GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU İSTANBUL İLİ BAYRAMPAŞA İLÇESİ, SAĞMALCILAR MAHALLESİ 13539 PARSEL ALTI KATLI, 8 ADET DÜKKAN VE 32 ADET MESKEN NİTELİKLİ TAŞINMAZLAR 84 / 14.05.2015 EKİP TAŞINMAZ DEĞERLEME A. Ş. Genel Merkez - Merkez Mah. Çiğdem Cad. No:37/4 Avcılar İSTANBUL Tel: 0212 6953345 www.ekip.com.tr İç Anadolu Bölgesi - K. İhsaniye Mah. Vatan Cad. Ş.Ömer Taşer Sk. Tunahan Apt. No: 3/1 Selçuklu/Konya Tel&Faks: 0332 321 46 80
RAPOR TARİHİ RAPOR NUMARASI RAPORUN TÜRÜ DEĞERLEME TARİHİ 14.5.2015 2015_ÖZEL İŞ_ 100 İstanbul İli, Bayrampaşa İlçesi, Sağmalcılar Mahallesinde bulunan; -- pafta, --- ada, 13539 parsel numaralı 490,00 m2 yüzölçümlü arsa üzerine konumlanmış ALTI KATLI,SEKİZ DÜKKANLI, OTUZİKİ DAİRELİ vasıflı taşınmaz üzerinde bulunan Bodrum + Zemin + 4 normal katlı taşınmazın Güncel Değer Tespiti Raporu. 8.5.2015 DAYANAK SÖZLEŞMENİN TARİHİ 8.5.2015 DAYANAK SÖZLEŞMENİN NUMARASI RAPORU HAZIRLAYANLAR SORUMLU DEĞERLEME UZMANLARI 2015-84 Nuran Aydın-Mimar Mimar Değerleme Uzmanı Avni Karamustafa Mimar Sorumlu Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No: 401317) 3. ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER ŞİRKETİN ÜNVANI ŞİRKETİN ADRESİ ŞİRKETİN TELEFON-FAX TESCİL TARİHİ SİCİL NO ÖDENMİŞ SERMAYESİ FAALİYET KONUSU MÜŞTERİ UNVANI MÜŞTERİ ADRESİ MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI Merkez Mah. Çiğdem Caddesi. No.37 Kat.1 D:4-5 Avcılar/İSTANBUL NURDAN YILDIRIM VEKİLİ AV. EMRAH KAYA EKİP Taşınmaz Değerleme A.Ş 0212 6959134-0212 6953345 (FAKS) 25.8.2010 745700 300.000 TL - Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde resmi. özel. gerçek ve tüzel kişi ve kuruluşlara ait bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiri ile gayrimenkullerle ilgili piyasa araştırması, fizibilite çalışması, gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi, boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi, en yüksek ve en iyi kullanım değeri analizi gibi alanlarda danışmanlık hizmeti vermektir. -Her türlü taşınmaz malın değerlemesi yapılan taşınmazla bağlantılı menkuller ile makine teçhizatın ekspertiz ve değerleme işlemlerini ulusal ve uluslar arası alanda kabul görmüş standartlar dahilinde yaparak, rapor/ar hazırlamak ve belli sürelerde bu raporları yeniden düzenlemek. -Gayrimenkule dayalı projelerde, inşaata başlanabilmesi için proje bilgilerinin tam ve doğru olduğunun tespiti konusunda rapor hazırlamak. - Her türlü gayrimenkulün kira rayiç değerlerini tespit ederek bu konularda rapor hazırlamak ve hazırlanan raporları belli sürelerde yeniden düzenlemek. - İnşaatların plan ve proje ve yapı şartnamesine uygunluğunu takip etmek ve belli aralıklarla durumlarını belirlemek ve bu konuyla ilgili raporlar düzenlemek v.b alanlarda danışmanlık hizmeti vermek. İSMET PAŞA MAH. NADİR TÜMER SK. NO:21-23 BAYRAMPAŞA/İST. Bu rapor; NURDAN YILDIRIM VEKİLİ AV. EMRAH KAYA talebine istinaden, pazar araştırmalarına dayandırılarak, finansal kararlara destek amaçlı olarak hazırlanmış olup, Sermaye Piyasası Kurulu hükümlerine göre sermaye piyasasında uluslararası değerleme standartları hakkında tebliği (seri VIII, No:45) standartlarında, hazırlanmış gayrimenkul değerleme raporudur. Herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır. VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR
EKİP TAŞINMAZ DEĞERLEME A.Ş. DEĞERLEME RAPORU RAPOR NO : 2015/84 Sahife no: 1 TALEP EDEN : ADRESİ : İLİ İLÇESİ NURDAN YILDIRIM VEKİLİ AV. EMRAH KAYA BAYRAMPAŞA PAFTA ADA 400 TANZİM TARİHİ : 14.5.2015 ÖZKAN HUKUK BÜROSU, ASMALI MESCİT MAH. İSTİKLAL CAD. KALLAVİ SK. NO:6 K:3 BEYOĞLU/İST. İSTANBUL ARSA PAYI KAT NO LİSTEDE BODRUM +ZEMİN +1+2+3 +4 NK BUCAĞI MAHALLESİ KÖYÜ SOKAĞI GÖKALP PARSEL ALANI VASFI MALİKLERİ 13539 490,60 m2 ALTI KATLI, SEKİZ DÜKKANLI, OTUZİKİ DAİRELİ KARGİR APARTMAN TABLODA BAĞ.BÖL.NO DAİRE NO LİSTEDE LİSTEDE NİTELİĞİ DÜKKAN + MESKEN MEVKİİ RAPORLA İLGİLİ BELGELER : ADRESİ İSMET PAŞA MAH. NADİR TÜMER SOKAK, NO:21-23 BAYRAMPAŞA / İSTANBUL Tapu Çap,Roperli Kroki X YAPI TARZI Tam/Yarım Kargir B.arme X Prefabrik K.Mülk.tapu X İmar Dur. Belgesi X Ahşap Çelik Sist. Tarihi eser K.İrt.tapusu Tastikli Mim.Proje X TESİSAT Kalorifer/Kombi X Sobalı İnşaat Ruhs. X Mahk.Satış İlanı Güneş Isı Sis. Asansör Y.Kul.İz.Belg Bilirkişi Raporu YENİDEN DEĞERLENDİRME İSE : Eksp.Adı Soyadı :. Rapor Tar.Sayısı : Rayiç Değeri : SİGORTAYA ESAS OLAN BİLGİLER Bay.veİsk.Bak.Yapı Yakl. Bir.Maliyetine göre Yapının Sınıfı : Yapının Grubu : ( Ruhsatlı ve ruhsatsız alanlar toplamıdır) Deprem Bölgesi Derecesi: İşyeri : Konut : Sigorta bilgileri teminat değeri olamaz (N) DEĞERLENDİRME SONUCU : KOORDİNATLAR: E: 41.040765 B:28.910686 ARSA DEĞERİ VE YENİ YAPILACAK BİNADA BİRİMLERİN PİYASA KOŞULLARINDAKİ DEĞERLEME DETAYLARI ''O'' ŞIKKINDA TABLODADIR. EKSPERİN KANAATİ : TOPLAM : SATILABİLİR X ALICISI AZ SATIŞI GÜÇ SATILAMAZ 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. 26.09.2014-11725 beyanı vardır. Taşınmaz tapu kayıtlarındaki riskli yapı beyanına istinaden mevcut bina değerlemeye dahil edilmemiştir. Değerleme arsa payı üzerinden yapılmıştır. Yukarıda nitelikleri yazılı taşınmazın yerinde yapılan inceleme sonucu bulunduğu mevkii, kullanış maksadı ve durumu gözönüne alınarak rapor tarihindeki rayiç değerinin ( Yazıyla : ( olduğuna dair kanaatimi belirtir bu rapor tarafımdan düzenlenmiştir. Uzmanın Adı : Avni Mimar Değerleme Soyadı : KARAMUSTAFA Uzmanı SPK Lisans No : 401317 ) ) İş bu raporun toplam sahife adedi ( 27)
14.5.2015 tarih / 2015/84 sayılı rapor Sahife no: 2 A)- GAYRİMENKULÜN TAPU KAYITLARI BİRİNCİ SAHİFEDEKİ GİBİDİR: B)- TAŞINMAZIN ULAŞIMI, ÇEVRE İLE BAĞLANTISI: C)- KONUMU VE YAKIN ÇEVRESİNİN YAPILAŞMA BİLGİLERİ: D)- ARSA İSE GAYRİMENKULÜN İMAR DURUMU: E)- KISITLAYICI DURUMUN OLUP OLMADIĞI: F)- ÇAP BELGESİ İLE ARSANIN UYGUNLUĞU: G)- TAŞINMAZ GÖRÜLEMEMİŞ İSE SEBEBİ: H)- FABRİKA, BİNA, DÜKKAN, BÜRO, İŞYERİ İSE PROJENİN GÖR. / GÖRÜLEMEDİĞİ VE UYGUNLUĞU: I)- TAŞINMAZIN DEĞERLENDİRİLME YÖNTEMİ J)- GAYRİMENKULÜN ÖZELLİKLERİ: K)- DEĞERLEME ÇALIŞMASININ AMACI: L)- HALİHAZIR KULLANIM ŞEKLİ: M)- VARSA RİSK YARATACAK HUSUSLAR: N)- DEĞERLENDİRME VE SONUÇ: Taşınmaz hakkında verilecek bilgiler ve değerlendirme yukarıdaki ana başlıklar halinde aşağıda verilecektir. A)- GAYRİMENKULÜN TAPU KAYITLARI: BEYAN: - Yönetim Planı: 20.12.1989-6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. 13.08.2014-9608 ve 9613 yevmiye numaralı ile, Taşınmaz tapu kayıtlarındaki riskli yapı beyanına istinaden mevcut bina değerlemeye dahil edilmemiştir.
14.5.2015 tarih / 2015/84 sayılı rapor Sahife no: 3 Gayrimenkul hakkındaki ana başlıkların devamı.
14.5.2015 tarih / 2015/84 sayılı rapor Sahife no: 4 Gayrimenkul hakkındaki ana başlıkların devamı. B)- TAŞINMAZIN ULAŞIMI, ÇEVRE İLE BAĞLANTISI: Değerleme konusu taşınmaz; İstanbul İli, Bayrampaşa İlçesi, İsmet Paşa Mahallesi, Nadir Tümer.sokak, No: 21-23 de bulunan 400 pafta, 13539 nolu parsele ulaşım için; Bayrampaşa merkezde Bayrampaşa Kaymakamlığının cephe aldığı Abdi İpekçi Caddesinde Tem Bağlantı yolu istikametinde giderken sol tarafta, İsmet Paşa Caddesine dönülür. Caddenin devamında sağ tarafta 4.bina olan 400 pafta, 13539 parsel bulunur. Konu parsel Nadir Tümer Sokak, İsmet Paşa Caddesi cepheli, iki yan cepheleride komşu parsellere bitişiktir. Bina girişi Nadir Tümer sokaktandır. C)- KONUMU VE YAKIN ÇEVRESİNİN YAPILAŞMA BİLGİLERİ: Taşınmazın cephe aldığı İsmet Paşa Caddesi yoğun, ticaret ve trafiğin olduğu bir caddedir. Abdi İpekçi Caddesi ve Tem bağlantı yolunun kesiştiği kavşakta, Sağmalcılar Metro İstasyonu, Nişantaşı Ünversitesi, Bayrampaşa Kaymakamlığı Yakındaki bilinen yerlerdir. Genellikle 5 katlı yapılar vardır. Çevredeki eski yapıların bir kısmı yenilenmiş, diğer yapılarda da hızla yenilemenin gerçekleşeceği gözlemlenmiştir. D)- İMAR DURUMU: 400 Pafta, 13539 Parsel; Bayrampaşa Belediyesi sınırları içindedir, Bayrampaşa Belediyesi, İmar müdürlüğünden alınan bilgiye göre; Ticaret lejantında, bitişik nizam, 6 kat, Hmax= 18.50 m dir. E)- KISITLAYICI DURUMUN OLUP OLMADIĞI : Parselin herhangi bir kısıtlayıcı durumuna rastlanmamıştır. F)- ÇAP BELGESİ İLE ARSANIN UYGUNLUĞU: Ekspertizi yapılan taşınmazların yeri kadastro paftasından tespit edilerek yerine uygun olduğu görüldü. G)- TAŞINMAZ GÖRÜLEMEMİŞ İSE SEBEBİ: Taşınmazlar 08.05.2015 tarihinde görülmüştür. H)- FABRİKA, BİNA, DÜKKAN, BÜRO, İŞYERİ, KONUT İSE PROJENİN GÖR. / GÖRÜLEMEDİĞİ VE UYGUNLUĞU: Taşınmazlar ile ilgili olarak Zeytinburnu Belediyesinde mevcut dosyasındaki kat irtifakına esas tadilat mimari projesi görülmüş ve incelenmiştir. Mahallinde bodrum kat + zemin kat + 4 normal katlı, 8 adet dükkan, 32 adet mesken olmak üzere toplam 40 bağımsız bölüm bulunduğu görülmüştür. Projesinde; bodrum katta 4 dükkan, zemin katta 4 dükkan, 4 normal katın herbirinde 8 adet mesken olmak üzere 32 mesken 8 dükkanlı kat mülkiyet tapuları vardır. I)- TAŞINMAZIN DEĞERLENDİRİLME YÖNTEMİ: Gayrimenkullerin Değer tespitinde " Emsal Karşılaştırma Yöntemi " ile sonuca ulaşılmıştır. Emsal Karşılaştırma Yöntemi nde; Bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkuller ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış, satılmış veya kiralanmış benzer özelliğe sahip gayrimenkuller dikkate alınarak karşılaştırma yöntemi ile değer tespiti yapılır. Maliyet Yöntemi nde; Bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış, satılmış arsa değerleri ile üzerindeki yapıların Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 2015 Yapı Yaklaşık Birim Maliyet değerinden amortisman bedeli düşülerek bulunan yapı değeriyle birlikte Arsa+Bina değeri dikkate alınarak değer tespiti yapılır. J)- ANA GAYRİMENKULUN ÖZELLİKLERİ Değerleme konusu taşınmaz; İstanbul İli, Bayrampaşa İlçesi, İsmetpaşa Mahallesi, Nadir Tümer sokak, No: 21-23 de bulunan 400 pafta 13539 nolu parsel üzerinde; Mahallinde bodrum kat + zemin kat + 4 normal katlı, 8 adet dükkan, 32 adet mesken olmak üzere 40 bağımsız bölüm bulunduğu görülmüştür. Ana taşınmaza ait 13.08.2014 tarih ve 9608 ve 9613 yevmiye no'lar ile, 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapı beyanı vardır. K)- EKSPERTİZİ YAPILACAK OLAN BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN ÖZELLİKLERİ : Değerlemesi yapılan 400 pafta, 13539 nolu parsel üzerinde bodrum katta; 4 adet dükkan, zemin katta 4 adet dükkan, her normal katta 8 daire olmak üzere 4 normal katta 32 adet mesken vardır. Binada riskli yapı şerhi olduğundan değerleme arsa olarak yapılmıştır. Yeni yapılacak binanın projesi henüz tasarım aşamasında olup, imar durumu şartlarında tasarlanan projeye göre yeni bina değerlemesi yapılmıştır. İncelenen tasarı projesine göre zemin katta 4 adet dükkan, normal katta 6 adet mesken olmak üzere 5 normal katta 30 adet mesken ve toplamda 34 bağımsız bölüm olacak şekilde çalışmaların olduğu bilgisi verilmiştir. L)- DEĞERLEME ÇALIŞMASININ AMACI: Bu değerlemenin amacı; İlgili taşınmazların acil ve adil piyasa değeri tespitidir. Belirtilen taşınmazla ilgili üzerindeki mülkiyet hakları tek bir kurum elinde olduğu varsayılarak gerekli araştırma ve analizler tamamlanarak, 08.04.2015 tarihi itibariyle konu mülkler ile ilgili pazar değeri ile ilgili güvenilir kanaati ortaya koymaktır. M)- HALİHAZIR KULLANIM ŞEKLİ : Ekspertizi yapılan taşınmazların halihazırda riskli yapı raporu vardır. Malikleri tarafından tasarruf edilmektedir...
14.5.2015 tarih / 2015/84 sayılı rapor Sahife no: 5 Gayrimenkul hakkındaki ana başlıkların devamı. N)- VARSA RİSK YARATACAK HUSUSLAR: Yapının; 13.08.2014 tarihli riskli yapı raporu vardır. O)- DEĞERLENDİRME VE SONUÇ: Değerlendirme; günün piyasa rayiçleri ile çevredeki benzer emsaller, bölgede yapılan görüşmeler göz önünde bulundurularak yapılmıştır. Değerlendirme işleminde 1. Yöntem olarak "Emsal Yöntemi" kullanılmıştır.
14.5.2015 tarih / 2015/84 sayılı rapor Sahife no: 6 Gayrimenkul hakkındaki ana başlıkların devamı.
14.5.2015 tarih / 2015/84 sayılı rapor Sahife no: 7 Gayrimenkul hakkındaki ana başlıkların devamı.
14.5.2015 tarih / 2015/84 sayılı rapor Sahife no: 8 Gayrimenkul hakkındaki ana başlıkların devamı.
14.5.2015 tarih / 2015/84 sayılı rapor Sahife no: 9 Gayrimenkul hakkındaki ana başlıkların devamı.
14.5.2015 tarih / 2015/84 sayılı rapor Sahife no: 10 Gayrimenkul hakkındaki ana başlıkların devamı. SONUÇ: Değerlemede taşınmazların değerine etki edebilecek olumlu ve olumsuz özellikler dikkate alınarak rapora konu taşınmazlar için, takdir edilen değerler yukarıdaki tablodadır.
14.5.2015 tarih / 2015/84 sayılı rapor Sahife no: 11 Gayrimenkulün özelliği - Alanı - Fiyatı - Telefon Numaraları Emsal 1- Değerlemesi yapılan taşınmaza yakın konumda; 65,00 m2 alanlı beyan edilen, ara katta, 2+1, yeni binada satılık daireden 240.000 TL istenilmektedir. (3.692,00 TL/m2) Ebat Kurumsal:(0549 480 80 81) Emsal 2- Değerlemesi yapılan taşınmaza yakın konumda; 70,00 m2 alanlı beyan edilen, 2+1, yeni binada yüksek giriş daire 195.000 TL bedel ile satılığa sunulduğu öğrenilmiştir. 2.785,00 TL/m2 Tahsin Tonlu: (0546 802 42 01) Emsal 3- Emsal 4- Değerlemesi yapılan taşınmazla benzer konumda, 10 yıllık binada, cadde cepheli 320,00 m2 alanlı zemin katta, yeni binada dükkandan 2.000.000,00 USD istenilmektedir. KUR: 2,70 TL - 16.875,00 TL/m2 BODURLAR İNŞAAT:(0555 802 56 16) Değerlemesi yapılan taşınmaza yakın konumda; Abdi İpekçi Caddesine cepheli, eski binada, 160,00 m2 alanlı, zemin kat dükkan, 1.000.000,00TL bedelle satılıktır. 6.250,00 TL/m2 Ersin Pelvano: (0546 746 76 54) Emsal 5- Değerlemesi yapılan taşınmaza yakın konumda; Abdi İpekçi Caddesine cepheli, yeni binada, 180,00 m2 alanlı, zemin kat dükkan, 1.300.000,00TL bedelle satılıktır. 6.250,00 TL/m2 Yüksel Akkaya: (0532 526 73 39) Adil Piyasa Pazar Değeri: Belirlenmiş bir tarihte mülkiyet haklarının pazarda uygun bir süre kalması halinde, serbest pazar koşullarında alıcı ve satıcının istekli ve bilgili olduğu ve herhangi birinin baskısı altında olmadan bir ortamda gerçekleşebilecek en yüksek nakit değeridir. Bu tarihte aşağıdaki koşullarda bir satışın gerçekleşeceği kabul edilir. Alıcı ve satıcı satışın gerçekleşmesi için isteklidir. Alıcı ve satıcı bilgilidir ve iyi niyetle davranmaktadır. Gayrimenkul açık pazarda makul bir süre bekleyecektir. Ödeme nakit veya eşdeğeri koşullarla gerçekleşecektir. Fiyat, herhangi özel veya yaratıcı finansman yönteminden veya satışta yer alan herhangi birine verilen ayrıcalıktan etkilenmemiş değeri temsil eder.
14.5.2015 tarih / 2015/84 sayılı rapor Sahife no:12
14.5.2015 tarih / 2015/84 sayılı rapor Sahife no:13 Mimar - Avni Değerleme KARAMUSTAFA Uzmanı
14.5.2015 tarih / 2015/84 sayılı rapor Sahife no:14
14.5.2015 tarih / 2015/84 sayılı rapor Sahife no:15
14.5.2015 tarih / 2015/84 sayılı rapor Sahife no:16
14.5.2015 tarih / 2015/84 sayılı rapor Sahife no:17
14.5.2015 tarih / 2015/84 sayılı rapor Sahife no:18
14.5.2015 tarih / 2015/84 sayılı rapor Sahife no:19
14.5.2015 tarih / 2015/84 sayılı rapor Sahife no:20
14.5.2015 tarih / 2015/84 sayılı rapor Sahife no:21
14.5.2015 tarih / 2015/84 sayılı rapor Sahife no:22
14.5.2015 tarih / 2015/84 sayılı rapor Sahife no:23
14.5.2015 tarih / 2015/84 sayılı rapor Sahife no:24
14.5.2015 tarih / 2015/84 sayılı rapor Sahife no:25
14.5.2015 tarih / 2015/84 sayılı rapor Sahife no:26
14.5.2015 tarih / 2015/84 sayılı rapor Sahife no:27