KAMULAŞTIRMA İLE İLGİLİ MERAK EDİLENLER Hazırlayanlar : Av. Ersan BARKIN - Av. Murat TEZCAN
1. ACELE KAMULAŞTIRMA NEDİR? Kamulaştırma Kanunu nun 27. maddesinde düzenlenen acele kamulaştırma süreci büyük, önemli ve ivedilik yatırım süreçlerinde idarenin taşınmazlarla ilgili tasarrufta bulunabilme imkânı sağlayan bir süreçtir. 2. ACELE KAMULAŞTIRMA SÜRECİ AŞAMALARI NELERDİR? a. İdarenin Asliye Hukuk Mahkemesi nde açacağı tespit davası ile kamulaştırılacak taşınmazların bedelleri tespit edilir. b. Tespit edilen bedel taşınmaz malikleri adına bankaya yatırılır. c. İdare tarafından bankaya yatırılan bedel, hak sahipleri tarafından nüfus cüzdanı ibraz etmek şartıyla tahsil edilebilir. d. Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından tespit edilen bedeller idarenin uzlaşmaya çağrı tebligatı taşınmaz maliklerine bildirilir. e. Ulaştırma Bakanlığı, tespit edilen bedeli malikleri toplantıya çağırarak onları uzlaşmaya davet eder. Bu toplantıda çoğu zaman idare sadece, mahkemece tespit edilen bedeli sunarken istisnai olarak da bu bedellerin çok az üzerinde son teklifini iletir. Bu teklif eğer malik tarafından kabul edilmezse, uzlaşmanın sağlanamadığı bir tutanağa bağlanır. Eğer söz konusu teklif kabul edilirse, ayrı bir uzlaşma tutanağı hazırlanarak taraflarca imza altına alınır. Bu uzlaşmadan sonra malik en geç 45 gün içinde ilgili taşınmazın idare adına tescili için tapuda ferağda bulunduğunu bildirerek durumu tescil ettirtir. f. Uzlaşma sağlanamaması durumunda idare, Asliye Hukuk Mahkemesi nde kamulaştırma bedeli ve taşınmazın idare adına tescili davası açar ve dava mahkeme tarafından taraflara tebliğ edilir. 2 Kamulaştırma
3. ACELE KAMULAŞTIRMA İÇİN BANKAYA DEPO EDİLEN PARANIN ÇEKİLMESİ HAK KAYBINA NEDEN OLUR MU? Söz konusu bedellerin ilgili bankalardan çekilmesi durumunda herhangi bir hak kaybının doğması söz konusu değildir. Bu paraların çekilmesi sırasında banka dekontları üzerinde herhangi bir şerhin konulmasına dahi gerek yoktur. Uzlaşma sağlanmamış olsa dahi malik adına yatırılan bedellerin çekilmesinde her hangi bir sakınca bulunmamaktadır. 4. TAŞINMAZIN KISMEN KAMULAŞTIRILMASI DURUMUNDA KALAN KISMIN KAMULAŞTIRILMASI DA İSTENEBİLİR Mİ? Kısmi olarak arazisi kamulaştırılan malik eğer taşınmazın kalan kısmının atıl kaldığını düşünüyorsa bunu belirten dilekçesini 30 gün içinde sunarak kalan kısmında kamulaştırılmasını idareden talep edilmesi gerekmektedir. Yargıtay uygulamalarında kısmi kamulaştırma sonucunda kalan kısmın kamulaştırılması ancak, kalan kısmın kamulaştırma sonrasında atıl kalmasını, geometrik şeklinin bozulmasını ve makineli tarıma elverişsiz olma durumunu aramaktadır. 5. DAVA SÜRECİNDE YAŞANACAKLAR VE BEDEL ARTTIRIMINA İLİŞKİN ÖNEMLİ NOKTALAR NELERDİR? A. Arazi vasfındaki taşınmazlar için: A1. İlgili taşınmazların değerlendirilmesi yapılırken öncelikle taşınmazın tapu kaydında her ne kadar arazi olarak kabul edilse de arsa vasfına haiz olup olmadığı değerlendirilmelidir. Çünkü Yargıtay uygulamalarında tapuda tarla olarak görünen taşınmazlar eğer belediye mücavir sınırları içinde yer alıyor ve belediye hizmetlerinden yararlanıyorsa buraların arsa vasfında kabul edilerek ona göre değerleme yapılacağı kabul edilmiştir. Kamulaştırma 3
A2. Eğer ilgili taşınmaz tarla olarak değerlendirilecekse burada uygulanacak yöntem net gelir metoduna göre hesaplama yapılmasıdır. EMSAL TAŞINMAZ KARŞILAŞTIRILMASI UYGULAMASI KESİNLİKLE YAPILMAZ. Gelir metodunda o bölgede yetişen ürünlerin ne kadar gelir getireceği çıplak arazi bedeli ile özel bir formülle hesaplanarak bulunan bedellerdir. Burada önemli olan nokta seçilecek ürünlerin iyi gelir getiren ürünlerden tespit edilmesi ve kapitalizasyon faiz oranın düşük belirlenmesidir. A3. YARGITAY SON BEŞ AYDIR OBJEKTİF DEĞER ARTIŞI UYGULAMASINI KALDIRMIŞTIR. A4. Acele kamulaştırma uygulamalarında idare kamulaştırma kararı aldığı taşınmazlarla ilgili tasarrufta bulunma hakkını elde ettiği için çalışma yapabilme imkânına sahiptir. Fakat açılan davadaki keşiften önce yapılan çalışmalarda taşınmaz üzerinde bulunan ağaç, yapı vb. değerlerin tespit ettirilmesi ve bunlarında değerlendirmelere katılmasını sağlamak gerekmektedir. B. Tarlanın üzerindeki ağaçlar taşınmaza kapama bahçe özelliği kazandırıyorsa: B1. Üzerinde bulunan ağaçların cinsine göre (örneğin kapama şeftali bahçesi) ortalama verim miktarı, kilogram satış fiyatı ile çarpılıp, üretim masrafları düşüldükten sonra, bulunacak net geliri esas alınarak, kapitalizasyon faiz oranı uygulanmak suretiyle metrekare değeri hesaplanır. Fakat bazı ağaçlarda (zeytin ve Antep fıstığı gibi) periyodisite uygulamasına gidilerek, iki yılın ortalama geliri hesaplanarak bedel belirlenir. 4 Kamulaştırma
C. Arsa vasfındaki taşınmaların değerlendirilmesi: C1. Arsa vasfındaki taşınmazlarda değerlendirmeye yönelik yöntem emsal karşılaştırılmasıdır. Emsal karşılaştırmasında izlenen usul, mahkemenin ilgili taşınmaza yakın mahal ve özellikteki taşınmazları tapudan istemesi ve buna uygun bir endeksle fiyatları güncelleştirmek suretiyle değerleme yapılmasıdır. C2. Emsal taşınmaz tespit edilirken sadece mahkemenin dosyaya kazandırdığı kayıtlarla yetinilmemelidir. Özelikle şirketlerin gerçek satış bedelleri üzerinden gösterdikleri emsal taşınmazlar araştırılmalıdır. C3. Eğer söz konusu taşınmazlar tapu kayıtlarında tarla olarak yer alıyor ve fakat uygulama imar planlarının içinde yer alıyorsa değerleme yapılırken düzenleme ortaklık payının düşüleceği unutulmamalıdır. C4.Mahkeme uygulamalarında sıklıkla düşülen bir hata ise, değerleme yapılacak taşınmazın 1/1000 lik uygulama imar planları içinde yer alan kadastral parsel olması durumunda, emsale giren taşınmaz kadastral parsel seçilirse %40 a varan oranda düzenleme ortaklık payı kesinlikle düşürülemez. 6. TAŞINMAZIN ÜZERİNDE DAHA ÖNCE KURULMUŞ İRTİFAK HAKKI VE VEYA ENERJİ NAKİL HATTI MEVCUTSA DEĞERLENDİRME NE OLUR? Önceki irtifak hakkının taşınmazın tamamında meydana getireceği değer düşüklüğü oranı belirlendikten ve taşınmazın değerinden indirildikten sonra, yeni irtifak hakkı karşılığının hesaplanması gerekir. Kamulaştırma 5
7. KAMULAŞTIRILACAK TAŞINMAZIN ÇEKİŞMELİ OLMASI DURUMUNDA NE YAPILACAKTIR? Yapılan araştırmalar sonucunda, taşınmaz malın tapuda kayıtlı olmakla birlikte mahkemede mülkiyeti üzerinde çekişme olduğu veya kadastrosu yapılmasına rağmen kadastro mahkemesinde davalı olduğu tespit edilmesi halinde idarece, hazırlanan belgeler, Asliye Hukuk Mahkemesine verilir. Taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin mülkiyet ihtilafıyla ilgili uyuşmazlığın sonucunda belli olacak hak sahibine peşin veya taksitle ödenmesi karşılığında idare adına tesciline karar verilmesi istenir. İdare belirlenen bedeli bankaya yatırmak suretiyle, taşınmaz idare adına tescil edilir. 8. DAVA SONUÇLANDIKTAN SONRA DEPO EDİLEN İKİNCİ BEDEL ÇEKİLEBİLİR Mİ? Asliye Hukuk Mahkemesindeki dava sonuçlanır sonuçlanmaz, gerekçeli kararın yazımı dahi beklenmeksizin bankada depo edilen bedel çekilebilir. Davanın Yargıtay da temyiz edilmiş olması paranın çekilmesine engel teşkil etmez. 9. YARGILAMA MASRAFLARI KİMİN TARAFINDAN KARŞILANIYOR? Asliye Hukuk Mahkemesi nde görülen davadaki tüm keşif, bilirkişi ve yargılama giderleri davacı idare tarafından karşılanmaktadır. Eğer taşınmaz sahibi tespit edilen bedel konusunda Yargıtay da temyiz başvurusunda bulunmak isterse bu başvuruda alınacak başvuru harcı temyiz başvurusunda bulunan taşınmaz sahibi tarafından karşılanacaktır. 10. DAVA SÜRECİ NE KADAR SÜRECEKTİR? Kamulaştırma bedelinin tespiti davaları basit yargılama usulüne tabi olup keşif ve bilirkişi aşamalarından sonra tamamlanmaktadır. 6 Kamulaştırma
Eğer çok hisseli bir taşınmaz söz konusu değil ve tebligatta herhangi bir sorun yaşanmazsa en geç bir sene içinde dava sonuçlanacaktır. Bu davalarda celse süreleri en fazla 30 gün olup bu sürelerin dışına çıkılamaz. 11. TAŞINMAZIN DAHA ÖNCE VERİLMİŞ VERGİ BEYANNAMESİ İLE MAHKEME TARAFINDAN BELİRLENİP KESİNLEŞEN BEDEL ARASIDA FARK OLMASI DURUMUNDA NE OLACAKTIR? Kamulaştırma kanunu ve ilgili mevzuat, taşınmazın kamulaştırıldığı yıla ait emlak vergisi tarhına esas olan değerinin, kesinleşmiş kamulaştırma bedelinden az olması halinde, kamulaştırma bedeli ile vergi değeri arasındaki fark üzerinden, emlak vergisi cezalı tarh edilir. Ağır kusur nedeniyle vergi zayii cezası ödememek için ek beyanname hakkı verilmiş olup bu sürede, kaynaklanan ek vergi yükümlülüğü yerine getirilmelidir. Kamulaştırma 7
ETTİĞİNİZ MERAK DİĞER HERŞEY İÇİN www.kamulastirma.org