Autumn/Winter 2013 Sonbahar/Kış 2013 Newsletter

Transkript

1 NEWS FROM THE REAL ESTATE MARKETS GAYRİMENKUL PİYASALARınDAN HABERLER Autumn/Winter 213 Sonbahar/Kış 213 Newsletter BU SAYIDA / IN THIS ISSUE Yılı 4. Çeyreğinde Gayrimenkul Piyasasına Genel Bakış / Real Estate Market 213 Q4 Outlook -- Colliers International Raporu - Bir çok uluslar arası firma için üretimlerini gelişmekte olan pazarlardan Avrupa ya kaydırmak hala bir istisna / Colliers International Report - Repatriation of manufacturing to Europe still the exception for many multinationals favoring best-shoring in emerging economies -- Proje: Torun Tower / Project: Torun Tower -- Son Zamanlarda Gerçekleştirilen Danışmanlık Projeleri / Recent Advisory Projects -- İstanbul Ofis Piyasası 4. Ç. 213 / Istanbul Office Market Q EMEA Kira Haritası Uygulaması / EMEA Rents Map Application Sevgili Müşterilerimiz ve Dostlarımız, 213 yılının bu son sayısında sizlere İstanbul A sınıfı ofis piyasası hakkındaki en son bulguları sunmaktayız. Piyasa durumu analizimiz, 213 yılında gayrimenkul sektörüne yönelik genel bakışımızın yanısıra arz, boşluk oranları, kira değerleri ve gelecek stoğu ele almaktadır. Bültenimizde ayrıca Colliers International tarafından yayınlanan üretimin Avrupa ya dönmesi konulu rapora yer verdik. Son olarak geçtiğimiz aylarda tanıtımı gerçekleştirilen Colliers International EMEA (Avrupa, Orta Doğu ve Asya) Kira Haritaları Mobil Uygulaması ile ilgili bölüme de göz atmanızı tavsiye ederiz. Colliers Ekibi olarak mutlu ve güzel bir kış geçirmenizi dileriz! Dear Clients and Friends, In the last issue of our newsletter for 213 we present you with our latest findings on the Istanbul A Class office market. Our analysis of the current state of the market includes supply, vacancy, rental values and future stock along with our Real Estate Market 213 Outlook. In our newsletter, we have also included the report by Colliers International regarding repatriation of manufacturing to Europe. Finally we suggest that you take a look at our presentation of EMEA Rents Map Application, which is released by Colliers International in the past months. As Colliers International Team, we wish you a nice winter!

2 213 YILI İKİNCİ YARISINDA TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASINA GENEL BAKIŞ REAL ESTATE MARKET 213 SECOND HALF OUTLOOK 213 yılının ilk üç çeyreğinde gerçekleşen işlemlere baktığımızda Türkiye gayrimenkul piyasası yavaş geçen 212 yılına göre oldukça gelişme göstermiştir. Özellikle İstanbul ofis piyasasında 213 yılı sonunda yoğunlaşan kiralama işlemleri bir önceki yıla göre artış kaydetmektedir. Ofis piyasasındaki hareketlilik bizce ekonominin nabzı olup, şirketlerin yeni ofis alanlarına ihtiyaç duymasının genellikle büyüme ya da artan karlılığın göstergesi olduğunu düşünmekteyiz. Diğer yandan, İstanbul un artan ofis arzı; bölgesel ve küresel ekonomilerdeki iyileşmenin gecikeceği ve likidite sıkıntısının yakın gelecekte devam edeceği tahminleri nedeniyle risk oluşturmaktadır. Yaklaşan yerel ve genel seçimler nedeniyle 213 ün ikinci yarısından itibaren kamuda altyapı ve özelleştirme yatırımları hız kazanmış, özel girişimci ve geliştirici firmalar da yeni projelerde aktif hale gelmişlerdir. Gayrimenkul arzındaki bu artış endüstriyel dışındaki tüm segmentlerde görülmektedir. İstanbul artan nüfusu ve yenileme ihtiyacı nedeniyle yeni yatırımlara kesinlikle ihtiyaç duymakla beraber; bu yatırımların çoğunlukla bölgesel arz talep dengesi gözetilmeden planlanması, 214 ve 215 yıllarındaki fiyatlamalara baskı uygulayacak gibi görünmektedir. Önümüzdeki yıllarda bu fiyat baskısının İstanbul ve diğer büyük şehirlerde özellikle ofis ve perakende sektörlerinde görmemizin daha büyük ihtimal olduğunu düşünmekteyiz. Kerim Cin Yönetici Ortak Based on the activity level registered during the first three quarters of 213, the real estate market in Turkey, which was quite slow during 212, promises improvement over the past year. Especially in the office market in Istanbul, we see that the leasing activities to be accumulated by the end of 213 will show an increase compared to 212. The activity level of the office market is a good sign of pulse for us for the economy, as we believe that the companies need for new office space often indicates a growth or increased profitability in their businesses. On the other hand, based on the predictions that the recovery of the regional and global economies may be further delayed and the liquidity is not expected to improve in the short term, the increasing stock in the Istanbul real estate market represents a risk. Especially, in the second half of 213, we are witnessing an increase in government expenditures regarding infrastructure and real estate due to upcoming local and general elections in Turkey. As a result, private investors and developers are increasingly becoming active in new projects. This increase in the real estate stock is more visible in office, retail, residential and hotel sectors. Istanbul certainly requires new investments as a result of the growing population and building stock that needs increased standards. However, this heavy development pace, when not taking the regional supply and demand balances into account, has a potential to cause a negative pressure on the overall prices in 214 and 215. In the coming years, we believe that this price pressure is most likely to be observed in the office and retail sectors in Istanbul and other large cities in Turkey. Kerim Cin Managing Partner

3 BİR ÇOK ULUSLAR ARASI FİRMA İÇİN ÜRETİMLERİNİ GELİŞMEKTE OLAN PAZARLARDAN AVRUPA YA KAYDIRMAK HALA BİR İSTİSNA! AMSTERDAM, 11 Eylül, 213 Küresel gayrimenkul hizmetleri şirketi Colliers International ve CoreNet Global ın hazırladığı son rapor, iş hacminin gelişiminde, üretimin Avrupa ya dönerek büyük bir sıçrama yaratması beklentisinin geçerli olmadığını ortaya koyuyor. Raporu derleyen firmalar, bunun yerine, rekabet avantajını yakalamak üzere operasyonun küresel dağılımını sağlayan en iyi dış kaynak kullanımı best-shoring yaklaşımını öne sürüyor. Avrupa nın en iyi dış kaynak kullanımı (best shoring) seçeneği olarak çekiciliğini artırmaya odaklanmış olması iyi bir haber! Demiryolu ve derin deniz limanlarında yaşanan değişikliklerle, Avrupa da ve Asya da büyük tüketici pazarlarına ulaşılabilir. Yayınlanan araştırma, deniz aşırı kaynak kullanımına ve dış kaynak kullanılan alanların tekrar ülkeye dönmesi eğiliminin geleceğine odaklanmakla birlikte, bu terimlerin çok uluslu firmaların dünya genelinde sergiledikleri davranışları tam olarak açıklamaya yeterli olmadığını da ortaya koyuyor. Colliers International Avrupa, Orta Doğu ve Afrika Bölgesi Genel Müdürü, Guy Douetil, Şirketlerin stratejileri tek boyutlu olmaktan çok uzakta, diyor ve Avrupa nın en iyi dış kaynak kullanımı (best shoring) seçeneği olarak çekiciliğini artırmaya odaklanmış olması iyi bir haber! Demiryolu ve derin deniz limanlarında yaşanan değişikliklerle, Avrupa da ve Asya da büyük tüketici pazarlarına ulaşılabilir diye açıklıyor. Guy Douetil: Deniz aşırı kaynak kullanımı (offshoring) ve üretimin yerel ülkeye dönmesi (re-shoring) hakkındaki söylemlere, yani üretimin Avrupa ya döndüğü yönündeki temel inanışa karşılık, ortaya çıkan rapor sonucu sürpriz oldu. Genel kanı, çok uluslu şirketlerin müşteri tabanına ve tedarik zincirine yakın olmak ihtiyacı ve deniz aşırı kaynaklardaki işçi maliyetlerindeki artış nedeniyle, Hindistan, Orta ve Doğu Avrupa gibi geleneksel dış kaynak kullanılan ülkelerden, Avrupa ya döndüğü yönündeydi diyor. repatriation of manufacturing to europe still the exception for many multinationals favoring best-shoring in emerging economies! AMSTERDAM, September 213 The latest report by global property company, Colliers International and CoreNet Global dispels the myth that repatriation of manufacturing back to Europe is the next big thing for big business. They are, instead, choosing to take a best-shoring approach, distributing operations to exploit competitive advantages globally. The good news for Europe is that it is set to increase its appeal as a best-shoring option; poised to benefit from changes to rail and deep sea ports meaning it can reach a broad consumer markets in both Europe and Asia. Whilst the survey was focussed on the future of offshoring and reshoring trends, it s become evident that these terms cannot fully explain multinationals movements around the world. Companies strategies are far from being one-dimensional, Guy Douetil, Managing Director of EMEA Corporate Solutions at Colliers International explains, The good news for Europe is that it is set to increase its appeal as a best-shoring option; poised to benefit from changes to rail and deep sea ports meaning it can reach a broad consumer markets in both Europe and Asia. Continues Guy Douetil: The findings of the report have been surprising as the general perception, based on all the hype around offshoring and re-shoring, was that manufacturing businesses were flocking back Europe. It was commonly believed that multinationals were returning to their Europe, driven by a need for proximity to their client base, supplier chain and escalating labour costs in traditional offshoring locations like India and CEE. According to the Colliers and Corenet Global research, although nearly 25% of manufacturing businesses have moved parts of their production activities back to Europe in the last five years, this is rarely part of an explicit repatriation strategy. In fact, a tiny 11%, of manufacturing companies plan to return to Europe, or re-shore, in the next three years. The research also shows that emerging markets will experience growth as their domestic economies and consumer bases grow, P.3

4 Colliers ve Corenet Global araştırmasına göre, son beş yıl içerisinde, üretim iş hacminin yaklaşık %25 i, üretim faaliyetlerinin bazı bölümlerini Avrupa ya döndürmüş olmasına rağmen, bu durum nadiren belirgin bir geri dönüş stratejisi dahilinde gerçekleşmiş. Gerçekte, üretim yapan şirketlerin yalnızca %11 lik ufak bir bölümü gelecek üç yıl içerisinde Avrupa ya dönmeyi planlıyor. Aynı zamanda, araştırma gelişmekte olan pazarların, iç ekonomilerinin ve tüketici tabanlarının gelişmesine bağlı olarak büyüyeceğini ve üretimin genişlemesinde bu ülkelerin ana hedef olarak kalacağını ortaya koyuyor. Araştırmaya dahil olan şirketlerin yarısı, gelecek üç yıl içerisinde, Doğu Avrupa, Rusya veya Türkiye gibi, otomotiv ve ilaç sanayilerinin üretimin büyümesinde itici güç olması beklenen pazarlarda, üretimlerini artırma eğiliminde bu grupta yer alan şirketlerin yarısından fazlası gelecek üç yıl içerisinde bölgedeki faaliyetlerini genişletmeyi hedefliyor. Güney Avrupa da yer alan derin deniz limanlarının geliştirilmesi ve güncellenmesi, buralarda daha büyük gemilere hizmet verilmesine olanak verecek ve Asya dan Avrupa ya, özellikle de Orta ve Güneydoğu Avrupa ya yollanan mallar için rekabetçi ticaret yollarının oluşmasına olanak sağlayacak. Guy Douetil: Özellikle, Çin den diğer gelişmekte olan ekonomilere doğru, düşük maliyetli ülkeler arasındaki geçişler artış gösterecektir. İşçi maliyetlerindeki keskin artış sebebiyle gelişmekte olan ülkelerde yaşanan maliyet avantajı erozoyonu, küresel iş dünyası için en temel hususu oluşturmaktadır. Çin de, ücretler 27 yılından beri iki mislinden fazla artış göstermiştir, bununla beraber uygulamaya konulan zorunlu işveren sosyal katılım payları ve çalışanların ücret artışı beklentisi, toplam iş gücü maliyetlerinde artış yönünde baskı yaratacaktır diyor. Uzun vadede, tedarik zincirinin 3 boyutlu çıktı ve robot gibi teknolojik inovasyonlardan köklü bir şekilde etkilenerek değişime uğrayacağı ve şirketlerin üretim tesislerini tüketicilerine daha yakın konumlandırmasına olanak sağlayacağı düşünülüyor. Douetil: 3 boyutlu yazıcılar her ne kadar daha ilk evrelerinde olsa da, hızla gelişme göstermektedir ve çok yakında karmaşık katı nesnelerin üretilmesine olanak vererek, özel verilerin standart parçaymış gibi işlenmesine olanak sağlayacaktır. Bileşen parçaların montajlanmasında robot kullanımı daha yaygınlaşacaktır; bu durum, fabrika yerlerinin belirlenmesinde ve tedarik kararlarında, işçi maliyetlerinin ve iş kanunlarının daha az belirleyici etken olmasına neden olacaktır. Bu iki güç hali hazırda etken yaratmaya başlamıştır; bu durum, işin satın alıcı pazarlardan uzakta yerleşmesi eğilimini gün geçtikçe sarsacaktır ve şirketleri, üretimi tüketicilerine yakın konumlandırmaya teşvik edecektir şeklinde sözlerini tamamlıyor. and that these countries remain the primary targets for manufacturing expansion. The survey shows that half of the participants intend to ramp up production in Eastern Europe, Russia or Turkey in the next three years, where the automotive and pharmaceutical sectors are expected to be a continuing driver of manufacturing growth - over half of companies belonging to this group intend to scale up operations in the region in the next three years. The development and upgrading of deep-water ports in Southern Europe will enable these to accommodate larger ships and create competitive trade routes for goods shipped from Asia to Europe, especially those destined for Central and South Eastern Europe. Guy Douetil says: Movements between low cost countries, particularly from China to other emerging economies, are set to increase. The sharp rise of labour cost and consequent erosion of cost advantages in emerging economies is now a key concern for global businesses. In China, salaries more than doubled since 27, and the introduction of mandatory employer social welfare contributions and rising wage expectations from employees is also likely to place total labour costs under further upward pressure. In the longer term, it is also believed that the supply chain will be radically transformed by innovations in technology such as 3D printing and robotics, allowing companies to locate their manufacturing facilities closer to consumers. Douetil concluded: While 3D printing is now in very early stages, it is developing quickly and will soon make it possible to manufacture complex solid objects and customise inputs as easily as standards parts. Component assembly will increasingly be handled by robots, making labour cost and regulation a less determining factor in locating factories and in sourcing decisions. These two forces are already at work and will increasingly undermine the business case for localising manufacturing away from buyer markets, and will prompt companies to bring production closer to consumers. CONTACTS: Charlotte Freeman, Director of PR, or charlotte.freeman@colliers.com Claudia Cronshaw, Associate Director, PR, or claudia.cronshaw@colliers.com İRTİBAT: Charlotte Freeman, Halkla İlişkiler Direktörü, , charlotte.freeman@colliers.com Claudia Cronshaw, Halkla İlişkiler Yardımcı Direktörü, , claudia.cronshaw@colliers.com P.4

5 TORUN TOWER IN PAZARLAMASI DEVAM EDİYOR. Colliers, Torun Tower ın Tek Yetkili Kiralama Danışmanı olarak pazarlama faaliyetlerine devam ediyor. MARKETING OF TORUN TOWER CONTINUES. Colliers, as the exclusive consultant of Torun Tower, continues the marketing activities. 214 de A+ bir ofis projesi olarak hizmete girmesi planlanan iş dünyasının merkezi Esentepe de yükselen Torun Tower, Torunlar GYO tarafından geliştirilmekte olup 66. m 2 kiralanabilir ofis alanına sahip bulunmaktadır. Bölgedeki tek A+ Sınıfı ofis projesi olma özelline sahip olan Torun Tower, teknik donanımı, lokasyonu ve hedef kitlesi ile diğer ofis binalarından ayrılacak ve piyasaya yeni bir yön verecektir. Esentepe/Zincirlikuyu bölgesi yerli ve uluslararası şirketlerin İstanbul da en çok tercih ettikleri merkezi iş bölgelerinden biri olup, A sınıfı ofis boşluk oranı oldukça düşüktür. HSBC, Aygaz, Shell, Superonline, Lufthansa, PriceWaterHouseCoopers ve Denizbank Esentepe de konumlanan şirketlerden yalnızca birkaçıdır. Güncel verilerimize göre, bölgede planlama veya inşa safhasında olan A Sınıfı ofis projelerinin sınırlı sayıda olması ve bunun sonucunda 214 sonuna kadar bu bölgede yüksek kalitede ofis ihtiyacı olacak şirketlerin alternatiflerinin birkaç binayı geçmeyecek olması sebebiyle, Torun Tower, Esentepe/Zincirlikuyu bölgesinde acil olarak en yüksek kalitede ofislere ihtiyaç duyan şirketlerin önümüzdeki kısa vadede tek seçeneğidir. 214 yılında Esentepe bölgesine en yüksek kalitede ofis alanları sunacak Torun Tower a oldukça yüksek talep beklemekteyiz. Projenin merkezi konumu ve kolay ulaşılabilirliğinin yanı sıra sahip olduğu avantajlardan bir tanesi de, bölgedeki tek A+ sınıfı ofis projesi olmasıdır. diyen Colliers International Türkiye Yönetici Ortağı Kerim Cin, sözlerine Türkiye de kiracılar genelde proje tamamlanmadan ofislerini kiralamazlar fakat bu örnekte mal sahibinin Torunlar GYO gibi Türkiye nin tanınmış geliştiricilerinden biri olması, ofislerin en iyi kalitede tamamlanacağının garantisidir. Dahası, henüz inşaatın erken safhalarında ve pazarlamaya başlamadan önce dahi, bölgede büyük boyutlu genel merkez ofisi ihtiyacında olan şirketlerden projeye yönelik talep görmeye başladık diyerek devam etmiştir. Expected to be completed in 214 as A+ office building in Esentepe, the business centre of Istanbul, Torun Tower has been developed by Torunlar GYO and will offer 66, sqm. of leasable office space in total. Torun Tower, the only A+ Class office project in the whole region, will be unique with its technical hardware, attractive location and target tenant group and will offer a fresh perspective to the market. Having a very low A Class office vacancy rate, the Esentepe/ Zincirlikuyu region is one of the most favoured business centres for both local and international businesses in Istanbul. Among the companies seated in Esentepe are HSBC, Aygaz, Shell, Superonline, Lufthansa, PriceWaterHouseCoopers and Denizbank. According to our updated data, since the number of new A Class office projects, whether planned or under construction, in the region is limited, only a few options will be left for companies needing highend office space by the end of 214. Therefore, Torun Tower will become, in the near future, the only option available for those companies urgently needing high quality offices in the Esentepe/Zincirlikuyu region. Colliers International Turkey s Managing Partner Kerim Cin said, We are expecting great demand for Torun Tower, which will offer highend office spaces in Esentepe in 214. In addition to its numerous advantages, such as central location and convenient accessibility, the project will be the only A+ Class office project in the region in the near future. In Turkey, companies generally do not rent offices before their completion. However, this project will be an exception because it has been developed by Torunlar GYO, one of the most renowned property developers in Turkey and hence the brand itself is a guarantee of the project s high quality. It should also be noted that we have already received demand from businesses seeking large high-end office space in the region, even in the early phases of the project and before we actually started marketing it. P.5

6 P.6

7 SON ZAMANLARDA GERÇEKLEŞTİRİLEN DANIŞMANLIK PROJELERİ RECENT ADVISORY PROJECTS Akfen Colliers International Türkiye, Eskişehir de yaklaşık 235. m² büyüklüğündeki sağlık kompleksi arsasına yönelik olarak Akfen İnşaat firması için En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi ve Finansal Fizibilite Analizi çalışmaları yürütmüştür. Akfen Colliers International Turkey performed the Highest and Best Use and Financial Feasibility Analysis for the health complex site with 235. m² gross land area in Eskişehir on behalf of Akfen İnşaat. Tavros Colliers International Türkiye, Tavros Group firması için Ataköy Hyatt Regency Otel projesine yönelik olarak fizibilite çalışması hazırlamıştır. Tavros Colliers International Turkey completed the feasibility report of Ataköy Hyatt Regency Hotel Project on behalf of Tavros Group. Taşyapı Colliers International Türkiye, Taşyapı A.Ş. firması için Moda Doubletree by Hilton otelinin değerleme çalışmasını hazırlamıştır. Taşyapı Colliers International Turkey completed the valuation study of Moda Doubletree by Hilton Hotel on behalf of Taşyapı A.Ş. Babacan Grup Colliers International Türkiye, Babacan Grup için İstanbul, Fikirtepe de yer alan 9. m² brüt alanlı arsaya yönelik En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi Çalışması yürütmüştür. Babacan Group Colliers International Turkey performed the Highest and Best Use Study for the 9. m² gross area in Fikirtepe, Istanbul on behalf of Babacan Group. P.7

8 İSTANBUL OFİS PİYASASI 4.Ç. 213 ISTANBUL OFFICE MARKET Q4 213 İstanbul A sınıfı ofis piyasasında, 213 yılı son çeyreğinde, ortalama kira rakamları ve boşluk oranlarına baktığımızda 213 yılı üçüncü çeyreğine nazaran çok büyük değişiklikler olmadığını söyleyebiliriz. Fakat genel ortalamalarda belirgin bir değişiklik olmamasına rağmen değişikliğe uğrayan bölgeler olmuştur. Değişiklik gösteren bu bölgeleri Asya Yakası nda Kavacık ve Ümraniye, Avrupa Yakasında ise Kağıthane-Şişli, Taksim, Beşiktaş ve Havaalanı olarak verebiliriz. Genel resme baktığımızda Avrupa Yakasında A Sınıf ofislerin boşluk oranlarının düştüğünü ve kira rakamlarının da gerilediğini görmekteyiz. Asya Yakasında ise A sınıfı ofislerin boşluk oranlarının yükseldiğini ve kira rakamlarının da artığını görmekteyiz. Aslında gözle görülür farklılıkların ortaya çıktığı Taksim, Beşiktaş ve Kavacık gibi bölgelerde ters orantı göze çarpmaktadır. Ne var ki diğer bazı bölgelerdeki boşluk oranlarındaki ufak değişimler ise ortalama kiraları etkilememiştir. Genel teorinin aksine bu doğru orantının ortaya çıkmasına da bu durum neden olmaktadır. Arz Ofis stoklarının bölgesel dağılımı incelendiğinde en çok A sınıfı ofis stoğuna sahip bölgelerin Avrupa Havaalanı (%18), Ümraniye (%16), Levent (%15) ve Maslak (%14) olduğu görülmektedir. Bu dört bölgedeki toplam ofis stoğu İstanbul genelinin %63 ünü oluşturmaktadır. Kağıthane-Şişli (%9), Kozyatağı-Ataşehir (%8) ve Kavacık (%5) bölgeleri ofis stoğunun toplam %22 lik kısmını oluştururken geri kalan 5 bölge (Altunizade, Taksim - Haliç, Gayrettepe, Beşiktaş, Etiler) %1 ile %4 arasında değişen ofis stok oranları ile İstanbul un kalan %15 lik kısmını oluşturmaktadır. Compared to the third quarter of 213, no significant variations in the average asking rents and vacancy rates in the Istanbul A Class office market were observed during the last quarter of the same year. However, despite the lack of significant variations in the general averages, changes were detected in certain regions, including Kavacık and Ümraniye on the Asian side and Kağıthane-Şişli, Taksim, Beşiktaş and Airport district on the European side. While the asking rents and vacancy rates on the European side decreased in general, we see that the asking rents and vacancy rates of the A Class offices on the Asian side was increased. In fact an inverse correlation is observed in the regions of Taksim, Beşiktaş and Kavacık where noticeable changes have taken place. However, small vacancy rate changes in some of the regions have not affected the average asking rents. The reason behind the direct correlation despite the common theory is due to this situation. Supply An analysis of the regional breakdown of office stocks indicates that the regions with the highest A Class office stock are: the Airport area on the European side (18%), Ümraniye (16%), Levent (15%) and Maslak (14%). The total office stock offered in these four regions represents 63% of the overall office stock in Istanbul. While the combined shares of Kağıthane- Şişli (9%), Kozyatağı-Ataşehir (8%), and Kavacık (%5) account for 22% of the city s office market, the remaining five regions (Altunizade, Taksim-Haliç, Gayrettepe, Beşiktaş, and Etiler), each ranging between 1% and 4%, make up only 15% of the market. The following table shows the distribution of the A and B Class office stock distribution on the European and Asian sides. Aşağıdaki tabloda Avrupa ve Asya Yakası ndaki A ve B Sınıfı ofis stoğunun dağılımı gösterilmektedir. AVRUPA ASYA AVRUPA & ASYA A B EUROPE ASIA EUROPE & ASIA A B * Kaynak: Colliers International * Source: Colliers International P.8

9 Boşluk Oranları Vacancy Rate Avrupa Yakası A sınıfı ortalama boşluk oranları 213 yılının üçüncü çeyreğinde %16,92 iken bu oranın 213 yılının son çeyreğinde %15,73 e gerilediğini görmekteyiz. Aynı dönemde Asya Yakası A sınıfı ortalama boşluk oranları %13,42 iken bu oranın 213 yılının son çeyreğinde %14,91 e yükseldiğini görmekteyiz. 213 yılı son çeyreğinde boşluk oranlarının Avrupa Yakası nda Etiler bölgesinde değişmediğini, Havaalanı ve Kağıthane-Şişli bölgelerinde düştüğünü, diğer bölgelerde ise arttığını görmekteyiz. Asya Yakası nda ise boşluk oranlarının Altunizade bölgesinde değişmediğini, Ümraniye bölgesinde yükseldiğini ve Kozyatağı- Ataşehir, Kavacık bölgelerinde ise düştüğünü görmekteyiz. The average vacancy rate of A Class offices on the European side dropped from 16.92% in the third quarter of 213 to 15.97% in the last quarter of the same year. During the same period, the average vacancy rate of A Class offices on the Asian side increased from 13.42% in the third quarter of 213 to 14.91% in the last quarter of the same year. In the last quarter of 213, the vacancy rates remained intact in Etiler on the European side, while it showed a decrease in the Airport area and Kağıthane-Şişli region and increased in other regions. We observe that the vacancy rates of the Asian side remained stable in Altunizade, increased in Ümraniye and dropped in Kozyatağı-Ataşehir, Kavacık regions. 4. Çeyrek 213 Q ,25, 1,, 15,73% 1,25, 1,, 15,73% 75, 5, 14,91% 75, 5, 14,91% 25, 25, ASYA DOLU ALAN AVRUPA ASIA OCCUPIED SPACE EUROPE VACANT SPACE * Kaynak: Colliers International * Source: Colliers International Tek tek bölgelere baktığımızda boşluk oranlarındaki en dikkat çekici değişiklikler şu bölgelerde karşımıza çıkmaktadır: Kavacık bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 213 yılının üçüncü çeyreğinde %7,79 iken 213 yılının son çeyreğinde bu oranın %3,41 e düştüğünü görüyoruz. Bu düşüşün ana nedeni olarak bölgedeki büyük ofis stoğuna sahip Kavacık Ticaret Merkezi ve Sur Yapı Akel İş Merkezi nde bu dönemde gerçekleşen kiralamaları gösterebiliriz. Ümraniye bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 213 yılının üçüncü çeyreğinde %8,49 iken 213 yılının son çeyreğinde bu oranın %13,24 e yükseldiğini görüyoruz. 213 yılının ilk yarıyılında piyasanın önemli metrajlı kiralamaları bu bölgede gerçekleşmiş ve boşluk oranlarında da düşüş gözlemlenmişti. Ne var ki bir önceki çeyrekte stoğa dahil olan Sanovel Plaza da henüz kiralama işlemi olmaması ve bu çeyrekte yeni bir binanın stoğa girmesiyle birlikte boşluk oranlarında bu şekilde bir artış ortaya çıkmıştır. An analysis of each individual region reveals that the following areas have experienced the most notable changes in vacancy rates: The A Class office vacancy rate in Kavacık fell from 7.79% in the third quarter of 213 to 3.41% in the last quarter of the same year. This decrease was due mainly to the fact that some of the offices in A Class projects in the region with abundant office stocks such as Kavacık Trade Centre and Sur Yapı Akel Business Center were rented out during the subject period. The A Class office vacancy rate in Ümraniye increased from 8.49% in the third quarter of 213 to 13.24% in the last quarter of the same year. The significantly large office space rented out in the first half of 213 had decreased the vacancy rate of the region. However, Sanovel Plaza that had been recently added to the stock and that hadn t any rental transaction yet, lead to an increase in the total office stock of the region. P.9

10 Kağıthane-Şişli bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 213 yılının üçüncü çeyreğinde %48,21 iken bu oranın 213 yılının son çeyreğinde %41,72 ye düştüğünü görüyoruz. Bu düşüşün nedeni; bölgedeki en nitelikli ofis binaları olan Trump Tower ve Rönesans Biz Mecidiyeköy projesinde gerçekleşen kiralama işlemleridir. Her ne kadar Kağıthane aksındaki kiralamalar çok yavaş gitse de özellikle Mecidiyeköy de bulunan Rönesans Biz projesinin hızlı bir şekilde stoğunu eritmesi bu dönemde bölge üzerindeki boşluk oranlarında etkili olmuştur. Beşiktaş bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 213 yılının üçüncü çeyreğinde %5,34 iken yine 213 yılının son çeyreğinde bu oranın %12,5 e çıktığını görüyoruz. Bu artışın ana nedeni, bu dönemde Barbaros Plaza da belirli bir metrajın stoğa dahil olmasından kaynaklanmaktadır. Zaten kısıtlı olan A sınıfı stoktan dolayı bölgedeki binalardan herhangi birinde ortaya çıkan her değişiklik ortalamaya ciddi etki etmektedir. The A Class office vacancy rate in Kağıthane-Şişli decreased from 48.21% in the third quarter of 213 to 41.72% in the last quarter of the same year. This decrease is mainly caused by the leases that took place in the Trump Tower and Rönesans Biz Mecidiyeköy projects which are the most qualified buildings in the regions. Despite the slow nature of the leases in the Kağıthane axis, the office stock of Rönesans Biz, which is in Mecidiyeköy, was quickly rented out had affected vacancy rate of the region. The A Class office vacancy rate in Beşiktaş increased from 5.34% in the third quarter of 213 to 12.5% in the last quarter of the same year. This increase is mainly due to the large office space in Barbaros Plaza that had been added to the stock during the subject period. The average of the region that has a limited A Class office supply is significantly affected by the changes in the buildings located in the area. 4, 3, 2, 1, % %13 %29 %3 %18 %15 %5 %5 %3 %13 %42 %13 4, 3, 2, 1, % %13 %29 %3 %18 %15 %5 %5 %3 %13 %42 %13 DOLU ALAN OCCUPIED SPACE VACANT SPACE * Kaynak: Colliers International * Source: Colliers International Taksim bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 213 yılının üçüncü çeyreğinde %1,56 iken 213 yılının son çeyreğinde bu oranın %4,89 a çıktığını görüyoruz. Bu artışın ana nedeni bölgede yeni bir ofis binasının stoğa dahil olmasından kaynaklanmaktadır. Söz konusu bina İş GYO tarafından geliştirilen Office La Martine projesidir. İnşaatı tamamlanan projede belirli bir metraj kiralanmıştır. Havaalanı bölgesinde, A sınıfı ofislerin boşluk oranları 213 yılının üçüncü çeyreğinde %21,37 iken 213 yılının son çeyreğinde bu oranın %17,6 a gerilediğini görüyoruz. Bu düşüşün ana nedeni bölgenin büyük metraja sahip olan binalarından biri olan Garden Office projesinde gerçekleşen kiralama işlemleridir. The A Class office vacancy rate in Taksim increased from 1.56% in the third quarter of 213 to 5.72% in the last quarter of the same year. The main reason of this increase is due to a project that was recently added to the stock in the region. This project called Office Lamartine is developed by İş GYO. A part of the offices in the completed project had already been rented out. The A Class office vacancy rate in the Airport area decreased from % in the third quarter of 213 to 17.6% in the last quarter of the same year. This decrease during the subject period was mainly due to the leasing activities in the Garden Office project with abundant office space. P.1

11 Kira Değerleri 213 yılı son çeyreğinde ortalama kira rakamlarının Avrupa Yakası nda Taksim, Beşiktaş ve Kağıthane-Şişli bölgelerinde düştüğünü; diğer bölgelerde ise arttığını görmekteyiz. Asya Yakası nda ise kira rakamlarının Altunizade bölgesinde sabit kaldığını, Kozyatağı bölgesinde düştüğünü ve Ümraniye, Kavacık bölgelerinde ise arttığını görmekteyiz. Bu değişimlerin bölgeler bazındaki nedenlerine aşağıda kısaca değineceğiz. 213 yılının son çeyreğinde A sınıfı ofislerin ortalama kira değerlerinin önceki döneme göre artış/düşüş durumları aşağıdaki tabloda verilmiştir: Rental Values During the last quarter of 213, the average asking rents on the European side fell in Taksim, Beşiktaş and Kağıthane-Şişli regions, and increased in other regions. While on the Asian side, the average asking rates in Altunizade remained unchanged while it decreased in Kozyatağı and showed an increase in Ümraniye and Kavacık. In the following section a brief analysis of the changes for each individual region will be presented. The following table shows the increase/decrease in the average asking rents for A Class offices in different regions during the last quarter of 213 in comparison to the third quarter of the same year: A SINIFI OFİSLER İÇİN İSTENEN KİRA DEĞERLERİ 4. Çeyrek 213 Maslak* Taksim Etiler* Kozyatağı - Ataşehir* Kağıthane - Şişli Beşiktaş Levent* Havaalanı Ümraniye* Gayrettepe* Altunizade - Kavacık* ISTANBUL ASKING RENTAL RATES FOR A CLASS OFFICES - Q4 213 Maslak* Taksim Etiler* Kozyatağı - Ataşehir* Kağıthane - Şişli Beşiktaş Levent* Airport Ümraniye* Gayrettepe* Altunizade - Kavacık* * Belirtmek isteriz ki; bu bölgelerdeki kira rakamlarının tablolarımızda gösterdiği yükseliş veya düşüş metrekare birim kira rakamlarındaki ondalık birimlerle sınırlıdır. Örnek olarak; Kozyatağı bölgesindeki A sınıfı ofislerin ortalama kirası bir önceki dönem $21,3/m 2 /ay iken 213 son çeyreğinde bu rakam $2,92/m 2 /ay olarak gerçekleşmiştir. 213 yılının üçüncü çeyreğinde Avrupa Yakası A sınıfı ofislerin ortalama kirası $31,13/ m 2 /ay iken 213 yılının son çeyreğinde bu rakam $29,52/ m 2 /ay a gerilemiştir, 213 yılının üçüncü çeyreğinde Asya Yakası A sınıfı ofislerin ortalama kirası $2,3/m 2 /ay iken 213 yılının son çeyreğinde bu rakam $2,19/m 2 /ay a yükselmiştir. * It should be noted that the increase or decrease represented by the asking rents in these regions is limited to decimals in the asking rent figures per square meters. For example, the average rent paid for A Class offices in Kozyatağı was $21,3/sqm/month in the previous quarter where as in the last quarter of 213 this figure decreased to $2,92. The average asking rent of A Class offices on the European side fell from $31.13/sqm/month in the third quarter of 213 to $29.52/sqm/ month in the last quarter of the same year. During the same period, the asking rent of A Class offices on the Asian side decreased from 2.3% in the third quarter of 213 to 2.19% in the last quarter of 213. P.11

12 Ortalama kira rakamlarına bölgeler özelinde baktığımızda ise değişimlerde en öne çıkan bölgeler: Taksim bölgesinde ortalama kiralar 213 yılı üçüncü çeyreğinde $4/m 2 /ay iken 213 yılı son çeyreğinde bu rakam $32,72/m 2 / ay a gerilemiştir. Daha önce bölgenin tek A sınıfı ofis binası olan Süzer Plaza da küçük metrajlı ofis alanları için istenilen kira rakamları bölgenin rayicini tek başına etkilemekteydi. Ancak, 213 yılının son çeyreğinde bölge stoğuna dahil İş GYO tarafından geliştirilen Office La Martine projesinde talep edilen kira rakamları, A sınıfı ofis stoğunun kısıtlı olduğu bölge üzerindeki kira ortalamalarını sınırlı da olsa düşürmüştür. 4. Çeyrek 213 An analysis of the average asking rents on a regional basis reveals that some notable changes have occurred in the following areas: The A Class office average asking rent in Taksim decreased from $4/sqm/month in the third quarter of 213 to $32.72/sqm/month in the last quarter of 213. The asking rates of the Office Lamartine project developed by İş GYO that was added to the stock during the last quarter of 213 decreased the average of the region that carries a limited supply. Previously the asking rates of the small space offices located in Süzer Plaza which was the sole A Class office building of the region had not affected the region s average rate. Istanbul Average Rental Rates* ($/sqm/month) A Class Offices Q $ 3 $ 2 $ $2,19 $29,52 $4 $3 $2 $2,19 $29,52 1 $ $1 $ ASYA AVRUPA $ ASIA EUROPE ASYA AVRUPA ASIA EUROPE * Kaynak: Colliers International Colliers International * Source: Colliers International Kağıthane-Şişli bölgesinde ise ortalama kiralar 213 yılı üçüncü çeyreğinde $22,8/m 2 /ay iken 213 yılı son çeyreğinde bu rakam $2,93/m 2 /ay a gerilemiştir. Kağıthane-Şişli bölgesindeki boşluk oranları bir önceki döneme göre düşüş göstermiş olsa da bu ortalama kira rakamlarına etki etmemiştir. Bunun ana nedenini, Kağıthane bölgesindeki kira rakamlarının Şişli merkeze göre daha The A Class office average asking rent in the Kağıthane-Şişli region decreased from $22.8/sqm/month in the third quarter of 213 to $2.93/sqm/month in the last quarter of 213. Despite the decrease of the vacancy rates in the Kağıthane-Şişli region compared to the previous period, the average asking rent were not affected. The main reason behind this fact can be explained by the pressure on the prices P.12

13 düşük olması ve hala Kağıthane deki kiralamaların çok düşük seviyelerde kalması dolayısıyla fiyatlar üzerinde oluşan baskı olarak söyleyebiliriz. Beşiktaş bölgesinde ortalama kiralar 213 yılı üçüncü çeyreğinde $39,9/m 2 /ay iken 213 yılı son çeyreğinde bu rakam $33,7/m 2 / ay gerilemiştir. Bu düşüşün nedeni olarak Sellenium Plaza da kiralanabilir katlardaki kira rakamlarının aşağıya doğru revize olmasını gösterebiliriz. Ayrıca bu çeyrekte Barbaros Plaza da stoğa dahil olan katlardaki ortalama kira rakamları da bu düşüşün bir parçası olmuştur. caused by the average asking rents in Kağıthane that are lower than those in the central part of Şişli and the very low rental level in Kağıthane. The A Class office average asking rent in Beşiktaş decreased from $39.9/sqm/month in the third quarter of 213 to $33.7/sqm/month in the last quarter of 213. The decrease was mainly due the downwards revision of the average asking rents in Sellenium Plaza. Additionally the new office space of Barbaros Plaza added in the stock during this quarter has affected the decrease in the average asking rates İstanbul Ortalama Kira Rakamları ($/m²/ay)* A Sınıfı 4. Çeyrek 213 $18 $2 $2 $21 $19 $24 $16 $35,3 $33 $26,9 $26 $39 $37 $31 $33 $35,3 $35 $ Istanbul Average Rental Rates ($/sqm/month)* A Class Offices Q4 213 $18 $2 $2 $21 $19 $24 $16 $35,3 $33 $26,9 $26 $39 $37 $31 $33 $35,3 $35 $21 KİRA RENT *Source: Colliers International *Kaynak: Colliers International * Kaynak: Colliers International * Source: Colliers International P.13

14 m m AVRUPA ASYA EUROPE ASIA * Kaynak: Colliers International * Source: Colliers International Gelecek Stok Önümüzdeki 3 yıl içerisinde Asya ve Avrupa yakasında piyasaya çıkacak 1.5. metrekarenin üzerinde ofis stoğu, inşaat ve planlama aşamasındadır. Önümüzdeki 3 yıl içerisinde piyasaya çıkacak inşaat ve planlama aşamasındaki bu ofis stoğunun, yaklaşık %6 lık kısmı sadece Avrupa Yakası nda gerçekleşecektir. Özellikle Ataşehir Finans Merkezi nde geliştirilecek projelerin gün yüzüne çıkmasıyla birlikte Avrupa-Asya arasındaki bu dengenin her geçen dönem biraz daha değişime uğrayacağını söyleyebiliriz. Planlanan ve inşa halindeki yakın gelecekteki stoğun büyük kısmı Levent, Maslak, Gayrettepe, Ataşehir gibi merkezi iş akslarında yer almaktadır. Mevcut ekonomik konjonktür dahilinde kısa vadede, bu bölgedeki kiracı talebinin bu boyutta bir arzı destekleyemeyeceği öngörüsüdeyiz. Dolayısı ile söz konusu stok artışının MİA bölgesindeki kira rakamlarını aşağı çekebileceği görüşündeyiz. Eğer MİA bölgesindeki kira seviyelerinde bu öngörümüz gerçekleşirse, kısa ve orta vadede yeniden oluşan avantajlı kira şartları sonucunda talebin birincil bölgelere kayabileceğini söyleyebiliriz. Future Stock The new office stock expected to be added to the city s existing stock during the next three years is 1.5 million sqm, with some under construction and some in the planning stage on both the European and the Asian sides. 6% of this future stock will be located on the European side. This proportion is subject to change in the coming days as new information about the projects planned in the Ataşehir Financial Center is acquired. A major portion of these new office buildings being planned or under construction is situated in the city s central business districts, such as Levent, Maslak, Gayrettepe, and Ataşehir. Given the prevailing economic circumstances, we believe that the current tenant demand in these districts may fall short of such heavy supply in the short run and the mentioned increase in supply could drive the current asking rents downwards in the CBD. If this projection proves right, then we should expect tenants to shift to prime office districts, offering more advantageous rental rates, in the next short to medium term. P.14

15 Diğer yandan Kâğıthane, Ümraniye, Kartal gibi yeni gelişen ve yeni toplu taşıma yatırımlarıyla desteklenen ofis bölgelerinde ise, MİA bölgelerinin orta vadede düşeceğini öngördüğümüz kira seviyeleri ile dahi karşılaştırıldığında, halen avantajlı kira koşullarına sahip olacağına düşünüyoruz. Dolayısıyla ekonomik şartları her zaman konumun önünde tutan kiracı adayları tarafında ağırlıklı tercih edileceğini öngörmekteyiz. Gelecek 3 yıl içerisinde İstanbul A sınıfı ofis stokuna girecek planlama ve inşaat aşamasındaki ofis binalarının alan dağılımı bölgeler bazında aşağıdaki tabloda verilmiştir: On the other hand, even when compared with the projected level of lower asking rents in the CDB, we believe that the newly emerging office districts, such as Kağıthane, Ümraniye and Kartal, supported by new investments in public transportation will be more heavily preferred by prospective tenants who always prioritize low rents over location. The following chart presents the regional distribution of the future stock of A Class offices in Istanbul that will be launched within the next 3 years and that are currently in planning and construction phase: m m G.TEPE ESENTEPE KAVACIK LEVENT MASLAK G.TEPE ESENTEPE KAVACIK LEVENT MASLAK * Kaynak: Colliers International * Source: Colliers International P.15

16 482 offices in 62 countries on 6 continents 482 ofisle 62 ülkede 6 kıtadayız Contact İletişim EMEA bölgesi KİRA RAKAMLARI HARİTASI UYGULAMASI Colliers International, EMEA (Avrupa, Orta Doğu ve Asya) Kira Haritaları Mobil Uygulaması nı tanıtmaktan gurur duymaktadır. Piyasada bir ilk olarak nitelendirilen bu yeni Colliers Mobil Uygulaması, kullanıcılarına ofis, perakende, endüstriyel ve lojistik sektörlerine yönelik güncel piyasa göstergelerini inceleme ve karşılaştırma olanağının yanı sıra aşağıdaki konularda önemli bilgiler sunmaktadır: Ortalama Kira Rakamları Boşluk Oranları Kira Getirileri Geleceğe İlişkin Trendler EMEA bölgesindeki 6 dan fazla pazara yönelik piyasa verileri sunan bu uygulama, akıllı telefonlara ve mobil cihazlara indirilebilmekte ve veriler her üç ayda bir güncellenmektedir. Uygulamayı aşağıdaki bağlantı üzerinden indirebilirsiniz: EMEA RENTS MAP APPLICATION Colliers International is pleased to announce the release of our new EMEA app. At the touch of your fingertips, you can view and compare current market indicators for the office, retail, industrial and logistics sectors, including: Average rents Vacancy rates Yields Future trends The app provides market data for over 6 markets throughout the EMEA region and is available for download on smartphones and mobile devices and the data will be updated quarterly. Visit the following link to download the app: KERİM CiN Managing Partner kerim.cin@colliers.com.tr NESLİHAN KURTULUŞ Head of Advisory Services Department neslihan.kurtulus@colliers.com.tr LARA GEZGİN Marketing & PR Manager lara.gezgin@colliers.com.tr Tel Fax Büyükdere Cad. No: 18 Enka Binası Kat: 6/A Esentepe, Şişli Istanbul, Turkey This document has been prepared by Colliers International for advertising and general information only. Colliers International makes no guarantees, representations or warranties of any kind, expressed or implied, regarding the information including, but not limited to, warranties of content, accuracy and reliability. Any interested party should undertake their own inquiries as to the accuracy of the information. Colliers International excludes unequivocally all inferred or implied terms, conditions and warranties arising out of this document and excludes all liability for loss and damages arising there from. This publication is the copyrighted property of Colliers International and/or its licensor(s) All rights reserved. Accelerating success.