İNŞAAT SEKTÖRÜNÜN MUHASEBE ve VERGİSEL SORUNLARI

Transkript

1 İNŞAAT SEKTÖRÜNÜN MUHASEBE ve VERGİSEL SORUNLARI İBRAHİM DEĞİRMENCİ Yeminli Mali Müşavir ANTALYA SMMO

2 ÖZELLİKLİ EĞİTİM KONULARI 1- Turizm Faaliyetleri 2

3 2- İnşaat Faaliyetleri (UMS 11 İnşaat Sözleşmeleri) 3

4 3- Tarımsal Faaliyetler (UMS 41 Tarımsal Faaliyetler) 4

5 4- Maden Arama ve İşletme Faaliyetleri (UFRS 6 Maden Kaynaklarının Araştırılması ve Değerlendirilmesi) 5

6 5- Deniz Araçları ve İşletme Faaliyetleri 6

7 6- Elektrik Üretim, Dağıtım ve Pazarlama Faaliyetleri 7

8 7- Orman Ürünleri İmalat ve İşletme Faaliyetleri 8

9 İNŞAAT SEKTÖRÜNÜN MUHASEBE VERGİSEL SORUNLARI 1- GENEL OLARAK İNŞAAT SEKTÖRÜ: İnşaat sektörü Türk ekonomisinde çok büyük paya sahiptir. Bu sektör doğrudan ve dolaylı yoldan hemen hemen tüm sektörleri etkilemektedir. Diğer taraftan istihdam ağırlıklı olması nedeniyle de işsizlik sorununun önlenmesinde ciddi katkıları bulunmaktadır. 9

10 İnşaat Sektörü: 2010 yılında % 22, yılında % 10,6 büyürken 2012 yılında da % 10 büyüme beklenmektedir. 10

11 2012 yılındaki iyimserlik; Mütekabiliyet Yasası 2B Yasası Kentsel Dönüşüm Projelerinden kaynaklanmaktadır. Görüleceği üzere inşaat sektöründeki büyüme oranları GSYİH nın yıllar itibariyle büyüme hızının çok üstünde bulunmaktadır. 11

12 İNŞAATÇILARIN DÖNÜŞÜM PLANLARI CEPTE Artık kaçınılmaz hale gelen kentsel dönüşümde yeni yasayı bekleyen firmalar bir taraftan da dönüşüm planlarını hazırlıyor. 12

13 II- İNŞAAT İŞLERİNİN SINIFLANDIRILMASI: ÖZEL İNŞAAT İŞLERİ TAAHHÜT ŞEKLİNDEKİ İNŞAATLAR YATIRIMA YÖNELİK İNŞAAT İŞLERİ Satış Amaçlı Şahsi Kullanım Amaçlı Yurt İçi Yurt Dışı Kullanım Amaçlı Kiralama Amaçlı Yıllara Sari Olan Olmayan 13

14 A- ÖZEL İNŞAAT İŞLERİ (SATIŞ AMAÇLI) Arsa Alımı İnşaatın Yapımı Satış 14

15 1- ARSA ALIMI MUHASEBE İŞLEMLERİ: a) Arsanın Satın Alınması Halinde Muhasebe Kayıtları: i)arsa Sahibi Vergi Mükellefi Değil İse: / Arazi ve Arsalar H Satıcılar Gider Pusulasına Dayalı Arsa Alım Kaydı /

16 ii) Arsa Sahibi Vergi Mükellefi İse: / Arazi ve Arsalar H İndirilecek KDV Satıcılar Faturaya Dayalı Arsa Alım Kaydı /

17 iii) Arsa Alımı KDV den İstisna İse: / Arazi ve Arsalar H Satıcılar Faturaya Dayalı KDV den İstisna Arsa Alış Kaydı /

18 Kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşendevirveteslimlerkdv den istisnadır. İstisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz teslimleri istisna kapsamı dışındadır. (KDVK Mad:17/4-r) 18

19 iv) İnşaat Ruhsatının Alımından Sonra: / (A) İnşaatı Arsa Payı Maliyeti Arazi ve Arsalar H Arsa Maliyetinin İnşaata Virmanı /

20 b) İnşaat İşleri Karşılığı Arsa Teslimi: i) Arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur. (30 Nolu KDV G. T.) 20

21 Birincisi; arsa sahibi tarafından müteahhite arsa teslimi, Arsa Sahibi Arsa Payı Teslimi 21

22 İkincisi ise; müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine bağımsız birim (konut veya işyeri) teslimidir. Konut / İş Yeri YANLIŞ Maliye Görüşü Müteahhit 22

23 İkincisi ise; arsaya karşılık olarak müteahhit tarafından arsa sahibine ait arsa payı üzerine inşaat (konut veya işyeri)yapılmasıdır. İnşaat Yapım Hizmeti DOĞRU Bizim Görüşümüz Müteahhit 23

24 ii) Kat karşılığı başkalarının arsasına yapılan inşaatlarda toplam maliyet arsa maliyeti ile inşaat maliyetinin toplanması suretiyle hesaplanmaktadır. Toplam Maliyet Arsa Maliyeti İnşaat Maliyeti 24

25 iii) Toplam inşaat maliyeti, inşaatı yapanlar tarafından arsa sahibine verilen dairelerin inşası için yapılan harcamalar ile kendilerine ait daireler için yapılan harcamalardan oluşmakta, inşaatın toplam maliyetinin arsa sahibine verilen dairelere isabet eden kısmı ile arsa sahibine yapılan nakit ödemelerin toplamı, toplam arsa maliyetini (müteahhidin kendisine ait dairelerin arsa maliyeti) vermektedir. ( tarih ve Özelge) 25

26 Toplam İnşaat Maliyeti Arsa Sahibine Verilen Dairelerin İnşaat Maliyeti Müteahhite Kalan Dairelerin İnşaat Maliyeti Müteahhit Arsa Payı Maliyeti Arsa Sahibine Verilen Dairelerin İnşaat Maliyeti Arsa Sahibine Verilen Nakit Toplamı 26

27 Değer Artışında Brüt Kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarıdır. (G.V.K. Mükerrer Mad:81) 27

28 iv) Vergiyi Doğuran Olay ve Fatura Düzenleme Tarihi: Arsa karşılığı inşaat işlerinde vergiyi doğuran olay, müteahhitin arsa karşılığı konut, iş yeri gibi bağımsız birimleri arsa sahibine teslimiyle gerçekleşmektedir. Bu tarih itibariyle arsa açısından da vergiyi doğuran olay vuku bulmaktadır. (2011/1 Nolu KDV Sirküleri) 28

29 v) Arsa Sahibine Konut / İşyeri Teslimi: Vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhitten arsa sahibine yapılacak bağımsız birim teslimleri için müteahhit tarafından düzenlenecek faturada bağımsız birimin niteliğine göre emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden %1 veya %18 arasında KDV hesaplanması gerekmektedir. (2011/1 Nolu KDV Sirküleri) 29

30 Bu ifade bize göre yanlıştır. Doğru ifade; Müteahhit tarafından düzenlenecek faturada arsa sahibine verilen konut/işyeri inşaat maliyet bedelleri üzerinden %18 oranında KDV hesaplanması gerekmektedir. şeklinde olmalıdır. 30

31 vi) Emsal Bedel; İnşaat Maliyeti/Satış Bedeli Midir? Buna göre, arsa karşılığında müteahhit firma tarafından arsa sahibine verilecek daireler ve işyerleri için yapılan harcamalar veya ödenen nakit para anılan müteahhit firma açısından arsa sahibinden alınan arsa payının maliyet bedeli olacaktır. Müteahhit açısından kendisine kalan dairelerin maliyeti ise, hem kendi daireleri hem de bu dairelere isabet eden arsa payı için ödediği bedelin (arsa sahibine bıraktığı dairelerin, işyerlerinin maliyet bedeli veya nakit paranın) toplamı olmaktadır. Bu hüküm ve açıklamalara göre, kat karşılığı inşaatın arsa maliyet bedeli, firmanız tarafından arsa karşılığında arsa sahiplerine teslim edilecek gayrimenkulün inşaatı için yapılan harcamaların toplamından oluşmaktadır. ( tarih ve 1553 sayılı GİB Özelgesi) 31

32 Bu maddede geçen elden çıkarma deyimi yukarıda yazılı mal ve hakların trampa edilmesi, takası,. ifade eder. (G.V.K. Mükerrer Mad:80) Yapılan işlem bir takas işlemi olduğundan emsal bedel yukarıda belirtilen yasa hükümleri ve özelge açıklamalarına göre; inşaat maliyeti dir. 32

33 vii) Arsa Payı Maliyetinin Hesaplanması: 1 Daire Arsa Payı Maliyeti Arsa Sahibine Verilen Daireler İnşaat Maliyeti Müteahhite Kalan Daire Sayısı / m² Büyüklüğü 33

34 Konuyu bir örnekle açıklayacak olursak;(a) şahsı arsasını (B) Ltd. Şirketi ne inşaat karşılığı vermiştir. Konut Adedi : 10 Müteahhite Kalan : 6 Arsa Sahibine Verilen : 4 Toplam İnşaat Maliyeti : 1,200,000 1 Adet Konut İnşaat Maliyeti : 120,000 1 Adet Konut Arsa Payı Maliyeti : 80,000 1 Dairenin Toplam Maliyeti : 200,000 34

35 1,200,000 / 10 x 4 = 480,000 / 6 1 Adet Konut Arsa Payı Maliyeti = 80,000 TL 35

36 viii) Arsa Sahibine Kesilecek Fatura Tutarı: Örneğimize göre Müteahhitin Muhasebe Kayıtlarındaki maliyetler aşağıdaki gibidir. Harcama Cinsi Maliyet Tutarı Arsa Sahibi Hissesi Müteahhit Hissesi İnşaat Maliyeti 1,200, , ,000 Arsa Maliyeti 800, , ,000 TOPLAM 2,000, ,000 1,200,000 36

37 Arsa sahibine kesilecek fatura tutarı, inşaat maliyetine göre 480,000 TL, arsa payının dahil edilmesi halinde ise 800,000 TL olacaktır. Bu durumda arsa sahibine 4 daire bedeli olarak (arsa payı dahil) 800,000 TL fatura kesilecek ve aşağıdaki muhasebe kayıtları yapılacaktır. 37

38 / (A) Arsa Sahibi 808, Arsa Sahibine Konut Teslimi 800, Hesaplanan KDV %1 8,000 Arsa Sahibine Konut Teslimi Gelir Kaydı / Satılan Konut Maliyeti 800, İnşaat Maliyeti 480, Arsa Payı Maliyeti 320,000 Arsa Sahibine Konut Teslimi Maliyet Kaydı /

39 ix) Arsa Payı Maliyetinin Muhasebe Kayıtlarına Alınması: / Arsa Payı Maliyeti 800, (A) Arsa Sahibi 800,000 Gider Pusulası ile Arsa Payı Gider Kaydı / Arsa Payı Maliyeti 800, İndirilecek KDV 144, (A) Arsa Sahibi 944,000 Fatura İle Arsa Payı Maliyet Kaydı /

40 2- MALİYET İŞLEMLERİNE İLİŞKİN MUHASEBE KAYITLARI: i)malzeme alımları doğrudan inşaat maliyetine kaydedilmeden önce Ambar Hesabı olan 150 Hesaba kaydedilmelidir / Demir Alışları İndirilecek KDV Satıcılar 118 Malzeme Alımı Kaydı /

41 ii) İnşaat imalatında kullanılan malzemeler fiilen kullanıldığı anda ilgili inşaat maliyetine kaydedilmelidir / (A) İnşaatı Demir Kullanımı İlk Madde ve Malzeme 100 Malzemenin İnşaatta Kullanımının Kaydı /

42 iii) İnşaatlarda kullanılan İşçilik ve Genel Üretim Giderleri ilgili hesaplarda izlenmelidir / İşçilik Giderleri Şantiye Elektrik Giderleri İndirilecek KDV Personele Borçlar Ödenecek Vergi ve Fonlar Ödenecek S.G. Kesintileri Satıcılar 23.6 İşçilik ve Genel Üretim Gideri Kaydı /

43 iv)bilançolarda; devam eden inşaat maliyetleri 151. Yarı Mamüller Hesabında, bitmiş inşaatlar ise 152. Mamül Mallar Hesabında gösterilmelidir / (A) İnşaatı Maliyeti Direk İ.M.M.Gid. Yansıtma Direk İşçilik Gid. Yansıtma Genel Üretim Gid. Yansıtma 20 Maliyetlerin Yansıtma Kaydı /

44 v) Maliyet Dağılımının Daire Bazında Hesabı: Satılan Mamül Malın Maliyetinin (satılan daireler maliyeti) doğru hesaplanabilmesi için toplam arsa ve inşaat maliyeti; her bir kat, işyeri veya daireye belirli ölçü ve esaslara göre pay verilmek suretiyle, her bir birimin maliyeti hesaplanmalıdır. DAİRENİN BİNA İNŞAAT MALİYETİ CİNSİ NO M2 ARSA PAYI İNŞ. MALİYETİ ORTAK KULLANIM MALİYETİ TEFRİŞ MALİYETİ TOPLAM MALİYET A , , , , A , , , , A , , , , B , , , , ,

45 3- SATIŞ İŞLEMLERİNE İLİŞKİN MUHASEBE KAYITLARI: a)satış Muhasebe Kayıtları: Her bir dairenin 250,000 TL ye satıldığını varsayarsak aşağıdaki muhasebe kayıtları yapılacaktır / Alıcılar 252, Yurtiçi Satışlar 250, Hes. KDV (%1) 2,500 1 Adet Daire Satış Kaydı / S.M.Maliyeti 200, İnşaat Maliyeti 120, Arsa Maliyeti 80,000 Satılan Daire Maliyetinin Kaydı /

46 b) Satış Karının Tespiti: Müteahhitin muhasebe kayıtlarına göre satış karı aşağıdaki gibi tespit edilecektir. Daire Sayısı Satış Fiyatı Satış Tutarı Maliyet Kar Üçüncü Kişilere Satış Arsa Sahibine Teslim 6 250,000 1,500,000 1,200, , , , , TOPLAM 10 2,300,000 2,000, ,000 46

47 4- ARSA SAHİBİNİN VERGİLENDİRİLMESİ: a) Kat Karşılığı Arsa Teslimi Nedeniyle Vergilendirme : 47

48 Arsa Alım Tarihi Müteahhite Arsa Teslim Tarihi Dairelerin Müt. Teslim Tarihi Dairelerin Satış Tarihi x x x x

49 Bu maddede geçen elden çıkarma deyimi yukarıda yazılı mal ve hakların trampa edilmesi, takası,. ifade eder. (G.V.K. Mükerrer Mad:80) 49

50 b) Alınan Dairelerin Satışı Nedeniyle Vergilendirme: i)iktisap Tarihinin Tespiti: Arsa olarak iktisap edilen gayrimenkul üzerine bina inşa edilmesi veya söz konusu gayrimenkulün kat karşılığı verilmesi sonucu alınan gayrimenkullerin tapuya tescili, cins tashihi sayılarak tapuya tescil tarihinin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekir. 50

51 Ancak, gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı, söz konusu gayrimenkulleri fiilen kullandıklarını tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle tevsik etmeleri halinde, iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihinin kabul edilmesi gerekir. (GVK Sirküleri 2011/2) 51

52 ii) Satış Şekline Göre Vergilendirme: İktisap (tapuda tescili veya fiili teslim) tarihinden itibaren beş yıl içerisinde bir defada aynı kişiye satılması durumunda, gayrimenkullerin satışından elde edilen toplam bedele ilgili yılda geçerli olan istisna tutarı bir kez uygulandıktan sonra bakiye kazancın, değer artışı kazancı olarak vergilendirilmesi gerekir. Söz konusu birden fazla gayrimenkulün; 52

53 * Aynı kişiye farklı tarihlerde, ** Farklı kişilere aynı tarihlerde, *** Birbirini izleyen yıllarda, Satılması, devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden elde edilen kazancın, ticari kazanç olarak değerlendirilmesi gerekmektedir. ( tarihli Özelge) 53

54 iii) İvazsız İktisaplarda Vergilendirme: Gayrimenkullerin ivazsız şekilde iktisap edilmesi değer artışı kazancının konusuna girmemektedir. Bu çerçevede ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilmeyecektir. 54

55 Veraset yoluyla iktisap edilen gayrimenkulün, cins tashihi yapılarak kat karşılığı verilmesi halinde, ivazsız ihtisap edilme niteliği değişmeyeceğinden, gayrimenkulün satışından elde edilen gelir de değer artışı kazancına tabii olmayacaktır. (GVK Sirküleri 2011/2) 55

56 5- HASILAT PAYLAŞIMI KARŞILIĞI ARSA TESLİMİ: a) Uygulamada Hasılat Paylaşımı, yada Gelir Paylaşımı vb. şekillerde düzenlenen sözleşmeler uyarınca yapılan işlerde, inşa edilen bağımsız birimler yerine bunların hasılatı paylaşılmakta olup, bu tür sözleşmeler gereğince yapılan işlerin de 30 Seri Nolu KDV Genel Tebliğinde düzenlenen Arsa Karşılığı İnşaat olarak değerlendirilmesi gerekmektedir. (2011/1 Nolu KDV Sirküleri) 56

57 Arsanın Tamamı Arsa Sahibi Kararlaştırılan % Müteahhit Nakit Ödeme Ödeme Fatura Daire Alıcıları 57

58 b) Bağımsız birimlerin üçüncü şahıslara satışında, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte sadece müteahhit tarafından üçüncü şahıslara fatura düzenlenecek, faturada gösterilen toplam bedel üzerinden bağımsız birimlerin niteliğine göre %1 veya %18 oranında KDV hesaplanarak beyan edilecektir. (2011/1 Nolu KDV Sirküleri) 58

59 c) Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarih itibariyle hasılattan kendisine kalan pay için müteahhite arsa satış faturası düzenleyecek, fatura bedeli üzerinden genel esaslara göre KDV hesaplayarak beyan edecektir. Arsa tesliminin, KDV nin konusuna girmemesi veya KDV den istisna edilmiş olması halinde bu teslimde KDV hesaplanmayacaktır. (2011/1 Nolu KDV Sirküleri) 59

60 d) Hasılat Paylaşımı Muhasebe Kaydı: / Alıcılar 2,525, Yurtiçi Satışlar 2,500, Hes. KDV 25, Adet Konut Satışı / Arsa Maliyeti 1,000, Satıcılar 1,000,000 Arsa Payı Bedeli (hasılatın %40) / Satıcılar 1,000, Bankalar 1,000,000 Arsa Sahibine Ödeme /

61 / S.M.M. 2,200, İnşaat Maliyeti 1,200, Arsa Payı Maliyeti 1,000,000 Satılan 10 Adet Daire Maliyeti / Daire Sayısı Satış Tutarı Maliyet Kar 10 2,500,000 2,200, ,000 61

62 e) Hasılat paylaşımı sözleşmesiyle ilgili olarak; Asgari bir bedel+elde edilen hasılatın % si Arsa tapusunun devir zamanı ve şekli (Arsa Sahibi Müteahhit Alıcı -- Kat İrtifakı -- Kat Mülkiyeti) Satış bedellerinin paylaşım zamanı ve şekli Satışın öngörülen sürede yapılamaması vb. sorunlar yaşanabilecektir. 62

63 6- DİĞER ÖZELLİKLİ DURUMLAR: a) İnşaat Devam Ederken Yapılan Satışlar: i) İnşaat devam etmekte iken satış bedeli olarak yapılan ödemeler karşılığında fatura düzenlenmesine gerek bulunmamakta olup, bedellerin kayıtlara avans olarak intikal ettirilmesi, tapunun tescil ettirildiği tarihveya tapuya tescilinden önce dairelerin hak sahiplerinin kullanımına tahsis edilmediği durumda tahsis edildiği tarihten itibaren yedi gün içerisinde gerçek satış bedeli üzerinden fatura düzenlemeleri gerekmekte olup bilahare ek bir bedel alınması halinde ek fatura kesileceği tabiidir. 63

64 / Bankalar 200, Alınan Avanslar 200, /

65 ii) Gayrimenkul satışlarında Katma Değer Vergisini doğuran olay tapuya tescil ile gerçekleşmekte olup gayrimenkulün tapuya tescilinden önce kişinin kullanımına tahsis edilmesinde ise kullanıma tahsis ile vergiyi doğuran olay gerçekleşmektedir. Bu nedenle, konut teslim amacıyla inşaat tamamlanmadan kat irtifakı arsa paylarının devri sırasında vergiyi doğuran olay konutun fiili teslimi ile meydana geleceğinden arsa payı teslimi katma değer vergisine tabi olmayacaktır. Ancak konutun tapuya tescilinden önce kişinin kullanımına tahsis edildiği anda vergiyi doğuran olay gerçekleşmiş olacağından bu dönemde katma değer vergisinin hesaplanarak beyan edilmesi gerekmektedir. 65

66 b) Emlak Harcına Esas Tutar: Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır. Kat irtifaklı gayrimenkul devir ve iktisaplarında harç, devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır. (Harçlar Kanunu Md. 63) 66

67 c) 150 m² nin Hesabı: Teslim edilen konutun m² büyüklüğünün nasıl hesaplanacağı 30 Seri Nolu KDV Genel tebliğinde açıklanmıştır. 67

68 d) İndirimli Oran KDV İadesinin Dönemi: Konutların tesliminden önce fatura düzenlenmesi ile vergiyi doğuran olay meydana gelmekte ancak iade hakkını doğuran işlem vuku bulmamaktadır. Bu nedenle 150 m² nin altındaki konutların tesliminden önce fatura düzenlenmesi halinde, bu teslimler üzerinden %1 oranında vergi hesaplanarak beyan edilmesi, iade talebinin ise konutların teslim edildiği yıl içinde aylık olarak mahsuben veya izleyen yılda yıllık olarak nakden yada mahsuben yapılması gerekmektedir. 68

69 B- KOOPERATİFLERE YAPILAN İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ: 69

70 C- YILLARA SARİ İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ D- DİĞER İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ E- YURTDIŞI İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ F- YATIRIMA YÖNELİK İNŞAAT İŞLERİ 70

71 71