İş Adamının Mali Risk Yönetim Rehberi Her yönüyle şirket yöneticileri gayrimenkul hukuku 16 December 2015
İçindekiler 1. Türkiye de Gayrimenkul Yatırımcısının Dikkate Alması Gereken Temel Vergiler Nelerdir? 1.1. Gelir Vergisi 1.2. Kurumlar Vergisi 1.3. Katma Değer Vergisi 1.4. Damga Vergisi 1.5. Tapu ve Kadastro Harçları 1.6. Emlak Vergisi 1.7. Veraset ve İntikal Vergisi 2. Türkiye de Kira Gelirleri Nasıl Vergilendirilir? Sözleşmelerinden Elde Edilen Kazançlardan Ne Tip Vergiler Doğabilir? 2.1. Şirketlerin Aktiflerinde Yer Alan Gayrimenkullerin Kiralanması İşlemleri Kurumlar Vergisine Tabi midir? 2.2. Gerçek Kişilerin Sahip Olduğu Gayrimenkullerin Kiralanmasından Elde Edilen Kazançlar Gelir Vergisine Tabi midir? 2.3. Şahıslar Tarafından Şirketlere Kiralanan Gayrimenkullere İlişkin Kira Ödemeleri Stopaja Tabi midir? 2.4. Kira Gelirine Konu Mal ve Haklar Nelerdir? 2.5. Gerçek Kişiler Açısından Kira Gelirleri Ne Zaman Elde Edilmiş Sayılır? 2.6. Gerçek Kişiler Tarafından Elde Edilen Kira Gelirlerinde Herhangi bir İstisna Var mıdır? 2.7. Gerçek Kişiler İçin Kira Gelirlerinin Tespitinde İndirilecek Giderler Hangileridir? 2.7.1. Götürü Gider Yönteminde Gider İndirimi 2.7.2. Gerçek Gider Yönteminde İndirilecek Giderler 2.8. Gerçek Kişiler Kira Gelirlerini Ne Zaman Beyan Edip Öderler? 2.9. Gerçek Kişilerin Kendi Aralarında İmzaladıkları Kiralama Sözleşmeleri Damga Vergisine Tabi midir? 2.10. Şirketlerin Taraf Olduğu Kiralama Sözleşmeleri Damga Vergisine Tabi midir? 2.11. Şirketlerin Aktiflerinde Yer Alan Gayrimenkullerin Kiralanması İşlemleri Katma Değer Vergisine Tabi midir? 2.12. Gerçek Kişilerin Sahip Olduğu Gayrimenkullerin Kiralanması İşlemleri Katma Değer Vergisine Tabi midir? 2.13. Kira Sözleşmelerinin Tapuya Şerh Edilmesi İşlemi Harca Tabi midir? 2.14. Gayrimenkul Ediminde Kullanılan Finansmana İlişkin Faiz ve Kur Farkları ile Alakalı Özellikli Durumlar Nelerdir? 3. Şirketlerin Aktiflerinde Yer Alan Gayrimenkullerin Satış İşlemlerinde Doğabilecek Vergiler Nelerdir? 3.1. Şirketlerin Aktiflerinde Yer Alan Gayrimenkullerin Satış İşlemleri Kurumlar Vergisine Tabi midir? 3.2. Şirketlerin Gayrimenkul Satışlarında Yararlanabilecekleri Bir Kurumlar Vergisi İstisnası Bulunmakta mıdır? 3.3. Şirketlerin Taraf Olduğu Gayrimenkul Satış Ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri Damga Vergisine Tabi midir? 3.4. Şirketler Tarafından Yapılan Gayrimenkul Satışları Katma Değer Vergisine Tabi midir? 3.5. Net Alanı 150m2 nin Altındaki Konutların Satışında İndirimli Katma Değer Vergisi Oranı Uygulanabilir mi? 3.6. Şirketlerin Gayrimenkul Satışlarında Yararlanabilecekleri Bir Katma Değer Vergisi İstisnası Bulunmakta mıdır? 3.7. Hazineye Ait Gayrimenkullerin Ediminde Katma Değer Vergisi Ödenir mi?
4. Gerçek Kişilerin Sahip Olduğu Gayrimenkullerin Satışından Elde Edilen Kazançlar Gelir Vergisine Tabi midir? 4.1. Gerçek Kişilerin Gayrimenkul Satışlarında Yararlanabilecekleri Bir Gelir Vergisi İstisnası Bulunmakta mıdır? 4.2. Gerçek Kişiler Açısından Gayrimenkul Satışında Vergilendirilecek Kazanca Nasıl Ulaşılır? 4.3. Gerçek Kişiler Arasında İmzalanan Gayrimenkul Satış ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri Damga Vergisine Tabi midir? 4.4. Gerçek Kişiler Tarafından Yapılan Gayrimenkul Satışları Katma Değer Vergisine Tabi midir? 5. Tapu Harçları Nelerdir? 5.1. Tapu Kütüğüne İpotek Tesisi Tapu Harcına Tabi midir? 5.2. Tapu Siciline Hakların Şerh Edilmesi İşlemi Tapu Harcı Doğurur mu? 5.3. Tapu Sicilinde Kaydın Değiştirilmesi İşlemi Tapu Harcına Tabi midir? 5.4. Tapu Sicilinde Birleştirme (Tevhit) Ve Ayırma (İfraz) İşlemlerinin Mali Boyutu Nedir? 5.5. Tapu Sicilinde Düzeltme (Tashih) İşlemi Tapu Harcına Tabi midir? 5.6. Tapu Harcına İlişkin İstisna Uygulamaları Var mıdır? 5.7. Gayrimenkul Satış İşlemleri Tapu Harcına Tabi Midir? Hangi Tutar Üzerinden Ödenir? 6. Türkiye de Emlak Vergileri ve Uygulaması Nedir? 6.1. Türkiye deki Arsa ve Binalar Emlak Vergisine Tabi Midir? 6.2. Emlak Vergisinin Mükellefi Kimdir? 6.3. Emlak Vergisi Hangi Oranlarda Ödenir? 6.4. Emlak Vergisi Matrahı Nedir? 6.5. Emlak Vergisi Mükellefiyeti Ne Zaman Başlar? 6.6. Gayrimenkul Alındığında Emlak Vergisine İlişkin Olarak Bildirim Vermek Gerekli midir? 6.7. Emlak Vergisi Ne Zaman Ödenir? 6.8. Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı nedir? 7. Türkiye de Çevre ve Temizlik Vergisi ve Uygulaması Nedir? 7.1. Ticari Gayrimenkullere İlişkin Çevre ve Temizlik Vergisi Nasıl Ödenir? 7.2. Konutlara İlişkin Çevre ve Temizlik Vergisi Nasıl Ödenir? 7.3. Kiraya Verilen Konutlarda Çevre ve Temizlik Vergisi Nasıl Ödenir? 8. Türkiye de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Var mıdır? 8.1. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) nun Vergisel Avantajı Var mıdır? 8.2. GYO Hisselerini Satan Türkiye de Mukim Şirketlerin Değer Artış Kazançları Kurumlar Vergisine Tabi midir? 8.3. GYO Hisselerini Satan Türkiye de Gerçek Kişilerin Değer Artış Kazançları Gelir Vergisine Tabi midir? 9. Türkiye de Gayrimenkul Yatırım Fonu (GYF)Var mıdır? 9.1. GYF Nedir? 9.2. GYF nin Vergisel Avantajı Var mıdır? 10. 6306 sayılı kanun kapsamında yapılan hangi işlemler vergiden istisnadır? 10.1. Kanun Kapsamında Yapılan Hangi İşlemler Vergiden İstisnadır? 11. Türkiye de Gayrimenkul Tanımı İçine Neler Girer? 12. Türkiye de Gayrimenkul Hukukuna İlişkin Yasal Çerçeve Nedir? 12.1. Mülkiyet Hakkı Ne Anlama Gelir ve Bu Hakkın Kapsamı Nedir? 12.2. Mülkiyet Çeşitleri Nelerdir?
13. Mülkiyet Hakkı Üzerindeki Kısıtlamalar Nelerdir? 13.1. Sınırlı Aynî Hak Kavramı Nedir? 13.2. Sınırlı Aynî Haklar Arasında Herhangi Bir Sıra Var Mıdır? 13.3. Sınırlı Aynî Hakların Türleri Nelerdir? 13.4. İrtifak Hakkı Nedir? 13.5. İrtifak Haklarının Türleri Nelerdir? 13.5.1. İntifa Hakkı Nedir, Nasıl Kurulur ve Nasıl Sona Erer? 13.5.2. Oturma (Sükna) Hakkı Nedir, Nasıl Kurulur ve Nasıl Sona Erer? 13.5.3. Üst Hakkı Nedir, Nasıl Kurulur ve Hangi Amaca Hizmet Eder? 13.5.4. Kaynak Hakkı ve Diğer Haklar Nedir, Hangi Amaca Hizmet Eder? 13.6. Taşınmaz Rehni Nedir? 13.6.1. Taşınmaz Rehni Türleri Nelerdir? 13.6.2. Taşınmaz Rehni Nasıl Kurulur? 13.6.3. Taşınmaz Rehnine Hakim İlkeler 13.6.4. Sabit Dereceler Sistemi Nedir ve Özellikleri Nelerdir? 13.6.5. Taşınmaz Rehni Nasıl Sona Erer? 13.6.6. Yabancı Para Üzerinden Taşınmaz Rehininin Kurulmasında Özellik Arz Eden Durumlar Nelerdir? 13.6.7. Taşınmaz Rehni Nasıl Paraya Çevrilir? 13.6.8. İpotek Nedir ve Nasıl Kurulur? 13.6.9. İpotek ile Asıl Alacak Arasındaki Hukuki İlişki Nedir? 13.6.10. İpotekli Gayrimenkul Devredilebilir mi? 13.6.11. İpotekli Gayrimenkul Bölünebilir mi? 13.6.12. İnşaatçı İpoteği Nedir? 13.7. Şerhedilmiş Alım Önalım ve Geri Alım Hakları Nelerdir? 14. Türk Hukuku Uyarınca Gayrimenkul Mülkiyeti Nasıl Kazanılır? 14.1. Taşınmaz Mülkiyetinin Tescille Kazanılması Nasıldır? 14.2. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Hüküm ve Sonuçları Nelerdir? 14.3. Tapu Sicili Nedir? 14.4. Taşınmazların Tapu Kütüğüne Kaydı Nasıl Yapılır? 14.5. Tapu Kütüğüne Yapılan Kayıtların Hükmü Nedir? 14.6. Tapu Kütüğüne Yapılan Kayıtların Hükümsüzlüğü 14.7. Tapu Sicilinde Şerh Ne Anlama Gelir? 14.8. Tapu Siciline Şerh Edilebilecek Haklar Nelerdir? 14.9. Tapu Sicilinde Şerh Nasıl Kurulur? 14.10. Tapu Sicilinde Kaydın Değiştirilmesi İşlemi Nasıl Yapılır ve Hangi Amaca Hizmet Eder? 14.11. Tapu Sicilinde Birleştirme (Tevhit) İşlemi Nedir? 14.12. Tapu Sicilinde Ayırma (İfraz) İşlemi Nedir? 14.13. Tescil Dışında Gayrimenkul Mülkiyetinin Kazanılması Halleri Nelerdir? 14.14. Taşınmaz Mülkiyetinin Kaybı Halleri Nelerdir? 14.15. Türkiye de Şirketlerinin Gayrimenkul Mülkiyeti Edinmesi Mümkün mü, Nasıl? 14.15.1. Ticaret Şirketlerinin Gayrimenkul Mülkiyeti Edinmesinde Özellik Arz Eden Durumlar Nelerdir? 15. Yabancıların Gayrimenkul Edinimine İlişkin Hukuki Prosedür Nasıldır? 15.1. Yabancı Gerçek Kişilerin Türkiye de Gayrimenkul Edinebilme Koşulları Nelerdir? 15.2. Yurtdışında Kurulu Yabancı Şirketler Türkiye de Doğrudan Gayrimenkul Edinebilir mi? 15.3. Yabancı Sermayeli Türk Şirketlerinin Gayrimenkul Mülkiyeti Edinebilmesi İçin Hangi Prosedürlerin İzlenmesi Gerekir? 15.3.1. Türkiye de Kurulabilecek Ticaret Şirketi Türleri Nelerdir? 15.3.2. Anonim ve Limited Şirketlerin Temel Özellikleri Nelerdir? 15.3.3. Anonim ve Limited Şirketler Nasıl Kurulur? 15.3.4. Tamamı Yabancı Sermayeli Bir Anonim veya Limited Şirket Kurmak Mümkün müdür?
15.4. Yabancı Uyruklu Gerçek Kişiler, Yurt Dışında Kurulmuş Yabancı Şirketler ile Yabancı Sermayeli Türk Şirketlerinin Sınırlı Aynî Hak Edinimindeki Sınırlamalar Nelerdir? 16. Türkiye ye Özgü Gayrimenkul Geliştirme Modelleri Nelerdir? 16.1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir ve Nasıl Kurulur? 16.2. Arsa Satışı Karşılığı Hasılat Paylaşım Sözleşmesi Nedir ve Ne Amaçla Yapılır? 16.3. Gayrimenkul Mülkiyetinin Özel Bir Türü Olan Kat Mülkiyeti Nedir? 16.3.1. Kat mülkiyeti Hangi Binalarda Kurulabilir? 16.3.2. Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur? 16.4. Kat İrtifakı Nedir ve Nasıl Kurulur? 16.5. Kat İrtifakı Nasıl Sona Erer? 17. Türkiye de Gayrimenkul Kirası Sözleşmeleri ve Uygulamaları Nasıldır? 17.1. Gayrimenkul Kiralarında Hangi Mevzuat Uygulanır? 17.2. Gayrimenkul Kirası Sözleşmeleri Nasıl Kurulur 17.3. Gayrimenkul Kirası Sözleşmeleri Ne Kadar Süreyle Kurulabilir? 17.4. Kira Sözleşmelerinde Şerhin Etkisi Nedir? 17.5. Gayrimenkul Kirası Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Artırılması Hangi Esaslara Tabidir? 17.6. Gayrimenkul Kirası Sözleşmeleri Nasıl Sona Erer? 17.6.1. Konut ve Çatılı İş Yeri Dışında Kalan Taşınmazlarda Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi (Örn: Üzerinde Yapı Bulunmayan Arazi) 17.6.2. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi 18. Türkiye de Gayrimenkul İnşasına İlişkin Prosedür Nasıl İşler? 18.1. Türkiye de İmar planlarının Türleri ve İşlevleri Nelerdir? 18.2. Türkiye de İmar Planlarının Nasıl Çıkarılır? 18.3. Türkiye de İmar Planlarının İptal Prosedürleri Nedir? 18.4. Türkiye de Arsa ve Arazi Düzenlemesi Nasıl Yapılmalıdır? 18.5. Türkiye de Yapı İzni ve Kullanma İzni Süreçleri Nasıldır? 19. Kentsel Dönüşüm Kavramı ve Gelişimi
1. Türkiye de Gayrimenkul Yatırımcısının Dikkate Alması Gereken Temel Vergiler Nelerdir? Türkiye deki bir gayrimenkul yatırımcısının karşılaşacağı temel vergiler elde edilecek olan kazanç üzerinden gerçek ya da tüzel kişi olmasına göre Gelir ya da Kurumlar Vergisi ile Katma Değer Vergisi, Tapu Harcı, Damga Vergisi; gayrimenkul için ödenecek Emlak Vergisi ile ivazsız ve veraset yoluyla intikaller için ödenecek Veraset ve İntikal vergisi olarak sayılabilir. 1.1. Gelir Vergisi Gerçek kişilerin gayrimenkul ticaretinden ya da kiralamasından elde ettikleri kazançları Gelir Vergisine tabidir. 1.2. Kurumlar Vergisi Kurumsal gayrimenkul yatırımcısının elde ettiği gelirler Kurumlar Vergisine tabidir. 1.3. Katma Değer Vergisi Türkiye'de yapılan aşağıdaki işlemler katma değer vergisine tabidir: i. Ticarî, sınaî, ziraî faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetler, ii. Her türlü mal ve hizmet ithalatı, iii. Diğer faaliyetlerden doğan teslim ve hizmetler Bu kapsam içinde gerçek kişilerin ticari kapsamdaki gayrimenkul alım satımları ile tüzel kişilerin gayrimenkule yönelik tüm işlemleri (alım- satım- kiralama) Katma Değer Vergisi ne tabidir. Bu konuda yasada tanımlanmış belli istisna ve muafiyetler bulunmaktadır. 1.4. Damga Vergisi Türkiye de imzalanan ya da hükmünden Türkiye de yararlanılan ve üzerinde parasal değer bulunan aşağıda yazılı her türlü kâğıdın orijinal imzalı her bir nüshası ayrı ayrı Damga Vergisi ne tabidir. iv. Mukavelenameler, taahhütnameler ve temliknameler, v. Kira mukavelenameleri, vi. Kefalet, teminat ve rehin senetleri, vii. Tahkimnameler ve sulhnameler, viii. Fesihnameler. 1.5. Tapu ve Kadastro Harcı Tapu ve Kadastro işlemlerinden Harçlar Kanunu na bağlı tarifede yazılı olanlar, tapu ve kadastro harçlarına tabidir. 1.6. Emlak Vergisi Türkiye sınırları içerisinde bulunan binalar Bina Vergisi ne ve arazi ile arsalar ise Arazi Vergisi ne tabidir. 1.7. Veraset ve İntikal Vergisi Türkiye Cumhuriyeti tabiiyetinde bulunan şahıslara ait mallar ile Türkiye de bulunan malların veraset yoluyla ya da karşılıksız olarak diğer bir şahsa intikali Veraset ve İntikal Vergisi ne tabidir.
2. Türkiye de Kira Gelirleri Nasıl Vergilendirilir? Sözleşmelerinden Elde Edilen Kazançlardan Ne Tip Vergiler Doğabilir? 2.1. Şirketlerin Aktiflerinde Yer Alan Gayrimenkullerin Kiralanması İşlemleri Kurumlar Vergisine Tabi midir? İşletmelerin aktiflerinde yer alan gayrimenkullerin kiralanması işlemleri sonucu elde edilen gelirler yüzde 20 oranında Kurumlar Vergisine tabidir. 2.2. Gerçek Kişilerin Sahip Olduğu Gayrimenkullerin Kiralanmasından Elde Edilen Kazançlar Gelir Vergisine Tabi midir? Gerçek kişilerin sahip oldukları gayrimenkullerden elde ettikleri gelirler Gelir Vergisine tabidir. 2.3. Şahıslar Tarafından Şirketlere Kiralanan Gayrimenkullere İlişkin Kira Ödemeleri Stopaja Tabi midir? Gelir Vergisi Kanununun 94 üncü maddesinde sayılan kişi, kurum ve kuruluşlar, gerçek kişilerden kiraladıkları gayrimenkullere ilişkin kira ödemelerinden yüzde 20 oranında stopaj hesaplayıp bağlı bulundukları vergi dairesine ödemek zorundadır. Söz konusu kira gelirini elde eden gerçek kişiler kazançları üzerinden kesilen bu vergileri beyan ettikleri kazançları üzerinden hesaplanacak olan vergiden mahsup ederler. 2.4. Kira Gelirine Konu Mal ve Haklar Nelerdir? Aşağıda yazılı olan mal ve hakların kiralanması işlemlerinden elde edilen kazançlar da kira geliri olarak Gelir Vergisi ne tabi tutulurlar: Arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı, Voli mahalleri ve dalyanlar, Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri, Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar, Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı, alâmetifarika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar, Telif hakları, Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları, Motorlu nakil ve cer vasıtaları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisat ile bunların eklentileri. 2.5. Gerçek Kişiler Açısından Kira Gelirleri Ne Zaman Elde Edilmiş Sayılır? Geçmiş yıllara ve içinde bulunulan yıla ilişkin olarak yapılan kira tahsilatları tahsil edildiği yılın, gelecek yıllara ilişkin olarak yapılan tahsilatlar ise ilgili bulundukları yılların geliri olarak vergilendirilir. Ayrıca, döviz cinsinden kiraya verme işlemlerinde elde edilen gelir tahsilâtın yapıldığı tarihteki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak Türk Lirasına çevrilir ve vergilendirilir. Konutlarda, her bir konut için aylık 500 TL ve üzerinde kira geliri elde edenlerin; işyerlerinde, işyerini kiraya verenler ile kiracıların kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini banka, benzeri finans kurumları veya
posta idareleri aracılığıyla gerçekleştirmesi ve bu kurum ve kuruluşlar tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etmesi zorunluluğu bulunmaktadır. 2.6. Gerçek Kişiler Tarafından Elde Edilen Kira Gelirlerinde Herhangi bir İstisna var mıdır? Gerçek kişilerin elde ettikleri konut kira gelirlerinin 2015 yılı için 3.600 TL si (2014 yılı istisna tutarı 3.300 TL dir). Gelir Vergisinden istisna edilmiştir. Vergi kesintisine tabi kira geliri elde eden mükellefler, bu kira gelirlerinin brüt tutarı olan 2015 yılı için belirlenmiş beyanname verme sınırı olan 29.000 TL yi (2014 yılı beyan verme sınırı 27.000 TL dir) aşması halinde beyanname verecektir. Bu sınırın tespitinde, kesintiye tabi brüt kira gelirleri ile istisna tutarını aşan konut kira gelirleri birlikte dikkate alınır. 2.7. Gerçek Kişiler İçin Kira Gelirlerinin Tespitinde İndirilecek Giderler Hangileridir? Gerçek kişilerce bir takvim yılı boyunca elde edilen kira gelirinin beyanı sırasında belli giderlerin indirimine izin verilmektedir. Vergilendirilecek kira geliri matrahının tespitinde indirilecek giderler konusunda mükellefler tarafından seçilebilecek iki yöntem bulunmaktadır. Bunlar; Götürü Gider Yöntemi Gerçek Gider Yöntemi 2.7.1. Götürü Gider Yönteminde Gider İndirimi Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, (haklarını kiraya verenler hariç) kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın %25 i oranındaki götürü gideri gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirebilirler. Bu yöntemi seçen mükellefler 2 yıl boyunca gerçek gider yöntemine dönemezler. 2.7.2. Gerçek Gider Yönteminde İndirilecek Giderler Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda, kiraya verilen gayrimenkuller için yapılan; Aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri, İdare giderleri, Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri, Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faiz giderleri, Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5 i (İktisap bedelinin % 5 i tutarındaki bu indirim sadece ilgili gayrimenkule ait hâsılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır), Emlak vergisi, resim, harç ve şerefiyelerle belediyelere ödenen harcamalara katılma payları, Amortismanlar, Onarım giderleri Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler, Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli (dar mükelleflerin yabancı ülkelerde ödedikleri kira bedelleri hariç) Zarar, ziyan ve tazminatlar Brüt kira tutarından indirilebilmekte, bu giderlerin vergiden istisna edilen tutara isabet eden kısmı indirilememektedir.
2.8. Gerçek Kişiler Kira Gelirlerini Ne Zaman Beyan Edip Öderler? Gelir Vergisi Kanunu na göre, gerçek kişilerin elde ettikleri gayrimenkul sermaye iradı gelirlerinin, geliri elde ettikleri yılın mart ayının 1. gününden 25. günü akşamına kadar yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan etmeleri gerekmektedir. 2.9. Gerçek Kişilerin Kendi Aralarında İmzaladıkları Kiralama Sözleşmeleri Damga Vergisine Tabi midir? Gerçek kişilerin konutlarının mesken olarak kiraya verilmesi halinde kira sözleşmeleri damga vergisinden istisna edilmiştir. Ancak, söz konusu mukaveleler noter huzurunda yapıldıkları veya resmi dairelere ibraz edildikleri takdirde damga vergisine tabi olacaklardır. 2.10. Şirketlerin Taraf Olduğu Kiralama Sözleşmeleri Damga Vergisine Tabi midir? Şirketlerin taraf olduğu kira mukavelenameleri (mukavele süresine göre kira bedeli üzerinden) binde 1,89 oranında damga vergisine tabidir. 2.11. Şirketlerin Aktiflerinde Yer Alan Gayrimenkullerin Kiralanması İşlemleri Katma Değer Vergisine Tabi midir? Şirketlerin aktiflerinde yer alan gayrimenkullerin kiralanması işlemleri yüzde 18 oranında Katma Değer Vergisine tabidir. 2.12. Gerçek Kişilerin Sahip Olduğu Gayrimenkullerin Kiralanması İşlemleri Katma Değer Vergisine Tabi midir? Katma Değer Vergisi Kanunu na göre, iktisadi işletmeye dâhil olmayan gayrimenkullerin kiralanması işlemi KDV ye tabi değildir. 2.13. Kira Sözleşmelerinin Tapuya Şerh Edilmesi İşlemi Harca Tabi midir? Adi veya hâsılat kira mukavelelerinin tapu siciline şerhinde mukavele müddetine göre hesaplanacak kira toplamı ve mukavele mevcut değilse veya mukavelede müddet belirtilmemişse bir yıllık kira bedeli üzerinden binde 6,83 (2015 yılı için) harç ödenmesi gerekir. 2.14. Gayrimenkul Ediminde Kullanılan Finansmana İlişkin Faiz ve Kur Farkları ile Alakalı Özellikli Durumlar Nelerdir? Yatırımların finansmanında kullanılan kredilerle ilgili faizler ile kredilerin değerlenmesi neticesinde ortaya çıkan kur farkları, kuruluş dönemine ait olanların sabit kıymetle birlikte amortisman yoluyla itfa edilmek üzere yatırım maliyetine eklenmesi gerekmekte, işletme dönemine ait olanların ise, ilgili bulundukları yıllarda doğrudan gider yazılması ya da maliyete intikal ettirilmek suretiyle amortismana tabi tutulması mümkün bulunmaktadır. Ayrıca, daha sonraki dönemlerde, seçimlik olarak hangi hak kullanılmışsa o yönteme göre işlem yapılmasına devam edilecektir.
3. Şirketlerin Aktiflerinde Yer Alan Gayrimenkullerin Satış İşlemlerinde Doğabilecek Vergiler Nelerdir? 3.1. Şirketlerin Aktiflerinde Yer Alan Gayrimenkullerin Satış İşlemleri Kurumlar Vergisine Tabi midir? Şirketlerin aktiflerinde yer alan gayrimenkullerin satışı işlemleri yüzde 20 oranında Kurumlar Vergisine tabidir. 3.2. Şirketlerin Gayrimenkul Satışlarında Yararlanabilecekleri Bir Kurumlar Vergisi İstisnası Bulunmakta mıdır? Kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazların satışından doğan kazançların % 75'lik kısmı kurumlar vergisinden istisnadır. Bu istisna, satışın yapıldığı dönemde uygulanır ve satış kazancının istisnadan yararlanan kısmı satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulur. Ancak satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi şarttır. Gayrimenkul kıymet ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışındadır. 3.3. Şirketlerin Taraf Olduğu Gayrimenkul Satış ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri Damga Vergisine Tabi midir? Şirketlerin taraf olduğu gayrimenkul satış ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri binde 9,48 oranında Damga Vergisine tabidir. Ancak, Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının münhasıran gayrimenkul portföylerine ilişkin alım satım sözleşmeleri ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri Damga Vergisi'nden istisna edilmiştir. Bununla birlikte, Kurumlar Vergisi açısından taşınmazlara ilişkin satış kazancı istisnası uygulanan işlemlere ait kâğıtlar için damga vergisi istisnası mevcuttur. 3.4. Şirketler Tarafından Yapılan Gayrimenkul Satışları Katma Değer Vergisine Tabi midir? Şirketler tarafından yapılan gayrimenkul satışları Katma Değer Vergisine tabidir. 3.5. Net Alanı 150m2 nin Altındaki Konutların Satışında İndirimli Katma Değer Vergisi Oranı Uygulanabilir mi? Yapı ruhsatı 1.1.2013 tarihinden itibaren alınan konut inşaatı projeleri ve kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 1.1.2013 tarihinden itibaren yapılacak konut inşaatı projelerine ilişkin konut teslimlerine uygulanacak KDV oranları aşağıdaki şekilde olacaktır:
I. 10/07/2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirler dışında olan konutlarda; a. Net alanı 150 m2 ye kadar olanlar için %1 b. Net alanı 150 m2 den fazla olanlar için %18 II. 16/05/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlarda; a. Net alanı 150m2 ye kadar olanlar için %1 b. Net alanı 150m2 den fazla olanlar için %18 III. 10/07/2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde a. Lüks ve birinci sınıf inşaat olarak yapılmayan konutlarda; i. Net alanı 150 m2 ye kadar olanlar için %1 ii. Net alanı 150 m2 den fazla olanlar için %18 b. Lüks ve birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere inşa edilen konutlarda yapı ruhsatının alındığı tarihte üzerinde yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu nun 29. Maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 değeri; i. 500 TL den az ( 500 TL hariç ) olanlarda; 1. Net alanı 150 m2 ye kadar olanlar için %1 2. Net alanı 150 m2 den fazla olanlar için %18 ii. 500 TL ile 1000 TL ( 500 TL dahil 1000 TL hariç ) olanlarda 1. Net alanı 150 m2 ye kadar olanlar için %8 2. Net alanı 150 m2 den fazla olanlar için %18 iii. 1000 TL den fazla olanlarda metrekare farkı olmaksızın %18 3.6. Şirketlerin Gayrimenkul Satışlarında Yararlanabilecekleri Bir Katma Değer Vergisi İstisnası Bulunmakta mıdır? Kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler ile bankalara borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık taşınmazlarının (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dâhil) bankalara devir ve teslimleri katma değer vergisinden istisnadır. İstisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmazların teslimleri istisna kapsamı dışındadır. İstisna kapsamında teslim edilen kıymetlerin iktisabında yüklenilen ve teslimin yapıldığı döneme kadar indirim yoluyla giderilemeyen katma değer vergisi, teslimin yapıldığı hesap dönemine ilişkin gelir veya kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak dikkate alınır.
3.7. Hazineye Ait Gayrimenkullerin Ediminde Katma Değer Vergisi Ödenir mi? Hazinece yapılan taşınmaz teslimi ve kiralamaları, irtifak hakkı tesisi, kullanma izni ve ön izin verilmesi işlemleri ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığınca yapılan arsa ve arazi teslimleri KDV nin konusu dışında bırakılmıştır. 4. Gerçek Kişilerin Sahip Olduğu Gayrimenkullerin Satışından Elde Edilen Kazançlar Gelir Vergisine Tabi midir? 4.1.Gerçek Kişilerin Gayrimenkul Satışlarında Yararlanabilecekleri Bir Gelir Vergisi İstisnası Bulunmakta mıdır? Gerçek kişiler tarafından veraset yoluyla ya da ivazsız olarak edinilen gayrimenkullerle, iktisap tarihinden itibaren en az 5 yıl elde tutulduktan sonra satılan gayrimenkullerin satışından elde edilen kazanç vergilendirilmeyecektir. Ayrıca, bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, 2015 yılı için 10.600 TL si gelir vergisinden müstesnadır. 4.2. i Gerçek Kişiler Açısından Gayrimenkul Satışında Vergilendirilecek Kazanca Nasıl Ulaşılır? Gerçek kişi gayrimenkul yatırımcısı gayrimenkul alım- satımında satış fiyatı ile alış maliyeti arasındaki pozitif fark üzerinden vergi öder. Vergilendirilecek kazancın tespitinde gayrimenkulün maliyet bedeline ek olarak aşağıda yazılı giderler de ayrıca indirilir: Elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderler, Ödenen vergi ve harçlar. Maliyet bedelinin tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre Takdir Komisyonunca tespit edilecek bedel esas alınacaktır. Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumu nca belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilecektir. 4.3. Gerçek Kişiler Arasında İmzalanan Gayrimenkul Satış ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri Damga Vergisine Tabi midir? Ticarî, ziraî veya meslekî faaliyetlere ilişkin olmamak şartıyla gerçek kişiler arasında düzenlenen akitlerle ilgili kâğıtlar damga vergisine tabi değildir. Ancak resmi dairelere veya noterlere ibraz edildikleri takdirde bu tarih itibarıyla vergiye tâbi tutulur ve ibraz edenlerce ödenir.
4.4. Gerçek Kişiler Tarafından Yapılan Gayrimenkul Satışları Katma Değer Vergisine Tabi midir? Özel mülkiyete konu gayrimenkullerin satışı, gerçek usulde KDV mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde arızi faaliyet kapsamında yapılması halinde KDV ye tabi olmayacaktır. Ancak, gayrimenkul alım-satımının mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürülerek ticari bir organizasyon dâhilinde gerçekleştirilmesi halinde, gayrimenkul satışı KDV ye tabi olacaktır. 5. Tapu Harçları Nelerdir? 5.1. Tapu Kütüğüne İpotek Tesisi Tapu Harcına Tabi midir? İpotek tesisinde; İpotekte sağlanan borç miktarı üzerinden Binde 4,55, İpoteğe dâhil gayrimenkullerden birisinin çıkarılarak başkasının ithalinde veya teminat ilavesinde borç miktarı üzerinden Binde 4,55, Mevcut ipotek derecelerinin sonradan istenilen değişikliklerinde borç miktarı üzerinden Binde 2,27 Tapu harcı tahsil edilir. 5.2. Tapu Siciline Hakların Şerh Edilmesi İşlemi Tapu Harcı Doğurur mu? İştira, vefa haklarının tapu siciline şerhi için, bu hakların bedelli veya bedelsiz oluşuna bakılmaksızın taşınmaz malin kayıtlı değeri üzerinden Binde 6,83 oranında harç tahsil edilir. 5.3. Tapu Sicilinde Kaydın Değiştirilmesi İşlemi Tapu Harcına Tabi midir? Her nevi cins ve kayıt tashihinde her bir işlem için 89,50 TL harç tahsil edilmektedir. 5.4. Tapu Sicilinde Birleştirme (Tevhit) Ve Ayırma (İfraz) İşlemlerinin Mali Boyutu Nedir? Birleştirme işlemlerinde kayıtlı değerler üzerinden, ayrı ayrı Binde 11,38 oranında harç tahsil edilir. Birleştirme harcı birleştirilecek parsellerin işlemden önceki değerleri üzerinden ayrı ayrı hesaplanır. Ayrılan taşınmaz malların genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi değerinden (diğer yıllarda bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanarak bulunacak değerden) az olmamak üzere ilgililerce beyan edilen değerleri üzerinden, Binde 11,38 oranında tapu harcı tahsil edilir. İfraz harcı ifraz olan parselin ifraz olmadan önceki değeri üzerinden hesaplanır. 5.5. Tapu Sicilinde Düzeltme (Tashih) İşlemi Tapu Harcına Tabi midir? İdarenin yapmış olduğu hatalar dışındaki hataların düzeltme işlemleri 89,50 TL harca tabidir. 5.6. Tapu Harcına İlişkin İstisna Uygulamaları Var mıdır? Harçlar Kanunu na göre;
a. Genel ve katma bütçeli dairelerle il özel idareleri, belediyeler ve köylerin iktisap edecekleri gayrimenkullerin vesair ayni hakların tescili, şerhi gerektiren işlemleri ve bunların terkinleri, b. Kamu menfaatlerine yararlı dernekler ile Bakanlar Kurulunca vergi muafiyeti tanınan vakıfların iktisap edecekleri gayrimenkullerin ve sair ayni hakların tescilleri ve şerhi gerektiren işlemleriyle bu dernek ve vakıflara ait tesislerin ve bu tesislerin sonradan iktisap edecekleri gayrimenkullerin ve sair ayni hakların tescilleri ve şerhi gerektiren işlemleri ve bunların terkinleri, c. İlgililerin kusurları olmaksızın tapu ve kadastro idareleri tarafından yapılacak hataların tashihleri, d. Mahkemeler, icra ve iflas daireleri ve diğer resmi dairelerce istenecek kayıt ve belge suretleri, e. Karşılıklı olmak şartıyla yabancı devletlerin diplomatik veya konsolosluk ihtiyaçları için iktisap edecekleri gayrimenkullerin ve sair ayni hakların tescilleri, şerhi gerektiren işlemleri ve bunların terkinleri, f. Arkeolojik araştırmalar için yapılan iktisaplar ile ilgili tescil, şerh ve terkinler (Bu istisna hükmünün uygulanması şartları Milli Eğitim Bakanlığının görüşü alınarak Maliye Bakanlığınca tespit ve Resmi Gazete ile ilan olunur), g. 7269 sayılı kanuna göre yaptırılacak meskenlere, 4753 sayılı kanuna göre yapılan iktisaplara ve 3202 sayılı kanun uyarınca T.C. Ziraat Bankası kredilerinden istifade suretiyle yapılmış bulunan hayvan barınak yerlerine ilişkin tescil, şerh ve terkinler, h. Deprem, su basması, yangın gibi tabii afetlerin vuku bulduğu bölgelerde (Bu bölgeler Maliye ve İmar ve İskan Bakanlıklarınca müştereken tespit olunur) bu afetlerin vuku bulduğu yılı izleyen yıldan itibaren en çok beş yıl içinde arsa üzerine inşa veya binaya ilave suretiyle meydana getirilen binalar, bağımsız bölümler veya katlar için yapılan tescil, şerh ve terkinler, i. Tersane yapımı için Devlet Planlama Teşkilatınca verilmiş Teşvik Belgesini haiz tüzel kişilerce bu maksatla iktisap edilen gayrimenkuller ve bu yerlerde inşa veya binaya ilave suretiyle meydana getirilen binalar için yapılan tescil, şerh ve terkinler, j. a, e ve f bentlerinde belirtilen şekilde iktisap olunan gayrimenkullerin herhangi bir şekilde başkalarına devir ve ferağı. k. Beden Terbiyesi Teşkilatına dahil derneklerin münhasıran sporla uğraşmak üzere kurulan anonim şirketlere sermaye olarak koydukları gayrimenkuller ile bu şirketlere devrettikleri gayrimenkullerle ilgili devir ve iktisap işlemleri, l. 2985 sayılı Toplu Konut Kanununa 10.5.1990 tarihli ve 3645 sayılı Kanunla eklenen ek 2 inci(**) maddesi kapsamında kullandırılacak kredilerle ilgili ipotekler ile bu konutların hak sahipleri adına tapuya tescili. m. 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamındaki tescilli taşınmaz kültür varlıklarının devir ve iktisabına ilişkin işlemler. n. Organize sanayi, endüstri veya teknoloji geliştirme bölgelerinde yer alan gayrimenkullerin ifraz veya taksim veya birleştirme işlemleri. o. Konut finansmanı kuruluşları ve ipotek finansmanı kuruluşları tarafından 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinde tanımlanan konut finansmanı kapsamında tesis olunacak ipotek işlemleri, p. 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinde tanımlanan konut finansmanı amacıyla yapılacak finansal kiralamalarda kiralanan konutların kiracıya devri, tapu harcından istisna tutulmuştur.
5.7. Gayrimenkul Satış İşlemleri Tapu Harcına Tabi Midir? Hangi Tutar Üzerinden Ödenir? Gayrimenkul alım-satımı ile ilgili tapu işlemleri harca tabidir ve tapu harcı alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 oranında tahsil edilir. Gayrimenkul alım-satımında tapu harcı, gayrimenkulün işlem tarihindeki emlak vergisi değerinden düşük olmamak üzere, mükellef tarafından beyan edilen gerçek alım-satım bedeli üzerinden hesaplanır. 6. Türkiye de Emlak Vergileri ve Uygulaması Nedir? 6.1. Türkiye deki Arsa ve Binalar Emlak Vergisine Tabi Midir? Türkiye deki arsa ve binalar Emlak Vergisine tabidir. 6.2. Emlak Vergisinin Mükellefi Kimdir? Türkiye sınırları içinde bulunan bina vergisi için ödenecek emlak vergisi mükellefi; Binanın maliki yani sahibi, varsa intifa hakkı sahibi, bu ikisi de yoksa binayı malik gibi tasarruf edenlerdir. Binanın hem sahibi hem de intifa hakkı sahibi var ise, bina vergisinin mükellefi, intifa hakkı sahibi olmaktadır. Başka bir ifadeyle, emlak vergisinin mükellefi, öncelikle intifa hakkı sahibidir. Binanın maliki de intifa hakkı sahibi de yoksa bu durumda binayı malik gibi tasarruf eden kişi emlak vergisi mükellefidir. Binaya, müşterek mülkiyet halinde sahip olanlar var ise, müşterek mülkiyette hisseler belirlenmiş olduğundan, hisseleri oranında emlak vergisi mükellefi olacaklardır. İştirak halinde mükellefiyet durumunda ise, ödenecek vergiden müteselsilen sorumluluk söz konusu olmaktadır. Türkiye sınırları içinde bulunan arazi ve arsalarda ve arazinin maliki, varsa intifa hakkı sahibi, ikisi de yok ise arsa ve araziyi malik gibi tasarruf edenlerdir. Bir araziye müştereken sahip olanlar, hisseleri oranında mükellef olmaktadırlar. İştirak halinde malik olmaları durumunda ise, ödenecek veriden müteselsilen sorumlu olurlar 6.3. Emlak Vergisi Hangi Oranlarda Ödenir? Emlak vergisi oranları her bir gayrimenkul türüne göre ve gayrimenkulün Büyükşehir Belediyesi Sınırları içinde olup olmamasına göre farklılık gösterir. Bu kıstaslara göre halihazırda geçerli olan oranlar aşağıdaki tabloda yer almaktadır. Konut İşyeri Arsa Arazi Normal Yöreler Binde 1 Binde 2 Binde 3 Binde 1 Büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar Binde 2 Binde 4 Binde 6 Binde 2
6.4. Emlak Vergisi Matrahı Nedir? Emlak Vergisinin matrahı, bu kanun hükümlerine göre tespit olunan vergi değeridir. Vergi değeri ise; -Arsa ve araziler için takdir komisyonlarınca arsalar için her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmiş arazide her köy için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler (turistik bölgelerdeki cadde, sokak veya değer bakımından farklı olanlar ilgili valilerce tespit edilecek pafta, ada veya parseller), arazide her il veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban, sulak) itibariyle takdir olunan birim değerlere göre, -Binalar için, Maliye ve Bayındırlık İskan Bakanlarınca müştereken tespit ve ilan edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile yukarıda belirtilen esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak, hesaplanan bedeldir. 6.5. Emlak Vergisi Mükellefiyeti Ne Zaman Başlar? Emlak Vergisi Kanununda belirtilen vergi değerini tadil eden sebeplerin vuku bulduğu tarihi takip eden bütçe yılından itibaren başlar. Yeni bina inşa edilmesi (Mevcut binalara ilaveler yapılması veya asansör veya kalorifer tesisleri konulması yeni inşaat hükmündedir), bir binanın yanması, yıkılması suretiyle veya sair sebeplerle tamamen veya kısmen harab olması veya binada mevcut asansör veya kalorifer tesislerinin kısmen veya tamamen kaldırılması, bir binanın kullanış tarzının tamamen değiştirilmesi, arazinin hal ve heyetinde değişik olması gibi durumlar vergi değerini tadil eden sebepler içerisindedir. Taşınmaz mal satın alanların emlak vergisi mükellefiyeti ise satışın yapıldığı yılı izleyen yılın başından itibaren başlayacaktır. 6.6. Gayrimenkul Alındığında Emlak Vergisine İlişkin Olarak Bildirim Vermek Gerekli midir? Bir bina veya arazinin mükellefinin değişmesi vergi değerini tadil eden sebepler içerisinde belirtildiğinden, gayrimenkul alındığında bildirim vermek gerekmektedir. 6.7. Emlak Vergisi Ne Zaman Ödenir? Emlak Vergisinin birinci taksiti, Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, ikinci taksiti Kasım ayı içinde olmak üzere iki eşit taksitte ödenir. 6.8. Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı nedir? Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı yıllık olarak tahsil edilen emlak vergisinin yüzde on (%10) u oranında, emlak vergisiyle birlikte tahsil edilir.
7. Türkiye de Çevre ve Temizlik Vergisi ve Uygulaması Nedir? 7.1. Ticari Gayrimenkullere İlişkin Çevre ve Temizlik Vergisi Nasıl Ödenir? İş yeri ve diğer şekillerde kullanılan binalara ait çevre temizlik vergisi, belediyelerce binaların tarifedeki derecelere intibak ettirilmesi üzerine her yılın Ocak ayında yıllık tutarı itibarıyla tahakkuk etmiş sayılır. Tahakkuk eden vergi, bir defaya mahsus olmak üzere, belediyelerin ilan mahallerinde bir ay süreyle topluca ilan edilir. İş yeri ve diğer şekilde kullanılan binalarla ilgili olarak tahakkuk eden bu vergi, her yıl, emlak vergisinin taksit sürelerinde ödenir. Büyükşehir Belediyeleri dışındaki belediyelerde uygulanacak çevre temizlik vergisi Bina Grupları Bina Dereceleri ve yıllık Vergi Tutarları (TL) 1. Derece 2. Derece 3. Derece 4. Derece 5. Derece 1.Grup 2.500 1.900 1.600 1.300 1.100 2.Grup 1.600 1.200 970 770 660 3. Grup 1.100 800 660 500 400 4. Grup 500 400 300 250 190 5. Grup 300 250 170 160 130 6. Grup 160 130 88 77 55 7. Grup 55 44 31 26 20 Büyükşehir Belediyelerinde uygulanacak çevre temizlik vergisi Bina Grupları Bina Dereceleri ve yıllık Vergi Tutarları (TL) 1. Derece 2. Derece 3. Derece 4. Derece 5. Derece 1.Grup 3.125 2.375 2.000 1.625 1.375 2.Grup 2.000 1.500 1.212 962 825 3. Grup 1.375 1.000 825 625 500 4. Grup 625 500 375 312 237 5. Grup 375 312 212 200 162 6. Grup 200 162 110 96 68 7. Grup 68 55 38 32 25
İndirimli çevre ve temizlik vergisi uygulaması 2005/9817 sayılı Bakanlar Kurulu Kararına göre; konut, işyeri ve diğer şekilde kullanılan binalar için belirtilen tutarlar, (büyükşehir belediye sınırları içinde bulunanlar hariç olmak üzere) kalkınmada öncelikli yörelerdeki belediyeler ile nüfusu 5.000 den az olan belediyelerde % 50 indirimli olarak uygulanır. 7.2. Konutlara İlişkin Çevre ve Temizlik Vergisi Nasıl Ödenir? Konutlara ait çevre temizlik vergisi; su tüketim miktarı esas alınmak suretiyle m3 başına büyükşehir belediyelerinde 26 kuruş, diğer belediyelerde 20 kuruş olarak hesaplanacaktır. Diğer taraftan, belediyenin çevre temizlik hizmetlerinden yararlanan ancak, su ihtiyacın belediyece veya büyükşehir belediyelerine bağlı su ve kanalizasyon idarelerince tesis edilmiş su şebekesi haricinden karşılayan konutlara ilişkin çevre temizlik vergisi, aşağıda yer alan ilgili tarifelerin yedinci grubunun belediye meclislerince en son intibak ettirilen derecelere ait tutarlar üzerinden tahakkuk ettirilmektedir. Ayrıca arsalar için çevre temizlik vergisi ödeme yükümlülüğü bulunmamaktadır. 7.3. Kiraya Verilen Konutlarda Çevre ve Temizlik Vergisi Nasıl Ödenir? Çevre temizlik vergisi dolu veya boş olmasına bakılmaksızın tüm konut ve iş yerlerinden alınmaktadır. Çevre temizlik vergisinin mükellefi binayı fiilen kullanandır. Boş binalarda mükellef, bina sahibidir. 8. Türkiye de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Var mıdır? Türkiye de 1993 yılından beri SPK düzenlemeleri çerçevesinde Gayrimenkul yatırım Ortaklığı kurulması mümkündür. 1997 yılında 2 adet GYO nun faaliyete geçmesi ile başlayan GYO larda sayı 2008 e kadar 14 e ulaşmış, 2015 yılında ise işlem gören GYO sayısı 31 e yükselmiştir. 8.1. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) nun Vergisel Avantajı Var mıdır? Sermaye Piyasası mevzuatına uygun olarak kurulup bu şekilde faaliyet göstermeleri şartıyla GYO nun elde ettikleri kurum kazançları kurumlar vergisinden istisnadır. Kurumlar vergisinden istisna tutulmuş olan bu kazançların dağıtılması durumunda kar payı üzerinden yapılması gereken stopaj oranı da %0 olarak belirlendiğinden GYO ların elde ettikleri kazançlarının hissedarlarına herhangi bir vergi yükü taşımadan aktarılması mümkün olabilmektedir. Ancak, tam mükellef tüzel kişilerin GYO dan elde ettikleri kar payları, elde eden kurum kazancına dahil edilerek %20 oranında kurumlar vergisine tabi tutulacaktır. Kurumlar Vergisi ve kar dağıtım stopajı avantajına ek olarak GYO larca düzenlenen alım satım sözleşmeleri ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin de Damga Vergisinden istisna olduğunu belirtmek gerekir.
8.2. GYO Hisselerini Satan Türkiye de Mukim Şirketlerin Değer Artış Kazançları Kurumlar Vergisine Tabi midir? GYO ya iştirak eden kurumlar söz konusu iştirak hisselerini satmaları halinde ise elde ettikleri kazanç kurum kazancına dahil edilerek % 20 oranında kurumlar vergisine tabi tutulacaktır. Ancak söz konusu iştirak hisseleri kurum aktifinde en az iki tam yıl kaldıktan sonra satılırsa bu satıştan doğan kazancın %75 i kurumlar vergisinden istisnadır. Söz konusu istisnadan yararlanacak olan kurumların menkul kıymet ticareti ile uğraşmaması, istisna tuttukları kazancı 5 yıl süre ile bilançolarının pasifinde taşımaları ve satış gelirinin satışın yapıldığı yılı izleyen yıldan itibaren 2 yıl içinde tahsil edilmesi gerekmektedir. 8.3. GYO Hisselerini Satan Türkiye de Mukim Tam Mükellef Gerçek Kişilerin Değer Artış Kazançları Gelir Vergisine Tabi midir? Gelir Vergisi Kanunu nun Geçici 67. Maddesi kapsamında, 1.1.2006 tarihinden sonra iktisap edilen ve BİST te işlem gören pay senetleri alım satım kazançları yönünden stopaj oranı %0 olarak belirlenmiştir. Gelir Vergisi Kanunu nun Geçici 67. Maddesi kapsamında, BİST te işlem görmeyen pay senedi alım satım işlemlerinden sağlanan kazançlar; Gelir Vergisi Kanunu nun genel vergileme hükümlerine göre beyan edilecektir. -Kazancın safi tutarının hesaplanması sırasında, iktisap bedeli, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere ÜFE artış oranının %10 veya üzerinde olması şartıyla ÜFE artış oranıyla endekslenebilir. -Alım satım zararları, alım satım karlarına mahsup edilir. -Diğer alım satım kazançlarıyla birlikte beyan edilir. -2 yıldan fazla elde tutulan tam mükellef kurumlara ait pay senetlerinden elde edilen kazançlar gelir vergisinden istisnadır. 9. Türkiye de Gayrimenkul Yatırım Fonu (GYF) Var mıdır? 9.1. GYF Nedir? 30.12.2012 tarih ve 28513 sayılı Resmi Gazete de yayımlanarak yürürlüğe giren 6362 sayılı yeni Sermaye Piyasası Kanunu ile ülkemizde gayrimenkul yatırım fonları ilk defa hukuki alt yapıya kavuşturulmuştur. Fonların kurulmasına, faaliyetlerine, nitelikli yatırımcılara satışına ve faaliyetlerine ilişkin esaslar, 03.01.2014 tarih ve 28871 sayılı Resmi Gazete de yayınlanan Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği ile düzenlenmiştir. GYF, nitelikli yatırımcılardan katılma payları karşılığında toplanmış paralarla, pay sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre Sermaye Piyasası Kurumu (SPK) tarafından yapılan düzenlemeler çerçevesinde portföy yönetim şirketleri ya da gayrimenkul portföy yönetim şirketleri tarafından kurulan malvarlıklarıdır.
9.2. GYF nin Vergisel Avantajı Var mıdır? Kurumlar Vergisi Kanunu nda yer alan hükümler çerçevesinde GYF lerin kazançları da aynı GYO larda olduğu gibi Kurumlar vergisinden istisnadır. Kurumlar vergisinden istisna tutulmuş olan bu kazançların dağıtılması durumunda kar payı üzerinden yapılması gereken stopaj oranı da %0 olarak belirlenmiştir. 10. 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesine Hakkında Kanunun Kapsamı Nelerdir? 31 Mayıs 2012 tarih ve 28309 sayılı Resmi Gazete de yayınlanarak yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesine Hakkında Kanun, bilinen adıyla Kentsel Dönüşüm Kanunu Kanunun Amaç başlıklı 1. Maddesinde de belirtildiği gibi afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek üzere hazırlanmıştır. 10.1. Kanun Kapsamında Yapılan Hangi İşlemler Vergiden İstisnadır? Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesnadır. 11. Türkiye de Gayrimenkul Tanımı İçine Neler Girer? Arazi, arsa, bağımsız bölüm gibi bir yerden bir yere taşınamayan, yerinde sabit duran şeylere gayrimenkul denir. Gayrimenkul veya taşınmazlar esas itibariyle Türk mevzuatında üçe ayrılır; 1. Arazi, 2. Taşınmaz üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar, 3. Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler, 11.1. Arsa, Arazi ve Tarla Kavramları Ne Anlama Gelir? Türk Medeni Kanunu nun( TMK ) 718. maddesi uyarınca arazi, toprak yüzünün yatay biçimde sınırlandırılmış parçasıdır. Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu mülkiyetin kapsamına yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar bitkiler ve kaynaklar da girer. Kentsel topraklar olarak kabul edilen ve tarımsal amaçla kullanılmayan üzerine yapı yapılmak için ayrılmış araziler arsa olarak tanımlanmaktadır. 28.02.1983 tarihli Arsa Sayılacak Parsellenmemiş Arazi Hakkında Bakanlar Kurulu Kararı uyarınca, belediye ve mücavir alan sınırları içinde imar planı ile iskân sahası olarak ayrılmış yerlerde bulunan, belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunup da bu imar planı ile iskân sahası olarak ayrılmamış olmakla beraber fiilen meskûn halde bulunan ve belediye hizmetlerinden faydalanmakta olan yerler arasında kalan, parsellenmemiş arazi ve arazi parçaları arsa olarak tanımlanır. Ancak, bu yerlerdeki arazi ve arazi parçaları zirai faaliyette kullanıldıkları takdirde arsa sayılmaz.
Belediye ve mücavir alan sınırları dışında olup da konut, turistik veya sınai tesis yapılmak amacıyla, her ne şekilde olursa olsun parsellenen ve tapuya bu yola şerh verilen arazi ve arazi parçaları, belediye ve mücavir alan sınırları dışında olup da deniz, nehir, göl ve ulaşım yolları kenarında veya civarında bulunması veya sınai veya turistik önemi yahut hızlı şehirleşme faaliyetleri dolayısıyla ve Bayındırlık ve İskân Bakanlığının önerisi üzerine Bakanlar Kurulu Kararı ile belirlenen alanların sınırları içinde, imar planı ile iskân sahası olarak ayrılan yerlerdeki arazi ve arazi parçaları arsa sayılır. Tarıma elverişli sınırlı ve belirli toprak parçasına ise tarla adı verilir. 12. Türkiye de Gayrimenkul Hukukuna İlişkin Yasal Çerçeve Nedir? Türk hukuk sisteminde gayrimenkul hukuku tek bir yasal düzenleme ile hüküm altına alınmamış, gayrimenkul hukukuna ilişkin farklı konuların farklı kanunlar çerçevesinde düzenlenmesi yoluna gidilmiştir. Bu bağlamda Türk gayrimenkul hukukunun çerçevesini esas itibariyle, TMK, Kat Mülkiyeti Kanunu, Tapu Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu ve İmar Kanunu ile bu kanunlara dayanılarak çıkarılmış yönetmelikler ve tebliğler çizmektedir. 12.1. Mülkiyet Hakkı Ne Anlama Gelir ve Bu Hakkın Kapsamı Nedir? Mülkiyet hakkı, kişilerin eşya üzerinde doğrudan doğruya hâkimiyetini sağlayan ve bu nedenle herkese karşı ileri sürülebilen haklar olan aynî haklar arasında en geniş yetkiyi sağlayan haktır. Bu kapsamda mülkiyet hakkı, eşya üzerinde kullanma yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisi verir. 12.2. Mülkiyet Çeşitleri Nelerdir? Türk hukukunda mülkiyet çeşitleri birçok kritere göre belirlenebilir. Bu kriterlerden uygulamada en çok kullanılanı ise hak sahibi sayısı bakımından yapılan ayrımdır. Buna göre, tek bir gerçek/tüzel kişiye ait mülkiyet türüne tek kişi mülkiyeti; birden çok kişiye ait mülkiyet türüne ise birlikte mülkiyet adı verilir. Birlikte mülkiyet de kendi içerisinde ikiye ayrılır. Buna göre birden çok kişinin, bir maldaki mülkiyet hakkında pay (hisse) sahibi bulunduğu mülkiyet türüne paylı mülkiyet; birden çok kişinin aralarındaki ortaklık ilişkisi dolayısıyla bir mala ortaklaşa malik bulunduğu mülkiyete ise elbirliği mülkiyeti denir. Paylı Mülkiyette birden çok kimse maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla sahiptir. Elbirliği mülkiyet ise ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır. 13. Mülkiyet Hakkı Üzerindeki Kısıtlamalar Nelerdir? 13.1. Sınırlı Aynî Hak Kavramı Nedir? Sınırlı aynî hak kavramı, mülkiyetin içeriğini oluşturan yetkilerden bazılarının ayrılarak bağımsızlaştırılması ve bir hak olarak özgülenebilmesi ile oluşan hakkı ifade eder. Sınırlı ayni hak tesisi ile mülkiyetin sağladığı kullanma, getirilerinden yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkilerinden biri veya birkaç tanesi üçüncü bir kişiye devredilmektedir. Bu doğrultuda sınırlı ayni haklar mülkiyet hakkını ortadan kaldırmadan üzerine bir yük getirmektedir. Bu nedenle mülkiyet hakkı tam hâkimiyet hakkı olarak nitelendirilebilirken, sınırlı aynî haklar ise kısmi hâkimiyet hakkı olarak nitelendirilebilir.
Ayni haklardaki tipe bağlılık ve sınırlı sayı (numerus clausus) prensipleri nedeniyle Türk Medeni Kanununda öngörülenlerden başka türde bir sınırlı ayni hak tesis edilemez. Mülkiyet hakkı üzerindeki kısıtlamalar sınırlı ayni haklar için de söz konusudur. 13.2. Sınırlı Aynî Haklar Arasında Herhangi Bir Sıra Var Mıdır? Bir gayrimenkul üzerinde birden fazla sınırlı aynî hak tesis edilmesi mümkündür. Böyle bir halde tesis edilmiş sınırlı aynî haklardan birinin kullanılması halinde diğeri zarara uğramadan kullanılabiliyorsa bunlar arasında prensip olarak sıra eşitliği vardır, biri diğerinden önce gelmez. Yani iki sınırlı aynî hak da birlikte kullanılabilir. Buna karşın sıra eşitliği ilkesinin uygulanamadığı hallerde, yani aynı gayrimenkul üzerinde birbiriyle bağdaşmayan birden fazla irtifak hakkı yahut birbiriyle bağdaşmayan irtifak ve taşınmaz yükü veya birbiriyle çatışan birden fazla taşınmaz yükü mevcut ise sınırlı aynî hakların sırasının belirlenmesinde kuruluş tarihi esas alınır. Sınırlı ayni haklar tescil ile kurulduğundan kuruluş tarihi, hakkın yevmiye defterine kayıt tarihidir. Taşınmaz rehninde ise alacağın tescil edildiği derecenin kuruluş tarihi esas alınacaktır. Bunun dışında bütün ilgililerin rızası ile kanundaki prensipten farklı bir sıranın kararlaştırılması da mümkündür. Medeni Kanunumuzdaki bu sıra sistemi önde gelen sınırlı ayni hakkın sahibine hakkı ile bağdaşmayan sınırlı ayni hakkın terkin edilmesini talep etme imkanı tanır. Özellikle taşınmaz rehninde bu husus önem arzeder çünkü taşınmaz üzerinde rehinden sonra rehin hakkı sahibinin muvafakati olmadan tesis edilen sınırlı ayni haklar taşınmazın değerini düşürebilecektir. Bu nedenle TMK md.869 ve İİK md. 132 gereği rehinli taşınmaz üzerindeki yüklerle satışa çıkarıldığında satış bedeli rehin hakkı sahibinin alacağını karşılamadığı takdirde taşınmaz yüklerden kurtulmuş olarak satışa çıkarılır. Bu ikinci ihaledeki bedelin ilkinden yüksek olması durumunda taşınmaz üzerindeki yükler terkin edilerek alıcıya verilir. Rehinli alacak ödendikten sonra arta kalan bedel sınırlı ayni hak sahiplerine verilecektir. 13.3. Sınırlı Aynî Hakların Türleri Nelerdir?