APRIL 2007 Real Facts Commercial Real Estate in Turkey A Practical Guide to Legal and Regulatory Issues Türkiye de Taşınmaz Yasal Boyutlara İlişkin Bir Kılavuz B A N K A U S T R I A C R E D I T A N S T A L T R E A L E S T A T E I N F O R M A T I O N S
Awards: 2005 and 2006 Bank Austria Creditanstalt has received the Award for Excellence in International Real Estate in Austria by Euromoney, The British financial magazine. Imprint: Publisher and copyright holder: Bank Austria Creditanstalt AG, 1030 Vienna, Vordere Zollamtsstraße 13, 1010 Vienna, Am Hof 2, http://www.ba-ca.com, e-mail: info@ba-ca.com Edited by: Bank Austria Creditanstalt Real Estate department; Bank Austria Creditanstalt Public Relations department Responsible for the content: Birsel Law Offices Printed by: Ueberreuter Graphics: Horvath Grafik Design Publications service: tel.: +43 (0) 505 05, ext. 56148 (answering machine), fax: +43 (0) 505 05, ext. 56945, e-mail: pub@ba-ca.com April 2007 Disclaimer: Despite careful research and the use of reliable sources, Bank Austria Creditanstalt and CMS cannot assume liability for the completeness or accuracy of the information given herein. This publication does not constitute an offer or solicitation of an offer. 2 Commercial Real Estate in Turkey, April 2007
Commercial Real Estate in Turkey A Practical Guide to Legal and Regulatory Issues Commercial Real Estate in Turkey, April 2007 3
Contents Full Range of Real Estate Services...5 1. Ownership and Other Interests in Real Estate...6 1.1. Parties Who can own real estate?...6 1.2. Ownership Subject matter and types of real estate ownership...6 1.3. Rental law What are the key features?...7 1.4. Restitution claims What claims can be brought against a real estate owner?...7 1.5. Expropriation...7 2. Procedure of a Real Estate Transaction...8 2.1. Procedure What are the steps in a sale and purchase transaction?...8 2.2. Execution of the sale agreement...8 2.3. Real estate dealers What is the real estate dealers role?...8 2.4. Registration of real estate ownership What are the basic requirements?...8 3. Permits, Planning and Environment...9 3.1. Permits What are the basic permits regarding real estate?...9 3.2. Zoning law What are the basic principles?...9 3.3. Environmental What are the basic issues pertaining to environmental law?...9 4. Finance, Taxes and Insurance...10 4.1. Security over real estate...10 4.2. Taxes and charges relating to real estate and parties liable for payment...10 4.3. Transfer of the benefit and risk in real estate sales and insurance relating to real estate...10 Contacts...11 All information is available in Turkish...13 21 Your Gate to Central and Eastern Europe...23 4 Commercial Real Estate in Turkey, April 2007
Full Range of Real Estate Services Dear entrepreneurs, Bank Austria Creditanstalt is UniCredit Group s gateway to the East. As such, we can offer our customers the largest and densest bank network in Central and Eastern Europe, consisting of more than 3,000 branches and offices. Some 65,000 employees already serve 25 million customers in 17 countries in the region. If you have any questions, our real estate specialists in the International Real Estate Finance department, Bank Austria Credit - anstalt s competence centre for international cross-border customers, and their colleagues at the local network banks will be happy to assist you in reaching the most profitable decisions. As the leading provider of real estate financing in Austria and in Central and Eastern Europe, Bank Austria Creditanstalt offers you a comprehensive range of real-estate-related services, from proj - ect financing through property valuation all the way to portfolio management. In addition to the nationwide BA-CA sales network in Austria, one of your key benefits as a customer is access to the growth markets of Central, Eastern and South East Europe through our area specialists. We hope that you find this guide helpful and informative! Sincerely, In order to provide you with an ideal basis for assessing and completing cross-border real estate transactions and to give you a clear overview of the pertinent legal and general conditions in the countries of this region, Bank Austria Creditanstalt has teamed up with one of the most respected law offices in Europe, CMS Reich-Rohrwig Hainz, to prepare and regularly update this brochure for you. This guide covers the most important legal regulations governing real estate transactions, and also provides information on acquiring property ownership and on other relevant topics. Regina Prehofer Head of Corporates Division Bank Austria Creditanstalt Reinhard Madlencnik Head of Real Estate Bank Austria Creditanstalt Commercial Real Estate in Turkey, April 2007 5
Ownership and Other Interests in Real Estate 1. Ownership and Other Interests in Real Estate 1.1. Parties Who can own real estate? Both real persons and legal entities may acquire ownership rights over real estate under Turkish law. The acquisition of real estate by foreigners is subject to special regulations. 1.1.1 Acquisition of real estate by foreigners Foreign real persons can acquire real estate in Turkey, for residential or business purposes, in areas that are allocated in implementation plans or partial development zoning plans for such purposes, subject to certain area restrictions, under the terms of reciprocity and subject to legal restrictions. Companies established in foreign countries according to the laws of these countries and having legal personality can acquire real estate and other rights in rem over real estate in Turkey only in accordance with the provisions of special laws. In Turkey, especially the Encouragement of Tourism Law, Banking Law, Petroleum Law and the Privatisation Law contain provisions permitting the acquisition of real estate by foreign companies. Besides the foregoing, Turkish legislation in general comprises provisions preventing the acquisition of real estate by foreigners in specific areas and granting the Council of Ministers the authority to pass restrictive decisions in this respect. Companies registered in Turkey with foreign shareholders can freely acquire ownership of real estate or other rights in rem within regions that are eligible for acquisition by Turkish citizens. 1.2. Ownership Subject matter and types of real estate ownership 1.2.1. Subject matter of real estate ownership According to the Turkish Civil Code, the following can constitute the subject matter of real estate ownership: Land; Independent and permanent rights separately registered with the land title registry; Independent units registered with the condominium ownership registry. 1.2.2. Types of real estate ownership The right of ownership in general is categorised as sole ownership and collective ownership. The Turkish Civil Code regulates two types of collective ownership, which are namely co-ownership and joint ownership. On the other hand, allowing the establishment of ownership rights over independent units of a completed building, Turkish law also recognises condominium ownership. 1.2.2.1 Co-ownership Under co-ownership, more than one person owns a materially undivided asset as a whole with determined shares. The shares of the owners can be separately transferred, pledged or attached. However in the case of a share sale, the other shareholders have a legal preemption right, which may be exercised within a specified limited period. Unless otherwise agreed unanimously by the shareholders, the transfer of the co-owned immovable as a whole requires the consent of all the shareholders. Besides, every shareholder may, in principle, require the repartition of the asset at any time. In case the shareholders do not reach an agreement on repartition or its method, repartition shall be realised by the decision of the competent judge. 1.2.2.2 Joint ownership Joint ownership is a type of ownership where several persons, by virtue of the law or specific agreements stipulated by the law, jointly own an asset under a partnership relation between them. In joint ownership, the right of each partner covers every asset falling under the partnership. Management of or disposal of the jointly owned asset can in principle be realised through the unanimity of the partners. Joint ownership shall be terminated upon the transfer of the asset, the dissolution of the partnership or a transition to coownership. 6 Commercial Real Estate in Turkey, April 2007
1.2.2.3 Condominium ownership Condominium ownership shall arise through the establishment of independent titles in respect of each independent unit of a building that is suitable for separate use. Each independent unit subject to condominium ownership is registered in a separate page with the condominium ownership registry. Condominium owners can avail themselves of rights arising from ownership. A condominium owner can transfer or pledge his independent unit or establish servitude rights provided that such rights are compatible with condominium ownership and the rights of the other condominium owners. 1.3. Rental law What are the key features? 1.3.1. The leasing of real estate The lease agreement is not subject to a specific form; however it is executed in written form in practice. The lease agreement can be annotated with the land title registry upon agreement of the parties. In this case the subsequent owners of the real estate shall be obliged to comply with the terms of the lease agreement. Although the general legal regime applicable to lease agreements in Turkey is regulated by the Code of Obligations, the leasing of covered immovables located within wharfs, harbours, railway stations and municipal boundaries is subject to the Law No. 6570 on the Leasing of Real Estate. The said law sets forth restrictions regarding the termination of lease agreements by the lessors with a view to protecting the lessees. Pursuant to the Law No. 6570, unless otherwise provided under the lease agreement, the lessee cannot sublease the leasehold, assign the lease agreement or otherwise leave the leasehold to the use of third persons. The lease agreement may be executed for a definite or an indefinite period. The Law No. 6570 and the Code of Obligations foresee different provisions in terms of renewal of lease agreements executed for a definite period. 1.4. Restitution claims What claims can be brought against a real estate owner? 1.4.1. Suit for the rectification of the land title registration A person who has acquired real estate by way of an unwarranted registration which is based on a non-binding legal act or which lacks legal ground may face a lawsuit for the rectification of the land title registration that may be initiated by the real owner of the concerned real estate. A suit for the rectification of the land title registration cannot be initiated against a person having acquired real estate in good faith by relying on the records at the land title registry. A suit for the rectification of the land title registration is not subject to a statute of limitations; however if the irregularly registered person acquires the concerned real estate by adverse possession, i.e. by keeping continuous and unchallenged possession in good faith throughout the statutory period, it is no longer be possible to file a rectification suit against such person. 1.5. Expropriation Real estate subject to private ownership may be expropriated by the competent administrative authorities where required by public interest. Expropriation can be realised only for the purpose of conducting public service or public initiatives. Compensation for expropriated real estate shall be paid in cash and in advance or, in specific situations foreseen by the law, in equal instalments. Commercial Real Estate in Turkey, April 2007 7
Procedure of a Real Estate Transaction 2. Procedure of a Real Estate Transaction 2.1. Procedure What are the steps in a sale and purchase transaction? Legal due diligence ascertaining that the ownership of the seller over the real estate subject to sale is free of any encumbrances and analysing the zoning status of the real estate. Execution of the sale agreement. Registration of the purchaser with the land title registry as the owner of the real estate. 2.1.1 Real estate due diligence It is recommended that the buyer completes a legal due diligence: Confirming the seller s title and capacity to transfer the concerned real estate; Checking that the targeted real estate is not restricted by any right in rem (servitude, mortgage or lien over real estate) registered with the land title registry and that there are no limitations annotated with the land title registry in respect of disposal rights of the seller; Verifying, by means of the cadastral maps, that the borders of the real estate are duly drawn and registered free of any disputes; Determining any restriction on the usage of the real estate that may result from special laws (such as Forest Law, Law on the Protection of Cultural and Natural Assets, Law on Coasts) Ascertaining that all relevant taxes are paid by the transferor; Analysing the zoning status of the real estate. 2.2. Execution of the sale agreement Agreements concerning the transfer of real estate ownership must be drawn up by land title registry officers in official form and contain the elements required by law. 2.2.1. Form of the agreement Official written form. 2.2.3. Payment terms Turkish law does not set forth any special provisions in respect of the sale price and payment terms in real estate sales. The seller cannot be forced to declare that he has been paid the total of the sale price. 2.3. Real estate dealers What is the real estate dealers role? Real estate dealers are persons or organisations offering intermediation and consultancy services in real estate sales. In practice, real estate dealers generally charge both the seller and the buyer a commission fee of 3 % for real estate sales. 2.4. Registration of real estate ownership What are the basic requirements? Ownership and other rights in rem over real estate are acquired through registration with the land title registry. 2.4.1 Formal requirements 2.4.1.1. Pertaining to the registration with the land title registry A request addressed to the land title registry office by the real estate owner or his authorised representative is required for registration. Once it has been recorded in the book of first entry, the request shall be registered with the same date and journal number with the land title registry. 2.4.1.2. Language to be used The use of the Turkish language in transactions at the land title registry is mandatory. Pursuant to the Land Title Registry Regulation, a sworn translator shall be present in transactions at the land title registry in case one of the parties cannot speak Turkish. In this case, the official deed relating to the transfer of the real estate shall also be signed by the sworn translator. 2.2.2. Notary deeds Public notaries in Turkey are not authorised to draw up real estate sale agreements. Nevertheless notaries are authorised to draw up promise to sell agreements. 8 Commercial Real Estate in Turkey, April 2007
3. Permits, Planning and Environment 3.1. Permits What are the basic permits regarding real estate? 3.1.1. Procedure with public authorities for construction and building use permits and necessary documents It is mandatory to obtain a construction permit from the relevant municipality or governorship for any construction to be carried out within a municipal or a contiguous area. In case the application for such a permit is complete and there are no deficiencies, the construction permit must be issued at the latest within thirty days from the application date. Construction activities must be commenced within two years and completed within five years from the date of issuance of the permit. It is necessary to obtain a building use permit, from the municipality or governorship that issued the construction permit, in order to be able to use the completed building or the completed parts that can be used as is, in case of partial completion. In order for a building use permit to be issued, it needs to be ascertained that the construction has been completed in conformity with the construction permit as well as its annexes and that the usage of the building does not entail any technical inconveniences. Applications for the building use permit are finalised at the latest within thirty days; otherwise the permission for usage shall be deemed to have been granted. 3.1.2. Charges A building construction charge is to be paid to the relevant municipality for the issuance of the construction permit. The building construction charge varies according to the type (residence or business place) and area of the targeted building. Workplace opening permit charges are determined by the competent public authorities within legal limits and depend on the field of activity of the concerned business. 3.2. Zoning law What are the basic principles? In general, metropolitan areas are zoned in accordance with the: Master plan and Implementation plan. 3.3. Environmental What are the basic issues pertaining to environmental law? Projects involving activities with possible negative effects on the environment may require an application by the concerned proj - ect owner to the Ministry of Environment and Forestry with an environmental impact assessment report to obtain an affirmative opinion. Unless such an affirmative opinion is obtained from the Ministry, no incentive, approval, permission, construction permit or building use permit shall be granted and no investment shall be permitted to be initiated for such projects. In addition, it is necessary to obtain a workplace opening permit from the relevant public authorities, in order to open and run a business place. Commercial Real Estate in Turkey, April 2007 9
Finance, Taxes and Insurance 4. Finance, Taxes and Insurance 4.1. Security over real estate 4.1.1. Mortgage Turkish law allows the establishment of security interests over real estate to secure any outstanding or future claims. The drawing up of the mortgage agreement by the land title registry officer in official form and the registration of the mortgage with the land title registry are required for the creation of a valid mortgage. 4.1.2. Types of Mortgage A mortgage can be created as a definite-amount mortgage or a maximum-amount mortgage. In addition to the principal amount of the claim, the definite-amount mortgage covers, in accordance with the law, the cost of execution proceedings, default interest, contractual interest subject to specific limitations and the required expenses made by the creditor for the conservation of the real estate. Under the maximum-amount mortgage, the maximum amount secured by the real estate is registered with the land title registry. 4.1.3. Position of the mortgagee in case of bankruptcy or settlement Bankruptcy of a debtor or a declaration of settlement does not prevent the initiation or continuation of foreclosure of mortgage proceedings. The priority right of a mortgagee arising from the mortgage is reserved in case of the bankruptcy of the debtor. 4.2. Taxes and charges relating to real estate and parties liable for payment Value added tax of 18 %, calculated using the sale price of the real estate, shall be borne by the purchaser. Land title registry charge in the amount of 0.15 % of the sale price (VAT excluded) shall be collected separately from both the seller and the purchaser. In case the sale price is less than the real estate tax base of the immovable, the land title registry charge shall be calculated using the latter. The parties to an agreement relating to the rights and obliga - tions of the parties, which is executed externally (i.e. not before land title registries) shall be severally liable for the payment of stamp tax at a rate of 0.75 % of the agreement value. Real estate sale agreements executed in official form at the land title registry are exempt from stamp tax. Real estate owners in Turkey are liable for real estate tax, the rate of which varies between 0.1 % and 0.6 % according to the nature of the concerned real estate. The purchaser of real estate is held jointly and severally liable with the seller for real estate taxes outstanding at the time of acquisition. Real estate tax payers are also liable for the payment of a socalled contribution for the protection of cultural assets charge, calculated at a rate of 10 % of the real estate tax amount and collected by the relevant municipality together with the real estate tax. Residences, business places and buildings used for other purposes that are located within municipal areas and contiguous areas are subject to environmental cleaning tax. This tax is to be paid by the building users. The owners of real estate benefiting from certain specific infrastructure services rendered by municipalities shall pay a contribution to municipality expenses. 4.3. Transfer of the benefit and risk in real estate sales and insurance relating to real estate 4.3.1. Transfer of the benefit and risk The Turkish Code of Obligations provides that in case a period is foreseen in the real estate sale agreement for the taking over of the real estate, the benefit and risk of the latter shall, in principle, not pass to the purchaser during this period. 4.3.2. Compulsory insurance against earthquakes It is mandatory to take out compulsory earthquake insurance for independent units subject to condominium ownership, for residential buildings constructed on land subject to private ownership and for independent units within these buildings that are used for business purposes. 4.4.3. Optional insurance Comprehensive insurance covering various risks, such as fire or theft, with regard to residences and business places are offered by the Turkish private insurance sector. 10 Commercial Real Estate in Turkey, April 2007
Contacts YAPI KREDi, Turkey Project & Structured Finance Gürhan KARTAL Büyükdere Cad. Yapi Kredi Plaza D Blok 34330 Levent/Istanbul tel.: +90-212-339-6432 fax: +90-212-339-6033 e-mail: gurhan.kartal@yapikredi.com.tr Bank Austria Creditanstalt, Austria Real Estate Finance, for cross border activities: Teresa Dreo Vordere Zollamtsstraße 13, A-1030 Vienna tel.: +43(0)5 05 05 55333 fax: +43(0)5 05 05 55108 e-mail: maria-teresa.dreo@ba-ca.com Birsel Law Offices Birsel Law Offices is a leading Turkish law firm with a pre-eminent reputation both at local and international levels. The firm is headquartered in Istanbul with affiliated offices in Ankara and Izmir. Providing its clients with multi-jurisdictional and comprehensive legal advice, Birsel Law Offices has an expertise of excellence in areas including banking, finance, capital markets and property law transactions. Please contact: Begüm Durukan Özaydın, LL.M. İnönü Caddesi 43, Ongan Apt. Kat: 4 Daire: 9 10 Gümüşsuyu, Istanbul, Turkey tel.: + 90 212 245 50 15 fax: + 90 212 245 50 25 e-mail: begumdurukan@birsel.com or Gabor Somogyi Vordere Zollamtsstraße 13, A-1030 Vienna tel.: +43(0)5 05 05 55175 fax: +43(0)5 05 05 57985 e-mail: gabor.somogyi@ba-ca.com The following other countries have been featured in this series Austria Croatia Hungary Romania Serbia Slovenia Bulgaria Czech Republic Poland Russia Slovakia Ukraine All country brochures are available in two versions (English and the respective language of the country or in German only) and can be downloaded from the BA-CA web site (www.ba-ca.com) under Corporate Customers Financing Real Estate. Commercial Real Estate in Turkey, April 2007 11
Contacts 12 Commercial Real Estate in Turkey, April 2007
Türkiye de Taşınmaz Yasal Boyutlara İlişkin Bir Kılavuz Türkiye de Taşınmaz, Nisan 2007 13
İçindekiler Tüm enformasyonlar İngilezce dilinde de mevcuttur...3 11 Tüm Taşınmaz Hizmetleri...15 1. Taşınmaz Mülkiyeti ve Diğer Hususlar...16 1.1. Taraflar Kimler taşınmaz sahibi olabilir?...16 1.2. Mülkiyet Taşınmaz mülkiyetinin konusu ve türleri nelerdir?...16 1.3. Kira Hukuku Temel hususlar nelerdir?...17 1.4. İstihkak iddiaları Bir taşınmaz mal malikine karşı hangi istihkak iddiaları ileri sürülebilir?...17 1.5. Kamulaştırma...17 2. Bir Taşınmazın Devir Prosedürü...18 2.1. Prosedür Bir alım satım işleminin aşamaları nelerdir?...18 2.2. Taşınmaz Satım Sözleşmesinin Akdi...18 2.3. Emlakçılar Emlakçıların rolü nedir?...18 2.4. Taşınmaz Mülkiyetinin Tescili Temel Şartlar Nelerdir?...18 3. Ruhsatlar, İmar ve Çevre...19 3.1. Ruhsat Bir taşınmaza ilişkin temel ruhsatlar nelerdir?...19 3.2. İmar Hukuku Temel ilkeler nelerdir?...19 3.3. Çevre Boyutu Çevre Hukukuna ilişkin temel konular nelerdir?...19 4. Finansman, Vergiler ve Sigorta...20 4.1. Taşınmazlar Üzerinde Rehin Hakkı Kurulması...20 4.2. Taşınmazlara ilişkin vergiler, harçlar ve bunları ödemekle yükümlü taraflar...20 4.3. Taşınmaz satımında yarar ve hasarın geçişi ve taşınmazlara ilişkin sigortalar...20 İletişim...21 Your Gate to Central and Eastern Europe...23 14 Türkiye de Taşınmaz, Nisan 2007
Tüm Taşınmaz Hizmetleri Sayın Girişimciler, Austria Creditanstalt Bankası, Uni Credit Grubu içinde, Doğu Avrupa işlemlerinde merkez rolünü oynamaktadır. Biz, böylece, bizim müşterilerimize Orta ve Doğu Avrupa nın en büyük ve en sık banka ağını sunabilmekteyiz. 65.000 çalışanımız, 25 milyon müşteriye, orada, 3.000 den fazla mevcut olan şubelerde 17 ülkede hizmet vermektedir. Herhangi bir sorunuzun bulunması halinde, Bank Austria Creditanstalt ın uluslararası sınır ötesi müşteriler alanında yetkili merkezi olan Uluslararası Taşınmaz Finansman departmanındaki uzmanlarımız ve yerel bankalar ağındaki meslektaşları en yararlı kararlara varmanızda sizlere yardımcı olmaktan mutluluk duyacaklardır. Avusturya ve Orta ve Doğu Avrupa nın lider emlak finansmanı sağlayıcısı olarak Bank Austria Creditanstalt, sizlere taşınmazlara ilişkin olarak - proje finansmanı ve emlak kıymet takdirinden portföy yönetimine uzanan- kapsamlı bir hizmet yelpazesi sunmaktadır. Avusturya da ülke çapındaki BA-CA satış ağına ilaveten, bir müşteri olarak temel kazanımlarınızdan biri, bölge uzmanlarımız aracılığıyla Orta, Doğu ve Güneydoğu Avrupa nın büyüyen pazarlarına erişmek olacaktır. Bu kılavuzu yararlı ve aydınlatıcı bulacağınızı ümit ederiz! Bank Austria Creditanstalt, sizlere sınır ötesi taşınmaz işlemlerinin değerlendirilmesi ve tamamlanmasına yönelik ideal bir temel sağlamak ve bu bölgede yer alan ülkelerdeki ilgili yasal ve genel koşullar hakkında genel bir açıklama sunmak amacıyla, Avrupa nın en saygın hukuk bürolarından biri olan CMS Reich-Rohrwig Hainz ile bu broşürün hazırlanması ve düzenli olarak güncellenmesi konusunda iş birliği yapmıştır. Bu kılavuz, taşınmaz işlemlerini düzenleyen en önemli yasal düzenlemeleri kapsamakta, ve taşınmaz mülkiyetinin kazanılması ve diğer ilgili konular hakkında bilgi vermektedir. Regina Prehofer Bank Austria Creditanstalt Şirketler Bölümü Başkanı Reinhard Madlencnik Bank Austria Creditanstalt Taşınmaz Departmanı Başkanı Türkiye de Taşınmaz, Nisan 2007 15
Taşınmaz Mülkiyeti ve Diğer Hususlar 1. Taşınmaz Mülkiyeti ve Diğer Hususlar 1.1. Taraflar Kimler taşınmaz sahibi olabilir? Türk Hukuku nda gerek gerçek kişiler gerekse tüzel kişiler taşınmaz maliki olabilirler. Bununla beraber yabancıların taşınmaz edinmeleri özel düzenlemelere tabi kılınmıştır. 1.1.1 Yabancıların taşınmaz edinimi Türkiye de yabancı uyruklu gerçek kişiler, karşılılık şartının sağlanması ve kanuni sınırlamalara uyulmak koşuluyla, işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzii imar planında bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları belirli yüzölçümü sınırlamaları çerçevesinde edinebilirler. Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ise ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni haklar edinebilirler. Türkiye de özellikle Turizmi Teşvik Kanunu, Bankacılık Kanunu, Petrol Kanunu ve Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanun, tüzel kişiliğe sahip yabancı ticaret şirketlerine taşınmaz edinimi imkanı sağlayan hükümler içermektedirler. Bunun haricinde Türk Mevzuatı genel olarak yabancıların belirli bölgelerde taşınmaz edinmelerini engelleyen ve Bakanlar Kurulu na bu alanda sınırlayıcı kararlar alma yetkisi sağlayan hükümler içermektedir. Yabancı yatırımcıların Türkiye de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin Türk vatandaşlarının edinimine açık olan bölgelerde taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinmeleri ise serbesttir. 1.2. Mülkiyet Taşınmaz mülkiyetinin konusu ve türleri nelerdir? 1.2.1. Taşınmaz mülkiyetinin konusu Türk Medeni Kanunu na göre taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır: Arazi; Tapu Kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar; Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler. 1.2.2. Taşınmaz mülkiyetinin türleri Genel olarak mülkiyet hakkı malik sayısının birden fazla olup olmamasına göre tek kişi mülkiyeti ve birlikte mülkiyet olarak sınıflandırılır. Türk Medeni Kanunu paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti olmak üzere iki adet birlikte mülkiyet şekli düzenlemiştir. Öte yandan Türk Hukuku tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde mülkiyet hakkı kurulmasına imkan tanıyarak kat mülkiyeti kurumunu kabul etmiştir. 1.2.2.1 Paylı Mülkiyet Paylı mülkiyette birden çok kişinin maddi olarak bölünmemiş bir malın tamamına belli paylarla sahip olması söz konusudur. Paylı mülkiyette her malikin payı devredilebilir, rehnedilebilir ve haczedilebilir. Ancak payın satışı halinde, diğer pay sahiplerinin sınırlı bir süre içinde kullanabilecekleri yasal önalım hakkı vardır. Paydaşlar tarafından aksi oybirliği ile kararlaştırılmış olmadıkça, paylı malın tamamının devri için paydaşların tümünün rızası gerekir. Bunun haricinde kural olarak paydaşlardan her biri malın paylaştırılmasını her zaman talep edebilir. Paydaşların paylaşma veya paylaşmanın şekli konusunda uzlaşamamaları halinde, paylaştırma hakim kararıyla malın aynen bölünmesi veya açık artırma ile satılması suretiyle gerçekleştirilir. 1.2.2.2 Elbirliği Mülkiyeti Bir yasa hükmü veya yasada öngörülen belirli sözleşmeler gereğince, birden çok kişinin aralarındaki ortaklık ilişkisi nedeniyle bir mala birlikte malik olmaları durumunda elbirliği mülkiyeti söz konusu olur. Elbirliği mülkiyetinde ortakların her birinin hakkı ortaklığa giren malların tamamına yaygındır. Elbirliği mülkiyetine konu mala ilişkin yönetim ve tasarruf işlemleri kural olarak ortakların oy birliği ile gerçekleştirilebilirler. Elbirliği mülkiyeti malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesi durumlarında sona erer. 16 Türkiye de Taşınmaz, Nisan 2007
1.2.2.3 Kat Mülkiyeti Kat mülkiyeti bir yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde bağımsız mülkiyet haklarının kurulmasıyla gerçekleşir. Kat mülkiyetine konu olan her bir bağımsız bölüm, ayrı bir sayfa açılmak suretiyle Kat Mülkiyeti Kütüğü ne tescil edilir. Kat malikleri bağımsız bölümleri üzerinde mülkiyet hakkının sağladığı yetkileri kullanabilirler. Kat maliki bağımsız bölümün mülkiyetini devredebilir, bağımsız bölümünü rehnedebilir ve bağımsız bölümü üzerinde, kat mülkiyeti ve diğer kat maliklerinin hakları ile bağdaşabilecek, irtifak hakları kurabilir. 1.3. Kira Hukuku Temel hususlar nelerdir? 1.3.1. Taşınmazların kiralanması Kira sözleşmesi kural olarak belirli bir şekle tabi olmamakla beraber uygulamada yazılı olarak yapılmaktadır. Taşınmaz kira sözleşmesi tarafların anlaşmasıyla tapu siciline şerh verilebilir. Böylelikle kiralanan taşınmazın sonraki malikleri kira sözleşmesinin şartlarına uymak zorunda kalırlar. Türkiye de kira sözleşmelerinin genel rejimi Borçlar Kanunu nda düzenlenmiş olmakla beraber, Belediye teşkilatı olan yerler ile iskele, liman ve istasyonlardaki musakkaf taşınmazlara ilişkin kiralamalar 6570 s. lı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun a tabidirler. Söz konusu Yasa kiracıları korumak amacıyla, kira sözleşmesinin kiralayan tarafından sona erdirilmesine yönelik sınırlamalar getirmektedir. 6570 s. lı Yasa uyarınca, kira sözleşmesinde aksi kararlaştırılmış olmadıkça kiracı, alt kiralama yapamaz, kullanma hakkını veya kira sözleşmesini başkasına devredemez veya kiralananı fiilen kullanımına terk edemez. Kira sözleşmesi belirli veya belirsiz bir süre için akdedilebilir. 6570 s. lı Yasa ile Borçlar Kanunu belirli süreli taşınmaz kira sözleşmelerinin yenilenmesi alanında farklı hükümler öngörmektedirler. 1.4. İstihkak davaları Bir taşınmaz mal malikine karşı hangi istihkak iddiaları ileri sürülebilir? 1.4.1. Tapu kaydının düzeltilmesi davası Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme veya geçersiz bir talebe dayanan ya da hukuki bir sebepten yoksun bulunan bir yolsuz tescil işlemi neticesinde bir taşınmazı edinen kişiye karşı, söz konusu taşınmazın gerçek maliki tarafından tapu kaydının düzeltilmesi davası açılabilir. Bir taşınmazı, tapu kütüğündeki tescile güvenerek iyi niyetle edinen üçüncü kişilerin edinimi korunur ve bunlara karşı tapu kaydının düzeltilmesi davası açılamaz. Tapu kaydının düzeltilmesi davası bir zamanaşımı süresine tabi değildir; ancak adına yolsuz tescil yapılan kimsenin taşınmazı olağan zamanaşımı yoluyla kazanması halinde düzeltme davası açılamayacaktır. örn.: yasal süre içinde, devamlı ve aralıksız, iyi inançlı bir şekilde, ziliyet eden bir şahsa karşı, tapu kaydının düzeltme davası, mümkün değildir. 1.5. Kamulaştırma Özel mülkiyette bulunan taşınmaz mallar, kamu yararının gerektirdiği hallerde, yetkili idari merciler tarafından kamulaştırılabilirler. Kamulaştırma ancak kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi amacıyla gerçekleştirilebilir. Kamulaştırılan malların bedelleri nakden ve peşin olarak veya yasada öngörülen bazı hallerde, eşit taksitlerle ödenir. Türkiye de Taşınmaz, Nisan 2007 17
Bir Taşınmazın Devir Prosedürü 2. Bir Taşınmazın Devir Prosedürü 2.1. Prosedür Bir alım satım işleminin aşamaları nelerdir? Satıcının satıma konu taşınmaz üzerindeki takyidattan ari mülkiyet hakkının ve ikincil olarak taşınmazın imar durumunun belirlenmesine ilişkin hukuki durum tespit çalışması (due diligence). Satım sözleşmesinin akdi. Alıcının taşınmazın maliki olarak tapu kütüğüne tescili. 2.1.1 Taşınmaza ilişkin Durum Tespit Çalışması Bir taşınmazın satın almasından önce alıcının aşağıdaki hususları kapsayan bir hukuki durum tespit çalışması gerçekleştirmesi yararlı olacaktır: Satıcının, ilgili taşınmazın gerçek maliki ve taşınmazın devrine ehil olduğunun teyit edilmesi. Satıma konu taşınmazın tapu siciline tescil edilmiş herhangi bir sınırlı ayni hak (irtifak hakkı, ipotek veya taşınmaz yükü) ile kayıtlanmış olup olmadığının ve söz konusu taşınmazla ilgili olarak herhangi bir tasarruf yetkisi kısıtlamasının tapu kütüğüne şerh edilip edilmediğinin incelenmesi. Taşınmazın sınırlarının her türlü ihtilaftan ari olarak usulüne uygun surette çizilip tescil edildiğinin kadastro haritasının incelenmesi suretiyle teyit edilmesi. Taşınmazın kullanımının özel kanunlardan (Orman Kanunu, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, Kıyı Kanunu gibi) kaynaklanabilecek birtakım sınırlamalara tabi olup olmadığının belirlenmesi. Taşınmaza ilişkin tüm vergilerin devreden tarafından ödenip ödenmediğinin araştırılması. Taşınmazın imar durumunun incelenmesi. 2.2. Taşınmaz Satım Sözleşmesinin Akdi Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin tapu sicil muhafızları veya memurları tarafından resmi şekilde yapılması ve kanunun öngördüğü unsurları taşıması gerekir. 2.2.1. Sözleşmenin Şekli Yazılı resmi şekil. 2.2.2. Noter Senetleri Türkiye de noterlerin taşınmaz satım sözleşmesi düzenleme yetkileri bulunmamaktadır. Bununla beraber noterler taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenleyebilmektedirler. 2.2.3. Ödeme Şartları Türk Hukuku taşınmaz satımlarında satış bedeli ile ödeme şartlarının belirlenmesi konusunda özel bir sınırlama getirmemektedir. Öte yandan tapu işlemleri esnasında satıcı, satış bedelinin tamamını aldığını beyana zorlanamaz. 2.3. Emlakçılar Emlakçıların rolü nedir? Emlakçılar taşınmazların alım-satımı konusunda aracılık eden, gerektiğinde bu alanda danışmanlık yapabilen kişi veya kuruluşlardır. Emlakçılar uygulamada taşınmaz alım-satımlarında alıcı ve satıcının her birinden %3 oranında komisyon ücreti almaktadırlar. 2.4. Taşınmaz Mülkiyetinin Tescili Temel Şartlar Nelerdir? Taşınmazlar üzerinde mülkiyet ve diğer ayni haklar tapu siciline tescil ile kazanılırlar. 2.4.1 Şekli Şartlar 2.4.1.1. Tapu Siciline Tescil Bakımından Tescil işleminin yapılabilmesi için taşınmaz malikinin veya yetkili temsilcisinin tapu sicil memurluğuna yazılı olarak istemde bulunması gerekir. İstem, yevmiye defterine kaydedildikten sonra, aynı tarih ve yevmiye numarası ile tapu siciline tescil edilir. 2.4.1.2. Tapu İşlemlerinde Kullanılacak Dil Tapu Sicilinde gerçekleştirilecek işlemlerin Türkçe yapılması zorunludur. Tapu Sicili Tüzüğü uyarınca, tapu işlemlerinde taraflardan birinin Türkçe bilmemesi halinde ayrıca yeminli tercüman bulundurur. Taşınmazın devrine ilişkin resmi senet tercüman tarafından da imzalanır. 18 Türkiye de Taşınmaz, Nisan 2007
3. Ruhsatlar, İmar ve Çevre 3.1. Ruhsat Bir taşınmaza ilişkin temel ruhsatlar nelerdir? 3.1.1. Yapı ve yapı kullanım ruhsatlarının alınması için resmi makamlar nezdinde izlenecek prosedür ve gerekli belgeler Belediye ve mücavir alan sınırları içinde kalan yerlerde yapılacak yapıların inşası için yetkili belediye veya valilikten yapı ruhsatiyesi alınması gereklidir. Yapılan başvuruda bir eksiklik veya yanlışlık bulunmaması halinde müracaat tarihinden itibaren en geç otuz gün içerisinde yapı ruhsatiyesi verilir. Ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içerisinde yapıya başlanması gerekir. Bu süre zarfında yapıya başlanmaz veya başlanıp da herhangi bir sebeple ruhsat tarihinden itibaren beş yıl içerisinde yapı bitirilemez ise verilen ruhsat hükümsüz kalır. Yapı tamamen bittiği takdirde, tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde, ise bu kısımlarının kullanılabilmesi için, inşaat ruhsatını veren belediye veya valilikten yapı kullanma izni alınması, gereklidir. Yapı kullanma izni verilebilmesi için, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğunun ve kullanılmasında fen bakımından bir sakınca bulunmadığının tespiti gereklidir. Kullanma izni başvuruları en çok otuz gün içerisinde sonuçlandırılırlar; aksi takdirde kullanıma izin verilmiş sayılır. 3.1.2. Harçlar Yapı ruhsatı alacak olan kişilerin ilgili belediyeye bina inşaat harcı ödemeleri gerekmektedir. Bina inşaat harçları inşa edilecek yapının konut veya işyeri olmasına ve yüzölçümüne göre değişmektedirler. İşyeri açma izni harçları yasal sınırlar çerçevesinde yetkili idari makamlar tarafından belirlenmekte ve ilgili işyerinin faaliyet türüne göre değişmektedir. 3.2. İmar Hukuku Temel ilkeler nelerdir? Genel olarak kentlerin imar planlaması: nazım imar planı ile uygulama imar planı çerçevesinde gerçekleştirilmektedir. 3.3. Çevre Boyutu Çevre Hukukuna ilişkin temel konular nelerdir? Çevre üzerinde olumsuz etkileri olabilecek faaliyetleri kapsayan projelerin gerçekleştirilebilmesi için, ilgili proje sahibinin bir Çevresel Etki Değerlendirmesi Raporu hazırlayarak Çevre ve Orman Bakanlığı ndan olumlu görüş alması gerekebilir. İlgili Çevre Mevzuatında belirlenen projeler için Bakanlığın onayı alınmadıkça, bu projelere hiçbir teşvik, onay, izin, yapı ve kullanım ruhsatı verilemez, proje için yatırıma başlanamaz. Öte yandan bir işyerinin açılıp faaliyet gösterebilmesi için yetkili idari makamdan işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınması gereklidir. Türkiye de Taşınmaz, Nisan 2007 19
Finansman, Vergiler ve Sigorta 4. Finansman, Vergiler ve Sigorta 4.1. Taşınmazlar Üzerinde Rehin Hakkı Kurulması 4.1.1. İpotek Türk Hukuku nda halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak için ipotek kurulabilir. Geçerli bir ipotek tesisi için ipotek kurulmasına ilişkin sözleşmenin tapu memuru tarafından resmi şekilde düzenlenmesi ve ipoteğin tapu kütüğüne tescil edilmesi şarttır. 4.1.2. İpotek Türleri İpotek, anapara ipoteği veya üst sınır ipoteği şeklinde kurulabilir. Anapara ipoteği tapuda tescil edilmiş olan anaparanın yanında - yasa gereği- takip giderlerini, gecikme faizini, belirli sınırlamalarla sözleşme faizini ve taşınmazın korunması için alacaklı tarafından yapılan zorunlu masrafları teminat altına alır. Üst sınır ipoteğinde ise ipoteğe konu taşınmazın teminat altına aldığı azami miktar tapuya tescil edilir. 4.1.3. İflas veya konkordato halinde ipotekli alacaklıların durumu Borçlunun iflas etmesi veya konkordato ilan etmesi, ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takibe geçilmesini veya bu yolla başlamış olan takiplerin devam etmesini engellemez. Borçlunun iflası halinde rehinli alacaklıların rehinden doğan rüçhan hakları saklıdır. 4.2. Taşınmazlara ilişkin vergiler, harçlar ve bunları ödemekle yükümlü taraflar Satış bedeli üzerinden hesaplanan %18 oranındaki katma değer vergisi alıcı tarafından ödenecektir. Taşınmazın KDV hariç satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcının her birinden %0.15 oranında tapu harcı alınır. Satış bedelinin, taşınmazın emlak vergisi değerinden düşük olması durumunda tapu harcı emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanır. Taşınmazlara ilişkin olarak tapu dışında yapılacak sözleşmelerin bedelleri üzerinden alınacak %0.75 oranındaki damga vergisinin ödenmesinden (kütük kayıdından önce) taraflar müteselsilen sorumludurlar. Tapuda resmi şekilde yapılan taşınmaz satış sözleşmeleri ise damga vergisinden muaftırlar. Türkiye de taşınmaz malikleri, taşınmazın vasfına göre oranları %0.1 ila %0.6 arasında değişebilen emlak vergisinden sorumludurlar. Devredilen taşınmazın önceki dönemlere ait ödenmemiş emlak vergilerinden devreden ve devralan müteselsilen sorumludurlar. Emlak vergisi mükellefleri hakkında tahakkuk eden emlak vergisinin %10 u nispetinde taşınmaz kültür varlıklarının korunmasına katkı payı tahakkuk ettirilir ve ilgili belediyece emlak vergisi ile birlikte tahsil edilir. Belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde bulunan ve belediyelerin temizlik hizmetlerinden yararlanan konut, işyeri ve diğer şekillerde kullanılan binalar çevre temizlik vergisine tabidir. Bu vergi binaları kullananlar tarafından ödenir. Belediyelerce veya belediyelere bağlı müesseselerce gerçekleştirilen belirli alt yapı hizmetlerinden yararlanan taşınmazların sahiplerinden harcamalara katılma payı alınmaktadır. 4.3. Taşınmaz satımında yarar ve hasarın geçişi ve taşınmazlara ilişkin sigortalar 4.3.1. Yarar ve hasarın geçişi Türk Borçlar Kanunu taşınmaz satımlarında, satılanın alıcı tarafından kabzedilmesi için sözleşme ile bir süre belirlenmesi halinde, satılanın yarar ve hasarının prensip olarak bu süre boyunca alıcıya geçmeyeceğini belirmektedir. 4.3.2. Zorunlu deprem sigortası Türkiye de kat mülkiyeti kapsamındaki bağımsız bölümler, özel mülkiyete tabi taşınmazlar üzerinde mesken olarak inşa edilmiş binalar ile bu binaların içinde yer alan ve ticarethane, büro ve benzeri amaçlarla kullanılan bağımsız bölümler için Zorunlu Deprem Sigortası yaptırmak zorunludur. 4.3.3. İhtiyari sigortalar Türk özel sigortacılık sektöründe, konut ve işyerleri bakımından çeşitli riskleri güvence altına alabilen yangın, hırsızlık ve paket sigorta hizmetleri sunulmaktadır. 20 Türkiye de Taşınmaz, Nisan 2007