ERDOĞAN BALCIOĞLU - İNŞAAT MÜHENDİSİ - Kentleşme ve Kentsel Dönüşüm uzmanı 3. Dönem İMO ANK. Şube bşk 2 ve 3. Dönem Ank. Ynmh.Bld. Bşk Yrd. İMO afet riskli alanlar TMMOB ve İMO Bilirkişilik komisyonu üyesi ERDOĞAN BALCIOĞLU İNŞAAT MÜHENDİSİ Kentleşme ve Kentsel Dönüşüm uzmanı 3. Dönem İMO ANK. Şube bşk 2 ve 3. Dönem Ank. Ynmh.Bld. Bşk Yrd. İMO afet riskli alanlar TMMOB ve İMO Bilirkişilik komisyonu üyesi
KENTSEL DÖNÜŞÜM YENİLEME KAVRAMI Kentsel Dönüşümü ; Sadece mekansal dönüşüm olarak değil, mekansal dönüşümün sosyal, kültürel ve ekonomik yapıya etkisi ve bu süreçlerdeki dönüşüm olarak ele almak gereklidir. Yani; şehrin bir bölgesinde, bir mekanında gerçekleşen dönüşüm kentte, o bölgede, o yaşam çevresinde yaşayanlarda sosyal kültürel ve ekonomik bir etki, giderek daha konforlu bir dönüşüm yaratabilmelidir.
Kentsel Dönüşüm Projeleri Kentsel Dönüşüm projelerinin dünyada uygulanan örneklerini incelediğimizde, bunları dörde ayırabiliriz: İlk olarak, çağın gerisinde kalmış üretim ilişkileri ve biçimlerini kullanan sanayi dallarının oluşturduğu kentleri görüyoruz. Bu sanayi dallarına demir çelik sanayisi gibi tek bir sektöre bağımlı sanayi kentlerini de sayabiliriz.
Sorun sadece üretim ilişkileri ve üretim biçimlerinin değişmesiyle birlikte daha çok, çok uluslu sermayenin emeğin ucuz olduğu sendikal etkinliğin olmadığı yerlere yatırım yapmak istemeleridir. Bu da bu kentlerin daha da gerilemesine yol açmaktadır. Giderek bu kentler işsizliğin, dışlanmışlığın ve belki de en önemlisi yabancı düşmanlığın (ırkçılık diye okuyun) en çok yoğunlaştığı yerler olmuştur. Kentler gittikçe çöküntü alanları haline gelmiştir.
Kentsel dönüşüm projeleri, kamunun çöküntü alanlarını yeniden yapılandırma için önemli bir araç konumuna gelmiştir. Bunun en bilinen örneği Almanya daki Ruhr Havzasında yapılan kentsel dönüşüm projeleridir. Eski fabrikalar müze olurken, fabrika arazisi park olmuştur.
RİSKLİ ALAN İŞLEM SIRASI
İkinci olarak Tarihsel yapıların yoğun olarak yer aldığı bölgelerin yeniden yapılanmasında Modernizmin ve onunla gelen yaşama koşullarının farklılaşması tarihsel bölgelerin terk edilmesine ya da yok edilmesine yol açmaktadır. Diğer yandan kentsel rantın en fazla olduğu yerlere yakın olması tarihsel dokunun yıpranmasına ve yok olmasına yol açmaktadır. Kamusal politikalar ve kentlilerin davranışları bu alanlarda değişim değerinin rantsal kazanç isteğinin hüküm sürmesine neden olmaktadır. Bu alanlarda değer artışının yanı sıra yakın çevresini de etkileyerek dışsal ekonomiler yaratmaktadır.
Bu alanlarda yapılan kentsel dönüşüm projeleri fiziksel mekana aşırı vurgu yapması ve değişim değerine öncelik vermesi eleştiri konusu olmuştur. Diğer bir eleştiri de bu alanlardaki yeniden yapılandırma sonucu burada ve yakın çevrede yaşayanlar giderek kent dışına doğru itilmekte ve giderek dışlanmaktadır. Bundan dolayı kentsel dönüşüm projeleri kentin ve kentlinin sosyoekonomik, kültürel ve psikolojik koşullarını düşünmeden fiziksel mekâna ağırlık vermesini eleştirmektedir.
Üçüncü olarak özellikle yoğun göç sonucu oluşmuş gecekondu alanlarında kentsel dönüşüm projelerinin uygulandığını görüyoruz Kentler bilindiği gibi doğuşundan bu yana göçe sahne olmaktadır. Bunların bir kısmı iş için bir kısmı da çeşitli siyasal olaylardan dolayı olmuştur. Bu bölgeler genellikle altyapısız sağlık koşullarının son derece yetersiz olduğu yerlerdir. Diğer yandan buralarda işsizlik oranları da son derece yüksektir Burada enformel ilişkiler hakim hale gelmiştir. Bu bölgelerde yaşayan insanlar kendilerini dışlanmış hissetmektedirler. Bu yerler giderek çöküntü alanları haline gelmektedir. Kentlerde giderek etrafı duvarlarla çevrili güvenlik korumalı gettolar çoğalmakta sınıfsal bir ayrışma yaşanmaktadır.
Dördüncü olarak da doğal afete uğramış veya uğrayabilecek olan yerlerdeki kentsel dönüşüm projeleri. Risk alanı içerisinde yer almış olan yerleşimlerin doğal afete uğramış olsun olmasın o alana uygun olarak dönüştürülmesidir. Örneğin depremde zarar görmüş bir kenti ele alalım, bu kent verimli tarım alanlarının üzerinde ve alüvyal zeminde yerleşmiş olsun. Bu kentin yerleştiği alan riskli alan olduğu, tekrar bu afetin tekrarlama olasılığı yüksek olduğundan başka bir yere taşınması söz konusu olacaktır. Riskli alanda bulunan yerlerde ya yeşil alan ya da açık hava müzesi olarak tasarlanacaktır. Tasarım işi kamu tarafından yapıldığından bu örnekteki kentsel dönüşüme ender olarak rastlamaktayız.
Kentsel Dönüşüm projesinin yapıldığı yere yapılan müdahale sadece fiziksel değil çok yönlü etkileri olduğu unutulmamalıdır. Kentsel dönüşüm projeleri kentin sosyal, kültürel ve psikolojik çok yönlü ilişkilerini görmezden gelmekte fiziksel mekâna estetik ve sermaye mantığıyla bakmaktadır. Kentsel dönüşüm, kente neo-liberal bakışının mekandaki izdüşümüdür. Kentler giderek parçalanmaya ve çelişkilerin derinleştiği alanlar haline gelmektedir. Bu ayrım çizgisi etnik ve dini kimliklerle ifade bulabilen sınıfsal ayrımdır. Kent, sermaye mantığıyla biçimlendirilip dönüştürülürken kentte yaşayanlar öteki konumuna itilerek dışlanmaktadırlar. Neo liberalizm kentte yeni kent yoksulları üretirken, onların yaşadığı yerleri meta haline indirgeyerek dışlanmayı arttırmaktadırlar.
Habitat II Kent Zirvesi şimdi bize yeni bir yaklaşım öneriyor ve yeni bir dönem başlatıyor. Habitat II, devletin, üstlendikleri görev ve sorumlulukları sorunu yaşayanlarla paylaşmasını ve onların oluşturduğu sivil toplum kuruluşlarının çözüm önerme ve uygulamada daha aktif bir rol olmasını öngörmektedir. Habitat II, insan yerleşimlerine ilişkin sorunların çözümü için, bu yerleşimlerdeki tüm tarafların, yani yerel yönetimler, özel sektör, meslek örgütleri ve sivil toplum kuruluşlarının etkin katılımını
KENTLERİMİZİN ÇARPIK YAPILAŞMA GERÇEĞİ
c) Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı,
Riskli bina Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan veya yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen bina, Ekonomik ömrünü tamamlamış, Yıkılma veya ağır hasar görme tehlikesi var.
Vatandaşlar yapılarını, Bakanlığa, belediyelere, il özel idarelerine, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerine, büyükşehir ilçe belediyelerine veya Bakanlıkça lisanslandırılacak, kurum ve kuruluşlara tespit ettirebilirler. Bu aşamada herhangi bir çoğunluk aranmaz. Maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin müracaatı ile bu tespit yapılabilir. Müracaat için tapu belgesinin ve kimlik belgesinin fotokopisi gereklidir. Riskli yapılar, 6/3/2007 tarihli ve 26454 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre tespit edilir.
RİSKLİ YAPI TESPİTİNDE YER ALAN AKTÖRLER
RİSKLİ YAPI BAŞVURUSUNDAN ÖNCE DURUM TESPİTİ YAPILMASI Riskli yapı dönüşüm süreci başlamadan önce sürece hakim olunmalıdır. Yıkımdan önce yıkım sonrası yeni yapılacak yapı için müteahhit seçimi önem arz etmektedir. Ülkemizde kentsel dönüşüm çalışmaları ağırlıklı olarak müteahhit firmalarla yapılan kat karşılığı anlaşma üzerinden ilerlemektedir. Yıkımdan önce yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmesi için Evin olduğu bölgenin değerine ve imar koşullarına göre paylaşım yapılacağından arsa malikleri firma seçerken çok dikkatli davranmalıdır.
MÜTEAHHİT SEÇİMİ Birkaç m2 fazla ev öneren firma o işi hiç bitiremeyecek firma olabilir. Müteahhidin yeterliği, Sermayesi, Geçmiş projeleri ve yaptığı inşaatları, Kredibilitesi, Verebileceği teminatlar İnşaata başlama ve teslim sürelerinin belirlenmesi son derece önemlidir. Geç teslimde cezai şart ve hak mahrumiyeti bedeli talep edilmesi önemlidir. Teknik şartnamede hangi malzeme, hangi model ürün kullanılacağı, malzemelerin teknik şartnamelere uygunluğu tanımlanmalıdır. Zira bu süreçte evin terk edilip kiracı olunacağı unutulmamalıdır.
Riskli yapıların tespiti Masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilir. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Ç.Ş.Bakanlığından lisans almış kuruluşlar tarafından taşınmaz B.A Yapı ise karot alınıp, test ettirilerek yığma yapı ise yapı tespit formları düzenlenerek ilçe belediyesine bildirilir.
İlçe belediyesi tarafından rapor ilgili Tapu sicil müdürlüğüne gönderilir ve riskli yapı şerhi işlenir. Sonrasında Tapu sicil müdürlüğünün riskli yapı yazıları tüm maliklerin kanuni ikametgah adreslerine gönderilir ve 15 günlük itiraz süresi başlar. Eğer yapınızın riskli olmadığı halde dönüşüme sokulduğunu düşünüyorsanız bu sürenin kaçırılmaması gerekir. Maliklerden herhangi birisi tarafından 15 günlük sürede itiraz olmaması halinde riskli yapı kararı kesinleşir. İtiraz olması halinde ise Ç.Ş.Bakanlığı itiraz komisyonu konuyu 2 ila 4 ay sürede karara bağlar.
2. Temel ilkeler Deprem Yönetmeliği konut türünden binalar için Tasarım «Depremi esas alarak» Can güvenliği performans düzeyinin sağlanmasını esas almaktadır. b. Bu amaçla yönetmelikte, Tanımlanan deprem etkisinin (eşdeğer statik kuvvet olarak veya tanımlanan sprektruma karşı gelen etkilerin) karşılanması, Taşıyıcı sistem elemanlarında öngörülen konstrüktif kuralların, sünekliğini arttıran ve toptan göçmeyi önleyen kuralların sağlanması,
NİTELİKLİ ÇOĞUNLUĞUN SAĞLANMASI Mevcut hukuki duruma göre, bugün bir yapının belli riskler taşısa da, yıkılması ya da bir yüklenici ile anlaşarak yeniden yapılması için maliklerinin oybirliği ile alacağı karara ihtiyaç duyulmaktadır. Eğer oy birliği sağlanamaz ise arsa payı çoğunluğunun 2/3 ü ile karar alınır. Örneğin on daireli bir apartmanın yıkılarak yerine yeniden bir yapının yapılmasının istenilmesi halinde on paydaştan yedi paydaşın anlaşması yeterli olmaktadır. 2/3 Üçte iki çoğunluk sağlandığı taktirde YIKIM KARARI ALINABİLECEKTİR. Karara katılmayan veya toplantıya gelmeyen 1/3 azınlığa 15 günlük uyarı ihtarnamesi gönderilmesine karar verilerek karara katılım istenir. Daha sonra karara katılmayan 1/3 ün arsa payı açık artırma ile satılır. Açık artırmaya sadece o taşınmazda bulunan arsa sahipleri katılabilir. Açık artırmada en fazla artıran üzerinde kalır. Açık artırmaya kimse katılmamışsa bu payoı belirlenen değer üzerinden hazine satın alır. Yeni yönetmelik değişikliği ile 2/3 ile alınan karara katılmayan 1/3 ün arsa payının açık artırma suretiyle satılması için artık binanın yıkılmış olması şartı kaldırıldı
KARARA KATILMAYAN AZINLIĞIN HAKLARI KORUNABİLİRMİ? Yıkım kararının maliklerin 2/3 çoğunluğu ile alınabileceği yasa ve yönetmelikte tanımlanmış idi, bu kararın göre, azınlık aleyhine kullanıldığı, azınlığa fiili, idari ve hukuki baskılar uygulandığı İdari yargıda açılan birçok davadan husumetle ilgili hukuk ve ceza mahkemelerinde süren ve giderek artış ivmesi kazanan davalardan anlaşılmaktadır.
Yapılan Riskli yapı tespitine ve hazırlanan Riskli yapı tespit raporlarından komşuları vasıtası ile ve gerekse yapılan tebligat sonucu haberdar olan malikler tarafından mutlaka Riskli yapı tespit raporunun istenmesi ve bu konuda hizmet vermekte olan Meslek odalarına Mühendis Mimar odalarına müracaat ederek bu konuda doğru ve tatmin edici yanıtların alınması sonrasında yapılarının Risk tespitine karar vermelidirler.
YAPILAN İTİRAZ VE SONUCU Burada en önemli kazanım itirazların süresi içinde yani Riskli yapı tespit kararının tebliğ edilmesinden sonra 15 gün içinde, teknik ve hukuki boyutlarıyla, yapılan yanlı, yönetmeliğe veya RYTE tespit esaslarına aykırı yapıldığı kanıtlanacak bilgi ve belgelerle Bakanlıkta oluşturulan 7 kişilik Riskli yapı itiraz komisyonuna yapılması, belediyesine ve Çevre ve Şehircilik İl müdürlüğünün de bilgilendirilmesinde azınlık lehine yani yapılarının Riskli olmadığını veya sürecin hatalı yönetildiği yönünde ciddi kazanımlar olmaktadır. Riskli yapı tespitinin, doğru yapılmadığı yönünde itiraz etmeleri üzerine değişmesi halinde yapının Riskli olmadığı yönünde Alınan karar sonucu durum aynı şekilde ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecek, tapu kaydına işlenen Riskli yapı şerhi kaldırılarak önceki durumuna dönecektir.
Yasa Bir yapının riskli yapı olup olmadığıyla ilgili tespit masrafları yapı malikleri tarafından karşılanacaktır. demekte Yapıların Risk tespiti Raporlaması masrafları yaklaşık 4-5 bin Lira civarında tutmakta olup, Ancak bir kısım müteahhit veya taşeronlar bazı maliklerle anlaşarak Lisanslı firmaya tespit için 70.000-80.000.-TL masraf yaptıklarını, Bu bedeli kat maliklerinden talep etmektedirler. Ayrıca bazı yapılarda yıkım masraflarını da maliklere yüklemek ve yeni bina yapımında ekstra her kat malikinden yapının durumuna göre 50100.000.TL arası para talep edilmektedir
TMMOB ve Odalarımızın yayınladığı Kentsel dönüşüm temel ilkelerine ve vatandaşların mülkiyet haklarına aykırı olarak yapılarının Risk tespitlerinde bazı Müteahhit, Taşeron ve hatta Çantacı tabir edilen şahıslar tarafından Bazı daire malikleri daha konforlu daire vaadi ile ikna edilerek Birçok Daire sahibinin haberi olmadan Lisanslı firmalara Riskli yapı tespit Raporu alınmakta bu raporla tapuya tescil ettirilip yıkım tebligatı çektirilmekte Birçok Konut sahibi oturmakta oldukları hem tespit ve yıkım masraflarına katlanmakta ve hem de konutlarından ayrılmak zorunda bırakılarak mağdur olmaktadır.
Riskli olduğu tespit edilen yapılar, tespiti yapanlar tarafından ilgili belediyesine bildirilerek yapı kimlik numarası verildikten sonra uygulama konusunda yapılan itirazlarda birçok ilde çok miktarda Lisanslı firmaların riskli olmayan yapılara riskli rapor düzenledikleri ve bakanlıkça lisanslarının iptal edildiği yapılan yazışmalardan anlaşılmaktadır. Bu durumda yapılan yanlış ve hatalı tespit ve raporlar sonucu birçok insan konutunu tahliye ederek mağdur olmuşlardır.
TESPİTLERDEKİ HATALAR Ayrıca yapılan tebligatların maliklerden bir kısmına yapılmadığı, Riskli yapı tespit raporundan haberdar olmadıkları, tapuya tescil ve yıkım tebligatları karşısında paniğe kapıldıkları ve bazı art niyetli kişiler tarafından yanlış yönlendirildikleri ve hatta art niyetli taşeronların bazı daire sahipleri ile gizlice anlaşarak diğer daire sahipleri aleyhine kararlar aldırdıkları ve yasayı kendi çıkarları yönünde maliklere dayattıkları yapılan çok sayıda şikayet sonucu anlaşılmıştır.
YIKIM SÜRECİ VE KONTROLÜ Binamız yıkılacak mı nasıl anlayabiliriz? Bir yapının riskli yapı statüsü alması, yasaya göre tahliye ve yıkımını gerektirmektedir. Riskli yapıların yıktırılması için öncelikle malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi denenecektir. Hatta bu amaçla oturanlara kira yardımı dahi yapılabilecektir. Uygulamaya başlanmadan önce, riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine altmış günden az olmamak üzere süre verilecek, bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve tekrar süre verilerek tebligat yapılacaktır.
KİRA YARDIMI 6306 sayılı kentsel dönüşüm yasası kapsamında riskli yapılarda kira yardımı 18 ay, Riskli alanlarda ise 36 ay olarak belirlendi. Kira yardımı büyük şehirlerde 860 TL olarak belirlendi Kira yardımından yararlanmak için oturulan evde 1 yıldan fazla ikamet etmeniz gerekir. Başvurular ilçe belediyelerine yapılmakta, ancak müteahhitlerle yapılan anlaşmalarda firmalar kira yardımı adı altında aylık bir para ödemektedir. Firmanın verdiği «Hak mahrumiyet bedeli» Devletin verdiği ise kira yardımıdır.
SATIŞ VE TAHSİS İŞLEMLERİ ns of Dolla rs Satış ve tahsis işlemleri sonlanınca uygulamaya geçilir. 200 Production Costs 195 190 Unit Price 185 180 Millio Profits 175 170 165 160 155 150 199019911992 Yasaya göre işler o derecede aceleye getirilmektedir ki; riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemleri ile değerleme işlemlerini engelleyenler hakkında, ceza davası dahi açılabilecektir. Bu Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar için, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretler tahsil edilmeyecektir. Ayrıca, yıkımı yapılan binaların yerine yeni yapı yapılırken yapı sahiplerine kredi desteği de sağlanabilecektir. Bu Kanun uyarınca yapılan iş ve işlemlere ilişkin olarak adrese dayalı nüfus kayıt sisteminde belirtilen adreslere yapılan tebligat, muhataplarına yapılmış sayılacaktır.
BiSİKLET YOLU SEÇENEKLERİ Bisiklet Yolları yapmak düzenlemek çokta zor değildir.