GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU TALEP TARİHİ 01/03/2017 TALEP EDEN BANKA BİRİMİ VE RAPORUN SUNULDUĞU MERCİİ ZİRAAT KATILIM BANKASI A.Ş./Sincan Ankara Şubesi BANKA ADRESİ Hobyar Eminönü Mah. Hayri Efendi Cad. Bahçekapı No:12 34112 Fatih/İstanbul DEĞERLEME FİRMASI VE SÖZLEŞME TARİHİ ÇİZGİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. 04/04/2016 DEĞERLEME FİRMASI VERGİ NO 2580881098 FİRMA ADRESİ A.Nafiz Gürman Mh. Ali Rıza Gürcan Cd. Metropol Center No: 31 K:12 D:48 Merter - Güngören/ İstanbul EKSPERTİZ TARİHİ 02/03/2017 RAPOR TARİHİ 03/03/2017 RAPOR NO CIZ2017_0378 RAPOR/REFERANS NO(BANKA) 6831 TALEP EDİLEN DEĞER TÜRÜ SATIŞ MÜŞTERİ ADI REŞAT DEVECİ - 1/16 -
İÇİNDEKİLER 1.İÇİNDEKİLER 2.DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER 3.GAYRiMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER 4.GAYRİMENKULÜN TAPU BİLGİLERİ - Sıra No: : (22342,) - Blok No: : (C,) - Kat No: : (ZEMİN,) - Bağımsız Bölüm No: : (2,) 5.YASAL KISITLAMALAR (Şerh, Rehin, Beyan, İpotek, Hacizve Diğer Haklar) 6.RUHSAT, MİMARİ PROJE VE YASAL İZİNLER 7.RUHSAT, MİMARİ PROJE VE YASAL İZİNLER - Sıra No: : (22342,) - Blok No: : (C,) - Kat No: : (ZEMİN,) - Bağımsız Bölüm No: : (2,) 8.GAYRİMENKULUN ÖZELLİKLERİ 9.BAĞIMSIZ BÖLÜM ÖZELLİKLERİ - Sıra No: : (22342,) - Blok No: : (C,) - Kat No: : (ZEMİN,) - Bağımsız Bölüm No: : (2,) 10.GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER 11.EKSPERİN SATIŞA İLİŞKİN KANAATİ - Sıra No: : (22342,) - Blok No: : (C,) - Kat No: : (ZEMİN,) - Bağımsız Bölüm No: : (2,) 12.ANALİZLER VE SONUÇLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ İLE HESAPLAMALAR 13.DEĞERLEME 14.DEĞERLEME - Sıra No: : (22342,) - Blok No: : (C,) - Kat No: : (ZEMİN,) - Bağımsız Bölüm No: : (2,) 15.ONAY BÖLÜMÜ 16.DİKKATE ALINAN EMSALLER, ÖZELLİKLERİ ve AÇIKLAMALAR 17.Raporun Dağıtımı Yayınlanması Yasaği 18.DEĞERLEMEYİ YAPAN PERSONEL BİLGİLERİ 19. EKLER/FOTOĞRAFLAR Bankanın değerlemeye ilişkin talebinin kapsamı; iş bu raporun Adres Bilgileri kısmında adresi, Gayrimenkulün Güncel Tapu Kaydı Bilgileri bölümünde güncel tapu kayıtları verilen taşınmazın güncel piyasa değerinin takdiridir. Rapor hazırlanırken varsa, getirilen sınırlamalar ve oluşan kısıtlayıcı koşullar Analiz ve Sonuçların Değerlendirilmesi ile Hesaplamalar bölümünde belirtilmiştir. DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER FORM NO 6831 TALEP TARIHI 01/03/2017 TALEP EDEN BANKA BIRIMI VE RAPORUN SUNULDUGU MERCI BANKA ADRESI YAPAN FİRMA VE VERGİ NUMARASI, SÖZLEŞME TARİHİ FIRMA ADRESI ZİRAAT KATILIM BANKASI A.Ş./Sincan Ankara Şubesi Hobyar Eminönü Mah. Hayri Efendi Cad. Bahçekapı No:12 34112 Fatih/İstanbul ÇİZGİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. 2580881098 04/04/2016 A.Nafiz Gürman Mh. Ali Rıza Gürcan Cd. Metropol Center No: 31 K:12 D:48 Merter - Güngören/ İstanbul EKSPERTIZ TARIHI 02/03/2017 RAPOR TARIHI 03/03/2017 RAPOR NO (Firma) RAPOR/REFERANS NO (Banka) TALEP EDILEN DEGER TÜRÜ MÜSTERI ADI CIZ2017_0378 6831 SATIŞ REŞAT DEVECİ Değerlemesi Yapılan Taşınmazın Mahallindeki Niteliği MESKEN GAYRiMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER Adresi Değerlemeye konu taşınmaz; Ankara İli, Sincan İlçesi, Osmanlı Mahallesi, Pırıl Sokak, No:1 C/2 posta adresindedir. MEVCUT KULLANIM DURUMU Sıra No: 22342 Kat No: Blok No: Bağımsız Bölüm No: 2 KONUMU VE ÇEVRESEL ÖZELLIKLERI ZEMİN C Mülk Durumu Mesken İşyeri Arsa Tarla Akaryakıt İstasyonu Fabrika Otel Çiftlik Diğer Mal Sahibi Açıklama (İşyeri ise Faaliyet Konusu) Açık tarifi ise; bölgenin ana aeterlerinden olana Ahi Mesud Bulvarı üzerinden batı istikametine doğru ilerlerken sola Rıhtım Sokağa dönülür ve ardından ilk sola Metropol Sokağa dönülür. Bu sokak üzerinde yaklaşık 145 metre ilerledikten sonra sola Pırıl Sokağa dönülür. Konu taşınmaz bu sokak üzerinde 1 C no`lu binada yer almaktadır. - 2/16 -
Bölgedeki Gayrimenkullere Olan Arz / Talep Bölgede, Gayrimenkul ile Ayni Nitelikteki Gayrimenkullere Olan Arz/Talep Gayrimenkul Degeri Elden Çikarilabilme Süresi (Var ise Takyidat/Kisit vb. Dikkate Alinmaksizin Belirlenecektir) Arz Az - Talep Az Arz Az - Talep Fazla Arz ve Talep Dengeli Arz Fazla - Talep Az Arz Fazla - Talep Fazla Arz Az - Talep Az Arz Az - Talep Fazla Arz ve Talep Dengeli Arz Fazla - Talep Az Arz Fazla - Talep Fazla Artis Egiliminde Duragan Azalis Egiliminde 3 Aydan Az 3-6 Ay Arasi 6 Aydan Fazla GAYRİMENKULÜN TAPU BİLGİLERİ - Sıra No: 22342 - Kat No: ZEMİN - Blok No: C - Bağımsız Bölüm No: 2 İli ANKARA Bina Apt. No İlçesi SİNCAN Pafta 0 Bağımsız Bölüm Niteliği Ana Gayrimenkul Niteliği Bucağı Ada 4139 Sayfa No 1650 Mahallesi OSMANLI Parsel 2 Yevmiye No 7450 Köyü Parsel Yüz Ölçümü(m2) 4250 Cilt 17 MESKEN Sokağı PIRIL Arsa Payı 71/4250 Tescil Tarihi 15/03/2013 Semt/Mevkii Blok No C Daire/Dükkan No 2 Bulvar/Cadde - Kat No ZEMİN Site Adı Bina Apt. Adı Sahibi(Malik Adı Soyadı/Ünvanı) - Hisse Oranı GÜZELYURT AYSUN HAYAT 1/1 B.B.(BAĞIMSIZ BÖLÜM) NO 2 ARSA Mülkiyet Durumu Kat Mülkiyeti Kat İrtifakı Devre Mülk Bağımsız Mülkiyet Cins Tashihi Yapılmış Cins Tashihi Yapılmamış NİTELİK GRUBU Nitelik Durumu Açıklama MESKEN Koordinat Enlem 39.85445 Boylam 32.42407 UAVT NO 3553302237 YASAL KISITLAMALAR (Şerh, Rehin, Beyan, İpotek, Hacizve Diğer Haklar) 02.03.2017 tarihinde saat 11:06 da Takbis Sisteminden alınan tapu kaydına göre taşınmaz üzerinde takyidat bulunmadığı görülmüştür. RUHSAT, MİMARİ PROJE VE YASAL İZİNLER İmar Durumu (Bölgenin ve Münhasıran Gayrimenkulün İmar Planındaki Durumu ve Yakın Gelecekteki Olası Durumundan da ayrıca bahsedilecektir) Sincan Belediyesi imar müdürlüğünden alınan bilgiye göre taşınmaz konut bölgesinde blok nizam, 5 kata imarlıdır. Taks: 0.27, Kaks: 1.35 dir. Proje, Yapı Ruhsatı, Yapı Kullanma İzin Belgesi, Diğer Belgeler Tarafımıza ibraz edilen tapu ile değerlemesi yapılan gayrimenkulün ada/parsel bazında yerinin doğruluğu imar paftasından, blok ve bağımsız bölüm bazında yerinin doğruluğu ve projesi ile uyumlu olduğu Sincan Tapu Müdürlüğü`nde mevcut 04.10.2012 onay tarihli mimari tadilat projesi incelenmek suretiyle görülmüştür. Binaya ait Sincan Belediyesi tarafından verilme 12.12.2012 tarih, 2012/401 nolu tadilat yapı ruhsat belgesi bulunmaktadır. Belediyenin yapmış olduğu uygulama sonucunda tarafımıza sadece mimari proje ve yapı ruhsatı/yapı kullanma izin belgesi verilmektedir. Yapı Kullanım İzin Belgesi Var Mı? Hayır İzin Belgesi Tarihi İnceleme Yapılan Kurumlar Belediye Sınırları İçinde Mi? SİNCAN TAPU MD VE SİNCAN BELEDİYESİ Evet RUHSAT, MİMARİ PROJE VE YASAL İZİNLER - Sıra No: 22342 - Kat No: ZEMİN - Blok No: C - Bağımsız Bölüm No: 2-3/16 -
Mevcut Yasal Durum Karşılaştırması ve Aykırı İmalatlar AYKIRILIK YOK GAYRİMENKULUN ÖZELLİKLERİ Yapıya Ait Bilgiler Binanın Kat Dağılımı Yapı Grubu ve İnşaat Sınıfı Yapi Cinsi/Tarzı Yapı Nizamı İşçilik ve Malzeme Yapım Yılı Kat Adedi Bağ. Böl. Adedi İnşaat Alanı m2 Diğer / Açıklama 2002 6 10 1210 BODRUM+ZEMİN+4 NORMAL KAT 3 B Betonarme Karkas Çelik Kargir/Yığma Tuğla Ahşap Diğer / Açıklama Ayrık Bitişik İkiz Blok Diğer / Açıklama Lüks İyi Orta Kötü Diğer / Açıklama Şehir Suyu Kuyu Suyu Hidrofor Elektrik Jenerator Trafo Mevcut Tesisat Isıtma Sistemi Merkezi Sıcak Su Doğalgaz Yangın Merdiveni Çocuk Parkı Diğer Açıklama Merkezi Kalorifer Kombi Soba Diğer / Açıklama Güvenlik Yok Açıklaması Otopark Var Açıklaması AÇIK OTOPARK MEVCUTTUR. Yüzme Havuzu Yok Açıklaması Asansör Yok Açıklaması Deprem Bölgesi Derecesi 4. Derece Depreme Dayanıklılık ve Hasar Durumu Hasar Yok Müştemilatı, Çevre Düzenlemeleri, Özellikleri Ana Gayrimenkulde Kaçak Yapılaşma Olup / Olmadığı, Ruhsata Uygunluk ve Taşınmazların Konum ve Büyüklük (Alan) Açısından Projesine Uygunluğu Parselin Konum (Kadastral) Açısından Uygunluğu Kısıtlı Bir Durumun Olup, Olmadığı (Askeri Güvenlik Bölgesi, Sit Alanı, İstimlak, Heyelan vb.) Ekspertize konu taşınmazın bulunduğu bina 4250 m2 yüzölçümlü arsa üzerine, ayrık nizamda, betonarme yapı cinsinde, bodrum+zemin+4 katlı olarak 2002 yılında inşa edilmiştir. Parsel üzerinde A, B, C, D, E ve F Blokları bulunmaktadır. C Blok parselin güneybatı kısmında yer alan ikili bloğun güney kısmında yer almaktadır. Sincan Tapu Müdürlüğü'nde mevcut mimari projesine göre binanın bodrum katında sığınak, bisiklet deposu, zemin katında 1,2 nolu meskenler, 1.katında 3,4 nolu meskenler, 2.katında 5,6 nolu meskenler, 3.katında 7,8 nolu meskenler ve 4.katında 9,10 nolu meskenler olmak üzere binada toplam 10 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Binanın girişi, merdivenleri ve ortak kullanım alanlarında zeminler mozaik kaplama, kat holleri ve merdiven boşluklarında duvarlar sıva üzeri boyalıdır. Binanın dış cephesi mantolama üzeri boyalıdır. Binanın girişi binanın zemin katından, batı cepheden yapılmaktadır. Taşınmazın tadilat projesinde asansör görülmekte ancak mahalinde asansör yapılmadığı görülmüştür. Ana taşınmazda kaçak yapılaşma bulunmamakta olup taşınmaz alan ve konum olarak ruhsat ve projesine uygun inşa edilmiştir. Tarafımıza ibraz edilen tapu ile değerlemesi yapılan gayrimenkulün ada/parsel bazında yerinin doğruluğu imar paftasından görülmüştür. Kısıtlayıcı herhangi bir durum bulunmamaktadır. - 4/16 -
BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN ÖZELLİKLERİ - Sıra No: 22342 - Kat No: ZEMİN - Blok No: C - Bağımsız Bölüm No: 2 Salon Oda Banyo Mutfak Balkon Birimleri (Adet) Kullanım Alanı(Brüt m2) 1 3 1 1 2 Diğer Açıklama Mevcut Kullanım Alanı(Brüt m2) 92.00 Yasal Kullanım Alanı(Brüt m2) 92.00 İnşai Özellikleri (Tadilat İhtiyacı, Eksik İmalatlar vb.) Ekspertize konu zemin kat 2 numaralı bağımsız bölüm, bina girişine göre sağ tarafta bulunmaktadır. Onaylı mimari projesine göre yaklaşık 92m2 alanlı olup salon, 3 oda, mutfak, banyo, wc, antre ile 2 adet balkon bölümlerinden oluşmaktadır. Kuru hacim zeminleri laminant parke, duvarlar saten alçı üzeri plastik boyalı, duvar tavan birleşim yerleri kartonpiyerlidir. Islak hacim zeminleri seramik, duvarlar tavana kadar fayans kaplıdır. Mutfak dolapları yapılıdır. Meskenin giriş kapısı çelik doğrama, iç kapılar amerikan panel kapı ve pencereler pvc doğramadır. Kombili ısınma sistemine sahip meskende kombi ve petekler takılıdır. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER Olumlu Faktörler Site içerisinde yeralması, İlçe merkezine yakın olması. Olumsuz Faktörler İl merkezine uzak olması, İskan almamış olması. EKSPERİN SATIŞA İLİŞKİN KANAATİ - Sıra No: 22342 - Kat No: ZEMİN - Blok No: C - Bağımsız Bölüm No: 2 Satılabilir Alıcısı Az Satışı Zor Satılamaz Açıklanmasında Fayda Görülen Hususlar Taşınmaz satılabilir niteliktedir. ANALİZLER VE SONUÇLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ İLE HESAPLAMALAR Taşınmaz satılabilir niteliktedir. Taşınmaza yasal durum değeri olarak; 92 m2 x 1195 TL/m2 = 110.000 TL takdir edilmiştir. DEĞERLEME Açıklama lar Söz konusu gayrimenkulün tamamı yerinde yapılan inceleme sonucu bulunduğu mevkii, kullanış maksadı, büyüklüğü ve çevre emsalleri göz önüne alınarak satış kabiliyeti yönünden toplam değerinin (YÜZONBİN TL.) olabileceği tahmin ve takdir edilmiştir. DEĞERLEME - Sıra No: 22342 - Kat No: ZEMİN - Blok No: C - Bağımsız Bölüm No: 2 Mevcut Durum Değeri (Ruhsat harici alanlar varsa) 110000.00 Yasal Değeri (Teminata Konu Varlığın Nihai Değeri) 110000.00 Acil Satış- Mevcut Durum Değeri 100000.00 Acil Satış - Yasal Durum Değeri 100000.00 Bitmişlik Tespiti(%) 100 NATAMAM YAPI DEĞERI (Sitüasyon tespiti) Tamamlanması Için Gereken Harcama Yaklaşık Tutarı 0.00 Bitmesi Halindeki Mevcut Değeri 0.00 Bitmesi Halindeki Yasal Değeri 0.00 Sigortaya Esas Değeri (TL) 69000.00 Kira Değeri (TL /aylık) 450.00 TOPLAM MEVCUT DURUM DEĞERİ 110000.00 TOPLAM YASAL DEĞERİ 110000.00 TOPLAM ACİL SATIŞ- Mevcut Durum Değeri 100000.00 TOPLAM ACİL SATIŞ- Yasal Durum Değeri 100000.00 ONAY BÖLÜMÜ Hazırlayan Murat Torun Kontrol/Onay Sevinç ÖZTÜRK TAŞDEMİR Sorumlu Değerleme Uzmanı Erol AYDIN - 5/16 -
DİKKATE ALINAN EMSALLER, ÖZELLİKLERİ ve AÇIKLAMALAR TMC EMLAK 3122631606 Taşınmaz ile aynı bölgede benzer binada zemin katta yer alan 3+1 100m2 alanlı mesken 125.000 TL bedelle satılıktır. Çelen Emlak 3122688902 Taşınmaz ile aynı bölgede benzer binada zemin katta yer alan 3+1 95 m2 alanlı mesken 115.000 TL bedelle satılıktır. COLDWELL BANKER ELMAS 3123302020 Taşınmaz ile aynı site içerisinde zemin katta yer alan 3+1 92m2 alanlı mesken 105.00 TL bedelle satılıktır. SAHİBİNDEN SATILIK 5352809670 Taşınmaz ile aynı bölgede benzer binada zemin katta yer alan 3+1 100m2 alanlı mesken 132.000 TL bedelle satılıktır. Raporun Dağıtımı Yayınlanması Yasaği İşbu raporun, değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde tamamen veya kısmen yayımlanması, raporun, raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır. DEĞERLEMEYİ YAPAN PERSONEL BİLGİLERİ Eksper Ad Soyad Murat Torun İş Tecrübesi (Yıl) 8 Mezun Olunan Okullar (Okul-Fakülte-Bölüm - Başlangıç Yıl-Bitiş Yıl) ÇUKUROVA ÜNİ. MÜH. MİM. FAKÜLTESİ İNŞAAT MÜH. BÖLÜMÜ 2004-2008 Tamamlanan Eğitim Programları Mesleki - Akademik Faaliyetler Üye Olunan Kuruluşlar İMO Lisans - Tarih - No Banka İçin Hazırlanan Son Üç Rapor (Rapor Tarihi, Talep Referansı, Rapor No) Rapor Tarihi: 10/02/2017 - Referans No: 6473 - Rapor No: CIZ2017_0197 Rapor Tarihi: 16/12/2016 - Referans No: 5661 - Rapor No: CIZ2016_0517 Rapor Tarihi: 18/08/2016 - Referans No: 3016 - Rapor No: CIZ2016_0279-6/16 -
Ek : BİNA DIŞ GÖRÜNÜMÜ Ek : BİNA İÇ GÖRÜNÜMÜ - 7/16 -
Ek : BİNA İÇ GÖRÜNÜMÜ Ek : BİNA İÇ GÖRÜNÜMÜ - 8/16 -
Ek : BİNA İÇ GÖRÜNÜMÜ Ek : BİNA İÇ GÖRÜNÜMÜ - 9/16 -
Ek : BİNA İÇ GÖRÜNÜMÜ - 10/16 -
Ek : TADİLAT PROJESİ - 11/16 -
Ek : TADİLAT PROJESİ Ek : TADİLAT PROJESİ - 12/16 -
Ek : TADİLAT PROJESİ Ek : TADİLAT PROJESİ - 13/16 -
Ek : TADİLAT RUHSATI - 14/16 -
Ek : CBS Ek : TAKYİDAT BELGESİ - 15/16 -
Ek : UAVT - 16/16 -