Sn... A.Ş Mah... Cad. No:... / İstanbul Konu : Değerleme Raporu Talebiniz üzerine Bostanlı Mah... Sk No:.. Apt. D:.. Karşıyaka İzmir adresindeki a ait mülk 2014 tarihinde gezilerek dikkatle incelenmiştir. Talep edilen mülke ilişkin Değerleme Raporumuzu yazım ekinde takdim ediyorum. Yaptığım piyasa araştırması ve değerleme hesapları sonucunda konu mülkün bugünkü durumuyla ve güncel piyasa şartlarında,.2009 tarihi itibariyle, peşin ve nakit kat irtifak hakkı değerini, 200.000 YTL (İkiyüzbin Yeni Türk Lirası) USD TCMB Satış Kuru YTL EURO YTL olarak tahmin ettiğimi, bu değerle mülkün makul bir pazarlama süreci içinde satılabilir olduğunu, tapu kayıtlarında herhangi bir yasal kısıtlama bulunmadığını bilgilerinize arz ederim. Saygılarımla,
GİRİŞ Bu rapor,.nin tarihli yazılı talebi üzerine hazırlanmıştır. Raporun düzenleme amacı Bostanlı Mah. 6352 Sk No:.. Apt. D: Karşıyaka İzmir adresindeki mülkün değerinin tespit edilmesidir. İzmir İli, Karşıyaka İlçesi, Şemikler. Mahallesi,.. pafta, Ada,. parselde yer alan mülkün değer tespiti amacıyla, konu mülk 2014 tarihinde, tarafımdan gezilmiş, ayrıntılı bilgiler alınmış ve konu mülkün güncel piyasa koşullarında değeri takdir edilerek işbu Değerleme Raporu düzenlenmiştir. İÇİNDEKİLER 1. Tapu Bilgileri 2. İmar Durumu Bilgileri 3. Deprem Etüdü 4. Gayrimenkulün Konumu ve Çevre Özellikleri 5. Gayrimenkulün Fiziksel Tanımı 6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri 7. Değerleme 8. Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler 9. Sonuç - Uzlaşma
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU REFERANS NO.. DEĞERLEME TARİHİ..2009 DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN GAYRİMENKULÜN ADRESİ 1. TAPU BİLGİLERİ Bostanlı Mah...Sk No: Apt. D:. Karşıyaka İzmir İLİ İzmir PAFTA 11/70 İLÇESİ Karşıyaka ADA 9531 BUCAĞI - PARSEL 8 MAHALLESİ Şemikler YEVMİYE NO 7128 KÖY - CİLT NO 186 SOKAK - SAYFA NO 18722 MEVKİİ - SIRA NO - YÜZÖLÇÜMÜ 749 m² TARİH 02.05.2009 NİTELİĞİ Arsa SAHİBİ - BAĞIMSIZ BÖLÜM BİLGİLERİ SAHİBİ Tuncay Doğrul MÜLKİYET TÜRÜ Kat İrtifakı BLOK NO - PROJE NO - KAT 3 BÖLÜM NO 11 ARSA PAYI 24/300 NİTELİĞİ Mesken YASAL KISITLAMALAR İzmir İli, Karşıyaka Tapu Sicil Müdürlüğü'nden.2009 tarihinde alınan şifahi bilgiye göre değerlemeye konu mülk üzerinde,tapu sicili beyanlar hanesinde aşağıdaki şerh vardır; Bahçe duvarı yapımı suretiyle 0,75 + 1,75 /2 x32,20 =40,25 m² tecavüzü olduğu. 01.10.1969 tarih 4386 Yevmiye nolu şerh.
2. İMAR DURUMU BİLGİLERİ PLAN/ÖLÇEK/TARİH Uygulama imar planı FONKSİYON ALANI Konut YAPI NİZAMI Ayrık RUHSAT TARİHİ 22.05.1989 TAKS - KAT İRTİFAKI Mevcut KAKS - KAT MÜLKİYETİ Yok YÜKSEKLİK Beş kat İSKAN BELGESİ Mevcut (10.06.1989) AÇIKLAMALAR İzmir İli, Karşıyaka Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden.2014 tarihinde alınan şifahi bilgiye göre değerlemeye konu mülk, 1:1000 ölçekli, Uygulama imar planı sınırları içinde kalmaktadır. Fonksiyon alanı konut, yapılaşma ayrık nizamdır. Maksimum yapı yüksekliği 5 kattır. Değerlemeye konu mülke ait mimari proje Karşıyaka Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde incelenmiş olup, konu mülk mimari projesine uygundur. Konu mülke ait 10.06.1989 tarihli yapı kullanma izin belgesi alınmıştır. 3. DEPREM ETÜDÜ Zemin etüdü ve binanın depreme dayanıklılığı uzmanlık alanımız olmamakla birlikte, konu gayrimenkul 1 derece deprem bölgesinde kalmaktadır.
4. GAYRİMENKULÜN KONUMU ve ÇEVRE ÖZELLİKLERİ Değerlemeye konu mülk; İzmir İli Karşıyaka İlçesinin en çok tercih edilen konut yerleşim semtlerinden Bostanlı Mahallesindedir. Konut, sahile Aşık Veysel Caddesi üzerinden 500 metre mesafededir ve bu caddeye dik çıkan 6352 sokak üzerinde kapı numaralı apartmanın 3. katında arka (bahçe) cephede 11 nolu dairedir. Konutun 100 metre kuzeyinde Başkent Üniversitesi Zübeyde Hanım Araştırma Hastanesi, 500 metre batısında Emlak Bankası İlköğretim Okulu ve Bostanlı sağlık ocağı vardır. Ulaşım belediye otobüsleri ve dolmuş minibüslerle sağlanmaktadır. Şema 2. Gayrimenkulün Konumu (Kaynak : İzmir B.Ş.Bld. )
5. GAYRİMENKULÜN FİZİKSEL TANIMI Değerlemeye konu mülk; 749 m² arsa üzerine bodrum kat üzeri 5 katlı 16 daireli apartmanda konut dairedir. Apartmanın yola cepheli (zemin kat + 4 normal kat) 5 katın her katında 2 daire vardır, bahçeye cepheli (bodrum kat + zemin kat + 4 normal kat) 6 katın her katında 1 daire vardır. Konu daire tamamı bahçeye cepheli olmak üzere Bodrum kat + zemin kat üzeri 3. Normal kattadır. Daire, salon + 3 oda + mutfak + banyo + WC + 2 balkon bölümlüdür ve yapı kullanım izin belgesine göre alanı143 m²'dir. Konutun, iç duvarları saten boyalı, tavan bileşimleri kartonpiyer süslemeli, iç kapılar Amerikan panel ahşap, dış doğrama alüminyum, girişi çelik kapılıdır. Dairede zeminler salon ve odalarda laminant parke diğer yerlerde seramiktir. Mutfak, pres kaplama dolaplı, krom-nikel tezgahlı ankastre hazır mutfaktır, banyosu küvetli ayaklı lavaboludur. Isınma sobalı olmakla birlikte dairede kalorifer boruları döşeli ve doğal gaz tesisatı daire içine çekilmiş olup, doğalgaz daire kapısında abonelik alımına hazır durumdadır. Daire genel olarak çok bakımlı iyi durumdadır. YAPI CİNSİ Betonarme İNŞA YILI 1989 CEPHE Güney-Doğu- Batı BÜYÜKLÜK 143 m² KULLANIMI Konut (Eşyalı) ODA SAYISI 3 oda 1 salon WC SAYISI 2 BALKON SAYISI 2 BANYO SAYISI 1 KİLER Var KÖMÜRLÜK Var ÇAMAŞIR ODASI - ÜTÜ ODASI - ŞÖMİNE Var BARBEKÜ Var OTOPARK Yok MANZARA Yok ZEMİN DÖŞEMELERİ SALON Laminant Parke ODALAR Seramik MUTFAK Seramik HOL Seramik BANYO Seramik WC Seramik DOĞRAMALAR GİRİŞ KAPISI Çelik İÇ KAPILAR Amerikan panel ahşap PENCERELER Alüminyum PANJUR PVC
6. GAYRİMENKULÜN TEKNİK ÖZELLİKLERİ 6.1. ELEKTRİK ŞEHİR ŞEBEKESİ Mevcut TRAFO Yok JENERATÖR Yok SOKAK AYDIN. Mevcut 6.2. SU ŞEHİR ŞEBEKESİ Mevcut SU KUYUSU Yok SU DEPOSU Yok HİDROFOR Yok 6.3. YOL KAPLAMA Kilit Taş KALDIRIM Mevcut DURUMU Bakımlı 6.4. TELEFON HAT ADEDİ Yeterli SANTRAL Yok İNTERNET BAĞ. Mevcut (ADSL) KABLO TV Mevcut 6.5. ASANSÖR ASANSÖR Yok ADET - MARKA - KAPASİTE - 6.6. ISITMA SOĞUTMA SİSTEMİ ISITMA Soba YAKIT Doğalgaz Kömür KLİMA Mevcut HAVALANDIRMA Mevcut Yok 6.7. YANGIN ÖNLEMLERİ YANGIN ALGILAMA Yok YANGIN ALARMI Yok YANGIN MERDİVENİ Yok YANGIN TÜPÜ Yok DUMAN DEDEKTÖRÜ Yok SPRİNKLER Yok 6.8. GÜVENLİK GÜVENLİK Diafon
7. DEĞERLEME Konu mülkün değer tespitinde Emsallerin karşılaştırılması yaklaşımının kullanılması uygun bulunmuştur. 7.1. EMSALLERİN KARŞILAŞTIRILMASI YAKLAŞIMI Bu yaklaşımda bölge için belirlenen emsal satış rakamları baz alınarak değer tespiti yapılmıştır. Emsal teşkil etmesi amacı ile, değerlemesi yapılan mülk çevresinde satılık/kiralık emsal satış rakamları bölgede yapılan araştırmalardan derlenerek aşağıda sunulmuştur. ADRES ÖZELLİKLER FİYAT 6352 Sk No:6 Atay Apt. 2. kat 180 m² alanlı asansörlü çok bakımlı (talep ediliyor) Referans Tel:0232 3629772 230.000 YTL (1.277 YTL/m²) İsmet Yazar Sk. No:19 1. kat 3 cepheli bakımlı 150 m² alanlı 3 oda 1 salon asansörlü (talep ediliyor) Referans Tel:0232 3370337 250.000 YTL (1.666 YTL/m²) İsmet Yazar Sk. No:13 Beril Apt 3.kat 3 cepheli 150 m² alanlı, bakımlı asansörlü (talep ediliyor) Referans Tel:0232 3300609 230.000 YTL (1.553 YTL m²) Çevrede yapılan araştırmalardan elde edilen verilere göre, bölgede benzer nitelikte gayrimenkullerin birim fiyatlarının 1.277 YTL/m² - 1.666 YTL/m² aralığında değiştiği gözlenmektedir. Konu mülkün konumu, büyüklüğü, çevresel özellikleri, ulaşım olanakları, inşaat kalitesi ve işçiliği, bina yaşı, vb. kriterler dikkate alınarak birim satış değeri 1.398 YTL/m² takdir edilmiştir. Bu veriye göre mülkün değeri; 143 m² x 1.398 YTL/m² = 199.914 YTL yuvarlatılarak 200.000 YTL takdir edilmiştir. Mülkün sigortaya esas değeri; 49.000 YTL dir.
8. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER Gayrimenkülün değerini etkileyen faktörler olumlu ve olumsuz kriterler olmak üzere iki başlıkta incelenmiştir. 8.1. OLUMLU KRİTERLER Şehir Merkezinde Olması Ulaşımın Kolay Olması Ara Kat Olması Bakımlı Olması 8.2. OLUMSUZ KRİTERLER Bina Yaşının Büyük Olması Kat Mülkiyerinin Olmaması 9. SONUÇ - UZLAŞMA Değerlemeye konu mülkün yerinde yapılan incelemede, konum, büyüklük, mimari özellik, inşaat kalitesi gibi sahip olduğu fiziksel şartları, değerine etki edebilecek olumlu - olumsuz kriterleri, çevrede yapılan piyasa araştırmalarını, bölgede yer alan benzer mülklerin doluluk boşluk oranlarını ve günümüz piyasa koşullarını değerlendirerek..2009 tarihi itibariyle, peşin ve nakit kat irtifakı hakkı değerini, 200.000 YTL (İkiyüzbin Yeni Türk Lirası) TCMB Satış Kuru USD.... YTL EURO.. YTL olarak takdir ettiğimizi, bu değerle mülkün makul bir pazarlama süreci içinde; olduğunu bilgilerinize arz ederim.. Satılabilir RAPORU HAZIRLAYAN : Mehmet İzzet ARDIÇ
7. FOTOĞRAFLAR Apartmanın Ön Görünümü ( Daire arka bahçe cephesindedir) Apartmanın Arka Cephesinde Dairenin Konumu Salondan Görünümü Mutfaktan Görünümü Oda Görünümü Banyo Görünümü