ANKARA İLİ, ELMADAĞ İLÇESİ, 729 ADA 4 VE 10 PARSEL E AİT DEĞERLEME RAPORU ATAÇ İNŞAAT VE SANAYİ A.Ş. ( 2 ADET ARSA ) 07 NİSAN 2011 FRM.01.07/ Rev.0 Form Uygulama Tarih :01.09.2010 Rev.Tarihi:
İÇİNDEKİLER 1. RAPOR BİLGİLERİ... 3 1.1 Rapor Tarihi ve Numarası... 3 1.2 Rapor Türü ve amacı... 3 1.3 Raporu Hazırlayanlar ve sorumlu değerleme uzmanları... 3 1.4 Değerleme Tarihi... 3 1.5 Dayanak Sözleşmesi tarih ve numarası... 3 1.6 Raporun Kurul düzenlemeleri kapsamında değerleme amacıyla hazırlanıp hazırlanmadığına İlişkin açıklama... 3 1.7 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar... 3 1.8 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler... 3 1.9 Değerleme Çalışmasını Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler... 3 1.10 UYGUNLUK BEYANI... 4 2. ŞİRKET - MÜŞTERİ BİLGİLERİ, KULLANILAN DEĞER TANIMLARI... 4 2.1 Şirket Bilgileri... 4 2.2 Müşteri Bilgileri... 4 2.3 Kullanılan Değer Tanımları... 5 2.3.1 Piyasa Değeri (Pazar Değeri)... 5 3. GENEL VE ÖZEL VERİLER... 5 3.1 Genel Veriler- Sosyal ve Ekonomik Veriler... 5 3.1.1 Demografik Veriler... 5 3.1.2 Ekonomik Veriler... 6 3.1.3 Mevcut ekonomik koşulların, gayrimenkul piyasasının analizi, mevcut trendler ve dayanak veriler... 7 3.2 Özel Veriler - Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi... 8 3.2.1 Ankara İli... 8 3.2.2 Elmadağ İlçesi... 9 Ulaşım... 9 İklim... 9 Jeolojik Yapısı...10 Deprem Riski...10 4. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ...11 4.1 Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri tapu kayıtları...11 4.2 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri...12 4.2.1 Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri...12 4.2.2 Değerlemesi yapılan gayrimenkuller İle İlgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine İlişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi,...12 4.3 Gayrimenkulün İmar Bilgileri...12 4.3.1 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler...12 4.3.2 (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi12 4.4 Hukuki durum analizi...12 4.5 Değerlemesi yapılan projeler İle, İlgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi 1
v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul İle İlgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi...13 5. GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKSEL BİLGİLERİ...13 5.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özellikleri...13 5.2 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tanımı...14 5.2.1 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Fotoğrafları...14 5.3.2 Gayrimenkulün teknik özellikleri ve değerlemede baz alınan veriler...15 5.4 Gayrimenkul Mahallinde Yapılan Tespitler...15 6. GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER...15 6.1 Gelir İndirgeme Yaklaşımı...15 6.2 Maliyet Yaklaşımı...16 6.3 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı...16 6.4 Kullanılan değerleme tekniklerini açıklayıcı bilgiler ve bu yöntemlerin seçilmesinin nedenleri...16 6.5 Değerlemede esas alınan benzer satış örneklerinin tanım ve satış bedelleri İle bunların seçilmesinin nedenleri...16 7. GAYRİMENKULÜN ANALİZİ VE DEĞERLEMESİ...17 7.1 Taşınmazın Değerine Etken Faktörler...17 7.2 En yüksek ve en İyi kullanım değeri analizi...17 7.3 Farklı değerleme metotlarının ve analizi sonuçlarının uyumlaştırılması ve bu amaçla İzlenen yöntemin ve nedenlerinin açıklaması...18 7.4 Asgari bilgilerden raporda yer verilmeyenlerin niçin yer almadıklarının gerekçeleri...18 7.5 Yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken İzin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı hakkında görüş...18 7.6 Değerlemesi yapılan gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların, gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne alınmasında sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde, bir engel olup olmadığı hakkında görüş...18 8.1 Sorumlu değerleme uzmanının sonuç cümlesi...19 8.2 Nihai değer takdiri...19 9.EKLER (Değerleme konusu gayrimenkule İlişkin fotoğraf, grafik, tapu örneği ve benzeri bilgi ve belgeler)...20 2
BÖLÜM 1 1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi ve Numarası Rapor tarihi 07/04/2011, rapor no: dir. 1.2 Rapor Türü ve amacı Bu rapor; Ankara İli, Elmadağ İlçesi, Hasanoğlan Mahallesi, 729 Ada 4 Parsel ve 10 Parsel numaralı arsaların Güncel Adil Piyasa Değerinin tespit edilmesidir. 1.3 Raporu Hazırlayanlar ve sorumlu değerleme uzmanları Nuri Cüneyt DEVRİM (Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 400960) Hayrettin ELDEMİR (Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 400238) 1.4 Değerleme Tarihi Değerleme tarihi 30/03/2011 dir. 1.5 Dayanak Sözleşmesi tarih ve numarası İş bu rapor 25.03.2011 tarihli 2011/587 numaralı sözleşmeye istinaden hazırlanmıştır. 1.6 Raporun Kurul düzenlemeleri kapsamında değerleme amacıyla hazırlanıp hazırlanmadığına İlişkin açıklama Hazırlanan değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu 12.08.2001 tarih ve 24491 sayılı Seri VIII, 35 nolu tebliğ uyarınca tanımlanan Standart Rapor Formatına uygun, 3(Üç) nüsha ve Türkçe olarak tanzim edilmiştir. 1.7 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar Bu rapor Ataç Şirketler Grubu'nun 25/03/2011 tarihli 2011/587 numaralı talebine istinaden, gayrimenkulün ilgili SPK hükümlerine göre hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur. Değerleme çalışmasında müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır. 1.8 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler Değerleme Konusu Gayrimenkule ait şirketimiz tarafından daha önceki tarihlerde herhangi bir değerleme raporu hazırlanmamıştır. 1.9 Değerleme Çalışmasını Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler Herhangi bir olumsuz faktöre rastlanmamıştır. 3
1.10 UYGUNLUK BEYANI Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu nun Seri VIII, No: 35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına ilişkin Esaslar Hakkında Tebliğ hükümleri ile Kurul un 20.07.2007 tarih ve 27/781 sayılı kararında belirlenen Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar a uygun olarak hazırlanmıştır. Değerleme konusunu oluşturan taşınmazla ilgili olarak Değerleme Uzmanlarının ve şirketimizin hiçbir ilgisi olmadığını ve bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmadığını, Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün niteliği konusunda daha önceden deneyimli olduğunu ve taşınmazı bizzat incelediğini, Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla kısıtlı olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluştuğunu, Değerleme Uzmanının, konu taşınmazın değerlemesi için mesleki eğitim şartlarına haiz olduğunu, Bu raporla ilgili olarak verdiğimiz hizmet karşılığı aldığımız ücretin taşınmazın değeri ile bir ilgisinin olmadığını, Değerlemenin ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştiğini, raporda belirtilen kişiler haricinde bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardım alınmadığını. BÖLÜM 2 2. ŞİRKET - MÜŞTERİ BİLGİLERİ, KULLANILAN DEĞER TANIMLARI 2.1 Şirket Bilgileri Adres Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Fulya Mahallesi, Ali Sami Yen Sokak, Murat Apt. No:15/2, Şişli/İSTANBUL (Adres Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş., SPK Seri:VIII, No:35 sayılı Tebliği gereğince 04.06.2009 tarih ve 16/437 sayılı Kurul Kararı ile değerleme şirketleri arasında yer almaktadır.) 2.2 Müşteri Bilgileri Ataç İnşaat ve Sanayi A.Ş. Fevzi Çakmak Caddesi No:67/C ANTALYA 4
2.3 Kullanılan Değer Tanımları 2.3.1 Piyasa Değeri (Pazar Değeri) Pazar değeri kavramı pazarın kollektif algılama ve eylemlerini yansıtır ve piyasa ekonomilerinde çoğu kaynağın değerleme temelidir. Bir mülkün istekli alıcı ve istekli satıcı arasında tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirmesi gerektiği takdir edilen tutardır. Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır. Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir. Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler. Gayrimenkulun satış için makul bir süre tanınmıştır. Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır. Gayrimenkulün alım ve satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranlar üzerinden gerçekleştirilmektedir. BÖLÜM 3 3. GENEL VE ÖZEL VERİLER Veri araştırması, değerleme konusu varlığın piyasa seviyesindeki uluslararası, ulusal, bölgesel ya da komşuluk çevresi trendlerini araştırmakla başlar. Bu araştırma değerleme uzmanının o özgün piyasa alanında gayrimenkul değerlerini etkileyen ilkelerin, güçlerin ve etmenlerin ilişkilerini anlamasına yardımcı olur. Araştırma, aynı zamanda değerleme uzmanına rakamsal bilgileri, piyasa trendlerini ve ipuçlarını sağlar. Genel veriler, tanımlanmış piyasa bölgesinde mülk değerini etkileyen toplumsal, ekonomik, kamusal ve çevresel verilerdir. Özel veriler ise, değerlemesi yapılacak mülke ve eşdeğer mülklerin niteliklerine ilişkin verilerdir. 3.1 Genel Veriler- Sosyal ve Ekonomik Veriler 3.1.1 Demografik Veriler 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi yerleşim yeri verilerine göre Elmadağ ilçesi toplam nüfusu 42.099'dur. 5
3.1.2 Ekonomik Veriler İlçe arazisinin önemli kısmı % 15 40 meyilli arazi olup, bünyesi arızalı ve taşlı kısımlardan meydana gelmekte ve bu sahaların dağlık kısmı kireç taşı üzerine oturmuş bulunmaktadır. Bölge rakımı 945 ile 1150 m arasında değişmektedir. İlçe genelinde çok verimli alüvyon sahaların yanı sıra, hiçbir bitkinin yetişmesine imkân vermeyen fakir topraklarda bulunmaktadır. İlçenin toplam alanı 76.046 ha olup, 28.311 ha. Tarım alanı, 6.000 Orman ve Koruluk alan, 10.300 Çayır-Mera alanı, 31.435 diğer arazilerdir. Yıllık tarla ürünleri üretimi 27.796 hektar alanda 52.162 ton üretim olup, hububat tarımı içinde buğday başta olmak üzere arpa, yulaf, fiğ, mısır fasulye, nohut, mercimek üretimi başta gelmektedir. Sebze ürünleri üretimi 69 hektar alanda 1.053 ton olup, domates, patlıcan, kabak, ıspanak, pırasa, biber, taze fasulye, şeker pancarı, taze soğan, kıvırcık, marul, brokoli, slajlık mısır, yonca, çerezlik ayçiçeği aysberk ürün çeşitlerini içermektedir. Meyve ürünleri üretimi 291 hektar alanda 3.207 tondur. Başlıca meyve ceşitleri elma, armut, vişne, kiraz, ayva, kayısı, erik, şeftali, badem ve cevizdir. İlçe dâhilinde son dönemlerde üzüm tesisleri konusunda önemli aşamalar kaydedilmiş olup, muhtelif üzüm çeşitlerimiz Alfonse, İtalia, Kardinal, Yalova İncisi, Atasarısı, Kalecik Karası, Hasan Dede, Beyaz ve Siyah Sungur vb. oluşmaktadır. İlçedeki mevcut aşısız, verimsiz ve ekonomik ömrünü tamamlamış üzüm çeşitleri Amerikan anacına aşılanarak verimi yüksek çeşitlerle ıslah edilmektedir. İlçedeki mevcut bağ alanı üretimi 155 ha. alanda 625 tondur. Köylere Or-Köy projesi kapsamında dağıtılan kültür ırkı hayvanlar önemli bir popülasyon oluşturmaktadır. Başta Karacahasan Köyü olmak üzere Kuşçuali, Deliler ve Taburlar köylerinde sistemal ve holstein ırkı yerleşmiş olup bölgede öncelikli tercih edilirler. İlçede yapılan besiciliğin önemli bir kısmı Hasanoğlan ve çevresinde yapılmaktadır. Köylerde küçük aile işletmesi şeklinde besicilik yapılmaktadır. Bunların ticari değeri küçük, çoğunlukla halkın ihtiyacını karşılayacak durumdadır. Küçükbaş hayvan varlığı 16.000, büyükbaş hayvan varlığı 5.400 baştır. Ankara Süt Üreticiler Birliği tarafından Karacahasan köyünde 4 tonluk, Deliler Köyünde ise 2 tonluk olmak üzere 2 adet süt toplama tankı kurulmuştur. Tavukçuluk: İlçede 74.720 adet broiller, 82.210 adet yumurta tavuğu bulunmaktadır. Arıcılık: İlçe dahilinde 170 kişiye ait 3000 kovan olup, genelde aile işletmeciliği şeklindedir. Son yıllarda Tarım ve Köy işleri Bakanlığı nın desteklemesi ve pilot uygulamaları sonucunda kovan sayısında önemli artışlar olmuştur. Bölgemizin bitki florası nedeniyle önemli miktarda gezginci arıcılar yaz döneminde ev sahipliği yapmaktadır. Et Entegre Tesisleri: İlçenin Hasanoğlan Kasabasında Akbulut, Sultan, Harmancı et entegre tesisleri bulunmaktadır. Bu tesislerde sucuk, salam, sosis ve pastırma üretimi yapılmaktadır. İlçe ve Ankara iline et ürünleri ihtiyacı bakımından hizmet vermektedir. 6
3.1.3 Mevcut ekonomik koşulların, gayrimenkul piyasasının analizi, mevcut trendler ve dayanak veriler Taşınmaz sektörü son yıllarda gelişen sektörlerin başında yer almaktadır. Bu gelişmeye etki eden faktörlerin başında sektörün karlılık oranının her geçen gün artması ve buna paralel olarak gayrimenkul ürünlerinin ülkemizde en belirgin yatırım araçlarından biri olması gelmektedir. Gayrimenkul ürünleri temel ihtiyaçlar hiyerarşisi bağlamında incelendiğinde, gayrimenkullerin barınma ihtiyacını karşıladığını ve dolayısıyla söz konusu sektörün de gıda sektörü gibi her zaman dinamik bir sektör olarak ayakta kalacağını görmekteyiz. Öte yandan, ülkemizdeki arz ve talep dengelerine bakarsak, konut fiyatlarının neden özellikle ülkemizde büyük şehirlerde çok yüksek olduğunu analiz edebiliriz. Söz konusu Pazar, yüksek arz açığına rağmen, yüksek bedellerle satılan gayrimenkullere talebin yüksek olduğu bir pazardır. Doğal bir afet olan deprem gayrimenkul sektöründe değişimi de beraberinde getirmiştir. İnşaat maliyetleri büyük ölçülerde artmış olsa da deprem sonrası yapılan ve satılan gayrimenkullerin fiyatları deprem öncesi fiyatlarla karşılaştırıldığında yaklaşık iki misli artmıştır. Deprem aslında bir kriz gibi gözükse de deprem sonrası gayrimenkul piyasası belli bir durgunluktan sonra deprem öncesinden bile daha canlı olmuştur. Bu yüzden literatür de bilindiği üzere bazı krizler bazı fırsatlar da yaratabilmektedir. Şu an itibarıyla arz açığı temeline bağlı kalarak yüksek fiyatlarla satılan gayrimenkuller bile çoğu zaman maket üzerinden satılmaktadır. Dolayısıyla, pazar dinamik bir yapıda gelişmektedir. Ülkemizin yaşadığı 2001 yılı ekonomik krizinin etkileri tüm sektörlerde ciddi bir biçimde hissedilmiş ve yaklaşık 2003 yılına kadar gayrimenkul sektöründe de gerileme söz konusu olmuştur. Bu yıldan itibaren siyasi istikrar ve ekonomik koşullardaki iyileşme ile beraber gayrimenkul sektörü hızlı bir yükselişe geçmiştir, 2005 ve 2006 yıllarında en parlak dönemini yaşayan sektör, 2006 yılının ikinci yarısından itibaren tekrar bir duraklama içine girmiştir. 2007 yılının ilk aylarında ipotekli konut finansman sistemi olarak bilinen Mortgage sisteminin yasal düzenlemeleri onaylanmakla birlikte, olumlu etkileri 2008 yılında beklenirken, küresel ekonomiden kaynaklanan dalgalanmalar konut talebi önemli ölçüde azalma göstermiştir. ABD mortgage krizinde, borçlulardan, kredi veren kuruluşlara, menkul kıymet ihraç edenlerden kredi derecelendirme ve yatırımcılara kadar tüm mortgage piyasası taraflarının sorumlu olduğu görülmektedir. Özellikle sorunlu kredilerin büyük kısmını oluşturan subprime mortgage kredilerinin hükümet tarafından desteklenmesi ve batık kredilerin hükümet politikaları gereği fonlanması, değerleme ve ölçümü zor olan bir sistemin oluşmasına neden olmuştur. ABD de başlayan sorunların diğer ülke piyasalarında domino etkisi yaratmasına neden olmuş, sonuçta ise ABD kaynaklı ortaya çıkan mortgage krizi tüm dünya piyasalarını derinden etkilemiştir. Türkiye gibi gelişmekte olan ülkeler henüz mortgage sistemi uygulamasının çok başlarında oldukları için taşınmaz piyasalarında önemli ölçüde kırılmalar yaşamadılar. Ancak krizin etkileri ülkemizde de psikolojik olarak daha sonra belirginleşmeye başladı. Yakın geçmişte açıklanan rekor küçülme rakamları da bunu kanıtlamaktadır. 2009 yılında derinleşen ekonomik krizin etkisiyle inşaat sektörü daralmış, gayrimenkul piyasasında fiyatlar gerilemiştir. Ancak ekonomik krize rağmen yurtiçi faiz oranlarında düşüş yaşanmış, kredi faiz oranlarının düşük seviyelerde seyretmesi gayrimenkule olan talebin daha da fazla düşmesine engel olarak gayrimenkul fiyatlarındaki gerilemeyi sınırlamıştır. 2010 yılından itibaren ülke ekonomisinde % 4 civarında bir büyüme oranı tahmin edilmekle birlikte, bu iyileşmenin gayrimenkul sektörü üzerindeki olumlu etkilerini 2011 yılından itibaren göstermesi beklenmektedir. Faiz oranlarının görece düşük seyrinin 2010 yılından itibaren devam edeceği, ekonomik büyümeye paralel olarak tüketici güvenindeki artış ile hane halklarının borçlanma eğiliminin artacağı beklenmektedir. Önümüzdeki yıllar için mortgage ve benzeri gayrimenkul finansmanına yönelik kredi hacimlerinde yılda %15 leri aşan büyüme oranları beklenmektedir. Bu eğilimlerin gayrimenkul piyasasını canlandıracağı, alternatif gayrimenkul yatırımlarına yönelik talebin yükseleceği varsayılmaktadır. Türkiye nin küresel mali krizden en az etkilenen ülkeler arasında olması 7
nedeni ile yatırım yapılabilecek ülkeler arasında olduğumuz uluslararası yatırım otoritelerince de dile getirilmektedir. 3.2 Özel Veriler - Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi 3.2.1 Ankara İli Ankara ili 39 57'N enlemi ile 32 53'E boylamları arasında yer almakta, 26.897 km² lik bir alana sahip olup ortalama olarak deniz seviyesinden yüksekliği 890 metredir. Doğusunda Kırıkkale ve Kırşehir, kuzeyinde Çankırı ve Bolu kuzeybatısında Bolu, batısında Eskişehir, güneyinde Konya ve Aksaray illeri bulunmaktadır. Ankara Orta Anadolu nun kuzeybatısında bulunan Kızılırmak ve Sakarya nehirlerinin kollarının oluşturduğu ovalarla kaplı bir bölgedir. Bu bölgede orman alanları ile step ve bozkır alanlarını bir arada görmek mümkündür. İlin kuzey sınırının Kuzey Anadolu sıra dağlarının kolları olan dağlar, Orta Anadolu düzlüklerinin devamı olan ovalar çizer. Güney kısmında Tuz Gölü çanağı, Kepez Ovaları ve Hacıbekirözü gibi düzlükler bulunur. Bu düzlükler arasında volkanik Karadağ ile Karasimir Dağı, Paşa Dağı ve Teke Dağı yükselir. Orta kesimlerden kuzeye doğru yaklaştıkça Haymana, Bala hattının kuzeyinde Kuzey Anadolu sıra dağları ile irtibatları bulunan dağ sıraları belirir. Bunların arasında İdris ve Elmadağları yükselir. Güney Batı Kuzey-Doğu doğrultusunda Güre, Elma, İdris, Karyağdı-Mire-Aydos-Çile, Ayaş ve Hıdır dağ sıraları arasında çöküntü alanları ve kıvrılmalarından dolayı Balaban, Mogan Gölü, Çubuk, Mürted ve Babayakup Ovaları meydana gelmiştir. Ankara Ovası doğu-batı yönünde uzanmıştır. Sakarya ve Kızılırmak nehir kolları arasında çukurlarda münferit olarak yüksek sıradağları görmek mümkündür. Kuzeyde, Çubuk ve Kızılcahamam ilçelerinde yer yer sarp görünüşlü Yıldırım, Işık ve Yakut dağları, Batıda Ayaş, Beypazarı ve Nallıhan ilçelerinin kuzey sınırları Karakiriş, Kartal ve Manastır dağları ile çevrilmiştir. Güney bölgedeki dağlar tatı meyilli, yuvarlak sırtlı ve üzerleri düzdür. Bu alanda yükseklikler 1050-1500 m. arasındadır. İl sınırları içinde Mogan, Eymir, Karagöl, Kurumcu ve Samsun gölleri bulunur. Bölgede yer yer volkanik arazilere rastlanır. Bu kütle üzerinde 2378 m. yüksekliğindeki Köroğlu Dağı ile Mahya Tepesi (2006 m.) yükselir. İlin güneydoğusunda Hüseyingazi dağı kültesi bulunur. İlin arasizisini Sakarya ve Kızılırmak nehirleri ile Çubuk Çayı, İncesu ve Ova Çayları sular. 8
3.2.2 Elmadağ İlçesi yıkılmıştır. İç Anadolu Bölgesinin yukarı Sakarya bölümünde yer alan Elmadağ Ankara nın 41 Km. doğusunda adını aldığı Elmadağ ın Kuzeydoğu eteklerinde kurulmuş; çok eski bir yerleşim alanıdır. Yapılan arkeolojik araştırmalardan elde edilen prehistorik eserler, Elmadağ ve çevresinin çok eski medeniyetlere sahne olduğunu göstermektedir. Bu araştırmalara göre M.Ö. 547 ye kadar Frigler ve Lidyalılar, M.Ö.84 e kadar Persler ve değişik kavimlerin varlıklarını sürdürdüğü yöre bu tarihten sonra Roma İmparatorluğunun eline geçmiştir. 1071 Malazgirt savaşından sonra Anadolu ya yerleşmeye başlayan Türkler 1073 ten sonra yörede etkin olmuşlardır. Anadolu ya yapılan Moğol saldırılarından da nasibini alan yöre Moğol İmparatoru Boycu Noyan komutasındaki Moğol ordusu tarafından yakılıp Denizden yüksekliği 1135 m. olan ve oldukça arızalı bir topografyaya sahip olan ilçenin batısı kısmen düzlüktür. Her tarafından derin vadilerle yarılmış yaylalar üzerinde aşınmış tepeler ve sırtlar yer alır. Güney batısında 1862 m. yüksekliğe sahip Elmadağ, kuzeyinde ise 1995 m. yüksekliğinde kütle halinde İdris Dağı bulunur. İlçeyi boydan boya geçenek akan ve kuzeyde Kızılırmak ile birleşen Kargalı Deresi kar ve yağmur suları ile beslenen düzensiz bir rejime sahip bir akarsudur. Hasanoğlan Hasanoğlan, Başkent Ankara nın 34 km doğusunda Elmadağ ilçesine bağlı, bir kasabadır. Hasanoğlan ın deniz düzleminden en yüksek noktası 1985 metreyi bulan İdris dağındaki Kırkkızlar tepesidir. Kasabanın ekonomisi, tarım, hayvancılık ve sanayiye dayanır. Civar ilçeler ve kasabalar içerisinde Hasanoğlan ın tarımı çok gelişmiştir. Hasanoğlan ın ekonomisinde arıcılık önemli bir yer tutmaktadır. Bu yönüyle Hasanoğlan ın balı civar yörelere göre çok meşhurdur. Ulaşım İlçemiz Ankara Samsun karayolu üzerine kurulmuştur. Ayrıca devlet demir yolları ağında bulunmakta olup, Zonguldak ve Kars a kadar uzanmaktadır. Karayolu ulaşımı iki şeritli yolla sağlanmaktadır. İlçenin 7 köy ve 2 kasabasının ulaşım sorunu bulunmamakta olup, köyler ile ulaşım özel minibüs seferleri ile olmaktadır. İklim Yöre kışları soğuk ve sert geçen karasal iklimin etkisi altındadır. Yüksek ve dağlarla çevrili olması sebebiyle gece-gündüz ve yaz-kış sıcaklıkları arasında büyük farklılıklar görülür. Kar yağışları Kasım ayında başlayıp Nisan ayına kadar sürer. En fazla yağış Ocak ayında görülür. Sonbahar mevsiminin son aylarında sis vardır. Rüzgar her yönden esse de Güneydoğu yönünden esen rüzgar daha etkilidir. 9
Jeolojik Yapısı Ankara topraklarının kuzey kısımları volkaniktir. Burada andezitik ve trakitik kayalar, kuzeydoğuda granit türü kayalar, kuzeybatıda ise kireç taşları ve kumtaşları görülür. İlin güney ve güneydoğu bölgeleri mezozoik (II. zaman) oluşumlardan meydana gelir. Sakarya Nehri çevresinde Tersiyer, Polatlı civarında Eosen, Tuz gölü dolaylarında Neojen (III. zamanın son sistemi), çukur ve düz alanlar ile akarsu boylarında Kuaterner oluşukları bulunmaktadır. Başkent bölgesi büyük ölçüde volkanik yüzey malzemesine sahiptir. İlin büyük bölümü kireç taşlarından oluşmuştur, bu yüzden çok kireçli topraklarla kaplıdır. Akarsu boylarında tarıma uygun alüvyon topraklarına rastlanır. Bu jeolojik yapıların bazıları oluştukları döneme ait fosiller içerir ve o dönemlerin canlıları hakkında fikir verir. Güneybatıda kalan Polatlı çevresindeki kireç taşları fosil açısından oldukça zengindir. Bölgede, alt Paleosenden kalma sığ deniz bitkilerinin fosilleri bulunmuştur. Çamlıdere'deki Taşlaşmış Ağaç Fosil Ormanı, Erken Miyosen de (23 15 milyon yıl öncesi) gelişmiş olan çam ve meşe ağaçlarının bulunduğu karışık bir ormanın fosil kalıntılarından oluşur. Elmadağ İlçesi Perme-Trias yaşlı kalkerlerle, plosen formasyonları üzerinde yer alır. Bu alanın büyük bir kısmı mermerleşmiş beyaz kalker ile kaplıdır. Bazı kısımlarında ince kil tabakaları bulunur. Kalker tabakaları doğuda ve güneyde; yüzeyde görülürken batıya gidildikçe üzeri örtü tabakaları ile kaplıdır. Kargalı deresi çevresinde dar bir şerit halinde kalınlığı fazla olmayan alivyal topraklar yer alır. Kuzeybatısında plosene ait kırmızımsı esmer renkli killi seriler bulunur. Deprem Riski Ankara toprakları iki dağ kuşağı arasında sıkışmıştır. Faylara (kırık hatlara) rastlanır. Ankara il sınırları içindeki alanın %30'u 1. ve 2. derece deprem alanıdır. Son yüz yılda meydana gelen küçük şiddetli depremlerin çoğu Kuzey Anadolu Fay Hattı ve yakın çevresinde veya başkentin güney doğusunda Tuz gölü ve Kırşehir fayı civarındadır. Bu dönemde meydana gelen 1944 Bolu-Gerede depremi ve 1938 Kırşehir depremi Ankara il sınırları içinde hasara yol açmıştır. Ankara içinde meydana gelen en kuvvetli deprem, 6.1 şiddetindeki 2005 Bala depremidir. 10
BÖLÜM 4 4. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ 4.1 Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri tapu kayıtları ANA GAYRİMENKUL İLİ ANKARA İLÇESİ ELMADAĞ MAHALLESİ HASANOĞLAN-BAHÇELİEVLER KÖYÜ - MEVKİİ - SINIRI PLANINDA PAFTA NO İ30D1C ADA NO 729 PARSEL NO 4 YÜZÖLÇÜMÜ 1.500,00 m² NİTELİĞİ ARSA CİLT NO 4 SAHİFE NO 345 TARİH 13.08.2010 YEVMİYE NO 3968 MALİK ATAÇ İNŞAAT VE SANAYİ A.Ş. ANA GAYRİMENKUL İLİ ANKARA İLÇESİ ELMADAĞ MAHALLESİ HASANOĞLAN-BAHÇELİEVLER KÖYÜ - MEVKİİ - SINIRI PLANINDA PAFTA NO İ30D1C ADA NO 729 PARSEL NO 10 YÜZÖLÇÜMÜ 7.227,00 m² NİTELİĞİ ARSA CİLT NO 28 SAHİFE NO 2779 TARİH 27.09.2010 YEVMİYE NO 4517 MALİK ATAÇ İNŞAAT VE SANAYİ A.Ş. 11
4.2 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri 729 ADA 4-10 PARSEL 30.03.2011 tarihinde Elmadağ Tapu Sicil Müdürlüğü nde saat 15:45 de yapılan incelemede taşınmazlar üzerinde herhangi bir takyidat olmadığı görülmüştür. 4.2.1 Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri 30.03.2011 tarihinde Elmadağ Tapu Sicil Müdürlüğü'nde saat 15:45'de yapılan incelemede; Rapora konu 729 Ada 4 parsel 13.08.2010 tarih 3968 yevmiye ile satış işleminden, 729 Ada 10 Parsel 27.09.2010 tarih 4517 yevmiye ile 7 ve 8 nolu parsellerin tevhit işleminden tescil edilmiştir. 4.2.2 Değerlemesi yapılan gayrimenkuller İle İlgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine İlişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, Rapora konu taşınmazların Tapu Sicilinde yapılan incelemelerinde; Taşınmazlar üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. 4.3 Gayrimenkulün İmar Bilgileri Taşınmazlar 2004 onay tarihli 1/1000 ölçekli Hasanoğlan Uygulama İmar Planında Emsal=0,50 Hmax=6,50 yapılanma şartları ile Sosyal Donatı, Yönetim Binası ve Sağlık ile ilgili yapılardan oluşan Kentsel Servis Alanı nda kalmaktadır. 4.3.1 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler Yapılan incelemelerde rapora konu taşınmazların son üç yıl içinde hukuki durumunda herhangi bir değişiklik tespit edilmemiştir. 4.3.2 (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi Yapılan incelemelerde 10.12.2010 tarih 2010/240 karar nolu 1/1000 ölçekli Hasanoğlan Uygulama İmar Planının Belediye Meclisinde onay aşamasında olduğu öğrenilmiştir. 5.000m² ve üzeri parsellerin Emsal=0,75, Hmax=9,50 ; 5000m² den küçük parsellerin Emsal=0,50 Hmax=9,50 yapılanma şartları ile Kentsel Servis Alanı nda kalmaktadır. 4.4 Hukuki durum analizi Değerlemeye konu taşınmaz ile ilgili olarak yapılan teknik ve yasal incelemede; Gayrimenkul üzerinde herhangi bir hukuki anlamda kısıtlayıcı ve bağlayıcı bir duruma rastlanılmamıştır. 12
4.5 Değerlemesi yapılan projeler İle, İlgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul İle İlgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi. 29 /6 /2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunun 11. Maddesine göre (Bu Kanunun uygulanmasına pilot iller olarak; Adana, Ankara, Antalya, Aydın, Balıkesir, Bolu, Bursa, Çanakkale, Denizli, Düzce, Eskişehir, Gaziantep, Hatay, İstanbul, İzmir, Kocaeli, Sakarya, Tekirdağ ve Yalova illerinde başlanır. Pilot illerin genişletilmesi ve daraltılmasına, Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulu yetkilidir.) Rapora konu taşınmazlar üzerinde yapı bulunmamaktadır. BÖLÜM 5 5. GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKSEL BİLGİLERİ 5.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özellikleri 13
Rapora konu taşınmazlar Elmadağ İlçesi, Hasanoğlan Mahallesi, 729 Ada 4 Parselde kayıtlı N:39.966885 E:33.156621, 729 Ada 10 Parselde kayıtlı N:39.966293 E:33.157110 coğrafi koordinatlarda konumlu arsadır. Taşınmazlar Menderes Bulvarına 250m, Hasanoğlu Mahallesine 2.6km, Elmadağ İlçesine 8.8km mesafede konumludur. Parsellerin yakın çevresinde sanayi tesisleri yer almakta olup Menderes Bulvarından itibaren düşük yoğunlukta konut alanının başlamasıyla Hasanoğlu Mahallesine doğra konut yoğunluğu artmaktadır. 5.2 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tanımı Rapora konu taşınmazlar; Elmadağ İlçesi, Hasanoğlu Mahallesi 729 Ada 4 Parselde kayıtlı 1.500,00m² alanlı arsa ile 729 Ada 10 Parselde kayıtlı 7.227,00m² alanlı arsadır. 5.2.1 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Fotoğrafları 10 PARSEL 14
4 PARSEL 5.3.2 Gayrimenkulün teknik özellikleri ve değerlemede baz alınan veriler Değerleme; gayrimenkullerin yasal durumu, yapılanma hakları, konumu, alanı bölgedeki emsal arsa satışları göz önünde bulundurularak yapılmıştır. 5.4 Gayrimenkul Mahallinde Yapılan Tespitler Taşınmazlardan 4 nolu parselin geometrik şekli dikdörtgen formda, topoğrafyası hafif eğimli, 10 nolu parselin geometrik şekli yamuk formda, topoğrafyası hafif eğimli olup 10 nolu parselin karayoluna yaklaşık 100 m cephesi bulunmaktadır. Parseller üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. BÖLÜM 6 6. GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER 6.1 Gelir İndirgeme Yaklaşımı Taşınmazların değeri, yalnızca getirecekleri gelire göre saptanabiliyorsa- örneğin kiralık konut ya da iş yerlerinde- sürüm bedellerinin bulunması için gelir yönteminin uygulanması kuraldır. Gelir yöntemi ile üzerinde yapı bulunan bir taşınmazın değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Bu net gelir; yapı, yapıya ilişkin diğer yapısal tesisler ve arsa payından oluşur. Arsanın sürekli olarak kullanılma olasılığına karşın, bir yapının kullanılma süresi kısıtlıdır. Bu nedenle net gelirin parasal karşılığının saptanmasında arsa, yapı ve yapıya ilişkin diğer yapısal tesislerin değerleri ayrı kısımlarda belirlenir. Net gelir, gelir getiren taşınmazın yıllık işletme brüt gelirinden, taşınmazın boş kalmasından oluşan gelir kaybı ve işletme gelirlerinin çıkarılması ile bulunur. Net gelir, yapı gelir ve arsa gelirinden oluşmaktadır. Arsa geliri, arsa değerinin bölgedeki taşınmaz piyasasında geçerli olan taşınmaz faiz oranınca getireceği geliri ifade eder. Yapı geliri yapının kalan kullanım süresi boyunca bölgedeki taşınmaz piyasasında geçerli olan taşınmaz reel faizi oranında getirdiği gelir ile yapının kalan kullanım süresi temel alınarak ayrılacak yıllık amortisman miktarının toplamından oluşmaktadır. 15
6.2 Maliyet Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 6.3 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir. Gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım piyasa emsal değeri yaklaşımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Emsal karşılaştırma yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır. Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir. Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir. 6.4 Kullanılan değerleme tekniklerini açıklayıcı bilgiler ve bu yöntemlerin seçilmesinin nedenleri Taşınmaz ile ilgili yapılan analizler sonucunda esas olarak emsal Karşılaştırma yöntemi ile değerleme yapılmıştır. 6.5 Değerlemede esas alınan benzer satış örneklerinin tanım ve satış bedelleri İle bunların seçilmesinin nedenleri SATILIKLAR, BEYAN ve GÖRÜŞLER TÜMER EMLAK 0536 214 01 01 Firmadan ile yapılan görüşmede 2 yıl önce caddesin diğer tarafında 7.800m² sanayi imarlı arsanın 650.000TL fiyatla satıldığı, imar revizyon çalışmaları nedeniyle bölgedeki arsa birim satışlarına göre 4 nolu parselin arka cephede yer almasından dolayı birim satış değerinin 70TL/m² olabileceği, 10 nolu parselin birim satış değerinin 100TL/m² olabileceği bilgisi alınmıştır. ARYA EMLAK 0532 366 47 10 Taşınmaz ile aynı bölgede 3.500m² arsa 400.000TL fiyatla, 2.784m² arsa 280.000TL fiyatla satılık olduğu firma ile yapılan görüşmede bölgede konut arsalarının 50TL/m² olduğu, 4 nolu parselin arka cephede yer almasından dolayı birim satış değerinin 80TL/m² olabileceği, 10 nolu 16
parselin yola cepheli olmasından dolayı birim satış değerinin 80-100TL/m² arasında olabileceği bilgisi alınmıştır. ÖĞRETMENİM EMLAK 0532 462 56 58 Firma ile yapılan görüşmede parsellerin birim satış değerinin 90-100TL/m² arasında olduğu bilgisi alınmıştır. Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu bölgede yapılan analizlerde konumları, yapılanma şartları, satış kabiliyetleri, mülkiyet hakları, yasal ve mevcut durumları değerlendirilerek alınan emsaller ve görüşler doğrultusunda birim satış değerinin 70 115TL/m², gibi bir aralıkta değiştiği, emsallerin pazarlık payı, Ülke ekonomisindeki gelişmeler, bölgedeki arz ve talep eğilimleri dikkate alınarak ve gerekli düzeltmeler yapılarak parsellerin maliklerinin aynı olması ve tevhit edilebileceğinden arsa birim satış değerlerinin 100TL/m² olabileceği kanaatine varılmıştır. BÖLÜM 7 7. GAYRİMENKULÜN ANALİZİ VE DEĞERLEMESİ 7.1 Taşınmazın Değerine Etken Faktörler Olumlu Faktörler Karayoluna cephelidir. Olumsuz Faktörler Topoğrafyası eğimlidir. 7.2 En yüksek ve en İyi kullanım değeri analizi Bir mülkün fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan en verimli kullanımıdır. En etkin ve verimli kullanımı belirleyen temel unsurları olan Kullanım makul ve olası bir kullanım olduğu, Kullanım yasallığı ve kullanım için bir yasal hak alabilme olasılığı, Mülk fiziksel olarak kullanıma uygun olduğu veya uygun hale getirebilmesi, Önerilen kullanım finansal yönden gerçekleştirilebilir olması koşullarını en iyi sağlayan kullanım EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIMI dır. Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıki olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın mantıki olarak olası kullanımlar olduğunu belirlediğinde, bunlar artık finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIMI dır. Gayrimenkul sektörünün hukuki ve teknik açıdan en belirleyici faktörlerinden biri olan imar planları ülkemizde şehirleşme, teknolojik gelişme ve iktisadi ilerlemeye paralel bir gelişme 17
gösterememekte ve bu revizyon eksikliği nedeniyle genelde statik bir görünüm arz etmektedirler. Söz konusu olumsuz yapının doğal bir sonucu olarak bir gayrimenkul üzerinde mali ve teknik açıdan en yüksek verimliliği sağlayacak ve bunun yanı sıra finansmanı dahi temin edilmiş en optimum seçeneğin uygulama safhasına konulamaması gibi istenmeyen vakalar sektörümüzde sık sık oluşabilmektedir. Bir başka anlatımla, ülkemiz koşullarında en iyi proje en yüksek getiriyi sağlayan veya teknik olarak en mükemmel sonuçları sağlayan seçenek değil, aynı zamanda yasal mevzuatın gereklerini de yerine getiren projedir. Taşınmazın mevcut imar durumuna göre üzerine tesis yapılarak kullanılması en etkin ve verimli kullanım olduğu düşünülmektedir. 7.3 Farklı değerleme metotlarının ve analizi sonuçlarının uyumlaştırılması ve bu amaçla İzlenen yöntemin ve nedenlerinin açıklaması Taşınmazların rayiç değerinin tespitinde Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır. Bu yöntemde yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmakta ve konu gayrimenkul için birim fiyat belirlenmektedir. Bulunan emsaller görülebilirligi konum, büyüklük, fiziksel özellik ve imar durumu gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmakta, Çevredeki emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmekte ve yanı sıra ofisimizdeki mevcut bilgilerden faydalanılmaktadır. 7.4 Asgari bilgilerden raporda yer verilmeyenlerin niçin yer almadıklarının gerekçeleri Asgari bilgilerden raporda bulunmayan herhangi bir bilgi bulunmamaktadır. 7.5 Yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken İzin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı hakkında görüş Taşınmaz arsa vasfında olup üzerinde yapı bulunmamaktadır. 7.6 Değerlemesi yapılan gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların, gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne alınmasında sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde, bir engel olup olmadığı hakkında görüş Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde, taşınmaz arsa niteliğinde olduğundan gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında engel olmadığı ancak; Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ayni sermaye olarak ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan bina, arsa, arazi ve buna benzer nitelikteki gayrimenkuller ile gayrimenkuller üzerindeki sair ayni haklar konabileceği çerçevesinde değerlendirildiğinde, taşınmazlar üzerinde herhangi bir takyidat olmadığından portföye alınabileceği kanaatine varılmıştır. 18
BÖLÜM 8 8.1 Sorumlu değerleme uzmanının sonuç cümlesi Taşınmazların konumları ve mevcut imar durumları dikkate alındığında Samsun yolu cepheli arsalara olan talebin bölgedeki ticari ve sanayi yapılarının gelişmesine paralel olarak artacaktır. Rapora konu olan mülkler; Sosyal Donatı, Yönetim Binası ve Sağlık ile ilgili yapılanma fonksiyonlarını içeren Kentsel Servis Alanı nda kalması itibarı ile yapı seçenekleri açısından da önem taşımaktadır. 8.2 Nihai değer takdiri Rapor konusu taşınmazların değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, imar şartları, altyapı ve ulaşım olanakları, binanın ya da arsanın kullanım amacı, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmış ve taşınmazın hukuki, mali bir problemi bulunmadığı varsayımı göz önünde bulundurulmuştur. 729 ADA 4 VE 10 NOLU PARSEL DEĞER TABLOSU PARSEL NİTELİĞİ M2 BEDELİ TL/M2 DEĞERİ 4 ARSA 1.500,00 100 150.000 TL 10 ARSA 7.227,00 100 722.700 TL TOPLAM 872.700 TL TAŞINMAZ TL USD Toplam Değer (KDV Hariç) 872.700 TL 574.863 $ Toplam Değer (KDV Dahil) 1.029.786 TL 678.338 $ (Taşınmazın Pazar değeri SekizyüzYetmişikiBinYediyüzTürkLirası dır.) * Hazırlanan değerleme raporunun tamamında 1 USD=1.5181 TL olarak alınmıştır. ** Vergi Kanunlarının Katma Deger Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır.tespit edilen bu değer peşin satışa yönelik piyasa değeridir. Nuri Cüneyt DEVRİM Hayrettin ELDEMİR Sorumlu Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:400960 SPK Lisans No:400238 19
BÖLÜM 9 9.EKLER (Değerleme konusu gayrimenkule İlişkin fotoğraf, grafik, tapu örneği ve benzeri bilgi ve belgeler) 20
21
22
23
24
25