2017 1. Çeyrek REIDIN Ofis Raporu www.reidin.com
ABD $/m2 Aylık Endeks, 2009 1.Ç-100 İSTANBUL OFİS PAZARI A. KİRA ANALİZİ REIDIN Ofis Kira Endeksi'ne Göre 2017 Birinci Çeyrekte İstanbul da Ofis Kiraları Azaldı REIDIN Ofis Kira Endeksi 2017 birinci çeyrek sonuçları açıklandı. REIDIN Ofis Kira Endeksi ne göre, İstanbul geneli ofis kira değerlerinde bir önceki çeyrek dönem verilerine göre üst fiyat segmentinde yüzde 0.54, alt fiyat segmentinde ise yüzde 0.23 oranında azalış yaşandı. İstanbul Ofis Pazarı 2017 1.Ç. 35$ 130 30$ 120 25$ 28.51 28.49 28.22 28.34 28.42 28.36 28.28 28.13 110 20$ 100 10$ 05$ 17.1 17.09 16.94 17.03 17.13 17.05 17.00 16.96 2015Ç2 2015Ç3 2015Ç4 2016Ç1 2016Ç2 2016Ç3 2016Ç4 2017Ç1 90 80 *Kira Değeri: ABD$/m2 Aylık ** Endeks Başlangıç 2009 1.Ç.=100 Alt Fiyat Seg. Değeri Üst Fiyat Seg. Değeri Alt Fiyat Seg. Endeksi Üst Fiyat Seg. Endeksi İstanbul 2016 2.Ç. 2016 3.Ç. 2016 4.Ç. 2017 1.Ç. Üst Fiyat Seg. Değeri 28,42 28,36 28,28 28,13 Alt Fiyat Seg. Değeri 17,13 17,05 17,00 16,96 Üst Fiyat Seg. Endeksi 105,57 105,36 105,05 104,48 Alt Fiyat Seg. Endeksi 113,01 112,49 112,11 111,86 1
4.26 7.79 7.36 7.04 5.86 9.42 13.39 11.50 11.96 14.72 13.42 12.90 12.34 10.72 15.33 15.65 19.11 18.81 20.41 19.65 18.84 19.94 20.58 23.26 28.11 29.87 28.88 34.18 Ofis binalarının yoğunlaştığı 14 bölge için hesaplanan metrekare kira değerleri baz alındığında, Anadolu Yakası nda üst fiyat segmentinde metrekare değerlerine göre 28.11 dolar, alt fiyat segmentinde ise 18.81 dolar ile en yüksek kira değerine sahip bölge Ataşehir Ofis Bölgesi oldu. En düşük kira gelirine sahip bölgelerde ise, üst fiyat segmentinde 11.96 dolar, alt fiyat segmentinde ise 6.65 dolar ile Kurtköy Ofis Bölgesi öne çıktı. İstanbul Merkezi İş Alanı (MİA) üst fiyat segmenti metrekare değeri 34.18 dolar, alt fiyat segmenti ise 18.84 dolar olarak ölçüldü. Avrupa Yakası nda ise MİA dışındaki ofis bölgelerine bakıldığında Maslak Ofis Bölgesi üst fiyat segmentinde metrekare değerlerine göre 29.87 dolar, alt fiyat segmentinde ise 20.58 dolar ile en yüksek kira değerine sahip bölge oldu. En düşük kira gelirine sahip bölge ise, üst fiyat segmentinde 7.04 dolar, alt fiyat segmentinde ise 5.86 dolar ile Beylikdüzü-Esenyurt ofis bölgesi oldu. Üst Fiyat Seg. Değeri - ABD $ Alt Fiyat Seg. Değeri - ABD $ Ofis Kira Değeri 2017 1.Ç. Anadolu Yakası Ofis Bölgeleri Avrupa Yakası Ofis Bölgeleri İstanbul MİA 2
Beylikdüzü Esenler O.B. Üst Fiyat Seg: 7.04 Alt Fiyat Seg: 5.86 Basın Ekspres O.B. Üst Fiyat Seg: 12.34 Alt Fiyat Seg: 9.42 Maslak O.B. Üst Fiyat Seg: 29.87 Alt Fiyat Seg: 20.58 İstanbul - MİA Üst Fiyat Seg: 34.17 Alt Fiyat Seg: 18.84 Kağıthane O.B. Üst Fiyat Seg: 19.94 Alt Fiyat Seg: 10.72 Tarihi MİA Üst Fiyat Seg: 28.88 Alt Fiyat Seg: 15.65 Altunizade O.B. Üst Fiyat Seg: 19.11 Alt Fiyat Seg: 13.38 Kozyatağı O.B. Kavacık O.B. Üst Fiyat Seg: 14.72 Alt Fiyat Seg: 7.36 Ümraniye O.B. Üst Fiyat Seg: 23.26 Alt Fiyat Seg: 15.32 Ataşehir O.B. Üst Fiyat Seg: 28.11 Alt Fiyat Seg: 18.80 Maltepe O.B. Üst Fiyat Seg: 19.65 Alt Fiyat Seg: 12.89 Kartal Pendik O.B. Üst Fiyat Seg: 11.5 Alt Fiyat Seg: 7.79 Üst Fiyat Seg: 20.41 Alt Fiyat Seg: 13.42 Üst Fiyat Seg. USD/m2: 7.04-11.99 12.00-17.17 17.18-22.59 22.60-30.00 30.01 34.18 Kurtköy O.B. Üst Fiyat Seg: 11.96 Alt Fiyat Seg: 4.26 İstanbul ofis bölgelerinin yoğunluk haritasında kırmızı alanlar ofis binalarının yoğun olduğu bölgeleri gösterirken, sarı-yeşil alanlar ikincil ofis bölgelerini ve gelişmekte olan ofis bölgelerini göstermektedir. Yoğunluk Durumu: Düşük Yüksek 3
İSTANBUL OFİS PAZARI B. DOLULUK ORANLARI ANALİZİ İstanbul ofis bölgelerinin doluluk oranları ve kiralanabilir alanları aşağıdaki grafikte gösterilmiştir. Avrupa Yakası nda İstanbul Merkezi İş Alanı en yüksek kiralanabilir alana sahip bölge olmuştur. Bu bölgede kiralanabilir alanın %91.32 sinin dolu olduğu ölçülmüştür. Anadolu Yakası nda ise en yüksek kiralanabilir alan Ümraniye Ofis Bölgesi olmuştur. Bu bölgedeki kiralanabilir alanın %93.57 sinin dolu olduğu saptanmıştır. m2 Dolu Alan Kiralanabilir Alan Avrupa Yakası Kiralanabilir Alan (m²), Doluluk Oranı (%) %91,32 900,000 550,000 %92,69 %92.42 300,000 150,000 50.000 %85.00 Basın Exspres Beylikdüzü - Esenyurt O.B. %72,40 %92,94 Kağıthane O.B. Maslak O.B. İstanbul-MİA Tarihi MİA m2 300,000 Dolu Alan Kiralanabilir Alan Anadolu Yakası Kiralanabilir Alan (m²), Doluluk Oranı (%) %93,97 %93,57 250,000 200,000 %99,52 %95,00 %97,53 100,000 50.000 %50,00 %80,00 %99,00 Altunizade O.B. Ataşehir O.B. Kartal - Kavacık O.B. Pendik O.B. Kozyatağı O.B. Kurtköy O.B.Maltepe - E5 O.B. Ümraniye O.B. 4
ANKARA OFİS PAZARI A. KİRA ANALİZİ REIDIN Ofis Kira Endeksi ne göre, Ankara Merkezi İş Alanı (Ankara MİA) ofis kira değerlerinde bir önceki çeyrek dönem verilerine göre üst segmentte yüzde 0.19, alt segmentte ise yüzde 0.52 oranında azalış yaşandı. Ankara Merkezi İş Alanı ofis binalarının doluluk oranı bir önceki çeyrek döneme göre yüzde 2.95 artarak %82.92 oldu. Ankara MİA 2016 4.Ç. 2017 1.Ç. Üst Fiyat Seg. Değeri 16,43 16,40 Alt Fiyat Seg. Değeri 9,78 9,73 B. DOLULUK ORANLARI ANALİZİ Ankara MİA Kiralanabilir Alan (m²), Doluluk Oranı (%) m2 700,000 400,000 100.000 %82,92 %80,54 2017Ç1 2016Ç4 5
Ankara MİA MİA Ankara Üst Fiyat Seg: 16.40 Üst Fiyat Seg: 16.40 Alt Alt Fiyat Fiyat Seg: Seg: 9.73 9.73 Ankara ofis bölgelerinin yoğunluk haritasında kırmızı alan ofis binalarının yoğun olduğu Ankara Merkezi İş Alanı nı, sarı ve yeşil alanlar ise gelişmekte olan ofis bölgelerini göstermektedir. Yoğunluk Durumu: Düşük Yüksek 6
İZMİR OFİS PAZARI A. KİRA ANALİZİ REIDIN Ofis Kira Endeksi ne göre, İzmir Merkezi İş Alanı (İzmir MİA) ofis kira değerlerinde bir önceki çeyrek dönem verilerine göre üst segmentinde yüzde 2.69 artış, alt segmentinde ise yüzde 0.46 oranında azalış yaşandı. İzmir Merkezi İş Alanı ofis binalarının doluluk oranı bir önceki çeyrek döneme göre yüzde 12 artarak %76.94 oldu. İzmir İkincil Ofis Bölgesi olarak belirlenen Konak Ofis Bölgesi nde ise üst segmentinde yüzde 0.09 azalış, alt segmentinde ise yüzde 1.14 oranında artış saptandı. Konak Ofis Bölgesi nde ofis binalarının doluluk oranı bir önceki çeyrek döneme göre yüzde 0.83 azalarak %94.04 oldu. İzmir MİA 2016 4.Ç. 2017 1.Ç. Üst Fiyat Seg. 11,52 11,83 Alt Fiyat Seg. 8,63 859 İzmir Konak O.B. 2016 4.Ç. 2017 1.Ç. Üst Fiyat Seg. 10,86 10,85 Alt Fiyat Seg. 6,14 6,21 B. DOLULUK ORANLARI ANALİZİ m2 İzmir MİA Kiralanabilir Alan(m²), Doluluk Oranı(%) 250,000 150,000 100,000 %76,94 %68,84 m2 İzmir Konak Kiralanabilir Alan(m²), Doluluk Oranı(%) 47,000 32,000 17,000 %94,04 Copyright Reidin %94,83 50.000 2.000 2017Ç1 2016Ç4 2017Ç1 2016Ç4 7
İzmir Konak O.B. Üst Fiyat Seg: 10.85 Alt Fiyat Seg: 6.21 İzmir MİA Üst Fiyat Seg: 11.83 Alt Fiyat Seg: 8.59 İzmir deki ofis yoğunluğu iki ana bölgede toplanmıştır. İzmir ofis bölgeleri yoğunluk haritasında kırmızı ile gösterilen alanlar, ofis binalarının en yoğun olduğu İzmir MİA ve İzmir Konak ofis bölgeleridir. Sarı ve yeşil alanlar ise İzmir deki gelişmekte olan ofis bölgelerini göstermektedir. Yoğunluk Durumu: Düşük Yüksek 8
TANIMLAR İstanbul MİA (Merkezi İş Alanı) : Beşiktaş, Kağıthane ve Şişli bölgelerinin büyük çoğunluğunu içeren ofis binalarını kapsamaktadır. (Büyükdere Caddesi) Tarihi MİA (Merkezi İş Alanı) : Beyoğlu, Beşiktaş - Vişnezade, Şişli - Harbiye bölgelerini kapsamaktadır. Diğer Ofis Bölgeleri (O.B.) : Merkezi iş alanları dışında kalan ve ofis binalarının yoğunlaştığı diğer bölgelerdir. Ankara MİA (Merkezi İş Alanı) : Eskişehir Yolu - Öveçler, Çankaya, Yenimahalle - Beştepe bölgelerini içeren ofis binalarını kapsamaktadır. İzmir MİA (Merkezi İş Alanı) : Bayraklı, Bornova bölgelerini içeren ofis binalarını kapsamaktadır. Ofis bölgeleri, binaların metrekare kira değerlerinden faydalanılarak kendi içlerinde, K-Ortalama algoritması yardımıyla ikişer adet kümeye bölünmektedir. Metrekare kira değeri bakımından üst kümede kalanların medyan değeri "Üst Fiyat Segmenti"ni alt kümede kalanların medyan değeri ise "Alt Fiyat Segmenti"ni ifade etmektedir. 9