İLGİLİ FİRMA TALEBI YAPAN ŞUBE TAŞINMAZIN NİTELİGİ (mahallen) ADRESİ (Mahalle belirtilecektir) RAPOR NO DEĞERLEME RAPORU ALBARAKA TÜRK KATILIM BANKASI A.Ş. MERKEZ ŞUBE / BİREYSEL KREDİLER MÜDÜRLÜĞÜ 2 ADET MESKEN SEMİZKUMLAR MAHALLESİ, EBUBEKİR CADDESİ, SEALYBRİA SİTESİ, NO:7/BE 25B BLOK D:1-2 SİLİVRİ / İSTANBUL FOR2016_0285 RAPOR TARİHİ 28.03.2016 EKSPERTİZ TARİHİ 25.03.2016 RAPORUN KONUSU RAPORU DÜZENLEYEN Konut finansmanı kuruluşu satış öncesinde konut için 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu'nun 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi uyarınca yetki verilmiş kişi veya kurumlara kıymet takdiri yaptırır.' hükmü gereğince değerinin tespit edilmesi' FORM GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. Adres Sözleşme Tarihi Balgat Mh. Mevlana Bulvarı Yelken Plaza No:139 A blok K:6 D:25 Çankaya ANKARA 01/01/2016
1. TAPU BİLGİLERİ İli İstanbul Arsa Payı 75/18000, 76/18000 İlçesi Silivri Blok No SIRIUS-25, B Giriş Bucağı -- Kat No Zemin, 1 Mahallesi -- Bağ. Bölüm No 1, 2 Köyü Alipaşa Niteliği Mesken, Çatı Piyesli Mesken Sokağı -- Yevmiye No 11605 Mevkii Menzilcambaz Cilt No 60 Pafta No -- Sahife No 5844, 5845 Ada No 272 Tapu Tarihi 23.10.2007 Parsel No 3 Yönetim Planı Tar. 10.12.2004 Alanı (m²) 88.432,00 Sahibi Niteliği 54 Adet 2 Katlı İkiz Bina ve Arsası İkamet Eden ALBARAKA TÜRK KATILIM BANKASI A.Ş. (TAM) Tapunun Türü Kat mülkiyeti Kat irtifakı Cins tashihli Arsa vb Meskenun Niteliği Müstakil bina Apartman dairesi Taşınmaz kat irtifakı kurulmuş olan meskendir. 2. TAPU TAKYİDATI 24.03.2016 tarihinde takbis sisteminden alınan TAKBİS belgesine göre rapor konusu taşınmazlarıın tapu kaydı üzerinde müştereken; Beyanlar Hanesinde; - Yönetim Planı: 10.12.2004 - Yönetim Planı Değişikliği 26.04.2008 - Konusu: İstanbul 11. Tüketici Mahkemesinin 22.01.2016 tarih ve 2015/12 esas ve 2015/111 karar sayılı dosyasından kesinleşme şerhi vardır. (12.02.2016-3505) - Finansal Kiralama Sözleşmesi: Beyoğlu 31. Noterliğinin 23.08.2007 tarih ve 35183 noter sözleşmesi. (30.03.2011-4795) bulunduğu tespit edilmiştir. 3. TAŞINMAZLARIN MAHALLEN KONUMU VE ÇEVRE ÖZELLİKLERİ Değerlemeye konu taşınmaz, İstanbul İli, Silivri İlçesi, Semizkumlar Mahallesi, Ebubekir Caddesi, Sealybria Sitesi, No:7/BE, 25B Blok 1 ve 2 b.b nolu meskenlerdir. Ana taşınmaz E-5 Karayolu na 700 m., Silivri merkeze 10 km, sahile 600 m mesafede yer almaktadır. Taşınmazın yakın çevresinde Uyumkent, İrfan Sırdaş ilkömğretim Okulu, Sarten Ambalaj Fabrikası bulunmaktadır. Taşınmazın çevresinde üst gelir düzeyine sahip ailelerce mesken olarak kullanılan yazlık kullanımlı 2 katlı villa nitelikli yapılar bulunmaktadır. Bölgenin alt yapısı tam olup ulaşım imkanları kolaydır. 4. TAŞINMAZLARIN YERALDIĞI SİTENİN MAHALLEN ÖZELLİKLERİ Selybria Sitesi, farklı parsellerde yaklaşık 288 dönüm arazi üzerinde toplam 222 adet villadan oluşmaktadır. Grandi, Karina, Pruva olmak üzere farklı büyüklükte 3 adet villa tipi mevcuttur. Değerleme konusu taşınmazlar Sırıus tipi villa olup yerinde ise Karina tipi olarak adlandırıldığı tespit edilmiştir. İnşaat çalışmalarının tamamlanmış olduğu sitedeki doluluk oranı yaklaşık %60 dir. Site çevresi betonarme duvar üzeri fens teli ile çevrilmiştir. Sert zeminler kaldırım taşı ile kaplı olup yeşil alanlar çimlendirilmiş ve ağaçlandırılmıştır. Site içerisinde, açık yüzme havuzu, tenis kortları, basketbol ve voleybol sahaları, çocuk oyun alanları, sosyal tesis, sauna ve fitness center bulunmaktadır. Ana taşınmaz bodrum, zemin, 1 normal kat ve çatı piyesinden oluşmaktadır. Ana taşınmaz bloka zemin kat seviyesinden iki adet giriş bulunmakta ve A ve B Blok girişi olarak adlandırılmaktadır. Taşınmazın kendine ait açık havuzu da mevcuttur. Boş Sayfa 2 / 13
5.TAŞINMAZIN YERALDIĞI BİNANIN MAHALLEN ALT YAPI/İNŞAAT ÖZELLİKLERİ Mesken yapı tarzı Betonarme Çelik Yığma Ahşap İnşaat Nizamı Ayrık Güvenlik Var Yok Mesken yapım yılı 2004 Otopark Var Yok Elektrik Şebeke Yüzme Havuzu Var Yok Su Şebeke Asansör Var Yok Kanalizasyon Şebeke Yangın Merdiveni Var Yok Doğalgaz Mevcut Dış Cephe Dış Cephe Boyalı Su Deposu-Hid. Var Çatı Tipi Kremit kaplı ahşap çatı Yangın Tesisatı Yok Jeneratör Var Yok Merdiven Evi Binadaki toplam kat sayısı Kat Taksimatı Basamak ve sahanlıklar ahşap, merdiven saten boyalıdır. 3 ( bodrum + zemin + 1 normal kat + çatı katı) Projesinde ve yerinde; Bodrum kat : Sığınak, kazan dairesi, depo, su deposu ve çamaşırlık Zemin kat : 1 nolu mesken 1. Kat : 2 nolu mesken Çatı kat : 2 nolu meskene ait kısım Deprem Hasarı İnşaat Sınıfı Eksik imalatlar Doluluk Oranı Taşınmazlar deprem sonrası yapıdır. 4. Sınıf, A Grubu Yapı Yok Doluluk oranı ~%80 dir. Brüt Kullanım Alanı (bina ortak alanları hariç) Binadaki Konum 6. TAŞINMAZLARIN MAHALLEN ÖZELLİKLERİ Projesinde :B Girişi Bodrum kat : 120m 2 (Denge tankı,makine dairesi,depo,su deposu,sığnak,çamaşırlık,kömürlük) Zemin kat (1 No) : 130 m 2 (salon, 2 oda, banyo, mutfak, antre, koridor ve 16 m2 teras, 19 m2 giriş holü) 1.Normal kat (2 No) : 126 m 2 ( salon,3 oda, 3 banyo, mutfak nişi, balkon, antre, koridor, tv odası, 1 balkon, 5 m2 merdiven holü) Çatı katı (2 No) : 15m 2 +25 m 2 teras ( 1 oda, teras) Taşınmazlar yol cephesinden bakıldığında bloğun sağında yer alan villayı oluşturmaktadır. Kullanım tertibi Salon 2 Oda 5 Mutfak 1 Banyo 4 Balkon 1 Isıtma Sistemi Merkezi kalorifer Kombi Soba Diğer Kapı ve Pencere Doğ. İç kapılar amerikan kapı, dış kapı çelik, pencereleri PVC doğramadır. Manzarası Yok İnşaat Seviyesi % 100 Eksik İmalatlar Tadilat - Bakım Durumu Yok. Her iki bağımsız bölümde bakımsızdır. Meskenun yapı kalitesi Lüks İyi Orta Düşük İç mekan özellikleri : Zemin Duvar Tavan Antre : Seramik Saten Boyalı Plastik boyalı Salon : Seramik Saten Boyalı Plastik boyalı Odalar : Seramik Saten Boyalı Plastik boyalı Mutfak : Seramik Saten Boyalı Plastik boyalı Banyo,WC : Seramik Fayans Plastik boyalı Sayfa 3 / 13
Taşınmaz (mahallen görülen yer); kadastral paftasındaki yerine uygun mu? Taşınmazın binadaki katı, kattaki konumu, projesine uygun mu? Taşınmazın kullanım alanı ve mimarisi projesine uygun mu? Proje Tarihi / No su (bilgi alınan makam) İlgili Belediyede bina ile ilgili yıkım kararı veya herhangi bir tutanak var mı? Olumlu etkenler : 7. KADASTRO, RUHSAT ve PROJE BİLGİLERİ Uygundur. Uygundur. Ancak taşınmazlar projesine aykırı olarak birleştirilmiş, bütün halde tripleks villa olarak kullanılmaktadır. Uygundur. 1 ve 2 nolu bağımsız bölümler her ikisinin ortak kullanımı olan bodrum kat da dahil edilerek birleştirilmiştir. 01.12.2008 tarihli proje (Silivri Tapu Müd.) Taşınmazlarda herhangi bir büyütme olmadığından dolayı ve projeye alan ve plan olarak uygun olduğundan dolayı bankanız talebi doğrultusunda ilgili belediyeden imar arşiv dosyası incelenmemiştir. 8. TAŞINMAZLARIN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER Deprem sonrası yapı olması Müstakil havuzunun bulunması Güvenliği ve sosyal tesisleri bulunan bir site içerisinde olması Sahile ve E-5 Karayolu na yakın olması Olumsuz etkenler : Bakım gerektirmesi Manzarasız olması 9. SATIŞ KABİLİYETİ (--) Yüksek (X) Normal (--) Düşük / Alıcısı Az (--) Çok Düşük Taşınmazların bodrum kattaki ortak kullanım alanları da dahil bir bütün halde kullanılmaları, sitede yer alan tüm satışların bu şekilde iki tapulu olarak yapıldığı göz önüne alınarak teminata müştereken konu edilmesinin uygun olacağı düşünülmekle birlikte taşınmazların değerlemesinde; konumu, cephesi, mevcut durumu, ulaşım olanakları, kent merkezine yakınlığı, bölgesel etkiler ve arz - talep dengeleri gibi unsurlar dikkate alınarak satış kabiliyetlerinin Satılabilir olduğu kanaatine varılmıştır. Değerleme bir bütün olarak taşınmazların ortak alanlar dahil edeilerek yapılmış olup teminata müştereken konu edilmeleri durumunda geçerlidir. Sayfa 4 / 13
10. DEĞERLEME YÖNTEMİ VE FİYATLANDIRMA Taşınmazların değerinin tespitinde Emsal Karşılaştırma Yöntemi kullanılmıştır. Bu yöntemde; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış, satılmış/kiraya verilmiş benzer taşınmazlar dikkate alınmıştır. Taşınmazın değerini etkileyebileyecek çevre şartları ve taşınmazın halihazır durumu gözönünde bulundurulmuştur. Aşağıdaki bileşenler, taşınmazın bölüm bazında ayrı ayrı satışına esas alınabilecek değerler anlamında olmayıp, toplam değerin oluşumuna ışık tutmak üzere verilmiş fiktif büyüklüklerdir. 1 nolu ve 2 no.lu Bağımsız Alanı (a) Birim Fiyat (b) Fiyat (axb=) Bölüm 1. Yasal Alan 391 m² 1892.-TL/m² 740.000.-TL. 2. Kaçak Alan 0 m² 0.-TL/m² 0.-TL. TOPLAM DEĞER: 740.000.-TL SONUÇ CÜMLESİ : Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazın yerinde yapılan incelemesinde; konumuna, büyüklüğüne, mimari özelliklerine, inşaat kalitesine ve kullanış maksadına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle arsa payı dahil değeri için, 740.000.-TL. (Yediyüzkırkbin TL.) kıymet takdir edilmiştir. Bu takdir, taşınmazlar ile ilgili herhangi bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır. Taşınmaza 740.000.-TL. (Yediyüzkırkbin TL.) kıymet takdir edilmiştir. Bilgilerinize sunulur. Saygılarımızla... NOT: BANKA KRİTERLERİNE GÖRE YAPILACAK DEĞERLENDİRME İÇİN SONRAKİ BÖLÜME BAKINIZ. Değerlemeyi Yapan Kontrolü Eden ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Tolga ORHAN Elif EVCİN Ekler : Konum krokisi, Fotoğraflar, Tapu sureti, Çap, Ruhsat sureti, İskan belgesi sureti Sayfa 5 / 13
11. TAŞINMAZIN KONUM KROKİSİ ve EMSAL TAŞINMAZLAR EMSAL 1 : Satılık Villa İlgili Kişi ve Tel Turyyap 0212 728 40 00 Taşınmazın bulunduğu site içerisinde ve taşınmazla aynı tipte, 3 katlı birleştirilmiş Emsalin Adresi 500 m2 beyanlı, villa fiyatı 1.000.000 TL.dir. Kullanım Alanı 370 m2 Satış Fiyatı 900.0000.-TL Birim Fiyat 2.432.-TL/m² EMSAL 2 : Satılık Villa İlgili Kişi ve Tel Newday Emlak 0212 699 59 88 Emsalin Adresi Taşınmazın bulunduğu site içerisinde ve taşınmazla aynı tipte, 3 katlı birleştirilmiş 500 m2 beyanlı, villa fiyatı 935.000 TL.dir. Kullanım Alanı 370 m2 Satış Fiyatı 850.000.-TL Birim Fiyat 2.297.-TL/m² EMSAL 3 : Satılık Villa İlgili Kişi ve Tel Neta Emlak 0212 418 46 06 Taşınmazın bulunduğu site içerisinde ve taşınmazla aynı tipte, 3 katlı birleştirilmiş Emsalin Adresi 500 m2 beyanlı, villa fiyatı 925.000 TL.dir. Kullanım Alanı 370 m2 Satış Fiyatı 850.000.-TL Birim Fiyat 2.297.-TL/m² EMSAL 4 : Satılık Villa İlgili Kişi ve Tel Logos Emlak 0212 352 75 81 Emsalin Adresi Taşınmazın bulunduğu site içerisinde ve taşınmazla aynı tipte, 3 katlı birleştirilmiş 500 m2 beyanlı, villa fiyatı 950.000 TL.dir. Kullanım Alanı 370 m2 Satış Fiyatı 850.000 TL Birim Fiyat 2.297 TL/m² EMSAL ANALİZİ: Emsaller taşınmazla aynı bölgede, site içinde yer alan tamamlanmış durumuda olan villardır. Emsallerin %10 pazarlıklı olduğu değerlemede dikkate alınmıştır. Emsal taşınmazların iç hacim özellikleri ve konumları taşınmazdan daha iyi olduğundan dolayı taşınmaza 740.000 TL. değer takdir edilmiştir. Sayfa 6 / 13
12. TAŞINMAZIN FOTOĞRAFLARI TAŞINMAZIN YERALDIĞI BİNANIN VE ÇEVRENİN GÖRÜNÜŞÜ Sayfa 7 / 13
Sayfa 8 / 13
13. TAPU SURETİ VE DİĞER EVRAKLAR Sayfa 9 / 13
PROJE KAPAĞI VAZİYET PLANI Sayfa 10 / 13
Sayfa 11 / 13
ZEMİN KAT PLANI 1. KAT PLANI Sayfa 12 / 13
ÇATI ARASI PLANI KESİT Sayfa 13 / 13