Yarýna bir deðer býrak

Yarýna bir deðer býrak TURÝZM SEKTÖRÜ ÝKÝNCÝLÝK ÖDÜLÜ

Mehmet Kemal Dedeman Araþtýrma ve Geliþtirme MERSÝN TÝCARET ve SANAYÝ ODASI II. KONUTLARIN TURÝZME KAZANDIRILMASI PROJESÝ HAZIRLAYAN SERKAN ARICI 2009

ÖNSÖZ Turizm Türkiye nin önümüzdeki ilk 10 yıl içinde en fazla umut bağladığı sektörlerden bir tanesidir. Sektördeki son gelişmeler gösteriyor ki Türkiye turizmdeki hedeflerini büyütmüştür. Her ne kadar turizm girdisi, artan turist sayısıyla doğru orantılı olmasa da gelişmeler hep hedeflerin daha da büyümesi gerektiğine işaret ediyor. Ülkemiz, özellikle son 10 yılda artık marka kentler ortaya çıkarmıştır: İstanbul, Antalya, Alanya, Fethiye, Bodrum, Marmaris, Çeşme gibi ancak bu kentlerin büyük hedeflere ulaşmak ve turizmde bir Dünya devi olabilmek için artık yeterli olamayacağı da bir gerçek Artık ülkemizin yeni destinasyonlara, yepyeni alternatiflere ihtiyacı vardır. Öyle ki yatak ihtiyacından, ulaşım ve yetişmiş eleman ihtiyacına kadar her konuda hızlı yol kat etmemiz gerekiyor. 320 km lik uzun bir sahil şeridine sahip olan Mersin İli, 3S turizminin (See-Sun- Sand) yanı sıra, tarihi değerleri, ören yerleri, restore edilmiş Tarsus Saint Paul Bölgesi ile inanç turizmi ve doğa turizmi açısından yeni ve önemli bir destinasyondur. Yöremiz, coğrafi konumuyla da Kapadokya ya, Hatay a, Nemrut a, Zeugma ya ve Mardin e açılan çok önemli bir kapıdır. Fakat her şeyden önce tanıtım eksikliğinin ve yatak sayısının yetersizliğinin de çok önemli olduğu bir gerçek. İşte bu konumda Mersin için yapılması gereken - hatta geç kalınmış- önemli işler olduğunu düşünüyoruz. Hem Mersin in tanıtımı hem de yatak kapasitesinin istenen seviyeye çıkarılması için, mevcut şartları ele alarak Mersin Ticaret Ve Sanayi Odası, Kültür ve Turizm Bakanlığı ile çok önemli bir çalışma başlattı. Bu çalışmalarımızın ülkemize model olabilmesi ve turizm endüstrimize katkılar sağlamasını umut ediyoruz 1

İÇİNDEKİLER Önsöz... 1 İkinci Konutları Turizme Kazandırma Projesi İhtiyacı... 3 Mersin ve İkinci Konut Yoğunluğu... 4 Proje Ekibinin Oluşturulması... 4 Pilot Bölgelerin Seçimi... 5 Yazlık Sitelerin Özelliklerinin Tesbiti... 5 Kapatmayın Kiralayın Kampanyası... 6 Konut Sahipleri ile Sözleşme Yapılması ve Konutların Pazarlanması... 7 Projemizin Uygulama Aşamasındaki Faaliyetlerimiz... 8 Seçilen Sitelerin ve Konutların Özellikleri... 8 Fiyatlandırma ve Sitelerimize Transferler... 9 Turistlere Sağlanan Diğer Olanaklar... 9 Turistin, Konut Sahibinin ve Aracı Kurumun Sorumlulukları... 10 II. Konutların Turizme Kazandırılması Çalışmalarımız Sırasında Yaşanan Problemler... 12 II. Konut Turizminin Teşviki İçin Hayata Geçirilmesini Önerdiğimiz Konular... 13 Ek1: Site Genel Bilgi Anketi... 16 Ek2: Sitelere Göre Puanlama Kriteri... 17 Ek3: Kiralanacak Konutta Bulunması Gereken Özellikler... 18 Ek4: Beldelere Göre Sitelerin Fiyat Aralıkları... 19 Ek5: İkinci Konut Protokol... 20 Ek6: Konutun Teslim Edilmesi... 21 Ek7: Konutun Teslim Alınması... 22 RESİM LİSTESİ Resim 1 : Mersin Sahillerindeki İkinci Konut Yapılaşması Örneği... 3 Resim 2 : Örnek Sitelerimizden Bir Görüntü... 4 Resim 3 : Örnek Konutlarımızdan bir Görüntü... 4 Resim 4 : Pilot Beldelerimiz ve Çevre Yerleşimleri... 5 Resim 5 : Alan Çalışması Yaptığımız Sitelerimizden Örnek... 6 Resim 6 : Alan Çalışması Yaptığımız Sitelerimizden Örnek... 6 Resim 7 : Alan Çalışması Yaptığımız Sitelerimizden Örnek... 6 Resim 8 : Alan Çalışması Yaptığımız Sitelerimizden Örnek... 6 Resim 9 : Kapatmayın Kiralayın Kampanya Afişimiz... 6 Resim 10 : Konutlarımızın Yurt Dışında Pazarlanması İçin Hazırladığımız El Broşürleri (ön)... 7 Resim 11 : Konutlarımızın Yurt Dışında Pazarlanması İçin Hazırladığımız El Broşürleri (arka)... 7 (Bütün Resimler ve Grafikler Mersin Ticaret ve Sanayi Odası Arşivine Ait olup Bizzat Kurum Tarafından Çekilmiş Çektirilmiştir) 2

İKİNCİ KONUTLARI TURİZME KAZANDIRMA PROJESİ İHTİYACI 80 li yılların başından itibaren, iç turizme yönelik olarak, özellikle sahillerimizde yoğun bir yapılaşma başlamış, bu süreç 90 lı yılların sonlarına kadar devam etmiştir. Özellikle dönemin iktidarı tarafından imar kanunda yapılan değişiklikler ile, yerel yönetimlerin konu üzerindeki yetkileri artırılarak yepyeni bir süreç karşımıza çıkmıştır. Pratik anlamda bakıldığında, parselasyon sürecinden projelendirme ve inşaat sürecinin sonuna kadar karşılaşılan tüm yasal prosedür bu tarihlerden sonra ilgili belediyelerin insiyatifine bırakılmıştır. Böylece müthiş bir ivme kazanan sektör, bugüne kadar gittikçe büyüyen bir ikinci konut dalgası ortaya çıkarmıştır. Turizm bölgesi ilan edilen yöreler dışında kalan Mersin ili belki de diğer sosyolojik etmenlerle birlikte Türkiye nin en fazla ikinci konut yoğunluğuna sahip kenti olmuştur. Resim 1 Bu noktada ikinci konutlarımızın ekonomiye kazandırma yöntemleri araştırılırken, iki ayrı kısımda ele alınmalıdır. İlk olarak Antalya, Aydın gibi ikinci konut yoğunluğu olan turizmde gelişmiş yöreler, ikinci olarak da Mersin, Hatay gibi yoğun ikinci konut yapılaşması olup turizmin gelişmediği yöreler Birinci kısımdaki yörelerde gerek turizm bilinci, gerekse yörenin tanınmışlığı hususları, araştırılan modellerde yöre için hep avantaj oluşturacaktır. Ancak Mersin gibi turizm bölgesi olarak planlanmamış yörelerde, ikinci konutların turizm amaçlı kullanılmasında yöre halkının ve yerel yönetimlerin direkt olaya müdahil olması zorunluluktur. 3

MERSİN VE İKİNCİ KONUT YOĞUNLUĞU Bazen planlı bazen de plansız gelişen son 20-25 yıllık yapılaşma süreci sonunda, Mersin-Anamur hattında 90.000 yazlık konut yapılmıştır. (Resim 1) Ülkemizdeki ikinci konut sayısının 1.000.000 civarında olduğu düşünülürse %9 unun Mersin de bulunuyor olması durumun ilimiz için önemini direkt olarak yansıtmaktadır. İşin rakamsal boyutu bu kadar net, ancak konutların kullanımı ve insanların yaşantısına gelince durum hiç de net değil! Çünkü yaptığımız geniş araştırma neticesinde gördük ki bu ikinci konutların yıl içinde kullanım süreleri yıllık ortalama 17 gün! (yaklaşık 250 konut sahibi ile 2005 yılında yaptığımız birebir görüşmelerden çıkan rakam) On milyarlarca lira harcadığımız, içinde yok yok olan yazlık sitelerimiz, ve konutlarımız (Resim 2-3) maalesef bu haliyle hem bizim hem de ülkemiz için verimsiz bir hal almıştır Yazlık konutlarımızın tefrişli halini de düşünüp, kaba bir hesap yaptığımızda, sadece Mersin sahillerinde verimsiz yatan paranın 5-6 milyar dolarlarla ifade ediliyor olması inanılmaz bir gerçektir. PROJE EKİBİNİN OLUŞTURULMASI Resim 2 Resim 3 İşte bu noktada projemizin ilk ayağı olan: Kapatmayın Kiralayın kampanyamızı başlattık. Amacımız yukarıda belirttiğimiz şekilde bekleyen yazlık konutlarımızı hem ülke ekonomisine kazandırmak, yatak kapasitesi yaratmak, yeni bir turizm çeşidi sunmak (Türk ailelerle tatil) hem de kentimizin beklentisi olan geç kalmış turizm hamlesinin startını vermekti. Kültür ve Turizm Bakanlığının da çalışmalarımızı dikkatle izlediğini, bu çapta projenin Türkiye de bir ilk olduğunu ve bu çalışmaların bakanlık bünyesince destekleneceğini açık olarak belirttiğini de ekleyelim! Bu amaçla oluşturulan çalışma grubuyla Temmuz 2004 tarihinde turizmci ve mimarlardan oluşan bir ofis oluşturuldu. Proje çalışması için turizmci ve reklamcılardan oluşan bir grupla ön çalışmalar yapıldı. Çalışmaların çerçevesi ve kıstasları tespit edildi. Ko- 4

nut sahiplerine ulaşmak için, neler yapılması gerektiğine karar verildi. Öncelikle çalışma alanımızı daha özel kılmak ve yoğunlaşabilmek adına pilot bölgeler seçildi. PİLOT BÖLGELERİN SEÇİMİ Çeşmeli, Kargıpınarı, Tömük, Arpaçbahşiş, Limonlu ve Kumkuyu beldeleri pilot bölge olarak belirlendi. Pilot bölge belirlenirken esas aldığımız en büyük kriter ulaşım ve kent merkezine yakınlık olarak ortaya çıkmıştır. Gerek ana yol ile bağlantısı, gerekse en yakın havaalanına ulaşım süresi ilk etapta bizi bağlayan konular olmuştur. Ancak bu noktada Mersin kent merkezine çok yakın olan siteler elimine edildi. Çünkü çarpık yapılaşma ve arıtma tesisi problemleri sebebiyle kent merkezine yaklaştıkça denizin kalitesinin düştüğü üzülerek gördüğümüz bir gerçektir. Aynı şekilde pilot bölgemizden daha batıya gidildikçe mükemmel bir sahile sahip olunmasına rağmen havaalanına olan mesafenin uzaması, bizleri pilot bölgemize yönlendirmiştir. (Resim 4) Resim 4 YAZLIK SİTELERİN ÖZELLİKLERİNİN TESBİTİ Pilot bölgeler içindeki bütün belediye başkanlarıyla proje detaylarıyla paylaşıldı. Görüldü ki bizim başlattığımız bu çalışma münferit olarak bütün yörelerde dillendirilmiş, ancak böylesine bir uygulama zeminine hiçbir zaman oturmamış. Hatta hemen her sitede gördük ki; sitelerin görevlisi veya site yöneticisi kendi çapında kullanılmayan konutların sahipleri adına aylık veya haftalık kiralama ofisi gibi hizmet vermeye başlamış. Bu ziyaretler sonunda Sayın Erdemli Kaymakamımızın, bütün -pilot belde- belediye başkanlarımızın, çalışmalarımıza destek vermesi çalışmalarımıza artı bir ivme kazandırmıştır. 5

Öncelikle Pilot bölgelerdeki bütün siteler yerel belediyelerin de desteği ile (152 adet) alan çalışması ile, fotoğrafları çekilip özellikleri tespit edildi. (Resim 5, 6, 7, 8) Bütün siteler incelenerek sitelerin kendi içlerindeki seçim kriterleri tesbit edildi. Resim 5 Resim 6 Resim 7 Resim 8 Bu kriterlerimiz belirlenirken turistin apart olarak kullandığı bir sitede nelere ihtiyaç duyabileceği esas teşkil etmiştir. (güvenlik, cafe, disco, yüzme havuzu, arıtma, binanın estetiği, ulaşım, temizlik, market vb). Bu çalışmalar neticesinde, kriterlere uygun olmayan siteler elemine edildi ve kalan 100 site üzerinde tanıtım ve duyuru çalışmalarına başlandı. KAPATMAYIN KİRALAYIN KAMPANYASI Tüm tanıtım imkanları ile Kapatmayın Kiralayın sloganı ile tespit edilen 100 sitede afiş, el broşürleri, billboard ilanları ve tv-radyo programları ile proje tanıtıldı. Konut sahiplerinin projeye katılımlarına çalışıldı. (Örnek: Resim 9) Tanıtım araçları ve ofisimizi ziyaret eden konut sahipleri ile projenin detayları paylaşıldı. İlk eleminasyon kriterlerine göre 26 adet site, pilot çalışma için uygun görüldü. Bu kriterleri belirleyen anket çalışmamız bütün siteler tek tek gezilerek yapılmıştır. (Ek 1) Resim 9 Gelen 250 civarındaki talepten kriterlere uygun olduğu tespit edilen 172 konut sahibi ile ön sözleşme imzalandı. Bu aşamada ofisimize ulaşan talep sahiplerinin konutları, uzman turizmci ve mimarlarımız tarafından bizzat ziyaret edilerek ciddi bir araştırma yapılmıştır. Sitelerin ve konutların özellik ve kriterlerine göre her site ve konut için puanlama sistemi ile fiyat tespitleri yapıldı. (Ek 2) Buna göre asıl olan ilk belirleyici fiyat sitenin maximum ve minumum fiyatları olmuştur. Her konutun aynı sitedeki diğer konutlara göre bu aralıktaki fiyata göre değişen bir bedeli oluşmuştur. Örneğin X sitesinin fiyat aralığı pu- 6

anlama kriterine göre 80-110 tl arası değişiyorsa, en az puanı alan konut 80, en çok puanı alan konut ise en fazla 110 tl olarak fiyatlandırılmıştır. (Ek 4) KONUT SAHİPLERİ İLE SÖZLEŞME YAPILMASI VE KONUTLARIN PAZARLANMASI Çalışmalarımız sonunda 172 konuttan oluşan portföyümüz oluşmuştur. Konut sahipleriyle yapılmaya başlanan ön sözleşme (Ek 5) sonrasında, bu konutlarımızın yurt dışında tanıtım ve pazarlanması çalışmalarına başlandı. Bu ön sözleşmeler ışığında 2005 yılının Haziran, Temmuz, Ağustos, Eylül aylarını kapsayan tarihlerde birer ayını ev sahibine rezerve ederek, geriye kalan 3 aylık kısmını apart olarak pazarlama aşamasına geçildi. Bu aşamada konut sahibinin de evini bir süre kullanabilmesi de mümkün olmaktadır. Konut sahibi evini kullanmak istediği peryodu sözleşmeye dahil olarak beyan etmiştir. Böylece pazarlama aşamasında bu tarihler rezervasyon sistemimizde otomatik olarak dolu olarak işaretlenmiştir. Projemiz Türkiye sahillerinde yer alan 1.000.000 a yakın yazlık konutun ekonomiye ve turizme kazandırılması açısından önemli ve örnek bir projedir. Projemiz ilgili uzman turizmciler ve bakanlıkça yakından izlenmektedir. Bakanlıkça, gelinen noktalarla ilgili raporlar istenmiş, görüşmeler yapılmıştır. 2.Konutlarla ilgili olarak 1991 senesinde Turizm Bakanlığınca yapılan çalışma, rapor ve anketler sonrası 14 yıl boyunca (2004 yılı itibarı ile) konu ile ilgili çok cılız yasal çalışmalar yapılmıştır. Mersin Ticaret ve Sanayi Odası nın bu çalışma ve turizm hamlesine başlamasıyla birlikte dokümanlar hazırlanmış, turizmciler bir araya getirilmiş, sorunları tartışılmış, Mersin in tanıtımı için Mersin Guide, bölge ve kent haritası, Mersin ve apartlarımızı anlatan tanıtım broşürü, (Resim 10-11) küçük takvim, tanıtım cd leri, bannerlar yaptırılmıştır. Ayrıca proje için özel olarak tasarlanan www.mersinaparts.com adresimizden dünyanın her yerinden rezervasyon alabilecek sistem kurulmuştur. Resim 10 Resim 11 7

Bu dokümanlar ile Londra, Utrecht, Emitt İstanbul ve ITB Berlin Turizm fuarlarına katılınmıştır. Hukuki altyapı çalışmaları için ise; süreç içinde görev almış Kültür ve Turizm Bakanlarımız ile görüşmeler yapılmış ve 14 yıl sonra 2. Konutların Turizme Kazandırılması için yönetmeliklere son şekli verilmeye başlanılmıştır. Özellikle belirtmek gerekir ki, Kültür ve Turizm Bakanımız Attila KOÇ konu ile ilgili bizzat kurumumuzla görüşmeler yapmıştır. Bu görüşmeler neticesinde Mersin Valiliği ile ortaklaşa hazırladığımız II. Konutlar Yönetmeliğinde yer alması gereken hususlar ve çözüm önerileri ni kapsayan rapor bakanlığımıza sunulmuştur. PROJEMİZİN UYGULAMA AŞAMASINDAKİ FAALİYETLERİMİZ 15 Haziran 2005 tarihinden itibaren apartlarımıza, turistler gelmeye başlamıştır. Ofisimiz özellikle yurt içinden gelen yoğun talepleri cevaplandırmaya başlamıştır. Bu tarihten itibaren, ofisimizi yaklaşık 664 kişi aramış, 197 kişi mail yoluyla bizlere ulaşmıştır. Sezon boyunca 29 aileye 234 gecelik satış yapılmıştır. 2006 Yılında Mersin Ticaret Ve Sanayi Odası nın Hitit Turizm e Devrettiği İkinci Konutların Kiralama İşlemleri İle İlgili Olarak; 29 ev sahibi ile anlaşma yapılmıştır 39 aileye satış yapılmıştır Ortalama % 45 lik bir kiralama yüzdesi yakalanmıştır. 2007 yılı yazı için ise, 2 yıllık çalışmaların getirdiği birikim ile hedefler daha da yukarılara çekilmiştir. Özellikle Iraklı ve Alman ailelerin Mersin Apartlarında tatil yapabilmeleri için önemli bağlantılar sağlanmış, geceleme yüzdesi bir önceki yılki oranı yakalamayı başarmıştır. Apartlarımız Mersin e 25 km uzaklıktaki Çeşmeli Beldesinden, 45 km uzaklıktaki Kumkuyu Beldesine kadar olan mesafede ve tamamı mücavir alan içerisinde yer almaktadır. (Resim 4) Kiralama sezonu 1 Haziran 30 Ekim tarihleri arasında olmakla beraber talebe göre kış sezonunda da uygun olan sitelerimizde tatil imkânı sunulmuştur. Apartlarımızın yer aldığı tatil sitelerinin standart özellikleri bulunmakla birlikte; her biri kendi içerisinde farklı özellikler arz etmiştir. İsteğe göre, yüksek katlarda apartlarımız ve özel villalarımız da sistemimiz içerisinde yer almıştır. SEÇİLEN SİTELERİN VE KONUTLARIN ÖZELLİKLERİ Her sitemizin güvenlik sistemi, alışveriş imkânları ve sahil özellikleri standartları barındırmaktadır. Buna ek olarak sitenin özelliğine göre, havuz, çocuk oyun alanları, bar, restaurant, spor alanları ve aqua park imkânları her siteye göre değişmektedir. 8

Aynı şekilde konutlarımızın iç tefrişleri ve diğer özellikleri ile belirli bir standardı vardır. Her apartımızda yatak odası, banyo, wc, balkon, mutfak, buzdolabı, çamaşır makinası, 4 yatak, oturma grupları, tv ve yemek takımları standard olarak mevcut olmakla beraber, klima adedi, uydu bağlantısı ve telefon apartın durumuna göre değişiklik göstermektedir. Konutlarımızın her birinin özellikleri oluşturulan bilgi föyü sayesinde ayrı ayrı tesbit edilip, bu bilgiler hem fiyatlandırmada kullanılmış hem de gelen turiste ön bilgi olarak verilmiştir. (Ek 3) FİYATLANDIRMA VE SİTELERİMİZE TRANSFERLER Bahsedilen site ve apart özellikleri de göz önüne alınarak, apartlarımızın fiyatlandırılması yapılmıştır. 2008 yılı itibarı ile apartlarımızın fiyatı gecelik 70 150 tl arasında değişiklik göstermiştir. Genel olarak 4-5 kişilik ailelerin rahatlıkla konaklayabileceği tarzda apartlar hizmete sunulmuştur. Apartlarımızda konaklamak isteyen turistler, acentelerimizle web, telefon veya fax yoluyla bağlantıya geçmiş olup gerekli rezervasyonu en az 15 gün önceden yaptırmış olmaları zorunluluğu da özellikle getirilmiştir. Rezervasyon teyidi verildikten sonra apartlarımızın bulunduğu bölgeye ulaşım için 3 farklı seçenek sunulmuştur. 1) Kara yolu ile Mersin e gelen turistler Mersin-Erdemli karayoluna TEM Otoyolu Çeşmeli çıkışından sonra 10 dk- 25dk arası bir zaman diliminde rahatlıkla tatil sitelerimize ulaşabilmişlerdir. Adres bulma açısından yörede tabela sistemi son derece sistematik olarak kurgulanmış olup herhangi bir sıkıntı yaşanmamıştır (İstendiğinde ücreti karşılığında otoyol çıkışında karşılama hizmeti de sunulmuştur). 2) Hava yolu ile Adana Şakirpaşa Havaalanına ulaşan turistler buradan Mersin Şehir Merkezine düzenlenen servisleri kullanabilmektedir. Bu noktada isterlerse ücreti karşılığında havaalanından direkt tatil sitesine transfer servisini acente sunmuştur. Eğer Shuttle hizmeti kullanılmak istenirse şehir merkezinden siteye, acentemiz tarafından ücretli servis imkânımız mevcuttur. İstenirse rent a car hizmeti de sağlanabilmiştir. 3) Deniz yolu ve Demir yolu hattı kullanarak ile Mersin e ulaşan turistler için yine şehir merkezinden Sitemize ücretli servis veya rent a car imkanı kolayca temin edilebilmişlerdir. TURİSTLERE SAĞLANAN DİĞER OLANAKLAR Turistin isteğine göre sabah, öğle ve akşam yemeklerinin temini iki şekilde sağlanmıştır. 1.si turistlerimiz, bütün sitelerimizde mevcut olan market manav vb alışveriş merkezlerinden alış veriş yapılarak kendi ihtiyaçları karşılamışlardır. Ya da özellikle yaz sezonda sitelere yürüme mesafelerinde büyük gross market ve süper marketler fazlasıyla mevcuttur. 9

2.si ise isteğe bağlı olarak bazı sitelerimizin restaurant veya cafeleri tarafından sabah kahvaltısı ve akşam yemeği hizmeti verilmiştir. Eğlence hizmetleri için seçilen sitelerimiz ise bu kritere son derece uygun olarak belirlenmiştir. Turistler için tarihi ve turistik zenginliklerimizi keşfetme olanağı da sistemimiz içerisinde sunulmuştur. Bilindiği gibi Erdemli - Mersin hattında En az 15 dk. En fazla 1,5 saatlik mesafede dünyaca ünlü turistik mekânlar mevcuttur. Bu yerlere günübirlik turlar için yine seyahat acentesi talebe göre organizasyonlar gerçekleştirmiştir. Ya da yerel bir rehber eşliğinde rent a car hizmeti ile yöremizi keşfetme olanağı sunulmuştur. Tatil bitişinde acente yine isteğe bağlı olarak turisti havaalanı, tren istasyonu veya şehirlerarası otobüs terminaline servis hizmeti vermektedir. TURİSTİN, KONUT SAHİBİNİN VE ARACI KURUMUN SORUMLULUKLARI Siteye ulaşan turiste apart hakkında bilgi vermek ve gerekli site kurallarını anlatmak ve gerekli giriş (check in) (Ek 6) anlaşmasını imzalamak üzere bir acente görevlisi mutlaka hazır bulunmaktadır. Bu aşamada bir sözleşme söz konusu olmaktadır. Buna göre turist evde kullanacağı sigorta altına alınmış demirbaş ve günlük eşyaların güvenliğinden sorumlu olmaktadır. Konaklama sırasında kullanılan tekstil eşyalarının (yatak çarşafı, havlu vs) yedekleri apartta mevcut olmaktadır. Kullanım esnasında çamaşır yıkama işlemi turistin kendine aittir. Genel olarak uzun süreli konaklamalarda (1 hafta ve üstü) otomatik çamaşır makinesi olan apartlar önerilmiştir. İsteğe bağlı olarak ücreti karşılığında acente çamaşır yıkama servisi de sunmaktadır. Bu aşamada eşyaların ve apartın güvenliği açısından çıkışta teslim edilmek üzere depozito ücreti alınmaktadır. Turistler, konaklama sonunda konuttaki demirbaş eşyaları eksiksiz olarak teslim etmekle yükümlüdür. Bu aşamada kurduğumuz sisteme göre her konut için özel hazırlanmış olan demirbaş listesi esas alınarak sayım işlemi gerçekleştirilmiştir. Ayrıca ev sahibinin ve sistemin garantisi açısından konut kiralandığı sürece yangın, sel baskını, deprem gibi ana sebeplere karşı sigortalanmaktadır. Apart ücretine sigortalama maliyeti dahil edilerek pazarlama yapılmıştır. Bunlara ek olarak turist tarafından boşaltılan konutun, ardından gelecek diğer turistler için hazır hale gelmesi için, temizlik ve çamaşır sistemi de düzenlenmiştir. Bu aşamada isteğe bağlı olarak temizlik firması tarafından gerekli hazırlık ve temizlik yapılarak, bu hizmetin ücreti konut sahibine ödenecek ücretten düşülmüştür. Ya da konut sahibi kendisi bu işlemleri yapmakta, son aşamada konutun hazır olup olmadığı acente tarafından kontrol edilmiştir. Acente, turistin sitedeki faaliyetlerden ücretsiz faydalanabilmesi için gerekli ayarlamaları ve izinleri temini zorunlu tutulmuştur. Bazı sitelerde havuz, aqua park ve 10

disco gibi aktivitelerden yalnızca site sakini faydalanabilmektedir. Bunun için gerekli izinlerin turist için alınması yine acentenin sorumlulukları arasında yer almıştır. Bunun yanı sıra turistler siteye özel genel kurallara uymakla yükümlüdürler. Yine check in işlemi sırasında acente görevlisi bu kuralları turistlere hatırlatacaktır. Genel olarak sitelerin çoğunda havuz, sauna ve aqua park hizmetlerinde zaman sınırlaması mevcutur. Tatil bitiminde check-out (Ek 7) işlemi sırasında yine belirlenen saatte anahtarın ve diğer özel güvenlik aparatlarının acente görevlisine kurala uygun biçimde teslim edilmesi turistin uması gereken en önemli kurallar arasında yer almıştır. Apart içerisinde ihmal edilemeyecek hasar veya eksilme varsa bunun bedeli depozito içerisinden kesinti yapılarak tahsil edilecek ve imza altına alınarak konut sahibinin mağduriyeti önlenmiştir. 11

(Aşağıdaki Öneri Metni Mersin Valisi Hüseyin Aksoy a Kültür Ve Turizm Bakanı Atilla KOÇ a Teslim Edilmek Üzere Teslim Edilmiştir. 2006 /Nisan) II. KONUTLARIN TURİZME KAZANDIRILMASI ÇALIŞMALARIMIZ SIRASINDA YAŞANAN PROBLEMLER İkinci konutlarımızın ve ikinci konut turizminin yurt dışında hiç tanıtılmamış olması. Özellikle ikinci konut turizmine yatkın olduğu istatistiklerden anlaşılan İskandinav ülkelerine ulaşılmamış olması, Konut sahiplerinin konut ve eşya güvenliği açısından evlerini kiraya vermek istememeleri, Site Sahiplerinin sitelerinde kalmak isteyen turistlerin Milliyetleri Hakkında katı davranmaları (Özellikle Ortadoğu ülkelerinden gelen turistlerin istenmemesi) Site yönetimlerinin, karşılarında bir firmanın değil devlet kurumlarından birini görmek istemesi, Konut sahibi ile işletmeci arasında hazırlanan anlaşmanın yeterli hukuki zemine oturamayışı. Bakanlığın veya belediyelerin müdahaleci olmaması, Konut sahibinin ödediği stopaj vergisinin teşvik edici nitelikten uzak olması, Arıtma tesislerinin olmayışı ya da olan sitelerde enerji giderleri nedeniyle çalıştırılmaması. Mersin ve yöresinin bakanlığın yaptığı yurt dışı tanıtımlarda yeterince yer alamaması. Yurt dışı fuarlarda; Türkiye nin konaklama alternatifi olarak ikinci konutlarını ayrı bir desk olarak sunmaması Münferit olarak kiralama yapan konut sahiplerinin fiyatları yukarılara çekmesi. Desteğine her zaman ihtiyaç duyulan yerel yönetimlerin sisteme yeterince ilgi göstermemesi. 12

II. KONUT TURİZMİNİN TEŞVİKİ İÇİN HAYATA GEÇİRİLMESİNİ ÖNERDİĞİMİZ KONULAR 1. İkinci konutların turizm amaçlı kullanılmasına yönelik yapılması gereken çalışmaların ilk basamağı işletmeci-konut sahibi-turist arasındaki durumu düzenleyen modelin tesbiti olmalıdır. 2. İşletme modeli tesbit edilirken -sistemin özendirici olması amacıyla- ilk üç yıl içinde Kültür ve Turizm Bakanlığı direkt etkin rol oynamalıdır. İkinci Konut Turizmi uygulamaları için Bakanlık bünyesinde sorumlu birim oluşturulmalıdır. 3. Başta özendirici tedbirler alarak gelecek yıllarda sistemin yaygınlaşması ve ekonomiye önemli katkılar yapabilmesi için teşvik edici kararlar almalıdır. İlk etapta yapılan sözleşmelerde, konut sahibi ile işletmeci arasında düzenlenen mutabakata Kültür ve Turizm Bakanlığı da müdahil olmalıdır. Böylece işletmeci firma Bakanlık desteğiyle riskini azaltacak, konut sahibi ise resmi bir sözleşmeye imza atarak konutunu teslim edecektir. 4. Belediyelerin Kültür ve Turizm Bakanlığı ile işbirliği yapması bu noktada çok önemli olacaktır. Çünkü günlük ve haftalık hizmetlerin bu yörelerde eksiksiz verilmesi çok önemlidir. Bu husus direkt olarak belediyelerin sorumluluğunda olup Bakanlığın yaptırım gücünü hissetmesi için ortak bir karar alınması gerekmektedir. Bunun için Bakanlık ve Belediye bir araya gelip sistemde direkt etkin rol oynamalıdır. 5. Yazlık konutlarını kiraya vermek isteyen konut sahiplerinin %50 si, elde edecekleri gelir ile başka bir yörede tatil yapmayı arzu ettiklerini beyan etmişlerdir. (Yaklaşık 250 konut sahibi ile 2005 yılında yaptığımız birebir görüşmelerden çıkan rakam) Bu da demek oluyor ki; İkinci Konutların Turizme Açılabilmesi klasik otelcilik ve acente anlayışına bir rakip ortaya çıkarmayacaktır. Tam tersine yurt içinde tatil yapacak alternatif bir grup ortaya çıkacaktır. Bu sebeple kurulacak olan birimler içerisinde TURSAB (Türkiye Seyahat Acenteleri Birliği), TUROB (Türkiye Otelciler Birliği) gibi sektörün esas temsilcisi kurumlarda mutlaka yer almalıdır. 6. Öncelikle pilot belde tesbiti yapılıp (örnek vermek gerekirse Mersin Tece-Taşucu hattı.) İkinci Konut Turizm Bölgesi ilan edilmeli. Yapılacak bu çalışma ile gerek belde gerekse siteler bir dizi kurallara bağlı kalmalıdır. Birinci olarak bu bölgedeki arıtma tesislerinin daha verimli çalışması için İl Çevre Müdürlüğü ve belde belediyesi ile sıkı çalışma yapılmalıdır. Sitenin arıtma tesisi yok ise gerekli cezai müeyyide uygulanması yapılmalıdır. 7. Resmi kurumlarca denetimi yapılan havuz ve arıtma tesislerinin denetimine bu bölgelerde apayrı bir önem verilmelidir. 8. Konutunu turizme kazandırmak isteyen ev sahiplerinin ve turizme açılmak istenen siteler için ihtiyaç duydukları gerekli onarım, bakım ve gerekli şartların sağlanabilinmesi için sınırlı üst rakamlarla kredilendirme sistemi devreye sokulmalıdır. Bu noktada kredi alabilmenin en önemli şartı ise konutlarının belirlenecek belirli yüzde oranında tu- 13

rizme açmış olmasıdır. İkinci konut turizmine, evlerini daha çok yüzde ile açan sitelerin alacağı teşvik miktarı, o oranda fazla olmalıdır. 9. Şu andaki yasal düzenlemeye göre sitelerdeki konutların turizme açılabilmesi için en fazla üç kattan oluşan, ve en az on üniteden konaklama tesislerdir ibaresi yer almaktadır. (turizm tesislerinin belgelendirilmesine ilişkin yönetmelik madde51) ayrıca aynı maddede villalar için aranan en az 1 dönüm müstakil arazi olması zorunluluğu getirilmiştir. Bu durumda başta Mersin ve yöresindeki ikinci konutlar olmak üzere ülkemizin birçok yöresindeki çok katlı konutlar kapsam dışı kalmaktadır. Dolayısıyla kriter olarak bina yoğunluğu alınması yerine, çevresel etmenler ve turizme uygunluğunu esas alan yasal düzenleme yapılmalıdır. Kat sayı sınırı kaldırılmalı, sisteme katılacak konut sayısı 10 olarak kalmalıdır. (sitenin sisteme alınma şartı) 10. Özel turizm belgesi uygulaması yapılan konutlar için verilecek belge bir (1) yıllık olmalıdır. (bir yıldan daha uzun yapılan kira sözleşmelerinde sürekli sorun yaşanabilmektedir. Başka birisine kiralama veya satışa çıkarma gibi Aynı zamanda denetleme sıklığı açısından sürekli yenilenen sözleşmeler otomatik kontrol şansı doğuracaktır) Böylelikle kriterlerin sürekliliği denetlenecek ve site sakinlerinin Bakanlık şartlarına daha da dikkat etmesi sağlanacaktır. 11. Kültür ve Turizm Bakanlığı sözleşmelerde esas alınacak kriterleri net bir şekilde düzenlemelidir. Bu kriterler site için ayrı: (havuz, güvenlik, alışveriş olanakları, spor tesisleri, cafe, arıtma tesisi) konut için ayrı (yatak ve oda adedi, balkon ve cephesi, mutfak ve banyo gereçleri) tesbit edilmeli. Yeni sisteme dâhil olacak konutlarda asgari malzeme tesbiti mutlaka yapılmalı. Özel Turizm Belgesi ne sahip olan konut içinde özellikle enerji sarfiyat giderleri için indirim yapılmalıdır. 12. İkinci Konut Turizm Bölgesi içindeki Konut sahibi-acenteci-işletmeci zincirinin teşviklerle desteklenmesi mutlaka sağlanmalıdır (tanıtım, pazarlama, reklâm). Bu çalışmalar yılın bütün dönemlerinde yurt içinde, özellikle yılın belirli dönemlerinde yurt dışında yapılmalıdır. Bu konuda özellikle yazlık sitelerde tatil yapma alışkanlığına sahip olan İskandinav ülkeleri ve Almanya pazarı hedef alınmalıdır. Yurt dışında yaşayan Türk Aileler ile Türkiye de yaşayan aileler sisteme ciddi bir oranda ilgi göstermektedir. 13. Özellikle yurt dışı tanıtımlarda İkinci Konut Turizm Bölgeleri için ayrı bir stand tahsisi yapılmalıdır. Bu kapsamda yapılacak broşür, cd ve diğer tanıtım materyalleri için bir fon vasıtası ile yapılmalı ya da vergi muafiyeti sağlanarak işletmeci firma desteklenmelidir. Böylece hem konutların pazarlanması için fırsat verilmiş olacak hem de bu sistemde daha fazla hizmet üretmek durumunda kalan Belediyelerin yurt dışında tanıtılması fırsatı doğacaktır. 14. İşletme modelinde, ev sahipleri ile işletmeciler ve site yönetimi arasındaki hukuki ilişki standard hale getirilip, bakanlıkça onayı veya denetlenmesi yoluna gidilmeli. Verilecek özel turizm belgesi ile konut sahibi ve işletmeci firma resmi bir hüviyet kazanmalıdır. 15. Seyahat acentelerinin ikinci konut işletmeciliğine dahil edilebilmesi için yasal düzenleme yapılmalıdır. Zira bir acente ikinci konutların işletmesini şu anda yapama- 14

maktadır. Bu konuda ikinci konut işletmesi yapan acentenin özellikle sistem yaygınlaşıncaya kadar, (yalnızca ikinci konut işlemler için) KDV den veya kurumlar vergisinden muafiyet hakkını kazanmalıdır. Aynı şekilde şu anda ikinci konutlardan elde ettiği geliri kira geliri olarak göstermek zorunda olan konut sahipleri için stopaj vergisi uygulaması, özel turizm belgesi kapsamında muaf tutulmalıdır. 16. Konut sahiplerinin konutlarını işletmeci firmaya, eşya ve konut güvenliği açısından vermek istemedikleri karşılaştığımız en önemli sorunlardan olmuştur. İşletmeci firmanın ve sözleşmenin güvenirliği açısından sigortalama sistemi zorunlu kılınmalıdır. Ancak sigorta firmalarının özellikle geçici süreli teminata yanaşmamaları ve teminat kapsamına sadece yangın, su baskını ve elektrikli aletlerin hırsızlık teminatını almaları bir eksiklik olmuştur. Bu noktada İkinci Konut Turizm Bölgesi ilan edilen beldelerde sigorta firmalarından özel fiyatla, kısa süreli, hasar ve onarım teminatlarını da kapsama alması için gerekli yasal destek sağlanmalıdır. 17. İşletmeyi devralan firmanın yaşadığı en önemli sorun ise fiyat tesbiti konusunda olmuştur. Gerek apart otellerin fiyatlarının durumu ve konut sahiplerinin yüksek fiyat istemesi sistemi tıkayan en önemli unsur olmuştur. Bunun için öncelikli olarak konut sahibinin giderlerini oluşturan sigorta ve enerji konuları için teşvik uygulaması yapılması hususunu yukarıda belirtmiştik. 18. Yaptığımız çalışmalarda özellikle site yöneticileri ile yaşadığımız problemler göz önüne alındığında, yapılacak hukuki düzenlemede site yöneticileri de sisteme dahil edilmelidir. Çünkü site yönetimlerinin bilgisi ve izni olmadan yapılan kiralama çalışmalarında, karşılaşılabilecek herhangi bir sorun karşısında Yönetici müdahil olmamaktadır. Bu da ancak site yöneticisinin sözleşmeye dâhil olması ile çözülebilir. 19. Site yönetimi, gelen turistlerin her türlü site imkanından faydalanması için gerekli düzenlemeyi yapmalıdır. Sitede tatil yapacak yabancı turistlerin rahatlıkla site marketini, barı, restaurantı, ve diğer alışveriş olanaklarından faydalanması ve fiyat eşitliği sağlanması için fiyatların görülebilir bir yere asılması zorunlu olmalıdır. 20. Konutun kiraya verilme periyodu 1 haftadan az olmamak şartı ile sezon boyunca konut istendiği kadar kiraya verilebilmeli. Tam tersi bir durumda ise örneğin 4-5 günlük kiralamalarda gerek kontrol edebilme, gerek güvenlik, gerekse site huzuru açısından sorunlar yaşanmaktadır. Bu nedenle alt sınır, 7 günle sınırlı olmalıdır. 15

EK 1 16

EK 2 17

EK 3 18

EK 4 BELDELERE GÖRE SİTELERİN FİYAT ARALIKLARI 19

EK 5 20

EK 6 21

EK 7 22

TURÝZM SEKTÖRÜ ÝKÝNCÝLÝK ÖDÜLÜ