GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

İÇİNDEKİLER GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU 1. DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER, 2. GAYRİMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER, 3. GAYRİMENKULÜN TAPU BİLGİLERİ, 4. YASAL KISITLAMALAR (Şerh, Rehin, Beyan, İpotek, Haciz ve Diğer Haklar), 5. RUHSAT, MİMARİ PROJE VE YASAL İZİNLER, 6. DEĞERLENDİRİLEN BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN BULUNDUĞU ANA GAYRİMENKULÜN ÖZELLİKLERİ, 7. DEĞERLENDİRİLEN BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN ÖZELLİKLERİ, 8. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER, 9. EKSPERİN SATIŞA İLİŞKİN KANAATİ, 10. ANALİZLER VE SONUÇLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ İLE HESAPLAMALAR, 11. DEĞERLEME, 12. ONAY BÖLÜMÜ, 13. DEĞERLEMEDE DİKKATE ALINAN EMSALLER, ÖZELLİKLERİ ve AÇIKLAMALAR, 14. RAPORUN DAĞITIMI YAYINLANMASI YASAĞI, 15. DEĞERLEMEYİ YAPAN PERSONEL BİLGİLERİ, 16. EKLER DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER TALEP TARİHİ 10.12.2015 TALEP EDEN BANKA BİRİMİ VE RAPORUN SUNULDUĞU MERCİ ETİLER/İSTANBUL ŞUBESİ BANKA ADRESİ T.C. ZİRAAT BANKASI A.Ş.GENEL MÜDÜRLÜĞÜ ANAFARTALAR MAH.ATATÜRK BUL. NO: 8, 06050 ALTINDAĞ / ANKARA YAPAN FİRMA VE DENGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÖZLEŞME TARİHİ VE DANIŞMANLIK A.Ş. 21.02.2011 Tugay Yolu Caddesi No:20 Ofisim İş FİRMA ADRESİ Merkezi Kat:6 Ofis No: 33 34 35 Cevizli Maltepe/İstanbul EKSPERTİZ TARİHİ 10.12.2015 RAPOR TARİHİ RAPOR NO (Firma) 11276 RAPOR/REFERANS NO 0846EPT15000286 (Banka) TALEP EDİLEN DEĞER Satış TÜRÜ MÜŞTERİ ADI ÇOŞKUN BAŞAR BANKA ONAY TARİHİ https://ekspertiz.ziraatbank.com.tr:4433/application/p/raporprint.aspx?tip=r 1/21

GAYRİMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER MUSTAFA KEMAL PAŞA Mahallesi, MUTLULUK Sokak/ı, Bina No: ADRESİ 23, Kat: 2, Daire No: 3, AVCILAR, İSTANBUL MEVCUT KULLANIM DURUMU Gayrimenkul Sıra No: 1096081 Bağımsız Bölüm No.: 3 Mal Sahibi Kiracı Boş Natamam Açıklama (İşyeri ise Faaliyet Konusu) Mesken İşyeri Arsa Tarla Akaryakıt Fabrika Otel Çiftlik Diğer İstasyonu https://ekspertiz.ziraatbank.com.tr:4433/application/p/raporprint.aspx?tip=r 2/21

KONUMU VE ÇEVRESEL ÖZELLİKLERİ Bölgenin Gelişimine İlişkin Analiz Bölgedeki Yapılaşma Durumu Bölgedeki Gayrimenkullere Olan Arz/Talep Değerleme konusu taşınmaz İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Mustafa Kemal Paşa Mahallesi sınırları dahilinde yer alan 9756 parsel üzerindeki ana gayrimenkuldeki, 2.kat, 3 bağımsız bölüm nolu taşınmazdır. Gayrimenkul Avcılar İlçe merkezine 4 km uzaklıkta yer almakta olup, yakın çevresinde bilinen önemli referans noktaları Özel Anadolu Hastanesi, Mehmetcik İlkokulu,Mustafa Kemal Paşa Mahallesi Muhtarlığı dır. Gayrimenkule Firuzköy Bulvarı ve Yıldırım Beyazıt caddesi güzergahında işleyen toplu taşıma araçları ve özel araç ile ulaşım mümkündür. Taşınmaz okul, hastane, park, market gibi donatılara yakın konumdadır. Bölgede yol, elektrik, su, doğalgaz, kanalizasyon altyapıları tamamlanmış durumdadır. Değerleme konusu gayrimenkulün bulunduğu bölge şehrin yeni gelişen bir bölgesi olup, çevrede yeni yapılaşmalar vardır. Bölge genel olarak konut bölgesidir.ticari olarak orta yoğunlukta bir bölge olup, bölge sakinlerinin günlük temel ihtiyaçlarını giderebilecekleri, market, eczane, kafeterya, şeklinde esnaflar bulunmaktadır. Taşınmazın bulunduğu bölgede ilerleyen dönemde inşai faaliyetlerin devam etmesi konut stoğunun artması ve buna paralel olarak nüfusun arması beklenmektedir Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgedeki binalar genel olarak; 4 5 yıllık olup, zemin katları dükkan, üst katları mesken olacak şekilde yapılandırılmışlarıdır. Ayrık nizam konut tarzı yapılaşmanın daha hakim olduğu bölgede binaların ortalama kat sayısı 5 6dir. Arz Az Talep Arz Az Talep Arz ve Talep Az Fazla Dengeli Arz Fazla Talep Arz Fazla Talep Az Fazla Bölgede, Gayrimenkul ile Aynı Nitelikteki Gayrimenkullere Arz Az Talep Az Arz Az Talep Fazla Arz ve Talep Dengeli Arz Fazla Talep Az Arz Fazla Talep Fazla Olan Arz/Talep Gayrimenkul Değeri Elden Çıkarılabilme Süresi (Var ise Takyidat/Kısıt vb. Dikkate Alınmaksızın Belirlenecektir) Artış Eğiliminde Durağan Azalış Eğiliminde 3 Aydan Az 3 6 Ay Arası 6 Aydan Fazla https://ekspertiz.ziraatbank.com.tr:4433/application/p/raporprint.aspx?tip=r 3/21

GAYRİMENKULÜN TAPU BİLGİLERİ (Gayrimenkul Sıra No: 1096081 Bağımsız Bölüm No.: 3) İLİ İSTANBUL PAFTA 45 ARSA PAYI İLÇESİ AVCILAR ADA 0 BLOK NO BUCAĞI PARSEL 976 KAT NO. 2 MAHALLESİ AVCILAR YÜZÖLÇÜMÜ (m 2 ) KÖYÜ CİLT 737 SOKAĞI MEVKİİ SAHİBİ ANA GAYRİMENKUL NİTELİĞİ BAĞIMSIZ BÖLÜM NİTELİĞİ MÜLKİYET DURUMU NİTELİK GRUBU KOORDİNAT MUSTAFA KEMA PAŞA SATILMIŞ AÇIŞ TESCİL TARİHİ HİSSESİ 177,17 B.B. NO. 3 06.07.2011 TAM DAİRE NO. SAYFA NO 40/200 3 72877 YEVMİYE 12008 NO Altında Depolu Dükkanı Olan Betonarme Apartman ve Arsası DAİRE KAT MÜLKİYETİ Mesken Kiracı Açıklama KAT İRTİFAKI ENLEM: 41,007701 BOYLAM: 28,703333 DEVRE MÜLK UAVT NO 2582839979 BAĞIMSIZ MÜLKİYET CİNS TASHİHİ YAPILMIŞ CİNS TASHİHİ YAPILMAMIŞ YASAL KISITLAMALAR (Şerh, Rehin, Beyan, İpotek, Haciz ve Diğer Haklar) 10.12.2015 tarihinde Avcılar tapu müdürlüğünde konu taşınmaz kayıtları üzerinde yapılan araştırmada; Beyanlar Bölümünde: Yönetim Planı 25/11/2010 (26.11.2010 tarih 18133 yev.),...km ne çevrilmiştir.(05.04.2012 tarih 5186 yev.)otopark bedeline ilişkin taahhütname bulunmaktadır. (01.10.2010 tarih 15393 yev) (Satış kabiliyetini etkilememektedir) https://ekspertiz.ziraatbank.com.tr:4433/application/p/raporprint.aspx?tip=r 4/21

RUHSAT, MİMARİ PROJE VE YASAL İZİNLER İmar Durumu (Bölgenin ve Münhasıran Gayrimenkulün İmar Planındaki Durumu ve Yakın Gelecekteki Olası Durumu) 11.12.2015 tarihinde, Avcılar Belediyesinden alınan şifahi bilgiye göre, konu parsel, 26.02.2013 t.t. 1/1000 ölçekli Mustafa Kemal Paşa 2.Etap U.İ.P na göre, ticaret + konut alanında kalmakta olup, Hmaks: 12,50 m (4 kat ) yapılaşma şartlarına sahip olup, yola yaklaşık 66,50 m2 terki bulunduğu ancak parsel üzerinde yer alan yapının etkilenmediği öğrenilmiştir. Proje, Yapı Ruhsatı, Yapı Kullanma İzin Belgesi 11.12.2015 tarihinde,avcılar Tapu Müdürlüğü / belediyede kayıtlarında yapılan araştırmada, değerlemeye konu taşınmazın mevcut kat irtifakına esas 18.08.2010 tarih ve 2010/366708 sayılı mimari uygulama projesi görülmüştür. Ana gayrimenkulle ilgili olarak ada/parsel bazında yerinin doğruluğu parselasyon planından tespit edilmiştir. Ekspertize konu bağımsız bölümün projesinde planlanan konumda ve projesi ile uyumlu olduğu görülmüştür. Binanın 14.09.2010 tarih ve 2010/235 sayılı yapı ruhsatı ile 29.06.2011 tarih 2011 156 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi mevcuttur.yapı kullanma izin belgesinde Yapı yol kotu altı seviyesinde 1 kat, yapı yol kotu seviyesinin üstünde 4 kat olmak üzere, toplam 5 kat için alındığı görülmüştür. Belediyesinde tarafımıza verilen işlem dosyasında yapılan incelemesinde taşınmazın bulunduğu parselin yola terki ile alakalı kontrol raporu, encümen kararı ve encümen teklif belgesine rastlanmış olup,olumsuz bir durum olmadığı kanaatine varılmıştır. Yapı Kullanım İzin Belgesi Var mı? Tarih Evet 29.06.2011 İnceleme Yapılan Kurumlar TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ, BELEDİYE Belediye Sınırları İçinde mi? Evet Gayrimenkul Sıra No: 1096081 Bağımsız Bölüm No.: 3 Mevcut Yasal Durum Karşılaştırması ve Aykırı İmalatlar AYKIRILIK YOK KAKS 0 TAKS 0 Hmax 12,50 İmar Lejandı DİĞER İmar Lejandı KONUT + TİCARET ALANINDA KALMAKTADIR. Hesaplanan Emsal 95 Terk Sonrası Arsa Arazi Büyüklüğü 177,17 Yapı Nizamı DİĞER Yapı Nizamı SERBEST NİZAM OLARAK BELİRTİLMİŞTİR. Depreme Dayanıklılık Ve Hasar Durumu HASARSIZ Deprem Derecesi 1.DERECE DEPREM BÖLGESİ Kentsel Dönüşüm Bölgesi EVET Büyük Yatırım Projelerinin Olması YOK Markalı Konut Projelerinin Yoğunluğu DÜŞÜK Genel Yapılaşma Hızı YÜKSEK Ticari Faaliyetlerin Gelişme Hızı YÜKSEK Turizm Gelişme Potansiyeli DÜŞÜK Sanayileşme Hızı YÜKSEK https://ekspertiz.ziraatbank.com.tr:4433/application/p/raporprint.aspx?tip=r 5/21

DEĞERLENDİRİLEN BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN BULUNDUĞU ANA GAYRİMENKULÜN ÖZELLİKLERİ Yapıya Ait Bilgiler Yapı Cinsi Mevcut Tesisat İşçilik ve Malzeme Otopark Güvenlik Yapım Yılı Kat Adedi Bağ. Böl. Adedi İnşaat Alanı m 2 2011 5 4 533 BetonarmeKargir/Yığma Karkas Şehir Suyu Tuğla Isıtma Sistemi Diğer/Açıklama Ekspertize konu 2.kat 3 no.lu bağımsız bölümün bulunduğu bina; 533 m² alanlı arsası üzerinde, serbest nizamda, betonarme karkas inşaat tarzında, bodrum + zemin +3normal + çatı arası katlı inşa edilmiştir. Ahşap Çelik Diğer/Açıklama Asansör Elektrik Lüks İyi Orta Kötü Var Yok Açıklama Var Yok Açıklama Merkezi Sıcak Su DoğalgazDiğer/Açıklama Çok Kötü Diğer/Açıklama Binanın bodrum katında 1 b.b. nolu dükkana ait depo alanı, zemin katında1 b.b. nolu depolu dükkan ve bina ana girişi, diğer normal katlarda her katta 1'er daire olacak şekilde binada toplam 4 bağımsız bölüm bulunmaktadır. Bina ana giriş bölümü, kat sahanlık zeminleri ve Müştemilatı, Çevre Düzenlemeleri, merdiven basamakları mermer kaplama, giriş bölümünde duvarları Özellikleri plastik boyalıdır. Asansörün mevcut olduğu/olmadığı binanın dış cephesi akrilik boyalıdır. Kapalı/Açık otopark imkanı bulunmayan binada, ısınma doğalgaz kombi ile yapılacak şekilde tesisat bulunmaktadır. https://ekspertiz.ziraatbank.com.tr:4433/application/p/raporprint.aspx?tip=r 6/21

DEĞERLENDİRİLEN BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN ÖZELLİKLERİ (Gayrimenkul Sıra No: 1096081 Bağımsız Bölüm No.: 3) Salon Oda Banyo Tuvalet Balkon Diğer/Açıklama Birimleri (Adet) 1 3 1 1 2 Isıtma Sistemi İşçilik ve Malzeme Kombi Klima Soba Lüks İyi Orta Kötü HavalandırmaDoğalgazDiğer/Açıklama Çok Kötü Kullanım Alanı (Brüt m 2 Mevcut 98 Yasal 98 ) İnşai Özellikleri (Tadilat İhtiyacı, Eksik İmalatlar vb): Ekspertize konu 3 no.lu bağımsız bölüm binaya Mutluluk sokaktan ana giriş kapısı yönünden bakıldığında binanın 2. normal katında ve katta tek dairedir. Diğer/Açıklama Ekspertize konu 3 no.lu bağımsız bölümün kullanım alanı onaylı mimari projesine göre ~ 98 m2, yerinde yapılan ölçüme göre ise 95 m2 dir. Bağımsız bölüm antre, mutfak, banyo, tuvalet, salon, 3 oda ve 2 balkon bölümlüdür. Zeminler; antre, mutfak, banyo ve tuvalet bölümlerinde seramik, salon ve odalarda laminat parke kaplamadır. Duvarlar; antre, mutfak, salon ve odalarda alçı sıva üzeri saten boyalı, banyo ve tuvalette seramik kaplamadır. Islak hacimler hariç tavanlarda kartonpiyer uygulaması mevcuttur. Banyoda duşa kabin, klozet ve hilton lavabo bulunmaktadır. Bağımsız bölüm ana giriş kapısı çelik, iç bölümlere açılan kapılar Amerikan panel, pencereler PVC doğrama; mutfakta dolaplar laminat ve tezgah mermerdir. Bağımsız bölümde ısınma, doğalgaz yakıtı kullanılmak suretiyle kombi/ merkezi kalorifer sistemi ile sağlanmaktadır. Halihazırda kombi ve radyatörler monte edilmemiştir. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER OLUMLU FAKTÖRLER 1. Ana ulaşım arterlerine yakın olması 2. Merkezi konumda olması 3. Ara katta konumlu olması 4. İskanlı olması OLUMSUZ FAKTÖRLER 1. Emlak piyasasındaki durgunluk 2. Taşınmazın şehir merkezine göreceli olarak uzak konumda kalması EKSPERİN SATIŞA İLİŞKİN KANAATİ (Gayrimenkul Sıra No: 1096081 Bağımsız Bölüm No.: 3) Satılabilir Alıcısı Az Satışı Zor Satılamaz Açıklanmasında fayda görülen hususlar: Değerlemeye konu taşınmaz yukarıdaki özellikleri sebebiyle tercih edilmektedir. Konumu, yaşı, ulaşım imkânları ve diğer özellikleri dikkate alındığında satılabilir olduğu kanaatine varılmıştır. https://ekspertiz.ziraatbank.com.tr:4433/application/p/raporprint.aspx?tip=r 7/21

ANALİZLER VE SONUÇLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ İLE HESAPLAMALAR Konu taşınmazın tapu kayıtları, belediye işlem dosyası ve fiili durumu incelenmiş olup satış kabiliyetini olumsuz etkileyecek bir duruma rastlanılmamıştır. DEĞERLEME AÇIKLAMALAR Konu gayrimenkulün değerlemesinde emsal karşılaştırma/maliyet yaklaşımı/gelir indirgeme yaklaşımı kullanılmıştır. Konumuz taşınmazın değerlendirmesinde civardaki alım satım rayiç değerleri ve günümüz ekonomik koşulları, taşınmazın konumu, yaşı, fiziki özellikleri, emsallerdeki pazarlık payları, arz/talep dengesi gibi dışsal etkenler dikkate alınmıştır. İşbu rapor, tarihi itibariyle muteberdir. YASAL DEĞERİ (Teminata Konu Varlığın Nihai Değeri) Acil Satış Yasal Durum Değeri NATAMAM YAPI DEĞERİ (Sitüasyon tespitli) 285.000,00 255.000,00 Bitmişlik Seviyesi (%) Tamamlanması İçin Yapılması Gereken Harcama Yaklaşık Tutarı Bitmesi Halindeki Değeri SİGORTAYA ESAS DEĞERİ 66.500,00 100 ONAY BÖLÜMÜ Hazırlayan TARKAN GÜLEN Kontrol Onay https://ekspertiz.ziraatbank.com.tr:4433/application/p/raporprint.aspx?tip=r 8/21

DEĞERLEMEDE DİKKATE ALINAN EMSALLER, ÖZELLİKLERİ ve AÇIKLAMALAR 1. Akçiçek Emlak: 0212 421 08 88 Konu taşınmaza yakın konumda, ana ulaşım arterlerine yakın yaklaşık 2 yıllık binada ve 3. Katta yer alan 3+1 130 m²alanlı olarak beyan edilen ancak 105 m² Alanlı olduğu düşünülen daire için 310.000 TL talep edilmekte olup, aylık kirasının 1000 TL/AY olabileceği bilgisi alınmıştır.(2.818 TL/m2) 2. Atom Yapı Gayrimenkul: 0212 428 80 21 Konu taşınmaza yakın konumda, ana ulaşım arterlerine yakın yaklaşık 5 yıllık binada ve 1.Katta yer alan 3+1 140m²Alanlı olarak beyan edilen ancak 105m² Alanlı olduğu düşünülen daire için 298.000 TL talep edilmekte olup, aylık kirasının 1200 TL/AY olabileceği bilgisi alınmıştır.(2.838 TL/m2) 3. Detay Gayrimenkul: 0212 422 17 07 Konu taşınmaza yakın konumda, ana ulaşım arterlerine yakın yaklaşık 1 2 yıllık binada ve 2.Katta yer alan 3+1 130m²Alanlı olarak beyan edilen ancak 100m² Alanlı olduğu düşünülen daire için 300.000 TL talep edilmekte olup, aylık kirasının 1000 TL/AY olabileceği bilgisi alınmıştır.(3.000 TL/m2) 4. Fragman Gayrimenkul: 0212 423 59 46 Konu taşınmaza yakın konumda, ana ulaşım arterlerine yakın yaklaşık 2 yıllık binada ve1. Katta yer alan 3+1 120 m²alanlı olarak beyan edilen ancak 100 m² Alanlı olduğu düşünülen daire için 285.000 TL talep edilmekte olup, aylık kirasının 1100 TL/AY olabileceği bilgisi alınmıştır.(2.850 TL/m2) RAPORUN DAĞITIMI YAYINLANMASI YASAĞI İşbu raporun, değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde tamamen veya kısmen yayımlanması, raporun, raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır. DEĞERLEMEYİ YAPAN PERSONEL BİLGİLERİ Eksper Ad Soyad TARKAN GÜLEN İş Tecrübesi (Yıl) 10 Mezun Olunan Okullar (Okul Fakülte Bölüm Başlangıç Yıl Bitiş Yıl) ANADOLU ÜNİ. İKTİSAT İKTİSAT 2006 2010 Tamamlanan Eğitim Programları Mesleki Akademik Faaliyetler Üye Olunan Kuruluşlar Lisans Tarih No GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANLIĞI LİSANSI 19.03.2012 401967 Banka İçin Hazırlanan Son Üç Rapor (Rapor Tarihi, Talep Referansı, Rapor No) 10/12/2015, 2440EPT15000131, 11239 09/12/2015, 2625EPT15000060, 11134 08/12/2015, 2176EPT15000209, 10993 EKLER https://ekspertiz.ziraatbank.com.tr:4433/application/p/raporprint.aspx?tip=r 9/21

https://ekspertiz.ziraatbank.com.tr:4433/application/p/raporprint.aspx?tip=r 10/21

0846EPT15000286 11.12.2015 18:38:18 PDF olarak Sakla https://ekspertiz.ziraatbank.com.tr:4433/application/p/raporprint.aspx?tip=r 21/21