısıyla konut kredisi faiz oranında meydana gelen düşüş hane halkının konut satın alma talebini artırmaktadır. Konut kredileri faiz oranı ile konut sahipliği büyüme hızı ve konut satış sayılarının arasında pozitif yönlü bir ilişki bulunmaktadır. Türkiye de gerek reel gerek nominal faizlerin oldukça hızlı düştüğü Mayıs döneminin ardından Fed in açıklamaları ve iç ekonomik risk algısının artmasına paralel hızlı bir yükseliş trendi yaşanmıştır. Bu süreç kredi faizleri ve diğer tüm faiz türlerinin de (TL cinsinden) artmasına neden olmuştur başında görülen döviz çıkışları ve artan diğer risk algıları yüzünden TCMB nin döviz ve faiz piyasasına müdahalesi faiz oranlarındaki yükseliş trendine ivme katmıştır. Daha sonra dengelenen ve gerileme yaşanan döviz ve faiz piyasalarında durum hali hazırda gevşeme eğilimindedir.2015 Yılı ilk beş aylık döneminde tüketici kredilerinin konut bacağında faiz oranları göreceli olarak gerilerken talepte buna paralel artmıştır. Satış rakamlarından da anlaşılacağı üzere ipotek karşılığı kredi ile alınan konut sayıları hızlı bir yükseliş yaşamıştır. Faizlerdeki değişimin en önemli uzantısı hane halkı tasarruf ve harcama eğilimleri üzerinde olmaktadır. Uzun bir aradan sonra 2014 yılında hane halkı yükümlülükleri, finansal varlıklarına kıyasla daha ılımlı bir artış göstermiş, yükümlülük/varlık dengesi kademeli olarak iyileşerek 2012 yılı seviyelerine gerilemiştir. Merkez Bankası aldığı makro ihtiyati tedbirler ile kredi hacminin çok hızlı büyümesini engelleyerek daha dengeli ve riski kontrol edilebilen bir ekonomik yapıya ulaşılmasını hedeflemiştir. Mevduat hane halkı varlıklarının temel bileşeni olmaya devam etse de özellikle bireysel emeklilik sistemine ilginin artmasıyla yatırım fonlarında gözlenen ivmelenme dikkat çekmektedir. Bu durum hane halkının varlık kompozisyonuna mevduatlardan yatırım fonlarına kısmi bir geçiş olarak yansımaktadır. Nitekim bireysel emeklilik yatırım fonu tutarı yılın ilk on ayında, önceki yılın tamamının üzerinde bir artış sergilemiştir. 55

56 Alınan makro ihtiyati tedbirlerin etkisiyle hane halkı yükümlülüklerinin büyümesi 2014 yılının Mart ayından bu yana bu yana makul bir seyir izlemektedir. Yükümlülüklerin büyük kısmını oluşturan bireysel kredi kompozisyonunda, makro ihtiyati tedbirlere konu olan taşıt kredileri ve kredi kartlarının payı gerilerken, konut kredilerinin ağırlığı kademeli olarak artmaya devam etmiş, ihtiyaç kredileri ise hane halkının temel finansman aracı olarak öne çıkmıştır. Hane halkı yükümlülükleri açısından Türk ekonomisinin durumu AB ve gelişmekte olan diğer ülkelere göre iyi durumdadır. Kredi faiz oranları ve beklentiler, kredi hacmi ve yönü konusunda en önemli görünen değişkenlerdir. TCMB nin konjonktürdeki gelişmelere paralel ölçülü faiz indirimine gitmesi aynı zamanda kredi hacminin fazla artmasını önlemek için yürüttüğü ihtiyati tedbirler, faiz oranlarında sınırlı bir düşüş etkisi yaratmıştır. Özellikle konut kredisinde sağlanan düşüş diğer kredi türlerinden daha fazladır. Bunun sonucu ipotekli konut satışlarında artış yaşanmıştır. (Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış; Emlak Konut GYO A.Ş.-Mayıs 2015) Gayrimenkul sektörünün en önemli birleşenlerinden olan konut alt sektörü, diğer gayrimenkul türlerine göre satışlarının hem sosyal hem de ekonomik yönü olması bakımından ayrılır. Ekonomik olarak tüketici (veya yatırımcı) karar alma süreçlerini etkileyen değişkenlerin başında fiyat ve borçlanma oranları(veya alternatif maliyet) gelmektedir. Hem arz hem de talep yönlü konut sektörüne bakıldığına faiz oranları ve risk öngörülebilirliği oldukça önemlidir. Finansal kesim sisteme fon aktarmaktadırlar. Ancak, finansal kesim için verilen kredilerin geri dönüp sistemi risklilik anlamında tehlikeye düşürmemesi gerekliliği de ortadadır. Türk bankacılık ve finans kesimi gelen ciddi düzenleme ve uygulamalardan sonucu (diğer yandan içsel bilgi birikimleriyle de) risklerini yönetmektedir. Yukarıda ifade edilen değişkenlerin en önemli sonucu konut satış (ve fiyat) rakamlarında kendini göstermektir. Konut satış rakamları pek çok modern ekonomi için artık ekonomik bir öncü gösterge olarak kullanılmakta olup gelişimin sağlıklı olup olmadığını kestirmek ve ekonomik büyüme rakamları içinde izlenmektedir. TÜİK verilerine göre, son beş yıllık diğer satış rakamlarına baktığımızda ortalama adet ( yılları arası aritmetik ortalama) konutun el değiştirdiği görülmektedir yılında yapılan diğer satış toplamı olarak son beş yıllık ortalamanın üstünde gerçekleşmiştir. İpotekli satışlarda ise aynı dönem ortalaması, adet olmuştur yılında ipotekli satış rakamı adet ile son beş yılın ortalaması üzerinde gerçekleşmiştir. 56

57 Tablo. 12 Türkiye Geneli Yıllara Göre İpotekli Satışlar Kaynak: Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış; Emlak Konut GYO A.Ş ve 2014 yılı ilk beş aylık yakın geçmişi incelediğimizde ise aylık baz da ki konut satış rakamlarının 2013 yılı rakamlarının biraz altında olduğu gözlenmektedir. Türk konut sektöründe genel temayül son altı aylık süreçte satışların ve kiralamanın ilk yarıya göre biraz daha fazla olmasıdır. İfadesi gerçekleşmiş olup 2014 yılını son altı aylık döneminin katkısı ile toplam satışlar adet ile yeni bir rekor kırmıştır yılı ilk ayı verileri bir önceki yılın aynı dönemine göre düşük gelse de Şubat, Mart, Nisan aylarındaki satışlar sektör açısından oldukça canlı bir dönem olduğuna işaret etmektedir. TÜİK verilerine göre; 81 Türkiye ili genelinde konut satışları 2015 Nisan ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %42,7 oranında artarak oldu. Konut satışlarında, İstanbul konut satışı ile en yüksek paya (%19,4) sahip olmuştur. Satış sayılarına göre İstanbul u, konut satışı (%11,7) ile Ankara, konut satışı (%6,4) ile İzmir izlemiştir. Konut satış sayısının düşük olduğu iller sırasıyla 15 konut ile Hakkâri, 19 konut ile Ardahan, 48 konut ile Muş ve Bayburt olarak gerçekleşmiştir. Tablo. 13 Türkiye Geneli Konut Satışı Sayıları (2014- Nisan 2015) Kaynak: Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış; Emlak Konut GYO A.Ş Türkiye genelinde ilk defa satılan konut sayısı bir önceki yılın (Nisan 2014) aynı ayına göre %40,1 artarak olmuştur. Toplam konut satışları içinde ilk satışın payı %44,1 oranına ulaşmıştır. İlk satışlarda İstanbul konut satışı ile en yüksek paya (%20,3) sahip olurken, İstanbul u konut satışı ile Ankara ve konut satışı ile İzmir izlemiştir. 57

58 Tablo. 14 Türkiye Geneli - İlk ve İkinci El Konut Satışları Kaynak: Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış; Emlak Konut GYO A.Ş Satışa rakamında bir diğer ayrıntıda satışların ipotekli veya diğer yöntemlerle yapılıp yapılmadığıdır. İpotekli satışların tamamına yakın bir kısmı alıcının yabancı kaynak kullanarak yaptığı alımlar olduğundan hem borç veren finansal kurumlar hem de ülke ekonomisi açısından önem arz etmektedir ile 2013 yılları arasına baktığımızda dengeli sayılabilecek ipotekli konut satışları gerçekleşmiş olup 2013 de daha yüksek bir ivme yakalanmıştır yılında ise bugüne kadar yapılmış en yüksek ipotekli konut satışı rakamına ulaşılmıştır. Konut satışlarında gözlemlenen diğer bir yolda nakit, senet ve bunlar benzeri yapılan satış türleridir. Ekonomideki genel durum ve alınan makro ihtiyati (parasal genişlemeyi azaltıcı) politikaların etkisi ile yukarıda ifade ettiğimiz satış türlerinde artışlar yaşanabilmektedir. İnşaat firmaları öz kaynak yapıları ile veya zaman zaman finansal kurumlardan kendi adlarına alıp kullandıkları fonlar ile bazı satışlarını vadeye yayıp doğrudan finansmanını kendileri yapıp konut satışı gerçekleştirmektedirler. TÜİK verilerine göre,82 Türkiye genelinde ipotekli konut bir önceki yılın(2014 Nisan) ayına göre %96,5 oranında artış göstererek olmuştur. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışın payı %38,6 olarak gerçekleşmiştir. İpotekli satışlarda İstanbul konut satışı ve %21,1 pay ile ilk sırayı almıştır. Toplam konut satışları içerisinde ipotekli satış payının en yüksek olduğu il %51,1 ile Artvin olmuştur. Diğer konut satışları Türkiye genelinde 2014 yılın Nisan ayına göre 2015 Nisan da %21,8 oranında artarak oldu. Diğer konut satışlarında İstanbul konut satışı ve %18,4 pay ile ilk sıraya yerleşti. İstanbul daki toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %58,1 oldu. Ankara diğer konut satışı ile ikinci sırada yer aldı. Ankara yı konut satışı ile İzmir izledi. Diğer konut satışının en az olduğu il, 11 konut ile Ardahan olmuştur. Türkiye genelinde ilk defa satılan konut sayısı bir önceki yılın aynı ayına göre %40,1 artarak oldu. Toplam konut satışları içinde ilk satışın payı %44,1 oldu. İlk satışlarda İstanbul konut satışı ile en yüksek paya (%20,3) sahip olurken, İstanbul u konut satışı ile Ankara ve konut satışı ile İzmir izledi. Türkiye genelinde ilk ve ikinci el satışlarda 2014 yılı itibarı ile adet, 2015 yılında ise ilk dört aylık dönemde adet satış gerçekleşmiştir. 58

59 Türkiye de yıllarında yabancılara toplam 137 milyon 192 bin 231 metrekare taşınmaz satılmıştır. Bunun 126 milyon 119 bin 800 metrekaresi ana taşınmaz, 11 milyon 72 bin 430 metrekaresi ise kat mülkiyeti şeklinde gerçekleşmiştir. Söz konusu satılan taşınmazlar, 153 bin 183 adet olurken bu taşınmazlara 139 bin 828 kişi sahip olmuştur yılında artan yabancı yatırımcı ilgilisinin temel nedeni olarak ise aşağıdaki etmenlere dikkat etmek doğru olacaktır. Türk gayrimenkullerinin dünyada trend olması İstanbul un dünyanın önemli metropolleri arasında gerek yatırım gerekse oturma amaçlı talebinin artması Antalya, Muğla, Ankara, Bursa gibi şehirlerin de ilgi görmesi Avrupalı yatırımcıların yanında Körfez Sermayesi ile Arap Yatırımcılarında ilgisinin artması Küresel gayrimenkul yatırım fonlarının satın almaları ve ortaklıkları Değişik mimari ve tasarımların talebi etkilemesi olarak özetlenebilir. Bu trendin artarak devam edeceği beklenebilir. Geliştirilen projeler ve bu projelerin tanıtımı artıkça ve dünya konjonktüründe önemli bir değişiklik olmadığında,2015 yılı yabancı satışlarının eğiliminin iyi olduğu öngörülebilir Yılı itibarı ile yabancıların il bazında en çok tercih ettiği yerler; Antalya, İstanbul ve Aydın olmuştur. Özellikle Antalya ve İstanbul da ki artış dikkat çekicidir. Diğer yandan 2014 yılına kadar yabancı kökenli yatırımcıların daha az tercih ettiği Yalova, Bursa, Mersin gibi illere de talep gelmeye başlamıştır Türkiye Konut Kredisi Tüm kredi çeşitleri içinde ekonomiyle ilgili gelecek bekleyişini en iyi yansıtan kredi türü konut kredisidir. Genel konjonktürdeki iyileşme ve beklentilere paralel olarak, konut kredileri 2014 yılı ikinci çeyreğinden itibaren talep kaynaklı yeniden canlanırken, başvuru ve kullandırım adetlerindeki artış ile beraber konut satışları yükselmiştir yılının ilk üç çeyreğinde psikolojik sınır olarak kabul gören aylık yüzde bir faiz oranının altında, ama tedricen artan bir trend izleyen ortalama aylık konut kredisi faiz oranı, son çeyrek döneme yüzde birin üzerinde girmiş; ve nihayet yılı aylık yüzde 1,10 ve yıllık bileşik yüzde 14,08 seviyesinde kapatmıştır. Ancak yine de, faiz oranındaki bu yükselişe rağmen, mevduat bankalarınca verilen konut kredisi stok bakiyesi hem toplam tüketici kredileri hem de toplam bireysel krediler içindeki payını korumuş; bunun da ötesinde 131,5 milyar TL bakiye ile yıllık büyüme oranını üçüncü çeyreğe göre yüzde 12,8 den yüzde 14,9 a çıkarmıştır. 59

60 Öte taraftan, bir önceki yıl sonu mukayese edildiğinde, konut kredilerindeki söz konusu büyüme trendi yıllık bazda da artarak devam etmiş; sorunlu kredi oranı ise yine bir önceki yıla göre iyileşme göstermiştir. Gerçekten de, faiz oranındaki söz konusu artışa rağmen; henüz dördüncü çeyrek rakamları açıklanmamış da olsa, ilk üç çeyrek rakamları esas alındığında dahi, konut kredisinde hem kullandırım hacmi hem de kullandırılan konut kredisi adedi açısından 2014 yıl sonunun halihazırda aşıldığı anlaşılmaktadır. Bu açıdan değerlendirildiğinde, ilk üç çeyrek kullandırım rakamlarının 2014 yılında bir önceki yıla göre yaşanan aşağı yönlü trendin sona erdiği ve yukarı yönlü eğilimin yeniden başladığı anlaşılmaktadır. Nitekim 2015 yıl sonu toplam konut kredisi bakiyesindeki büyümenin bir önceki yılın üzerinde gerçekleşmiş olması, söz konusu artış trendinin bir sonucu olarak değerlendirilmektedir. Öte taraftan konut fiyatlarındaki artışın da olası etkisiyle, 2015 yılı ilk üç çeyreği için ortalama kredi tutarı büyüklüğünde gözlemlenen yaklaşık yüzde 10 luk artış, hem bankaların kredi iştahının hem de konut kredisi kullanan hane halklarının kredi ihtiyaçlarındaki artışın bir tezahürü olarak ele alınmaktadır. Nitekim, kamunun tüketim harcamalarına yönelik sınırlandırma politikalarının bir sonucu olarak, bireysel kredi bakiyesinde bir önceki yıla göre hem mutlak rakam hem de toplam kredilerden aldığı pay açısından yaşanan düşüşe rağmen konut kredilerinin hem tüketici kredileri hem de toplam bireysel krediler içindeki payının bir önceki yıla göre artış kaydetmiş olması, söz konusu değerlendirmeyi teyit eder niteliktedir. (Kaynak: Türkiye Gayrimenkul Sektörü Çeyrek Raporu ve Yıl Değerlendirmesi) Tablo. 15 Kullandırılan Konut Kredisi Dönem Ç1'14 Ç2'14 Ç3'14 Ç4'14 Ç1'15 Ç1'15 Ç1'15 Kullandırılan Kredi Toplamı (Milyon TL) Kullandırılan Kredi Sayısı (Adet) Kaynak: Türkiye Gayrimenkul Sektörü Çeyrek Raporu ve Yıl Değerlendirmesi Tablo. 16 Konut Ortalama Kredi Tutarı (bin TL/adet) Kaynak: Türkiye Gayrimenkul Sektörü Çeyrek Raporu ve Yıl Değerlendirmesi Ortalama aylık konut kredisi faiz oranı, son çeyrek döneme %1 in üzerinde girmiş; ve yılı aylık %1,10 ve yıllık bileşik %14,08 seviyesinde kapatmıştır. 60

61 Tablo. 17 Konut Kredisi - Toplam Bireysel Krediler Karşılaştırması Dönem Mar'14 Haz'14 Eyl'14 Ara'14 Mar'15 Haz'15 Eyl'15 Ara'15 Konut Kredisi (Milyar TL) Toplam Bireysel Krediler (Milyar TL) Kaynak: Türkiye Gayrimenkul Sektörü Çeyrek Raporu ve Yıl Değerlendirmesi Tablo. 18 Konut Kredisi - Toplam Bireysel Krediler Karşılaştırması Dönem Mar'14 Haz'14 Eyl'14 Ara'14 Mar'15 Haz'15 Eyl'15 Ara'15 Toplam Stok (Milyon TL) Takipteki Krediler Toplamı (Milyon TL) Kaynak: Türkiye Gayrimenkul Sektörü Çeyrek Raporu ve Yıl Değerlendirmesi Konut kredilerindeki büyüme trendi yıllık bazda da artarak devam etmiş; sorunlu kredi oranı ise yine bir önceki yıla göre iyileşme göstermiştir. Tablo. 19 Kredilerin Tür Bazında Büyüme Eğilimleri (Stok Veri, Yıllık % Değişim) Kaynak: Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış; Emlak Konut GYO A.Ş Banka Kredileri Eğilim Anketi nin Temmuz-Eylül 2014 dönemi sonuçları, konut kredisi büyümesindeki toparlanmanın talep kaynaklı olduğunu teyit etmektedir. Geri ödeme oranları görece yüksek olan konut kredisi talebinin artışında, ağırlıklı olarak konut piyasasına ilişkin olumlu beklentiler, tüketici güveni ve konut alımı dışı tüketim harcamalarının azalması etkili olmuştur. Yılın ilk yarısında yükselen konut kredisi faizleri sonucu bir miktar gerileyen banka kredisi kaynaklı konut alımlarının payının 2014 yılının toplamında 2013 yılını geçtiği görülmektedir. BDDK verilerine göre 2014 yılında 125 Milyar TL tutarında konut kredisi verilmiştir. Banka Kredileri Eğilim Anketi nin Temmuz-Eylül 2014 dönemi sonuçları, konut kredisi büyümesindeki toparlanmanın talep kaynaklı olduğunu teyit etmektedir. Geri ödeme oranları görece yüksek olan konut kredisi talebinin artışında, ağırlıklı olarak konut piyasasına ilişkin olumlu beklentiler, tüketici güveni ve konut alımı dışı tüketim harcamalarının azalması etkili olmuştur. Diğer yandan, konut kredisi standartlarında bir miktar sıkılaşma görülmektedir. Bankaların genel ekonomik faaliyete ilişkin beklentilerindeki kötüleşme sonucu uygulanan sıkılaşmanın faiz dışındaki 61

62 araçlarla gerçekleştirilmesi, kredi kullandırımlarının canlı kalmasını sağlamıştır yılının son çeyreğine ilişkin beklentilere bakıldığında ise anket sonuçları, kredi standartlarının gevşeyeceğine işaret etmektedir. Son dönemde güçlü seyreden konut kredisi talebinin temelde aynı kalması beklenmektedir. Konut kredisi büyüme oranları 2015 yılı başında bir miktar hız kazanmıştır. Konut kredileri 2014 yılının ikinci yarısında yüzde seviyelerinde istikrarlı bir artış sergilerken son aylarda ivmelenerek yüzde 20 li seviyelere yaklaşmıştır. (Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış; Emlak Konut GYO A.Ş.-Mayıs 2015) Tablo. 20 Konut Kredileri Arz ve Talep Gelişmeleri Kaynak: Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış; Emlak Konut GYO A.Ş.-Mayıs 2015 Faiz-Kredi ilişkisinin bir analizde olmaz ise olmaz şartı ilgili fon akımlarının kredi verenlere dönüp dönmediği veya kayıp oranıdır. Tahsili Gecikmiş Alacak olarak adlandırılan bu süreç finansal ve ekonomik sağlığın da öncü göstergesi konumundadır. Gerek kurumsal olarak inşaat sektörü firmalarının aldığı kredilerin gerekse bireysel talep yönlü inşaat(konut) kredilerinin geri ödenmesi süreci yakından izlenmesi gereken bir durumdur. (Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış; Emlak Konut GYO A.Ş.-Mayıs 2015) Tablo. 21 Bireysel Kredilerin Gelişimi Kaynak: Türk Bankacılık Sektörü Temel Göstergeleri, Eylül 2015 Eylül 2015 döneminde tüketici kredileri bir önceki çeyreğe göre artarak 380 milyar TL olarak gerçekleşmiştir. Konut kredisi, kredi kartları ile ihtiyaç ve diğer tüketici kredileri sırasıyla 141 milyar TL, 77 milyar TL ve 156 milyar TL dir. (Türk Bankacılık Sektörü Temel Göstergeleri, Eylül 2015) 62

63 Tablo. 22 Tüketici Kredileri Takibe Dönüşüm Oranları Kaynak: Türk Bankacılık Sektörü Temel Göstergeleri, Eylül 2015 Tüketici kredilerinin (bireysel kredi kartları dahil) takibe dönüşüm oranı Eylül 2015 döneminde %4,07 olarak gerçekleşmiştir. (Türk Bankacılık Sektörü Temel Göstergeleri, Eylül 2015) Konut ile ilgili iş yapan gerçek ve tüzel kişilerin öncelikli olarak dikkat ettiği noktaların başında gelen fiyat kavramıdır. Konut fiyatlarını daha doğrusu varlık fiyatlarındaki değişim yönünü görebilmek için takip edilecek en iyi yöntemlerden birisi de endekslemedir yılı Aralık ayı için 10 yıllık konut kredisi için konut satın alma gücü endeksi hesaplanmıştır. Kaynak: Türkiye'nin 62 ilinde yaşayan ortalama gelire sahip bir ailenin, 10 yıl vadeli konut kredisi kullanarak konut sahibi olup olamayacağını ölçen önemli bir ekonomik göstergedir. 100 ve üzerindeki endeks değerleri mevcut faiz oranı ile (Aralık 2015: %1.17) 10 yıl vadeli konut kredisi kullanılarak bir ev sahibi olunabileceğini gösterirken; 100 ün altındaki değerler ailenin mevcut finansal koşullarda konut kredisi kullanarak konut sahibi olamayacağına işaret etmektedir. Reidin.com konut sektörü 2015 Aralık ayı konut fiyat endeksleri raporuna göre; 2007 Haziran=100 temel yıllı Türkiye Kompozit Satılık Konut Fiyat Endeksi nde (TR- 7), Aralık ayında bir önceki aya göre %0.42 oranında, geçen yılın aynı dönemine göre %9.38 oranında ve 63

64 endeksin başlangıç dönemi olan 2010 yılı Ocak ayına göre ise %66.70 oranında artış gerçekleşmiştir. Yeni Konut Fiyat Endeksi bir önceki aya göre, İstanbul Avrupa yakasında yer alan markalı konut projelerinde %0.24 oranında; İstanbul Asya yakasında yer alan markalı konut projelerinde %0.40 oranında artmıştır. Endeksin başlangıç dönemine göre ise İstanbul Asya yakasındaki projeler Avrupa yakasına kıyasla 8.5 puan fazla artış göstermiştir. Yeni Konut Fiyat Endeksi bir önceki aya göre, 1+1 konut tipinde %0.87 oranında artmış; 2+1 konut tipinde %0.66 oranında artmış; 3+1 konut tipinde %0.33 oranında artmış ve 4+1 konut tipinde %0.07 oranında azalmıştır. Yeni Konut Fiyat Endeksi bir önceki aya göre, m2 büyüklüğe sahip konutlarda %0.83 oranında artmış; m2 büyüklüğe sahip konutlarda %0.74 oranında artmış; m2 büyüklüğe sahip konutlarda %0.65 oranında artmış; m2 büyüklüğe sahip konutlarda %0.28 oranında artmış; 151 m2 ve daha büyük alana sahip konutlarda %0.21 oranında azalmıştır. Aralık ayında satışı gerçekleştirilen konutların %83 ü bitmiş konut stoklarından oluşurken, %17 si ise bitmemiş konut stoklarından oluşmaktadır. İlgili ayda, İstanbul Asya yakasında satılan konutların %3 ü; Avrupa yakasında satılan konutların ise %21 i bitmiş konut stoklarından oluşmaktadır. Aralık ayında markalı projeler kapsamındaki konutların %8.1 oranlık kısmı %1 KDV oranı üzerinden, %1.9 oranlık kısmı ise %18 KDV oranı üzerinden satışı gerçekleştirilmiştir. Markalı projelerden konut satın alan müşterilerin peşinat, senet ve banka kredisi kullanım oranları incelendiğinde, Aralık ayında peşinat kullanım oranı %24, banka kredisi kullanım oranı %38 ve senet kullanım oranı %38 olarak gerçekleşmiştir. Aralık ayında markalı konut projeleri kapsamında gerçekleştirilen satışların %49 luk (son 6 aylık ortalama %40) kısmı yabancı yatırımcılara yapılırken, tercih noktasında ağırlıklı olarak 3+1 konut tipleri ile ortalama 113 m² büyüklüğe sahip konutların öne çıktığı gözlemlenmiştir. 64

65 Tablo. 23 Türkiye Kompozit Satılık Konut Fiyat Endeksi-7 Şehir Kaynak: Haziran=100 temel yıllı Türkiye Kompozit Satılık Konut Fiyat Endeksi nde (TR-7) bir önceki aya göre %2.21 oranında (beklenti %2.62); geçen yılın aynı dönemine göre ise %22.26 oranında artış gerçekleşmiştir. Ocak 2016 için 2007 Haziran=100 temel yıllı Türkiye Kompozit Satılık Konut Fiyat Endeksi tahmin değeri olarak öngörülmekte olup, beklenen aylık değer artış oranı %2.56 dır. 30 Büyükşehir'in tamamını kapsayacak nitelikteki Türkiye Kompozit Satılık Konut Fiyat Endeksi nde (TR-30) bir önceki aya göre %1.95 oranında; geçen yılın aynı dönemine göre ise %17.39 oranında artış gerçekleşmiştir. Aynı dönemde 32 ikincil şehir için hesaplanan Türkiye Kompozit Satılık Konut Fiyat Endeksi nde (TR-32) ise, bir önceki aya göre %1.65 oranında; geçen yılın aynı dönemine göre ise %10.13 oranında artış gerçekleşmiştir. Tablo. 24 Türkiye Satılık Konut Fiyatları (Reidin Emlakendeks) Antalya da metrekare başına konut satış fiyatları %2.79 oranında artmış ve Antalya fiyatların en çok yükseldiği şehir olmuştur. Aynı dönem içerisinde konut satış fiyatlarının en çok azaldığı şehir ise %0.25 oranı ile Amasya dır. 65

66 Tablo. 25 Türkiye Kompozit Kiralık Konut Fiyat Endeksi-7 Şehir Kaynak: Haziran=100 temel yıllı Türkiye Kompozit Kiralık Konut Fiyat Endeksi nde (TR-7) bir önceki aya göre %2.06 oranında; geçen yılın aynı dönemine göre ise %19.69 oranında artış gerçekleşmiştir. Tablo. 26 Türkiye Kompozit Kiralık Konut Fiyat Endeksi-7 Şehir Kaynak: 30 Büyükşehir'in tamamını kapsayacak nitelikteki Türkiye Kompozit Kiralık Konut Fiyat Endeksi nde (TR-30) bir önceki aya göre %1.71 oranında; geçen yılın aynı dönemine göre ise %13.73 oranında artış gerçekleşmiştir. Aynı dönemde 32 ikincil şehir için hesaplanan Türkiye Kompozit Kiralık Konut Fiyat Endeksi nde (TR-32) ise, bir önceki aya göre %0.72 oranında; geçen yılın aynı dönemine göre ise %3.77 oranında artış gerçekleşmiştir. Bartın da metrekare başına konut kira değerleri %2.53 oranında artmış ve Bartın kiraların en çok yükseldiği şehir olmuştur. Aynı dönem içerisinde konut kira değerlerinin en çok azaldığı şehir ise %1.51 oranı ile Kilis tir. 66

67 Tablo. 27 Türkiye Yıllık Brüt Kira Getiri Oranları (Reidin Emlakendeks) * Brüt Kira Getiri Oranları yıllık konut kira değerinin konutun satış fiyatına bölünmesiyle hesaplanmaktadır. Tablo. 28 Türkiye Amortisma Süreleri (Reidin Emlakendeks) *Amortisman Süresi, ilgili bölgede satın alınan ya da alınacak olan konutların kiraya verilmesi durumunda satış fiyatının kaç yıl içerisinde yıllık kira değeri ile karşılanabileceğini göstermektedir. 67

68 Tablo. 29 Türkiye Kompozit Kiralık Konut Fiyat Endeksi-7 Şehir Kaynak: Tablo. 30 Yeni Konut Endeksinde Aylık Değişim (%) Kaynak: Yeni Konut Fiyat Endeksi sonuçlarına göre, Aralık ayında bir önceki aya göre %0.42 oranında, geçen yılın aynı dönemine göre %9.38 oranında ve endeksin başlangıç dönemi olan 2010 yılı Ocak ayına göre ise %66.70 oranında artış gerçekleşmiştir. Yeni Konut Fiyat Endeksi bir önceki aya göre, İstanbul Avrupa yakasında yer alan markalı konut projelerinde %0.24 oranında; İstanbul Asya yakasında yer alan markalı konut projelerinde %0.40 oranında artmıştır. Endeksin başlangıç dönemine göre ise İstanbul Asya yakasındaki projeler Avrupa yakasına kıyasla 8.5 puan fazla artış göstermiştir. 68

69 Tablo. 31 Stok Erime Hızları (%) Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış (Emlak Konut GYO A.Ş.-Mayıs 2015) raporuna göre; Türkiye gayrimenkul sektörü güven endeksi değeri, 2015 yılı 3. çeyrek döneminde geçen çeyrek döneme göre %1.07 artışla (Kısmen İyimser) olarak ölçülmüştür. Türkiye gayrimenkul sektörü güven endeksi bankalar ve finansal kurumlar için, 2015 yılı 3. çeyrek döneminde geçen çeyrek döneme göre %29.77 azalışla 85.4 (Kısmen Kötümser) olarak ölçülmüştür. Türkiye gayrimenkul sektörü güven endeksi gayrimenkul danışmanları için, 2015 yılı 3. çeyrek döneminde geçen çeyrek döneme göre %7.31 artışla (Kısmen İyimser) olarak ölçülmüştür. Türkiye gayrimenkul sektörü güven endeksi gayrimenkul değerleme uzmanları için, 2015 yılı 3. çeyrek döneminde geçen çeyrek döneme göre %5.14 azalışla 92.2 (Kısmen Kötümser) olarak ölçülmüştür. Türkiye gayrimenkul sektörü güven endeksi gayrimenkul geliştiricileri için, 2015 yılı 3. çeyrek döneminde geçen çeyrek döneme göre %11.39 artışla (Kısmen İyimser) olarak ölçülmüştür. Türkiye gayrimenkul sektörü fiyat beklenti endeksi değeri, 2015 yılı 3. çeyrek döneminde geçen çeyrek döneme göre %0.96 azalışla olarak ölçülmüştür. Buna göre, gayrimenkul fiyatlarında geçmiş üç aylık döneme göre, önümüzdeki üç aylık dönemde de fiyat artışı beklenmektedir. Türkiye gayrimenkul sektörü güven endeksi genel değerlendirme sonuçları aşağıda sunulmuştur: 69

70 REIDIN tarafından hesaplanan Türkiye gayrimenkul sektörü güven endeksi değeri, 2015 yılı 3. çeyrek döneminde (Kısmen İyimser) olarak ölçülmüştür Bölge Verileri Değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini oluşturan en önemi bileşenlerinden biri bulunduğu bölgenin özellikleridir. Dolayısıyla konu gayrimenkulün bulunduğu bölgenin coğrafi konumu, arazi yapısı, Sosyo ekonomik özellikleri, gelişme yönü değerleme çalışmasını etkileyen faktörler olup alt başlıklarda konu gayrimenkulün bulunduğu bölge verileri ile ilgili genel bilgiler verilmiştir İstanbul İli İstanbul, 42 K, 29 D koordinatlarında yer almaktadır. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur. İstanbul, batıda Avrupa yakası ve doğuda Asya yakası olmak üzere iki kıta üzerinde kurulu tek metropoldür. İstanbul'un kuzey ve güneyi denizlerle çevrilidir. Kuzeyinde Karadeniz, güneyinde Marmara Denizi vardır. Batısında Tekirdağ'ın Çerkezköy, Çorlu, Marmara Ereğlisi ve Saray ilçeleri, doğusunda Kocaeli'nin Gebze, Körfez ve Kandıra ilçeleri bulunur. Şehrin adını aldığı ve Haliç ile Marmara arasında kalan yarımada üzerinde bulunan asıl İstanbul 253 km², bütünü ise km² 'dir. Boğaziçi'ndeki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaz Köprüleri şehrin iki yakasını birbirine bağlamaktadır. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), 2015 yılı adrese dayalı nüfus sistemi sonuçlarına göre, Türkiye'nin en kalabalık kişi nüfusuna sahip İstanbul'da, dünyada en kalabalık şehirlerinden biri olma özelliğini taşımaktadır. 70

71 Grafik 3. İstanbul İli Adrese Dayalı Nüfus Verileri Yıllara Göre Değişimi Kaynak: TÜİK 2015 Yılı Adrese Dayalı Nüfus Verileri İstanbul'un nüfusu son 25 yılda 4 katına çıkmıştır. İstanbul'da yaşayanların yaklaşık %65'i Avrupa yakasında; %35'si de Anadolu yakasında yaşamaktadır. İşsizlik sebebi ile birçok insan İstanbul'a göç etmiş, genelde şehir etrafında gecekondu mahalleleri oluşturmuştur. İstanbul kent ölçeğinde son yirmi yılda hızlı bir dönüşüm yaşamıştır. Kent merkezinde yaşayan üst gelir gurubu mensupları, Avrupa ve Amerika daki dönüşüme benzer şekilde kent çeperinde bulunan doğayla iç içe düşük yoğunluklu konut alanlarına taşınmışlardır. 32 ilçesi 151 köyü, 817 mahallesi ve 41 ilk kademe belediyesi bulunan İstanbul'da Resmi Gazete de 22 Mart ta yayınlanarak yürürlüğe giren 5747 sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçersinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun la İstanbul un toplam ilçe sayısı 39 a yükselmiştir. İstanbul sosyoekonomik açıdan Türkiye'nin en gelişmiş ilidir. Yönetsel başkent olma işlevini Cumhuriyet döneminde yitirmişse de, ekonomik alanda Türkiye'nin başkenti sayılabilir. Ülke ekonomisinde en önemli karar, iletişim ve yönetim merkezi İstanbul'dur. İstanbul'un Türkiye ölçeğindeki temel işlevlerinden biri de banka ve finansman merkezi olmasıdır. İlk kez 19. yüzyılın ikinci yansında yabancı, finans kuruluşlarının akınına uğrayan İstanbul, 1950'lere doğru ulusal bankacılığın merkezi olmuş, 1980'lerde ise yeniden uluslararası finans kuruluşlarına kapıları açmıştır. Türkiye' deki büyük bankaların tümüne yakını ile bütün sigorta şirketlerinin merkezleri İstanbul'dadır. İstanbul gerek doğal güzelliği ve zengin tarihsel mirası, gerekse ulaşım ve konaklama olanaklarının gelişkinliği bakımından Türkiye'nin en önemli turizm merkezlerindendir. İlde tarım kesiminin payı oldukça küçüktür. Bitkisel üretim ve hayvancılık metropoliten alan dışında kalan Silivri, Çatalca ve Şile ilçeleriyle sınırlıdır. 71

72 Gaziosmanpaşa İlçesi Coğrafi konum olarak İstanbul İli nin Avrupa Yakası nda 41 enlem, 28 boylam üzerinde yer almaktadır. Gaziosmanpaşa İlçesi bölünme nedeniyle Sultangazi ve Arnavutköy ilçeleri oluşmuştur. İlçe doğu ve güneyde Eyüp İlçesi, batı ve kuzeybatıda Bayrampaşa ve Esenler İlçeleri, ve kuzeyde Sultangazi İlçesi ile çevrili olup, yaklaşık hektar alana sahiptir. İlçenin kuzey sınırından TEM Otoyolu geçmektedir yılına kadar Eyüp İlçesi Rami Bucağına bağlı "Göktepe" adını taşırken, aşırı göç ve yapılaşma sonucu genişlemesiyle yılında 308 sayılı kanunla Eyüp İlçesinden ayrılmış, burada yaşayan halkın isteği doğrultusunda adını Plevne Kahramanı'ndan alarak "Gaziosmanpaşa" adıyla ilçe olmuştur. İlçe Mahalleleri içinde, Küçükköy ilçenin en eski merkez semtidir. Yaklaşık 200 yıl önce köy olarak kurulan semte ilk olarak yerleşenler Rami semtinden ayrılan göçmenlerdir. Kurtuluş Savaşından sonra da Yunanistan dan göç eden soydaşlarımızın bir kısmı gelerek buraya yerleşmişlerdir. Gaziosmanpaşa İlçesi sınırları dahilinde ki diğer mahalleler ise; Merkez, Bağlarbaşı, Sarıgöl, Yenidoğan, Karlıtepe, Yıldıztabya, Pazariçi, Şemsipaşa, Hürriyet, Fevziçakmak, Kazımkarabekir, Mevlana, Karayoları, Yeni Mahalle, Barboroshayrettinpaşa ve Karadeniz Mahalleleri dir. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), 2015 yılı adrese dayalı nüfus sistemi sonuçlarına göre, Gaziosmanpaşa İlçesi nüfusu kişidir. Nüfusun kişisi erkek, kişisi ise kadın nüfusunu oluşturmaktadır. 6. DEĞERLEME TEKNİKLERİ Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler Ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri Değerleme, bir varlığın Pazar Değeri veya Pazar Değeri dışındaki esaslara göre yapılır. Pazar, fiyat, maliyet ve değer kavramları, tüm değerlemelerin temelinde yer almaktadır. Değerleme açısından eşdeğer bir öneme sahip olan bir diğer unsursa, değerleme sonuçlarına nasıl ulaşıldığının anlaşılabilir şekilde ifade edilmesidir Fiyat, Maliyet ve Değer Fiyat, bir mal için istenen, teklif edilen veya ödenen meblağdır. Ödenen fiyat, arz ile talebin kesiştiği noktayı temsil eder. Değer ise satın alınmak üzere pazara sunulan bir mal veya hizmet için alıcı ve satıcının anlaşabilecekleri olası fiyat anlamına gelmektedir. Üretimle ilişkili bir kavram olan Maliyet, el değiştirme işleminden farklı olarak, bir emtia, mal veya hizmeti yaratmak veya üretmek için gerekli olan tutar şeklinde tanımlanır. Değer, gerçek değil, mal veya hizmetin belirli bir zaman zarfında satışı veya değiş tokuşu ile ilişkiliyken, maliyet, mal veya hizmetin üretim masrafları için ödenmesi olası bir fiyatın takdiridir. Mülkün sahipleri, yatırımcıları, sigortacıları, kıymet takdiri yapanlar, derecelendirme görevlileri, tasfiye memurları veya kayyumları ya da normalin üstünde istekli veya özel alıcıları, rasyonel açıdan eşit ve geçerli sebeplerle aynı mülke farklı değerler atfedebilirler. 72

73 6.2. Pazar ve Pazar Dışı Esaslı Değer En temel seviyede, değer, herhangi bir ürün, hizmet veya mal ile ilişkili dört etkenin birbirleriyle olan ilişkisine göre oluşturulur ve sürdürülür. Bu faktörler, fayda, kıtlık, istek ve satın alma gücüdür. Pazar Değeri, mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır. Pazar Değeri, mülkün satış veya satın alma maliyetleri veya herhangi bir verginin mahsubu göz önüne alınmaksızın tahmin edilen değeridir. Pazar Değeri ni tahmin etmek için Değerleme Uzmanı ilk olarak en verimli ve en iyi kullanımı veya en olası kullanımı tespit etmelidir. Bu kullanım, pazardaki bulgulara göre mülkün mevcut kullanımı olabileceği gibi başka alternatif kullanımlar da olabilir. Pazar Değerini tahmin etmek için en sık uygulanan yaklaşımlar içinde, Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı, indirgenmiş nakit analizini de içeren Gelir İndirgeme Yaklaşımı ve Maliyet Yaklaşımı yer almaktadır Emsal karşılaştırma yaklaşımı Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve piyasa verilerini dikkate alarak karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla ya da istenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınarak karşılaştırılır Gelir indirgeme yaklaşımı Bu yaklaşımda, değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verileri dikkate alınarak indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapılır. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (genellikle net gelir) ve değer ile ilişkilidir. Bu işlemde, Hasıla veya İskonto Oranı ya da her ikisi de dikkate alınır. İkame prensibinde ise belli bir risk seviyesinde en yüksek yatırım getirisini sağlayan gelir akışı ile değere ulaşılacağı kabul edilir Maliyet yaklaşımı Maliyet yaklaşımında, mülkün satın alınması yerine, mülkün aynısının veya aynı yararı sağlayacak başka bir mülkün inşa edebileceği olasılığı dikkate alınır. Uygulamada, tahmin edilen değer, yenisinin maliyetinin değerlemesi yapılan mülk için ödenebilecek olası fiyatı aşırı ölçüde aştığı durumlarda eski ve daha az fonksiyonel mülkler için amortismanı da içerir. Sonuç olarak; Tüm Pazar Değeri ölçüm yöntemleri, teknikleri ve prosedürleri, piyasadan elde edilen kriterler esas alınıp, doğru bir şekilde uygulanması ile ortak bir Pazar Değeri tanımını oluştururlar. Emsal karşılaştırmaları veya diğer pazar karşılaştırmaları, pazardaki gözlemlerden kaynaklanmalıdır. İndirgenmiş nakit analizini de içeren gelir indirgeme yaklaşımı piyasanın tespit ettiği nakit akışlarını ve piyasadan elde edilen geri dönüş oranlarını esas almalıdır. 73

74 İnşaat maliyetleri ve amortisman, maliyetler ve birikmiş amortismanın piyasa esaslı tahminleri üzerinden yapılan bir analiz ile tespit edilmelidir. Mülkün, normalde piyasada hangi şekilde işlem göreceği, Pazar Değerinin tahmini için hangi yaklaşım veya prosedürlerin kullanılabileceğini belirler. Piyasa bilgilerine dayandığında bu yaklaşımların her biri, karşılaştırmalı bir yaklaşımdır. Her bir değerleme durumunda, bir veya daha fazla sayıda yöntem genellikle piyasadaki faaliyetleri en iyi temsil eden yöntemdir. Değerleme Uzmanı, Pazar Değerinin tespiti için tüm yöntemleri dikkate alarak hangi yöntem yâda yöntemlerin uygun olduğunu tespit edecektir. 74

75 7. GAYRİMENKULÜN KONUMU VE FİZİKSEL İNCELEMELERİ 7.1. Gayrimenkulün Konumu, Ulaşımı ve Çevre Özellikleri Değerlemeye konu taşınmazların yer aldığı proje alanı; İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Küçükköy Mahallesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Konu taşınmazlar kentin ana arterlerinden TEM Otoyolu ile Eski Edirne Asfaltı Yolu kesişiminde konumlanmıştır. Parselin Eski Edirne Asfaltı cephesinde tramvay yolu mevcut olup toplu taşıma ile ilçe merkezine entegrasyon sağlanabilmektedir. Ayrıca proje aşamasında olan Mahmutbey-Mecidiyeköy metro hattının bir durağının da Gaziosmapaşa İlçesi sınırlarından geçecek olması değerleme konusu projenin ulaşım ilişkilerine avantaj sağlayacaktır. -Proje Alanı Kroki- 75

76 Değerlemeye konu taşınmazların konumlu olduğu proje alanı Gaziosmanpaşa İlçe Merkezi ne yaklaşık 1,50 km, yakın merkez ilçelerden Bakırköy ve Şişli İlçeleri ne 10,00 km, Beşiktaş İlçesi ne ise 11 km mesafede konumludur. Çevredeki ana ulaşım arterlerinden ise TEM Otoyolu na 0,50 km, bir diğer önemli karayolu aksı olan D-100 Karayolu na yaklaşık 7,50 km, sahilyoluna (Kennedy Caddesi) yaklaşık 12,00 km, Haliç Köprüsü ne ise yaklaşık 6,50 metre mesafede yer almaktadır. Proje alanının Atatürk Havalimanı na olan uzaklığı ise yaklaşık 12,00 km olup merkez noktalara olan uzaklıklar tabloda gösterilmiştir. Merkez Noktalar Uzaklıklar İlçe Merkezi 1,50 km Bakırköy 10,00 km Beşiktaş 11,00 km Şişli 10,00 km Haliç Köprüsü 6,50 km Sahilyolu 12,00 km Atatürk Havalimanı 12,00 km D-100 Karayolu 7,50 km TEM Otoyolu 0,50 km Boğaziçi Köprüsü 13,50 km F.S.M. Köprüsü 15,00 km Taşınmazların bulunduğu bölge genellikle konut fonksiyonlu olarak gelişme göstermiştir. İlçe genelindeki konut yapıları betonarme yapı tarzında 1999 deprem öncesi inşa edilmiş, 3-4 katlı yapılar olup, ilçenin TEM cephesi orta kesimleri ile güney cephesinde sanayi fonksiyonu, güney ve güneybatıda ilçe merkezi olarak nitelendirilen bölgede ise ticaret fonksiyonu hakimdir. İlçede kentsel dönüşüm süreci ile birlikte sanayi fonksiyonunun hakim olduğu bölgelerin yerini konut/ticaret fonksiyonuna bırakması beklenmektedir. Konu proje alanı da kentsel dönüşüm ilan edilmeden önce sanayi parseli olarak kullanılmakta iken mevcutta konut/ticaret fonksiyonuna dönüştürülmüştür. -Gaziosmanpaşa İlçesi Fonksiyon Dağılımı Haritası- 76

77 Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu proje alanının yakın çevresinde de proje siluetinden farklı olarak genellikle kötü nitelikte olan deprem öncesi az katlı konut yapıları yer almaktadır. Mevcutta Kentsel Dönüşüm Bölgesi ilan edilen Gaziosmanpaşa İlçesi nde yıkım ve yeni inşaat çalışmaları devam etmektedir. -Gaziosmanpaşa İlçesi Bina Durum Analizi Haritası- Kentsel dönüşüm tasarısı kapsamında ilçede nitelikli inşaat firmaları tarafından konut/ticari ünitelerden oluşan projelerin inşa edilmesiyle birlikte nüfus yoğunluğunun düzenli artmasına paralel olarak bölgenin gelişiminin de artması beklenmektedir. 77

Daha göster