KİRA İLİŞKİSİNİN SONA ERMESİ

Transkript

1 KİRA İLİŞKİSİNİN SONA ERMESİ Belirli Süreli Kira İlişkisi (TBK, 300) Belirsiz Süreli Kira İlişkisi (TBK, 327/ II) (TBK,327) (TBK, 300) Sürenin Geçmesi ile (TBK,327) Fesih Bildirimi ile (Fesih beyanına gerek olmaksızın) Açık bir anlaşma olmaksızın Kira ilişkisini sürdürürlerse Belirsiz Süreli Kira İlişkisi

2 BAĞIŞLAMA SÖZLEŞMESİNİN TÜRLERİ Elden Bağışlama Bağışlayana Bağışlama Taahhüdü Koşullu Bağışlama Mükellefiyetli Bağışlayanın (TBK,289) Dönme koşullu (TBK, 288) (TBK, 291/I) (Yüklemeli) ölümüne bağlı Bağışlama Bağışlama bağışlama (TBK, 292/I) (TBK, 291, I-II-III) (TBK, 290/II)

3 BAĞIŞLAMANIN ORTADAN KALDIRILMASI Bağışlamanın geri alınması bağışlama sözü vermenin geri alınması Bağışlamanın (TBK,295) Ve ifadan kaçınma ölümü (TBK, 296) (TBK, 298)

4 TAŞINMAZ, TAŞINIR, KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA FESİH OLAĞAN FESİH Kiracı ve Kiraya Verenin her ikisi için de OLAĞANÜSTÜ FESİH BİLDİRİMSİZ FESİH Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan herbiri -Daha uzun fesih bildirim süresi -Başka fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkçai Fesih dönemi ve fesih sürelerine uymak suretiyle sözleşmeyi feshedebilirler.(tbk 328/1) Fesih dönemlerinin hesabında kira sürelerinin başlangıç tarihi esas alınır. Bu esaslara uyulmadan fesih bildiriminde bulunulmuşsa, fesih bildirimi bir sonraki kira döneminde geçerli olur. (TBK 328/2, Art. 266a OR) -TBK 331 ve Art. 266 g-k OR önemli sebeplerin varlığı halinde kira çekilmez hale gelirse her iki tarafın da yasal bildirim sürelerine uyarak her zaman sözleşmeyi feshedebileceğini söylemektedir. -TBK 305/2 de önemli sebeple kiracının fesih hakkı mevcuttur. -TBK 332 Art. 266 k OR Kiracının ölümü sonucunda mirasçılar yasal fesih dönemi içinde fesih bildirimi ile sözleşmeyi feshedebililer. Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar Önemli ayıplar, bildirilen süreler içerisinde giderilmezse, kiracının bildirimsiz fesih hakkı mevcuttur. (Art 259 k OR, bizim kanunumuza alınmamıştır.) Taşınmaz ve Taşınır Yapı Kiralarında (TBK 329, Art 266k OR) Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir. Taşınır Kiralarında (TBK 330, Art. 266f OR- Art. 266k OR) Taraflardan her biri, bir taşınıra ilişkin kira sözleşmesini üç gün önceden yapılacak fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Kiraya verenin meslekî faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan taşınır bir malın kiracısı, kira sözleşmesini, üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden yapacağı bir fesih bildirimiyle sona erdirebilir. Bu durumda kiraya verenin, zararının giderilmesini isteme hakkı yoktur. Kiracının iflası halinde kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence (teminat)verilmesini isteyebilir. Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir. (TBK 316, Art. 257f OR) Kiracı, özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcunu yerine getirmezse 30 gün süre verilir. Eğer hala kiracı bu özensiz tutumlarına devam ediyorsa kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir. (konut ve çatılı iş yeri kiralarında) Diğer kiralarda, derhal yazılı bildirimle feshedebilir. Türk Hukukundaki hükümler, kaynak İsviçre hukukundaki düzenlemeleri tam karşılamamaktadır.

5 KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINA ÖZGÜ SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ KİRACI TARAFINDAN (TBK 347) 1) Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, süre bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Aksi koşullarda kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl daha uzatılmış sayılır. 2) Belirsiz süreli sözleşmelerde kiracı her zaman genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. 3) Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiracı sözleşmeyi genel hükümlere göre sona erdirebilir. KİRAYA VEREN TARAFINDAN (TBK 347) 1) Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak on beş gün önceden bildirmek kaydıyla sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. 2) Belirsiz süreli sözleşmelerde, kiraya veren; genel hükümlere dayanarak 10 yıl geçtikten sonra sözleşmeyi sona erdirebilir 3) Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda kiraya veren fesih hakkını kullanabilir.

6 TAHLİYE DAVASI (DAVA AÇMAK YOLUYLA) KİRACININ TAHLİYESİ SURETİYLE SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN SEBEPLER (KİRAYA VERENE TAHLİYE DAVASI AÇMA YETKİSİ VEREN DURUMLAR) 1) Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için KONUT veya İŞYERİ gereksinimi; kullanma zorunluluğu hasıl olduysa kiraya veren tahliye davası açabilir. (TBK 350/I) 2) Kiralananın yeniden inşası veya imarı nedeniyle esaslı onarım, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekli ise ve bu işler sırasında kiralananın kullanılması imkansız ise tahliye davası açabilir. (TBK 350/II) a. Belirli süreli sözleşmelerde süre sonunda b. Belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre, fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde açılacak DAVA ile 3) Kiralananın satımından sonra, yeni malikin ilk maddede sayılan gereksinimleri söz konusu olduysa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. KİRACIDAN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE KİRAYA VERENİN TAHLİYE DAVASI AÇMAK SURETİYLE SÖZLEŞMEYİ SONA ERDİRMESİ (TBK 352) 1) Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde (yazılı tahliye taahhüdü) boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. 2) Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. 3) Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

7 KİRA SÖZLEŞMESİNDE TARAFLARIN BORÇLARI KİRAYA VERENİN BORÇLARI KİRACININ BORÇLARI Kira bedelini ödeme borcu. Teslim borcu ve kira sözleşmesinin devamı boyunca kiralanan şeyi elverişli halde bulundurma borcu. (TBK 301) (TBK ) Depozito (teminat-güvence) verme Bilgi verme borçları; -Önceki kiracı ile yapılan geri teslim protokolü -Eski sözleşmedeki kira bedelinin bildirilmesi -Yan masraf kalemleri(tbk 303) Kiralanan şeyle ilgili zorunlu sigorta, vergi vb yükümlülüklere (aksi kararlaştırılmamışsa) katlanma borcu. (TBK 302) Önemsiz ayıpların giderilmesi borcu. Kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu. (TBK 316) Ayıpları kiraya verene bildirim borcu. (TBK 318) Temizlik ve bakım giderlerini karşılama borcu. (TBK 317) Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu. (TBK 319)

8 KİRAYA VERENİN KİRA SÖZLEŞMESİNE AYKIRI DAVRANIŞLARI KİRAYA VEREN TESLİM BORCUNUYERİNE GETİRMEMİŞSE KİRAYA VERENİN TESLİM ETTİĞİ ŞEY AYIPLI İSE (TBK 304) Genel Hükümlere göre TEMERRÜD hükümleri uygulanacaktır. (TBK ) KÜÇÜK(UFAK-TEFEK) AYIPLAR BAŞLANGIÇTAKİ AYIPLAR (TBK 304) ÖNEMLİ-ELVERİŞLİLİĞİ ORTADAN KALDIRAN AYIPLAR SONRADANTESPİT EDİLEN AYIPLAR Kiracı tarafından giderilir. (TBK 305/I) Seçimlik haklar; -Ayıpların giderilmesi -Kira bedelinde indirim -Zararıntazmini talep edilebilir. ÖNEMLİ AYIP HALİNDE FESİH HAKKI (TBK 305/II)