GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU HAZIRLAYAN MAKRO GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. Süleyman Seba Cad. Bjk Plaza A Blok B2-03 Beşiktaş/İstanbul TARİH: 04.12.2010 RAPOR NO: MD-SP023
İÇİNDEKİLER BÖLÜM 1 : RAPOR BİLGİLERİ 1.1. Rapor Tarihi 1.2. Rapor Numarası 1.3. Raporun Türü / Başlık 1.4. Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları 1.5. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı 1.6. Değerleme Tarihi 1.7. Dayanak Sözleşmesi Numarası ve Tarihi 1.8. Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama BÖLÜM 2 : DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI 2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri 2.2. Müşteri Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri 2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve (Varsa) Getirilen Sınırlamalar BÖLÜM 3 : DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri 3.1.A. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri 3.1.B. Ulaşım Bağlantıları 3.1.C. Tanımı 3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri 3.3. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb.. Dökümanlar 3.4. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu 3.5. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.) 3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki 3.7. Gayrimenkulün Yapılanma / İmar Durumu ve Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler 3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş. 3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi, 3.10 Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama 2
BÖLÜM 4 : DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler 4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri 4.5. Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler 4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler 4.7. Taşınmazın Değerine Etken Faktörler 4.8. Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri 4.9. Değerlemede Kullanılan Yöntemler 4.9.A. Gelir Kapitalizasyonu (Nakit Akışı) Yaklaşımı 4.9.B. Maliyet Oluşumları Yaklaşımı 4.9.C. Piyasa Değeri Yaklaşımı - Emsal Karşılaştırma 4.10. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntem/ler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri 4.11. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri 4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi 4.13. Maliyet Oluşumları Analizi 4.14. Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri 4.15. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler 4.16. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi 4.17. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler, Varsayımlar ve Sonuçlar 4.18. Gayrimenkulün En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi 4.19. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 4.20. Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranları BÖLÜM 5 : ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 5.1. Değerleme Metotlarının ve Analizlerinin Uyumlaştırılması, Nedenleri 5.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Gerekçeleri 5.3. Gayrimenkulün Yasal Gereklilikleri, İzin ve Belgelerinin Durumu İle İlgili Genel Görüş 5.4. Gayrimenkulün, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili Görüş BÖLÜM 6 : SONUÇ 6.1. Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi 6.2. Peşin satış fiyatı esas alınarak, Türk Lirası üzerinden nihai değer takdirinin yapılması, 6.3 Değerlemenin katma değer vergisi hariç yapılması ve ilgili katma değer vergisi tutarının da eklenerek toplam değere ulaşılması, 6.4. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi. 3
BÖLÜM 7 : EKLER 7.1. Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin fotoğraf, grafik, tapu örneği ve benzeri bilgi ve belgeler, 7.2 Değerlemeyi yapan değerleme uzman(lar)ının değerleme lisanslarının örnekleri. 7.3 Değerleme konusu gayrimenkulün Şirket tarafından daha önceki tarihlerde de değerlemesi yapılmışsa, son üç değerlemeye ilişkin bilgiler 4
BÖLÜM 1 RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi : 04.12.2010 1.2. Rapor Numarası : MD-SP023 1.3. Raporun Türü / Başlık : Anlatım Özellikli Rapor 1.4. Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları : Burak ÖĞÜTCÜ 1.5. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Ayşe Evcin Soyadı 1.6. Değerleme Tarihi : 23.11.2010 1.7. Dayanak Sözleşmesi Numarası ve Tarihi : 2010/003 10.11.2010 1.8. Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama : SPK Mevzuatı çerçevesinde, Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından satın alınacak gayrimenkullerin değerlemesi. 5
BÖLÜM 2 DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI 2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri Makro Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 27.07.2007 tarih ve Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 215.000 Yeni Türk Lirası sermaye ile kurulmuştur. Şirketimiz, Süleyman Seba Cad. Bjk Plaza A Blok B2-03 Beşiktaş/İstanbul adresinde hizmet vermektedir. 2.2. Müşteri Unvanı, Adresi ve Bilgileri Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi Osmanbey Halaskargazi Cad. Yasan İşmerkezi No:243/ 6 Kat:6 Osmanbey-Şişli-İstanbul 2.3 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi tarafından satın alınacak Çorum İli, Merkez İlçesi, Çepni Mahallesi nde Kargir Hizmet Binası ve 2 Katlı Lojman niteliğindeki taşınmazın arsa dahil adil piyasa değeri çalışmasıdır. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. BÖLÜM 3 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri 3.1.A. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri: Çorum, Türkiye'nin Karadeniz Bölgesi'nde, Orta Karadeniz Bölgesinin iç kısmında kalan ve leblebisiyle ünlü olan bir ildir. Çevresi; Çankırı, Kastamonu, Sinop, Samsun, Amasya, Yozgat ve Kırıkkale ile çevrilidir. Konu mülk, şehrin merkez mahallelerinden biri olan Çepni Mahallesinde, şehre girişi sağlayan ve güneybatı-kuzeydoğu yönünde uzanan İnönü Caddesi üzerinde, caddenin şehir merkezine yakın kısmında yer almaktadır. İnönü Caddesi, Çevre Yolundan başlayıp, şehrin merkezinde kalan Saat Kulesine kadar uzanan oldukça uzun bir caddedir. Konu mülk, caddenin merkeze yakın kısmında, Emniyet Müdürlüğü'nün çaprazında kalmaktadır. Saat kulesine yaklaşık olarak 300 m. mesafede olan taşınmazın yakın çevresi yapılaşma açısından oturmuş durumdadır. Yapıların çoğu eskidir. Cadde üzerinde, caddenin konu mülke yakın kısmında ticari hareketlilik yoğundur. Binalarda kat sayısı 2 ile 8 arasındadır. Bitişik nizamlı inşa edilmiş olan binalarda giriş katlar ticari, normal katlar ofis-büro-konut kullanımlıdır. Bankaların büyük bir bölümü İnönü Caddesi'nde yer seçmiştir. Taşınmazın bir tarafında Şekerbank, diğer tarafında Türkiye Finans Bankası, çaprazında Emniyet Müdürlüğü ile Halk Bankası, yakın çevresinde HSBC, Otel Minya, Yüksel Apart, Teknosa, Yapı Kredi Bankası, 6
Akbank, ING Bank, Albaraka Türk yer almaktadır. Ayrıca bölgede restoran, giyim mağazası, teknoloji, kuruyemiş gibi kullanımlar görmek mümkündür. 3.1.B. Ulaşım Bağlantıları: Değerlemeye konu taşınmaz, Çorum İl Merkezi'nin merkezi noktlarından birinde yer almaktadır. Üzerinde bulunduğu İnönü Caddesi, şehrin ana akslarından biridir. Valilik, Belediye gibi çeşitli resmi kurumlar taşınmaza yürüme mesafesindedir. Bölge, şehrin merkezinde olması nedeniyle ulaşımı rahat bir bölgedir. Merkezden kalkan toplu ulaşım araçları ile şehrin uzak noktalara gitmek mümkündür. 3.1.C. Tanımı: Değerlemeye konu gayrimenkul, Çorum İli, Merkez İlçesi, Çepni Mahallesi, İnönü Caddesi üzerinde, İnönü Caddesi ile Aynalı 1 Sokak ın kesiştiği kısımdan 3.parsel parsel üzerindeki 37 kapı numaralı binadır. Ara konumlu parsel üzerinde inşa edilen binanın ön tarafından İnönü Caddesi, arka tarafından Aynalı Sokak geçmektedir. Bina; bodrum kat, zemin kat ve 2 normal kat olmak üzere 4 kattan oluşmaktadır. Binanın caddeye olan genişliği yaklaşık 11 m., sokağa olan genişliği yaklaşık 18 m., binanın derinliği ise zemin katta yaklaşık 13 m. dir. Belli bir şekli olmayan, ancak dikdörtgen şeklini andıran binada mevcutta Vakıfbank Çorum Şubesi hizmet vermektedir. Binanın bodrum katında; arşiv ve kasa bölümü, zemin katında; bireysel bankacılık bölümü, 1.katında; ticari bankacılık bölümü ile müdür odası, 2.katında; operasyon katı yer almaktadır. 3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri İli : Çorum İlçesi : Merkez Bucağı : - Mahallesi : Çepni Köyü : - Sokağı : - Mevkii : - Pafta No : - Ada No : 448 Parsel No : 10 Yüzölçümü : 180.23 Maliki : Türkiye Vakıflar Bankası T.A.O Tapu Türü : Cins Tashihli Ana Gayrimenkul : Kargir Hizmet Binası ve İki Katlı Lojman Vasfı B.Bölümün Niteliği : - Blok No : - Bağımsız Bölüm No : - Arsa Payı : - Eklentisi : - 7
3.3. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb.. Dökümanlar İlgili tüm dokümanlar ektedir. 3.4. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu Değerlemesi yapılan taşınmazda kat irtifakı kurulmamıştır. Tapu türü cins tashihlidir. Ana gayimekulün vasfı Kargir Hizmet Binası ve İki Katlı Lojman olarak geçmektedir. Ancak mevcutta binada iki katlı lojman bulunmamaktadır. Lojman kısmının Ticari bankacılık bölümü ile müdür odasının yer aldığı 1.katı alınan Tadilat Ruhsatı ile işyerine dönüştürülmüş iken mevcutta operasyon katı olarak kullanılan 2.kat için herhangi bir tadilat ruhsatı alınmamıştır. Bu nedenle belediyeden 1.katın işyerine dönüşterilmesi için alınan tadilat ruhsatının 2.kat için de alınması ve binanın tamamının banka olarak vasfının uyumlu olması için cins tashihi yapılması gerekmektedir. 3.5. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.) Son üç yılda mülkiyet ve diğer hukuki hususlarda herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır. 3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki 25.11.2010 tarihinde Çorum Tapu Sicil Müdürlüğüne yapılan yazılı müracaat ile 25.11.2010 tarihinde tarafımıza verilen yazılı takyidat belgesine göre değerlemeye konu taşınmaz üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. 3.7. Gayrimenkulün Yapılanma/İmar Durumu ve Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler Çorum Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünden 25.11.2010 tarihinde alınan yazılı imar durum belgesine göre konu mülk, 1/1000 ölçekli İmar Planında, bitişik nizam, 8 kat yapılaşma koşullu ticaret yapı adası içindedir. Yoldan çekme mesafesi bulunmamaktadır. Bina oturum alanı, yaklaşık olarak parsel alanına tekabül etmektedir. Taşınmazın arşiv dosyasında yapılan incelemede; Yapı Ruhsatı: 28.10.1974 tarih, A/209 ruhsat numaralı. 186 m² x 4 kat olmak üzere 744 m² apartman olarak düzenlenmiştir. NOT: Parsel alanı 180,23 m² olmasına karşın binanın 186 m² üzerinden nasıl ruhsat aldığı anlaşılamamıştır. Yapı Kullanma İzin Belgesi: 22.12.1975 tarih, 7 cilt, 10 sahife numaralı. 139,12 m² x 4 kat olmak üzere 556,48 m² apartman olarak düzenlenmiştir.ortak alanlar iskan ruhsatında dahil edilmemiştir. Tadilat Ruhsatı: 06.11.1990 tarih, B/160 ruhsat numaralı. 81 m² kazan dairesi, 96 m² bodrum kat, 161 m² zemin kat, 161 m² 1.kat, 161 m² 2.kat, 16 m² x 4 kat=64 m² merdiven olmak üzere 724 m² toplam bina alanı için verilmiştir. Ruhsatın düşünceler kısmına Not: 31.10.1974 tarih A/209 sayılı ruhsata ektir. Dairenin iç kullanma alanı 137,64 m² dir. Mesken olan birinci katın işyerine dönüştürülmesi ve zemin kata dahil edilmesi nedeniyle bu ruhsat tanzim edilmiştir. İbaresi yazılmıştır. Mimari Proje: Mimari proje üzerinde tadilat ruhsatının 06.11.1990 tarih, B/160 ruhsat numarası haricinde herhangi bir tarih yazmamaktadır. Mimari projesine göre binanın bodrum katında; depo, ups odası, arşiv, kalorifer dairesi ile ana kasa ve kiralık kasa yerleri, zemin katında; gişeler ile müşteri holü, 1.katında; müşteri holü ile müdür odası, 2.katında; 3 oda, mutfak, banyo, tuvalet ile açık alan bulunmaktadır. Mevcutta mimari projeye göre binada kat irtifakı kurulmamıştır. Tüm ruhsat ve yapı kullanma izin belgeleri incelendiğinde yapı toplam alanı 724 m 2 olarak geçmektedir. Mimari proje, yapı kullanma izin belgeleri ve ruhsatlar üzerinde yapının bir 8
bölümünün banka olarak, normal katlardan bir bölümünün mesken kullanımı için ayrıldığı anlaşılmaktadır. Mevcutta tüm yapı, banka şubesi olarak kullanılmaktadır. UZMAN NOTU: Konu mülk için son alınan ve mevcut durumu kısmen yansıtan resmi evrak, Tadilat Ruhsatıdır. Ancak bu evrak üzerinde yanlışlık yapıldığı düşünülmektedir. Şöyle ki; binanın tadilat projesi ile yapı ruhsatı incelendiğinde binanın 177 m² alan üzerine oturduğu, 4 kattan ibaret olan binanın 708 m² (177 m² x 4) toplam alana sahip olduğu fikrine varılmıştır. Oysa ki Tadilat Ruhsatı, 724 m² için düzenlenmiştir. Aradaki 16 m² fark, merdiven olarak adlandırılan kısmından kaynaklanmakta, 81 m² alana sahip kazan dairesinin içerisinde 16 m² 'lik merdiven payı da bulunmaktadır. Belgede kazan dairesi 65 m² yazması gerekirken 16 m² 'lik merdiven 2 kere hesaplanmıştır. Bu nedenle taşınmazın değerlemesi 708 m² toplam alan üzerinden yapılmıştır. Rapor içeriğine eklenen Tadilat Ruhsatı 724 m² olmasına karşın, Tadilat Ruhsatının doğrusu aşağıdaki şekilde olmalıdır. Mimari projesinin esas teşkil ettiği Tadilat Ruhsatının olması gereken haline göre; Bodrum kat brüt:177 m 2 (96 m² 'si banka, 65 m² 'si kazan dairesi, 16 m² si merdiven) Zemin kat brüt:177 m 2 (161 m² 'si bank, 16 m² si merdiven) 1.kat brüt:177 m 2 (161 m² 'si bank, 16 m² si merdiven) 2.kat brüt:177 m 2 (161 m² 'si bank, 16 m² si merdiven) Toplam bina alanı brüt: 708 m 2 İlgili tüm belgeler rapor ekinde sunulmuştur. 3.8.Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş. Konu bina için son alınan resmi evrak 06.11.1990 tarih B/160 ruhsat numaralı Tadilat Ruhsatıdır. Gerek bu belge, gerekse binanın ilk yapı ruhsatı ile yapı kullanma izin belgesi belediyede bulunmaktadır. Tadilat Ruhsatı, detayları raporun 3.7 başlıklı kısmında belirtildiği üzere 724 m² toplam alan için verilmiştir. Ancak binanın tadilat projesi ile tadilat ruhsatı incelendiğinde 16 m² olan merdiven payının kazan dairesinin 81 m² alanı içerisinde olmasına karşı 2 kere kullanıldığı bu durumun da resmi evrakta yanlışlığa neden olduğu düşünülmektedir. Bu nedenle konu mülkün değerlemesi 708 m² toplam alan üzerinden yapılmıştır. Konu mülkün mevcut durumunda binanın geneli projesi ile uyumludur. Ayrıca yapının tadilat projesinden önce alınmış yapı kullanma izin belgesi bulunmakta, bu durum da yapının gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil etmediğini ortaya koymaktadır. 3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi, Konu yapı 2001 yılından önce inşa edildiği için Yapı Denetim Kanunu na tabi değildir. 9
3.10. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğunave farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama - BÖLÜM 4 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler Çorum, Türkiye'nin Karadeniz Bölgesi'nde, Orta Karadeniz Bölgesinin iç kısmında kalan ve leblebisiyle ünlü olan bir ildir. Çevresi; Çankırı, Kastamonu, Sinop, Samsun, Amasya, Yozgat ve Kırıkkale ile çevrilidir. Konu mülk, şehrin merkez mahallelerinden biri olan Çepni Mahallesinde, şehre girişi sağlayan ve güneybatı-kuzeydoğu yönünde uzanan İnönü Caddesi üzerinde, caddenin şehir merkezine yakın kısmında yer almaktadır. İnönü Caddesi, Çevre Yolundan başlayıp, şehrin merkezinde kalan Saat Kulesine kadar uzanan oldukça uzun bir caddedir. Konu mülk, caddenin merkeze yakın kısmında, Emniyet Müdürlüğü'nün çaprazında kalmaktadır. Saat kulesine yaklaşık olarak 300 m. mesafede olan taşınmazın yakın çevresi yapılaşma açısından oturmuş durumdadır. Yapıların çoğu eskidir. Cadde üzerinde, caddenin konu mülke yakın kısmında ticari hareketlilik yoğundur. Binalarda kat sayısı 2 ile 8 arasındadır. Bitişik nizamlı inşa edilmiş olan binalarda giriş katlar ticari, normal katlar ofis-büro-konut kullanımlıdır. Bankaların büyük bir bölümü İnönü Caddesi'nde yer seçmiştir. Taşınmazın bir tarafında Şekerbank, diğer tarafında Türkiye Finans Bankası, çaprazında Emniyet Müdürlüğü ile Halk Bankası, yakın çevresinde HSBC, Otel Minya, Yüksel Apart, Teknosa, Yapı Kredi Bankası, Akbank, ING Bank, Albaraka Türk yer almaktadır. Ayrıca bölgede restoran, giyim mağazası, teknoloji, kuruyeniş gibi kullanımlar görmek mümkündür. 4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler Ülkemizin yaşadığı 2001 yılı ekonomik krizinin etkileri tüm sektörlerde ciddi bir biçimde hissedilmiş ve yaklaşık 2003 yılına kadar gayrimenkul sektöründe de gerileme söz konusu olmuştur. Bu yıldan itibaren siyasi istikrar ve ekonomik koşullardaki iyileşme ile beraber gayrimenkul sektörü hızlı bir yükselişe geçmiştir. 2005 ve 2006 yıllarında en parlak dönemini yaşayan sektör, 2006 yılının ikinci yarısından itibaren tekrar bir duraklama içine girmiştir. 2007 yılının ilk aylarında ipotekli konut finansman sistemi olarak bilinen Mortgage sisteminin yasal düzenlemeleri onaylanmış ancak olumlu etkileri siyasi belirsizlik ve banka konut kredilerindeki artıştan dolayı henüz hissedilmemiştir. Son 2 yılda hissedilen ekonomik durgunluk ise özellikle kira değerlerinin düşmesine dolayısıyla gayrimenkul değerlerinin olumsuz etkilenmesine yol açmıştır. 4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır. 10
4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri Konum Özelliği : Kent Yapılaşma Yoğunluğu : %100 Çevresel Gelişim Hızı : Sabit Yapılaşma Türü : Ticaret İnşaat Tarzı : Betonarme Karkas İnşaat Nizamı : Bitişik Binanın Kat Adedi : 4 (bodrum+zemin+2 kat) Yapı Sınıfı : 3-B Deprem Bölgesi : 2.Derece Deprem Hasar Durumu : Yok Onarım/Güçlendirme : Yok Kat irtifakı : Yok Toplam B.Bölüm Sayısı : - İskan Belgesi : Var Yaşı : 35 Malzeme Durumu : Kaliteli İşçilik Durumu : Kaliteli Elektrik : Şebeke Su : Şebeke Kanalizasyon : Şebeke Isıtma Sistemi : Doğalgaz yakıtlı merkezi sistem Otopark : Yok Asansör : Yok Jeneratör : Var Güvenlik : Var Yangın Merdiveni : Yok Kullanım Durumu : Banka şubesi olarak kullanılmaktadır. Kullanım Şekli : Zemin katı dükkan, normal katları ofis kullanımına uygundur. Cephesi : 2 Ana Gayrimenkul Özellikleri: Değerlemesi yapılan gayrimenkul, topoğrafik olarak düz bir arazi üzerinde, bitişik nizamda inşa edilmiştir. Çift taraftan bitişik nizamlı inşa edilmiş olması nedeniyle ara konumlu parsel üzerinde bulunan binanın ön tarafından İnönü Caddesi, arka tarafından Aynalı Sokak geçmektedir. Binanın caddeye olan genişliği yaklaşık 11 m., sokağa olan genişliği yaklaşık 18 m., binanın derinliği ise zemin katta yaklaşık 13 m. dir. Binanın belli bir şekli olmayıp, dikdörtgen şeklini andırmaktadır. Yoldan çekme mesafesi bulunmamaktadır. Bina oturum alanı, yaklaşık olarak 177 m² dir. Bodrum kat, zemin kat ve 2 normal kattan oluşan bina, 35 yıllıktır. Bina, asansörsüzdür. Yangın söndürme sistemli ve güvenlik kameralıdır. Isınması, doğalgaz yakıtlı merkezi kalorifer sistemi ile sağlanmaktadır. Yapı dış cephesi dış cephe boyası ile kaplıdır. Alınan bilgiye göre bina, 2005 yılında yenilenmiştir. Katlara Göre İç Mekan İnşaat Özellikleri ve Fonksiyonel Dağılımlar: Bodrum kat: Depo, ups odası, arşiv, kalorifer dairesi ile ana kasa ve kiralık kasa yerleri bulunmaktadır. Arşiv olarak kullanılmaktadır. Zemin kat: Banka girişi İnönü Caddesi, üst katlara bağlantıyı sağlayan merdivenlerin bulunduğu giriş ise Aynalı Sokak üzerindendir. Ancak Aynalı Sokak üzerindeki giriş, çoğunlukla kilitli olup, kullanılmamaktadır. Bireysel katı olarak adlandırılan katta gişeler ile müşteri holü bulunmaktadır. Açık alan şeklinde olan katta duvarlar alçı sıva üzeri saten 11
boyalı, zeminler granit, tavanlar alçıpan ve köpük asma tavan, floresan ve spot aydınlatmalıdır. Pencere doğramları alüminyum, radyatörler paneldir. 1.Kat: Ticari katı olarak adlandırılan katta müşteri holü ile müdür odası bulunmaktadır. Açık alan şeklinde olan katta duvarlar alçı sıva üzeri saten boyalı, zeminler granit, tavanlar alçıpan ve köpük asma tavan, floresan ve spot aydınlatmalıdır. Pencere doğramları alüminyum, radyatörler paneldir. 2.Kat: Operasyon katı olarak adlandırılmaktadır. kısmı, depo ile tuvalet bulunmaktadır. Açık alan şeklinde olan katta duvarlar alçı sıva üzeri saten boyalı, zeminler granit, tavanlar alçıpan ve köpük asma tavan, floresan ve spot aydınlatmalıdır. Pencere doğramaları alüminyum, radyatörler paneldir. 4.5. Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler Değerlemeye konu taşınmazın yerinde yapılan ekspertiz çalışmasında kullanılan malzeme ve işçilik kalitesi dikkate alındığı sınıfının 3-B olacağı görüş ve kanaatına varılmıştır. 4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler Gayrimenkulün teknik özellikleri, 4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri ana başlığı altında, Katlara Göre İç Mekan İnşaat Özellikleri ve Fonksiyonel Dağılımlar alt başlığında açıklanmıştır. Değerlemede baz alınan veriler ilgili başlıklar altında açıklanmıştır. 4.7. Taşınmazın Değerine Etken Faktörler Olumlu Etkenler : - İnönü Caddesi nin ticari hareketliliğin yoğun olduğu bir noktasında yer alması - Ara konumlu olmasına karşın ön-arka olmak üzere çift cepheli olması - Yakın zamanda yenilenmiş olması, bu bağlamda işçilik ve yapı kalitesinin çevre binalara oranla son derece yüksek olması - Binanın caddeye ve sokağa olan cephelerinin geniş olması değerini olumlu yönde etkilemektedir. Olumsuz Etkenler : - Mevcut finansal krizin gayrimenkul sektörüne de yansıması 4.8. Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri Değerlemede herhangi bir varsayım kullanılmamıştır. 4.9. Değerlemede Kullanılan Yöntemler Değerleme çalışmasında Piyasa Değeri Yaklaşımı - Emsal Karşılaştırma yöntemi uygulanmıştır. 4.9.A. Gelir Kapitalizasyonu (Nakit Akışı) Yaklaşımı: Gelir kapitalizasyonu yaklaşımında mülkün getireceği net gelir boş kalma, tahsilat kayıpları ve işletme giderleri işletme dönemi için analiz edilir. Değerleme uzmanı, gayrimenkulün gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değerini belirler. Gelir kapitalizasyonu yaklaşımında iki farklı metot bulunmaktadır. Direkt Kapitalizasyonda; bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılır. İndirgenmiş Nakit Akışında ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılır, gelirler kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanır. 12
Bazı gayrimenkuller özellikleri itibarı ile geliştirileceği düşünülerek değerlendirilmeleri gerekebilir. Bu durumda gayrimenkulün geliştirilmesi nedeni ile sağlayacağı net gelirler geliştirilmesi nedeni ile yapılacak giderlerden düşülerek bulunan net gelirleri dikkate alınır, müteahhit karları da hesaba katılarak kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile gayrimenkulün bugünkü değerine ulaşılır. Değere esas teşkil eden çalışmalar ve analizler uzmanda saklı kalır. 4.9.B. Maliyet Oluşumları Yaklaşımı: Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Yaklaşımda gayrimenkulün değerinin arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı göz önüne alınır. Bir başka deyişle bu yöntemde, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Değerleme işlemi; yapılacak olan gayrimenkulün bugünkü yeniden inşa ya da yerine koyma maliyetine; mevcut yapının sahip olduğu herhangi bir çıkar veya kazanç varsa ekledikten sonra, aşınma payının toplam maliyetten çıkarılması ve son olarak da arazi değeri eklenmesi ile yapılır. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır şeklinde tanımlanmaktadır. Maliyet yaklaşımında geliştirmenin amortize edilmiş yeni maliyetinin arsa değerine eklenmesi sureti ile mülkün değeri belirlenmektedir. 4.9.C. Piyasa Değeri Yaklaşımı - Emsal Karşılaştırma: Değerleme işlemi yapılacak olan gayrimenkulün; mevcut pazarda benzer özellikler taşıyan ve yeni satılmış olan gayrimenkullerle karşılaştırılması, uygun karşılaştırma işlemlerinin uygulanması ve karşılaştırılabilir satış fiyatlarında çeşitli düzeltmelerin yapılması bu yaklaşımda izlenen prosedürlerdir. Bulunan emsaller lokasyon, görülebilirlik, fonksiyonel kullanım, büyüklük, imar durumu ve emsali gibi kriterler dahilinde karşılaştırılarak değerleme analizleri yapılır. Piyasa değeri yaklaşımı; yaygın ve karşılaştırılabilir emsallerin olması durumunda en çok tercih edilen metottur. İşyeri türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım piyasa değeri yaklaşımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkulle ortak temel özelliklere sahip karşılaştırabilir örnekler incelenir. Piyasa Değeri Yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır. - Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir. - Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. - Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. - Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. 13
- Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo - ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir. 4.10. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntem/ler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri Değerleme çalışmasında mevcut pazarda benzer özellikler taşıyan ve yeni satılmış satışa arz edilmiş olan gayrimenkuller tespit edildiği için Piyasa Değeri Yaklaşımı - Emsal Karşılaştırma yöntemi uygulanmıştır. 4.11. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri Konu çalışma üzerinde proje geliştirilen bir arsa çalışması değildir. Değerleme işlemi kat irtifakı kurulmamış binayı kapsamaktadır. 4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi Konu mülkün nakit/gelir akımları analizini kullanmaya uygun olmadığından bu yöntem kullanılmamıştır. 4.13. Maliyet Oluşumları Analizi Konu mülkün niteliği maliyet analizini kullanmaya uygun olmadığından bu yöntem kullanılmamıştır. 4.14. Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri 1.Örnek Mülk: Şehrin ana akslarından biri olan ve ticari hareket olarak İnönü Caddesi ne benzeyen Bahabey Caddesi üzerinde, 1000 m² zemin, 1000 m² asma, 500 m² bodrum kat olmak üzere 2500 m² alana sahip olan ve inşası yeni biten, aylık 25.000 TL kira getirili işyeri için 4.500.000 TL istendiği bilgisi şifahen alınmıştır. (Can Emlak: 0 364 225 62 12) Bodrum kat m² birim değerinin, zemin katın 1/5 'i, asma kat m² birim değerinin de zemin katın 1/2 'si kabul edildiğinde zemin kat m² birim değeri yaklaşık olarak 2810 TL 'ye denk gelmektedir. 2.Örnek Mülk: Aynı cadde üzerinde 38 kapı numaralı Atak Hotel in olduğu 3 katlı binanın zemin katında yer alan 120 m² giriş, 180 m² 1.kat olmak üzere toplamda 300 m² alanlı işyeri için aylık 7000 TL kira istenmektedir. İrtibat kişisi ile yapılan görüşmede, 208 m² arsa alanına ve 8 kat imar durumuna sahip olan taşınmazın tamamının satılması durumunda 3.000.000 TL istendiği bilgisi şifahen belirtilmiştir. (Emlakçı: 0 532 272 57 91) Örnek mülk, konu mülk gibi bitişik nizamlıdır. Herhangi bir çekmesi bulunmamaktadır. Bu nedenle bina oturumu yaklaşık olarak 200 m² dir. Binanın 3 katlı olduğu dikkate alındığında toplam kapalı alan 600 m² dir. Bodrum kat m² birim değerinin, zemin katın 1/5 'i, 1.kat m² birim değerinin zemin katın 1/2 'si, 2.kat m² birim değerinin de zemin katın %35 'i kabul edildiğinde zemin kat m² birim değeri yaklaşık olarak 8100 TL 'ye denk gelmektedir. 3.Örnek Mülk: İnönü Caddesi üzerinde, 130 m² arsa (449 Ada 30 Parsel) üzerinde benzer kat sayısına sahip eskiden banka olarak kullanılan, yaklaşık olarak 125 m² üzerine oturan ve toplamda 375 m² kapalı alan sunan bina için 3-4 yıldır satılık olduğu ve 2.000.000 TL istendiği bilgisi şifahen alınmıştır. (Yılmaz Türk Emlak: 0 364 212 61 19) Bodrum kat m² birim değerinin, zemin katın 1/5 'i, 1.kat m² birim değerinin zemin katın 1/2 'si, 2.kat m² birim değerinin de zemin katın %35 'i kabul edildiğinde zemin kat m² birim değeri yaklaşık olarak 8650 TL 'ye denk gelmektedir. 14
4.Örnek Mülk: İnönü Caddesi ile kesişen ticari yoğunluk olarak İnönü Caddesi nden düşük olan Hıdırlık Caddesi üzerinde, ara konumlu, 5 kat imarlı, 59 m² arsa alanına sahip parsel üzerinde 1.5 katlı, 50 m² giriş, 25 m² 1.kat olmak üzere yaklaşık olarak 75 m² kapalı alanlı eski bir yapı bulunan taşınmaz için 250.000 TL istendiği bilgisi şifahen alınmıştır. (Mal Sahibi: 0 542 481 56 62) 1.kat m² birim değerinin zemin katın 1/2 'si kabul edildiğinde zemin kat m² birim değeri yaklaşık olarak 4000 TL 'ye denk gelmektedir. 4.15. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler 1.Örnek Mülk: Aynı cadde üzerinde 38 kapı numaralı Atak Hotel in olduğu 3 katlı binanın zemin katında yer alan 120 m² giriş, 180 m² 1.kat olmak üzere toplamda 300 m² alanlı işyeri için aylık 7000 TL kira istenmektedir. (Emlakçı: 0 532 272 57 91) 2.Örnek Mülk: Aynı cadde ile Hıdırlık Caddesini kesiştiği noktada eskiden Oyak Bank tarafından kullanılan 100 m² oturumlu, 3 katlı ve toplamda 300 m² kapalı alanlı bina için aylık 7000 TL kira istenmektedir. (Mal Sahibi: 0 541 508 19 19) Yukarıdaki emsal verilerden de görüleceği üzere yol seviyesi üzerindeki katları bulunan binaların kiralık m² birim fiyatı olarak yaklaşık olarak 23 TL istenmektedir. Ancak mevcutta emsaller boştur. Bu nedenle konu mülkün yol seviyesi üzerinde kalan kısmı için kiralık m² birim fiyatı 20 TL uygun görülmüştür. Bodrum kat m² birim değeri ise zemin kat birim değerinin 1/5 'i olarak kabul edilmiştir. Buna göre binanın yol seviyesi üzerinde kalan 531 m² (177 m² x 3 kat) 'lik kısmı için 531 m² x 20 TL/m² = 10.620 TL, 177 m² 'lik bodrum katı için 177 m² x 4 TL/m² = 708 TL olmak üzere, binanın toplam aylık 11.328 TL kira getirisi hesaplanmıştır. Bu tahmini kira değeri de 11.000 TL olarak yuvarlanabilir. 4.16. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi Gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi rapor içeriğinde ilgili başlıklar altında yapılmıştır. 4.18. Gayrimenkulün En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi Konu mülk, 8 kat imarlı ticaret alanında kalmaktadır. Mevcutta bina, bodrum+zemin+2 kat olmak üzere 4 katlıdır. Kat sayısı dikkate alındığında konu mülk etkin ve verimli bir şekilde kullanılmamaktadır. Binanın eski olduğu da dikkate alındığında, yıkılıp yeniden yapılmasının daha uygun olacağı düşünülmektedir. 4.19. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi Müşterek alanların değere olan etkisi bağımsız bölümlerin değerleri takdir edilirken, nihai değere şerefiye olarak dahil edilmiştir. 4.20. Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranları Konu çalışma hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi le yapılacak bir proje çalışması değildir. 15
BÖLÜM 5 ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 5.1. Değerleme Metotlarının ve Analizlerinin Uyumlaştırılması, Nedenleri Değerleme çalışmasında tek yöntem kullanıldığı için herhangi bir uyumlaştırma yapılmamıştır. 5.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Gerekçeleri Tüm gerekçeler ilgili konu başlıklarının altında açıklanmıştır. 5.3. Gayrimenkulün Yasal Gereklilikleri, İzin ve Belgelerinin Durumu İle İlgili Genel Görüş Gayrimenkul için son alınan resmi evrak, 06.11.1990 tarih B/190 ruhsat numaralı tadilat ruhsatıdır. Tadilat Ruhsatı, detayları raporun 3.7 başlıklı kısmında belirtildiği üzere 724 m² toplam alan için verilmiştir. Ancak binanın tadilat projesi ile tadilat ruhsatı incelendiğinde 16 m² olan merdiven payının kazan dairesinin 81 m² alanı içerisinde olmasına karşı 2 kere kullanıldığı bu durumun da resmi evrakta yanlışlığa neden olduğu düşünülmektedir. Bu nedenle konu mülkün değerlemesi 708 m² toplam alan üzerinden yapılmıştır. 5.4. Gayrimenkulün, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili Görüş Konu bina için son alınan resmi evrak 06.11.1990 tarih B/160 ruhsat numaralı Tadilat Ruhsatıdır. Gerek bu belge, gerekse binanın ilk yapı ruhsatı ile yapı kullanma izin belgesi belediyede bulunmaktadır. Tadilat Ruhsatı, detayları raporun 3.7 başlıklı kısmında belirtildiği üzere 724 m² toplam alan için verilmiştir. Ancak binanın tadilat projesi ile tadilat ruhsatı incelendiğinde 16 m² olan merdiven payının kazan dairesinin 81 m² alanı içerisinde olmasına karşı 2 kere kullanıldığı bu durumun da resmi evrakta yanlışlığa neden olduğu düşünülmektedir. Bu nedenle konu mülkün değerlemesi 708 m² toplam alan üzerinden yapılmıştır. Konu mülkün mevcut durumunda binanın geneli projesi ile uyumludur. Ayrıca yapının tadilat projesinden önce alınmış yapı kullanma izin belgesi bulunmakta, bu durum da yapının gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil etmediğini ortaya koymaktadır. BÖLÜM 6 SONUÇ 6.1. Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi Taşınmazın bulunduğu yer, civarının teşekkül tarzı, alt yapı ve ulaşım imkanları, cadde ve sokağa olan cephesi, alan ve konumu, bölgedeki ticari hareketlilik gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri dikkate alınmış, mevkide detaylı piyasa araştırması yapılmış olup, söz konusu taşınmazın değerlendirmesinde ülkenin ekonomik durumu da göz önüne alınarak değerlendirilmiştir. 16
6.2. Peşin Satış Fiyatı Esas Alınarak, Türk Lirası Üzerinden Nihai Değer Takdirinin Yapılması Yukarıda belirtilen emsallere gore konu mülkün iç yapı kalitesi de göz önüne alınarak zemin kat birim değeri olarak 5.600 TL/m 2, bodrum kat m² birim değeri olarak 1.120 TL/m² (Zemin Kat/5), 1.kat m² birim değeri olarak 2.800 TL/m² (Zemin Kat/2), 2.kat m² birim değeri olarak 1.960 TL/m² (Zemin Kat x %35) değer takdiri yapılmıştır. Buna gore; - Bodrum Kat Değeri: 177 m 2 x 1.120 TL/m 2 = 198.240 TL - Zemin Kat Değeri: 177 m 2 x 5.600 TL/m 2 = 991.200 TL - 1. Kat Değeri: 177 m 2 x 2.800 TL/m 2 = 495.600 TL - 2. Kat Değeri: 177 m 2 x 1.960 TL/m 2 = 346.920 TL TOPLAM: 2.031.960 TL Bu değer: 2.000.000 TL olarak yuvarlanabilir. (Bu değer Katma Değer Vergisi hariç hesaplanan değerdir) Kira Değeri:11.000 TL dır. 6.3 Değerlemenin Katma Değer Vergisi Hariç Yapılması ve İlgili Katma Değer Vergisi Tutarının da Eklenerek Toplam Değere Ulaşılması, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu nun 28 inci maddesinde; 2007/13033 sayılı Kararname ekli listelerde yer alanlar hariç olmak üzere, vergiye tabi işlemler için, % 18 katma değer vergisine tabi tutulacağı belirtilmiştir. Buna göre gayrimenkulün KDV dahil değeri: 2.360.000 TL hesaplanır. 6.4 Gayrimenkul Projelerinin Değerlemesinde, Projenin Değerleme Tarihi İtibariyle Bitirilmiş Olması Varsayımı İle Türk Lirası Üzerinden Ve Ayrıca Değerleme Tarihi İtibariyle Tamamlanmış Kısmının Arsa Değeri Dahil Türk Lirası Üzerinden Değerinin Takdir Edilmesi. Gayrimenkul projesi değerlemesi bu çalışmanın konusu değildir. Durumu ve kanaatimizi ifade eden ekspertiz raporumuzu bilgilerinize saygı ile sunarız. Burak ÖĞÜTCÜ Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:400966) Ayşe EVCİN Sorumlu Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:400176) 17
BÖLÜM 7 EKLER 7.1. Taşınmazların tapu kayıt bilgileri 7.2 Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin fotoğraf, grafik, tapu örneği ve benzeri bilgi ve belgeler 7.3 Değerlemeyi yapan değerleme uzman(lar)ının değerleme lisanslarının örnekleri 7.4 Değerleme konusu gayrimenkulün Şirket tarafından daha önceki tarihlerde de değerlemesi yapılmışsa, son üç değerlemeye ilişkin bilgiler 18
Konum Krokisi 19
CADDEDEN BİNA GÖRÜNÜM BİNA ÖN CEPHE BİNA ARKA CEPHE 20
BODRUM KAT GÖRÜNÜM 1 BODRUM KAT GÖRÜNÜM 2 21
BODRUM KAT GÖRÜNÜM 3 BODRUM KAT GÖRÜNÜM 4 BODRUM KAT GÖRÜNÜM 5 22
ZEMİN KAT GÖRÜNÜM 1.KAT GÖRÜNÜM 1 23
1.KAT GÖRÜNÜM 2 1.KAT GÖRÜNÜM 3 24
2.KAT GÖRÜNÜM 1 2.KAT GÖRÜNÜM 2 25
YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ 26
TADİLAT RUHSATI 27
YAPI RUHSATI 28
TADİLAT PROJESİ KAPAĞI 29
PROJEDE BODRUM KAT PLANI 30
PROJEDE ZEMİN KAT PLANI 31
PROJEDE 1.KAT PLANI 32
PROJEDE NORMAL KAT (2.KAT) PLANI 33