KONUT SEKTÖRÜNÜN VERGİ YÜKÜ VE ÖNERİLER

Transkript

1 KONUT SEKTÖRÜNÜN VERGİ YÜKÜ VE ÖNERİLER A) ÖRNEK BİR KONUT PROJESİ BAZINDA VERGİ YÜKÜ Aşağıdaki çalışmada, örnek olarak 100 konutluk bir gayrimenkul projesi belirli varsayımlarla ele alınarak, baştan sona proje boyunca ortaya çıkan vergi yükü ortaya konulacaktır. Projede her biri ortalama 120 m2 olan 100 konut geliştirilmekte olup, geliştirici firma arsa sahibi ile hasılat paylaşımı esasına dayanan bir sözleşme yapmaktadır. Arsanın rayiç bedeli TL dir. Diğer varsayımlar aşağıdaki gibidir: Proje Bilgileri Konut Adedi 100 Ortalama Konut Alanı (m2) 120 Satılabilir Konut Alanı (m2) m2 Satış Fiyatı (TL) m2 İnşaat Maliyeti (TL) Arsa Sahibi Hasılat Payı 40% Arsanın Emlak Vergisi Değeri (TL) Buna göre proje sonunda aşağıdaki finansal sonuçlar elde edilmektedir. Projede satış, pazarlama ve genel giderler için ayrıca bir varsayım yapılmamış, bunlar inşaat maliyetinin içinde kabul edilmiştir. Sonuç olarak geliştirici firma %20 oranında brüt kar elde ederken, arsa sahibi payına da TL hasılat payı düşmektedir. Finansal Sonuçlar TL Yüzde Hasılat % İnşaat Maliyeti % Arsa Sahibi Payı % Brüt Kar % Yukarıda örnek olarak ele alınan 36 milyon TL hasılat üreten bir konut projesinde, aşağıdaki vergiler ortaya çıkmaktadır: Projenin Hasılatı Yapılan İşlem ve Bu Nedenle Ödenen Vergi TL Yüzde Arsa sahibiyle yapılan hasılat paylaşımı sözleşmesinin damga vergisi ,38% Arsa sahibiyle yapılan hasılat paylaşımı sözleşmesinin noter harcı ,12% Arsa sahibiyle yapılan hasılat paylaşımı sözleşmesinin tapu harcı ,27% Alıcılarla yapılan satış vaadi sözleşmelerinin damga vergisi ,95% Alıcılarla yapılan satış vaadi sözleşmelerinin noter harcı ,28% Yüklenicilerle yapılan müteahhitlik sözleşmelerinin damga vergisi ,38% Belediye harçları ,33% Tapunun geliştirici firmaya devrinde ödenen tapu harcı ,60% Kat mülkiyetine geçişte tapu harcı ,04% Tapunun nihai alıcılara devrinde ödenen tapu harcı (satıcı payı) ,00% Proje boyunca ödenen emlak vergileri ,50% Katma değer vergisinin finansman maliyeti ,73% İade alınamayan KDV alacağı ,58% Firmanın Toplam Vergi Yükü ,17%

2 Bu sonuçlara göre geliştirici firma proje boyunca yaklaşık 4 milyon TL tutarında vergi ödemekte olup, bu tutar hasılatın %11 ine denk gelmektedir. Projenin brüt kar marjının da %20 olduğu dikkate alınırsa, brüt karın büyük bölümü proje süresince doğan vergilere gitmektedir. Ayrıca yukarıdaki hesaplamalarda arsa sahibinin KDV mükellefi olmadığı ve arsa alımında KDV tahakkuk etmediği varsayılmıştır. Aksi bir varsayımda toplam vergi yükü daha da yükselecektir. Diğer yandan yukarıdaki tutarlara alıcı tarafından ödenen tapu harcı ve KDV de dahil değildir. B) SON DÖNEMDEKİ VERGİ ARTIŞLARI Konut sektöründe üretim sürecinin her aşamasında diğer sektörlerde olmayan ek vergi yükleri bulunmaktadır. Tapu harcı, damga vergisi, noter harcı, belediye harçları, emlak vergileri ve KDV nin finansman maliyeti ve indirilemeyen kısmı toplamda konutun satış bedelinin %12,3 üne ulaşmaktadır. Diğer yandan son yıllarda yukarıda sayılan yükler sürekli artmıştır. - Gayrimenkul alım satımlarında alınan tapu harcı oranı 2009 yılında binde 15 iken, bu oran 2010 yılı başında binde 16,5 e ve 2012 yılında binde 20 ye çıkartılmıştır. - Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ve inşaat sözleşmelerinde sözleşme tutarı üzerinden hesaplanan damga vergisi oranı 2009 yılında binde 7,5 iken bu oran 2010 yılında binde 8,25 e ve 2013 yılında binde 9,48 e çıkartılmıştır. - Gayrimenkullerin emlak vergisine esas değerleri 2010 yılında belediyelerce yeniden tespit edilirken olağanüstü artışlar yaşanmış, bazı bölgelerde değerler ve dolayısıyla emlak vergisi tutarları bir önceki senenin 3-4 katına ulaşmıştır. - Konutlarda KDV oranının belirlenmesine dair yasa değişikliği ile de bugüne kadar %1 KDV ye tabi olan konutların bir bölümü %8 ve %18 KDV ye tabi hale gelmiştir. C) VERGİ KAYIPLARINA DAİR TESPİTLER Konut sektörünün büyüklüğüne göre teorik olarak üretmesi gereken vergi geliri tutarı ile fiilen tahsil edilen vergi gelirleri karşılaştırıldığında kayıt dışılığın etkisi net bir şekilde görülebilmektedir. 1. Tapu Harçlarındaki Kayıp Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü nden alınan verilere göre kat irtifaklı satılan konutlar dahil ülkemizde 2012 yılında toplam adet konutun tapuda satışı gerçekleşmiştir. Ortalama konut büyüklüğü 150 m2 ve ortalama satış fiyatı TL kabul edildiğinde, toplam satış tutarının 276 milyar TL ve bunun üzerinden ödenmesi gereken %4 oranındaki tapu harcı tutarının yaklaşık 9 milyar TL olması gerektiği hesaplanmaktadır. Konut dışında diğer gayrimenkul satışları, cins tahsisleri, ipotek tesisi, fekki vb. diğer tüm tapu işlemleri de dikkate alındığında, ülkemizde tapu gelirlerinin 12 milyar TL yi aşması gerektiği düşünülmektedir. Ancak 2011 yılı vergi gelirleri incelendiğinde tapu harçlarının yaklaşık 4 milyar TL seviyesinde kaldığı gözükmektedir. Bu rakamlar bize tapuda yapılan işlemlerde değerlerin üçte ikisinin beyan edilmediğini ve ödenmesi gereken verginin sadece üçte birinin ödendiğini göstermektedir.

3 2. Damga Vergisindeki Kayıp Aynı şekilde damga vergisi için bir analiz yapıldığında her yıl yeni konutun üretildiği bir sektörde geliştirici firmaların arsa sahipleri ile yaptıkları sözleşmeler, inşaat firmaları ile yaptıkları sözleşmeler ve nihayet alıcılarla yaptıkları sözleşmelerde teorik olarak toplam 3 milyar TL tutarında damga vergisi ödenmesi gerektiği hesaplanmaktadır. Ancak vergi gelirleri incelendiğinde ülkemizdeki tüm sektörlerin ürettiği toplam damga vergisi gelirinin 6,5 milyar TL olduğu görülmektedir. Konut sektörünün ekonomideki payının %4 olduğu varsayıldığında, bu tutarın yaklaşık 260 milyon TL lik bölümünün konut sektöründe gerçekleşen işlemlerden kaynaklandığı düşünülmektedir. Bu rakamlar damga vergisi bakımından konut sektöründe büyük bir kayıp yaşandığını göstermektedir. 3. Kurumlar Vergisindeki Kayıp Damga vergisi ve tapu harcı oranlarının yüksek olması alıcıları bu yükten kaçınmak için işlemleri düşük bedellerden göstermeye teşvik etmekte, bunun neticesinde satıcı firmaların faturaları ve günün sonunda ödedikleri kurumlar vergisi de gerçeği yansıtmaktan uzaklaşmaktadır. Her yıl yeni konut üreten konut sektörünün ortalama 150 m2 konut büyüklüğü ve TL satış fiyatı varsayımıyla yılda 180 milyar TL gelir üretmesi ve %10 kar marjı varsayımıyla 36 milyar TL kar üzerinden 7,2 milyar TL kurumlar vergisi ödemesi gerekmektedir. Ancak 2011 yılı vergi gelirlerinde tüm sektörlerden alınan kurumlar vergisi toplamı 29 milyar TL olup, %4 lük bir payı olduğu varsayılan konut sektörünün ödediği kurumlar vergisi tutarının ancak 1,2 milyar TL civarında olduğu düşünülmektedir. Bu da potansiyel kurumlar vergisi gelirinin ancak altıda birinin alınabildiği anlamına gelmektedir. D) ÖNERİLER Aşağıda yer alan önerilerimizin temelinde yatan unsur tapu harçları ve damga vergilerini daha makul seviyeye getirmek, böylece alıcıların risk almak yerine işlemleri değerinden beyan etmelerini sağlamak ve bu yolla satıcıları da kayıt altında çalışmaya zorlamaktır. 1. Tapu harçlarının binde 20 den binde 7,5 e indirilmesi Vergi teorisinde harç, idarece yapılan bir hizmetten yararlananlardan bu hizmetin bedeli olarak alınan para olarak tanımlanmaktadır. Dolayısıyla harç tutarı ile hizmetin maliyeti arasında birebir olmasa da bir ilişki olması beklenmektedir. Maliye Bakanlığı verilerine göre 2012 yılında 4,9 milyar TL tutarında tapu harcı tahakkuk etmiştir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü nün 2013 yılı bütçesi ise 657 milyon TL dir. Görüldüğü üzere, tapu işlemlerinde alınan harç tutarı, hizmetin maliyetinin 7 katını aşmaktadır. Tapu harcından kaçınmak için uygulamada işlemler gerçek değerinin yaklaşık üçte biri düzeyinde beyan edilmektedir. Bu da alınması gereken verginin üçte ikisinin alınamaması anlamına gelmektedir. Tapu harçlarının binde 7,5 e indirilmesi durumunda taraflar düşük beyan etme riski almak yerine gerçek değerinden beyan etmeyi tercih edecektir. Ayrıca alıcının ödeyeceği tapu harcı değişmeyeceği için satıcıyı gerçek beyana zorlayacaktır. Böylece tapu harcı gelirlerinde bir kayba yol açmadan, işlemlerin kayıt altına girmesini sağlayacaktır.

4 2. Konut projelerine dair sözleşmelerde damga vergisinin binde 9,48 den binde 3 e indirilmesi Ortada herhangi bir kazanç yok iken, sadece taraflar aralarında bir sözleşme yaptıkları için sözleşme tutarı üzerinden %1 oranında vergi alınması ağır bir külfet getirmektedir. Henüz ortada bir kar yokken firmalar arsa alımı için, müteahhit firmalardan hizmet alımı için ve nihayet konut alan müşterilerle yaptıkları satış vaadi sözleşmeleri için tekrar tekrar yaklaşık %1 oranında damga vergisi ödemektedir. Konut sektöründe bu kadar yoğun ve büyük tutarlı sözleşmeler yapılıyor olması, diğer sektörlerde olmayan büyük bir külfet doğurmaktadır ve proje karından bağımsız bir şekilde bu vergiler ödenmektedir. Konut projelerine dair sözleşmelerde uygulanacak damga vergilerinin azaltılması işlemlerin doğru beyan edilerek gerçek tutarından kayda alınmasını sağlayacaktır. E) ÖNERİLERDEN BEKLENEN NETİCELER Kabul etmek gerekir ki yukarıda sayılan dolaylı vergiler küçük ölçekli firmaları kayıt dışına itmekte ve diğer yandan büyümeye, kayıt altında kurumsal bir şekilde faaliyet göstermeye çalışan firmalar aleyhine büyük bir rekabet dezavantajı getirmektedir. Bu durumun sonucu olarak ülkemizde piyasada faaliyet gösteren yüzbinlerce firma bulunmakta, pazar payı yaklaşık %10-11 olan TOKİ ve Emlak GYO dışında en büyük firmaların bile pazar payı binde 1 leri geçmemektedir. Konut sektörü üzerindeki dolaylı vergiler böyle kalmaya devam ettiği sürece bu durum değişmeyecek, az sayıda müşteri ile çalıştığı için ilişkilerini yönetebilen küçük firmalar kayıt dışı kalmaya devam edecek, faturalarda, tapuda beyan edilen satış tutarları hiçbir zaman gerçek durumu yansıtmayacaktır. Yukarıda yapılan önerilerin hayata geçmesi konut sektörü üzerindeki dolaylı vergilerin makul seviyelere çekilmesini ve kayıt altına girme önündeki engellerin azaltılmasını sağlayacaktır. Ayrıca alıcılar risk almak yerine daha makul tutarlı bu vergileri ödemeyi tercih edecek, bu durum satıcılar üzerinde kayıtlarını doğru göstermek yönünde bir baskı yaratacaktır. Aşağıda örnek olarak satış bedeli , , ve TL olan daireler için mevcut durumda tahsil edilen tapu harcı ve damga vergisi ile önerilerimizin hayata geçirilmesi durumunda tahsil edilecek tutarlar yer almaktadır. Tablodan görüleceği üzere bu değişiklikler vergi gelirlerinde kayıp yaratmayacak şekilde tasarlanmıştır. Mevcut Durumda Tahsil Edilen Tutarlar Evin Satış Bedeli Damga Vergisi 0,95% Tapu Harcı 4,00% Tahsil Edilmesi Gereken Toplam Kayıp Oranı 65% Tahsil Edilen Toplam Önerilen Oranlarla Tahsil Edilecek Tutarlar Evin Satış Bedeli Damga Vergisi 0,30% Tapu Harcı 1,50% Toplam Fark Öneri - Mevcutta Tahsil Edilen

5 Önerilen değişikliklerin hayata geçirilmesi halinde konut sektöründen elde edilebilecek tapu harcı, damga vergisi ve kurumlar vergisi gelirlerinin bugün itibariyle elde edilen tutarlar karşılaştırması aşağıdaki tablo yapılmaktadır. Tapu harcı ve damga vergisi oranlarındaki indirim işlemlerin gerçek değerinden beyan edilmesi ile telafi edilip gelirler artarken, esas büyük etki kurumlar vergisi gelirlerinde meydana gelmektedir. Mevcut Durum Öneriler Gerçekleşirse Artış Tapu Harcı Gelirleri Damga Vergisi Gelirleri Kurumlar Vergisi Gelirleri Toplam Gelir