ÖZEL İNŞAAT İŞLERİNİN VERGİLENDİRİLMESİ YMM MUSTAFA DÜNDAR msydundar@gmail.com
İNŞAAT Yapı: (KİK Md.4) Yapım : Bina, karayolu, demiryolu, otoyol, havalimanı, rıhtım, liman, tersane, köprü, tünel, metro, viyadük, spor tesisi, alt yapı, boru iletim hattı, haberleşme ve enerji nakil hattı, baraj, enerji santrali, rafineri tesisi, sulama tesisi, toprak ıslahı, taşkın koruma ve dekapaj gibi her türlü inşaat işleri ve bu işlerle ilgili tesisat, imalat, ihzarat, nakliye, tamamlama, büyük onarım, restorasyon, çevre düzenlemesi, sondaj, yıkma, güçlendirme ve montaj işleri ile benzeri yapım işlerini, YAPI :(İmar Kanunu m.5) Yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik (hareketli) tesislerdir. Her türlü bina, köprü, yol, baraj, liman, enerji iletim hattı, kanalizasyon, su dağıtım şebekesi, kanal, tünel ve benzeri yapılar inşaat kavramı içinde değerlendirilmektedir. Bütünlük arz eden etüd, proje, makine ve tesisat ve montaj işleri de inşaat (yapı) kavramına dahildir.
İNŞAAT Vergi Kanunlarında özel olarak tanımlanmamıştır. Bu nedenle bir işin inşaat işi olup olmadığını yukarıdaki tanım üzerinden belirlemekteyiz. Yukarıdaki tanım uyarınca gemi vb. araç imalatı da inşaat işi kapsamında değerlendirilmektedir. İmar Kanunu nda da İnşaat tanımlanmamış olup, Kanunun 2 nci maddesinde Bina; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarıyan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılardır. Biçiminde tanımlanmıştır.
İNŞAAT Vergi Kanunlarında İnşaat GVK m;37 4. Gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden; SAĞLADIĞI KAZANÇ Ticari kazançtır.
İNŞAAT Vergi Kanunlarında İnşaat Ticari faaliyetten bahsedebilmek için sürdürülen faaliyetten; 1. kar elde etme amacı, 2. Ticari organizasyon 3. Devamlılık 4. Finansman temini unsurunun bir veya bir kaçının varlığının aranması gerekmektedir.
İNŞAAT Vergi Kanunlarında İnşaat Sürekli Ticari Faaliyet ise defter tutularak kazanç beyan edilmek zorundadır. Arızi Faaliyet ise GVK; 82/1. (Arızî olarak ticarî muamelelerin icrasından veya bu nitelikteki muamelelere tavassuttan elde edilen kazançlar. ) Arızi kazançtır. Ancak, bu faaliyet süreklilik arz eder.
İNŞAAT Vergi Kanunların da İnşaat 2 Ye ayrılır. Yıllara Sari İnşaat İşleri Özel İnşaat işleri Ancak, bu faaliyetler karineten süreklilik arz eder.
İNŞAAT Yıllara Sari İnşaat İşleri Vergi Kanunları nda İnşaat 2 Ye ayrılır. Özel İnşaat işleri Bir Taahhüde bağlı olarak yapılan İnşaat İşleri (Örneğin Kooperatife yapılan inşaat işleri) Kendi adına kullanmak ya da kiralamak amacı ile Bir Taahhüde bağlı olmaksızın yapılan İnşaat İşleri Kat Karşılığı İşletmelerin yatırım amaçlı olarak inşa ettikleri
İNŞAAT KAT KARŞILIĞI İNŞAAT Sözleşme yapılması gerekmektedir. Sözleşme Şekle Tabidir. sözleşmelerin resmi olarak (noter vasıtasıyla) düzenlenmesi gerekmektedir. Aksi halde, yukarıda adlandırılan hangi isim altında olursa olsun amaca uygun sözleşme tanzim edilmemiş olur ve yasalar önünde geçerliliği yoktur.
İNŞAAT KAT KARŞILIĞI İNŞAAT Bir kişinin kat edinme karşılığında arsasını müteahhide vermesi ve inşa edilen binadan kat sahibi olması olayı, hukuki açıdan bir çok işlemi içeren ve arsanın değerlendirilmesi amacına yönelik, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanmasını da gerektiren, tamamen kendine özgü (sui generis) bir hukuki muamele olarak nitelendirilmektedir.
İNŞAAT KAT KARŞILIĞI İNŞAAT Kat karşılığı inşaat işi, bir finansman yöntemidir. Götürü bedel esasına göre yapılan bir sözleşmeye dayanır. Eser sözleşmesidir. Satış vaadi sözleşmesi niteliğindedir. Arsa sahibi arsasının bir kısmını müteahhide devretmeyi ve karşılığında bağımsız bölüm teslim alma esasına dayanır.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT Sözleşmeni n maliyetleri Noter masrafı Noter Harcı Damga Vergisi Diğer yükümlülükler
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT Sözleşmenin maliyetleri Damga Vergisi 8. (Ek: 15/7/2016-6728/28 md.) Resmî şekilde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri Binde 9,48 b) Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri Binde 9,48
İNŞAAT İSTİSNASI (DAMGA V) 3/2/2017 tarihli ve 29968 sayılı Resmi Gazete de yayımlanan 31/1/2017 tarihli ve 2017/9759 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı Eki Kararın 1 inci maddesiyle, bu tablonun I. Akitlerle ilgili kâğıtlar başlıklı bölümünün A. Belli parayı ihtiva eden kâğıtlar: başlıklı fıkrasının (8) numaralı bendinde yer alan Resmî şekilde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile (10) numaralı bendinin (b) alt bendinde yer alan 7/11/2013 tarihli ve 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında düzenlenen ön ödemeli konut satış sözleşmeleri ne ait damga vergisi oranının 0 olarak uygulanacağı hüküm altına alınmıştır.
İNŞAAT Sözleşmenin maliyetleri Noterde düzenlenen sözleşmenin Tapuya şerh verdirilerek, kat irtifakı tesis edilmelidir. Bu sözleşmede ya ekinde paylaşım planı da yer almaktadır.
İNŞAAT sözleşme Sözleşmede belirlenen hususlar ileride oluşacak maliyetlerin belirlenmesinde önem arz etmektedir. Sözleşmeden sonra inşaat tamamlanıncaya kadar geçen sürede taşınmaz nedeniyle doğacak tüm vergisel yükümlülükler müteahhide bırakılmaktadır. Müteahhit tarafında taşınmaz sahbi adına ödenen ve taşınmaz sahibi adına belgelendirileren harcamaların sözleşmede hüküm bulunması halinde bunlaaarın gider ya da maliyet olarak dikkate alınmasında idarenin farklı görüşleri bulunmaktadır.
İNŞAAT sözleşme Ödenen emlak vergisi Ödenen ruhsat harcı Ödenen Yapı Denetim Ödenen Kira vb. leri
İNŞAAT sözleşme KDV tevkifatına tabi (9/10) Ödenen Yapı Denetim Yansıtma faturası ile arsa sahibince müteahhide fatura edilebilir. Ancak, bu yansıtma işleminde KDV tevkifatı yapılmaz.
İNŞAAT sözleşme KDV tevkifatına tabi (9/10) KDV mükellefi ve belirlenmiş alıcılar Ödenen Yapı Denetim Belediye değil, ödemeyi yapan kişi tarafından tevkifat yapılarak tevkifat sonrası kalan tutar belediyeye ödenecektir.
İNŞAAT İZMİR VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI Ödenen Yapı Denetim ve diğer harcamalar özelge kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca şirketiniz tarafından arsa sahibi adına ödenen ve ödeme belgeleri arsa sahibi adına düzenlenen tapu bedeli, vergi resim ve harçlar, elektrik kurumuna ödenen tutarlar, belediyelere ödenen yol katılım payları tutarları ile mimarlık ofislerine ödenen proje ve yapı denetim hizmet bedellerinin şirketiniz tarafından gider ve maliyet olarak indirimi mümkün değildir.
İNŞAAT Ruhsat alınması ve proje maliyetleri İnşaat ruhsatının alınması, Alınan ruhsata uygun proje çiziminin yaptırılması ve projenin ilgili Belediyeye onaylatılarak inşaata başlanılacak hale gelmesi gerekmektedir.
İNŞAAT Ruhsatta Yer Alan Bilgiler İnşaat toplam M2 si İnşaatta yer alan bağımsız bölüm sayısı Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen yaklaşık yapı maliyeti
İNŞAAT Ruhsatta Yer Alan Bilgiler Neden önemli Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen yaklaşık yapı maliyeti Re sen takdir sebebi var ise bu maliyetin en az % 25 i safi kar olarak hesaplanmaktadır.
İNŞAAT Maliyetler Başlangıç maliyetleri İnşaat maliyetleri İnşaat tamamlandıktan sonra ortaya çıkan maliyetler
İNŞAAT Başlangıç Maliyetler 1- Arsanın alım maliyeti/sözleşme maliyetleri, 2- Proje maliyetleri, 3- Harç maliyetleri, 4- Arsa sahiplerine yapılan nakdi ödemeler, 5- Alınan arsa ise arsa alım maliyetleri, 6-Bunların dışında yapılan ve sözleşmeden doğan diğer harcamalar (mal sahibine kira ödenmesi gibi.)
İNŞAAT ÖRNEKLER AŞAĞIDAKİ ÖRNEKLERDE 191 NO LU KDV HESABI GÖZARDI EDİLMİŞTİR. SÖZ KONUSU HARCAMALARA İLİŞKİN KDV NİN KDVK HÜKÜMLERİ DİKKATE ALINARAK 191/391 NOLU HESAPLARA ALINMASI GEREKMEKTEDİR.
İNŞAAT Arsanın satın alınması (A) Şirketi, 2016 yılında 2.000.000,00 TL ye arsa satın almış ve 40.000 TL de harç ödemiştir. -----------------------------./../..-------------------------------- 150 ARSA VE ARAZİLER 2.000.000,00 770 GENEL YÖN. GİDERLERİ 40.000,00 102 BANKALAR 2.000.000,00 100 KASA 40.000,00 -------------------------------------------------------------------
İNŞAAT Arsanın satın alınması (A) Şirketi, 2016 yılında aldığı arsa üzerine satmak amacıyla bina yapmaya karar vermiş ve işlemlere başlamıştır. -----------------------------./../..----------------------------------------------- 151 İNŞAAT ARSA PAYI MALİYETİ 2.000.000,00 150 ARSA VE ARAZİLER 2.000.000,00 -----------------------------------------------------------------------------------
İNŞAAT Arsanın satın alınması (A) Şirketi, 2016 Yılında söz konusu inşaat nedeniyle, 100.000, 00 TL belediyeye ruhsat harcı ödemiştir. -----------------------------./../..----------------------------------------------- 740/730!! Hizmet üretim giderleri 100.000,00 100 Kasa 100.000,0 ----------------------------------------------------------------------------------
İNŞAAT Arsanın satın alınması (A) Şirketi, 2016 Yılında söz konusu inşaatın temel, kazı ve kaba işçilik ve malzeme olmak üzere toplam 1.000.000,00 TL harcama yapmıştır. -----------------------------./../..----------------------------------------------------------------------- 710 DİREKT İLK MADDE VE MALZEME GİDERLERİ HESABI 1.000.000,00 102 Banka 1.000.000,00 --------------------------------------------------------------------------------------------------------
İNŞAAT Arsanın satın alınması (A) Şirketi, 2016 Yılında inşaat da kullanılmak üzere, stoklamak üzere 500.000,00 TL lık çeşitli malzemeler almıştır. -----------------------------./../..----------------------------------------------------------------------- 157 DİĞER STOKLAR HESABI 500.000,00 102 Banka Hesabı 500.000,0 --------------------------------------------------------------------------------------------------------
İNŞAAT Arsanın satın alınması (A) Şirketi, 2016 Yılında doğrudan inşaatta çalışan işçilere toplam brüt 100.000,00 TL işçilik ödemesinde bulunmuştur. -----------------------------./../..----------------------------------------------------------------------- 720 İşçilik giderleri 100.000,00 102 Banka Hesabı 100.000,0 --------------------------------------------------------------------------------------------------------
İNŞAAT Arsanın satın alınması İnşaat ruhsat bilgileri M2 Oran toplam inşaat m2'si 1.000,00 4 adet daire (150 m2*6) 600 0,60 1 dükkan m2 200 0,20 1 adet dubleks daire m2 200 0,20
SATIN ALMA MALİYETİ 2.000.000,00 DİREKT İLK MADDE MALZEME 1.000.000,00 İŞÇİLİK GİDERLERİ 100.000,00 TOPLAM 3.100.000,00 DAĞITIM İLGİLİ HESAP 4 adet daire (150 m2*6) 1.860.000,00 151.01 1 dükkan 200 m2 620.000 151.02 1 adet dubleks daire 200 m2 620.000 151.03
İNŞAAT İNŞAAT HARCAMALARI Şirket 150 M2 lik 4 adet daire için; 1-10.000,00 TL Sıva, 2-5.000,00 TL Boya, 3-10.000,00 TL elektrik tesisatı, 4-15.000,00 TL kalorifer tesisatı, 5-60.000,00 TL kapı, dolap, ıslak ve kuru zemin döşemesi olmak üzere toplam 100.000,00 TL harcama yapılmıştır.
İNŞAAT İNŞAAT HARCAMALARI 7 li hesap grubu gözardı edilmiştir. -----------------------------./../..----------------------------------------------------------------------- 151.01 YARI MAMULLER 100.0000,00 102 Banka Hesabı 100.000,00 --------------------------------------------------------------------------------------------------------
İNŞAAT İNŞAAT HARCAMALARI Şirket 200 M2 lik DUBLEKS daire için; toplam 30.000,00 TL harcama yapılmıştır. -----------------------------./../..----------------------------------------------------------------------- 151.03 YARI MAMULLER 30.0000,00 102 Banka Hesabı 30.000,0 --------------------------------------------------------------------------------------------------------
İNŞAAT ORTAK HARCAMALAR Şirket; 1- Kalorifer kazanı için 10.000,00 TL, 2- Çevre düzenlemesi için 10.000,00 TL, 3- Apartman içi ve dışı aydınlatma için 25.000,00 TL, 4- Dış cephe boya ve mantolama için 15.000,00 TL, 5- Finansman giderleri 20.000,00 TL, 6- Diğer ortak giderler 20.000,00 TL -----------------------------./../..----------------------------------------------------------------------- 151.01 YARI MAMULLER 60.0000,00 151.2,3 YARI MAMULLER 40.0000,00 102 Banka Hesabı 100.000,00 --------------------------------------------------------------------------------------------------------
İNŞAAT ORTAK HARCAMALAR Şirket; İnşaatı 2017 yılında tamamlayarak yapı kullanma izin belgesini almış ve bu belge için de toplam 200.000 TL harç vb. gider yapmıştır. -----------------------------./../..----------------------------------------------------------------------- 151.01 YARI MAMULLER 120.0000,00 151.2,3 YARI MAMULLER 80.0000,00 102 Banka Hesabı 200.000,0 --------------------------------------------------------------------------------------------------------
İNŞAAT Maliyetlerin çıkarılması 151.01. 1 nolu daire 535.000,00 151.02 dükkan 680.000,00 151.03 5 nolu daire 710.000,00 151.04 2 nolu daire 535.000,00 151.05 3 nolu daire 535.000,00 151.06 4 nolu daire 535.000,00 TOPLAM 3.530.000,00
İNŞAAT -----------------------------./../..-------------------------------------------------------------------- 152.01 1 NOLU DAİRE 535.000,00 152.01 DÜKKAN 680.000,00 152.03 DUBLEX DAİRE 710.000,00 152.04 2 NOLU DAİRE 535.000,00 152.05 3 NOLU DAİRE 535.000,00 152.006 4 NOLU DAİRE 535.000,00 151.01,2,3,4,5 YARI MAMULLER 3.530.0000,00 --------------------------------------------------------------------------------------------------------
İNŞAAT KAT KARŞILIĞI OLSAYDI Arsa sahibine dublex daire verilseydi. Arsa satın alma maliyeti olan 2.000.000,00 TL nin toplam maliyetlerden indirilmesi gerekmektedir. Maliyet= 3.530.000 2.000.000 = 1.530.000, 00 TL olacaktır.
İNŞAAT KAT KARŞILIĞI OLSAYDI Arsa sahibine dublex daire verilseydi. Müteahhide kalan dairelerin maliyetleri
İNŞAAT KAT KARŞILIĞI OLSAYDI Arsa sahibine dublex daire verilseydi. 151.01. 1 nolu daire 235.000,00 151.02 dükkan 280.000,00 151.03 5 nolu daire 310.000,00 151.04 2 nolu daire 235.000,00 151.05 3 nolu daire 235.000,00 151.06 4 nolu daire 235.000,00 TOPLAM 1.530.000,00
Arsanın gider pusulası ile belgelendirilmesi -------------------------------------/--------------------------------------------------------------- 152- Arsa Bedeli 365.800,00 320 Satıcılar (Arsa sahibi) 365,800,00. -------------------/ ---------------------------------------------------------------------- 120- Alıcılar (Arsa Sahibi) 365.800,00 600-Yurt İçi Satışlar 310.000,00 391-Hesaplanan KDV (% 18) 55.800 ----------------------------/-------------------------------------------------------- 320-Satıcılar 365.800.00 120- Alıcılar 365.800,00.- ----------------------------/ ----------------------------------------------------- Arsa sahibinin hesabının kapatılması (30.9.2017 tarihine kadar KDV oranı % 8 uygulanacaktır.)
GİB ÖZELGE! ANKARA VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI Sayı: 27575268-105[262-2013-209]-831 TARİH 27/08/2014 Müteahhit ise, inşa ettiği dairelerden/işyerlerinden bir kısmını arsa sahibine vermekte olup, bunun karşılığında elde ettiği iktisadi kıymet ise müteahhidin arsa sahibinden devraldığı (müteahhide kalan dairelere isabet eden) arsa payıdır. Buna göre, arsa sahibine bırakılan dairelerin/işyerlerinin karşılığında müteahhit ise kendisinde kalan dairelere/işyerlerine isabet eden arsa payını devralmaktadır.
GİB ÖZELGE! ANKARA VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI Sayı: 27575268-105[262-2013-209]-831 TARİH 27/08/2014 Müteahhit açısından arsa maliyeti (arsa payı karşılığında) arsa sahibine teslim edilen daire ve işyerlerinin yapımı için yapılan harcamaların toplamını oluşturmakta olup, bu bedel inşaat maliyetinin de içerisinde yer almaktadır. Buna göre, arsa karşılığında müteahhit firma tarafından arsa sahibine verilecek daireler, işyerleri için yapılan harcamalar veya ödenen nakit para müteahhit firma açısından arsa sahibinden alınan arsa payının maliyet bedeli olacaktır.
GİB ÖZELGE! ANKARA VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI Sayı: 27575268-105[262-2013-209]-831 TARİH 27/08/2014 Müteahhide teslim edilen arsanın bir iktisadi işletmeye dâhil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, teslim edilen arsa için arsa sahibi tarafından, müteahhitçe arsa sahibine teslim edilen dairelerin emsal bedeli üzerinden müteahhit adına fatura düzenlenmesi,
GİB ÖZELGE! ANKARA VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI Sayı: 27575268-105[262-2013-209]-831 TARİH 27/08/2014 Arsa sahibinin gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet olarak arsasını müteahhide tesliminde, arsa sahibinin mükellef olmamasından dolayı müteahhit tarafından arsa sahibi adına teslim edilen dairelerin emsal bedeli üzerinden gider pusulası düzenlenmesi, Müteahhidin kendisine kalan daireleri üçüncü kişilere satması durumunda ise; tapuda tescil işleminin yapıldığı tarihten itibaren, tescilden önce dairelerin alıcıların kullanımına terk edilmesi durumunda, bu tarihten itibaren yedi gün içerisinde satış bedeli üzerinden fatura düzenlemesi
Arsanın gider pusulası ile belgelendirilmesi -------------------------------------/--------------------------------------------------------------- 152- Arsa Bedeli 826.000,00 320 Satıcılar (Arsa sahibi) 826.000,00. -------------------/ ---------------------------------------------------------------------- 120- Alıcılar (Arsa Sahibi) 826.000,00 600-Yurt İçi Satışlar 700.000,00 391-Hesaplanan KDV (% 18) 126.000,00 ----------------------------/-------------------------------------------------------- 320-Satıcılar 826.000,00 120- Alıcılar 826.000,00.- ----------------------------/ ----------------------------------------------------- Arsa sahibinin hesabının kapatılması (Arsa sahibinden KDV tahsil edilebilirse Arsa Bedeli 700.000,00 TL olur.)
İNŞAAT KAT KARŞILIĞI OLSAYDI Arsa sahibine dublex daire verilseydi. KALAN DAİRELERİN MALİYET BEDELLERİ HESAP KODU NEVİ MALİYET ARSA PAYI (826.000/800) 151.01. 1 nolu daire 235.000,00 441.500,00 151.02 dükkan 280.000,00 486.500,00 151.04 2 nolu daire 235.000,00 441.500,00 151.05 3 nolu daire 235.000,00 441.500,00 151.06 4 nolu daire 235.000,00 441.500,00 TOPLAM 1.530.000,00 2.252.500,00
Arsanın gider pusulası ile belgelendirilmesi Söz konusu arsa ticari bir işletmeye dahil olsaydı, arsa sahibi arsa bedeli için aynı tutarda müteahhide fatura kesmesi gerekirdi
Arsanın gider pusulası ile belgelendirilmesi Maliye Bakanlığı KDV nin maliyet bedelinden değil VUK uyarınca tespit edilen emsal bedel üzerinden hesaplanması gerektiği görüşündedir.
DANIŞTAY Arsa sahibine yapılan bağımsız bölüm tesliminin KDV nin konusuna girmediği görüşündedir.
İNŞAAT KAT KARŞILIĞI OLSAYDI Arsa sahibine dublex daire verilseydi.
1. Görüş VUK m.267/2 uyarınca % 10 2. Görüş VUK m.267/1 uyarınca ortalama satış fiyatı 3. Görüş maliyet bedeli
Arsa sahibine kesilen faturaların ve arsa sahibi adına düzenlenen gider pusulalarının sınırı aşması halinde BA ve BS bildiriminde bildirilmesi gerekmektedir.
İNŞAAT KAT KARŞILIĞI OLSAYDI Arsa sahibine dublex daire verilseydi. 151.01. 1 nolu daire 235.000,00 151.02 dükkan 280.000,00 151.04 2 nolu daire 235.000,00 151.05 3 nolu daire 235.000,00 151.06 4 nolu daire 235.000,00 TOPLAM 1.220.000,00
600 SATIŞLAR: 365.800 SMM: 310.000 151.01. 1 nolu daire 235.000,00 151.02 dükkan 280.000,00 151.04 2 nolu daire 235.000,00 151.05 3 nolu daire 235.000,00 151.06 4 nolu daire 235.000,00 TOPLAM 1.220.000,00 FARK KDV TUTARI KADAR
MALİYET ARSA SAHİBİNE VERİLEN KISMIN MALİYETİ TOPLAM 152.01. 1 nolu daire 235.000,00 68.587,50 303.587,50 152.02 dükkan 280.000,00 91.450,00 371.450,00 152.04 2 nolu daire 235.000,00 68.587,50 303.587,50 152.05 3 nolu daire 235.000,00 68.587,50 303.587,50 152.06 4 nolu daire 235.000,00 68.587,50 303.587,50 Bu yöntemde müteahhidin maliyet ve hasılatı şişirilmektedir. Danıştay ın görüşü de bu yönde. Müteahidin karı arsa sahibi için hesapladığı KDV kadar düşmektedir. TOPLAM 1.220.000,00 365.800,00 1.585.800,00
Hasılat paylaşımı Kanunda belirlenmemiştir Hangi kazanç elde edilir????
Hasılat paylaşımı 60 nolu KDV sirküleri Uygulamada "hasılat paylaşımı", "gelir paylaşımı" vb. şekillerde düzenlenen sözleşmeler uyarınca yapılan işlerde, inşa edilen bağımsız birimler yerine bunların hasılatı paylaşılmakta olup, bu tür sözleşmeler gereğince yapılan işlerin de 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliğinde düzenlenen "arsa karşılığı inşaat" olarak değerlendirilmesi gerekmektedir.
SATIŞ İŞLEMLERİ İnşaat sırasında ya da inşaata başlamadan yapılan satışlar Yapı Kullanma İzni Alındıktan sonra Yapılan Satışlar
SATIŞ İŞLEMLERİ İnşaat sırasında ya da inşaata başlamadan yapılan satışlar Tapuda satış işleminin yapılması Tapuda satış işleminin yapılmaması
SATIŞ İŞLEMLERİ Tapuda satış işleminin yapılması Gelir İdaresi Tapuda yapılan akdin teslim hükmünde olduğunu bu nedenle fatura düzenlenmesi görüşündedir.
SATIŞ İŞLEMLERİ Tapuda satış işleminin yapılması 10.12.2016 tarihinde 1 no Lu dairenin tapuda satış işlemi yapılmıştır. Satış bedeli taraflarca KDV hariç 750.000,00 TL olarak belirlenmiştir.
SATIŞ İŞLEMLERİ ANCAK; Sözleşmeye istinaden tapuda yapılan kat irtifakı tesisinin vergiyi doğuran olayı meydana getirmemektedir. Bu nedenle arsa sahibine teslim edilen bağımsız bölümler nedeniyle inşaatın tamamlanması gerekmektedir.
SATIŞ İŞLEMLERİ Tapuda yapılan işlemlerde harç matrahı KDV hariç tutardır.
SATIŞ İŞLEMLERİ 10.12.2016 tarihinde 1 no Lu dairenin tapuda satış işlemi yapılmıştır. Satış bedeli taraflarca KDV hariç 750.000,00 TL olarak belirlenmiştir. Fatura, 1 no lu daire bedeli 750.000,00 KDV % 1 7.500,00 Toplam 757.500,00
İNŞAAT ------------------------------------------------------------./../..----------------------------------------------- 102 BANKA/120 ALICILAR 757.500,00 391 HESAPLANAN KDV (%1) 7.500,00 340 ALINAN AVANSLAR 750.000,00 340 yerine fatura kesildiğinden 381 no lu hesapta kullanılabilir. --------------------------------------------------------------------------------------------------------
SATIŞ İŞLEMLERİ Yapı kullanma izin belgesi alınmadan oturulmaya başlanırsa, başlandığı anda, aksi taktirde yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihte aşağıdaki kayıt yapılmalıdır.
İNŞAAT -----------------------------./../..-------------------------------------------------------------------- 340 ALINAN AVANSLAR 750.000,00 600 YURT İÇ. SATIŞ 750.000,00 391 KDV -------------------------------------------------------------------------------------------------------- -----------------------------./../..-------------------------------------------------------------------- 622 SATILAN MAMUL MAL. 292.125,00 152.01 MAMULLER 292.125,00 --------------------------------------------------------------------------------------------------------
SATIŞ İŞLEMLERİ GENEL UYGULAMA Fatura, yapı kullanma izin belgesi alındığı tarihte fatura düzenlenerek, ilgili kayıtlar yapılmaktadır.
SATIŞ İŞLEMLERİ Tamamlanan inşaatla ilgili harcamalar Şirket, tamamladığı inşaattaki 5 no lu daire için 15.000,00 TL harcama yapmıştır. Daire satılmamış ise, dairenin maliyetine (152), satılmış ise (770/760 vb) gider hesaplarına kaydedillmelidir.
SATIŞ İŞLEMLERİ YABANCIYA TAŞINMAZ SATIŞINDA KDV İSTİSNASI YÜRÜRLÜK: 1.4.2017 konut veya iş yerini inşa eden mükellefin yapacağı ilk teslimde uygulanacaktır
SATIŞ İŞLEMLERİ YABANCIYA TAŞINMAZ SATIŞINDA KDV İSTİSNASI YÜRÜRLÜK: 1.4.2017 İstisna, bitmiş, teslime hazır taşınmazlardan; 1- Konut, 2- İşyeri Girmektedir.
SATIŞ İŞLEMLERİ YABANCIYA TAŞINMAZ SATIŞINDA KDV İSTİSNASI YÜRÜRLÜK: 1.4.2017 Konut, dükkan, ofis, büro, rezidans, apart daire, devre mülk ve benzeri olarak tanımlanan konut veya iş yerleri Yapı ruhsatının bulunması ve alıcıların kullanımına hazır vaziyette fiilen teslim edilmesi Kat irtifakı kurulabilen konut veya iş yerlerinde ayrıca kat irtifakı kurulan taşınmazlar
SATIŞ İŞLEMLERİ YABANCIYA TAŞINMAZ SATIŞINDA KDV İSTİSNASI YÜRÜRLÜK: 1.4.2017 ARSA SAHİBİNİN YABANCI OLMASI arsaya karşılık olarak arsa sahibine verilen konut veya işyerinin arsa sahibi tarafından teslimi ilk teslim kapsamında değerlendirilmez.
SATIŞ İŞLEMLERİ YABANCIYA TAŞINMAZ SATIŞINDA KDV İSTİSNASI YÜRÜRLÜK: 1.4.2017 İstisna; Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarına (resmi daire ve müesseselere veya merkezi Türkiye de bulunan teşekkül ve teşebbüslere bağlı olup adı geçen daire, müessese, teşekkül ve teşebbüslerin işleri dolayısıyla yabancı memleketlerde oturan Türk vatandaşları hariç), Türkiye de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişilere, Kanuni ve iş merkezi Türkiye de olmayan ve bir işyeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye de kazanç elde etmeyen kurumlara yapılan konut veya iş yeri teslimlerinde uygulanır
YABANCIYA TAŞINMAZ SATIŞINDA KDV İSTİSNASI YÜRÜRLÜK: 1.4.2017 Türk vatandaşının, 1) İstisna kapsamında teslimin yapılacağı tarih itibariyle geçerli olan yurt dışında çalışma veya oturma iznine sahip olması, 2)Çalışma veya oturma iznini, istisna kapsamında teslimin yapılacağı tarihten en az altı ay önce almış olması, 3) çalışma veya oturma izninin alındığı tarih ile istisna kapsamında teslimin yapılacağı tarih arasında en az altı ay yurt dışında bulunması şartlarını birlikte sağlaması gerekmektedir.
YABANCIYA TAŞINMAZ SATIŞINDA KDV İSTİSNASI YÜRÜRLÜK: 1.4.2017 Alıcı Türk vatandaşının, ikamet ettiği ülke resmi makamlarından alınmış ikamet tezkeresi veya bu mahiyette bir belge veya ilgili ülke resmi makamlarından alınmış çalışma izninin bulunduğunu, Çalışma veya oturma izninin alındığı tarihten itibaren en az altı ay yurt dışında bulunduğunu, Gelir Vergisi Kanununun 3 üncü maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendi kapsamında olmadığını gösteren ilgili ülkede bulunan Türk elçilik veya konsoloslukları tarafından verilen belgeyi konut veya iş yeri tesliminden önce alıcıdan almalıdır.
YABANCIYA TAŞINMAZ SATIŞINDA KDV İSTİSNASI YÜRÜRLÜK: 1.4.2017 YABANCILAR Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan ve 193 sayılı Kanuna göre Türkiye de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler bu istisnadan faydalanabilir. 5901 sayılı Kanunun 28 inci maddesi uyarınca kendilerine mavi kart verilen ve Türkiye de yerleşmiş olmayan gerçek kişiler de bu istisnadan faydalanabilir.
YABANCIYA TAŞINMAZ SATIŞINDA KDV İSTİSNASI YÜRÜRLÜK: 1.4.2017 YABANCILAR Belgelendirmeye ilişkin olarak, Uyruğunda bulunduğu ülke tarafından verilmiş pasaportun fotokopisini (çıkma izni almak suretiyle Türk vatandaşlığını kaybeden kişilerde mavi kartın, fotokopisini), - Yabancı uyruklu gerçek kişinin Türkiye de yerleşmiş olmadığına dair konut veya işyerinin bulunduğu yer vergi dairesinden alınacak belgeyi konut veya iş yeri tesliminden önce alıcıdan almalıdır.
YABANCIYA TAŞINMAZ SATIŞINDA KDV İSTİSNASI YÜRÜRLÜK: 1.4.2017 YABANCILAR İstisna kapsamında konut veya iş yeri tesliminde bulunacak satıcı mükellefler; alıcıların istisna kapsamında olduğunun tevsikine ilişkin olarak, Kuruluş ve faaliyetin devam ettiğine dair kurumun kanuni merkezinin bulunduğu ülke resmi makamlarından alınmış belgeyi, Kanuni ve iş merkezi Türkiye de olmadığına ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye de kazanç elde etmediğine dair konut veya iş yerinin bulunduğu yer vergi dairesinden alınacak belgeyi konut veya iş yeri tesliminden önce alıcıdan almalıdır.
YABANCIYA TAŞINMAZ SATIŞINDA KDV İSTİSNASI YÜRÜRLÜK: 1.4.2017 Konut veya iş yeri tesliminde KDV istisnasının uygulanabilmesi için, bedelin en az %50 sinin satışa ilişkin faturanın düzenlendiği tarihten önce, kalan kısmının da en geç bir yıl içerisinde alıcı tarafından döviz olarak Türkiye ye getirilerek satıcıya ödenmesi gerekir. (Bu koşul Kanun düzenlemesinde yer almamaktadır)
YABANCIYA TAŞINMAZ SATIŞINDA KDV İSTİSNASI YÜRÜRLÜK: 1.4.2017 BEDEL DÖVİZ OLARAK TAHSİL EDİLMEK ZORUNDA OLUP, ÖDEMENİN DE DÖVİZ OLARAK YAPILDIĞI TEVSİK EDİLMEK ZORUNDADIR.
YABANCIYA TAŞINMAZ SATIŞINDA KDV İSTİSNASI YÜRÜRLÜK: 1.4.2017 Bedelin Türkiye ye Getirildiğinin Bankalardan ya da nakit olarak tesliminde gümrük İdaresinden alınan belgelerle tevsik edilmesi gerekir. Dövizin Türkiye deki bankaya transfer edilmesi durumunda, yapılan transfer işlemi banka dekontu ile tevsik edilir.
YABANCIYA TAŞINMAZ SATIŞINDA KDV İSTİSNASI YÜRÜRLÜK: 1.4.2017 Bedelin Türkiye ye Getirildiğinin Ödemenin, yurt dışındaki bankalar tarafından verilen kredi kartları ile yapılması halinde bu kredi kartları ile yapılan ödemelere ilişkin dövizin Türkiye ye getirildiğinin yurt içindeki ilgili banka tarafından verilecek bir dekont veya yazı ile tevsik edilmesi gerekir. Dövizin Türkiye ye alıcı tarafından fiziki olarak getirilmesi halinde dövizin Türkiye ye getirilmiş olduğunun tevsikinde gümrük idaresinden alınan belgeler kullanılır. Dövizin Türkiye ye fiziken getirilmesi veya alıcının Türkiye de bulunan hesabına yurt dışından transfer edilmesi durumunda, söz konusu bedelin satıcıya banka aracılığıyla ödenmesi ve bu ödemenin banka dekontuyla tevsik edilmesi gerekmektedir. Yurt dışından döviz olarak getirilen bedelin satıcıya Türk Lirası olarak ödenmesi de mümkündür.
YABANCIYA TAŞINMAZ SATIŞINDA KDV İSTİSNASI YÜRÜRLÜK: 1.4.2017 X 8 Mart 2017 tarihinden önce getirilen dövizler, istisna kapsamında Türkiye ye getirilen döviz olarak değerlendirilmez., Ancak, belirli konut veya iş yeri almak amacıyla bu tarihten önce getirilen ve satıcıya ödenen dövizler, tevsik edilmek şartıyla istisna kapsamında teslime konu edilen konut veya işyerlerine ilişkin Türkiye ye getirilen döviz olarak kabul edilir.
YABANCIYA TAŞINMAZ SATIŞINDA KDV İSTİSNASI YÜRÜRLÜK: 1.4.2017 İstisna uygulamasına ilişkin olarak tapu müdürlükleri tarafından tapu kütüğünün beyanlar hanesine şerh konulur.
YABANCIYA TAŞINMAZ SATIŞINDA KDV İSTİSNASI YÜRÜRLÜK: 1.4.2017 3065 sayılı Kanunun (13/i) maddesinde öngörülen şartları taşımadığı halde istisnanın uygulandığının tespit edilmesi halinde, zamanında tahsil edilmeyen vergi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizinden mükellef ile birlikte alıcı da müteselsilen sorumlu tutulur. İstisna kapsamında teslime konu edilen konut veya iş yerine ilişkin bedelin en az %50 sinin satışa ilişkin faturanın düzenlendiği tarihten önce, kalan kısmının da en geç bir yıl içerisinde alıcı tarafından döviz olarak Türkiye ye getirilerek satıcıya ödenmemesi halinde zamanında tahsil edilmeyen vergi, satıcı ile birlikte alıcıdan vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlikte aranır
YABANCIYA TAŞINMAZ SATIŞINDA KDV İSTİSNASI YÜRÜRLÜK: 1.4.2017 İstisna kapsamında teslim alınan konut veya iş yerinin bir yıl içerisinde elden çıkarılması halinde zamanında tahsil edilmeyen verginin, 6183 sayılı Kanunun 48 inci maddesine göre hesaplanan tecil faiziyle birlikte tapu işleminden önce elden çıkaran tarafından ödenmesi şarttır.), MİRASÇI DA OLABİLİR!!!!!
YABANCIYA TAŞINMAZ SATIŞINDA KDV İSTİSNASI YÜRÜRLÜK: 1.4.2017 Mahsup iade talepleri YMM raporu ve vergi inceleme raporu olmaksızın, nakden iade talepleri ise iade tutarının 5.000 TL yi geçmesi halinde YMM raporu, vergi inceleme raporu veya teminat karşılığında yerine getirilmektedir. Teminat YMM raporu veya Vergi İnceleme Raporuna dayanılarak iade edilmektedir.
SATIŞ İŞLEMLERİ Vergi incelemesi Re sen takdir sebebi var ise Çevre Bakanlığınca belirlenen maliyet bedeli 10.000.000,00 TL ise Kar: 10.000.000 * 0,25 = 2.500.000,00 TL
SATIŞ İŞLEMLERİ Vergi incelemesi Re sen takdir sebebi var ise Danıştay Kararı; 20/03/1996 tarih ve 1995/1311 Esas no ve 996/830 sayılı kararı; Defter kayıtları üzerinden safi inşaat kar ının kesin olarak tespit edilemediği durumlarda; Danıştay ın inşaat işlerinde yerleşik içtihadına göre hasılat belli ise hasılatın %20 sinin,hasılat tespit edilemeyip giderler tespit edilebiliyorsa giderlerin % 25 nin safi kazanç olarak kabul edilmesinin gerektiği»
SATIŞ İŞLEMLERİ Vergi incelemesi Re sen takdir sebebi var ise Danıştay Kararı; özel inşaatlarda maliyetin % 25'i nisbetinde kar elde edileceği yolundaki içtihadından hareketle tarhiyat yapılması yerinde bulunmakla beraber, inşaatın toplam yüzölçümü üzerinden tesbit edilen maliyet üzerinden değil, sadece davacıya kalan 7 dairenin yüzölçümü üzerinden hesaplanacak maliyetin % 25'inin davacının eline geçen inşaat karı olarak kabul edilmesi gerekirken, 14 daire 2 dükkanın tamamının maliyeti üzerinden hesaplanan inşaat karından yola çıkılarak yapılan cezalı tarhiyatta hukuki isabet görülmemiştir.
KDV İADE İŞLEMLERİ İndirimli orana tabi işlem kapsamına girenler de KDVK m.29 uyarınca yüklenilen ve indirimle giderilemeyen KDV iade alınabilmektedir. 10 SERİ NO'LU KATMA DEĞER VERGİSİ GENEL UYGULAMA TEBLİĞİNDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR TEBLİĞ (3.2.2017) İndirimli orana tabi konut teslimlerinden doğan KDV iadelerinin, yılı içinde vergilendirme dönemleri itibariyle talep edilmesi kaydıyla nakden yapılması uygun görülmüştür.
KDV İADE İŞLEMLERİ sonuç Net alanı 150 m2 yi aşmayan konutlarda nedeniyle KDV iadesi alınabilmektedir. Ayrıca, 150 m2 yi geçen ve 30.9.2017 tarihine kadar % 8 oranı uygulanarak teslim edilen konutlar nedeniyle de iade talep edilebilecektir.
KDV İADE İŞLEMLERİ Net alan hesabı: Bugün için???? SONRASI!!! KDV Genel Uygulama Tebliğinin III/B-2.1.3. bölümünde «net alan» başlıklı bölümü için açılan iptal davasında Danıştay 4. Dairesi yürütmeyi durdurma kararı verilmiş olup, Maliye tarafından yapılan itiraz DVDD tarafından reddedilmiştir. Maliye Bakanlığınca verilen 16.12.2016 tarihli özelgede 1.5.2014 tarihinden sonraki teslimlerde net alanın hesabının Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayımlanan «Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği»nin esas alınması gerektiği kabul edilmiştir.
KDV İADE İŞLEMLERİ 10 SERİ NO'LU KATMA DEĞER VERGİSİ GENEL UYGULAMA TEBLİĞİNDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR TEBLİĞ (3.2.2017) İndirimli orana tabi konut teslimlerinden doğan KDV iadelerinin, yılı içinde vergilendirme dönemleri itibariyle talep edilmesi kaydıyla nakden yapılması uygun görülmüştür. Tapu Tesliminde inşaat bitmemiş ise ve bu tarihte fatura düzenlenirse Aylık iade için yüklenilen vergi nasıl hesaplanacağı bu Tebliğde açıklanmamıştır.
KDV İADE İŞLEMLERİ KDV Genel Uygulama Tebliğinin III/B-3.1.3.1 deki 2 nolu Örnek yürürlükte: «150 m²nin altındaki konut teslimlerine yönelik iade taleplerinde, konutun yapımıyla ilgili harcamalar nedeniyle yüklenilen vergiler iade hesabına dâhil edilebilecek, konutun yapımı için zorunlu olmayan harcamalar nedeniyle yüklenilen vergiler iade hesabına dâhil edilmeyecektir. Dolayısıyla bir arada bulunan konutların ortak kullanımına ait olan sosyal ve kültürel ihtiyaçları karşılamak üzere düzenlenmiş çocuk parkı, bahçe düzenlemesi, havuz, pergole, kamelya, çim ekimi, spor alanı, alışveriş merkezi gibi alanlara ilişkin konutun yapımı için zorunlu olmayan harcamalar nedeniyle yüklenilen KDV iade hesabına dâhil edilemeyecektir. Ancak arazinin yapısından dolayı yapılması zorunlu olan site içi çevre düzenlemeleri (istinat duvarı, perde duvarı, site çevre duvarları, site içi zemin sertleştirme ve benzeri işler) nedeniyle yüklenilen vergilerin iade hesabına dâhil edilmesi mümkündür» Tebliğin bu bölümü için açılan davada Dn 4. Dairesi önce yürütmeyi durdurma kararı verilmiş olup, DVDD Genel Kurulu YD kararını kaldırmıştır.
KDV İADE İŞLEMLERİ HERBİR BAĞIMSIZ BÖLÜM MALİYETİ HESAPLANMAKTA VE SATIŞ BEDELİ İLE KARŞILAŞTIRILMAKTADIR. Sayıştay raporu nedeniyle Zararına satış yapılmış ise bunun izah edilmesi talep edilmektedir. Kullanılan malzemelerin bir inşaat mühendisince proje üzerinden hesaplanması ve hesaplanan tutar ile gerçekleşen tutarın karşılaştırılması istenmektedir.
KDV İADE İŞLEMLERİ Kullanılan malzemelerin bir inşaat mühendisince proje üzerinden hesaplanması ve hesaplanan tutar ile gerçekleşen tutarın karşılaştırılması istenmektedir. Örneğin, 1000 m3 beton kullanılabilecektir. 1500 m3 beton kullanılmış ise 500 m3 betona iisabet eden KDV iade edilmemektedir.
ASGARİ İŞÇİLİK İŞLEMLERİ 5510 sayılı Kanuna göre inşaat işlerinde asgari işçilik uygulaması YAPILMAKTADIR. İşçilik tutarı ihaleli işlerde hakediş bedeli üzerinden, diğer işlerde inşaat asgari maliyet bedeli üzerinden hesaplanmaktadır. İnşaat işlerinde genel oran %9 olup, %25 indirimli şekilde dosya kapatılabilir. SMMM ve YMM lerin raporuna göre teminat mektuplarının çözdürülmesi mümkündür. Asgari işçilik noksanlıkları nedeniyle gelir vergisi stopajı tarh edilmesi hukuken tartışmalıdır.
KDV ORANLARI 50 m2'ye kadar konutlardan; 10/7/2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu51 kapsamındaki büyükşehirlerde (16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun52 kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç), lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun53 29 uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri; (i) Yapı ruhsatı 1/1/2013 ila 31/12/2016 tarihleri arasında alınan konut inşaatı projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 1/1/2013 tarihinden itibaren yapılacak konut inşaatı projelerinde; Beşyüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde 8% 18%
KDV ORANLARI Yapı ruhsatı 1/1/2017 tarihinden (bu tarih dahil) sonra alınan konut inşaatı projeleri Yapı ruhsatı 1/1/2017 tarihinden (bu tarih dahil) sonra alınan konut inşaatı projeleri Bin Türk Lirası ile iki bin Türk Lirası (iki bin Türk Lirası dahil) arasında olan konutların tesliminde İki bin Türk Lirasının üzerinde olan konutların tesliminde 8% 18%
2016/9153 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile 08.09.2016 tarihinden itibaren150 m2 nin üzerindeki konut teslimlerindeki KDV oranı 30.09.2017 tarihine kadar %18 den %8 e indirildi.
Özellik arz eden hususlar Kendi arsası üzerine inşaat yapıp kiraya verilmesi halinde, inşaat tamamlandıktan sonra elde edilen kira gelirleri GMSİ dır.
Özellik arz eden hususlar Kiracının yaptığı inşaat işleri sonucunda imal edilen yapı ve eklentiler kira süresi sonunda mal sahibine bedelsiz olarak teslim edilecekse bunların özel maliyet olarak değil, peşin ödenen gider olarak muhasebeleştirilmesi konusunda idare görüş açıklamış bulunmaktadır. Bu tür durumlarda kira stopajı ve KDV sorunu da gündeme gelmektedir!!!
KOOPERATİFLERDE MUAFİYET Kuruluşundan inşaatın bitim tarihine kadar yönetim ve denetim kurullarında söz konusu inşaat işlerini kısmen veya tamamen üstlenen gerçek kişilerle tüzel kişi temsilcilerine veya kanunun 13. maddesine göre bunlarla ilgili olduğu kabul edilen kişilere veya yukarıda sayılanlarla işçi ve işveren ilişkisi içinde bulunanlara yer vermeyen, Yapı ruhsatı ile arsa tapusu, kooperatif tüzel kişiliği adına tescil edilmiş olan yapı kooperatifleri Yapı kooperatiflerinin kendilerine ait arsalarını kat karşılığı vererek her bir hisse için bir işyeri veya konut elde etmeleri ortak dışı işlem sayılmaz
KOOPERATİFLERDE MUAFİYET Ortak içi-ortak dışı işlemden kasıt, esas faaliyetle ilgili alım ve satımın ortaklarla yapılmasıdır. Konut yapı kooperatifinin başkasına ait arsa üzerine kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile konut inşa etmesi ortak dışı işlem sayılır. Kendi arsasını kat karşılığı vererek her bir hisse için bir işyeri veya konut elde edilmesi ortak dışı işlem sayılmaz. Üçüncü kişilerden inşaat için kum, çimento, demir ve benzeri inşaat malzemesi alınması kredi temin edilmesi ortak dışı işlem sayılmaz. Fazla arsa ve konutun ortak olmayana satılması veya kiralanması ortak dışı işlemdir. Fazla inşaat malzemesinin satılması ortak dışı işlem sayılmaz.
KOOPERATİFLER Yapı kooperatiflerinin durumu yap-sat olarak tanımlanan özel inşaat işinden farklı değildir. Bu nedenle maliyetlerin 710,720 ve 730 nolu hesaplarda izlenmesi ve inşaat devam ederken maliyetlerin 151- Yarı Mamuller hesabında gösterilmesi gerekir. Yapı kooperatifleri inşaat maliyetlerini 740 nolu hesapta izlememelidir.
KOOPERATİFLER Yapı kooperatiflerinde kuruluş amacını gerçekleştirmek üzere üyelerden tahsil edilen paraların kooperatifin gelecekte yapacağı mal teslimi (daire veya işyeri) ile ilgili olduğu açıktır. Bu nedenle şerefiye bedelleri dahil üyelerden tahsil edilen aidatların Muhasebe Sistemi Uygulama Genel Tebliğine göre Alınan Sipariş Avansları hesabında gösterilmesi ve bu tutarların daha sonra konut veya işyerinin üyelere tesliminde üyelerden olan alacak tutarıyla kapatılması gerekmektedir. / 131- ORTAKLARDAN ALACAKLAR 131.01-Ortak (A) Aidat Alacağı 440- ALINAN SİPARİŞ AVANSLARI 440.01-Ortak (A) /
KOOPERATİFLER Bina inşaat ruhsatını 29/07/1998 tarihinden sonra almış konut yapı kooperatiflerine yapılacak inşaat taahhüt işleri ise 2007/ 13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararına ekli I sayılı listenin 12. sırası uyarınca %1 oranında KDV'ne tabi bulunmaktadır. 106 nolu KDV Genel Tebliğinde, 28.07.2007 tarihinden itibaren sözleşmesi imzalanacak inşaat taahhüt işlerinde istisna veya indirimli oranda KDV uygulamasından yararlanılabilmesi için, arsanın tapu sicilinde inşaat taahhüt hizmetini alan kooperatif tüzel kişiliği adına tescil edilmiş olması gerektiği belirtilmiştir
KOOPERATİFLER 56 nolu KDV Sirkülerinde konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işlerinde istisna veya indirimli oran uygulanabilmesi için; Kooperatifin konut yapı kooperatifi statüsünde olması, İşin konut yapı kooperatifine yapılması, Yapılan işin inşaat işi olması ve taahhüde dayanması, Yapı ruhsatının münhasıran konut yapı kooperatifi adına düzenlenmiş olması (bir başka deyişle, ruhsatın "yapı sahibi" bölü-münde yalnızca konut yapı kooperatifinin adına yer verilmiş olması), Gerektiği belirtilmiştir. 2003/5 no lu Sirküleri Danıştay önce iptal etti, sonra sirkülerin yürütülmesi zorunlu idari işlem olmadığına ve iptaline gerek olmadığına hükmetti.
KOOPERATİFLER 3.7.2009 tarihinden önce bina inşaat ruhsatı almış olan konut yapı kooperatiflerinin üyelerine konut teslimi KDV den müstesnadır. Bu durumda olan kooperatiflerin KDV mükellefiyeti tesis ettirmelerine gerek yoktur. 3.7.2009 tarihinden sonra ruhsat alanlarda KDV oranı %1 veya 150 m2 den büyük olanlarda %18 (5904 sayılı Kanunla yapılan değişiklik gereği) 3.7.2009 tarihi itibarıyla arsası olup bina inşaat ruhsatı almamış kooperatifler ile bu tarih itibarıyla hiç arsası bulunmayan kooperatifler inşaat ruhsatı alıncaya kadar mükellefiyet tesis ettirmeyebilecektir. (4.9.2009 tarihli özelge) 1.1.2013 ten itibaren büyükşehir belediyesi kurulan illerde 2012/4116 sayılı BKK ile %8 ve %18 oranı uygulanacak.
KOOPERATİFLER 66 no.lu KDV Genel Tebliğinde, "Konut Yapı Kooperatiflerinin inşa ettikleri konutların üyelerine tesliminin karşılığını teşkil eden bedelin, vergiyi doğuran olayın meydana geldiği tarihte üyeler tarafından ödenen veya borçlanılan tutarlar toplamı olacağı" belirtilmiştir.
KOOPERATİFLER KVK nun 14/5 nci maddesinde, kooperatiflerin gelirlerinin vergi kesintisine tabi tutulan taşınmaz kira gelirlerinden ibaret olması halinde, bu gelirler için beyanname verilmez denilmektedir. (Stopaj oranı %20) Gayrimenkul kira gelirleri dışında gelir elde eden kooperatifler kurumlar vergisi beyannamesi vermek zorunda olduklarından; gayrimenkul kira gelirlerini de bu beyannameye dahil edeceklerdir. GVK nun Geçici 67/4. maddesine göre mevduat faizlerinden, repo kazançları ve benzeri menkul kıymet gelirlerinden gelir sahibinin vergiden muaf olup olmadığına bakılmaksızın ödemeyi yapanlarca %15 oranında vergi tevkifatı yapılması gerekmektedir. Kooperatiflerin menkul kıymet gelirlerinden söz konusu tevkifatın yapılması gerekir.
KOOPERATİFLER Kooperatife yapımı üstlenilen inşaat işi birden fazla yıla sarkar ise İş yıllara sari inşaat işi olarak kabul edilir. Bu durumda kooperatif müteahhide yaptığı ödemelerde % 3 oranında GV/KV kesintisi yapmak zorunda kalır.
Teşekkür ederim. Saygılarımla..