1 Giriş Turner & Townsend, Sunrise Capital (İşveren) tarafından Rusya Federasyonu nun Tataristan Cumhuriyeti nde geliştirilen Çok Amaçlı Kompleks Sunrise City nin birinci etap birinci faz inşaat işlerine ait bütçeyi incelemek ve gerekli bulgulara dayanarak bir rapor hazırlamak üzere görevlendirildi. Raporun amacı, İşveren tarafından sağlanan inşaat bütçe tablosundaki yüksek meblağlı kalemlerin birim fiyatları ve metrajlarını gözden geçirip gerektiği yerde çizimlerden ölçerek bağımsız bir yargıya varmaktır. 2 Proje Kapsamı Çizimlerden ve bütçe tablosundan anlaşıldığı üzere proje alışveriş merkezi, otopark, ofis blokları, konut blokları ve bağlantılı çevre işleri inşaatını kapsamaktadır. Raporda birinci etap inşaat işlerinin birinci fazı işlenmiştir. Birinci fazda yapılacak blokların toplam kapalı alanı 76,700 m2 dir. Blokların kapalı alan ve kat sayıları aşağıdaki tabloda olduğu gibidir:- Bloklar Kat Sayısı Kapalı alan (m2) 1. Etap 1. Faz Toplam 76,700 Blok 1 (Alışveriş merkezi ve otopark) 2-3 32,491 Blok 2 (Ofis) 4 1,786 Blok 3 (Ofis) 6 4,244 Blok 4-5 (Konut) 25-19 19,087 Blok 6-7 (Konut) 19-25 19,092 1
3 Özet 3.1 Genel Maliyetlerin Değerlendirmesi Sunrise City projesinin yüklenici firması Almis tarafından hazırlanan revize bütçe çalışması incelendi. Proje için İşveren ve yüklenici firma arasında maliyet artı kar (%10 - bu oranın mevcut şartlar altında yüksek olduğu kanısındayız) tipinde bir anlaşma yapılmış olduğu görülmektedir. İlk bütçenin 36 ruble-dolar kuru, revize bütçenin ise 50 ruble-dolar kuru baz alınarak hesaplandığı görülüyor. Maliyet artı kar tipi anlaşmalarda yüklenicinin alımlar sırasında yaptığı ihalelerin ve diğer genel harcamaların işveren ekibi tarafından çok sıkı denetimden geçiriliyor olması gerekmektedir. Aksi takdirde yüklenicilere kesilen faturalar üzerinden yapılacak ödemeler yoluyla fazladan ödeme yapılması olasıdır. Sahada gerçeklesen işin, harcanan gerçek adam-saatlerin ve sahaya inen malzemenin kontrolü çok sıkı bir şekilde denetlenmelidir. Yapılacak malzeme ve ekipman alım ihalelerinde işveren ekibinin mutlaka söz sahibi olmasını tavsiye ediyoruz. İlk bütçedeki (dolar kuru 36 ruble kabulü) metrekare birim maliyeti olan 19,991 ruble/m2 nin piyasa ortalama fiyatları ile uyumlu hatta Sunrise City projesinin karma yapısını (ofis, AVM ve konut) gözönünde bulundurarak metrekare birim fiyatının piyasa ortalamalarının biraz altında olduğu kanısındayız. Revize bütçede (dolar kuru 50 ruble kabulü) ise metrekare birim maliyetinin ilk bütçeye göre yaklaşık %18 oranında arttırılıp 23,517 ruble/m2 olduğu anlaşılmaktadır. Bu artışın 50 ruble-dolar kuruna göre biraz fazla olduğu kanısındayız. Bizim hesaplamalarımıza göre 50 ruble-dolar kuru esas alındığında toplam maliyette %10 oranına yakın bir artış olması mümkün görülmekte. Yüklenicinin bütçesini, 65 ruble-dolar kuru ve %15 2015 yılı enflasyonu beklentisine göre revize ettiğimizde yaklaşık %22 gibi bir artış oranı yakalıyoruz. İleride Yüklenicinin 65-70 ruble-dolar kuruna göre yapması olası bütçe artışına hazırlıklı olunmasını ve bu bütçe artışı talebine uygun cevap verilmesini tavsiye ediyoruz. Detaylı analizler raporun 4. Bölümünde sunulmustur. 3.2 Metrajların Değerlendirmesi Bütçe metrajları, işveren tarafından iletilen proje çizimleri, işveren temsilcisiyle yapılan toplantı ve dizayn firması yetkilisinin e-postaları esas alınarak değerlendirilmiştir. Metraj değerlendirmesi, bütçedeki ana iş kalemleri için yapılmıştır. Bütçe metrajları geneli itibariyle uygun bulunmuştur. Kabul edilebilir oranların üzerinde olan inşaat kalemleri raporun 5. bölümünde sunulmuştur. 3.3 Birim Fiyatların Değerlendirmesi (Yüklenicinin 50 ruble-dolar kuruna göre revize ettiği fiyatlar) Birim fiyatlar değerlendirilirken %10 yüklenici karı da gözönünde bulunduruldu. Genel olarak beton-demir-kalıp fiyatlarının piyasa ortalamasının art/eksi %5 lik diliminde olduğunu gözlemliyoruz. Toplam beton işleri tutarının, toplam beton 2
miktarına bölünmesiyle elde ettiğimiz paçal (karma) beton birim fiyatının da aynı şekilde piyasa ortalamasının yaklaşık %5 üzerinde olduğunu düşünüyoruz. Detaylı analizler raporun 6. bölümünde sunulmuştur. 3.4 Sonuç ve Öneriler Bu tip bir projede dolar kuru artışının (36 dan 50 ye artış), toplam bütçenin yaklaşık %20 lik bir kısmında (ithal malzeme, ekipman ve hizmet) yaklaşık %40 oranında bir artışa yol açabileceğini ve toplam bütçede mevcut şartlar altında yaklaşık %10 luk bir artışa neden olabileceğini düşünüyoruz. Şubat 2015 başı itibariyle enflasyonun, yerel inşaat malzemelerini hissedilir derece etkilemediğini, ancak Mayıs 2015 te ciddi biçimde etkisini göstereceğini öngörüyoruz. Yüklenicinin ilk bütçedeki birim fiyatları arttırırken uyguladığı yöntemde, özellikle işçilik ve genel giderlerdeki artışlarda fazlalık olduğu ve bu kalemlerde düşüş yapılabileceği kanısındayız. Proje saha raporlarından tespit ettiğimiz, Ocak 2015 itibariyle yaklaşık eşit olan Türk/yerel işçi oranının, Rusya projelerinde genel olarak uygulanan %30 Türk - %70 yerel (Rus ve BDT ülkelerinden gelen) işçi oranına indirilerek belirli bir maliyet düşüşü sağlanabileceği kanısındayız. Mevcut ekonomik koşulların (değişken döviz kurları, küçülen ekonomi, azalan inşaat yatırımları, yüksek faiz, sermaye çıkışı vb.) rekabeti arttırdığını ve Rusya inşaat piyasasında ana yüklenici kar oranlarını aşağıya çektiğini gözlemliyoruz. Piyasadan edindiğimiz duyumlar ve gözlemlerimize göre kur dalgalanmalarından önce ortalama %7-10 olan kar oranları, şimdilerde %4-7 seviyelerine inmiş durumda. Yüklenicinin bütçe artış taleplerinin bu doğrultuda değerlendirilmesini tavsiye ediyoruz. Yüklenici ile yapılmış olan maliyet artı kar tipindeki anlaşmanın, Rusya inşaat piyasası ve mevcut iş etiği koşulları altında çok da tavsiye edilen bir anlaşma tipi olmadığını belirtmek isteriz. Mevcut dizayn ilerlemesi ve Rusya inşaat piyasındaki rekabet durumu değerlendirildiğinde, birim fiyat esasına dayalı ve Rus smeta dokümanları KC-2/KC-3 ile yüklenici hakedişinin yapıldığı tipik anlaşmanın yüklenicinin harcamalarını, harcanan adam-saat ve bu harcamaların sahada yapılan gerçek işe oranını denetlemede daha uygun olacağı kanısındayız. Önemli gördüğümüz ve üstünde durulmasını tavsiye ettiğimiz tespitler aşağıdaki gibi sıralanmaktadır:- Yüklenicinin 50 ruble-dolar kuruna göre revize ettiği bütçedeki yaklaşık %18 lik fiyat artış talebinin biraz fazla olduğu kanısındayız. Kanımızca bu artış yaklaşık %10 seviyelerinde tutulabilir. Ocak 2015 itibariyle şantiyedeki Türk işçi oranının benzer projelerde Türk yüklenicilerin kullandığı orana göre fazla olduğu, birim fiyatları ve genel giderleri önemli derecede arttırdığı kanısındayız. 3
Genel olarak Yüklenicinin metrajlarıyla bizim metrajlarımız uyumlu gözükmektedir. Ancak bazı bütçe kalemlerinde açığa kavuşturulması gereken farklılıklar tespit edilmiştir. Dizayn firmasından aldığımız bilgiye göre projede konutlarda 70mm şap olduğu halde hesaplarda 80mm şap kalınlığına göre birim fiyat oluşturulmuş. Yüklenicinin 50 ruble-dolar kuruna göre hesapladığı birim fiyatların piyasa fiyatlarıyla karşılaştırılması yapıldı (bkz. Bölüm 6). Bazı birim fiyatların piyasa ortalama fiyatlarına kıyasla artı/eksi %5 lik farklar tespit ettik. Bu farkların kabul edilebilir limitler içinde olduğu kanısındayız. 4
4 Genel Maliyetlerin Değerlendirmesi 4.1 Metrekare Birim Maliyetin Değerlendirmesi İlk bütçede oluşan 19,991 ruble/m2 birim maliyetinin, dolar kurunun 50 ruble kabulüne göre revize edildiği bütçede 23,571 ruble/m2 birim maliyetine yükseltildiğini görüyoruz. Bu yükseliş toplam bütçede yaklaşık %18 lik bir artışa tekabul etmektedir. Dolar artışının bu tip bir projede toplam maliyeti bu oranda etkileyeceğini düşünmüyoruz. Bizim düşüncemize göre dolar yükselişinden dolayı toplam maliyette %10 oranına yakın bir artış olması mümkün görülmekte. Genel giderlerin payının, ilk bütçenin yaklaşık %15 ini oluşturduğunu görmekteyiz. Benzer projelerde genel giderler payının toplam bütçede yaklaşık bu düzeylerde olduğu tespit edildi. Yüklenici ile yapılan anlaşma gereği maliyetinin üzerine ek olarak ödenen %10 kar payının, bugünkü Rusya inşaat piyasası şartlarının biraz üstünde olduğu görülüyor. Zira inşaat yatırımları azalmasından dolayı artan rekabete bağlı olarak önceden de bahsettiğimiz gibi yüklenici kar oranlarında bir düşüş söz konusu. Genel olarak projede yer alan binaların metrekare birim maliyetlerini, Rusya daki benzer inşaatlar ile kıyaslayıp değerlendirdiğimiz tablo aşağıdaki gibidir:- 5
4.2 Metrekare Birim Maliyetin Analizi Yüklenici nin revize bütçe tablosunda esas aldığı ruble-dolar kuru 50 dir. İşveren in talebi doğrultusunda, Yüklenici nin bütçe tablosunu ruble-dolar kuru 65 ve 2015 yılı enflasyonunu %15 esas olacak şekilde mevcut formulasyonu kullanarak kendimiz revize ettik. Aşağıdaki tabloda Yüklenici nin 50 ruble-dolar kuruna göre revize ettiği bütçenin özet tablosu gözükmektedir:- 1. Etap 1. Faz inşaat işlerinin 2015 yılı içinde bitirileceğini varsayarak, rubledolar kurunu 65 ve 2015 yılı enflasyonunu %15 kabul ederek, Yüklenici nin bütçesini revize ettikten sonra oluşan özet tablo ise asağıdaki gibidir:- 6
Yukarıdaki iki tablodan da görüldüğü üzere 65 ruble-dolar kuru esas alınarak yaptığımız analizdeki bütçe artış oranı ile Yüklenicinin 50 ruble-dolar kuruna göre revize ettiği bütçedeki artış oranı yakın olmaktadır. Bu yakın oranlara dayanarak Yüklenicinin sunduğu bütçe artış oranının biraz yüksek olduğunu ancak bu oranın kabul edilmesi durumunda daha yüksek dolar kurlarına göre ileride sunabileceği bütçe artış taleplerine esas teşkil edeceği kanısındayız. Yüklenicinin bizim de incelediğimiz fiyat artış talebine bunlar gözönünde bulundurularak yanıt verilmesini tavsiye ediyoruz. 7
5 Metrajların Değerlendirmesi Sunrise City projesi 1. Etap'ı için hazırlanan bütçedeki ana kalemlerin metrajları değerlendirilmiştir. Bütçedeki ana kalemlerin metrajları aşağıdaki kaynaklar esas alınarak değerlendirilmiştir; * 19/01/2015 tarihinde işveren tarafından iletilen çizim listesi * 04/02/2015 tarihli işveren toplantı notları * 05/02/2015 tarihli dizayn firması yetkilisinin ilettiği revize mimari çizimler Metrajlar ile ilgili değerlendirmeler aşağıdaki "Bütçe Metraj Değerlendirmesi" tablosunda yer almaktadır:- 8
Bütçe metrajları ile ilgili önemli notlar aşağıdaki gibidir:- Temel betonarme (beton, demir, kalıp) ve bodrum zemin betonu sınırları statik projelerde belirlendiği şekliyle alınmıştır. Sınırlar EE ve D aksı arası, A/1 aksında ve 1a-5a aksları arası, A/2 aksında 6b-10b aksları arası şeklindedir. S-K/10-18 aksları arası tarif edilen alanlar minha edilmektedir. Mimari çizimlerde belirlenen bodrum alanı, statik projelerdeki alandan farklılık göstermektedir. Mimari çizimlerde belirlenen bodrum alanı EE-T aksları arası ve ilave olarak И1.4-Ж/1 aksları arası ve И2.6-Ж/2 aksları arasıdır. Aradaki fark Alışveriş Merkezi (AVM) izdüşümünde kalmakta olup yaklaşık 3,000 m2 dir. Betonarme imalatlarının metrajları statik projeler esas alınarak yapıldığı şekliyle betonarme metrajları uygun bulunmuştur. Statik projelerin sınırları ile Mimari çizimlerin arasındaki bu farkın dizayn firması tarafından netleştirilmesi gerekmektedir. Statik projelerin değişmesi durumunda bütün betonarme kalemlerinin metrajlarının, yeni projelere göre hesaplanması gerekmektedir. Cephe kaplama işleri AVM ve Ofisler için mimari cephe çizimleri, Konutlar için ise 04/02/2015 tarihli işveren toplantı notları esas alınarak değerlendirilmiştir. Dairelerin başladığı 3.kat ve üzeri cephe kaplamaları için açık ve kapalı balkonlar (çatı dahil) kompozit cephe kaplaması, geri kalan alanlar ise mantolama ve üzerine sıva detayları kabul edilerek değerlendirme yapılmıştır. Blok 4-5 betonarme kolon ve perde demir imalatlarında %100 ün üzerinde fark tespit edilmiştir. Yapılan incelemelerde bu farkın 190-04-05-KЖ-57 Армирование колонн на отм.+35.740~+53.980 numaralı paftadan kaynaklandığı belirlenmiştir. Belirtilen paftanın dizayn firması tarafından gözden geçirilmesi ve Yüklenicinin bütçedeki metrajları gözden geçirmesi tavsiye edilmektedir. Bodrumda yüzey sertleştiricili beton imalatı yapılan alanlarda şap imalatının olmadığı, dairelerde ve kiralık alanlarda şap imalatının olduğu varsayılmıştır. 9
6 Birim Fiyatların Değerlendirmesi (50 Ruble-Dolar Kuruna Göre Revize Edilen) Yüklenicinin hazırlamış olduğu bütçe tablosunun, yeterli ayrıntıya sahip olduğunu görüyoruz. Bütçede birim fiyatların nasıl ve hangi mantıkla oluşturulduğunu gösteren detaylı imalat analizleri de bulunmakta. Yüklenici nin birim fiyatlarını, benzer projelerdeki birim fiyatlar ile kıyasladığımız tablo aşağıdaki gibidir:- 10
Yukarıdaki tabloda yüksek tutarlı bütçe kalemlerini inceledik ve piyasa fiyatlarının artı/eksi %5 lik kabul edilebilir limit içerisinde olduğu kanısındayız. Yüklenici, birim fiyatları yeni dolar kuruna göre revize ederken yürüttüğü mantığı ve açıklaması asağıdaki tabloda olduğu gibidir:- Yüklenicinin yaptığı kur bazlı malzeme fiyat artışlarından bazılarının fazla olduğunu düşünüyoruz; demir ve işçiliği birim fiyatları, açık alan dolgu üzeri asfalt, alçı blok duvar, gazbeton duvar ya da alçı sıva ve boya gibi birim fiyatların dolar artışından Yüklenicinin hesapladığı oranlarda etkileneceği kanısında değiliz. Yukarıdaki tabloda özetlendiği gibi Yüklenici, esas fiyat artışının işçilik ve genel giderler paylarından kaynaklandığını varsaymış. Yüklenici, birim fiyatları revize ederken işçilik payının %89 a varan bir oranda dolar artışından etkileneceğini öngörmüş. Kadrolu personelin (beyaz yaka) dahil olduğu genel giderler payının ise %60 oranlık kısmında dolar artışının etkili olacağını varsaymış. Verilen bu oranlar değerlendirğildiğinde, yüksek bir fiyat arttırımı yapıldığı kanısındayız. İşveren in bize sağladığı bilgilerden, şantiyedeki Türk işçi sayısının yerel işçi sayısına neredeyse eşit olduğunu anlıyoruz. Rusya daki benzer projelerde ise Türk işçi sayısının toplam işçi sayısına oranının %30 lar civarında olduğunu görüyoruz. Dolar kurunun yükselişinden kaynaklı birim fiyat artışlarını sınırlamak için ise Türk ve yerel (Rus ve BDT) işçi sayılarının gözden geçirilmesini tavsiye ediyoruz. Ekonomik kriz ortamında, Türk yükleniciler genelde Türk personelin maaşını rubledolar kurunu daha düşük bir değerde sabitleyerek azaltma yönünde bir eğilim icindeler. Bu projede buna benzer bir düzeltmeye gidilip gidilmediğinin araştırılmasını tavsiye ediyoruz. Maliyet artı kar tipi anlaşmalar maalesef bu tip ekonomik şartlar altında işverenin aleyhine işleyebilmekte ve yüklenicinin harcama kısıtlamasını teşvik eden faktörleri sınırlandırmaktadır. İnce işlerde zemin kaplamaları birim fiyatları oluşturulurken, tek tek kaplamaları ayırmak yerine mimari çizimlerde görünen kaplama tiplerine göre birleşik bir birim fiyat oluşturulması, şap atılması kaleminde kalınlık farklarından meydana gelen metraj ve birim fiyat sapmalarını aza indirgeyecektir diye düşünüyoruz. 11