Cansel Turgut YAZICI İstanbul, Haziran 2009
Kriz ve Kira Fiyatları Kriz kira fiyatlarına indirim olarak yansımış durumdadır. Konut, AVM ve Cadde Dükkan ve Mağazalarda ciddi şekilde hissedilmektedir. Şirketimiz Türkiye genelinde çok kapsamlı cadde dükkan ve mağazalarında kira indirimi araştırması yapmış bulunmaktadır. Araştırmadan çıkarttıklarımız; Kriz nedeniyle kiracı bulmakta zorlanan gayrimenkul sahipleri tercihen mevcut kiracıları ile uzlaşma yoluna gitmeye çalışmaktadır. Bu kriz bir anlamda buaçıdan bir kiracı krizi olmuştur.
Ülkemizdeki kira artışlarında ki yaygın gelenekler ve bugün Tüketici endeksleri ya da toptan inşaat fiyat endekslerine göre düzenlenmesi yaygındır. Geleneksel yaklaşıma göre enflasyon artış oranına göre kiraların 2009 da ortalama %10 artırılması gerekirken 2009 da trendler değişmiştir. 2009, kiracı ve mülk sahibinin uzlaşma yılı olmuştur. Mal sahipleri kiralara zamsız devam etme şeklinde anlaşmalar yapmaktadır. Hatta o kadarki bazı semtlerde mal sahipleri mevcut kiralarının altını dahi yeni kira bedeli olarak kabuletmektedirler. Kira indirimine gidilmesinin altında yatan sebepler 1. Boş kalma maliyeti korkusu(sabit aidat ve yakıt gideri) 2. Kira gelirinden mahrum kalma korkusu 3. Krizin derinleşmesi ve yeni kiracının getireceği belirsizliğin korkusu
Cadde Mağazacılığında Kira İndirimi oranları 2008 yılı başlarında ticari gayrimenkullerde kira artışları %10-20 aralığında gerçekleşirken, 2009 yılında Türkiye genelinde ortalama %10 kira indirimi görülmekte hatta bu indirim yerine ve bölgesine göre %30 seviyelerini kadar çıkabilmektedir. Ancak bu bahsettiğimiz rakamlar kira bedelleri güncel seviyelerde kiralanmış dükkanlar içindir.
Türkiye genelinde Cadde Mağazacılığında Kira İndirimi oranları 2008 yılı cadde kira artışları %10-20 aralığında gerçekleşirken, 2009 yılında ortalama %10-30 kira indirimi görülmektedir. İstanbul genelinde kira artış/azalışları 2008 de %0-30 aralığında artış gerçekleşirken 2009 da %0-30 aralığında düşüşler olmuştur
2008 senesinde İstanbul Cadde Mağazacılığında majör gelişimler Kadıköy kira artışının en fazla olduğuyerlerden biri olmuştur. (%25) Bakırköy, Pendik, Sultanbeyli ve Ümraniye ilçelerinde %15 lere varan artışlar olmuştur. 2009 senesinde İstanbul genelinde bazı ilçelerdeki durum İndirim en fazla görüldüğü yerler: Kadıköy, Beşiktaş, Sarıyer (%30) olmuştur, Bakırköy, Beyoğlu, Şişli, Fatih, Pendik ve Ümraniye ilçelerinde %20 lere varan indirimler olmuştur. Bahçelievler, Eminönü, Maltepe, Silivri, Üsküdar,Tuzla ilçelerinde kiralardaki düşüş %10 seviyelerinde kalmıştır. İstisnalar: Sultanbeyli bölgesinde bugün kiralamalarda düşüş yok denecek kadar azdır.
2009 da İSTANBUL GENELİ KRİZİN TİCARİ GAYRİMENKUL Beyoğlu bölgesi genelinde dükkan kiraları düşmesine rağmen yaya trafiğinin yoğun olduğu İstiklal caddesinde kira düşüşüyok denecek kadar azdır. Sarıyer bölgesinde merkezde dükkan sayısının azlığı nedeniyle ve talebin devam etmesi nedeniyle kiralar azda olsa artmıştır. Genelinde ise %30 ları bulan düşüşler gözlenmiştir. Kadıköy genelinde kiralar %30 civarında düşmüş, prestijli caddeler de bile kira rakamları artmamış, diğer caddelerde ise düşüşler görülmüştür. Mevcut kiralamalar, önemli lokasyonlarından Bağdat caddesinde bile artmazken, caddede uzun yıllardan beri ilk defa boşalan dükkanlarda boşluk oranının hızla arttığı görülmektedir. Eminönü ilçesinde Sirkeci, Yeniçeri ve Divanyolu caddesi gibi lokasyonlarda dükkan kiraları krizden etkilenmeyip artış gösterirken, Doğubank ve çevresindeki lokasyonlarda düşüş görülmektedir. Bölgede eski ticari yoğunluk kalmamıştır. Sultanbeyli nde özellikle Fatih Bulvarı nda boş dükkan bulmanın zor olması ve talep yoğunluğundan dolayı boşalan dükkanlar aynı değer veya çok az üzerinde değerden kiraya verilebilmektedir. Şişli de genel olarak kiralardaki düşüş %20 bazda gerçekleşirken, yaya sirkülasyonunun yoğun olduğu lokasyonlarda, Halaskargazi, Rumeli v.b. caddelerde ise düşüş olmamıştır.
2009 da TÜRKİYE GENELİ - I KRİZİN TİCARİ GAYRİMENKUL İzmir genelinde dükkan kiralarında %10-15 aralığında düşüşler gözlemlenmiştir. Kiralarda en fazla düşüş %25 ile Ödemiş, %15 ile Karşıyaka da gözlenirken diğer ilçelerde genellikle düşüş %10 civarında gerçekleşmiştir. Ankara genelinde dükkan kiralarında %5-20 aralığında düşüşler gözlemlenmiştir. Kiralarda en fazla düşüş %15-20 ile Çankaya, Altındağ, Sincan da gözlenirken diğer ilçelerde genellikle düşüş %10 civarında gerçekleşmiştir. Antalya genelinde dükkan kiralarında %15 aralığında düşüşler gözlemlenmiştir. Merkezde kiralarda %10 lara kadar artışlar gözlenirken, ara lokasyonlarda %5 lere kadar kiralarda düşüşler görülmüştür. Alanya da kiralar %15 seviyelerine kadar düşmüştür. Adana genelinde dükkan kiralarında %10 aralığında düşüşler gözlemlenmiştir. Kiralarda en fazla düşüş % 20 ile merkez ilçe Seyhan da gözlenmiştir. Bursa genelinde kiralarda %30 bazda düşüş olsa da, dükkan sayısının az ve talebin fazla olması dolayısıyla İznik te kiralarda %20 seviyelerine kadar artışlar görülmüştür.
2009 da TÜRKİYE GENELİ II KRİZİN TİCARİ GAYRİMENKUL Sakarya genelinde kiralarda %5 bazda artış söz konusudur. Sakarya merkezde boş dükkan bulunmaması sebebiyle boşalan dükkanlar genelde aynı kira rakamı ile kiralanabiliyor hatta daha üstündetalep edilebilmektedir. Eskişehir genelinde ekonomik kriz ve AVM lerin de etkisiyle cadde üzerindeki dükkan kiralarında %5 bazda düşüş görülmektedir. Batman, Bolu, Burdur, Çorum, Denizli, Edirne, Düzce, Bayburt illerinde dükkan sayısının yetersiz veya talep fazlası olması sebebiyle mevcut kiralar artmamış yada %10 bazda artış gerçekleşmiştir. Anadolu da birçok ilde de kira değerlerinde benzer durumlar söz konusudur.
GELİŞMELERDEN ÖNGÖRÜLER KRİZİN TİCARİ GAYRİMENKUL Ticari gayrimenkul sektöründeki kira değerlerinin bir süre daha aşağı gideceği, Satıcılar mecbur değilseler mülklerini satmamayı tercih edeceği, potansiyel alıcıların ise fiyatların düşmesini bekleyeceği, Bu gelişmelerin yarattığı durumun ve arz-talep dengesizliğinin ihtiyaç duyanları satın alma yerine kiralamaya yönelteceği, Alıcı ve satıcı arasındaki beklentilerin açılması yüzünden oluşan durağanlığın bir süre daha devam edeceğini öngörmek mümkündür. Sular durulunca sektörde ciddi bir ihtiyaç durumu ortaya çıkacağından ileride kriz çıkışında sıkı bir yukarı gidiş olabileceğini düşünebiliriz.
30 2008 YILI İSTANBUL MAKSİMUM KİRA ARTIŞ ORANI(%) 25 20 15 10 5 0
30 2008-2009 İSTANBUL KİRA ORANLARI KARŞILAŞTIRMASI 20 10 0-10 -20-30 -40 YILLIK KİRA DEĞİŞİM ORANI 2009 (-) YILLIK KİRA DEĞİŞİM ORANI 2008 (+)
0-5 -10 2009 TÜRKİYE GENELİ KİRA MAX-MİN İNDİRİM ORANLARI (%) İSTANBUL İZMİR ANKARA ANTALYA ADANA BURSA ESKİŞEHİR DİĞER İLLER -15-20 -25-30 -35
İletişim Cansel Turgut YAZICI www.evagyd.com Tel: 0216 385 20 25