ARSA VE KONUT ÜRETİMİNDE BELEDİYELER VE KONUYA İLİşKİN YENİ YÖNETMELİK Cevat GERAyı Belediyelerin arsa ve konut üretiminde önemli bir rolü vardır. 1930 yılında çıkarılan 1580 sayılı Belediye Yasası, kentsel geli meyi yönlendirmek, artan nüfusun konut gereksinmesini kailılamak amacıyla belediyelere kimi görevler vermi tir. Yasa, 15. maddesinin 68. fıkrasıyla, ucuz belediye konutları yapmak, belediye adına yapı yaparak kiralamak, kentin geli meye ve geni lemeye elveri li yerlerinde toprak alarak yeni plana göre düzenlemek ve yeniden yapı yapmak isteyenlere satarak vurgunculuga (ihtikara) engelolmak görevlerini YÜklüyordu. Ancak bunlar istege baglı görev niteligindeydi, zorunlu görevler yapılmadıkça bunlara ba layamazdı. Kentle menin hızlanmaya ba laması üzerine, 1950 yılında çıkarılan 5656 sayılı Belediye Yasası'nda degi iklik yapılarak, konut üretimine ili kin görevin belediye meclisi kararıyla istege bagıı olmaktan çıkarılıp zorunlu göreve çevirebilme olanagı saglanmı tır. ı Belediyeler akçal olanaksızhklar yüzünden bu konuda etkin bir duruma girememi lerdir. Belediyelerin, örnegin Ankara, İzmit, Mersin belediyelerinin, bu konuda 1970'li yılların ortalarında giri tikleri çabalar, devlet destegi saglanmadıgından sonuç vermemi tir. 1981'de çıkarılan ilk toplu konut yasasıyla bu konuda belediyelerin etkin bir tutuma girmeye ba ladıklarını söyleyebiliriz. Ankara'da belediyenin öncüıügünde, belediye-kooperatif İ birligi içinde ba latılan Batıkent giri imi buna örnek gösterilebilir. 1984 sonbaharında ikinci toplu konut yasasının öngördügü Toplu Konut Fonu'nun i lerlik kazanmasıyla konut kesiminin genelde canlandıgını, KENTKOOP'un belediye-devlet-kooperatif üçlüsünün İ birliginden olumlu sonuçlar alması üzerine, hem kent kooperatifçiligi ömegi yaygınla mı, hem de belediyelerin bu konuya daha etkin biçimde girdikleri görülmü tür. KENTKOOP örneginden ba arılı sonuçlar alındıgının görülmesi üzerine çe itli illerde belediye-kooperatif i birligine dayalı olarak çe itli giri imler yaygınla mı tır. Kooperatifçil,ik yapısal bir dönü üm geçirmi, kent kooperatifçiligi kavramı geli mi tir. Bu örnege giren kooperatiflerin ÇC itli illerde olu turdukları Prof.Or., Ankara Üniversitesi Siyasal Bilgiler Fataltesi 6ğetim Üyesi. ı eevat Geray, "Belediyelerin Konut ve Arsa Siyasalan, Konut ve Kentsel Geli me İçin Arsa Gereksinimi", I. VI... Idare Hukuku KonaresI. II. Kitap, Oanı tay, Ankara, ı990, 5.873-884. ç.i*q Y,.,../~, Cit 2, &ıyı 3, Mq.r 1993, ı.13-23.
14 ÇAGOAŞ YEREL YÖNETIMLER kooperatif birlikleri biraraya gelerek 1988'de Türkiye Kent Kooperatifleri Merkez Birligi'ni (kısa adıyla TÜRKKENTi) kurmu lardır. TÜRKKENT ülkedeki kooperatifçilik hareketine ivme katmı~, Türkiye Milli Kooperatifler Birligi'nin kurulmasına öncülük etmi~tir. ı Çukurova Kentsel Gel~me Tasarısı (projesi) çerçevesinde günün iktidan, 1984'ten b~layarak yand~ı olan belediye yönetimlerini Toplu Konut Fonu'ndan destekleyerek; Adana, İskenderun, Tarsus ve Mersin'de belediyelerin arsa kamul~tırmalan için Geli~tirme ve Destekleme Fonu'na para aktarmı~, bu konudaki çalı~malar için yardım ve kredi olanaklan saglaml tır. Sonradan, Çukurovadakiler dı~ındaki belediyelere de olanak saglanarak, 28.455 konut için yakla~ık 437 milyar toplu konut kredisi açılmı~tır. Bu konutlardan 10.573'ünün tamamlandıgı anla~ılmaktadır. Toplu Konut İdaresi (TKİ), i~b~ında bulunan Dyp SHP ortaklıgındaki hükümetin izleneesinde yer alan "konut sorununun, arsa-altyapı ve konut bütünlügünü gözeten bir yakla~ımla çözülmesi, toplu konut üretimine özellikle önem verilmesi" ve yerel, yönetimlerin güçlendirilmesi gibi ilkeleri y~ama geçirmek amacıyla bir yönetmelik çıkarmı~tır. "Belediye Arsalan Üzerinde Toplu Konut ve Kentsel Çevre Üretimi ve Kredilendirilmesine" ili~kin olan bu yönetmelik, 14 Kasım 1992 günü Resmi Gazete'de yayınlanarak yürürlüge girmi~tir. Yönetmeligin ı. maddesinde ~agıdaki amaçlara yönelindigi açıklanmaktadır: Konut üretiminde özendirilecek kentsel alanlar ile önceliklerinin "~ehircilik ilkelerine ve bilimsel gereklere dayalı olarak saptanması", Belediye iyeliginde ya da iyeligine geçmesi olanaklı bulunan alanlarda yaratılan deterin kamu yaranna delerlendirilmesi ile olu 8cak yerel bynaldann toplu konut bölgesinde, teknik altyapı ve toplumsal donata için kullamlması ve böylece Toplu Konut Fonu'nun daha verimli kullanılmasının saalanmasl, Çagda~ kentsel çevreleri olu turmak üzere planlama, projelendirme ve uygulama süreçlerinde "rasyonellik" ve "bütünlük" içinde e güdüm saalanmasl, Nitelikli ve ekonomik konut ve kentsel çevre üretimini saglamak için konut üretiminde "standardizasyon"un desteklenmesi, üsterme (ihale) dizgelerinin, sözl~melerin, i~ ve finansman izlencelerinin yönlendirilmesi, yurtt~lann zaman ve kaynak kayıplanna yol açan plansız ve yüksek malolu lu uygulamalann önlenmesi, Böylece; konut sorununa bütünlük içinde yakla~n bir dizge olu turarak, TKİ'nin yönlendirme ve kredijendirme yoluyla desteklemesi ve belediyeler, konut yaptaranlar ve bankalann i birliai ile ÇAGDAŞ KENTSEL çevrelerin ÜRETİLMESi. ı Cevat Geray, "Geli en Kent Kooperatifçiliji KavraDli Üzerine", Kent Koopenülçillit Bültenı' Sayı 37, Mart ı993, s.2-4.
ARSA VE KONUT ÜRETIMtNDE BELEDtYELER 15 Yönetmeligin 1. maddesinde, (1) arsa, teknik altyapı, toplumsal donatı ve konut üretiminin birlikte ele alınacagı; (2) kentsel çevre üretiminin ve bununla ilgili kredilendirmenin TKİ, belediyeler, bankalar ve konut yapımcılannın i birligiyle düzenlenecegi belirtilmi~tir. Sözü edilen yönetmelikle, belediyelerin alt-yapılı arsa saglamalan önko~ulmaktadır. Arsalann iyeligi belediyenin elinde degilse, bu ko~ula baglı olarak "Toplu Konut Bölgesi Uygunluk Belgesi" verilebilecegi, ancak iyelik belediyeye geçmedikçe açılacak kredileıin kullandınlmayacagı yönetmelikte açıkça belirtilmi tir. Yönetmelik uyarınca Toplu Konut İdaresi, belediyelere; (1) tasarım, proje, yönetim, denetim i leri için teknik hizmetler kredisi, (2) bireylere doarudan konut kredisi, (3) yeterli kaynak yaratılarnaması durumunda öncelikli altyapı kredisi (4) i lerin yönetmelik ve eklerine uygun yerine getirilmesi için genel i leyi i denetleme kredisi saglayacaktır. TEKNİK HİZMETLER KREDİSİ Toplu Konut Bölgesi Uygunluk Belgesi alınan projelerin teknik i~görüleri için TKİ'nin belediyeye açtıgı kredi bankalarca kullandırılacaktır. Belediyeye yardımcı olmak üzere harita alımı, planlama, projelendirme, ihale evrakının, olabilirlik yazanagının hazırlanması ve benzeri i lerin yapımı, denetlenmesi ve yönetilmesi ile yapıların teknik denetimini kapsayan teknik i~görüler için; bu konuda belediyeye yardımcı olacak ve bu hizmetleri sözl~meler çerçevesinde üreten ya da üretilmesini saglayan danı~manlık kurul~u ile projenin genel ~güdümü ve yönetimi için Yönetim Danı manlıgınca görevlendirilecek bir proje yöneticisinin seçilip belirlenmesi gerekmektedir. Bu amaçla, kredinin açılması için bankaya yeterli güvence verilir. İller Bankası aracılalıyla belediyelere gönderilen paylann güvence olarak gösterilmesi önko ulmaktadır?! TOPLU KONUT YATIRIM UYGUNLUK BELGESİ Toplu konut bölgesinin yatırıma hazırlanması için gerekli çalı~malann bitirildigi denetlenip, çalı~maların yeterliligi ve uygunıugu onaylandıgında Toplu Konut Yatan m Uygunluk Belgesi verilir. Bu, konut kredisi açılabilmesi için önko~ulan bir belgedir. ARSA VE KONUT SATıŞLARı Yönetmelik arsa ve konut satı~ıarına ili~kin olarak düzenleyici kuraııar getirmi~tir. Arsa stogu bitinceye degin yılda en az üç kez ya da en az üç ay ara ile "ihale" açılması öngörülm~tür. Olabilirlik yazanagının ekinde belirtilen satı~ ederlerinden az olmamak ko~uluyıa satı~ yapılması kuralı öngörülmü~tür. Arsa satı~ ederleri, her yıl için en az yıllık eder artı~ı oranında olmak üzere arttırılacaktır. Arsa satı~ından saglanacak kaynak akı~ının, olabilirlik yazanagının ekindeki finansman
16 ÇAGDAŞ YEREL YÖNETIMLER akı çizelgesinde öngörülen kaynak akı ı gereksinimiyle uyumlu olması zorunlulugu vardır. Arsalann bölünç bölünç (taksitle) satılması durumunda, önödeme dl ındaki borcun satı ta uygulanan süreye uygun biçimde aylara bölünerek aylık bölünç (taksit)ler belirlenecektir. Aylık bölünçler, arsanın satıldıgı yılı izleyen yıllarda her yılın ilk ayından b3 layarak "Yıllık Fiyat Artl Oranı"nda arttınlacaktır. Yönetmeligin ilgili maddesinde, yıllık fiyat artı ı oranı, her yılın b3 ından sonuna degin bir yıllık dönem için, DİE'nce ülke geneline ili kin olarak belirlenen tüketici fiyat "endeksi"ndeki artı oranı ile memur aylık artı oranından daha az olanı temel alınarak TKİ'nce belirlenecek oran olarak tanımlanmı tır. KONUT SATIŞI Yönetmelik (Madde 13), belediyelerin toplu konut bölgelerinde, diledikleri sayıdaki konutun dogrudan belediyece ya da belediye ortaklıklannca yaptırılabilinecegini de öngörüyor. Belediyece yaptırılacak konutlar için arsa sat1 l sözkonusu olamayacagına göre, bu arsaların kaf ılıklarının Toplu Konut Bölgesi Hesabı'na yatınlacagı yönetmelikte belirtilmi tir. Buna ili kin ödeme ko ullannı, öbür satl lardakine benzer yöntemlerle belediye belirleyecektir. Bu açıdan, öbür konut yaptıranların uyduklan ko ullara, belediye ya da belediye ortaklıgı da uyacaktır. ALlYAPI KREDİSİ Toplu konut bölgesinin altyapı yatınmlannın belediyece Toplu Konut Bölgesi Hesabı'ndan (TKBH) yapılması öngörülmektedir (Madde 15). Yönetmelik, "öncelikli altyapı"nın belediyelerce öncelikle yapılmasını ya da yaptınlmasını öngörmektedir. Teknik altyapı kavramıyla yönetmelik (Madde 3-b), bölgenin oturmaya, yerle meye açılabilmesi için önko ulan "stabilize" yol ve ilgili sanat yapılarını, su, kana1izasyon, elektrik agını içeren altyapı kümesini tanımlamaktadır. Bu kapsama giren altyapılann, ilk konutların oturmaya elveri li duruma gelmesinden önce bitirilmesi zorunlu görülmektedir. Öncelikli teknik altyapı dı ındaki yol kaplamaları, kaldırım, otopark, meydan düzenlemeleri ve öbür teknik altyapı ile toplumsal donatı (altyapı)lar belediyece yaptırılır ya da ilgili kamu kurulu larının yapmaları saglanır. Belediyenin altyapı için yapacagı ödemeler, TKBH'ndan kaf ıianır. Toplumsal altyapı için konut yaptıranlarla birlikte yurtta lardan alınacak para bagı lannın da TKBH'na aktanlması öngörülmektedir. ilgili kamu kurulu larının izlenceye aldıgı altyapı yatırımlarını izleme sorumlulugu belediyeye bırakılmı tır. Zamanında gerçekle emeyecegi kesinlc enler belediyece ek kaynak saglanarak yaptınlacaktır. Kaynakların yeterli ölçüde yaratılamamı olması durumunda belediyenin ba vurusu üzerine TKİ'nce Altyapı Kredisi Uygunluk Belgesi verilecektir.
ARSA VE KONUT ÜREnMİNDE BELEDİYELER 17 KONUT KREDİsİ Arsa sallaml olan "konut yaptıranlar" (arsa sallayarak konut istemini örgütleyen belediyeler, kooperatifler, toplumsal yardıml~ma kurumlan, belediye ortaklıklan, kendi konutunu yapan bireyler), gerekli belgelerle dolrudan bankaya b~vuracaklardır. Bankaca uygun görülenlere "Konut Kredisi Uygunluk Belgesi" verilecektir. Kaç ki inin bu krediyi kullanacalı belirlendikten sonra bu sayı deli tirilemeyecektir. Yalnızca TK1 gerektilinde b~vurulan dolrudan inceleyerek delerlendirme yapabilecektir. Kredi sözle mesinden sonra konut yaptıranlann ilgili bankada "Konut Yapımı Hesabı" açtırmalan gerekmektedir. Hesaplanan özkaynalın tutannın yarısı "pe in olarak" bu hesaba yatınlacak, geriye kalanı da yaptm sözle mesinde belirlenen yapı süresi içinde ödenmek ko uluyla aylık bölünçlerle ödenecek biçimde, TK1 adı yazılı (nama muharrer) senetler kaf ılılında borçlanılacaktır. Yönetmelilin 19. maddesinde, konut kredisinin; Daha önce kredi kullanmı ailelere, Adına, e ine ya da velisi bulundulu çoculunun adına tapuda kayıtlı konutu olanlara ya da b~ka bir konut projesinde ortak, üye ya da satı vaadiyle baııantılı olanlara, Yapım (in aat) alanı 100 m2'yi geçen konutlara, İkinci konut nitelilinde olan ya da yazlık, dinlenme veya tatil amaçlı kullanılacak konutlara, verilmeyeceli açıkça yazılıdır. Aynca, belediyece yaptınlacak konutlann satı ında da yukanda belirtilen ko ullara uyulacalı, yönetmelilin aynı maddesinde belirtilmi tir. Açılan kredinin kullandınlması (daha dolrusu kullanılması)na ili kin kurallar, yönetmelilin 21. maddesinde aynntılı olarak düzenlenmi tir. Burada, konut yapımı dı ındaki hertürlü genel ve yönetsel giderlerin Konut Yapım Hesabı dı ında tutulması, bunun, konut yaptıranca kaf ılanması gibi bir kural da konulmu tur. Konutun yapımında bu tür giderlerin önemli bir pay tutması nedeniyle bu kural kredi özkaynak dengesini, krediden yararlanacak bireyaçısından bozacaktır. Yapımcılann bu tür giderleri kooperatif üyelerine (ortaklanna) ya da alıcılara yükleyecekleri açıktır. Yönetmelilin, konut kredisinin kullanımında sonradan ortaya çıkan özel ko ullarda tutulacak yollan açıklayan 22. maddesinde, kredi kullanıcısının devir ya da satl nedeniyle deli mesi, üyelikten, ortaklıktan ayrılması ya da çıkanlması; edinilen konutun geri ödeme süresi İçinde satılması durumunda neler yapılması gerektili aynntılı olarak kurallara ballanml tır. Burada, süren yapımın aksamaması, öngörülen büyüklüklerin ~tlmaması, tüzel (hukuksal) anl~mazlıklar çıkmaması amacının güdüldülü anl~ı1maktadır.
18 ÇAGDAŞ YEREL YÖNETIMLER KONUT KREDİSİNİN GERİ ÖDENMESİ İlk geri ödeme bölüncünün ödenecegi günü, yönetmeligin 23. maddesi, "konutların oturmaya elve~li duruma geldiginin banka teknik çal~anlarınca saptanıp bildirildigi günü izleyen üçüncü ayın onsekizinci günü" olarak belirlemi tir. Burada ilginç olan yapının yasalolarak (3194 sayılı İmar Yasası'nın ilgili maddeleri uyarınca) belediyeden yapı (oturma) kullanma izni (iskan ruhsatı) alınmasıyla bitmi sayılacagına ili kin genel kuralın dı ına çıkılmı olmasıdır. Belediyelerle i birligi yapan bir kurum olarak TKİ'nin bu yakl3 ımını belediyelerin anlamakta güçlük çekecegi, bunun i birligine olumsuz etkide bulunacagı açıktır. Ayrıca, Konut Kredisi Uygunluk Belgesi'nde gösterilen süre sonunda konutların oturmaya elveri li duruma gelip gelmediklerine bakılmaksızın geri ödemelerin b3 latılacagı, yönetmelikte belirtilmi tir. Bununla birlikte, TKİ'nin gerekçeli, belgelendirilmi olaganüstü ve zorunlu nedenleri degerlendirerek yapım süresini uzatabilecegi aynı yönetmelik maddesinde belirtilmi tir. Geri ödemelerde, kredi faiz tutarının geri ödeme süresine göre aylara bölünerek belirlenecegi, o yıla ili kin faizin, izleyen yılda nasıl arttırılacagı yönetmelikle kurallara baglanmı tır. Faiz oranları ve geri ödernede uygulanacak indirimler, yönetmeligin sonundaki ek çizelgelerde (3A ve 3B), hem konutun büyüklügüne, hem de Kalkınmada Öncelikli Yörelerde ya da büyük kentlerde olup olmadıgına göre ayrı ayrı belirtilmi tir. Yönetmelik sonunda yer alan bir açıklamaya göre, belediyelere açılacak krediler ile konut kredilerinin geri ödenmesinde "faizli bakiye" üzerinden her yıl için uygulanacak faiz oranının saptanmasına ili kin örnege bir gözatmakta yarar vardır: Yıllık fıyat artı ının %52 oldugu bir yılda 70 m2'lik katıklı (brüt) yapım alanına sahip bir konut için Kalkınmada Öncelikle Yörelerde uygulanacak faiz oranı öyle saptanır: Çizelge 3A'a göre 52 x 0.15 = -7.80 Çİzelge 3B'e göre 52x0.30 = -15.60 Yıllık Fiyat Artı Oranı = +52.00 Uygulanacak Faiz Oranı Toplamı 52.00-23.40 = 28.60 Yukarıda da belirttigimiz gibi, konut büyüdükçe, Kalkınmada Öncelikli Yöreler dı ındaki belediyelerde bu oran daha yükselmekte; 1 milyondan çok nüfuslu büyük kentlerimizde yıllık faiz artı ı oranı, faiz oranı olarak benimsenmektedir. Büyük kentlerde, gelirlerin de yıllık fıyat artı ı oranında arttıgını varsaymak sakıncalıdır. Aksine, büyük kentlerde ya ayanlar enflasyonun daha çok etkisi altında kalmaktadırlar. Bunun bölgelere göre konut malolu larıyla baglantısını kurmak daha ussal bir uygulama olurdu. DİE'nin yapı malolu larına ili kin son sayılama ve dizinlemeleri, bölgelere göre malolu farklılıkları konusunda yardımcı olabilir,
ARSA VE KONUT ÜRETIMİNDE BELEDİYELER 19 kanısındayım. Bu çalı ma, iklim ko ullanna bakılarak yapılan bölgelerne, ula ım, ta ıma, araç-gereç, İ çilik malolu larında farklılıklar bulundugunu göstermektedir. UYGULAMALAR TKİ ilkönce belediye ve kooperatiflere danı manhk i görüsü sunmaya istekli kurulu ların ba vurularını degerlendirmi tir. 13 Nisan 1993 gününe degin 66 belediyenin ön olabilirlik yazanagı (ön fizibilite raporu) ile ba vuruda bulundugu, bunlardan 30'una uygunluk belgesi verilmesinin kararla tırıldıgı anla ılmaktadır. İlk kez, uygunluk belgelerini, 18 Ocak 1993'te yapılan bir törenle ilgili belediye ba kanlarına Ba bakan vermi tir. Ba kanlarla TKi arasında bir de önanla ma (protokol) imzalanmı tır. Bu belediyelerdeki toplu konut bölgelerinin 32.725 konutluk bir alanı kapsadıgı, ilk a amada 22.798 konutun yapımına bcujlandıgı açıklanmı tır. Ba vurulardan 23'nün incelenmekte oldugu belirtilmi tir (Çizelgel). 10 Mart 1993 gününe degin 95 danı manlık kurulu unun ba vuruları deneyim ve kadroları açısından degerlendirilmi ; 61 kurulu a yönetim, 52'sine proje ve teknik hizmetler, 62'sine de yapı denetleme danı manlıkları ön yeterlilik belgesi verilmi tir. Belediyelerin, üsterme (ihale) yoluyla sözü edilen kurulu larla danı manlık sözle meleri imzaladıkları anla ılmaktadır. YÖNETMELİGE İLİşKİN GÖRÜŞLER Yönetmelikle getirilen yeni düzenlemeye ili kin görü lerirnizi özetlersek a agıdaki noktaları belirtmekte yarar görüyoruz: ı. Genellikle kent kooperatifçiligi belediye, kooperatif ve devlet i birligine dayalı bir örgütlenme örnegi olu turduguna göre, belediyelerin dogrudan konut yapımına girmeleri yerine, arsa üretiminde etkin bir rol almaları, konut isteminin örgütlenmesinde kooperatif örgütlenmeye dayanmaları uygundur. Fakat, yönetmelik, belediyelerin dogrudan ya da ortaklıklar ( irketler) olu turarak konut yapımına girmelerine olanak saglamaktadır. Bu açıdan yönetmelik, "konut yaptıran" olarak kooperatifleri yeglemek, onlara öncelik vermek dogrultusunda herhangi bir özendiricilik ta ımıyor. 2. Yönetmelik, kooperatiflere ve belediyelere "güvensizlik" ilkesine dayanıyor. Bunun sonucu olarak teknik meslek sahiplerine danı manlık olanakları saglayarak bu kesime en azından 164 milyarlık kaynak aktarıyor. 600 milyarlık toplam harcama içinde bu, oldukça yüksek bir oranı (% 27) yansıtıyor. Belki yeterince teknik çalı man çalı tıramayan küçük belediyelerin ve birlikle emeyen kooperatif giri imlerinin bu i leri yürütecek nitelik ve nicelikte görevli çalı manı saglamanın ba ka yolları (örnegin birlikle me vb.) varken, Dünya Bankası'nın yöntemleriyle danı man firma kullanmaya zorlamanın gerçekçi olmadıgını söylemek gerekir. Kaldı ki uygunluk belgesi verilen İstanbul Büyük ehir Belediyesi ile adını bile ilk kez duydugumuz Gözcüler ya da Ortakaraören belediyelerini bu açıdan aynı kefeye koymanın anlamı yoktur.
20 ÇAGDAŞ YEREL YÖNETIMLER Çizelge 1 Toplu Konut Bölgesi Uygunluk Belgesi Verilen Belediyeler 1990 I.A ama Toplam Belediye Adı Nüfusu Konut Sayısı Konut Sayısı Adana 916.150 1.600 1.600 Antakya 123.871 440 440 Baıa 6.236 528 528 Besni 26.076 500 500 Bilecik 23.273 670 670 Bozüyük 33.162 600 600 Bursa 834.576 1.200 1.200 Cihanbeyli 15.071 572 572 Çanakkale 53.995 450 450 Eski~ehir 413.082 1.384 6.160 Gaziantep 603.434 1.000 1.000 Gördes 9767 400 400 Gözcüler 5.106 440 680 Isparta 112.117 600 600 İstanbul 6.620.241 3.648 3.648 Kayseri. 421.362 1.480 1.480 Kırklareli 43.017 420 420 Kırıkhan 68.601 480 480 Kilis 82.882 500 500 Kütahya 130.994 716 3.000 Malatya I 281.776 500 500 Malatya II 520 520 Ortakaraören 6.780 400 400 Si1ivri 26.049 418 418 Sungurlu 30.521 425 425 Şarkı~la 16.181 526 526 Şehitkamil 500 2.000 Trabzon 143.941 530 530 Urla 25.648 544 544 Van 153.111 807 1.934 Toplam 11.217.253 22.798 32.725 KtıyIfGl: TKi ~lığl. Nismıl993.
ARSA VE KONUT ÜREl1MİNDE BELEDİYELER 21 3. TKİ, bu yönetmelikle 3 ın derecede yazçizcilige yol açabilecek, özekselle meyi arttıracak bir egilime kapılml tır. Belediyelere, kooperatiflere güvensizlik buna eklenmektedir. Oysa, yerel yönetimlerle, sivil toplum örgütleriyle ~birligine dayalı bir dizgede bunun ölçüsünün kaçınırnaması gerekir. Arsayı nasıl satacaklanndan tutunuz toplanan paralann harcanmasına degin her 3 amada yönetimin ayrıntılı biçimde yogun denetimi, i leri geciktirici bir roloynayabilir. Bu yalnızca yönetsel degil, aynı zamanda teknik denetimi (vesayeti) de arttırma olarak nitelendirilebilir. 4. Belediyelere konut ve arsa konulannda görev veren 1580 sayılı yasa ile 1950 yılında bunda degi iklik getiren 5656 sayılı yasa, belediyelerin bu konudaki yetki ve sorumluluk alanını belirlemi tir. 1580 sayılı yasanın 15. maddesinin 68. fıkrasında "ucuz belediye konutları yapmak"tan, arsa vurgunculuguna engelolmak amacıyla belediyenin geli mesine ve geni lemesine elveri li alanlarında toprak alarak yeni plana göre düzenlemek yetkisinden sözedilmektedir. 5656 sayılı degi iklik yasasıyla getirilen ek maddelerle, belediye meclislerine konut yapmak ve beldede oturanlara kiraya vermek ya da satmak, bu amaçla döner sermaye olu tunnak, kurulmu ya da kurulacak ortaklıklara (kooperatifler de bu kapsamdadır) katılmak ~ini zorunlu göreve dönü türmek, bununla ilgili yasal düzenlemeleri yapmak yetkisi verilmi tir. Belediyeler bu i lerde Arttırma, Eksiltme ve İhale Yasası dı ında tutulmu tur. Belediyelerce yaptınlacak konutların tipleri, satı ve kiralama ko ulları ve kendilerine konut verileceklerden aranacak ko ullann ve öncelik sıralannın belediye meclisince düzenlenecek bir yönetmelikle belirlenmesi öngörülmü tür. TKİ yönetmeligiyle, 1950 yılında öngörülen yerinden yönetim ilkesinden uzakla ılmı tır. 5. Burada elinde hazır arsası bulunan belediyelere öncelik verilmi tir. Gereksinmenin yogunl3 tıgı yerlerde arsası bulunmayan belediyelere toprak edinme ve bunları arsaya dönü türme olanaklarının saglanmadıgı görülüyor. Konut isteminin ne denli yogun oldugunu kestiremedigimiz kimi küçük belediyelere de salt arsası vardır diye ya da ba ka bir gerekçeyle uygunluk belgesi verilmesi bu gözlem i dogrulamaktadır. 6. Bu yönetmelikten yararlanarak konut edineceklerin en çok malolu un yarısı ölçüsünde toplu konut kredisi alabilecekleri, gerekli özkaynagın dörtte birini b3 ında önceden, geri kalan dörtte birini de yapım süresi içinde aylık bölünçlerle ödemesi, bunlara kar ılık bankanın kredi kar ılıgında koyacagı ipotek yetmiyormu çasına, ada yazılı aylık senetlerle TKİ'ne borçlanmaları da öngörülmektedir. Ayrıntılarına girmeden bu tür sınırlamaların konut edinmek isteyenler üzerinde sıkıntılar yaratabilecegine deginmekle yetiniyoruz. Fakat en önemlisi, bu ko ullarda konutun malolu unun en az yarısını ve arsa ederini ödeyebilecek güçteki orta üst ya da üst gelirli ki ilerin konut edinebilecegini belirtelim. Burada da tıpkı yönetimin Halkalı, Eryaman ve benzeri projelerinde oldugu gibi, toplumsal adalete uygun biçimde dü ük gelirlilerin konutlandırılması endi esi gözardı edilmektedir. Bu yönetmelikle, 1580 sayılı yasada vurgulanan "ucuz belediye meskenleri" yapmak amacına ters dü ülmektedir.
22 ÇAGDAŞ YEREL YÖNETIMLER 7. Belediyelerin iyeligindeki arsaların kimlere verilecegi yetkisinin belediyede olması gerekirken, konut kredisini kullanma ko ullarını trujımayanların da arsa edinmelerini belediyelerin önerebilecekleri, yönetmelikle belediyelere "ima" ediliyor. Böyle bir "telkin"de TKi'nin bulunmaması, çagdruj arsa siyasalarına daha uygun dü erdi. Kaldı ki yönetmelikle, belediyenin iyeligindeki arsaların konut yaptıranlara satı ı için arsa stogu bitinceye degin yılda en az üç kez ve en az üç ay ara ile ihale açılması öngörülmektedir. Arsaların kestirilen kaf ılıklarından az olmamak ko uluyla satılacagı, her yıl bu kestirimlerin yıllık fiyat artı larına göre nasıl arttırılacagı yönetmelikle belirlenmektedir. Ayrıca, arsa kar ılıklarından elde edilecek gelirlerin ya da belediyece yaptırılan konutların arsa ederlerinin belediyece açtırılacak hesaba yatırılması zorunludur. Arsa edinmeye katkıda bulunmayan TKi, belediyenin arsalarının satı ederlerini denetlemekte, belediyenin kendi arsası için hesaba para yatırması gibi bir çeli ki yaratılmaktadır. Bu egilim, belediyeler üzerindeki denetimi (vesayeti) arttırmaktan ba ka bir ey degildir. Belediye arsalarından saglanacak gelirlerin Fon kredileriyle dogrudan ili kisini kurmak zordur. Yalnızca altyapı için yapılacak giderler için Toplu Konut Bölgesi Hesabından para harcanabilecektir. Bir ba ka anlatımla, belediye, arsaları üzerindeki altyapıyı ve toplumsal donatıyı arsa gelirlerinden kar ı1amayı bilemezmi çesine, kendi gelirini arsayla ilgili giderler için serbestçe harcama olanagından yoksun bırakılmaktadır. Üstelik, altyapı için yeterli kaynak yaratılamaması durumunda öncelikle teknik altyapının yapımında kullanılmak üzere TKi'nden alacagı kredi için ayrıca faiz ödemek zorundadır. Bütün bunlar belediyelerin elini kolunu baglar nitelikteki kurallardır. SONUÇ Toplu konut ve arsa konusunda da belediyelerin etkin bir roloynamaları, özellikle konut için gerekli arsanın, teknik ve toplumsal altyapı ve donatının saglanması, konut istemini örgütleyen kooperatiflerle i birligi yapmaları, bu giri imlerin de TKi'nce desteklenmesi Kent Kooperatifçiligi kavramına uygun bir yakla ımı yansıtmaktadır. Ba ta Batıkent olmak üzere, ülkemizin çe itli yörelerinde TÜRKKENTe üye kooperatif birliklerince yürütülen projelerde brujarılı sonuçlar alınmaktadır. Bu nedenle, ilke olarak kooperatif, belediye ve devlet i birligine dayalı giri imlerden olumlu sonuçlar alınabilecegi kanısındayız. Ancak TKi, 14 Kasım 1992'de çıkardıgı yönetmelikle bu konuda önemli bir adım atmakla birlikte, getirilen düzenlemenin i lemesine ili kin kaygılarımız vardır. Elinde hazır arsası bulunan belediyelerin ba latacakları projelerin daha etkin ve brujarılı olmasını amaçladıgı öne sürülen son yönetmelik, hem belediyeler üzerinde a ırı denetim ve yazçizeilik yüzünden, hem de konut edindirmede yönelinen kitlelerin gelir düzeylerinin yüksek olması nedeniyle ele tirilebilecek bir yakla ımı yansıtmaktadır. Belediyelerin konut için arsa edinmeleri konusunda Toplu Konut Fonu'ndan hiçbir katkı saglanmamakta, buna kar ılık TKi, belediyelerin elindeki arsalar üzerinde projeler ba latmak istemektedir. 5 bin nüfuslu Gözeüler ile 7 bin nüfuslu Ortakaraören belediyelerine uygunluk belgesi verilmesi, TKi'nin bu konuda,
ARSA VE KONUT ÜRETIMİNDE BELEDİYELER 23 yerle menin büyüklügü ve konut gereksinmesinin yeginligi ( iddeti) konusunda herhangi bir ölçüt ve öncelik sırası belirlemedigini gösteriyor. Ayrıca 7 milyonluk İstanbul ile 1 milyonluk Adana'nın öbür belediyelerle TKİ'nin gözünde aynı teraziye konulması kanımızca sakıncalıdır.