Kimin kiracımal sahipliği dairesi var? YASAMA VE KANUNLAR
Eşler ve beraber yaşayanlar Eğer siz ve eşiniz veya birlikte yaşadığınız kişi kiracımal sahipliği daire veya hakkı satın alırsanız buna birlikte (ortaklaşa) sahip olmuş olursunuz. Kiracı-mal sahibi dairesindeki veya hakkındaki* payınız satın alırken bulunduğunuz katkıya eşittir. EŞLER Evlendiğiniz zaman, siz ve eşiniz kendinize ait olan mülkün sahibi olursunuz. Eğer kira sözleşmesini veya transfer antlaşmasını her ikiniz de imzaladıysanız kiracı-sahibi dairesi veya hakkına da ortaklaşa sahip olmuş olursunuz. Diğer durumlarda, bir kural olarak, kontratı imzalayana ait olacaktır. Tabii ki her ikinizin de bir diğerinin mülkü üzerinde, mülk tek bir kişiye ait olmadığı sürece, evliliğe ait mülk hakkı vardır. Evliliğe ait mülk hakları, her bir eşe, mülkü; evlilik, boşanma veya ölüm sonrasında yükümlülüklerin sonucu olarak eşlerin toplumsal evlilik mülklerini oluşturan, mülkün değerini ikiye bölme yetkisi vermektedir. Bireysel olarak sahip olunan mülk, evlilik öncesi yerleşimleri, hediye veya vasiyetname gibi belgelerin tamamını kapsar. Eşler arasında verilen hediyeler, hediyeyi verenin alacaklılarının taleplerinden muaf tutulacaktır, Bununla birlikte, hediye bölge mahkemesine kayıt ettirilmelidir. EŞLERİN MÜŞTEREK İKAMETGAHI Eğer siz ve eşiniz boşanırsanız, kiracı-sahibi daireye eşinizden daha fazla ihtiyacınız olduğu takdirde,kimin sahip olduğuna bakılmaksızın, onunla ödüllendirilebilirsiniz. Bunun için önceden gereken şey, dairenin sizin müşterek ikametgahınız olarak kullanılmış olması ve bireysel olarak birinize ait olmamış olmasıdır ki transfer bu şartlar altında gerçekleştirilebilsin. Eğer kiracı-mal sahibi dairesini eşinizden devralırsanız,bu işlem mülklerin bölünmesi esnasında eşinizin alacağı yerleşim payı üzerinden yapılır ve/veya kiracı-mal sahibi dairesinin piyasa değeri esas alınarak bir kurtarma/kurtarılma bedeli ödenebilir. Ölüm söz konusu olduğunda, sağ kalan, çiftlerin çocukları olmuş olsa da mülke varis olur. Çocukların bu çiftten olmaması durumunda (üvey evlatlık durumu) diğer kurallar geçerlidir. Genel olarak, daireyi kimin alacağına, gayrimenkul bölünürken karar verilir, tabii ki sağ kalan eşin, ölen eşin çocuklarının hisselerinin tamamını alması göz önünde bulundurularak.
BİRLİKTE YAŞAYANLAR Siz ve birlikte yaşadığınız kişi kendi mülküne sahiptir. Yine de, eğer mülk müşterek kullanım amacıyla elde edilmemişse veya Birlikte Yaşama Yasasını dikkate almayacağınıza dair bir yazı yazma kararı almamışsanız, müşterek olarak sahip olunan ikametgahlara ve eve ait etkilerine İsveç Birlikte Yaşama Yasasına göre özel kurallar uygulanır. Birlikte yaşayanların müşterek kullandıkları evleri ile ilgili kanun Birlikte yaşayan terimi bay ve bayan veya aynı cinsiyetten olan insanların evliliğe benzer bir biçimde birlikte yaşamalarından ve müşterek bir ev yaşamı sürdürmelerinden gelmektedir. Kardeşlerin durumu birlikte yaşamak olarak kabul edilemez. Eğer siz ve partneriniz müşterek ikametgah olarak kullanma maksadıyla bir kiracı-mal sahibi dairesi alırsanız, ayrılma veya ölüm gibi durumlarda, kontratta kiracı-mal sahipliği hakkı hamili olarak kimin isminin yazılı olduğuna bakılmaksızın mülklerin bölünmesine dahil edilir. Herhangi bir tarafın isteği doğrultusunda bölünür. Eğer kiracı-mal sahibi dairesi yalnızca tek bir partnere aitse ve mülklerin bölünmesi işlemi dışında tutulduysa, diğer partnerin bu daireye daha fazla ihtiyacı olduğu yönünde bir karar alınırsa (ki bu hareket mantıklı görünüyor), bu partnere daireye sahip olma hakkı verilir. Eğer çocuğunuz yoksa veya birlikte çocuk sahibi olduysanız, bu kural ancak belirli sebeplerin olması halinde uygulanır. Kiracı-mal sahibi mülkü elde eden partnerin, mülkün değerinin tamamını vermesini gerekmektedir. *KİRACI-SAHİBİ DAİRE VEYA HAK NEDİR? Kiracı-mal sahipliği kurumu, tüm daireler dahil olmak üzere kurumun mülklerine sahiptir. Tek başına bir kiracı-mal sahibi ise kurumda yalnızca kiracı-mal sahibi hakkına sahiptir. "Kiracı-mal sahibi daire veya hakkı" denilen terim, kira sözleşmesi esas alınarak, kiracı-mal sahipleri kurumunun bir üyesinin sahip olduğu haklara dayanmaktadır. Bu hak, kiracıya belirli bir dairede 3
Transfer Kiracı-mal sahibi dairesinin veya hakkın satılma, değiş tokuş veya hediye edilme gibi şartlar altında transfer anlaşmasının geçerli olabilmesi için, kanunlar belirli resmi gereklilikleri şart koşmuştur: Anlaşma yazılı olmalıdır Anlaşma transferi gerçekleştiren ve kabul eden her iki parti tarafından da kabul edilmelidir anlaşma, transferi ilgilendiren daireyi özel şart olarak koşmalıdır Kiracı-mal sahibi dairesinin fiyatı ayrıca anlaşmada belirtilmelidir (değiş-tokuş veya hediye edilmesi gibi durumlarda da dairenin fiyatı belirtilebilir). Anlaşma, her iki tarafta da imzaladığı andan itibaren bağlayıcıdır. Transferi yapan parti evli ise, daire eşlerin müşterek ikametgahı olduğu müddetçe, eşi transfere rıza göstermek zorundadır. Benzer bir rıza da birlikte yaşayanlar için de mevcuttur. Her ne kadar ayrılık durumunda dairenin, mülk paylaşımına dahil edilmeyeceği yazılmış olsa da. Bir transfer sonrasında dairenin yeni sahibi kiracımal sahipliği kurumuna üye olmak için başvurmalıdır, ve daha sonra transferi yapan kişinin üyeliğe kabul edilip edilmeyeceği düşünülür. Üyelik reddedilirse, transfer geçersiz sayılır. EŞE HEDİYE ETMEK Dairenizi eşinize hediye etmek istiyorsanız, bu bir transfer senediyle olmalıdır. Alacaklılarınızdan muaf tutulacak ise hediye bölge mahkemesine kayıt ettirilmelidir. REŞİT OLMAYANLARA TRANSFER ETMEK Eğer dairenizi halen rüştünü ispat etmemişken, çocuğunuza satmayı veya vermeyi düşünüyorsanız, çocuğun haklarını koruması için bir mütevelli tutulmalıdır ve transfer anlaşmasına çocuk adına imza atmalıdır. Velilerin isteği üzerine Baş Vasi, mütevelliyi atar. Ayrıca transfer için Baş Vasi nin rızası gerekmektedir. Eğer transfer çocuğun yararına ise genelde böyle bir rıza kolaylıkla elde edilir. Velisi olmayan bir kişi tarafından reşit olmayan bir çocuğa transfer yapılması durumunda, gereken tek şey Baş Vasi nin rızasıdır. Baş Vasi razı gelmezse, transfer geçersizdir. 4
Mal Paylaşımı Kiracı-mal sahibi dairesine ayrıca, malların paylaşımı neticesinde sahip olabilirsiniz. Bir evliliğin bitmesi durumunda eşlerin müşterek mülkleri birbirleri arasında bölüştürülür. Bu işlem malların bölünmesi esnasında olur. Eğer eşlerin sadece bireysel olarak sahip oldukları malları varsa ve hiçbir eş bir diğerinden bir gayrimenkul vs. Talep etmiyorsa mal paylaşımına gerek duyulmaz. Mal paylaşımı ayrıca, birlike yaşayan çiftlerin ayrılması durumunda olabilir. Yazılı olarak bir mal paylaşımı anlaşması olmalıdır. Her iki taraf ta mal paylaşımı anlaşmasını imzalamalıdır, ve ayrıca şahit de bulunmalıdır. Mal paylaşımı sonrasında, önceden eşinize veya birlikte yaşadığınız kişiye ait olan bir kiracı-mal sahibi daire ile ödüllendirilirseniz, mal paylaşımı anlaşması geçerli bir belge olacaktır. Üyelik talebi için bu elde edilme durumu kiracı-sahibi kurumuna bildirilmelidir. Mal paylaşımı devam eden bir evlilik esnasında da olabilir. Eşlerden bir öldüğünde, her zaman mal paylaşımı yapılmalıdır. Birlikte yaşadığınız partneriniz öldüğünde de mal paylaşımı yapılır, ancak bu durumda mal paylaşımı hayatta olan eşin isteği doğrultusunda yapılır (eğer bu gayrimenkul müşterek olarak elde edilip, kullanılıyor ise). Eşin veya partnerin ölmesi sonucu yapılan mal paylaşımı mülk envanterine ve dağılımına bağlı olarak yapılmalıdır. 5
Miras ve vasiyetname Birisi öldüğünde mülk envanteri hazırlanmalıdır. Mülk envanteri ölen tarafın değerli eşyalarını ve yükümlülüklerini kayıt etmeli ve kayıt için vergi otoritelerine sunulmalıdır. Mülk dağıtıldığında, ölmüş olan tarafın malları varisler ve yararlanan kimseler arasında bölüştürülmelidir. Mülkün dağıtılması için birden fazla varis veya faydalanan olmalıdır. Yalnızca bir adet varis veya faydalanan varsa mülk dağılımı gerekli değildir, böyle durumlarda elde etme belgeleri kayıtlı mülk envanterinden oluşur. Mülkün dağıtımı yazılı olmalıdır ve ilgili senet tüm varisler ve faydalananlar tarafından imzalanmalıdır. Bu doğrultuda, bir kiracı-mal sahibi dairesi ile ödüllendirilirseniz, bunu bildirmelisiniz ve ilgili senedi kiracı-mal sahibi kurumuna göstermelisiniz. Bu durumlarda da kurum üyeliğinizi dikkate almalıdır. ÇOCUKLAR Günümüzde, genel kural, eşlerin çocukları ancak her iki eş de ölmüş ise (ve eşlerden biri öldüğü zaman halen evli olmaları gerekmektedir) varis olabilmeleri yönündedir. Eğer veliler, tek bir eşin ölmesi durumunda da çocuklarının varis olabilmesini istiyorlarsa, bu şart vasiyetnamelerinde belirtilmiş olmalıdır. EŞLER Tersi vasiyetnamede belirtilmedikçe, eşler birbirlerine varis olabilirler. Bu durum hayatta kalan eşin direkt varisleri için geçerli değildir (örneğin,üvey evlatlar). Bir üvev evlat ancak kendine verilen yasal paylara sahiptir, ki bu da mirasın yarısıdır. Bunun yanında, hayatta kalan eşe daima ölen eşin mallarının İsveç Ulusal Sigorta Yasasında belirtilen dört temele eş bir bedele sahip olma hakkı verilir. (2005 yılı için, SEK 157,600). BİRLİKTE YAŞAYANLAR Birlikte yaşayanlar birbirlerine varis olamazlar. Bununla birlikte hayatta kalan partnere müşterek paylaşılan mülkün değerinin İsveç Ulusal Sigorta Yasasındaki iki temel bedele denk gelen miktara sahip olma hakkı verilmiştir. (2005 yılı için, SEK 78,800) Vasiyetnamenize binaen, malınızın partnerinize verilmesini isteyebilirsiniz. VASİYETNAMELER Bir kişi, mülkünün nasıl paylaştırılacağını vasiyetnamesinde belirtebilir. Vasiyetname yazılı olmalıdır ve kesinlikle bir vasiyetname olduğu belirtilmelidir. Vasiyeti yapan kişi ve bu imza sırasında orada bulunan iki şahit tarafından imzalanmış olmalıdır. Bir vasiyet istenilen bir zamanda geri çekilebilir veya değiştirilebilir. 6
Vergilendirme Kiracı-sahibi dairesinin vergilendirilme bedeli, kiracımal sahipliği kurumundaki payınızın dengidir. Payınızın bedeli kurumun değerli malları ve yükümlülükleri dikkate alınarak standart bir oranla hesaplanır. Kurumunuz dairenizin bedelini size bildirebilir. MİRAS VERGİSİ Eğer bir mülk size miras kalmışsa veya bir vasiyet sonucu bunu elde etmişseniz, miras vergisi verilebilir. Tarihinden sonraki ölümlerde 1 Ocak 2004 hayatta kalan eşlerin/kayıtlı partnerlerin veya birlikte yaşayanların vermesi gereken miras vergisi kaldırılmıştır. Tarihinden itibaren 1 Ocak 2005 miras vergisi herkes için kaldırılmıştır. Bu demek oluyor ki, tarihinden sonra bir ölüm gerçekleştiyse 2004 herhangi bir miras vergisi ödenmeyecektir. Buna rağmen, ölümü takip eden üç ay içerisinde bir mülk envanteri hazırlanmalı ve bu dönemin sonunda vergi otoritelerine sunulmalıdır. Tarihinden önceki ölümlerde ise 2004 önceki kurallar geçerlidir. HEDİYE VERGİSİ Tarihinden itibaren 1 Ocak 2005 hediye vergisi de kaldırılmıştır. Bu demek oluyor ki, şu tarihten sonra bir hediye alırsanız (bir kiracı-mal sahibi dairesi) 2004 hediye vergisi ödemek zorunda değilsiniz. Vergi muafiyeti için hediyenin şu tarihten sonra alıcıya sunulmuş olması gerekmektedir 1 Ocak 2005 Şu tarihten önce verilen hediyeler için 2004 önceki kurallar geçerlidir. SERMAYE KAZANÇ VERGİSİ Dairenizi sattığınızda, satış sonucu elde ettiğiniz herhangi bir kar için vergilendirileceksiniz. Bir kazanç sağlanmışsa, gelir olarak duyurulması gerekmektedir. Sermaye kazancının üçte biri vergiye tabiidir ve %30 oranında vergilendirilir, ki bu da toplam kazancın %20. Sermaye kaybı durumunda, kaybın %50 lik miktarı hesaptan düşülebilir. Kazanç satış ile genel giderler arasındaki farktan hesaplanır. Satıştan elde edilen kazançlar, satın alma miktarının satış masraflarından düşülmesine eşittir. Genel giderler, diğer şeylerin yanında, dairenin elde edilme bedeli ve geliştirme ücretlerini kapsar. Belirli şartlar altında, kuruma, kiracısahibi hakkı sahibi tarafından yapılan herhangi bir sermaye katkısı genel giderlere dahil edilebilir. Daireyi satan kişi daireyi 1974, tarihinden önce aldıysa, kar 1 Ocak 1974, tarihinden önce alınmış gibi hesaplanır. Elde edilme bedeli kurum sermayesinin daire payının o günkü değerinin %150 siymiş gibi hesaplanır, eğer satıcı satın alma ücretinin dairenin bedelini aştığını gösterirse böyle olmaz.bu durumda gerçek satın alma bedeli kullanılır. Bir kişi, kendi kalıcı konutunu satıp başka bir yer satın alırsa, ve taşınırsa, sermaye kazancı vergisinde bir erteleme yapılabilir. Satın alınan konut (yerleşilen konut) ya bir kiracı-sahibi dairesi, tek-aile evi veya üzerine tek-aile evi inşaa edilebilecek bir arazi olmalıdır.. Satın alma anında, yer değiştirilen mekan, özel mülk olabilecek bir mesken olmalıdır. Fakat, tüm kiracı-sahibi daireler, bu kapsamda değildir. Bir erteleme düşünüldüğünde, mülk, bir özel kiracı-sahip şirketindeki kiracı-sahibi dairesi olmalıdır. Vergi koşullarına göre henüz özel mülk olmamış yeni üretilen bir daire bile yer değiştirme meskeni olarak kullanılabilir. Orijinal mesken hem özel mülk olmalı hem de satıcı burada yaşıyor olmalıdır. Bu da demek oluyor ki, satıcı burada ya taşınmadan önceki en az son bir yıl veya son beş yılın üçünde kalmış olmalıdır. Erteleme olabilmesi için kazanç en az SEK 50,000) olmalıdır. SEK 50 000 herbir bölüm sahibine uygulanır. Tüm kazançta bir erteleme yapabilmek için, satın alınan meskenin fiyatı, en az eski (satılan) meskenin fiyatı kadar olmalıdır. Kiracı-mal sahibi dairesi başka bir şey ile takas edildiyse, örneğin başka bir daire ile, takas vergilendirme koşullandırındaki bir satışa denktir. Her bir parti vergilendirilebilen bir atış yapmış olarak kabul edilir. Sermaye kazancı, bu durumda, dairenin piyasa fiyatı tahmin edilerek hesap edilir. 7
Satılan bir dairenin tamamı veya parçası bir iş amacıyla kullanılmışsa, satış parçalı olarak vergilendirilir. Diğer vergilendirme kuralları, kurumlardaki dairelerin satışında uygulanır, bu durumda satış bir kooperatif kurumundaki gibi vergilendirilir. Bu tür satışlarda sermaye kazancı vergilendirilmesinde bir erteleme yapmak mümkün değildir. Diğer yandan, eğer, kurum, mesken satışında koşulları yerine getirirse, bir erteleme uygulanabilir. Kiracı-sahibi kurum vergi perspektifinde ilgili sayılabilesi için, kurumun mal/malları en az üç adet oturmaya ayrılmış daireyi içermelidir, ve kurumun mal/mallarının toplam vergilendirilme bedelinin en az %60 ı üyelere kiralanan bu dairelere başvurmalıdır. BİR BAŞKASINA KİRALAMA VERGİSİ Kiracı-sahibi daireleri özel mülk olarak başkalarına kiralamanın geliri, %30 luk vergilendirilmeye tabii tutulur. Bu durum ayrıca oda kiralamaya da uygulanır aktüel bedellerdeki kesintiye izin verilmemektedir ve sabit bir standarta göre yapılabilir. Sabitlenmiş standart bir yandan genel tutar üzerinden bir kesintiye, diğer yandan değişken tutar üzerinden bir kesintiye izin verir. SEK 4,000 e kadarki kesintiler özel mülkler içindir. Genel kesinti, kira gelirini aşmamalıdır. Kesinti kiracısahibi daireye bağlanmıştır. Daire her iki eşe eşit olarak aitse, sadece SEK 2,000 lik bir kesintiye (hesap düşümü) izin verilir. Değişken kesintiler dairenin tekrar kiraya verilen kısmı için alınan bedele tekabül eder. Özel mülkünüzü çalışanlarınıza veya müşterilerinize mi yoksa en yakın akrabanıza mı kiralamalısınız, yukarıda bahsi geçen kesintilere izin verilmeyecektir. Uygun ücretlerdeki kesintilere izin verilecektir. Yukarıdaki hesaplamayı kullandığımızda başkasına kiraya verme işlemi kayıpla mı sonuçlanacak, kayıp diğer gelirleri karşılamayabilir. SERVET VERGİSİ Servet vergisini hesaplarken, kiracı-sahip kurumundaki pay, üyenin kurumda alıkonulan servetindeki payına tekabül edecek şekilde listelenir. Servet vergisi bekar kişiler için SEK 1,500,000 geçen miktarlarda ve müşterek çiftlerde SEK 2,000,000 geçen miktarlarda, vergilendirilen payın %1.5 i kadar bir oranda ödenir. 1 Ocak 2005 den itibaren, müşterek hesaplı çiftlerin vergi izni SEK 3,000,000) a çıkarılacaktır.bu da demek oluyor ki, vergi iznindeki artış 2006gelir vergi yılına kadar yürürlüğe girmeyecektir. Miktar, vergi yılı boyunca birlikte yaşayan çiftler için müşterek olarak hesaplanacaktır ve belirli durumlarda ve ayrıca partnerler,veliler ve (altında 18 yaş) olup halen evde yaşayan reşit olmayan çocuklar için de böyle hesaplanacaktır. ÖNEMLİ GERÇEKLER Bazen, sorulan sorular bu kitapçıkta bahsedilenlerden daha karışık oluyor. Yasal tutanaklar bu işlerden anlamayan insanlar için anlaması güç sonuçlara sahip olabilir. Harekete geçmeden önce vergi konularında uzmanlaşmış bir aile avukatına danışmak tavsiye edilir. Bu kitapçık HSB tarafından yayınlanmıştır Riksförbund, Box 8310, 104 20 Stockholm, Sweden E-mail forlaget@hsb.se www.hsb.se 2004-12 Illustrator:: Lotta Klöverbäck.