Türk Borçlar Kanunu. Kira Sözleşmesi. Güncellenme Tarihi:

Transkript

1 Türk Borçlar Kanunu Kira Sözleşmesi 1 Güncellenme Tarihi:

2 Temmuz öncesinde kira ilişkilerine sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun ile bu kanunda d zenlenmeyen konularda Eski Borçlar Kanunu h k mleri uygulanmaktaydı. Temmuz tarihi itibariyle eski Borçlar Kanunu yerine sayılı T rk Borçlar Kanunu y r rl ğe girmiştir ve sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun y r rl kten kalkmıştır. Kira sözleşmeleri ve kira ilişkileri artık yalnızca ve b t n yle sayılı T rk Borçlar Kanunu nda d zenlenmektedir. sayılı kanuna tabi olan taşınmazlar, T rk Borçlar Kanunu nda konut ve çatılı işyeri kiraları ayrımı altında d zenlenmektedir. Bu sunum T rk Borçlar Kanunu kapsamında yalnızca konut ve çatılı işyeri için yapılan kira sözleşmelerine uygulanan genel ve özel h k mleri konu almaktadır. 2

3 Uygulama Türk Borçlar Ka u u kural olarak geç işe etkili uygula aya aktır. A ak u kuralı elirli istis aları vardır. Uygula a ka u u a göre, Türk Borçlar Ka u u u yürürlüğe girdiği tarihte ö eki fiil ve işle lere, u ları hukuke ağlayı ı olup ol adıkları a ve so uçları a, u fiil ve işle ler ha gi ka u yürürlükte ike gerçekleş işse, kural olarak o ka u hükü leri uygula a aktır. A ak, Türk Borçlar Ka u u u yürürlüğe gir esi de so ra u fiil ve işle lere ilişki olarak gerçekleşe ek temerrüt, sona erme ve tasfiye, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabi ola aktır. 3

4 Uygulama (devam) Geç işe etkili ol a a ı diğer istis aları olarak: Türk Borçlar Ka u u hükü leri, yürürlüğe girdiği tarihte aşlayarak, daha ö e gerçekleş iş olsalar ile, içerikleri tarafları iradeleri gözetil eksizi doğruda doğruya ka u la elirle iş işle ve ilişkilere de uygula a aktır. Bu u ya ı sıra, Türk Borçlar Ka u u u yürürlüğe gir esi de ö e gerçekleş iş olup da, Türk Borçlar Ka u u u yürürlüğe girdiği sırada he üz herha gi ir hak doğur a ış fiil ve işle lere, Türk Borçlar Kanunu hükümleri uygula a aktır. 4

5 Uygulama (devam) )a a aşı ı ve hak düşürü ü süreler akı ı da : Türk Borçlar Ka u u u yürürlüğe gir esi de ö e işle eye aşla ış ulu a hak düşürü ü süreler ile za a aşı ı süreleri, eski kanun hükümlerine tabi olmaya devam eder. Ancak, bu sürelerin he üz dol a ış kıs ı, Türk Borçlar Ka u u da ö görüle sürede uzu ise, yürürlüğü de aşlayarak Türk Borçlar Ka u u da ö görüle süre i geç esiyle, hak düşürü ü süre veya za a aşı ı süresi dol uş olur. Türk Borçlar Ka u u ile hak düşürü ü süre veya özel ir za a aşı ı süresi ilk defa ö görül üş olup da aşla gıç tarihi iti arıyla u süre dol uşsa, hak sahipleri Türk Borçlar Ka u u u yürürlüğe girdiği tarihte aşlayarak ir yıllık ek sürede yararla ırlar. A ak, u ek süre, Türk Borçlar Ka u u da ö görüle süreden daha uzun olamaz. 5

6 GENEL HÜKÜMLER Türk Borçlar Ka u u u kira sözleş eleri i düze leye ölü ü ü ilk ayrı ı da yer ala ge el hükü ler ko ut ve çatılı işyerleri ile ilgili ola lar da dahil her türlü kira ilişkisi e uygula aktadır. 6

7 Kira süresi Türk Borçlar Ka u u da yer ala düze le e uyarı a kira sözleş esi elirli ve elirli ol aya ir süre içi yapıla ilir. Kararlaştırıla süre i geç esiyle herha gi ir ildiri ol aksızı so a ere ek kira sözleş esi elirli sürelidir; diğer kira sözleş eleri elirli ol aya süre içi yapıl ış sayılır. Bu düze le eye göre, akdedile ek kira sözleş esi i elirli süreli ol ası ı arzu edildiği duru larda, sözleş e i süresi ve u süre i geç esiyle herha gi ir ildiri ol aksızı sözleş e i so a ere eği sözleş ede açıkça elirtil elidir. 7

8 Kiraya Verenin Borçları Kiraya vere, kirala a ı kararlaştırıla tarihte, sözleş ede a açla a kulla ı a elverişli ir duru da tesli et ek ve sözleş e süresi e u duru da ulu dur akla yükü lüdür. Türk Borçlar Ka u u da yer ala düze le e uyarı a u hükü kira sözleş esi ile kira ı aleyhi e değiştirile ez. 8

9 Kiraya Verenin Borçları (devam) Türk Borçlar Ka u u uyarı a, kira sözleş esi de aksi ö görül e iş ise kiraya vere, kirala a ile ilgili zoru lu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler ile kendisi veya üçüncü kişi tarafı da yapıla ya giderlere ısıt a, aydı lat a, su gi i kulla ı giderleri hariç de katla akla yükü lü kılı ıştır. Özellikle sigorta ve vergi gibi yükümlülüklerin ödenmesi akı ı da, u yö de açık hükü içer eye sözleş elerde söz ko usu yükü lülüklerde ha gi tarafı soru lu ola ağı tartış ası so a er iştir. özleş ede kira ı açıkça orçlu kılı adıkça, u yükü lülüklerde kiraya vere soru ludur. 9

10 Kiraya Verenin Borçları (devam) Türk Borçlar Ka u u, kira ıya, kiraya vere de, kirala a ile ilgili so rada oluşa ir ayı ı uygu ir sürede gideril esi i isteye il e hakkı ta ı ıştır. Bu sürede ayı ı gideril e esi duru u da kira ı, i. u ayı ı kiraya vere adı a gidere ile ek ya da ayıpsızı ile değiştire ile ek ve u da doğa ala ağı ı kira bedelinden kesebilecek veya ii. kirala a ı ayıpsız ir e zeri ile değiştiril esi i kiraya verenden isteyebilecektir. Ayı ı, i. kirala a ı ö görüle kulla ı a elverişliliği i ortada kaldır ası ii. ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kira ı, sözleş eyi derhal feshede ile ektir. 10

11 Kiraya Verenin Borçları (devam) Türk Borçlar Ka u u da yer ala düze le eye göre, kira sözleş esi i kurul ası da so ra kirala a herha gi ir se eple el değiştirirse, ye i alik kira sözleş esi i tarafı olur. Bu düze le e kira ıyı ye i alik karşısı da koru ayı a açla aktadır. Kira ı ı kira ılık hakkı ı ye i alike karşı da ileri süre ile eği ve ye i aliki kirala a ı edi diği a da ka u gereği, kira sözleş esi i tarafı ola ağı ka ul edil iştir. Bu sayede artık, kirala a ı so rada el değiştir esi duru ları da kira ı ı, kirala a ı kulla aya deva et esi içi ye i aliki iz i i al ası gerek eye ektir ve ye i aliki de fesih hakkı ol aya aktır. özleş e i kurul ası da so ra üçü ü kişi i taşı az üzeri de ir ay i ir hak iddiası da ulu ası duru u da da ay ı hükü kıyase uygula a aktır. 11

12 Kiracının Borçları Türk Borçlar Ka u u, kira ı ı te errüdü ile ilgili ye i ve kapsa lı ir düze le e getir ektedir. Bu a göre, kira ı ı ua el ola kira edelleri i ya ı sıra yan giderleri (elektrik, su vb.) ödeme borcunu yerine getir e esi duru u da da, kiraya vere e kira ıya yazılı olarak gü lük süre verip, u süre so u da kira sözleş esi i feshet e hakkı ta ı ıştır. Bu sayede, eski ka u da açıkça düze le eye ya giderleri öde e esi i so uçları kesi olarak elirle iştir ve kiraya vere e gü lük süre i so u da fesih hakkı ta ı ıştır. 12

13 Kiracının Borçları (devam) Türk Borçlar Ka u u uyarı a kira ı, kirala a ı, sözleş eye uygu olarak öze le kulla ak ve kirala a ı ulu duğu taşı azda otura kişiler ile ko şulara gerekli saygıyı göster ekle yükü lüdür. Kira ı ı u yükü lülüğü e aykırı davra ası duru u da kiraya vere i, kira ıya yazılı ihtarla e az gü süre vererek aykırılığı gideril esi i talep et e, aksi takdirde sözleş eyi feshet e hakkı ulu aktadır. A ak, i kira ı ı kirala a a kaste ağır ir zarar ver esi, ii kira ıya verile ek süre i yararsız ola ağı ı a laşıl ası veya iii kira ı ı u yükü lülüğe aykırı davra ışı ı kiraya vere veya ay ı taşı azda otura kişiler ile ko şular akı ı da çekil ez ol ası duru ları da kiraya vere yazılı ir ildiri le sözleş eyi derhal feshede ile ektir. 13

14 Kiracının Borçları (devam) Kira ı ı, akı, satış ya da so raki kirala a içi zoru lu olduğu ölçüde, kiraya vere i ve o u elirlediği üçü ü kişi i kirala a ı gezip gör esi e izi ver ekle yükü lü olduğu Türk Borçlar Ka u u da açıkça elirtil ektedir. A ak, kiraya vere, çalış aları ve kirala a ı gezilip görüle eği i uygu ir süre ö e kira ıya ildir ek ve u ları yapıldığı sırada kira ı ı yararları ı göz ö ü de tut ak zoru dadır. Kira ı ı kira edeli i i diril esi e ve zararı ı gideril esi e ilişki hakları saklıdır. 14

15 Özel Durumlar Kira ı tarafı da yapıla ye ilik ve değişiklikler: Türk Borçlar Ka u u uyarı a kirala a da kira ı tarafı da ye ilik ve değişiklik yapıl ası içi kiraya vere i yazılı iz i i alı ası şart koşul uştur. Ö ede yazılı olarak aksi kararlaştırıl adıkça, ye ilik ve değişikliklere rıza göstere kiraya vere daha so ra kirala a ı eski duru uyla geri veril esi i isteye eye ektir. Bu a karşılık, kira ı da, kiraya vere i rızasıyla yaptığı ye ilik ve değişiklikler se e iyle kirala a da ortaya çıka değer artışı ı karşılığı ı talep ede eye ektir. 15

16 Özel Durumlar (devam) Kira ı tarafı da yapıla ye ilik ve değişiklikler deva : Ye i düze le e uyarı a kiraya vere, kira sözleş esi i so a er esi de so ra kirala a ı eski hali e getiril esi i istiyorsa, kira ı tarafı da yapıla ye ilik ve değişikliklere izi verirke bu tale i i yazılı olarak açıkça elirt elidir. Diğer ya da, kira ı da ye ilik ve değişiklikler içi kiraya vere de talep de ulu urke, kira sözleş esi i so a er esi de so ra kirala a da eyda a gele değer artışı ı talep etmek istiyorsa, u tale i i yazılı olarak açıkça elirt elidir. 16

17 Özel Durumlar (devam) Kira ilişkisi i devri: Eski düze le e i aksi e; Türk Borçlar Ka u u kapsa ı da kira ı ı kira ilişkisi i aşkası a devret esi içi kiraya vere i iz i i alı ası şart koşul uştur. A ak işyeri kiraları da, kiraya vere haklı se ep ol adıkça u rızayı ver ekte kaçı a aya aktır. Kira ilişkisi i devri de, devrede kira ı, kiraya vere e karşı orçları da kurtul aktadır. A ak işyeri kiraları da devrede kira ı, kira sözleş esi i iti i e kadar ve e fazla yıl süreyle devrala la irlikte üteselsile soru lu kılı ıştır. A ak, Mart tarih ve sayılı Ka u u Geçi i. Maddesi uyarı a, kira ı ı Türk Ti aret Ka u u da ta ir olarak sayıla kişiler ile özel hukuk ve ka u hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiraları da yukarıdaki hük ü düze leye. Madde 1 Temmuz 2020 ye kadar uygula aya aktır. Bu halde, kira sözleş eleri de u addede elirtil iş ola ko ulara ilişki olarak sözleş e ser estisi gereği kira sözleş esi hükü leri, sözleş ede hükü yoksa Eski Borçlar Ka u u hükü leri tat ik ola aktır. 17

18 Özel Durumlar (devam) Kirala ı sözleş e i iti i de ö e geri veril esi: Türk Borçlar Ka u u da yer ala kapsa lı düze le e uyarı a kira ı, sözleş e süresi e veya fesih dö e i e uy aksızı kirala a ı geri verdiği takdirde, kira sözleş esi de doğa orçları, kirala a ı benzer koşullarla kiraya verile ile eği akul ir süre içi devam edecektir. A ak, kira ı ı bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul et esi ekle e ile ek, öde e gü ü e sahip ve kira ilişkisi i devral aya hazır ye i ir kira ı ul ası hâli de, kira ı ı kira sözleş esi de doğa orçları so a erer. A ak, Mart tarih ve sayılı Ka u u Geçi i. Maddesi uyarı a, kira ı ı Türk Ti aret Ka u u da ta ir olarak sayıla kişiler ile özel hukuk ve ka u hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiraları da yukarıdaki hük ü düze leye 325. Madde 1 Temmuz 2020 ye kadar uygula aya aktır. Bu halde, kira sözleş eleri de u addede elirtil iş ola ko ulara ilişki olarak sözleş e ser estisi gereği kira sözleş esi hükü leri, sözleş ede hükü yoksa Eski Borçlar Kanunu hükümleri tat ik ola aktır. 18

19 Özel Durumlar (devam) Takasta feragat yasağı: Türk Borçlar Ka u u da kira sözleş esi de doğa ala akları ı takas et e hakkı da ö ede feragat edil esi her iki taraf içi de yasakla ıştır. Bu sayede, sözleş ede aksi e hükü olsa dahi kira ı, kirala ı ayıplı ol ası hali de ayı ı gideril esi ile ilgili asrafı kira or u ile takas et e hakkı a sahip ola aktır. 19

20 Kiralananın Geri Verilmesi Türk Borçlar Ka u u da yer ala düze le e uyarı a kira ı ı, sözleş e i so a er esi hâli de, sözleş eye aykırı kulla ada doğa ak zararları gider e dışı da, aşka a ir taz i at ödeye eği i ö ede taahhüt et esi e ilişki a laş alar geçersizdir. Bu sayede, uygula ada kira sözleş eleri de sıkça rastla a kira ıya sözleş eye uygu kulla ı ı yarattığı eski e, ozul a gi i so uçları da kira ıya yükletil esi e ilişki kayıtlar artık geçerli ol aya aktır. 20

21 Kiralananın Gözden Geçirilmesi Türk Borçlar Ka u u da yer ala düze le e uyarı a kiraya vere, kirala ı geri veril esi sırası da, kirala a ı gözde geçir e ve eksiklik ve ayıpları so rada ortaya çıka lar hariç kira ıya he e yazılı olarak ildir ek ile yükü lü kılı ıştır. Aksi halde kira ı, u eksiklik ve ayıplarda soru lu ol aya aktır. Bu sayede, uygula ada sıkça rastla a kirala ı tesli edil esi de so ra uzu ir süre geç esi e rağ e kirala a da çok ö ede oluşa eksik ve ayıpları kira ıda talep edil esi i ö ü e geçil iştir. 21

22 KONUT VE ÇATILI İŞYERLERİ İÇİN ÖZEL HÜKÜMLER Türk Borçlar Ka u u u kira sözleş eleri i düze leye ölü ü ü iki i ayrı ı da yer ala özel hükü ler sade e ko ut ve çatılı işyeri kiraları a uygula ır. Ancak, bu hükümler, 1 Temmuz 2017 tarihinden so ra iteliği gereği geçi i kulla ı a özgüle iş taşı azları altı ay ve daha kısa süreyle kirala aları da uygula az. öz ko usu özel hükü ler ka u kuru ve kuruluşları ı, ha gi usul ve esaslar içi de olursa olsu yaptıkları ütü kira sözleş eleri e uygula ır. Türk Borçlar Ka u u da yer ala ye i düze le e uyarı a Te uz tarihi de so ra ko ut ve çatılı işyeri kiraları a ilişki özel hükü ler, u larla irlikte kulla ı ı kira ıya ırakıla eşya hakkı da da uygula a aktır. 22

23 Bağlantılı Sözleşme Türk Borçlar Ka u u da yer ala düze le e uyarı a ko ut ve çatılı işyeri kiraları da sözleş e i kurul ası ya da sürdürül esi, kira ı ı yararı ol aksızı, kirala a ı kulla ı ıyla doğruda ilişkisi ol aya ir orç altı a gir esi e ağla ışsa kira ıya veya üçü ü ir kişiye karşı, kirayla ağla tılı sözleş e geçersizdir. Bu sayede kiraya vere i kira ı karşısı da güçlü ko u u u kulla arak kira ılıkla ilgisi ol aya aşka a orçlar yükle esi e karşı koru uştur. Mesela, kira ı ı kiralaya a karşı kirala a ı satı al a yükü lüğü altı a gir esi veya kirala a ile ilgili ir sigorta sözleş esi yap ayı üstle esi geçerli sayıl aya aktır. A ak, Mart tarih ve sayılı Ka u u Geçi i. Maddesi uyarı a, kira ı ı Türk Ti aret Ka u u da ta ir olarak sayıla kişiler ile özel hukuk ve ka u hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiraları da yukarıdaki hük ü düze leye. Madde 1 Temmuz 2020 ye kadar uygula aya aktır. Bu halde, kira sözleş eleri de u addede elirtil iş ola ko ulara ilişki olarak sözleş e ser estisi gereği kira sözleş esi hükü leri, sözleş ede hükü yoksa Eski Borçlar Ka u u hükü leri tat ik ola aktır. 23

24 Kiracının G vence Vermesi Türk Borçlar Ka u u da yer ala kapsa lı düze le e ile ko ut ve çatılı işyeri kiraları da kira ı tarafı da verile depozito u aylık kira edeli i aşa aya ağı ö görül üştür. Ayrı a, depozito olarak öde esi kararlaştırıla para veya kıy etli evrak a kada güve e altı a alı a ak ve a ak iki tarafı rızasıyla veya i ra taki i i kesi leş esiyle ya da kesi leş iş ir ahke e kararı ol ası durumunda geri verilecektir. Ek olarak, kiraya vere i, kira sözleş esi i iti i de iti are üç ay içi de kira ı aleyhi e kira sözleş esi ile ilgili dava açtığı ı veya takip aşlattığı ı a kaya ildir ediği taktirde, depozito kira ıya geri ödenecektir. A ak, Mart tarih ve sayılı Ka u u Geçi i. Maddesi uyarı a, kira ı ı Türk Ti aret Ka u u da ta ir olarak sayıla kişiler ile özel hukuk ve ka u hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiraları da yukarıdaki hük ü düze leye. Madde 1 Temmuz 2020 ye kadar uygula aya aktır. Bu halde, kira sözleş eleri de u addede elirtil iş ola ko ulara ilişki olarak sözleş e ser estisi gereği kira sözleş esi hükü leri, sözleş ede hükü yoksa Eski Borçlar Ka u u hükü leri tat ik ola aktır. 24

25 Kira Bedeli Türk Borçlar Ka u u uyarı a, kira sözleş eleri de kira edeli i elirle esi dışı da kira ı aleyhi e değişiklik yapıla az. Böylece, kira sözleş esi i ye ile diği veya süresi i uzadığı duru larda, sözleş e sade e kira edeli i ye ide elirle esi içi değiştirile ile ek ve sözleş eye kira ı aleyhi e ye i hükü ler getirile eye ektir. Bu u ya ı sıra, Türk Borçlar Ka u u ile; kira edeli i za a ı da öde e esi hali de eza öde e eği e veya so raki kira edelleri i ua el ola ağı a dair a laş alar da geçersiz sayıla aktır. A ak, Mart tarih ve sayılı Ka u u Geçi i. Maddesi uyarı a, kira ı ı Türk Ti aret Ka u u da ta ir olarak sayıla kişiler ile özel hukuk ve ka u hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiraları da yukarıdaki hük ü düze leye. ve. Maddeler 1 Temmuz 2020 ye kadar uygula aya aktır. Bu halde, kira sözleş eleri de u addede elirtil iş ola ko ulara ilişki olarak sözleş e ser estisi gereği kira sözleş esi hükü leri, sözleş ede hükü yoksa Eski Borçlar Ka u u hükü leri tat ik ola aktır. 25

26 Kira Bedeli (devam) Kira sözleş esi tarafları ı ye ile e kira dö e leri de uygula a ak kira edeli e ilişki a laş aları, bir önceki kira yılı da üreti i fiyat e deksi deki artış ora ı ı geç e ek koşuluyla, geçerli kılı ıştır. Taraflar a u ko uda ir a laş a yapıl a ışsa, kira edeli hâki tarafı da elirle e ektir. Taraflar a u ko uda ir a laş a yapılıp yapıl adığı a akıl aksızı, eş yılda uzu süreli veya eş yılda so ra ye ile e kira sözleş eleri de ve u da so raki her eş yılı so u da, ye i kira yılı da uygula a ak kira edeli, hâki tarafı da elirle e ektir. 26

27 Kira Bedeli (devam) Kira sözleş esi de kira edeli i ya a ı para olarak kararlaştırıl ış ol ası duru u da, yıl geç edikçe kira edeli de değişiklik yapıl ası yasakla ıştır. A ak, ö görüle eye ede leri ortaya çık ası ile ifa ı aşırı güç veya i ka sız ol ası duru u da, kira ı haki de kira edeli i ye i koşullara uyarla ası ı talep ede ilir. A ak, Mart tarih ve sayılı Ka u u Geçi i. Maddesi uyarı a, kira ı ı Türk Ti aret Ka u u da ta ir olarak sayıla kişiler ile özel hukuk ve ka u hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiraları da yukarıdaki hük ü düze leye 344. ve 345. Maddeler 1 Temmuz 2020 ye kadar uygula aya aktır. Bu halde, kira sözleş eleri de u addede elirtil iş ola ko ulara ilişki olarak sözleş e ser estisi gereği kira sözleş esi hükü leri, sözleş ede hükü yoksa Eski Borçlar Ka u u hükü leri tat ik ola aktır. 27

28 Kira Bedeli (devam) Türk Borçlar Ka u u da yer ala düze le e uyarı a kira edeli i elirle esi e ilişki dava ı her za a açıla ağı ö görül üştür. Bu dava ı ye i kira dö e i de kira ıyı ağla ası içi, söz konusu yeni kira döneminden en geç 30 gün öncesine kadar açıl ış ol ası gerek ektedir. (Ancak bu hüküm 1 Te uz ye kadar uygula aya aktır.) A ak, kiraya vere söz ko usu gü lük süre içi de kira edeli i arttırıla ağı a dair kira ıya yazılı ildiri de ulu uş ise veya sözleş ede u yö de ir hükü varsa, kira edeli e ilişki dava ye i kira dö e i de herha gi ir za a da açıla ilir. Bu duru da da ahke e e elirle e ek kira edeli, kira ıyı, ye i kira dö e i i aşla gı ı da iti are ağlar. (Ancak bu hüküm 1 Te uz ye kadar uygula aya aktır.) 28

29 Sözleşmenin Sona Ermesi Türk Borçlar Ka u u kapsa ı da, yürürlükte kaldırıla sayılı Ka u u. addesi ile paralel olarak; ko ut ve çatılı işyerleri e ilişki elirli süreli sözleş elerde, kira ı ı sözleş e süresi i iti i de e az gü ö e kiraya vere e yazılı ildiri de ulu a ası duru u da, sözleş e i ay ı koşullarla yıl içi uzatıl ış sayıla ağı ö görül üştür. A ak, sayılı Ka u da farklı olarak, yıllık uza a süresi so u da kiraya vere, u süreyi izleye her uza a yılı ı iti i de e az ay ö e ildiri de ulu ak koşuluyla, herha gi ir se ep göster eksizi sözleş eye so verebilecektir. Belirsiz süreli kira sözleş eleri de, kira ı her za a, kiraya vere ise kira ı aşla gı ı da o yıl geçtikte so ra, ge el hükü lere göre kural olarak ay ö ede yazılı fesih ildiri iyle sözleş eyi so a erdire il ektedir. 29

30 Sözleşmenin Sona Ermesi (devam) Türk Borçlar Kanunu, kiraya verenin tahliye ettirme hakkı ı ge iş tut uştur. Bu a göre kiraya vere, kira sözleş esi i; o Kirala a ı ke disi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya ka u gereği ak akla yükü lü olduğu diğer kişiler içi ko ut ya da işyeri gereksi i i se e iyle kulla a zoru luluğu varsa veya o Kirala a ı ye ide i şası veya i arı a a ıyla esaslı o arı ı, ge işletil esi ya da değiştiril esi gerekli ve u işler sırası da kirala a ı kulla ı ı i kâ sız ise elirli süreli sözleş elerde süre i so u da, elirsiz süreli sözleş elerde kiraya ilişki ge el hükü lere göre fesih dö e i e ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihte aşlayarak 1 ay içi de aça ağı dava ile so a erdire ilir. 30

31 Sözleşmenin Sona Ermesi (devam) Türk Borçlar Kanunu uyarı a kirala a ı sonradan edinen kişi, o u ke disi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya ka u gereği ak akla yükü lü olduğu diğer kişiler içi ko ut veya işyeri gereksi i i se e iyle kulla a zoru luluğu varsa, edi e tarihi de aşlayarak ay içi de duru u kira ıya yazılı olarak ildir ek koşuluyla, kira sözleş esi i altı ay so ra aça ağı ir davayla so a erdire ilir. Kirala a ı so rada edi e kişi, dilerse gereksi i se e iyle sözleş eyi so a erdir e hakkı ı, sözleş e süresi i iti i de aşlayarak 1 ay içi de aça ağı dava yoluyla da kullanabilir. 31

32 Sözleşmenin Sona Ermesi (devam) Türk Borçlar Ka u u uyarı a kira ı, kirala a ı tesli edil esi de so ra, kiraya vere e karşı, kirala a ı elli ir tarihte oşalt ayı yazılı olarak üstle diği hâlde oşalt a ışsa kiraya vere, kira sözleş esi i u tarihte aşlayarak ay içi de i raya aşvur ak veya dava aç ak suretiyle so a erdire ilir. Kira ı, yılda kısa süreli kira sözleş eleri de kira süresi içi de; yıl ve daha uzu süreli kira sözleş eleri de ise ir kira yılı veya ir kira yılı ı aşa süre içi de kira edeli i öde ediği içi ke disi e yazılı olarak iki haklı ihtarda ulu ul ası a se ep ol uşsa kiraya vere, kira süresi i ve yılda uzu süreli kiralarda ihtarları yapıldığı kira yılı ı iti i de aşlayarak ay içi de, dava yoluyla kira sözleş esi i so a erdire ilir. Kira ı ı veya irlikte yaşadığı eşi i ay ı ilçe veya elde elediye sı ırları içi de otur aya elverişli ir ko utu ulu ası duru u da kiraya vere, kira sözleş esi i kurul ası sırası da u u il iyorsa, sözleş e i iti i de aşlayarak 1 ay içinde sözleş eyi dava yoluyla so a erdire ilir. 32

33 Sözleşmenin Sona Ermesi (devam) Türk Borçlar Ka u u da yer ala kira ı ı dava yoluyla tahliye edilmesi ile ilgili olarak; kiraya veren, en geç dava ı açıl ası içi ö görüle sürede dava aça ağı ı kira ıya yazılı olarak ildir işse, dava aç a süreleri ir kira yılı içi uza ış sayılır. Böyle e, tahliye davası açıl ası içi elirle e hak düşürü ü süre içerisi de kiraya vere dava aç ak yeri e dava aça ağı ı yazılı olarak kira ıya ildire ilir ve öyle e hak düşürü ü sere ir kira yılı uzar. (Ancak bu hüküm 1 Te uz ye kadar uygula aya aktır.) 33

34 Sözleşmenin Sona Ermesi (devam) Ye i alik, gereksi i a a ıyla kirala a ı oşaltıl ası ı sağladığı da, haklı se ep ol aksızı, kirala a ı yıl geç edikçe eski kira ısı da aşkası a kiralaya az. Ye ide i şa ve i ar a a ıyla oşaltıl ası sağla a taşı azlar, eski hâli ile, haklı se ep ol aksızı yıl geç edikçe aşkası a kirala a az. Eski kira ı ı, ye ide i şa ve i arı gerçekleştirile taşı azları, ye i duru u ve ye i kira edeli ile kirala a ko usu da ö elik hakkı vardır. Bu hakkı, kiraya vere i yapa ağı yazılı ildiri i izleye ay içi de kulla ıl ası gerekir; u ö elik hakkı so a erdiril edikçe, taşı az yıl geç ede aşkası a kirala a az. Kiraya vere, u hükü lere aykırı davra dığı takdirde, eski kira ısı a so kira yılı da öde iş ola ir yıllık kira edeli de az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. 34

35 Sözleşmenin Sona Ermesi (devam) Öle kira ı ı ortakları veya u ortakları ay ı eslek ve sa atı yürüte irasçıları ve öle kira ı ile irlikte ay ı ko utta otura lar, sözleş eye ve ka u hükü leri e uydukları süre e, taraf olarak kira sözleş esi i sürdürebilirler. 35

36 Sözleşmenin Sona Ermesi (devam) Türk Borçlar Ka u u da, Türk Mede i Ka u u ile paralel olarak aile ko utu a ilişki hükü lere yer veril iştir. Aile ko utu olarak kulla ıl ak üzere kirala a taşı azlarda kira ı, eşi i açık rızası ol adıkça kira sözleş esi i feshedemeyecektir. A ak, u rıza ı alı ası ü kü ol azsa veya eş haklı se ep ol aksızı rızası ı ver ekte kaçı ırsa kira ı, haki de u ko uda ir karar ver esi i isteyebilecektir. Ayrı a, kira ı ol aya eşi, kiraya vere e ildiri de ulu arak kira sözleş esi i tarafı sıfatı ı kaza ası hâli de kiraya vere, fesih ildiri i ile fesih ihtarı a ağlı ir öde e süresi i kira ıya ve eşi e ayrı ayrı ildir ekle yükü lü kılı ıştır. 36

37 Büyükdere Cad. Ta kaya Palas No: /D: 9 Şişli-İsta ul Tel: (+90) Faks: (+90) info@oadlegal.com Web: 37