İmar Planları ait oldukları alanda yepyeni bir doku oluşacaktır. Bu dokuda imar adaları, bunları çevreleyen yollar, parklar, yeşil alanlar, v.b. donatılar bulunur. Kamu hizmetine sunulacak bu alanların, kamunun kullanımına sunulması için özel mülkiyet ile olan ilişkisinin kesilmesi ve kamu mülkiyetine geçmesi sağlanmalıdır. Bu geçişin sağlanması yada kamu yararına taşınmazların düzenlenmesi için değişik yöntemler kullanılır; Belediye/Valilik lerce yapılan uygulamalar; Re sen a) İmar Islah Planı Uygulaması, b) Arazi ve Arsa Düzenlemesi c) Kamulaştırma Rızaen Taşınmaz mal sahiplerinin isteği ile yapılan uygulamalar; İfraz-Tevhid, yola terk, sınır düzeltmesi
KAMULAġTIRMA KamulaĢtırma, kamu yararı söz konusu olan arsa veya arazilerin elde edilmesi için mal sahiplerine yaptırılan zorunlu satıştır. İmar planında gösterilen, yol, park, çocuk bahçesi, okul, hastane, v.b. kamunun kullanacağı veya kamuya hizmet edecek tesislerin üzerine kurulacağı arazinin mülkiyeti özel kişilerin elinde olabilir. Bu gibi yerleri kullanabilmek için önce bunların mülkiyetinin ilgili kamu kuruluşuna geçmesi gerekir.
Kamulaştırma kanunu nun evreleri 533 sayılı Ankara için İstimlak yasası 6830 sayılı İstimlak yasası 2942 sayılı kamulaştırma kanunu (08.11.1983) 4650 sayılı kamulaştırma yasasında değişiklik (05.05.2001). İlk bakışta bu kanun mülkiyet hakkını zedeleyen bir kanun olarak görülebilir. Ancak toplumun yararı için, kişinin haklarından feragat edilmesi gerekmektedir. Nitekim 1982 Anayasası nın 46. maddesi kamulaştırma ile ilgili hükümleri kapsamakta ve ilk paragrafında Devlet ve kamu tüzel kiģileri, kamu yararlarının gerektirdiği hallerde, karģılıklarını peģin ödemek Ģartıyla, özel mülkiyette bulunan taģınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaģtırmaya ve bunlar üzerinde idari irtifaklar kurmaya yetkilidir hükmünü getirmektedir.
Kamulaştırmanın öğeleri, anayasanın ve kamulaştırma kanununun ilgili maddelerine göre şöyle sıralanabilir. Kamu yararı bulunmalıdır. Kamulaştırma kararı yetkili mercilerce verilmeli ve onaylanmalıdır. Kamulaştırılan taşınmazın bedeli peşin ödenmelidir. Kamulaştırılan taşınmaz amacında kullanılmalıdır. Kamulaştırılan taşınmaz özel kişilere ait olmalıdır.
Mülkiyet kaybından doğan zararın yine devlet tarafından karşılanacağı, kamulaştırma ile ilgili kanun ve yönetmeliklerin temel ilkesidir. Bu ilkeye ne derece uyulduğu, sadece ülkemizde değil, bütün gelişmiş ülkelerde de tartışma konusudur. Bununla birlikte, günümüze kadar yapılan kamulaştırma çalışmalarında karşılaşılan en önemli problemler, kamulaştırma işlemlerinin fazla zaman alması ve yapılan değer tespitlerinin tam olarak gerçeği yansıtmadığı şeklinde ortaya çıkmaktadır. Bunlardan özellikle ikincisi, kamulaştırmalarda en büyük dava konusunu teşkil etmektedir. Kamu yararı verecek kurumlar kanunda tanımlanmıştır. Bunların dışında herhangi bir kurumun kamulaştırma yapma yetkisi yoktur. İmar planı gereği yapılacak kamulaştırmalarda kamu yararı kararı aranmaz.
Taşınmaz mal sahiplerinin isteği ile yapılan uygulamalar; İmar planının uygulanmasına yönelik bütüncül çözümler üretilemiyorsa, taşınmaz sahipleri arazilerini imara uygun bir şekilde kullanabilmek için kendileri çözüm üretmek mecburiyetinde kalırlar. Bazıları, imar planının kendilerine sağladığı avantaj dolayısıyla küçük bir taviz karşılığı çözüm bulabilirken, bazıları çok büyük fedakârlık yapma durumunda kalırlar. Sahiplerinin isteği ile taşınmazlar üzerinde yapılan uygulamalar; a) Sınır düzeltmesi, b) İfraz, tevhid, terk (yol, park,okul), parselasyon
Değişiklik işleminin gerçekleşmesi için karar vermekle yetkili birimler Belediye sınırları içinde belediye encümeni Belediye sınırı ve mücaviri dışında ise İl özel idaresi (İl encümeni PLANSIZ ALANLAR ĠMAR YÖNETMELĠĞĠ *** R. Gazete Tarihi : 02.11.1985, No : 18916 Bölüm 5 Belediye Mücavir Alan Sınırları DıĢında Planı Bulunmayan Köy ve Mezraların YerleĢik Alanlarında Uygulanacak Esaslar ***Yönetmeliğin "BELEDĠYE VE MÜCAVĠR ALAN SINIRLARI ĠÇĠNDE VE DIġINDA PLANĠ BULUNMAYAN ALANLARDA UYGULANACAK ĠMAR YÖNETMELĠĞĠ" olan ismi 30.6.2001 tarih ve 24448 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan yönetmeliğin 1. maddesi hükmü gereğince "PLANSIZ ALANLAR ĠMAR YÖNETMELĠĞĠ" olarak değiģtirilmiģtir
102 104 101 103 107 105 108 106
Taşınmaz malikinin talebi İL Ö. İDR. H Taşınmaz belediye sınırları içinde mi? E BELEDİYE H İmar planı mevcut mu? E H İmar planı mevcut mu? E Köy yerleşik alanı içi/dışı Tip imar yönetmeliğine göre ifraz Plansız Alanlar yönetmeliği Tip imar yönetmeliğine göre ifraz Plansız Alanlar yönetmeliği İlgili Belediye encümen kararı İl Özel İdaresi Özel Harita Bürosu Kadastro ve Tapu müdürlüğü
TRABZON İL ÖZEL İDARESİ Trabzon, Sürmene, Üzümlü köyü, 17 pafta, 104 ada, 9 nolu parselin İfraz (Ayırma) Planında görüldüğü gibi A ve B olmak üzere ikiye ifrazını yapmak istiyorum. İlgili encümen Kararının çıkartılarak tarafımıza verilmesini saygılarımla arz ederim. 16.05.2005 Adres: Üzümlü Köyü Sürmene/ TRABZON Hakkı TÜYSÜZ EK: 1 adet Tapu kaydı 1 adet İfraz (Ayırma) Planı 1 adet Pafta örneği (fotokopisi) 1 adet Belediye sınırı dışında olduğuna dair yazı
Planlı alanlarda ifraz şartları imar planına göre yapılır. Planı olmayan alanlarda ise Plansız alanlar imar yönetmeliği Madde 44- (Değişik - R.G.: 2.9.1999-23804 /25 md. ile ) İfraz suretiyle elde edilecek parsellerin tapu kadastro veya tapulama haritasında bulunan ve kamu eline geçmiş bir yola cephesinin bulunması şarttır. Parselden terk suretiyle yol oluşturulamaz. Çıkmaz sokaklara cephesi olan parseller ifraz edilemez. İfraz suretiyle çıkmaz sokak oluşturulamaz. Madde 45- (Değişik - R.G.: 2.9.1999-23804 /26 md. ile ) Köy ve mezraların yerleşik alanlarında ve civarında yapılacak ifraz işlemlerinde parsel geniģlikleri (15.00) m.den, parsel derinlikleri de (20.00) m.den az olamaz. İfraz suretiyle en fazla beģ adet parsel elde edilir, ifraz suretiyle elde edilen parsellerde ikinci kere ifraz yapılamaz.
Önce hatırlayalım. TKAK kanunu MADDE 25. 3.5.1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun 8 inci maddesinin birinci fıkrasına aşağıdaki (c) bendi eklenmiştir. c) Tarım arazileri, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda belirtilen izinler alınmadan tarımsal amaç dışında kullanılmak üzere plânlanamaz. 3194 sayılı imar kanunu plansız alanlar yönetmeliği (Değişik - R.G.: 2.9.1999-23804) Belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan köy ve mezraların yerleşik alanı ve civarı: Köy ve mezraların cami, köy konağı gibi köy ortak yapıları ile köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlar tarafından, yapımı tarihinde yürürlükte bulunan mevzuat hükümlerine uygun olarak inşa edilmiş yapıların toplu olarak bulunduğu yerlerde mevcut binaların en dışta olanlarının dış kenarlarından geçirilen çizginin içinde kalan alan köy yerleşik (meskun) alanını; bu çizgi ile 100 m. dışından geçirilecek olan, valiliklerce tespit edilerek il idare kurulunca karara bağlanan sınırın içinde kalan alan köy yerleşik alanı civarını tanımlar
Toprak koruma ve arazi kullanım kanunu Kanun No: 5403 Kabul Tarihi: 03.07.2005 Amaç MADDE 1. Bu Kanunun amacı; toprağın doğal veya yapay yollarla kaybını ve niteliklerini yitirmesini engelleyerek korunmasını, geliştirilmesini ve çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak, plânlı arazi kullanımını sağlayacak usûl ve esasları belirlemektir. Kapsam MADDE 2. Bu Kanun; arazi ve toprak kaynaklarının bilimsel esaslara uygun olarak belirlenmesi, sınıflandırılması, arazi kullanım plânlarının hazırlanması, koruma ve geliştirme sürecinde toplumsal, ekonomik ve çevresel boyutlarının katılımcı yöntemlerle değerlendirilmesi, amaç dışı ve yanlış kullanımların önlenmesi, korumayı sağlayacak yöntemlerin oluşturulmasına ilişkin sorumluluk, görev ve yetkilerin tanımlanması ile ilgili usûl ve esasları kapsar.
Tanımlar l) Arazi yetenek sınıflaması: Toprak bozulmasına neden olmayacak şekilde arazinin en uygun kullanım şeklini belirlemek için kullanım ve koruma verilerini bir araya getirerek temel toprak etütlerine ve iklim koşullarına dayalı yapılan plânlamalara yönelik arazi sınıflamasını, m) Arazi kullanım plânlaması: Her ölçekte plânlamaya temel oluşturmak üzere, toprağın ve diğer çevresel kaynakların bozulmasını önlemek için ekolojik, toplumsal ve ekonomik şartlar gözetilerek sürdürülebilirlik ilkesine uygun, farklı arazi kullanım şekillerini oluşturmaya yönelik toprak ve su potansiyelinin belirlenip, sistematik olarak değerlendirilmesini ve birbirleri ile olan ilişkilerini ortaya koyan rasyonel arazi kullanım plânlarını,
Toprak Koruma Kurulu MADDE 5. Her ilde, valinin başkanlığında, ildeki tarımdan sorumlu birim amiri tarafından başkan yardımcılığı ve sekretarya hizmetleri görevi yürütülmek üzere, ilde plân yapma yetkisine sahip kamu kurum ve kuruluşları ile üniversitelerden, üç birimin ve Maliye Bakanlığının ildeki üst düzey temsilcisi ile plânlama ve/veya toprak koruma konularında ulusal ölçekte faaliyette bulunan kamu kurumu niteliğini haiz meslek kuruluşları ile sivil toplum kuruluşlarının yerel temsilcilerinden üç kişi olmak üzere Kurul oluşturulur. Kurulun gündeminde bulunan araziler özel kanunlarla koruma altına alınmış alanlar, Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğünün proje alanı veya 22.11.1984 tarihli ve 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanununa göre uygulama alanı ilân edilen yerlerden ise bu alanlarda uygulama yapan birimin yetkili temsilcisi de Kurula dâhil edilir.
Kurulun görevleri MADDE 6. Kurulun görevleri aşağıda belirtilmiştir: a) Arazi kullanılan tüm faaliyetlerde, arazinin korunması, geliştirilmesi ve verimli kullanılmasına yönelik inceleme, değerlendirme ve izleme yapmak, ortaya çıkan olumsuzlukları belirlemek, toprak korumayı ve bununla ilgili sorunları giderici önlemleri almak, geliştirmek, uygulanmasını sağlamak için görüş oluşturmak. b) Arazi kullanımını gerektiren tüm girişimleri yönlendirmek üzere, yerel plân veya projelerin uygulanması amacıyla takibini yapmak. c) Toprak koruma önlemlerinin yerine getirilmesi sürecini yerel ölçekte izlemek, değerlendirmek ve çözümleyici öneriler geliştirmek, hazırlanacak toprak koruma ve arazi kullanım plânları doğrultusunda, yerel ölçekli yıllık iş programları için görüş oluşturmak ve uygulamaya konulmasının takibini yapmak. ç) Ülkesel, bölgesel veya yerel ölçekli yapılan plânlar arasındaki uyumu denetlemek. d) Kanunda yer alan konularla ilgili başvuruları almak ve ilgililere aktarmak. e) Kanunla verilen diğer görevleri yapmak.
15 Aralık 2005 Tarihli Resmi Gazete (TKAKK yönetmeliği) Sayı: 26024 Tarımsal arazi parsel büyüklüklerinin belirlenmesi Madde 11 Tarım arazilerinde parsel büyüklüğü yörelere göre toplumsal, ekonomik ve ekolojik veriler gözetilerek belirlenir. Belirlenen parsel büyüklüğü; mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 1 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar (5000m2), örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektar ve marjinal tarım arazilerinde 2 hektardan küçük olmamak kaydı ile tarım makinelerinin arazi bozulmasına neden olmadan verimli çalışmasını mümkün kılacak büyüklükte oluşturularak kullanılır. Tarım arazileri bu büyüklüklerin altında ifraz edilemez, bölünemez. Arazi eğimi % 3 ten fazla olan yerlerde parselin uzun kenarı eğime dik olarak planlanır. Ancak çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak istekleri olan yerler ile seraların bulunduğu alanlarda, yörenin arazi özellikleri daha küçük parsellerin oluşmasını zorunlu kılıyor ise yukarıda belirtilen parsel büyüklüklerinden daha küçük parseller oluşturulabilir.
Tarım arazilerinin sınıflandırılması ve arazi parsel büyüklüklerinin belirlenmesi MADDE 8. Tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri Bakanlık tarafından belirlenen mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılır. Ayrıca Bakanlık tarım arazilerinin korunması, geliştirilmesi ve kullanımı ile ilgili farklı sınıflandırmalar yapabilir. Tarımsal faaliyetin ekonomik olarak yapılabildiği en küçük alana sahip ve daha fazla küçülmemesi gereken yeter büyüklükteki tarımsal arazi parsel büyüklüğü, bölge ve yörelerin toplumsal, ekonomik, ekolojik ve teknik özellikleri gözetilerek, Bakanlık tarafından belirlenir. (Daha sonra değiştirilerek tarım il müdürlüğü bu konuda karar vermektedir.) Kamu yatırımları için ihtiyaç duyulan yerler hariç olmak üzere tarım arazileri, belirlenen yeter büyüklükteki tarımsal arazi parsellerinden daha küçük parçalara bölünemez. Miras yolu ile intikallerde yeter büyüklükteki parseller oluşturulamıyorsa ifraz yapılmaz; ortak kullanım, kiralama veya satış yoluna gidilir. Bayındırlık bakanlığı GENELGE NO: 2007/5 e) Planı bulunmayan, yoğun yerleşim alanları içerisinde kalan ve tarımsal amaçlı kullanımı mümkün olmayan araziler de bu kanun kapsamı dışındadır.
Arsa: Yerleşim alanları içinde veya dışında ilgili kuruluşlardan uygun görüş alınarak konut, sanayi, turizm ve benzeri amaçlarla yerleşim için imar planı yapılmış veya bu amaçla kullanılan, planı bulunmayan kasaba, belde ve köy yoğun yerleşim alanları içinde kalan arazileri,
Yoğun yerleşim alanı nedir, neresidir, parsel bazında mı?
Sınır Düzeltmesi İki parsel arasında kırıklı bir sınırın olması, taşınmazın kullanılmasında birtakım zorluklar meydana getirebilir. Meselâ, taşınmaz bir arsa ise üzerine yapılacak binanın yerleştirilmesinde bir takım zorluklar olabilir. Bu gibi durumlarda, iki komşu parsel sahibinin anlaşması ile aradaki kırık sınır düzeltilebilir. Sınır düzeltmesinde temel alınan husus, iki parselin sınır düzeltmesi yapıldıktan sonra parsellerin alanlarının değişmemesidir. A Alan A = Alan B 15 16 B
Sınır Düzeltmesi
Ġfraz, tevhid, terk (yol, park,okul), parselasyon Taşınmaz maliklerinin kendi istekleri ile ilgili uygulama çalışmalarında ifraz-tevhid (ayırma - birleştirme) en çok kullanılan şekildir. İmar Kanunu'nun 15. maddesi ifraz ve tevhid işleri ile ilgili hükümleri taşır. Buna göre; İfraz ve tevhid: Madde 15 - İmar planlarına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gi-bi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan gayrimenkullerin bu kısımlarının ifrazına veya tevhidine izin verilmez. İmar parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin bu planlara uygun olması şarttır. İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların, asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilir. İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez
Terk Madde 15 İmar planlarına göre yol, meydan yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan gayrimenkullerin bu kısımlarının ifrazına veya tevhidine izin verilmez 3194 Sayılı Ġmar Kanunu.. Madde 21 - İmar planlarında, iskan hudutları içinde bulunup da, umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan arsaların, bu hizmetler için gereken kısmı ayrıldıktan sonra geriye kalan parçalan imar planı ve bu Yönetmelik esaslarına göre müsait ise parsellere ayrılabilir. Keza, imar planı ve yönetmelik esaslarına göre müsait olduğu takdirde, bunlar üzerinde yapı izni verilebilir. Tamamı umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan veya kalan parçası plan ve yönetmelik hükümlerine göre yapı yapılması müsait olmayan arsalar, kamulaştırılıncaya kadar sahipleri tarafından olduğu gibi kullanılmaya devam olunur 3030 Sayılı Kanun Kapsamı DıĢında Kalan Belediyeler Tip Ġmar Yönetmeliği
Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde ve Dışındaki Yerleşme Alanı Dışında Kalan (İskân Dışı) Alanlarda Uygulanacak Esaslar Ġfraz ve Tevhid ĠĢleri: Madde 62- (Değişik - R.G.: 2.9.1999-23804 /33 md. ile ) Üst ölçek planı bulunmayan iskan dışı alanlarda yapılacak ifrazlardan sonra elde edilecek her parsel (5000) m2 den küçük olamaz. Bu parsellerin tapu kadastro veya tapulama haritasında bulunan kamu eline geçmiş bir yola, yapılan ifrazdan sonra en az (25.00) m. cephesi bulunması zorunludur. Parselden terk suretiyle yol oluģturulamaz. Yeni yerleşme alanı oluşturma amaçlı ifraz işlemi yapılamaz. (Ek fıkra - R.G.: 30.6.2001-24448 /2 md. ile ) 2510 sayılı İskan Kanunu uyarınca hazırlanan Tarımsal İskan Projeleri kapsamında yapılaģma amacı taģımayan tarımsal amaçlı ifrazlarda, yola cephe koģulu aranmaz. Tevhid iģlemlerinde (5000) m2 asgari büyüklük Ģartı aranmaz.