TAŞINMAZ MAL HUKUKU KAT MÜLKİYETİ/İRTİFAKI Doç. Dr. Yakup Emre ÇORUHLU - Yrd. Doç. Dr. Okan YILDIZ
Kat Mülkiyeti Bir parsel üzerinde bulunan başlı başına kullanılmaya elverişli kat, daire, depo, dükkan, mahzen gibi birden çok bağımsız bölümün her birinin ayrı bir gayrimenkul olarak kullanılmasını sağlayan zemindeki arsa payına bağlı özel bir mülkiyet türüdür. (Kat Mülkiyeti Kanunu, Madde 1) Kat Mülkiyeti, yatay kat mülkiyeti ve düşey kat mülkiyeti olarak ikiye ayrılır.
Kat İrtifakı Herhangi bir arsa üzerinde yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri üzerinde yapı tamamlandıktan sonra o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına kat irtifakı denir (Kat Mülkiyeti Kanunu, Madde 2) Kat İrtifakı arsa payına bağlı olup iskan belgesi alındıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin tapu idaresine yapacağı istem üzerine kanunda gösterilen şartlar doğrultusunda kat mülkiyetine çevrilir.
Kat Mülkiyeti ile İlgili İş Akış Diyagramı
-Yatay(Yaygın) Kat Mülkiyeti Bir parsel üzerinde tek katlı, dubleks veya tribleks villalar şeklinde yapılmış yapılar üzerinde kurulan kat mülkiyetine yaygın kat mülkiyeti denir. -Dikey Kat Mülkiyeti Apartman şeklinde üst üste katlar inşa edilmiş binalarda kurulan kat mülkiyetine dikey kat mülkiyeti denir. Bir parsel üzerinde bir tek apartman olabileceği gibi, blok şeklinde birden çok apartman da bulunabilir. Bir parsel üzerinde hem yaygın hem de dikey kat mülkiyeti bulunabilir.
Temel Tanım ve Kavramlar Ana gayrimenkul: Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulun bütününe, Anayapı: Anagayrimenkul üzerindeki yalnız esas yapı kısmına anayapı, Bağımsız Bölüm: Anagayrimenkulun ayrı ayrı kullanılmaya elverişli bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine, Eklenti: Bir bağımsız bölümün dışında doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere, Kat Mülkiyeti: Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına, Kat Maliki: Kat mülkiyeti hakkına sahip olanlara,
Temel Tanım ve Kavramlar Ortak Yerler: Anagayrimenkulun bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanmaya yarayan yerlerine, Kullanma Hakkı: Kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına, Kat İrtifakı: Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan irtifak hakkına, Kat İrtifakı Sahibi: Kat irtifakı hakkına sahip olanlara, Arsa Payı: Arsanın, bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına, Sözleşme: Kat mülkiyetinin/irtifakının kurulmasına dair tapu müdürlüğünde düzenlenen resmi senede denir.
Bağımsız Bölüm YASAL MEVZUAT Tamamlanmış bir binanın ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan kat, daire, iş bürosu, dükkan, mahzen, depo gibi bölümlerine kat mülkiyeti kanunun 2. madde hükmüne göre bağımsız bölüm denir. Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklarıyla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz. Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış veya kiralanmış olur.(kat Mülkiyeti Kanunu, Madde 6)
Trabzon Ortahisar Ayasofya mah., pafta 113, 923 nolu ada, 178 nolu parsel, blok C nin genel inşaat projesinin 1. normal kat planı
Trabzon Ortahisar Ayasofya mah., pafta 113,923 nolu ada,178 nolu parsel, blok C nin genel inşaat projesinin b-b kesiti
Anagayrimenkul Gayrimenkul, bir yerden başka bir yere götürülemeyen başka bir tabir ile taşınamayan mallara denmektedir. Bu nedenle gayrimenkuller, "taşınmaz" olarak da nitelendirilmektedir. Bu gayrimenkulun kat mülkiyetine konu bütününe anagayrimenkul denir. Anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin bir tek kişinin mülkiyetinde toplanmasıyla kat mülkiyeti kendiliğinden sona ermez. Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz.(kat Mülkiyeti Kanunu, Madde 5)
-Arsa Payı Kat mülkiyeti kanununun 2. maddesinden yola çıkılarak; kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken yapıların bulunduğu parsel arsasından bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına arsa payı denir. Arsa payı bağımsız bölümlerin sayısına bölünerek eşit pay verilmeyeceği gibi bağımsız bölümlerin büyüklüklerine yani metrekarelerine göre de pay verilmemelidir.
-Ortak Yerler/Alanlar Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine ortak yerler adı verilir.(kat Mülkiyeti Kanunu, Madde 2) Temeller ve ana duvarlar, kiriş, kolon, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, antreler, merdivenler, asansörler, koridorlar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, kalorifer daireleri, çatılar, bacalar, yangın emniyet merdivenleri vb. yerler ve şeyler ortak yer olarak adlandırılmaktadır.
Eklenti Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi yerlere eklenti adı verilir. Eklentiler bulunduğu bağımsız bölümün tamamlayıcı parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur.
KAT MÜLKİYETİ/İRTİFAKI KURULMASI Kat Mülkiyeti Tesisi için gerekli belgeler Gerekli Belgeler Kimlik Belgesi Fotoğraf İşlemde temsil var ise temsile ilişkin belge Mimari Proje Açıklama Taraflara ve varsa temsilcilerine ait 1 er adet Vekaletname, yetki belgesi vb. Yapı veya yapıların dış cephe ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimari proje. Vaziyet Planı Bir arsa üzerine yapılacak birden fazla yapıların (blok veya ayrı ayrı) arsa içindeki konumunu, varsa özel yol, yeşil saha, spor tesisleri gibi ortak yerlerin açıkça gösterilmesi ve belediyece tasdik edilmesi gerekir. Genel inşaat projesinde vaziyet planı mevcut ise ayrıca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur. Yönetim Planı Yapı Kullanma İzin Belgesi Tapu Harcı Döner Sermaye Anagayrimenkulün yönetimini düzenleyen yönetim planının her sayfasının bütün maliklerce imzalanmış olması gerekir. Tüm bağımsız bölümlere ait belediye veya valilikçe verilmiş olan belgedir. İşlemin Mali Yönü Kat mülkiyeti işlemi harç veya vergiye tabi değildir. Döner Sermaye İşletmesince her yıl belirlenen tarifeye göre ücret alınır. Döner Sermaye hizmet bedeli x yöresel katsayı + bağımsız bölüm adedi x 10,40 TL = 73 x 1 + 56 x 10.40 = 655,4 TL AÇIKLAMA Kat irtifakından kat mülkiyetine geçecek taşınmazlarda kat irtifakı tesisinde alınmış belgeler yeniden istenmez.
KAT İRTİFAKI TESİSİ İŞ AKIŞ DİYAGRAMI
KAT MÜLKİYETİ TESİSİ İŞ AKIŞ DİYAGRAMI
1.Liste Her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sırayla giden numarasını varsa eklentisini ve bağımsız bölümlerin değerlerini gösterecek şekilde hazırlanan belgelere liste denir. Liste proje üzerine yazılabileceği gibi ayrı bir kağıda yazılarak proje üzerine de yapıştırılabilir.
Kat mülkiyeti işlemi gerçekleştirilirken projeye göre oluşturulan liste Trabzon Bahçecik mahallesi, 1189 ada, 140 nolu parselde inşa edilen binanın listesi
2.Vaziyet Planı Parsel üzerinde yapılacak olan yapıların, teknik alt yapıların, yapı ruhsatına esas projeleri ile yerleşim plânında bulunan ölçülere göre, teknik mevzuata uygun olarak sayısal ve çizgisel şekilde düzenlenen, kat irtifakına veya kat mülkiyetine esas konumlarını gösteren harita ve plânıdır. (Tapu Planları Tüzüğü)Bir arsa üzerinde yapılan birden fazla yapıların (blok veya ayrı ayrı) arsa içindeki konumu, varsa özel yol, yeşil saha, spor tesisleri gibi ortak yerlerin açıkça gösterilmesi ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. Genel inşaat projesinde, vaziyet planı mevcut ise ayrıca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur.
3.Bağımsız Bölüm Planı Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmasına esas teşkil eden taşınmaz üzerine inşa edilecek yapı ve eklentilerin, bağımsız bölümlerin konumlarını ve numaralarını ruhsatına, projelerine, vaziyet plânındaki ölçülerine ve teknik yöntemine uygun olarak sayısal ve çizgisel şekilde gösteren plân ve projesidir(tapu Planları Tüzüğü).
4.Genel İnşaat Projesi Yapı veya yapıların dış cephe ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimari proje.
Genel inşaat projesi örneği Trabzon Ortahisar Ayasofya mah., pafta 113, 923 nolu ada, 178 nolu parsel, blok C nin 3.normal kat planının bağımsız bölümlerinde maliklerin imzalarının bulunduğu projeden bir kesit
5.Yönetim Planı Bağımsız bölümlerin kullanış şekline, birden fazla yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28.maddedeki esaslara göre hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malikler tarafından imzalanan plana yönetim plana denir.(kat Mülkiyeti Kanunu, Madde 12) Yönetim planı örneği
6.Yapı Ruhsatı Mücavir alanlar içerisinde ruhsata tâbi olan herhangi bir yapının inşaatına başlanabilmesi için belediyelerce, mücavir alan sınırları dışında Valiliklerce (Çevre ve Şehircilik Müdürlükleri) verilen izindir. 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamına giren bütün yapılar için (27. madde de belirtilen istisna hariç ) yapı ruhsatı alınması zorunludur. İnşaatın ilk aşaması olan hafriyat işlemine dahi ruhsat alınmaksızın başlanamaz.
Trabzon Bahçecik mahallesi, 1189 ada, 140 nolu parselde yapılan binanın Kat irtifakı yapı denetim belgesi Trabzon Bahçecik mahallesi, 1189 ada, 140 nolu parselde yapılan binanın Kat irtifakı yapı denetim belgesinin arka yüzü
7. Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan Ruhsatı) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde inşa edilen yapıların, tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için Yapı Ruhsatını veren Belediye ve Valiliklerce düzenlenen izin belgesidir. Diğer bir ifade ile; Kat Mülkiyetinin kurulabilmesi için her bağımsız bölümü gösterecek şekilde verilen belgelere yapı kullanma izin belgesi denir. Yapı Kullanma İzin belgesinin binanın bulunduğu yere göre belediye veya valilik tarafından verilmiş olması gerekir.
Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Kurulması Genel Kural: Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Ana gayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan aynı nevideki birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadî açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Böyle bir tescilin yapılabilmesi için, buna uygun değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olması gereklidir.
Kat mülkiyetinin kurulması Kat mülkiyeti tesisi için öncelikle kat irtifakı kurulması zorunlu değildir. Kat mülkiyetinin kurulması için, ana gayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının istenen yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir. İnşaat yapılıp bitirilmiş; mimari proje, vaziyet planı, iskan ruhsatı, liste, yönetim planı, yapı ruhsatı gibi belgeler alınmış ise kat mülkiyeti tesis edilir. Gerekli işlem adımlarıyla işlem bitirilmiş olur.
Kat mülkiyeti tesisi örneği
Kat Mülkiyetinin Terkin Edilerek Arsaya Dönüştürülmesi Kurulmuş olan kat mülkiyeti, bütün kat maliklerinin adi mülkiyete geçiş istemi ile terkin edilir. Tapu Sicil Tüzüğünün 77.maddesinde de gösterildiği gibi kat mülkiyeti kütüğündeki bütün bağımsız bölümler kapatılır. Daha sonra bağımsız bölümlerin arsa paylarına ve müşterek mülkiyet esasına göre genel kütükte boş olan ilk sayfaya geçirilerek kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalarıyla bağlantı kurularak tescil olunur (KMK.46). Anagayrimenkulün cinsi değişirse cins değişikliği de yapılır.
Kat İrtifakının Kurulması Kat irtifakı kurulması için, anayapının henüz tamamlanmamış olması, yapılacak bölümlerin bağımsız olması, yapılacak yapının tamamında kat irtifakının kurulması, birden çok malik varsa resmi senet tek malik varsa istem belgesi düzenlenmiş olması gibi şartlar aranmaktadır. Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.
Kat irtifakı tesis belgesi örneği
Kat İrtifakının Terkin Edilerek Arsaya Dönüştürülmesi Kat irtifakının terkini için özel olarak bir belge hazırlanmasına gerek yoktur. Bağımsız bölüm sahiplerinin ya da yetkili temsilcilerinin nüfus cüzdanı ve fotoğrafları ile tescil istem belgesi düzenlenerek gerekli işlem adımları yardımıyla kat irtifakı terkin edilir. Kat İrtifakını Kat Mülkiyetine Dönüştürme Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve 12 nci maddede yazılı belgelere dayalı olarak, yetkili idarece yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış gün içinde ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine resen yapılır.
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçmek için öncelikle cins değişikliği yapılması yani taşınmazın arsa olan vasfının yapılı hale getirilmesi gereklidir. Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi için iskan ruhsatı, istemde bulunanın nüfus cüzdanı, fotoğrafı gereklidir. Kat irtifaklı bir taşınmaz malın kat mülkiyetine geçişinde 1, 2, 3, 6 ve 7. Maddelerdeki belgelerin yeniden ibraz edilmesine gerek yoktur. İskan ruhsatı ibrazı halinde maliklerden birinin veya belediyenin yazısına istinaden gerekli işlem adımları yardımıyla kat mülkiyeti kurulur.
Cins Değişikliği Bir taşınmaz malın cinsinin, yapılı iken yapısız veya yapısız iken yapılı hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsa; veya arazi iken bahçe, bağ, tarla vb. duruma dönüştürmek için taşınmazın paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlemlerdir. Herhangi bir parselde cins değişikliği yapabilmek için maliğin müracaat etmesi gerekir. Yapılan işlem maliğin çıkarına olsa bile, isteği olmadan işlem yapmak mümkün değildir. Maliğin başvurup işlemi talep etmedikçe işlemin yapılma şansı yoktur. Bu tanımdan yola çıkarak, taşınmazlarda yapılacak cins değişikliği işlemleri iki ana başlık altında incelenir.
-Yapısız iken yapılı hale gelme Yapısızken yapılı hale gelen taşınmaz malların cins değişikliklerinde yapı kullanma izin belgesi ya da bu belgeyi almaya hak kazanmış olması gerekir. Bu kazanma ise, belediyenin yazısından anlaşılabilmelidir. Ancak Tapu Planları Tüzüğünün yayım tarihinden sonra yapı iskan ruhsatı alınmış binaların cins değişikliği işlemlerinde tüzük gereği olarak yazı ekinde veya yapı kullanma iznine ek olarak vaziyet planı ve bağımsız bölüm planı da istenecektir. Cins değişikliği için gereken yapı kullanma izin belgesinde hangi bilgiler varsa cins değişikliği de o bilgilerle sınırlı olmalıdır. Yapı kullanım izin belgesinde bulunmayan ayrıntılar tescil bildiriminde bulunmamalıdır. Eğer yer verilmişse de ayrıntının Tapu Siciline tescili için mutlaka ayrıca izin belgesinin getirilmesi gerekir.
-Yapılı iken yapısız hale gelme Taşınmazın mevcut cinsinin yapılı iken yapısız hale getirilmesidir. Yapılıyken yapısız hale gelen cins değişikliği taleplerinde; tapu ve kadastro genel müdürlüğü elemanları veya lisanslı büro teknik personeli tarafından zeminde gerekli tespitlerin yapılmasıyla değişiklik için tescil bildirimi düzenlenir. Düzenlenen tescil bildirimleri Tapu Müdürlüğüne gönderilir. Kadastro paftasında mevcut olan ve de tescilli olan yapının yıkılmış olduğu anlaşılıyorsa, aynı parsel içinde başka bina inşaatına başlanmış olsa da, inşaat tamamlanmış olsa da, parselin cinsi "arsa" yapılabilir. Yeni yapılan binanın pafta ve tapu siciline geçmesi için malikinin yeni bir talep etmesi gerekmektedir.
-Kat Kütüğü Herhangi bir parsel üzerindeki kullanıma elverişli bağımsız bölümleri üzerinde, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerince o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan mülkiyet haklarının yazılı olduğu kütüklerdir. Kat mülkiyeti kütüğü örneği
-Tapu Kütüğü Devlet tarafından ve devletin sorumluluğu altında ayni açıklık sistemine göre taşınmaz malların sahiplerini, sınırlarını, hukuki durumlarını göstermek amacıyla tutulan sicillerle defter ve vesikaların bütününe birden Tapu Kütüğü denir. Hukuki ve teknik bir sistem olan bu sistem mülkiyete konu olan kısmın sınırlarını, konumunu, maliklerini ve üzerindeki yapıları resmi şekilde belirtmektedir.
Tapu kütüğü örneği