TÜRK HUKUKUNDA KİRA SÖZLEŞMESİ

TÜRK HUKUKUNDA KİRA SÖZLEŞMESİ Hazırlayan: Erhan Çolakel İstanbul Barosu Avukatı Cailliau&Çolakel Avukatlık Ortaklığı Ortak Avukatı Halaskargazi Cad. No.182/3 34381 Şişli İstanbul www.cailliau-colakel.av.tr

Plan Uygulanacak Hukuk Kira Sözleşmesinin Tanımı Kira Sözleşmesinin Şekli Kira Sözleşmesinin Süresi ve Yenilenmesi Kira Bedeli ve Kira Artışı Kiraya Verenin ve Kiracının Yükümlülükleri Kiracının Güvence Vermesi Alt Kira ve Kira İlişkisinin Devri Kira Sözleşmesinin Tapu Siciline Şerhi Sona Erme ve Fesih Koşulları Damga Vergisi

Uygulanacak Hukuk 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Kanun, (i) Genel hükümler (TBK Madde 1 206) ve (ii) Özel hükümler (TBK Madde 207 649) olmak üzere iki kısımdan oluşmaktadır. 2. Kısım 18 bölümden oluşmakta olup; 4. bölüm (TBK Madde 299 378) kira sözleşmesine ilişkin hükümlere özgülenmiştir. 4. bölüm 3 alt başlığa ayrılmıştır: Kira sözleşmelerinin tümüne uygulanacak genel hükümler (TBK Madde 299 338), Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları hakkında uygulanacak özel hükümler (TBK Madde 339 356), Ürün Kiraları hakkında uygulanacak özel hükümler (TBK Madde 357 378): ürün kirası, kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir (örneğin, tarıma elverişli arsanın kiralanması, hayvan kirası, otel kirası) 25 Mayıs 1955 tarihli ve 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlükten kaldırılmıştır. 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanunun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun, 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe girmiştir; temerrüt, sözleşmenin sona ermesi ile feshi ve tasfiye hükümleri, eski Kanun tahtında imzalanan sözleşmelere de uygulanır. Kiracı lehine olan kanun hükümleri kamu düzenine ilişkindir, eski Kanun tahtında imzalanan sözleşmelere de uygulanır.

Uygulanacak Hukuk Kiracının gerçek veya tüzel kişi tacir olması halinde işyeri kira sözleşmeleri hakkında 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354. Maddeler 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren uygulanır. Anılan hükümlere ilişkin hususlarda, sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde sözleşme hükümleri uygulanır.

Kira Sözleşmesinin Tanımı Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. (TBK Madde 299).

Kira Sözleşmesinin Şekli Kira Sözleşmesi ile alt kira sözleşmesi açısından kanunda herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir, sözleşme, yazılı veya sözlü olarak yapılabilmektedir. Tavsiyemiz yazılı olmasıdır; Hukuk Muhakemeleri Kanunu açısından yazılı şekil ispat şartıdır. Kiracının kira ilişkisini başkasına devredebilmesi (TBK Madde 323) veya kiralanan şeyin kiracı tarafından üçüncü kişiye alt kiraya vermesi için Kiraya Verenin yazılı rızası gereklidir (TBK Madde 322). Taraflar: Kiraya Veren: malik ya da intifa hakkı sahibi (Türk Medeni Kanununun 806. maddesi) ya da yetki sahibi alt kiracı Kiracı: Aile konutuna ilişkin kira sözleşmelerinin feshinde eşlerin ortak rızası gerekmektedir. (TBK Madde 349) Kiraya Verenler: müşterek halinde mülkiyet veya mülkiyetin miras yolu ile kazanımı halinde iştirak halinde mülkiyet Kiraya Verene ilişkin incelemeler: (i) tapu sicili nezdinde inceleme, (ii) vekaletname/ imza sirküleri/ ticaret sicili nezdinde inceleme, (iii) iskan ruhsatına dair inceleme ve (iv) işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınması hakkında araştırma.

Kira Sözleşmesinin Süresi ve Yenilenmesi Kira sözleşmesi belirli veya belirli olmayan bir süre için yapılabilir. (TBK Madde 300/1) Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir (TBK Madde 300/2). Sözleşmenin zımnen yenilenmesi halinde, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. (TBK Madde 327). Diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır (TBK Madde 300/2). Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler: Kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için zımnen uzatılmış sayılır (TBK Madde 347/1). Kiraya verene bu yönde bir hak tanınmamıştır. Öte yandan, 10 yıllık uzama süresi sonunda, kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (istisnai süre, 6101 sy.lı Kanun, geçici madde2).

Kira Bedeli ve Kira Artışı Taraflar kira bedelinin TL veya yabancı bir para birimi üzerinden ödenmesini kararlaştırabilirler (TBK Madde 99/2). Örneğin, EURO olarak kararlaştırılmış kira bedelinin aynen ödenmesi kararlaştırılabilinir. Türk Lirası olarak kararlaştırılan kira bedelinin artışı: Konutlar açısından; kira artışı üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranı ile sınırlıdır. Taraflar arasında bir anlaşma olmaması halinde, bir önceki kira yılının ÜFE artış oranını geçmemek koşuluyla, hakim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, ve her 5 yılın sonunda, kiraya verenin talebi üzerine, hakim, kira artışını, ÜFE oranını, kiralanın durumunu, emsal kira bellerini ve hakkaniyet ilkesini göz önünde tutarak belirler (TBK Madde 344). İşyeri kiraları açısından: 1 Temmuz 2020 tarihine kadar sözleşme serbestisi geçerlidir. Anılan tarihten itibaren ise yukarıda belirtilen 344. madde uygulanacaktır.

Kira Bedeli ve Kira Artışı Yabancı para birimi olarak kararlaştırılan kira bedelinin artışı: Konutlar açısından; ilk 5 yıl süresince kira artışı yapılamamaktadır. 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, kiraya verenin talebi üzerine, her 5 yılda, hakim, kira artışını, yabancı paranın değerindeki değişiklikleri, ÜFE artış oranını, kiralanın durumunu, emsal kira bellerini ve hakkaniyet ilkesini göz önünde tutarak belirler. Kira bedelini yabancı para birimi üzerinden ödeyen kiracının sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme veya sözleşmeden dönme hakkı saklıdır (Aşırı ifa güçlüğü, TBK Madde 138). İşyeri kiraları açısından: 1 Temmuz 2020 tarihine kadar sözleşme serbestisi geçerlidir. Anılan tarihten itibaren ise yukarıda belirtilen 344. madde uygulanacaktır. Kiracının, mahkeme tarafından kira bedelinin belirlenmesini talep etme hakkı saklıdır. Bu amaçla, Kiraya Veren, yeni kira sözleşmesi döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce kira bedelinin arttırılacağına ilişkin olarak dava açmış veya kiracıya yazılı bildirimde bulunmuş olmalıdır. Böylelikle, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar (TBK Madde 345).

Kiraya Verenin ve Kiracının Yükümlülükleri Kiraya Verenin borçları: Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, (anahtar teslim tarihi), sözleşmede (kiralananı ve ortak yerleri) amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür (TBK Madde 301). Kiracı aleyhine getirilen düzenlemeler geçersizdir. Teslim tutanağı Ortak giderler Yönetim Planı/ Ticaret Merkezi İç Yönetmeliği (anten, evcil hayvan, otopark vs.) Kiralananla ilgili zorunlu sigorta (ör. ticari ve sınai amaçla kullanılan binalar hariç olmak üzere DASK), vergi (örn. emlak vergisi) ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış ise, Kiraya Veren katlanır (TBK Madde 302). Kiraya veren, aksi kararlaştırılmamış ise, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere (örn. Boya badana, balkonun rampaları veya bariyerleri) katlanmakla yükümlüdür (TBK Madde 303). Kiraya Veren, kiralananla ilgili meydana gelen ayıplardan sorumludur (TBK Madde 305).

Kiraya Verenin ve Kiracının Yükümlülükleri Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları sonradan belirlerse, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır (TBK Madde 335). Bu açıdan teslim tutanağının imzalanması önemlidir. Kiraya verenin kiralananın kullanımını önemli derecede engelleyen ayıplarla öngörülen tarihte teslim etmesi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesi halinde Kiraya Verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir (TBK Madde 304). Kiralananın kiracıya tesliminden sonra ortaya çıkan ve kiracıdan kaynaklanmayan ayıplardan Kiraya Veren sorumlu tutulabilir: Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih (TBK Madde 306). Kiracı, Kiraya Verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı Kiraya Veren hesabına giderebilir (masraflar kira bedelinden düşülür) veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir. Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi derhal feshedebilir (TBK madde 306) ve

Kiraya Verenin ve Kiracının Yükümlülükleri Ayıbın etkisinin devam ettiği süre içerisinde kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir (TBK Madde 307). Ayrıca, Kiraya Veren kusuru olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür (TBK Madde 308). Ayıbın önemli olması durumunda, kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır (TBK Madde 305). Kiracının Borçları: Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmakla yükümlüdür (TBK Madde 316). Aksine bir anlaşma olmadıkça, Kiracı, kira bedelini (TBK Madde 313) ve genel masrafları (TBK Madde 314) her ayın sonunda ödemekle yükümlüdür. Uygulamada, kira bedeli ilgili ayın ilk 5 günü içerisinde ödenmektedir. Kira bedelinin taraflar arasında kararlaştırılan günde ödenmesi. Konutlar: Kiracı, kira bedeli ile kullanımdan kaynaklı yan giderleri (ısınma, su vs.) ödemekle yükümlüdür. Kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir (TBK Madde 346). İşyeri kiraları: Yukarıda belirtilen hüküm 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren uygulanacaktır (TBK Madde 346).

Kiraya Verenin ve Kiracının Yükümlülükleri Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, Kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile, kiracı kira bedeli ödemelidir. Bu durumda Kiraya Veren, yapmaktan kurtulduğu giderlerin kira bedelinden indirileceğini kabul etmelidir (TBK Madde 324). Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdetler uygulanır (TBK Madde 317). Kiracı, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür (TBK Madde 341). Kiracı, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine Kiraya Verene vermek zorundadır. Kiracı, çevre temizlik vergisi ödemek ile yükümlüdür (2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu, Madde 44). Bağlantılı sözleşme geçersizdir (TBK Madde 340). İşyeri kira sözleşmeleri açısından anılan hüküm 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren uygulanacaktır. Kira sözleşmesinin sonunda, Kiracının, kiralananı teslim aldığı şekilde geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen normal eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir (TBK Madde 334).

Kiracının Güvence Vermesi Konutlar: Kiraya Veren güvence istemek hakkına sahiptir, (TBK Madde 342) güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Kiracının güvence olarak para veya kıymetli evrak vermesi halinde, banka aracılığıyla tasarruf hesabına yatırılır ya da kiracı adına bankaya depo edilir. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş banka mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde, kiraya veren kiracıya karşı dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. İşyeri kiraları: Yukarıda belirtilen hüküm 1 temmuz 2020 tarihinden itibaren uygulanacaktır (TBK Madde 346). Sözleşme serbestisi ilkesi geçerlidir.

Alt Kira ve Kira İlişkisinin Devri Alt kira Kiraya verenin yazılı rızası gerekmektedir (TBK Madde 322). Franchising sözleşmeleri için de geçerlidir. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Kiraya Veren, Kiracısına karşı ileri sürebileceği hakları doğrudan alt kiracıyla karşı ileri sürebilir (TBK Madde 322/3). Kira ilişkisinin devri Kiraya verenin yazılı rızası gerekir (TBK Madde 323). Kiraya veren bu rızayı haklı bir nedeni olmaksızın reddedemez; bu durumda üçüncü kişi kiracının yerine geçer. Kiracı, Kiraya Verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki (2) yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur. Ancak, işyeri kiraları açısından 323. Madde 1 Temmuz 2020 den itibaren uygulanacaktır.

Kira Sözleşmesinin Tapu Siciline Şerhi Kira sözleşmesinin tapu siciline şerhi (TBK Madde 312 ve Türk Medeni Kanunu Madde 1009/2) Amaç: Kiraya verenin kiralananı üçüncü kişilere devrettiği durumda da, kira sözleşmesinin uygulanmasında bir devamlılık sağlamak. Şerh, bütün yeni maliklere kiralanan şeyin kullanımını kira sözleşmesine uygun olarak kiracıya bırakmak zorunda bırakır. En fazla süre: 10 yıl; kira sözleşmesinde, sözleşmenin yenilenmesi halinde, Kiraya Verenin şerhi yenileyeceğine dair taahhüdünün öngörülmesi tavsiye edilir. Kira sözleşmesinin tapu siciline şerh masrafları:kira sözleşmesi süresince bütün kira bedellerinin toplam tutarının % 0,683 oranındadır.

Sona Erme ve Fesih Koşulları Fesih bildirimi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli değildir (TBK Madde 348). Kiraya Veren tarafından fesih: Kiraya Veren, kira sözleşmesini sadece kanun tarafından öngörülmüş bir dava yoluyla feshedebilir. Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK Madde 354). İşyeri kiraları açısından anılan hüküm 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren uygulanacaktır. 2 aylık kira bedelinin vadesinde ödenmemesi halinde kiracıya yazılı iki haklı ihtar gönderilmiş ise, kira yılının bitimini izleyen ve ihtarın gönderildiği tarihten itibaren bir ay içerisinde kiraya veren, dava yoluna başvurabilir. (TBK Madde 352/2) Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, Kiraya Verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa Kiraya Veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiracının yazılı olarak belirttiği tarihin Kiraya Veren tarafından kiralananın Kiracıya bırakıldığı tarihten daha ileri bir tarih olması halinde geçerlidir (TBK Madde 352/1). Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda Kiraya Veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.(kiracı, kira sözleşmesinin imzalanması sırasında bunu bilmemelidir) (TBK Madde 352/3).

Sona Erme ve Fesih Koşulları Kiraya Veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa (TBK Madde 350/1) sözleşmenin sona ermesinden itibaren 1 ay içerisinde dava açabilir. Kiraya Veren, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise (TBK Madde 350/2) sözleşmenin sona ermesinden itibaren 1 ay içerisinde dava açabilir. Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (TBK Madde 353). Kiralananın boşaltılması halinde eski kiracının kira sözleşmesinde öncelikli hakkı (3 yıl süre ile sınırlı olmak üzere) mevcuttur. (TBK Madde 355/1). Aksi halde, Kiraya Veren, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. (TBK Madde 355/3). Yeni malik tarafından sözleşmenin sona erdirilmesi: Yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa (TBK Madde 350) tahliye talep edebilir. Edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla altı ay içerisinde veya sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde dava açması gerekmektedir (TBK Madde 351).

Sona Erme ve Fesih Koşulları Kiracının sözleşmeyi feshi: Şartları sözleşme ile belirlenebilir (sözleşme serbestisi ilkesi). Kiracının ölümü halinde, mirasçılar, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler (TBK Madde 333). Konut ve işyeri kiraları ile ilgili olarak, ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, kira sözleşmesini sürdürebilirler (TBK Madde 356).

Damga Vergisi İşyeri kira sözleşmeleri için ödenir. Şirketin kefil olması halinde konut kira sözleşmeleri için de ödenir. Damga vergisi kira sözleşmesinin imzalanmış her bir sureti için ödenir: % 0,189 Kefil olması halinde, ayrıca damga vergisi ödenir: % 0,948 Kefil olması halinde, toplam damga vergisi: % 1,137