GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU TALEP TARİHİ 13/03/2017 TALEP EDEN BANKA BİRİMİ VE RAPORUN SUNULDUĞU MERCİİ ZİRAAT KATILIM BANKASI A.Ş./Şanlıurfa Şubesi BANKA ADRESİ Hobyar Eminönü Mah. Hayri Efendi Cad. Bahçekapı No:12 34112 Fatih/İstanbul DEĞERLEME FİRMASI VE SÖZLEŞME TARİHİ VAKIF GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. 02/06/2015 DEĞERLEME FİRMASI VERGİ NO 9220079238 FİRMA ADRESİ ETİ MAHALLESİ ALİ SUAVİ SOK.NO:11 MALTEPE-ANKARA EKSPERTİZ TARİHİ 14/03/2017 RAPOR TARİHİ 15/03/2017 RAPOR NO VAK2017_0419 RAPOR/REFERANS NO(BANKA) 7047 TALEP EDİLEN DEĞER TÜRÜ SATIŞ MÜŞTERİ ADI HÜSEYİN ÇİFTÇİ - 1/16 -
İÇİNDEKİLER 1.İÇİNDEKİLER 2.DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER 3.GAYRiMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER 4.GAYRİMENKULÜN TAPU BİLGİLERİ - Sıra No: : (22661,) - Blok No: : (A,) - Kat No: : (6,) - Bağımsız Bölüm No: : (15,) 5.YASAL KISITLAMALAR (Şerh, Rehin, Beyan, İpotek, Hacizve Diğer Haklar) 6.RUHSAT, MİMARİ PROJE VE YASAL İZİNLER 7.RUHSAT, MİMARİ PROJE VE YASAL İZİNLER - Sıra No: : (22661,) - Blok No: : (A,) - Kat No: : (6,) - Bağımsız Bölüm No: : (15,) 8.GAYRİMENKULUN ÖZELLİKLERİ 9.BAĞIMSIZ BÖLÜM ÖZELLİKLERİ - Sıra No: : (22661,) - Blok No: : (A,) - Kat No: : (6,) - Bağımsız Bölüm No: : (15,) 10.GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER 11.EKSPERİN SATIŞA İLİŞKİN KANAATİ - Sıra No: : (22661,) - Blok No: : (A,) - Kat No: : (6,) - Bağımsız Bölüm No: : (15,) 12.ANALİZLER VE SONUÇLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ İLE HESAPLAMALAR 13.DEĞERLEME 14.DEĞERLEME - Sıra No: : (22661,) - Blok No: : (A,) - Kat No: : (6,) - Bağımsız Bölüm No: : (15,) 15.ONAY BÖLÜMÜ 16.DİKKATE ALINAN EMSALLER, ÖZELLİKLERİ ve AÇIKLAMALAR 17.Raporun Dağıtımı Yayınlanması Yasaği 18.DEĞERLEMEYİ YAPAN PERSONEL BİLGİLERİ 19. EKLER/FOTOĞRAFLAR Bankanın değerlemeye ilişkin talebinin kapsamı; iş bu raporun Adres Bilgileri kısmında adresi, Gayrimenkulün Güncel Tapu Kaydı Bilgileri bölümünde güncel tapu kayıtları verilen taşınmazın güncel piyasa değerinin takdiridir. Rapor hazırlanırken varsa, getirilen sınırlamalar ve oluşan kısıtlayıcı koşullar Analiz ve Sonuçların Değerlendirilmesi ile Hesaplamalar bölümünde belirtilmiştir. DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER FORM NO 7047 TALEP TARIHI 13/03/2017 TALEP EDEN BANKA BIRIMI VE RAPORUN SUNULDUGU MERCI BANKA ADRESI YAPAN FİRMA VE VERGİ NUMARASI, SÖZLEŞME TARİHİ ZİRAAT KATILIM BANKASI A.Ş./Şanlıurfa Şubesi Hobyar Eminönü Mah. Hayri Efendi Cad. Bahçekapı No:12 34112 Fatih/İstanbul VAKIF GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. 9220079238 02/06/2015 FIRMA ADRESI EKSPERTIZ TARIHI 14/03/2017 RAPOR TARIHI 15/03/2017 RAPOR NO (Firma) RAPOR/REFERANS NO (Banka) 7047 TALEP EDILEN DEGER TÜRÜ MÜSTERI ADI ETİ MAHALLESİ ALİ SUAVİ SOK.NO:11 MALTEPE-ANKARA VAK2017_0419 SATIŞ HÜSEYİN ÇİFTÇİ Değerlemesi Yapılan Taşınmazın Mahallindeki Niteliği MESKEN GAYRiMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER Adresi Doğukent Mahallesi, 1093 Sokak, Ercan Topal İnşaat, A Blok, No:18A-15 Karaköprü / ŞANLIURFA MEVCUT KULLANIM DURUMU Sıra No: 22661 Kat No: 6 Blok No: A Bağımsız Bölüm No: 15 KONUMU VE ÇEVRESEL ÖZELLIKLERI Mülk Durumu Mesken İşyeri Arsa Tarla Akaryakıt İstasyonu Fabrika Otel Çiftlik Diğer Mal Sahibi Açıklama (İşyeri ise Faaliyet Konusu) Değerlemeye konusu taşınmaz Şanlıurfa İli, Karaköprü İlçesi, Doğukent Mahallesi sınırları içerisinde bulunmaktadır. Ulaşım; Mehmet Hafız Bulvarından kuzey istikametine doğru gidişte ana yolun sağında (doğusunda) Kazım Karabekir Bulvarı bulunmaktadır. Kazım Karabekir Bulvarından doğu istikametine doğru gidişte yaklaşık 850 m ileride yolun solunda (kuzeyinde) Mimar Sinan Bulvarı bulunmaktadır. Mimar Sinan Bulvarından kuzey istikametine doğru gidişte yaklaşık 230 m ileride yolun sağında (doğusunda) 1091 no.lu sokak bulunmaktadır. Değerlemeye konu taşınmaz 1091 no.lu sokaktan güney doğu istikametine doğru gidişte yaklaşık 500 m ileride yolun sağındaki (batısındaki) binadır. Taşınmazın bulunduğu semt gelişim bölgesinde olup, herhangi bir alt yapı sorunu bulunmamaktadır. Genellikle çevresinde ayrık nizam 5 katlı yapılar - 2/16 -
bulunmaktadır. Bölgedeki Gayrimenkullere Olan Arz / Talep Bölgede, Gayrimenkul ile Ayni Nitelikteki Gayrimenkullere Olan Arz/Talep Gayrimenkul Degeri Elden Çikarilabilme Süresi (Var ise Takyidat/Kisit vb. Dikkate Alinmaksizin Belirlenecektir) Arz Az - Talep Az Arz Az - Talep Fazla Arz ve Talep Dengeli Arz Fazla - Talep Az Arz Fazla - Talep Fazla Arz Az - Talep Az Arz Az - Talep Fazla Arz ve Talep Dengeli Arz Fazla - Talep Az Arz Fazla - Talep Fazla Artis Egiliminde Duragan Azalis Egiliminde 3 Aydan Az 3-6 Ay Arasi 6 Aydan Fazla GAYRİMENKULÜN TAPU BİLGİLERİ - Sıra No: 22661 - Kat No: 6 - Blok No: A - Bağımsız Bölüm No: 15 İli ŞANLIURFA Bina Apt. No 18A İlçesi KARAKÖPRÜ Pafta - Bağımsız Bölüm Niteliği Ana Gayrimenkul Niteliği Bucağı - Ada 3291 Sayfa No 26222 Mahallesi KARAKÖPRÜ Parsel 8 Yevmiye No 20511 Köyü - Parsel Yüz Ölçümü(m2) 5920 Cilt 265 MESKEN Sokağı 1093 Arsa Payı 10/576 Tescil Tarihi 09/05/2015 Semt/Mevkii - Blok No A Daire/Dükkan No 15 Bulvar/Cadde - Kat No 6 Site Adı Bina Apt. Adı Sahibi(Malik Adı Soyadı/Ünvanı) - Hisse Oranı YAKAMOZ ZEHRA DEMİRKOL 1/1 B.B.(BAĞIMSIZ BÖLÜM) NO 15 ARSA Mülkiyet Durumu Kat Mülkiyeti Kat İrtifakı Devre Mülk Bağımsız Mülkiyet Cins Tashihi Yapılmış Cins Tashihi Yapılmamış NİTELİK GRUBU Nitelik Durumu Açıklama ARSA MESKEN Koordinat Enlem 37.19585 Boylam 38.81869 UAVT NO 3673301358 YASAL KISITLAMALAR (Şerh, Rehin, Beyan, İpotek, Hacizve Diğer Haklar) "13.03.2017 / 15:00" itibariyle TKGM Online portalından temin edilen TAKBİS belgesine göre değerleme konusu taşınmaz üzerinde aşağıdaki takyidatlar bulunmaktadır. * Yönetim Planı:23.12.2013 (T:23.12.2013-Y:46946) RUHSAT, MİMARİ PROJE VE YASAL İZİNLER İmar Durumu (Bölgenin ve Münhasıran Gayrimenkulün İmar Planındaki Durumu ve Yakın Gelecekteki Olası Durumundan da ayrıca bahsedilecektir) Karaköprü Belediyesinde yapılan incelemede taşınmazın bulunduğu parsel, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında; Ayrık Nizam 5 Kat, Taks:0,30, Kaks:1,50, Ön bahçe çekme mesafesi 5 m, Yan bahçe çekme mesafesi 3,50 m konut imarlı olduğu öğrenilmiştir. Ayrıca değerlemesi yapılan gayrimenkulün bulunduğu binanın ada-parsel bazında yerinin doğruluğu tespit edilmiştir. Proje, Yapı Ruhsatı, Yapı Kullanma İzin Belgesi, Diğer Belgeler Karaköprü Belediyesinde bulunan dosyasındaki 26.04.2011 tarih ve 2011/51 no.lu yapı ruhsatı incelenmiştir. IV/A Grubu, Toplam İnşaat 2871 m², B. Bölüm İnşaat Alanı 2460 m², Yol Altı Kat Adedi 2, Yol Üstü Kat Adedi 8, Toplam Kat Adedi 10, Toplam Yükseklik 30 m. Yapı Kullanım İzin Belgesi Var Mı? Hayır İzin Belgesi Tarihi İnceleme Yapılan Kurumlar TAPU MÜDÜRLÜĞÜ VE BELEDİYE - 3/16 -
Belediye Sınırları İçinde Mi? Evet RUHSAT, MİMARİ PROJE VE YASAL İZİNLER - Sıra No: 22661 - Kat No: 6 - Blok No: A - Bağımsız Bölüm No: 15 Mevcut Yasal Durum Karşılaştırması ve Aykırı İmalatlar AYKIRILIK YOK GAYRİMENKULUN ÖZELLİKLERİ Yapıya Ait Bilgiler Binanın Kat Dağılımı Yapı Grubu ve İnşaat Sınıfı Yapi Cinsi/Tarzı Yapı Nizamı İşçilik ve Malzeme Yapım Yılı Kat Adedi Bağ. Böl. Adedi İnşaat Alanı m2 Diğer / Açıklama 2011 10 18 2871 2 BODRUM+ZEMİN+7 N.K. IV/A Betonarme Karkas Çelik Kargir/Yığma Tuğla Ahşap Diğer / Açıklama Ayrık Bitişik İkiz Blok Diğer / Açıklama Lüks İyi Orta Kötü Diğer / Açıklama Şehir Suyu Kuyu Suyu Hidrofor Elektrik Jenerator Trafo Mevcut Tesisat Isıtma Sistemi Merkezi Sıcak Su Doğalgaz Yangın Merdiveni Çocuk Parkı Diğer Açıklama Merkezi Kalorifer Kombi Soba Diğer / Açıklama Güvenlik Yok Açıklaması Otopark Var Açıklaması Yüzme Havuzu Yok Açıklaması Asansör Var Açıklaması Deprem Bölgesi Derecesi 3. Derece Depreme Dayanıklılık ve Hasar Durumu Hasar Yok Müştemilatı, Çevre Düzenlemeleri, Özellikleri Ana Gayrimenkulde Kaçak Yapılaşma Olup / Olmadığı, Ruhsata Uygunluk ve Taşınmazların Konum ve Büyüklük (Alan) Açısından Projesine Uygunluğu Parselin Konum (Kadastral) Açısından Uygunluğu Kısıtlı Bir Durumun Olup, Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu parsel üzerinde bitişik nizamda, A, B, C, D olmak olarak 4 adet blok bulunmaktadır. Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu A Blok parselin kuzeydoğu cephesinde konumlandırılmıştır. Vaziyet Planında kuzey oku bulunmamaktadır. Ancak, vaziyet planındaki imar yolları ile mevcut imar yolları çakıştırıldığında blokların konum tespiti yapılabilmektedir. Vaziyet planında site girişi doğu cephesinden verilmiş olup, halihazırda site girişi güney cephesinden verilmiştir. A Blok 5920,00 m2 parsel alanı üzerine ayrık nizamda 2 Bodrum + Zemin + 7 Normal katlı olarak proje ve inşa edilmiştir. Ana yapının 2. Bodrum katında sığınak bulunmakta olup, 1. Bodrum, zemin ve 7 normal katında ise her katta 2 şer adet mesken bulunmaktadır. Toplamda 10 katlı olan binada 18 adet B.B. bulunmaktadır. Bina girişi güney cephesinden 1. Bodrum katından verilmiştir. Dış kapısı demir doğrama olup, merdiven ve merdiven sahanlıkları mermer kaplama olarak inşa edilmiştir. Asansörlü ve doğalgazlı olan ana gayrimenkulün otopark alanı bulunmaktadır. Genel olarak kaliteli malzeme ve işçilik ile inşa edildiği gözlenen bina bakımlı durumdadır. Teminata konu taşınmazın konum uygunluğu Karaköprü Belediyesinden alınan ilgili imar paftası incelenerek teyit edilmiştir. Şanlıurfa Tapu Müdürlüğünde bulunan dosyasındaki 26.04.2011 tarih ve 2011/51 no.lu yapı ruhsatı ekli irtifaka esas mimari proje incelenerek taşınmazın bulunduğu blok yeri, bağımsız bölüm bazında kat, kattaki konum, alan ve mimari uygunlukları teyit edilmiştir. Taşınmaz konum uygunluğu Şanlıurfa Kadastro Müdürlüğünde bulunan Kadastro paftasından teyit edilmiştir. Değerleme konusu taşınmazın imar arşiv dosyasında herhangi bir Yapı Tatil Zaptı, Encümen Kararı v.b belgeler mevcut değildir. - 4/16 -
Olmadığı (Askeri Güvenlik Bölgesi, Sit Alanı, İstimlak, Heyelan vb.) BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN ÖZELLİKLERİ - Sıra No: 22661 - Kat No: 6 - Blok No: A - Bağımsız Bölüm No: 15 Salon Oda Banyo Mutfak Balkon Birimleri (Adet) Kullanı m Alanı(Br üt m2) 1 4 1 1 3 Diğer Açıkla ma Değerlemesi yapılan 15 B.B. no.lu taşınmaz bulunduğu binanın 6. normal katında, bina girişine göre sağ cephede konumlu meskendir. Taşınmaz antre, hol, salon, 4 oda, Banyo, Mutfak, WC/LV, 3 balkon hacimlerinden oluşmaktadır. Mevcut Kullanım Alanı(Brüt m2) 175.00 Yasal Kullanım Alanı(Brüt m2) 175.00 İnşai Özellikle ri (Tadilat İhtiyacı, Eksik İmalatla r vb.) Değerleme konusu 6.kat, (15) bağımsız bölüm numaralı mesken, ana giriş kapısı yönünden bakıldığında binanın sağ tarafında kalmaktadır. Taşınmaz antre, hol, salon, 4 oda, Banyo, Mutfak, WC/LV, 3 balkon hacimlerinden oluşmakta olup, brüt 175 m2 alana sahiptir. Ana giriş kapısı çelik, iç kapı doğramaları panel, pencere doğramaları PVC ısıcamlıdır. Salon ile odalarda zemin laminat parke, duvarlar kısmi kağıt kaplama, kısmi saten boyadır. Banyo ve wc bölümlerinin zemin ile duvarları seramik kaplamadır. Banyo içerisinde ayaklı lavabo, klozet bulunmaktadır. Mutfakta laminat dolaplar ve mermerit tezgah mevcut olup, zemini ile tezgah üst kısmı seramik kaplama, duvarları saten boyadır. Elektrik, su ve haberleşme tesisatları mevcut ve kullanılır durumdaki gayrimenkulün ısıtılması doğalgaz yakıtlı kombili kalorifer tesisatı ile sağlanmaktadır. Değerleme günü itibariyle taşınmazın %100 oranında inşaat bitmişlik seviyesine sahip olduğu gözlenmiştir. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER Olumlu Faktörler Gelişim bölgesinde olması Tercih edilen bölgede olması Site içinde olması Ara kat olması Olumsuz Faktörler Emlak piyasasındaki durgunluk Şehrin merkezi yerlerine uzak konumda olması EKSPERİN SATIŞA İLİŞKİN KANAATİ - Sıra No: 22661 - Kat No: 6 - Blok No: A - Bağımsız Bölüm No: 15 Satılabilir Alıcısı Az Satışı Zor Satılamaz Açıklanmasında Fayda Görülen Hususlar Taşınmazın satış kabiliyeti bulunmaktadır. ANALİZLER VE SONUÇLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ İLE HESAPLAMALAR Değerlemeye konu taşınmaz için emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmıştır. Taşınmazın konum alan ve mimari özellikleri göz önünde bulundurularak değerlemeye alınmıştır. DEĞERLEME Açıklama lar Kıymet takdiri yapılacak bu gayrimenkulün arsasının alanı, geometrik şekli, topoğrafik durumu, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, ana cadde ve çarşı pazar ile olan irtibatı, inşa tarzları, inşası sırasında kullanılmış olan malzeme ve işçiliklerin cins ve kaliteleri, dahili taksimat ve kullanışlılık durumları, konfor dereceleri, yüz ölçümleri, çevredeki diğer gayrimenkullerin halihazır değerleri, getirebilecekleri kira miktarları, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulursa bile nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak; Şanlıurfa ili, Merkez ilçesi, Karaköprü Mahallesi, 3291 Ada, 8 parsel, A Blok, 6. kat, 15 bağımsız bölüm numaralı mesken için 200.000-TL. yasal değer tahmin ve takdir edilmiştir. DEĞERLEME - Sıra No: 22661 - Kat No: 6 - Blok No: A - Bağımsız Bölüm No: 15 Mevcut Durum Değeri (Ruhsat harici alanlar varsa) 200000.00 Yasal Değeri (Teminata Konu Varlığın Nihai Değeri) 200000.00-5/16 -
Acil Satış- Mevcut Durum Değeri 175000.00 Acil Satış - Yasal Durum Değeri 175000.00 Bitmişlik Tespiti(%) 100 NATAMAM YAPI DEĞERI (Sitüasyon tespiti) Tamamlanması Için Gereken Harcama Yaklaşık Tutarı 0.00 Bitmesi Halindeki Mevcut Değeri 0.00 Bitmesi Halindeki Yasal Değeri 0.00 Sigortaya Esas Değeri (TL) 140000.00 Kira Değeri (TL /aylık) 900.00 TOPLAM MEVCUT DURUM DEĞERİ 200000.00 TOPLAM YASAL DEĞERİ 200000.00 TOPLAM ACİL SATIŞ- Mevcut Durum Değeri 175000.00 TOPLAM ACİL SATIŞ- Yasal Durum Değeri 175000.00 ONAY BÖLÜMÜ Hazırlayan Mustafa Melik MİROĞLU Kontrol/Onay Gürkan GÜZEY Sorumlu Değerleme Uzmanı ERDAL IZGIN DİKKATE ALINAN EMSALLER, ÖZELLİKLERİ ve AÇIKLAMALAR AKÇAN EMLAK 5422009035 Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı sitede ara kat, 4+1, 175 m² alanlı mesken için 210.000-TL bedel istenildiği beyan edilmiştir. SAHİBİNDEN SATILIK 5333989899 Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı sitede 1.kat, 4+1, 175 m² alanlı mesken için 200.000-TL bedel istenildiği beyan edilmiştir. SAHİBİNEN SATILIK 5511254908 Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı sitede 3.kat, 4+1, 175 m² alanlı mesken için 220.000-TL bedel istenildiği beyan edilmiştir. SAHİBİNDEN SATILIK 5323617561 Değerlemeye konu taşınmazın yakın çevresinde 2.kat, 4+1, 200 m² alanlı mesken için 270.000-TL bedel istenildiği beyan edilmiştir. Raporun Dağıtımı Yayınlanması Yasaği İşbu raporun, değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde tamamen veya kısmen yayımlanması, raporun, raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır. DEĞERLEMEYİ YAPAN PERSONEL BİLGİLERİ Eksper Ad Soyad Mustafa Melik MİROĞLU İş Tecrübesi (Yıl) 6 Mezun Olunan Okullar (Okul-Fakülte-Bölüm - Başlangıç Yıl-Bitiş Yıl) Mustafa Kemal Üniversitesi - Mühendislik Mimarlık Fakültesi - 2003-2007 Tamamlanan Eğitim Programları - Mesleki - Akademik Faaliyetler - Üye Olunan Kuruluşlar - Lisans - Tarih - No Lisans no:404765 Tarih:31.07.2015 Banka İçin Hazırlanan Son Üç Rapor (Rapor Tarihi, Talep Referansı, Rapor No) Rapor Tarihi: 14/03/2017 - Referans No: 7040 - Rapor No: VAK2017_0412 Rapor Tarihi: 10/03/2017 - Referans No: 6996 - Rapor No: VAK2017_0398 Rapor Tarihi: 04/03/2017 - Referans No: 6845 - Rapor No: VAK2017_0325-6/16 -
Ek : GÜNEY CEPHESİ Ek : GÜNEY DOĞU CEPHESİ - 7/16 -
Ek : KUZEY DOĞU CEPHESİ Ek : İÇ MEKAN - 8/16 -
Ek : İÇ MEKAN Ek : İÇ MEKAN - 9/16 -
Ek : İÇ MEKAN Ek : TAKBİS BELGESİ - 10/16 -
Ek : YAPI RUHSATI - 11/16 -
Ek : MİMARİ PROJE KAPAK - 12/16 -
Ek : BAĞIMSIZ BÖLÜM LİSTESİ - 13/16 -
Ek : VAZİYET PLANI Ek : 1.BODRUM KAT PLANI - 14/16 -
Ek : 6. NORMAL KAT PLANI Ek : GÖRÜNÜŞ - 15/16 -
Ek : UAVT KODU Ek : İMAR DURUMU - 16/16 -