HÂKİMLER VE SAVCILAR YÜKSEK KURULU HUKUKİ MÜZEKERE TOPLANTISI RAPORU TOPLANTI YERİ : Konya Dedeman Otel TOPLANTI TARİHİ : 22-23 Eylül 2012 GRUP ADI KONU : 5. Grup : Kira Hukuku GRUP BAŞKANI : KÂTİP : TOPLANTI RAPORU Toplantıya öncelikle moderatör belirlenmesi ve akabinde toplantı katılımcılarının tanışması yapıldı. Kira hukuku ve diğer konular hakkında katılımcıların yaşadıkları sorunları ve çözüm yolları hakkında genel görüşmeye başlandı. Sözleşmenin ispat şekli; Sözlü sözleşmelerdeki uyuşmazlıklar, Yazılı sözleşmelerde imza inkarı, sözleşme yazılı olmasına rağmen tarafların duruşmaya gelmemesi, Sözlü kira ilişkisini ispatlamaya kiraya verenin, ödemeyi yaptığının ispatı ise davalıya ait olduğu, kiracının ve kiraya verenin kiralamayı direk veya dolaylı yönden de ifadelerinde kabul etmesi durumunda tanık dinilebileceği, davacının (kiraya veren) kabul ettiği tarihi kiralamanın başlangıcı olarak kabul edilmesi, kira miktarının tespiti açısından ispat yükü davacıya aittir. Davalı ödediğini ispat edecek, ödemenin ispatında tanık dinlenilmesi yıllık kira miktarı, yıllık kira miktarına göre tanık dinleyip dinlenemeyeceğine karar verilir, icra müdürlüklerinden kira sözleşmesi ile başvurup ilamsız takip yapabilir. İcra takip talebinde tahliye belirtilmemiş ise takip talebi ile tahliye yapılamaz, icra müdürlüğünde ödeme emrinde ve takip talebinde süreler mutlaka süreler belirtilmesi lazımdır. Kiracı icrada takibe itiraz etmediği için kesinleşir, tekrar İcra mahkemesine gelip İtiraz etmediği için itirazı kabul edilmez. Kiracı itiraz ederken kabul ettiği miktarı belirtirse itiraz geçerli olur, eğer kira miktarını kabul etmiyorum demesi yeterli değildir. Yetkisizlik ve görevsizlik konusunda 2 hafta içinde
taraflarca talepte bulunulmaz ise gerekirse hâkim resen yetkisizlik ve görevsizlik hususunda karar vermesi gerekir. Kesinleşme konusunda taraflar açısından ayrı ayrı değerlendirmek lazım. Tek taraf için kesinleştiğinde diğer tarafa tebligat yapılması olabiliyor, bu yüzden kesinleşme her iki tarafa tebligden itibaren olması konusunun tartışılması gerektiği. Dava hakkı konusunda, kural olarak tahliye davasını kiralayan açar. Kiralanan ne tür mülkiyete konu olursa olsun tek başına dava açma hakkı vardır. Kira sözleşmesi vekil aracılığı yapmış ise, vekil durumunda kişinin dava açma hakkı yoktur. Kira sözleşmesi birden fazla kiralayan tarafından yapılmış ise birlikte dava açılması gerekir. Yeni malikin dava hakkı, sözleşme süresi uzun ise yani malik edinme tarihinden itibaren bir ay içerinde durumu kiracıya bildirmek (tebligat yapmak) koşulu ile 6 ay sonra dava açabilir. Yeni malikin tahliye hakkı; yeni malik olma durumu tahliye hakkı vermez, tahliye davası açılacak kiracı iyi tespit edilmesi ve doğru kişiye dava açılması gerekir. Kira sözleşmesi karı koca tarafından yapılmış ise her ikisine dava açılır taraflardan biri boşanmış ise kiralanan yerde oturana tahliye davası açılması gerekir. Öğrenciler bir kişi kira sözleşmesi imzalamış ancak imzalayan çıkmış diğer oturanlara öğrenciler fuzuli işgalci oldukları için oturanlara dava açılır. Kira sözleşmesinin uzatma hakka kira bitiminden 15 gün önce kiracı bildirimde bulunmadıkça kira sözleşmesi bir yıl uzamış olur, ev sahibinin böyle bir hakkı yoktur. Bu sadece kiracıya verilen bir haktır. Ev sahibi tahliye davası açabilir. Kira ödenmesi aydan aya peşin ödenmesi gerekirse o ayın en geç üçü akşamına kadar geçerlidir. Kiralar kural olarak peşin ödenir. Sözleşmede belirtilen günde ödenmesi gerekir eğer ödeme tarihi 15 ise 15inde ödenmesi gerekir. Kira bedeli kural olarak kiralayanın ödeme zamandaki yerleşim yerinde ödenir. Kira gönderme masrafı kural olarak kiracıya aittir. Kira sözleşmelerinde Konutta sözleşme şerhi varsa konutta teslim edilir. Konutta teslim şerhi sözleşmede yoksa kiracı temerrüde düşer.
Elden teslim ödemelerde yazılı belge şartı gerekmektedir. Yazılı belge olmadığı halde ödenmemiş sayılır. Anahtar teslimi için kiracının teslim etmek istediği anahtarı kiraya veren almadığı takdirde kiracı notere gidip noterden ihtarname çekmesi gerekir. Kira sözleşmesinde taraflar arasında yapılan sözleşmeden sonra yapılan ikinci sözleşmede tarafların farklı olması durumunda ilk sözleşme geçerlidir. Tarafların aynı olması durumunda yapılan ikinci sözleşme geçerlidir. Vekâlet ücreti, sadece tahliye davasında başlangıçta alınan harcın taşınmazın bir yıllık kira ücreti üzerinden alınır. Sözleşmeye dayalı tahliye davaları, kullanım dışında tahliye dava açma nedeni, komşuluk ilişkileri, İhtarname gönderilip gönderilmediği, içeriğindeki hususlar, gönderilen ihtarnamede akde aykırı olan neden mutlaka belirtilmesi gerekir. Sözleşmede aksi hüküm yoksa kiralanan yeri kiracı ikinci bir şekilde kiraya veremez verirse akde aykırılık sebebedir. Sözleşmeye aykırılık sebebi ile eski hale getirilmesi için kiracıya konut veya çatılı işyeri için en az 30 gün içinde eski hale getirmesi için ihtar yapılır. Eski hale getirilmez ise dava açmaya hak kazanılır. Kiralayan sözleşmeye aykırılığı bildiği halde uzun süre bu olaya ses çıkarmamış ise bu akde aykırılığı ilerde öne sürmesi iyi niyetli değil. Somut bir örnek olarak bahçeli bina kiralanmış, bahçedeki meyve ağaçların bakımı yapılması sözleşmede belirtmiş, ancak akde aykırılıktan tahliye davası açılması için kullanım ile ilgili olması lazım, bahçedeki ağaçların bakımı kullanıma girmediği için akde aykırılıktan tahliye davası olmaz, sözleşmenin feshi hakkı baki kalmak kaydı ile tahliye davası açılamaz. Fena kullanım; kiralananın açıktan fena kullanılması durumunda ihtara gerek olmadan her zaman dava açılabilir. (Fuhuş, yaptırmak yangın çıkartmak, kumar oynatmak kiralanan ve ailesine hakaret etmek)
Kiracıya ihtarname ile verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında tebliğ tarihten itibaren en az 30 gündür. İhtarname noter kanalı telgraf ve taahhütlü mektup olarak gönderilebilir. Ancak telgraf ve taahhütlü mektupta bizzat kendisine tebellüğ edilmelidir. Kiralayan ihtar yerine icra dairesine başvurarak tahliye istekli süreli ( 30 gün) ödeme emri gönderme yoluna gidilebilir. Tahliye taahhütnamesinde tarih mutlaka belirtilmelidir. Tarih mutlaka belirgin bir şekilde olması gerekir. Tahliye davası için Konut ihtiyacı olan kişinin 18 yaşını bitirmiş olması genel olarak yeterlidir. Konut ihtiyacı olan kişinin kiracı olarak bulunması ihtiyacın gerçek olduğuna karinedir. İşyerinin tahliyesi için kendi işyeri kirada olsa bile tahliye isteyemez. Ancak tahliye istenen yerin kendisinin kullandığı yerden daha üstün özellikli olması durumunda tahliye istenilebilir. Kira sözleşmesinde kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz, ancak sadece kira bedeli konusunda kira sözleşmesinde değişiklik yapılabilir. Bu da kiraya vereni enflasyona veya başkaca değişikliklere karşı korumaktır. Kira sözleşmesi ister beş yıllık yapılsın ister daha az süreli yapılsın beş yıldan sonra kira artısı hak ve nefaset yönünden incelenir ve devamında yine her beş yıldan sonra yine hak ve nefaset yönünden incelenir. TEMENNİLER Programların uzun olması yapılan gün olarak daha uzun olması daha uygun olacağı, Konu bazlı programların yapılmış olması daha verimli olmaktadır. Programların hafta sonları ve görev yaptığımız yerlere yakın ve diğer şehirlere yayılarak alternatif şehirlerde olması ve daha sık yapılması daha verimli olabileceği kanaatindeyiz.
Programların adli yılbaşında ve devir işlemleri yılbaşlarında yapılması zaman olarak uygun olacağı, Bu tür programlarda yeni göreve başlayan, kıdemli arkadaşların olması ve Yargıtay üyelerinin katılımı ile yapılması son derece verimli olmuştur. Yeni yasalar yapılmadan bizlerin daha çok katkı sağlayarak yapılması ve yapılan yasaların uygulamaya geçilmeden bizlerin daha önceden haberdar edilerek eğitim ve bilgilendirme programlarının yapılması ile eğitim programlarının daha önce yapılması kanunu uygulayan bizler açısından daha hazırlıklı ve yararlı olacağı kanaatindeyiz. Yeni mesleğe başlayan meslektaşlara yararlı olması açısından dava dosyalarına bakış açısını inceleyen ve kanunlar dışında yaşanmış tecrübelere dayalı deneyimlerin bulunduğu HSYK nın ve Yargıtay ın denetiminde kılavuz ve rehber türü kitap kaynakların elimizin altında bulunulması. Kira ile ilgili seminerin faydalı olduğu ancak diğer konulara sadece kira ile yetinilmemesi sulh hukuk mahkemesinin konusuna giren diğer konulara da bu şekilde eğitim, seminer ve bilgilendirme toplantılarının sık sık yapılması. Hâkimlerin daha çok adliyelerde idari işlerden uzaklaşıp sadece dosyalara bakmasının sağlanması için hâkimlerin kalemlerden ve diğer konulardan uzaklaştırılmasının sağlanması hâkimlerin Yargıtay tetkik hâkimleri gibi sadece dosyaya yoğunlaşması sağlanacağı kanaatindeyim. Kalemlerdeki kâtip ve müdürlerin de yeni değişen kanunlara uyum sağlaması için bizlere düşünülen eğitimlerin kalem personeline de yapılarak adliyelerde yeni oluşan yasalara uyumun artırılmasının sağlanacağı kanaatindeyiz. Yapılan programların haftalık olarak adalet akademisinde de konu bazlı yapılmasının sağlanması, Hâkimlerin ihtisaslaşması dikkate alınarak görevlendirilmesi konusunda daha titiz davranılması gerekmektedir.
Program duyurularının daha pratik en hızlı şekilde duyurulmasının sağlanması ile daha çok hâkim ve savcıya ulaşılması ve programlara katılımın teşvik edilmesi ve cazip hale getirilmesi. Bu tür programların yapılması kararlarda verilen farklılığı ortadan kaldıracağını kanaatindeyiz. Sulh hukuk mahkemelerinde verilen vesayet ve mirasın reddi şerhlerinin Nüfus kayıtlarında olması, ayrıca nüfus hâkimlerine tüm nüfus kayıtlarının açılması hâkimlere nüfus kayıtları ile ilgili her hangi bir kısıtlama olmaması Alo içtihat türü bir kanal ile nasıl doktorların zehirlenmelerde danışma hattı var nasıl alo fetva hattı var hâkimlerinde bazı konularda danışacağı konularda danışabileceği fikir alabileceği iletişim hatları olması, böyle bir durumun Yargıtaydan dönecek kararların azalacağı kanaatindeyiz.