Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi Dayanak Sözleşmesi Değerleme Süresi Değerlenen Mülkiyet Hakları Rapor Türü YÖNETİCİ ÖZETİ Özderici Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 12 Mayıs 2010 tarih ve 2388 kayıt no lu 4 gün Tam mülkiyet Pazar ve kira değeri tespiti Rapor Tarihi 20 Mayıs 2010 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Adresi Tapu Bilgileri Özeti Sahibi Mevcut Kullanıcı Mevcut Kullanım Tapu İncelemesi İmar Durumu Büyükdere Caddesi, Yapı Kredi Plaza, C Blok, Kat : 9, 25 no lu bağımsız bölüm, Levent / İSTANBUL İstanbul İli, Beşiktaş İlçesi, Rumelihisarı Mahallesi, 22-23/1 pafta, 1403 ada, 648 no lu parselde kayıtlı, 16.409 m 2 alanlı arsa üzerindeki 3 blok, 91 bağımsız bölümlü kargir işhanı bünyesindeki C Blok, 9. kat, 25 no lu bağımsız bölüm Özderici Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Kısmen mal sahibi, kısmen Manhattan Gayrimenkul Yönetimi Ltd. Şti. Ofis Taşınmaz üzerinde herhangi bir ipotek veya hacze rastlanmamış olup TEK lehine bir adet kira şerhi bulunmaktadır. (Bkz. Rapor - Tapu kütüğü incelemesi) Yönetici Merkez (Ticaret) Alanı Emsal (E): 3,00 Gayrimenkulün Toplam İnşaat Alanı 486,03 m² En İyi ve En Verimli Kullanımı Ofis Kullanılan Yöntemlere Göre Takdir Olunan Değerler (KDV Hariç) PAZAR DEĞERİ AYLIK KİRA DEĞERİ Emsal Karşılaştırma 2.805.000,-TL 19.250,-TL Maliyet Yaklaşımı 2.245.000,-TL --- Gelir İndirgeme 2.910.000,-TL --- Nihai Sonuç 2.805.000,-TL 19.250,-TL Raporu Hazırlayanlar Sorumlu Değerleme Uzmanı Türker POLAT (SPK Lisans No: 400106) Değerleme Elemanı Güneş YILMAZ - 1 - RAPOR NO: 2010/2564
İÇİNDEKİLER SAYFA NO 1. RAPOR BİLGİLERİ... 3 2. ŞİRKET ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER... 4 2.a) Şirket bilgileri... 4 2.b) Müşteri bilgileri... 5 3. DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI... 6 4. UYGUNLUK BEYANI... 6 5. TAŞINMAZIN HUKUKİ TANIMI VE YAPILAN İNCELEMELER... 7 5.a) Mülkiyet durumu... 7 5.b) Tapu kütüğü incelemesi... 7 5.c) İmar durumu incelemesi... 8 5.d) Taşınmazın son üç yıllık dönemde mülkiyet ve imar durumundaki değişiklikler... 8 6. TAŞINMAZIN LOKASYON BİLGİSİ VE FİZİKİ DURUMU... 9 6.a) Taşınmazın çevre ve konumu... 9 6.b) Blokların inşaat özellikleri... 10 6.c) Diğer fiziksel özellikler... 11 7. PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER... 11 7.a) En verimli ve en iyi kullanım analizi... 11 7.b) Mevcut ekonomik koşullar ve gayrimenkul piyasasının analizi... 12 7.c) Bölge analizi... 12 7.d) Piyasa bilgileri... 13 7.e) Taşınmazın değerine etki eden özet faktörler... 15 8. DEĞERLEME SÜRECİ... 15 8.a) Değerleme yöntemleri... 15 8.b) Taşınmazın değerlemesinde kullanılan yöntemler... 16 9. TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ... 16 9.a) Emsal karşılaştırma yöntemi ve ulaşılan sonuç... 16 9.b) Maliyet yaklaşımı yöntemi ve ulaşılan sonuç... 17 9.c) Gelir indirgeme yöntemi ve ulaşılan sonuç... 19 9.d) Değerleme uzmanı görüşü... 20 10. TAŞINMAZIN KİRA DEĞERİNİN TESPİTİ... 21 11. SONUÇ... 23-2 - RAPOR NO: 2010/2564
1. RAPOR BİLGİLERİ RAPORU TALEP EDEN : Özderici Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ : Büyükdere Caddesi, Yapı Kredi Plaza, C Blok, Kat : 9, 25 no lu bağımsız bölüm, Levent / İSTANBUL DAYANAK SÖZLEŞMESİ : 12 Mayıs 2010 tarih ve 2388 kayıt no lu MÜŞTERİ NO : 377 RAPOR NO : 2010/2564 EKSPERTİZ TARİHİ : 17 Mayıs 2010 RAPOR TARİHİ : 20 Mayıs 2010 RAPORUN KONUSU : Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen gayrimenkulün pazar ve aylık kira değerlerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. RAPORU HAZIRLAYAN : Türker POLAT (Sorumlu Değerleme Uzmanı) Güneş YILMAZ (Değerleme Elemanı) Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu nun Seri VIII, No: 35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ hükümleri ile Kurul un 20.07.2007 tarih ve 27/781 sayılı kararında yer alan Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır. - 3 - RAPOR NO: 2010/2564
2. ŞİRKET ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 2.a) Şirket bilgileri ŞİRKETİN ÜNVANI : Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. (*) ŞİRKETİN ADRESİ : Büyükdere Caddesi, Akçam Sokak, No: 17/1, 4.Levent 34330 / İSTANBUL TELEFON NO : +90 (212) 324 33 34 FAALİYET KONUSU KURULUŞ TARİHİ : 07 Temmuz 2003 SERMAYESİ : Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kişi ve kuruluşlara ait gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı hak ve faydalar ile menkullerin yerinde tespiti ve değerlemesini yapmak, değerlerini tespit etmeye yönelik tüm raporları düzenlemek, analiz ve fizibilite çalışmalarını sunmak ve problemli durumlarda görüş raporu vermektir. : 700.000,-TL TİCARET SİCİL NO : 500867 / 448449 KURULUŞUN YAYINLANDIĞI TİCARET SİCİL GAZETESİ NİN TARİH VE NO.SU : 10 Temmuz 2003 / 5838 (*) Şirket, 12 Eylül 2003 tarihi itibariyle Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu nun (SPK) Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesi ne alınmıştır. - 4 - RAPOR NO: 2010/2564
2.b) Müşteri bilgileri ŞİRKETİN ÜNVANI : Özderici Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ŞİRKETİN ADRESİ : Büyükdere Caddesi, Yapı Kredi Plaza, C Blok, Kat: 9, Levent / İSTANBUL TELEFON NO : 0212 281 52 61 FAKS NO : 0212 270 23 53 KAYITLI TAVAN SERMAYE : 100.000.000,-TL ÖDENMİŞ SERMAYESİ : 7.800.000,-TL GYO DÖNÜŞÜM TARİHİ : 04 Mart 2008 HALKA AÇIKLIK ORANI : % 49,06 FAALİYET KONUSU : Şirket, Sermaye Piyasası Kurulu nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemelerinde, yazılı amaç ve konularla iştigal etmek ve esas olarak gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak üzere ve kayıtlı sermayeli olarak faaliyet gösteren anonim ortaklıktır. PORTFÖYÜNDE YER ALAN GAYRİMENKULLER : - İstanbul - Levent Yapı Kredi Plaza da ofis - İstanbul - Zeytinburnu Akevler Sitesi nde gayrimenkuller - İstanbul - Maltepe konut projesi arsası - 5 - RAPOR NO: 2010/2564
3. DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi 3. sayfada belirtilen gayrimenkulün pazar ve kira değerlerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. Müşteri talebinin rapora getirdiği herhangi bir sınırlama yoktur. Pazar ve kira değeri: Bir mülkün, uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla (veya kiracı) istekli bir satıcı (veya kiralayan) arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi (veya kiralanması) gereken tahmini tutardır. Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır. - Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir. - Alıcı ve satıcı (kiracı ve kiralayan) makul ve mantıklı hareket etmektedirler. - Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler. - Gayrimenkulün satışı (veya kiralanması) için makul bir süre tanınmıştır. - Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır. - Gayrimenkulün alım - satım (veya kiralanması) işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir. 4. UYGUNLUK BEYANI Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz: 1. Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur. 2. Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla kısıtlı olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır. 3. Değerleme konusunu oluşturan mülkle ilgili olarak güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgimiz yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmamaktadır. 4. Bu görevle ilgili olarak verdiğimiz hizmet ve aldığımız ücret, müşterinin amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir. 5. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir. 6. Raporlama aşamasında görev alanlar mesleki eğitim şartlarına sahiptir. 7. Bu raporun konusu olan mülk şahsen incelenmiştir. Değerleme çalışmasında görev alanların değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi bulunmaktadır. 8. Raporda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır. - 6 - RAPOR NO: 2010/2564
5. TAŞINMAZIN HUKUKİ TANIMI VE YAPILAN İNCELEMELER 5.a) Mülkiyet durumu SAHİBİ : Özderici Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. İLİ : İstanbul İ LÇESİ : Beşiktaş MAHALLESİ : Rumelihisarı PAFTA NO : 22-23/1 ADA NO : 1403 PARSEL NO : 648 ANA GAYRİMENKULÜN NİTELİĞİ : 3 Blok 91 bağımsız bölümlü kargir iş yeri (*) ARSA ALANI : 16.409 m² BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN NİTELİĞİ : Büro ARSA PAYI : 69/10000 (**) BLOK NO : C KAT NO : 9 BAĞIMSIZ BÖLÜM NO : 25 YEVMİYE NO : 3096 CİLT NO : 81 SAYFA NO : 7912 TAPU TARİHİ : 24.03.2008 (*) Kat mülkiyetine geçilmiştir. (**) Taşınmazın 69/10000 hissesine düşen arsa miktarı ~ 113,22 m 2 dir. 5.b) Tapu kütüğü incelemesi İstanbul İli, Beşiktaş İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü'nde 17 Mayıs 2010 tarih ve saat 15:00 itibariyle yapılan incelemede, rapor konusu bağımsız bölüm üzerinde herhangi bir ipotek, haciz ve kısıtlayıcı şerhe rastlanmamış olup aşağıdaki notlar tespit edilmiştir. (Tapu takyidat yazısı ektedir.) Beyanlar bölümü: o Yönetim planı: 30.12.1987 tarih ve 1934 yevmiye no ile. o T.E.K. lehine, 99 yıllığına, 1,-TL den 3886-3887 - 3888 nolu trafo merkezi ve geçiş yeri için kira şerhi. (25.08.1987 tarih ve 5351 yevmiye no ile) (*) Rapor konusu taşınmazın tapu incelemesi itibariyle sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca olmadığı görüş ve kanaatindeyiz. (*) Söz konusu kira şerhi, Türkiye Elektrik Kurumu nun rutin uygulaması olup kısıtlayıcı özelliği yoktur. - 7 - RAPOR NO: 2010/2564
5.c) İmar durumu incelemesi Beşiktaş Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü nde yapılan incelemede rapor konusu taşınmazın konumlandığı parselin 10.12.1993 onay tarihli, 1/1000 ölçekli Beşiktaş Geri Görünüm ve Etkilenme Bölgesi Uygulama İmar Planı paftalarında Yönetici Merkez (Ticaret) Alanı olarak belirlenen bölge içerisinde kaldığı ve yapılaşma şartının Emsal (E) (*): 3,00 şeklinde olduğu tespit edilmiştir. (Bkz. Ekler - İmar durum belgesi) Ayrıca Beşiktaş Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi nde rapor konusu taşınmaza ait arşiv dosyası üzerinde yapılan incelemelerde ise aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur. o o Taşınmaza ait 25.12.1986 tarih ve 986/12591 sayılı mimari projesi mevcuttur. C Blok a ait 26.12.1986 tarih ve 5-1 sayılı yapı ruhsatı (yapı alanı 29.216 m 2 ) ve 07.02.1990 tarih ve 990/550 sayılı yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır. Beşiktaş Belediyesi İmar Müdürlüğü ve Beşiktaş İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü nde 26.12.1986 tarih ve 986/12591 sayılı mimari proje incelenmiş ve taşınmazın kat, kattaki konum ve dıştan dışa kullanım alanı olarak projesine uygun olduğu görülmüştür. Ancak yerinde yapılan incelemelerde taşınmazın iç hacim bölmelendirmesinin mimari projesinden farklı yapıldığı ve yaklaşık 286 m 2 lik kısmı Manhattan Gayrimenkul Yönetimi Ltd. Şti. tarafından kiralandığı görülmüştür. İmar durumu itibariyle rapor konusu taşınmazın sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca olmadığı görüş ve kanaatindeyiz. (*) Emsal (E): Yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Katlar alanı; bodrum, asma, çekme ve çatı katlar ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan sonraki alanları toplamıdır. Açık çıkmalar ve iç yüksekliği 1.80 m yi aşmayan ve yalnızca tesisatın geçirildiği tesisat galerileri ve katları ile ticari amacı olmayan ve yapının kendi gereksinmesi için otopark olarak kullanılan bölüm ve katlar bu alana katılmazlar. Kullanılabilen katlar deyiminden, konut, iş yeri, eğlenme ve dinlenme yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye ve dinlenmeye ayrılmak üzere yapılan bölümler anlaşılır. 5.d) Taşınmazın son üç yıllık dönemde mülkiyet ve imar durumundaki değişiklikler Tapu Sicil Müdürlüğü incelemesi Rapor ekinde sunulan tapu takyidat yazısı ve Tapu Sicil Müdürlüğü nde yapılan incelemelere göre taşınmazın daha önce 30.12.2004 tarih ve 9834 yevmiye no ile Öz Finans Factoring Hizmetleri A.Ş. adına kayıtlı olan mülkiyetinin, 24.03.2008 tarih ve 3096 yevmiye no ile tüzel kişiliklerin ünvan değişikliği işlemi sebebiyle Özderici Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. adına tescil edildiği belirlenmiştir. Belediye incelemesi Beşiktaş Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde son 3 yıl içerisinde taşınmazın imar durumunda herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. - 8 - RAPOR NO: 2010/2564
6. TAŞINMAZIN LOKASYON BİLGİSİ VE FİZİKİ DURUMU 6.a) Taşınmazın çevre ve konumu Değerlemeye konu taşınmaz, İstanbul İli, Beşiktaş İlçesi, Büyükdere Caddesi üzerinde konumlu Yapı Kredi Plaza bünyesindeki C Blok un 9. normal katında konumlu 25 no lu bağımsız bölümdür. Taşınmaz halihazırda Özderici GYO A.Ş. ve Manhattan Gayrimenkul Yönetimi Ltd. Şti. tarafından ofis amaçlı kullanılmaktadır. (*) Yapı Kredi Plaza nın bitişiğinde Kale Seramik Genel Müdürlük Binası ile İş Kuleleri, arkasında Yapı Kredi Bankası Genel Müdürlük Binası, yakın çevresinde ise Eczacıbaşı Kanyon Kompleksi, Sabancı Center, eski MAİS Genel Müdürlük Binası, Levent Plaza, Tekfen Tower, Movenpick Otel, Levent Loft Rezidans ile Metrocity Kompleksi ve Garanti Bankası Genel Müdürlük Binası bulunmaktadır. İstanbul un en önemli iş merkezi bölgelerinden biri olan Zincirlikuyu - Maslak aksı üzerinde konumlanan taşınmaz; bölgenin yüksek ticari potansiyeli, Taksim, Mecidiyeköy, Maslak gibi merkezlere, Boğaz Köprüleri Çevreyolları na ve Levent ve Yenilevent Metro İstasyonlarına yakınlığı şeklinde özetlenebilecek önemli ayrıcalıklara sahiptir. Bölge, Beşiktaş Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktadır ve tamamlanmış altyapıya sahiptir. Taşınmazın bazı merkezlere yaklaşık uzaklıkları: TEM Bağlantı Yolu..... : 1,5 km Boğaziçi Köprüsü Çevreyolu... : Şişli. : Maslak... : Beşiktaş... : 1,7 km 3 km 4 km 5 km Kavacık. : 7 km Taksim : 7,5km Atatürk Havalimanı : 21 km (*) Manhattan Gayrimenkul Yönetimi Ltd. Şti. tarafından kullanımında olan alanın sözleşme süresi 2 yıl olup sözleşmenin başlama tarihi 15.01.2010 dur. - 9 - RAPOR NO: 2010/2564
6.b) Blokların inşaat özellikleri İNŞAAT TARZI İNŞAAT NİZAMI KAT ADEDİ TOPLAM ALAN : Betonarme karkas : Blok YAPILARIN YAŞI : 14 ELEKTRİK SU ISITMA / SOĞUTMA SİSTEMİ HAVALANDIRMA SİSTEMİ JENERATÖR KANALİZASYON ASANSÖR GÜVENLİK : A Blok : 23 kat B Blok : 24 kat C Blok : 25 kat : Brüt 486,03 m² (Değerlemeye konu 25 no lu bağımsız bölüm) : Şebeke : Şebeke : Blokların normal büro katları termostat kontrollü ve 2 yollu fan-coil sistemi ile, diğer bağımsız bölümleri ise merkezi doğalgaz yakıtlı klima santrali ile ısıtılmakta ve soğutulmaktadır. : Garajlarda biriken gazların ve pis havanın tahliyesi için bağımsız bir egzost sistemi ile tahliye edilen miktardaki havayı rampalardan içeriye verecek bir sistem mevcuttur. Ayrıca WC ler için de müstakil bir egzost sistemi bulunmaktadır. : Mevcut : Şebeke : Her blokta, karşılıklı 3'er olmak üzere toplam 6 adet Wertheim marka, beheri 13 kişilik (1.000 kg), 2.5 m/sn kademesiz hız ayarlı, tam elektronik 3'lü grup toplama kumandalı asansör bulunmaktadır. : - Blok girişlerine kapalı devre CCTV tesisatı, - kartlı giriş sistemi, - x-ray cihazı ve - güvenlik elemanı mevcut. PARATONER : Blokların yıldırımdan korunması amacıyla her yapıda, W.D.E. standartlarına uygun olarak tesis edilmiş, Faraday kafesi tipinde, paratoner sistemi bulunmaktadır. YANGIN TESİSATI PARK YERİ SATIŞ / KİRA KABİLİYETİ : Yangın ihbar, alarm, garajlarda sprinkler sistemi, diğer mahallerde yangın hidrant sistemi, büro kısımlarında merdiven yakınında yangın dolapları ve duman dedektörleri bulunmaktadır. Bu sistem blokların yangın su deposuna ve ana su deposuna ve elektrik kesilmelerinde otomatik olarak devreye giren jeneratöre bağlanmıştır. : Mevcut (Blokların garaj katında; her kat başına 6 araçlık yer tahsis edilmiştir. Ayrıca her kat için 4 araçlık açık otopark yeri mevcuttur.) : Değerlemeye konu taşınmaz kolay satılabilirlik / kiralanabilirlik özelliğine sahiptir. - 10 - RAPOR NO: 2010/2564
6.c) Diğer fiziksel özellikler o Blokların dış cephelerinde bronz anodize alüminyum doğramalar ve solar reflektif renkli çift camlar kullanılmış, sağır kısımlar alucobond paneller ve granit ile kaplanmıştır. o Bloklarda 2 adet merdiven evi mevcuttur. o Blokların her katında ortak kullanım alanı olarak kullanılan iki adet asansör holü ve dört adet WC ile ara katlarda iki adet çay ocağı (her bir bağımsız bölüm için 2 adet WC ve 1 adet çay ocağı) bulunmaktadır. o Asansör holleri, WC ler ve çay ocakları kullanıcı firmalar tarafından farklı farklı malzemelerle dekore edilmiştir. o Değerlemeye konu 25 no lu bağımsız bölüm; C Blok un 9. normal katında konumlanmakta olup brüt 486,03 m² kullanım alanına sahiptir. o Rapor konusu taşınmazın yaklaşık 286 m 2 lik bölümü kiracı firma olan Manhattan Gayrimenkul Yönetimi Ltd. Şti.. tarafından kullanılmaktadır. Bu bölümde sekreterya, 3 adet ofis, açık ofis, toplantı odası, server odası, arşiv ve çay ocağı mevcuttur. İç mekân özelikleri benzerdir. Zeminler PVC esaslı zemin kaplaması, duvarlar saten boyalı, tavanlar ise taşyünü asma tavandır. Ofis hacimleri alüminyum seperatörler ile oluşturulmuşturlar. o Rapor konusu taşınmazın kalan yaklaşık 200 m 2 lik bölümü ise Özderici GYO A.Ş. tarafından kullanılmaktadır. Bu bölümde sekreterya, yönetici odası, 2 adet ofis, çay ocağı, server odası, 2 adet toplantı odası ve WC hacimleri bulunmaktadır. İç mekân özelilikleri benzerdir. Zeminler granit seramik kaplı, duvarlar saten boyalı, tavanlar ise alçıpan asma tavandır. o Ofislerin giriş kapısı özel güvenlik kartı ve şifre sistemiyle çalışan camdan mamuldür. İç kapılar ise ahşaptır. o Pencere doğramaları alüminyumdan mamuldür. 7. PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER 7.a) En verimli ve en iyi kullanım analizi Sermaye Piyasası Kurulu nun Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) Hakkındaki Tebliği ne göre en verimli ve en iyi kullanımın tanımı; bir mülkün fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek değeri getirecek en olası kullanımıdır şeklindedir. Bu tanımdan hareketle taşınmazın konumu, büyüklüğü ve fiziksel özellikleri dikkate alındığında en verimli ve en iyi kullanım seçeneğinin hâlihazır kullanım şekli olan "ofis" olacağı görüş ve kanaatindeyiz. - 11 - RAPOR NO: 2010/2564
7.b) Mevcut ekonomik koşullar ve gayrimenkul piyasasının analizi o Bilindiği üzere Ülkemizde gayrimenkul sektörü 2004 yılı başından itibaren hızlı gelişme dönemine girmiştir. Konut piyasası ile başlayan gelişme ardından ticari gayrimenkul piyasalarını da kapsamaya başlamıştır. o Ekonomide sağlanan iyileşme ve istikrar ile AB tam üyelik sürecinin yarattığı uygun koşullar sektörde kurumsallaşmayı geliştirmiş ve konut finansman sistemi modelinin uygulanmasına olanak sağlanmıştır. o Yabancı sermaye yatırımcılarının ilgisi de sektörün nitelik ve standartlarını yükseltmiştir. o Sektördeki gelişme büyük şehirlerden başlamış ve diğer şehirlere doğru kaymıştır. o Son 4 yıllık süre boyundaki satın alma gücündeki yükseliş ve gerekse alternatif yatırım enstrümanlarının düşük getirisi gayrimenkul sektöründe beklenen canlanmayı sağlamıştır. o 2004-2006 yılları arasındaki zaman diliminde gayrimenkul değerlerindeki artış oranı enflasyonun üzerinde gerçekleşmiş ve kira gelirlerinde ise önemli artışlar olmuştur. o Gayrimenkul sektörü ekonomik ve siyasi dalgalanmalardan en çabuk etkilenen sektörlerin başında gelmektedir. o 2007 yılı içerisinde ve 2008 yılının 9 aylık döneminde yurtiçinde ve yurtdışında yaşanan ufak çaplı ekonomik ve siyasi dalgalanmalar ve özellikle konut arzının hızlı artışıyla birlikte talep yönünde azalma oluşmuştur. Talebin azalmasıyla birlikte gayrimenkul değerlerindeki artış yavaşlamış ve hatta bazı bölgelerde durağan seyretmiştir. o 2008 yılının son çeyreğinde ve 2009 yılının tamamında global finansal kriz etkilerini göstermiş ve gayrimenkule olan talep ciddi oranda azalmıştır. o 2010 yılının tamamı için öngörümüz, global ekonomik krizin etkilerini sürdüreceği, gayrimenkule olan talebin durağan seyredeceği; değerlerde artış olmayacağı şeklindedir. 7.c) Bölge analizi o o o o o Değerlemeye konu taşınmazın konumlandığı Büyükdere Caddesi, bölgenin ana arterlerinden biri olup yoğun bir araç trafiğine sahiptir. İstanbul un en önemli merkezi iş alanı (MİA), Mecidiyeköy - Levent - Maslak arasındaki Büyükdere Caddesi boyunca uzanmaktadır. Bilindiği üzere ticari gayrimenkullerde en önemli unsur ulaşım ağlarına olan yakınlıktır. Şehirde iki adet ana otoyol güzergâhı bulunmaktadır. D100 (E5) Karayolu, daha çok şehir içi trafiğinde kullanılmaktayken, TEM Otoyolu ise şehirlerarası ve kıtalararası trafiğe hizmet vermektedir. Boğaziçi ve Fatih Sultan Mehmet köprüleri, bu iki otoyolla Boğaz geçişlerini sağlamaktadır. Bu nedenle taşınmazın konumlandığı bölge, bu konuda halen rakipsiz konumdadır. - 12 - RAPOR NO: 2010/2564
o İki boğaz köprüsü arasında yer alan ve şehrin ana metro hattı olan Taksim - 4. Levent hattının geçtiği bölge, bu avantajı sayesinde her zaman en yüksek değeri ve doluluk oranlarını elde etmektedir. o A tipi olarak tabir edilen kaliteli ve lüks inşa edilmiş ofis binalarındaki doluluk oranı Levent - Mecidiyeköy bölgesinde halihazırda % 97,50 seviyesindedir. o İstanbul un konut pazarı; kentsel konut, kentdışı konut ve rezidanslar olmak üzere üç ana gruba ayrılmaktadır. o Rezidans tipi nitelikli konutlara talep İstanbul un tüm bölgelerinde oldukça yoğundur. o Konut sektöründe talebi belirleyen en önemli öncelikler; kolay ulaşım, sosyal hayata ve alışveriş olanaklarına yakınlık olarak özetlenebilir. o Diğer bölgelerdeki yeni gelişimlere rağmen Levent - Mecidiyeköy bölgesinin daima talep göreceği, değer ve doluluk oranlarının üst seviyelerde olacağı tahmin edilmektedir. 7.d) Piyasa bilgileri Arsalar 1. Levent te Büyükdere Caddesi üzerindeki, 10.630 m 2 yüzölçümlü arsa üzerinde konumlu 15.850 m 2 kullanım alanlı eski Mais Genel Müdürlük binası, Landmarkk firmasına Şubat 2007 de 56.200.000,-Euro (72.365.000,-USD) bedelle satılmıştır. 2. Levent te Büyükdere Caddesi üzerindeki, Deva Holding A.Ş. ne ait yaklaşık 12.000 m 2 yüzölçümlü arsa ve üzerindeki bina, Zorlu Gayrimenkul firmasına Aralık 2006 da 80.500.000,-USD bedelle satılmıştır. 3. Zincirlikuyu daki Karayolları Genel Müdürlüğü ne ait 96.505 m 2 arazi, 07 Mart 2007 tarihindeki ihale ile Zorlu Grubu na 800.000.000,-USD bedelle satılmıştır. 4. Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı tarafından ihaleye sunulan Mecidiyeköy Büyükdere Caddesi üzerinde, Galatasaray Ali Sami Yen Stadı yanında yer alan 23.711 m 2 yüzölçümlü eski Likör Fabrikası arsası; Aşçıoğlu İnşaat - Ofton İnşaat - Meydanbey İnşaat - Omak İnşaat konsorsiyumu tarafından Temmuz 2008 de 831.500.000,-YTL satış toplam geliri üzerinden yüzde 50 şirket payı gelir oranı ile 415.750.0000,-YTL ye satın alınmıştır. 5. Levent İETT Garajı olarak anılan 36.935,88 m 2 yüzölçümlü araziye, 21 Mart 2007 tarihindeki ihalede Sama Dubai firması 705.000.000,-USD + KDV bedelle en yüksek teklifi vermiştir. Ancak satış işlemi hukuki sebeplerden dolayı henüz gerçekleşmemiştir. - 13 - RAPOR NO: 2010/2564
Satılık ofisler 1. Apa Giz Plaza nın (yaklaşık 1 yaşında) 12. normal katında konumlu olan yaklaşık 570 m 2 kullanım alanına sahip ofisin satış değeri 4.500.000,-USD dır. (m 2 satış değeri ~ 7.895,-USD / ~ 12.515,-TL) İlgilisi : 0212 3512157 2. Apa Giz Plaza nın (yaklaşık 1 yaşında) 7. normal katında konumlu olan yaklaşık brüt 600 m 2 kullanım alanına sahip ofisin satış değeri 3.200.000,-EURO dır. (m 2 satış değeri ~ 5.335,-EURO / ~ 10.435,-TL) İlgilisi : 0212 2301530 3. Levent Büyükdere Caddesi üzerinde konumlu olan Levent Loft projesi bünyesinde 5. normal katta yer alan, brüt 120 m 2 kullanım alanına sahip ev ofisin datış değeri 595.000,-USD dır. (m 2 satış değeri ~ 4.960,-USD / ~ 7.860-TL) İlgilisi / Metur Emlak : 0212 3516241 4. Taşınmaz ile aynı bölge içerisinde, Büyükdere Caddesi nin paralelinde, Harman Sokak ta yer alan, yaklaşık 9 yaşındaki Harmancı Giz Plaza nın 4. normal katlarında konumlu olan yaklaşık brüt 500 m 2 kullanım alanına sahip ofisin satış değeri 2.250.000,-USD dır. (m 2 satış değeri 4.500,-USD / ~ 7.135-TL) İlgilisi / Turyap : 0212 2883990 5. Taşınmaz ile aynı bölge içerisinde yer alan A Plus plazanın 4. normal katında konumlu olan yaklaşık 565 m 2 kullanım alanına sahip ofisin satış değeri 2.250.000,-USD dır. (m 2 satış değeri ~ 3.985,-USD / ~ 6.315-TL) İlgilisi / Century 21 : 0212 2633737 Kiralık ofisler 1. Levent Büyükdere Caddesi üzerinde konumlu olan Levent Loft projesi bünyesinde 4. normal katta yer alan, brüt 80 m 2 kullanım alanına sahip ev ofisin aylık kira değeri 2.750,-USD dır. (aylık m 2 kira değeri ~ 34,40 USD / ~ 54,50 TL) İlgilisi : 0212 2870322 2. Apa Giz Plaza nın (yaklaşık 1 yaşında) 19. normal katlarında konumlu olan yaklaşık brüt 600 m 2 kullanım alanına sahip ofisin aylık kira değeri 18.000,-USD dır. (aylık m 2 kira değeri 30,-USD / 47,55 TL) İlgilisi / Remax : 0212 2870322 3. Taşınmazın konumlandığı Yapı Kredi Plaza bünyesinde 9. normal katta yer alan, brüt 285 m 2 kullanım alanına sahip ofisin aylık kira değeri 6.000,-USD dır. (aylık m 2 kira değeri ~ 21,05 USD / ~ 33,35 TL) İlgilisi / Anı Gayrimenkul: 0212 3512156 Not: 1) Emsallerin tümü pazarlığa açıktır. 2) Rapor tarihi itibariyle; 1,-USD = 1,5850 TL ve 1,-EURO = 1,9560 TL dir. - 14 - RAPOR NO: 2010/2564
7.e) Taşınmazın değerine etki eden özet faktörler Olumlu etkenler: o Merkezi konumu, o İstanbul un en prestijli iş yeri bölgesinde konumlanması, o Ulaşım imkânlarının rahatlığı, o Bölgedeki altyapının tamamlanmış olması, o Konfor seviyesi yüksek ve güvenlik sistemi modern bir binada konumlanması, o Ofis hacimlerinin dekoratif hafif yapı malzemeleriyle istenilen şekilde düzenlenebilir bir mimari planlamaya sahip olması, o Yapı kullanma izin belgesinin mevcudiyeti, o Kat mülkiyetine geçilmiş olması, o Son yıllarda A tipi ofis binalarına olan talebin artmış olması. Olumsuz etken: o Global finansal kriz ve dövizdeki aşırı dalgalanma sebebiyle gayrimenkule olan genel talebin azalmış olması. 8. DEĞERLEME SÜRECİ 8.a) Değerleme yöntemleri Gayrimenkullerin pazar değerinin tahmininde; emsal karşılaştırma yaklaşımı, gelir indirgeme ve maliyet yaklaşımı yöntemleri kullanılır. Bu yöntemlerin uygulanabilirliği, tahmin edilen değerin tipine ve verilerin kullanılabilirliğine göre değişmektedir. Pazar değeri tahminleri için seçilen her tür yaklaşım pazar verileriyle desteklenmelidir. Emsal karşılaştırma yaklaşımı mülk fiyatlarını pazarın belirlediğini kabul eder. Pazar değeri de bu nedenle pazar payı için birbirleriyle rekabet halinde olan mülklerin pazar fiyatları üzerinde bir çalışma gerçekleştirilerek hesaplanır. Gelir indirgeme yaklaşımı nda pazar değeri uygulamaları için ilgili pazar bilgilerini geliştirmek ve analiz etmek gereklidir. Bu yöntemde mülkün gelecekte oluşacak kazanç beklentilerinin yarattığı değerin (gelir akışları) bugünkü değerlerinin toplamına eşit olacağını öngörür. Gelir indirgeme, gelecekteki tahmini gelirlerin şu anki değerini göz önünde bulunduran işlemleri içerir. Maliyet yaklaşımı nda, arsa üzerindeki yatırım maliyetlerinin amortize edildikten (herhangi bir çıkar veya kazanç varsa eklenmesi, aşınma payının toplam maliyetten çıkarılması) sonra arsa değerine eklenmesi ile gayrimenkulün değeri belirlenmektedir. - 15 - RAPOR NO: 2010/2564
8.b) Taşınmazın değerlemesinde kullanılan yöntemler Bu çalışmada; 1- Taşınmazın pazar değerinin tespitinde emsal karşılaştırma, maliyet yaklaşımı ve gelir indirgeme yöntemleri, 2- Taşınmazın kira değerinin tespitinde ise emsal karşılaştırma yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. Emsal karşılaştırma yöntemi ayrıca, maliyet yaklaşımı yönteminde ele alınan bileşenlerden arsa değerinin hesaplanmasında kullanılmıştır. 9. TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ 9.a) Emsal karşılaştırma yöntemi ve ulaşılan sonuç Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu taşınmaz için arsa payı dâhil m² birim değeri belirlenmiştir. Bulunan emsaller, konum, fonksiyonel kullanım, büyüklük mimari özellik, inşaat kalitesi gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır. Piyasa bilgileri bölümünde, rapor konusu taşınmaza; lokasyon, kullanım alanı ve inşaat özellikleri bakımından en uygun gayrimenkuller 2, 3 ve 4 no lu emsallerdir. UYGUN EMSALLERİN ANALİZİ Emsal 2) Yeri : Apa Giz Plaza Kullanım alanı : Brüt 600 m² Satış değeri : 3.200.000,-EURO m² satış değeri : ~ 5.335,-EURO / ~ 10.435,-TL Pazarlık payı : % 10 Şerefiyesi : Taşınmazın emsal şerefiyesi; konum ve fiziksel özellikler bakımından bu xgayrimenkulden % 30 daha azdır. Emsal değer : 10.435,-TL x 0,90 x 0,70 6.575,-TL/m² - 16 - RAPOR NO: 2010/2564
Emsal 3) Yeri : Levent Loft Plaza Kullanım alanı : Brüt 120 m² Satış değeri : 595.000,-USD m² satış değeri : ~ 4.960,-USD / ~ 7.860,-TL Pazarlık payı : % 10 Şerefiyesi : Taşınmazın emsal şerefiyesi; konum ve fiziksel özellikler bakımından bu xgayrimenkulden % 30 daha azdır. Emsal değer : 7.860,-TL x 0,90 x 0,70 4.950,-TL/m² Emsal 4) Yeri : Harmancı Giz Plaza Kullanım alanı : Brüt 500 m² Satış değeri : 2.250.000,-USD m² satış değeri : 4.500,-USD / ~ 7.135,-TL Pazarlık payı : % 10 Şerefiyesi : Taşınmazın emsal şerefiyesi; fiziksel özellikler bakımından bu xgayrimenkulden % 10 daha azdır. Emsal değer : 7.135,-TL x 0,90 x 0,90 5.780,-TL/m² Ortalama emsal = Emsal 2 + Emsal 3 + Emsal 4 3 Ulaşılan sonuç: = 6.575 + 4.950 + 5.780 = 17.305 5.770,-TL/m² 3 3 Piyasa bilgileri, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle rapor konusu taşınmazın konumu, büyüklüğü, fiziksel özellikleri, inşaat kalitesi ve mimari özellikleri dikkate alınarak arsa payı dâhil m² birim değeri için 5.770,-TL kıymet hesap ve takdir olunmuştur. Buna göre rapora konu taşınmazın pazar değeri; 486,03 m² x 5.770,-TL/m² (2.804.393,10) 2.805.000,-TL olarak belirlenmiştir. 9.b) Maliyet yaklaşımı yöntemi ve ulaşılan sonuç Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Yaklaşımda gayrimenkulün değerinin arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği ve önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı - 17 - RAPOR NO: 2010/2564
zamanla azalacağı göz önüne alınır. Bir başka deyişle bu yöntemde, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Değerleme işlemi; yapılacak olan gayrimenkulün bugünkü yeniden inşa veya yerine koyma maliyetine; mevcut yapının sahip olduğu herhangi bir çıkar veya kazanç varsa eklenmesi, aşınma payının toplam maliyetten çıkarılması ve son olarak da arazi değerinin eklenmesi ile yapılır. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır şeklinde tanımlanmaktadır. Maliyet yaklaşımında, geliştirmenin amortize edilmiş yeni maliyetinin arsa değerine eklenmesi sureti ile gayrimenkulün değeri belirlenmektedir. Yöntemin uygulanması Maliyet yaklaşımı yöntemi ile taşınmazın pazar değerinin tespitinde aşağıdaki bileşenler dikkate alınmıştır: I - Arsa payı değeri II - İnşaat yatırımının değeri Not: Bu bileşenler, arsa payı ve inşaî yatırımın ayrı ayrı satışına esas alınabilecek değerler anlamında olmayıp taşınmazın toplam değerinin oluşumuna ışık tutmak üzere verilmiş fiktif büyüklüklerdir. I- Arsa payı değeri Arsanın değerinin tespitinde emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmıştır. Bu yöntemde taşınmazın bulunduğu bölge genelinde ve yakın dönemde pazara çıkarılmış / satılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak pazar değerini etkileyebilecek faktörler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış ve konu arsa için m² birim değeri belirlenmiştir. Bulunan emsaller konum, büyüklük, görülebilirlik, fiziksel özellik ve altyapı imkânları gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış; ayrıca ofisimizdeki mevcut bilgilerden faydalanılmıştır. Piyasa bilgisi ve değerleme sürecinden hareketle hazırlanan ve bir sureti ekte sunulan emsal karşılaştırma yaklaşımı tablosundan da görüleceği üzere rapor konusu parselin konumu, büyüklüğü, fiziksel özellikleri ve imar durumu dikkate alınarak m² birim değeri için 9.520,-USD / ~ 15.090,-TL kıymet hesap ve takdir olunmuştur. Buna göre rapor konusu taşınmazın arsa payına düşen kısmının değeri, 113,22 m² x 15.090,-TL/m² (1.708.489,80) 1.710.000,-TL olarak belirlenmiştir. - 18 - RAPOR NO: 2010/2564
II- İnşaat yatırımının değeri İnşaat yatırımının değerlendirmeye esas m² birim bedeli (kârı havi satışa esas rayiç tutarı), taşınmazın yapılış tarzı ve nitelikleri ile birlikte halihazır durumu dikkate alınarak saptanmıştır. Çalışmamızda inşaat piyasası güncel rayiçleri esas alınmıştır. İNŞAAT TARZI ALANI (m²) AMORTİZE EDİLMİŞ KARI HAVİ m² BİRİM DEĞERİ (TL) (*) YUVARLATILMIŞ TOPLAM DEĞERİ (TL) Betonarme karkas 486,03 1.100 535.000 (*) Yerinde yapılan incelemelere göre binanın yapı sınıfı V-A ve Bayındırlık ve İskân Bakanlığı verilerine göre birim m² maliyet bedeli ise 945,-TL dir. Taşınmazın; yaşı, inşaat özellikleri ve aşınma payı dikkate alınarak kârı havi m² birim değeri yukarıdaki gibi belirlenmiştir. Ulaşılan sonuç: Arsa payı değeri... : 1.710.000,-TL İnşaî yatırımın değeri... : 535.000,-TL Taşınmazın toplam pazar değeri : 2.245.000,-TL dir. 9.c) Gelir indirgeme yöntemi ve ulaşılan sonuç Bu yöntem, taşınmazın değerinin gelecek yıllarda üreteceği serbest (vergi sonrası) nakit akımlarının bugünkü değerlerinin toplamına eşit olacağı esasına dayalı olup uzun dönemli projeksiyonu kapsamaktadır. Projeksiyonlardan elde edilen nakit akımları, ekonominin, sektörün ve projenin taşıdığı risk seviyesine uygun bir iskonto oranı ile bugüne indirgenmekte ve arsa payı dahil bugünkü finansal değeri hesaplanmaktadır. Varsayımlar ve kabuller : Kira Geliri ve Kiralanabilir Alan : - Kiraya esas alan 486,03 m 2 dir. - m 2 kira değeri sayfa 22 de yapılan analizden hareketle 25,-USD olarak hesaplanmıştır. - Aylık toplam kira geliri 2010 yılı için (486,03 x 25,-USD ) 12.150,-USD olarak hesaplanmıştır. - Aylık kira gelirinin her yıl için % 4 olarak artacağı öngörülmüştür. Doluluk Oranı : Doluluk oranı 2010 yılı ve sonrası için % 100 olarak kabul edilmiştir. - 19 - RAPOR NO: 2010/2564
Makroekonomik Büyüklükler : A.B.D. Yıllık Enflasyon Oranı (CPI) varsayımları ekteki tabloda sunulmuştur. Reel İskonto Oranı : Proje için reel iskonto oranı AB süreci, enflasyonun düşmesi ve makroekonomik stabilite beklentisi de dikkate alınarak 2010 yılı için % 10, 2011 ve 2012 yılları için % 9, 2013 yılı ve daha sonraki yıllar için % 8 olarak belirlenmiştir. Reel Uç Büyüme Oranı: Projeksiyon döneminin sonrasında gerçekleşecek nakit akımlarının projeksiyon dönemi sonu itibarı ile değerini veren Gordon Büyüme Modeli nde kullanılan reel uç büyüme oranı 0 (sıfır) varsayılmıştır. Nakit Ödenen Vergiler : Etkin vergi oranı 0 (sıfır) kabul edilmiştir. Ulaşılan değer : Yukarıdaki varsayımlar altında yapılan ve sonuçları ekteki İndirgenmiş Nakit Akımları tablosunda sunulan analiz sonucunda taşınmazın kira hasılatının bugünkü finansal değeri 1.834.434,-USD (~ 2.910.000,-TL) (*) olarak bulunmuştur. (*) Rapor tarihi itibariyle 1,-USD = 1,5850 TL dir. 9.d) Değerleme uzmanı görüşü Kullanılan yöntemlere göre ulaşılan değerler aşağıda tablo halinde listelenmiştir. DEĞERLEME YÖNTEMİ Emsal Karşılaştırma Maliyet yaklaşımı Gelir İndirgeme ULAŞILAN DEĞER 2.805.000,-TL 2.245.000,-TL 2.910.000,-TL Görüldüğü üzere üç yöntemle ulaşılan değerler arasında fark vardır. Gelir indirgeme yöntemi gelecekteki tahmini gelir kazançlarının günümüzdeki değerini bulma işlemidir. Bu yöntemde kullanılan geleceğe yönelik tahmin ve projeksiyonlar, güncel piyasa şartları, beklenen kısa vadeli arz ve talep faktörleri ve sürekli istikrarlı bir ekonomiye dayalıdır. Bu nedenle yöntemle ulaşılan sonuç, ekonominin çeşitli nedenlerle ortaya çıkabilecek olumlu ya da olumsuz faktörlere bağlı olarak değişkenlik arz edebilecektir. Bunun yanı sıra Ülkemizde bağımsız bölüme ait arsa payı hesabında farklı hesapların kullanılması sebebiyle bu tür gayrimenkullerde (daire, dükkân, ofis vs.) maliyet yaklaşımı yöntemi ile değerleme yapmanın her zaman çok sağlıklı sonuçlar vermediği görüş ve kanaatindeyiz. Bu görüşlerden hareketle nihai değer olarak emsal karşılaştırma yöntemi ile bulunan değerin alınması tarafımızca uygun görülmüştür. Buna göre rapor konusu taşınmazın pazar değeri 2.805.000,-TL olarak belirlenmiştir. - 20 - RAPOR NO: 2010/2564
10. TAŞINMAZIN KİRA DEĞERİNİN TESPİTİ Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve kiralanmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, kira değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra rapor konusu taşınmaz için aylık m 2 kira değeri belirlenmiştir. Bulunan emsaller, konum, fonksiyonel kullanım ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır. UYGUN EMSALLERİN ANALİZİ Emsal 1) Yeri : Levent Loft Plaza Kullanım alanı : Brüt 80 m² Aylık kira değeri : 2.750,-USD Aylık m² kira değeri : ~ 34,40 USD / ~ 54,50 TL Pazarlık payı : % 10 Şerefiyesi : Taşınmazın emsal şerefiyesi; konum ve fiziksel özellikler bakımından bu x gayrimenkulden % 10 daha azdır. Emsal değer : 34,40 USD x 0,90 x 0,90 27,86 USD/m² Emsal 2) Yeri : Apa Giz Plaza Kullanım alanı : Brüt 600 m² Aylık kira değeri : 18.000,-USD Aylık m² kira değeri : 30,-USD / 47,55 TL Pazarlık payı : % 10 Şerefiyesi : Taşınmazın emsal şerefiyesi; konum ve fiziksel özellikler bakımından bu x gayrimenkulden % 10 daha azdır. Emsal değer : 30 USD x 0,90 x 0,90 = 24,30 USD/m² - 21 - RAPOR NO: 2010/2564
Emsal 3) Yeri : Yapı Kredi Plaza Kullanım alanı : Brüt 285 m² Aylık kira değeri : 6.000,-USD Aylık m² kira değeri : ~ 21,05 USD / ~ 33,35 TL Pazarlık payı : % 10 Şerefiyesi : Taşınmazın emsal şerefiyesi; konum ve fiziksel özellikler bakımından bu x gayrimenkulden % 20 daha fazladır. Emsal değer : 21,05 USD x 0,90 x 1,20 22,73 USD/m² Ortalama emsal = Emsal 1 + Emsal 2 + Emsal 3 3 = 27,86 + 24,30 + 22,73 = 74,89 25,-USD/m² 3 3 Ulaşılan sonuç: Piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle rapor konusu taşınmazın konumu, büyüklüğü ve diğer özellikleri dikkate alınarak aylık m 2 kira değeri için 25,-USD/m² (~ 39,62 TL/m²) kıymet takdir edilmiştir. Buna göre rapor konusu taşınmazın aylık toplam kira değeri; 486,03 m 2 x 39,62 TL/m 2 (19.256,50) 19.250,-TL olarak belirlenmiştir. - 22 - RAPOR NO: 2010/2564
11. SONUÇ Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazın yerinde yapılan incelemesinde, konumuna, büyüklüğüne, mimari özelliklerine, inşaat kalitesine, kullanım fonksiyonuna ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle takdir olunan pazar ve kira değerleri aşağıda tablo halinde sunulmuştur. Arsa payı dâhil toplam pazar değeri TL USD EURO 2.805.000 1.770.000 1.435.000 Aylık toplam kira değeri 19.250 12.145 9.840 Not: Rapor tarihi itibariyle; 1,-USD = 1,5850 TL ve 1,-EURO = 1,9560 TL dir. KDV dâhil toplam pazar değeri 3.309.900,-TL ve KDV dâhil aylık toplam kira değeri 22.715 TL dir. Rapor konusu taşınmazın sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca olmadığı görüş ve kanaatindeyiz. İşbu rapor üç orijinal halinde düzenlenmiştir. Bilgilerinize sunulur. 20 Mayıs 2010 (Ekspertiz tarihi: 17 Mayıs 2010) Saygılarımızla, Güneş YILMAZ Şehir Plancı Değerleme Elemanı Eki : İNA tablosu Emsal analizi tablosu (Arsa için) Konum krokisi Uydu fotoğrafı Tapu sureti ve tapu takyidat yazısı İmar durum belgesi (10.06.2004 tarihli) İmar planı örneği Plan notları Halihazır harita Vaziyet planı Yapı ruhsatı Yapı kullanma izin belgesi Bağımsız bölüm listesi Mimari proje kat planı Fotoğraflar (1 sayfa) Değerleme hizmeti sözleşmesi (3 sayfa) Değerleme uzmanlarını tanıtıcı bilgiler ve SPK lisans belgesi örneği (3 sayfa) Türker POLAT İnşaat Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı - 23 - RAPOR NO: 2010/2564