TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 2011 Faaliyet Raporu
İçindekiler Sunuş 2- Kurumsal Profil 4- Misyon, Vizyon, Hedef ve Yetkinlikler 5- Yatırım Stratejisi 6- Başlıca Finansal Göstergeler 7- Dünden Bugüne TSKB GYO 8- Yönetim Kurulu Başkanı Mesajı 12- Genel Müdür Vekili nin Mesajı 16- Dünya ve Türkiye Ekonomisinde Görünüm 2012 Beklentileri 20- Dünyada ve Türkiye de GYO Sektörü 22- TSKB GYO nun 2011 Yılı Faaliyetlerinin Değerlendirilmesi 24- TSKB GYO nun Yatırım Portföyü 34- Hisse Senedi Peformansı 35- Portföy Sınırlamaları Kurumsal Yönetim ve Finansal Bilgiler 36- Yönetim ve Denetim Kurulu 38- Şirket Yönetimi 40- TSKB GYO da İnsan Kaynakları 41- Risk Yönetimi 42- Özet Yönetim Kurulu Raporu 44- Kurumsal Yönetim İlkeleri Uyum Raporu 59-2011 Yılı Denetçi Raporu 60-2011 Yılı Kâr Dağıtım Tablosu 62- Bağımsız Denetim Raporu 64- Finansal Tablolar 70- Finansal Tablolara İlişkin Dipnotlar
TSKB GYO Faaliyet Raporu 2011 Sunuş Sayfa 1 Sağlamlık üzerinde yükselen... TSKB GYO kurulduğu günden beri, yürüttüğü projelerin her aşamasında sağlamlık için çalışır: Bir gayrimenkulün inşasında, performansında ve sürdürülebilirliğinde. Biliyoruz ki ancak sürdürülebilir değer yaratmayı hedeflediğimiz ve genel anlamda toplum için fayda sağlayacak projeler gerçekleştirdiğimiz sürece edindiğimiz başarılara yenilerini ekleyebiliriz.
TSKB GYO Faaliyet Raporu 2011 Sunuş Sayfa 2 Kurumsal Profil doğru analizler Ticari geçerliliğin başlangıçta teyit edilmesi, finansman ihtiyacının garantiye alınması, mevzuata uygunluğun sorgulanması ile risklerin en aza indirgenmesi TSKB GYO nun yatırım stratejisinin önemli unsurlarıdır.
TSKB GYO Faaliyet Raporu 2011 Sunuş Sayfa 3 Temelleri güçlü bir şirket 2006 yılında kurulan TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (TSKB GYO), ortaklarına yüksek katma değer sağlamak amacıyla kârlı bir gayrimenkul portföyü oluşturmayı ve geliştirmeyi amaç edinmiş bir gayrimenkul yatırım şirketidir. Türkiye nin ilk özel sermayeli kalkınma ve yatırım bankası olan Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.Ş. nin (TSKB) bir iştiraki olan TSKB GYO, Bankanın 60 yıllık kurumsal birikim ve deneyiminden güç almaktadır. TSKB GYO, bir sermaye piyasası kurumu olarak, gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilir, belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklıklar kurabilir ve SPK nın ilgili tebliğinin izin verdiği diğer faaliyetlerde bulunabilir. Temel değerleri tutarlılık, şeffaflık, kalite, sosyal sorumluluk, müşteri odaklılık ve ekip çalışması olan TSKB GYO nun yatırım stratejisi, proje geliştirme yoluyla büyüme, sürdürülebilirlik ve risk yönetimi üzerine kuruludur. TSKB GYO, doğru analizler yaparak değer üretir. Deneyimli çalışanlara ve detaylı bir planlama sürecine sahip olan TSKB GYO, bir gayrimenkulün yaratacağı değeri iyi ölçümlemektedir. Bu sayede, uzun vadeli getiri ve sürdürülebilir değer sağlayacak gayrimenkul projelerine imza atan Şirket, ticari gayrimenkullere odaklanmaya devam etmektedir. 2011 yılında TSKB GYO, Adana Otel Projesi ni başlatarak büyük bir yatırımın daha temellerini atmıştır. TSKB GYO nun proje ortağı Bilici Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş. (Bilici Yatırım) ile birlikte kazı çalışmalarına başladığı otelin işletmesini, Türkiye nin önde gelen otel zincirlerinden olan Divan Grubu yapacaktır. Yaklaşık 200 odadan oluşması planlanan 5 yıldızlı otelin 2013 yılının ilk yarısında açılması hedeflenmektedir. TSKB GYO nun toplam portföy değeri artış göstermeye devam etmektedir. 2010 yılının Nisan ayında halka açılan TSKB GYO nun hisseleri İMKB Kurumsal Ürünler Pazarı nda TSGYO sembolü ile işlem görmektedir. 2011 yıl sonu itibarıyla TSKB GYO nun toplam portföy değeri 325 milyon TL; toplam aktifleri ise 341 milyon TL dir. 341 Milyon TL 2011 yıl sonu itibarıyla TSKB GYO nun toplam portföy değeri 325 milyon TL; toplam aktifleri ise 341 milyon TL dir.
TSKB GYO Faaliyet Raporu 2011 Sunuş Sayfa 4 Misyon, Vizyon, Hedef ve Yetkinlikler Misyon Ortaklarına sürdürülebilir ve yüksek getiri sağlayacak, sürekli büyüyen bir yatırım portföyü oluşturmak. Vizyon Sektöründe Öncü ve Güvenilir bir iş ortağı olmak. Hedef TSKB GYO; yeni projeler geliştirme yoluyla büyümeyi, ulusal ve global gayrimenkul sektörünün lider şirketlerinden biri olmayı hedeflemektedir. Yetkinlikler Uzmanlık: Her alanda yetkin kılan deneyim ve birikim, Güvenilirlik: İş ortaklığında istikrara ve karşılıklılık ilkesine verilen değer, Sürdürülebilirlik: Kalıcı başarı için uzun vadeli planlama ve uygulama, Geliştirmecilik: Katma değer yaratarak getiriyi artırma ilkesi, Büyüme Odaklılık: Her zaman bir sonrakini planlama vizyonu.
TSKB GYO Faaliyet Raporu 2011 Sunuş Sayfa 5 Yatırım Stratejisi TSKB GYO nun yatırım stratejisi, proje geliştirmek yoluyla sürdürülebilir büyüme sağlamak ve yüksek getiri sağlayacak ticari gayrimenkullerden oluşan cazip ve dengeli bir yatırım portföyü yaratmak ana hedefleri etrafında şekillenmektedir. Ticari gayrimenkul ağırlıklı bir yaklaşım TSKB GYO, düzenli ve kaliteli kira getirisi ve nakit akışı sağlayan ticari gayrimenkul projelerine odaklı bir iş modeli benimsemiştir. Bu kapsamda Şirket in yatırım yaptığı ve yapmayı planladığı projeler arasında alışveriş merkezleri, turizm tesisleri, oteller, rezidanslar, ofis binaları, karma kullanımlı projeler, lojistik depolar ve sınai tesisler ön sırada yer almaktadır. TSKB GYO, ticari gayrimenkul yatırımlarının yanı sıra yüksek potansiyel vaat eden konut projelerini de değerlendirmektedir. Anadolu nun gelişmekte olan bölgelerine yönelmek TSKB GYO, İstanbul çevresinde ve Anadolu nun gelişmekte olan bölgelerinde projeler gerçekleştirmeyi hedeflemektedir. Bu kapsamda, yatırım yapılacak bölgenin kendi dinamiği ve ihtiyaçları değerlendirilmektedir. Etkin bir süreç yönetimi ve risk analizi Şirket, bir projeyi fikir aşamasından başlayarak ele alıp geliştirmeyi, süreç içinde gerekli tüm çalışmaları organize etmeyi ve çalışmaları ticari açıdan yeterli verimi sağlayacak biçimde sonuçlandırarak hayata geçirmeyi amaçlayan proje geliştirme yoluyla büyüme öngören bir yatırım stratejisi izlemektedir. Projelerin sürdürülebilirliğine büyük katkı sağlayan bu yaklaşımın bir diğer önemli parçası da iyi bir planlama yaparak etkin risk analizleri gerçekleştirmektir. Bu nedenle TSKB GYO, projenin inşasına başlamadan önce titiz bir planlama süreci yürütmekte ve ortaya çıkabilecek riskleri en aza indirecek önlemleri almaktadır. TSKB GYO, düzenli ve kaliteli kira getirisi ve nakit akışı sağlayan ticari gayrimenkul projelerine odaklı bir iş modeli benimsemiştir.
TSKB GYO Faaliyet Raporu 2011 Sunuş Sayfa 6 Başlıca Finansal Göstergeler Toplam Aktifler (milyon TL) Gayrimenkul Portföyü (milyon TL) 337 341 310 298 279 290 341 Milyon TL 186 122 115 152 TSKB GYO nun toplam aktif büyüklüğü 341 milyon TL, gayrimenkul portföyü büyüklüğü ise 310 milyon TL dir. 07 08 09 10 11 07 08 09 10 11 Ortaklık Yapısı Ticaret Unvanı Pay Tutarı % Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.Ş. 88.500.000 59,00 Yatırım Finansman Menkul Değerler A.Ş. 2.000.000 1,33 TSKB A.Ş. Mensupları Munzam Sosyal Güvenlik ve Yardımlaşma Vakfı 1.150.000 0,77 TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 449.998 0,30 TSKB Memur ve Müstahdemleri Yardım ve Emeklilik Vakfı 400.000 0,27 Diğer 2 0,00 Halka açık* 57.500.000 38,33 Toplam 150.000.000 100,00 * Halka açık payların 31.12.2011 itibarıyla 7.763.100 adedi Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.Ş. ye (TSKB) ait olup, TSKB nin Şirket sermayesindeki toplam payı %64,18 dir. % %59,0 TSKB %38,3 Halka açık %2,7 Diğer
TSKB GYO Faaliyet Raporu 2011 Sunuş Sayfa 7 Dünden Bugüne TSKB GYO 2006 2007 2008 Kuruluş (Şubat 2006) Tahir Han Binası nın ayni sermaye olarak konulması Pendorya AVM arsasının satın alınması (Temmuz 2007) Adana arsasının satın alınması (Kasım 2007) Ödenmiş sermayenin nakden 75 milyon TL ye yükseltilmesi Fındıklı Ofis Binalarının satın alınması (Aralık 2007) Pendorya AVM nin temelinin atılması (Kasım 2008) Ödenmiş sermayenin nakden 100 milyon TL ye yükseltilmesi 2009 Pendorya AVM nin tamamlanarak hizmete açılması (Aralık 2009) 2010 Halka arz (Nisan 2010) Ödenmiş sermayenin 150 milyon TL ye çıkartılması 2011 Adana Otel Projesi (Adana Divan Oteli) inşaatına başlanması Yeni proje geliştirme çalışmaları 2012 yılında TSKB GYO; Adana Otel Projesi nin inşaatında önemli oranda yol kat edecek, mevcut varlıklarını en iyi şekilde yöneterek hissedarlarına katma değer sunmaya devam edecektir.
TSKB GYO Faaliyet Raporu 2011 Sunuş Sayfa 8 Yönetim Kurulu Başkanı Mesajı Ömer Eryılmaz Yönetim Kurulu Başkanı Küresel finansal krizle su yüzüne çıkan ve çözülemeyen yapısal kırılganlıkların yanı sıra, 2011 yılında uluslararası ekonomiyi etkileyen pek çok gelişme yaşanmıştır. Gelişmiş ülkeler ve özellikle Euro bölgesi yapısal sorunlar ile karşı karşıya kalırken, bu sorunların çözümünün zor olduğu ve uzun zaman alacağı açıkça görülmektedir.
TSKB GYO Faaliyet Raporu 2011 Sunuş Sayfa 9 Değerli pay sahiplerimiz, iş ortaklarımız ve çalışanlarımız, Dünya ekonomisi, global faaliyetin zayıflaması, görece belirsiz bir ortama girilmesi, güven ortamının keskin bir düşüş göstermesi ve azalan risklerin yeniden artması gibi nedenlerle bıçak sırtı bir aşamada bulunmaktadır. Küresel finansal krizle su yüzüne çıkan ve çözülemeyen yapısal kırılganlıkların yanı sıra, 2011 yılında uluslararası ekonomiyi etkileyen pek çok gelişme yaşanmıştır. Yılın ilk yarısında Japonya deprem ve tsunami felaketiyle sarsılırken, çoğu petrol üreticisi olan Kuzey Afrika ve Orta Doğu ülkelerinde yaşanan huzursuzluklar giderek artmıştır. ABD ekonomisinde özel talebin canlandırılmasını hedefleyen önlemler sonuçsuz kalırken, Euro bölgesi 2011 yılının özellikle ikinci yarısında kamu borcunun ulaştığı seviyeler nedeniyle büyük bir finansal darboğaz ile karşı karşıya kalmıştır. Küresel sermaye piyasaları riskli varlıkların elden çıkarılması yönündeki güçlü eğilim nedeniyle zarar görürken, olumsuzlukların reel ekonomiler üzerindeki etkileri artmaya başlamıştır. Gelişmiş ülkeler ve özellikle Euro bölgesi yapısal sorunlar ile karşı karşıya kalırken, bu sorunların çözümünün zor olduğu ve uzun zaman alacağı açıkça görülmektedir. Bu görünümün bir sonucu olarak da bu ülkelere yönelik toparlanma beklentileri son derece zayıftır. Gelişmekte olan ekonomilere yönelik tahminler ise büyümenin devam edeceği, ancak özellikle daraltıcı politikalar ve zayıf uluslararası talep koşullarının etkisiyle göreceli olarak azalacağı ve bu ekonomilerin 2012 yılında yumuşak bir iniş sergileyecekleri yönündedir. Keza, gelişmekte olan bölgenin itici güçleri konumundaki Çin, Brezilya ve Hindistan ekonomilerinin son dönem parametreleri bu öngörüyü destekler nitelikte sinyaller içermektedir. IMF nin tahminlerine göre, dünya GSYH büyümesinin ılımlı bir düşüşle 2012 de %4 ler civarına gerilemesi beklenmektedir. Gelişmiş ekonomilerin 2011 de %1,5, 2012 de ise %2 oranında büyümesi öngörülmektedir. Bu öngörüler, AB alanındaki borç krizinin kontrol altına alınması ve ABD de ekonomiye verilen destek ile orta vadeli mali konsolidasyon arasında optimal bir dengenin kurulması varsayımlarına dayanmaktadır. 2012 tüm dünya için zorluklar arz edecek bir yıl olmaya adaydır. Küresel finansal krizin geçtiğimiz yıl içinde ulaşmış olduğu yeni aşama, kamu kesimini konunun ana odağı haline getirmiştir. Önümüzdeki süreç gelişmiş ekonomiler için olduğu kadar aralarında ülkemizin de yer aldığı gelişmekte olan ülkeler açısında da dikkatle izlenmesi ve yönetilmesi gereken gelişmeler üretmeye adaydır. Türkiye ekonomisi 2011 yılında da güçlü performansını sürdürmüştür. Türkiye ekonomisi 2011 in ilk üç çeyreğinde güçlü bir performans sergileyerek önceki yılın aynı dönemine göre %9,6 lık büyüme sergilemiştir. Diğer taraftan, Euro bölgesindeki ekonominin zayıf görünümü ve yapısal sorunların devam etmesi ile ülkemizde Hükümetin aldığı önlemlerin etkisiyle özellikle yılın son çeyreğinde iç talepte yavaşlama başlamıştır. Bu gelişmenin sonucu olarak 2011 yılında büyümenin %8,3 mertebesinde gerçekleştiği tahmin edilmektedir. Küresel krizin ilk yılı sonrasında, güçlü iç talep ve artan dış ticaret açığı sonucunda, büyümeye başlayan cari açık 2011 de de bu eğilimini sürdürmüştür. 2011 yılının Kasım ayı itibarıyla, cari açık 70,2 milyar dolar seviyesine çıkmış bulunmaktadır. 2011 in ilk yarısında iç talebi kontrol altına almak hedefiyle uygulamaya koyulan kredi artış hızını yavaşlatmaya yönelik politikalar, yılın son çeyreğinde ekonomik faaliyetteki yavaşlama ile birleşerek ithalat artışını frenlemiştir. Tüm bu gelişmelerin ışığında 2011 yılı cari açığının 75,3 milyar dolar düzeyinde gerçekleşeceği öngörülmektedir. Merkezi yönetim bütçesi, sıkı bir şekilde korunan mali disiplin ve güçlü iç talep paralelinde sağlanan yüksek vergi tahsilatına bağlı olarak 2011 yılında da güçlü performansını sürdürmüştür. Ancak, petrol başta olmak üzere emtia fiyatlarında görülen artışlar, 2011 yılında üretim maliyetlerini artırmıştır. Bu durum ÜFE üzerinde yukarı yönlü bir baskı yaratırken, Türk Lirası nda yaşanan değer kaybının ithalat maliyetlerini artırmak suretiyle üretici fiyatları enflasyonuna yansıdığı görülmektedir. Yılın ilk üç çeyreğinde hedeflerle uyumlu bir seyir izleyen TÜFE, Türk Lirası ndaki değer kaybı, ÜFE deki yüksek artışın yarattığı maliyet baskısı ve fiyat ayarlamaları sonucunda, 2011 yılının son çeyreğinde yükselerek %5,5 lik hedefin üstünde ve %10,45 düzeyinde gerçekleşmiştir.
TSKB GYO Faaliyet Raporu 2011 Sunuş Sayfa 10 Yönetim Kurulu Başkanı Mesajı 2012 yılında Türkiye nin ana ihraç pazarlarındaki gelişmeler, ekonomik faaliyetler üzerinde etkili olacaktır. Sorunların devam ettiği AB de büyüme zayıf bir performans sergilerken, bu durumun dış ticaret kanalıyla ülkemize yansıması beklenmektedir. Diğer taraftan, küresel koşulların kötüleşmesi durumunda diğer gelişmekte olan ülkelerle beraber Türkiye ye yönelik sermaye akımlarında da gerileme yaşanması olasıdır. İç talep dinamiklerinde öngörülen değişimin de etkisiyle, ekonomik büyümenin önümüzdeki dönemde bir miktar hız kaybetmekle birlikte hedefe yakın bir seyir izleyeceği tahmin edilmektedir. Sektörümüze dair algımız ve beklentilerimiz olumludur. Türkiye gayrimenkul sektörü 2010 yılında olduğu gibi 2011 yılında da dünya gayrimenkul sektöründen ayrışmasını pozitif anlamda sürdürmüştür. ABD ve AB nin aksine, Türkiye gayrimenkul sektörü ekonomik faaliyetteki canlılığa paralel olarak yılı iyi sonuçlar ile kapatmıştır. Türkiye ekonomisindeki güçlü büyüme inşaat ve gayrimenkul sektörünü 2011 yılında da desteklemeye devam etmiştir. İnşaat sektörü 2010 yılında olduğu gibi 2011 yılında da ülkemizde en hızlı gelişme kaydeden faaliyet alanı olmayı sürdürmüştür. İnşaat sektörünün en önemli itici gücü kamu sektörünün inşaat harcamaları olurken, konut yapı ruhsat başvuru sayılarındaki artış devam etmiş ve konut satışları yüksek seyrini korumuştur. Gayrimenkul sektörü pek çok farklı sektörü tetikleyerek iş alanı yarattığından, sektörü canlandırmaya yönelik alınan önlemlerin uzun soluklu olması, ekonomiye ve istihdama katkı sağlamaktadır. Bununla birlikte, sektörde seçicilik ve farklılaşma önemini artırmış, uzun vadeli yatırım karar ve politikaları iş planlarının ana unsuru haline gelmiştir. Bu eksende, ülkemizin makroekonomik istikrarının devamı büyük önem taşımaktadır. Gayrimenkul sektörü yabancı sermaye akışının yönelebileceği alternatif bir yatırım aracı olarak da önemlidir ve potansiyel arz etmektedir. Yabancı sermayenin uzun vadeli bir yatırım tercihi olarak gayrimenkul sektörüne yönelmesi cari açığın finansman kalitesine olumlu katkıda bulunacaktır. Uluslararası arenada olağanüstü gelişmelerin olmayacağı varsayımı altında, 2012 yılında, ülkemiz gayrimenkul sektörü için olumlu sonuçların elde edileceğini ve gelişmenin devam edeceği bir yıl olacağını öngörüyoruz. Konut sektörü canlılığını korurken, arzdaki artışın rekabet koşullarını keskinleştirmesi beklenmektedir. AVM yatırımlarının tüm hızıyla devam edeceği bu süreçte, yabancı yatırımcı ilgisinin de canlı seyredeceğini düşünmekteyiz. Gelişme kaydetmesini öngördüğümüz bir diğer alan ise nitelikli ofis projeleri olacaktır. Ülkemiz ekonomisinde son 10 yılda kaydedilen gelişmelere paralel olarak, başta İstanbul olmak üzere tüm büyük şehirlerimizde dünya standardında ofis arzına olan ihtiyaç hızla artmaktadır. TSKB GYO, 2011 yılında paydaşları için değer üretmeyi sürdürmüştür. Ticari gayrimenkul alanında farklılaşmaya dönük bir yaklaşım ile faaliyetlerini sürdüren Şirketimiz, 2011 yılında düzenli kira geliri akışını yükseltmeye yönelik çalışmalar gerçekleştirmiştir.
TSKB GYO Faaliyet Raporu 2011 Sunuş Sayfa 11 TSKB GYO, 2011 büyüme yol haritasında, yeni bir kilometre taşı olan Adana Projesine başlamıştır. TSKB GYO, 2011 yılında paydaşları için değer üretmeyi sürdürmüştür. Yıl sonu itibarıyla 12,2 milyon TL lik kira geliri kaydeden Şirketimiz, kira gelirlerini bir önceki yıla oranla artırma başarısı göstermiştir. Kira gelirlerimizdeki büyüme, yıl boyunca Pendorya da yürüttüğümüz proaktif pazarlama çalışmaları ve bunun sonucunda kiralanma oranında ulaştığımız artışın bir sonucudur. Ticari gayrimenkul alanında farklılaşmaya dönük bir yaklaşım ile faaliyetlerini sürdüren Şirketimiz, 2011 yılında düzenli kira geliri akışını yükseltmeye yönelik çalışmalar gerçekleştirmiştir. Pendorya nın ikinci yılı geride kalırken, verimliliğe ve etkinliğe önem veren iş yaklaşımımız, proaktif pazarlama ve yönetim stratejimizle birleşmek suretiyle, toplam giderlerimizin kontrolüne imkan sağlamış ve faaliyet kârlılığımızı önemli oranda arttırmamızda rol oynamıştır. 2011 in önemli faaliyetlerinden biri de Adana Otel Projesi kapsamında Divan Grubu ile işletme sözleşmesi imzalanması ve otel inşaatı çalışmalarına başlanması olmuştur. Şehir merkezinde son derece prestijli bir noktada bulunan proje, Adana nın büyük şirketlerinden Bilici Yatırım ile ortaklaşa gerçekleştirilmektedir. 2013 yılının ilk yarısında tamamlanmasını öngördüğümüz proje kapsamında yapılacak olan beş yıldızlı otelin işletmeciliği Türkiye de otel sektöründe marka olmuş Divan Grubu tarafından yürütülecektir. 2012 yılında Türkiye GYO piyasasındaki konumumuzu güçlendirmeyi hedefleyen Şirketimiz; temkinli ve risk yönetimine odaklı yaklaşımlarından ödün vermeden, yeni projeleri değerlendirmeye ve mevcut portföyünü en verimli şekilde yönetmeye devam edecektir. TSKB markasından güç alarak yolumuzda ilerlerken, ana hedefimiz, istikrarlı bir şekilde büyümeye devam etmek olacaktır. Şahsım ve Yönetim Kurulumuz adına TSKB GYO üst yönetimine ve çalışanlarına, 2011 un dalgalı piyasa ortamında kaydettikleri performans için teşekkür etmek isterim. Ortaklarımızı ve Genel Kurulumuzu saygıyla selamlar, 2011 yılı faaliyet raporumuzu değerlendirmelerinize sunarım. Ömer Eryılmaz Yönetim Kurulu Başkanı
TSKB GYO Faaliyet Raporu 2011 Sunuş Sayfa 12 Genel Müdür Vekili nin Mesajı Hüseyin Tiken Genel Müdür Vekili Global gayrimenkul sektörü ticari gayrimenkul ağırlıklı bir yapılanmaya sahip olduğundan, 2011 yılında Avrupa daki krizden ciddi oranda etkilenmiştir. Türkiye gayrimenkul sektörü ise konut projeleri odaklı bir yaklaşım izlediğinden, sektör global piyasaya oranla daha iyi bir performans sergilemiştir.
TSKB GYO Faaliyet Raporu 2011 Sunuş Sayfa 13 TSKB GYO nun değerli hissedarları, 2011 yılı TSKB GYO nun yatırım portföyünü geliştirmek adına önemli bir adım attığı, Adana Divan Oteli nin inşaat çalışmalarına başladığı bir yıl olmuştur. Stratejisini İstanbul çevresinde ve Anadolu nun potansiyel barındıran illerinde sürdürülebilir ticari gayrimenkul yatırımları yapmak ana hedefinde şekillendiren Şirketimiz, olası fırsatları detaylı bir planlama ve araştırma süreci ile değerlendirmeye devam etmektedir. 2011 yılında global ekonominin gündemine Avrupa borç krizi hakim olmuştur. Euro Bölgesi nden yayılan kamusal borç, küresel ekonomi açısından en etkileyici faktör olmuştur. Ekonomiye durgunluğun hakim olduğu bu dönemde, makroekonomik göstergeler aşağı yönlü revize edilmiştir. Risk yönetimi, sektörü her ne olursa olsun, şirketlerin önem atfettikleri başlıca konulardan biri olmaya devam etmiş; riske hassas politikaların uygulanması piyasadaki varlığın sürdürülebilirliği adına büyük önem taşımıştır. Bu gelişmelere paralel olarak tüm dünyada yatırımcıların görece riskli varlıklara yaptıkları yatırım miktarının azaldığı gözlenmiştir. Küresel ekonominin aksine Türkiye ekonomisi güçlü bir performans sergilemiştir. 2001 yılı sonrası yeniden yapılandırılan Türkiye bankacılık sektörü, hane halkının düşük borçlanma seviyesi ve bu süreçte gerçekleştirilen yapısal ekonomik reformlar; Türkiye ekonomisinin 2011 yılında başarılı sonuçlar elde etmesini sağlamıştır. 2011 in 3. çeyreğinde %8,2 oranında büyüyen Türkiye ekonomisi, bir kez daha büyük potansiyel barındıran ekonomilerden biri olarak işaret edilmiştir. İnşaat, konut ve gayrimenkul sektörlerindeki faaliyetler gelişmiş ülkelerde durağanlığını korurken, gelişen ülkelerde göreceli bir yavaşlama yaşanmaktadır. GYO sektörüne global ölçekte bakıldığında, ABD de üçüncü çeyrekte inşaat faaliyetlerinin durağan seyrini koruduğu ve zayıf kaldığı konut sektöründe yeni ve mevcut ev satışlarının üçüncü çeyrekte de düşük seyrettiği görülmüştür. ABD de ticari gayrimenkul sektöründe de durgunluk hakim olmuştur. Euro Bölgesi nde ise borç krizine ve yatırımcıların temkinli yaklaşımlarına rağmen inşaat sektöründe 12 çeyrektir süren küçülme sona ermiş ve inşaat faaliyetlerinde ilk kez büyüme kaydedilmiştir. Konut kredi faizlerindeki artış, gayrimenkul sektörünü olumsuz yönde etkilese dahi Türkiye gayrimenkul sektörü global arenaya kıyasla yılı olumlu sonuçlar ile kapatmıştır. Risk algısının yüksek olduğu bu dönemde, gayrimenkule yatırım iştahı azalan yatırımcılar daha az riskli olduğunu öngördükleri bölgelere yatırım yapmayı tercih etmişlerdir. Global gayrimenkul sektörü ticari gayrimenkul ağırlıklı bir yapılanmaya sahip olduğundan, 2011 yılında Avrupa daki krizden ciddi oranda etkilenmiştir. Türkiye gayrimenkul sektörü ise konut projeleri odaklı bir yaklaşım izlediğinden, sektör global piyasaya oranla çok daha iyi bir performans sergilemiştir. Yılın özellikle son çeyreğinde sektörde meydana gelen büyümede yeni konut projelerinin payı büyük olmuştur. 2011 yılında konut kredisi faizlerinin yükselmesi ve ekonomik beklentilerin dış kaynaklı bozulması sebebiyle konut kredisi kullanımında yavaşlama gözlenmiştir. Türkiye ticari gayrimenkul sektörüne baktığımızda ise yatırımların 2011 yılında da devam ettiği görülmektedir. Bu dönemde İstanbul ve diğer belli başlı şehirlerde birçok yeni AVM ve ofis projesi hayata geçirilmiştir.
TSKB GYO Faaliyet Raporu 2011 Sunuş Sayfa 14 Genel Müdür Vekili nin Mesajı Türkiye de GYO lar gelişmesini sürdürmektedir. Türkiye GYO sektörü, yasal düzenlemeler çerçevesinde faaliyet göstermekte olduğundan mevcut mevzuat ve yönetmelikler sektörün şekillendirilmesinde önemli bir rol oynamaktadır. Bu kapsamda mevcut GYO ların sektör içindeki payını artıracak ve yeni GYO ların oluşumunu destekleyecek nitelikteki yasal düzenlemelerin sektöre canlılık getirmesi beklenmektedir. Böylesi bir gelişmenin, yatırımcı açısından GYO ları daha cazip kılması, büyük ölçekli yatırımlara gücü yetmeyen yatırımcıların GYO lardan hisse senedi almak suretiyle sistemde artan oranda pay sahibi olmaya yönelmesi olası görülmektedir. Mütekabiliyet yasasının sınırlı da olsa sektör üzerinde olumlu etkisi olacaktır. Türkiye ye yapılacak yabancı yatırımları artıracağı öngörülen mütekabiliyet yasasının, GYO ların yatırımlarını değerlendirme sürecine başka bir boyut katması, daha dikkatli ve daha odaklı analiz yaklaşımının sektöre hakim olması beklenmektedir. Ancak yabancı yatırımcılar için belli başlı merkezlerin cazibe noktası olacağı öngörüsüyle, yasal düzenlemenin etkisinin sınırlı kalması muhtemeldir. GYO ların daha temkinli olacağı öngörülen 2012 yılında ticari gayrimenkul yatırımlarının süreceğine inanıyoruz. Türkiye nin sürdürülebilir ekonomik istikrarı ile desteklenen GYO sektörünün 2012 yılında da ticari gayrimenkul yatırımlarına devam edeceği öngörülmektedir. Konut sektöründe geliştirilen yeni projeler ile bireysel satışlarda 2011 yılında yaşanan artışın korunmaya çalışılacağı tahmin edilmektedir. Bugünlerde ülkemizin gündeminde yer alan ve 2012 yılında uygulamaya alınması olası kentsel dönüşüm projeleriyle de sektörde ciddi bir canlılığın yaşanması beklenmektedir. GYO sektörünün en temel ve vazgeçilmez yapıtaşı paydaşlarla kurulan güven ilişkisidir. Bu kapsamda sektörde var olan güven duygusunu korumak ve geliştirmek sektörde faaliyet gösteren şirketlere yarar sağlayacaktır. 2011 yılının en önemli gelişmesi Adana Otel Projesi olmuştur. TSKB GYO nun Bilici Yatırım ortaklığıyla yürüttüğü Adana Otel Projesi nin işletmeciliğini Türkiye nin lider ulusal otelcilik zinciri Divan Grubu gerçekleştirecektir. 2011 yılının en önemli gelişmesi Adana Otel Projesi olmuştur. TSKB GYO nun Bilici Yatırım ortaklığıyla yürüttüğü Adana Otel Projesi nin işletmeciliğini Türkiye nin lider ulusal otelcilik zinciri Divan Grubu gerçekleştirecektir. İnşaat çalışmalarına başlanan projenin kaba inşaat ihalesine çıkılmıştır. Hedefimiz 2013 yılının ilk yarısında otel inşaatını tamamlayarak faaliyete geçirmektir.
TSKB GYO Faaliyet Raporu 2011 Sunuş Sayfa 15 İnşaat çalışmalarına başlanan projenin kaba inşaat ihalesine çıkılmıştır. Hedefimiz 2013 yılının ilk yarısında otel inşaatını tamamlayarak faaliyete geçirmektir. Beş yıldızlı bir otel olan Adana Divan Oteli, yaklaşık 200 odalı bir şehir oteli olarak planlanmıştır. Adana nın en merkezi noktalarından birinde yer alan Adana Divan Oteli, yalnızca şehir dışından gelenlerin barınacağı konforlu bir mekan olarak değil; şehir yaşamının ayrılmaz bir parçası olarak da tasarlanmıştır. Otelin içinde yer alacak olan balo salonu, toplantı salonu ve restoranlar Adana halkının hizmetinde olacak ve şehrin iş dünyasına katkı sağlayacaktır. Son yıllarda iş hacminin de arttığı Adana ilinde yapılan böylesi büyük bir otel yatırımının mevcut ihtiyacı başarıyla karşılayacağını düşünmekteyiz. Adana nın çehresine uygun bir mimarinin temel alındığı proje, şehrin yapısına uygun olarak tasarlanmıştır. Pendorya AVM gelişmeye devam ediyor. 2011 yılını %93 doluluk oranı ile tamamlayan Pendorya Alışveriş Merkezi nde işletmenin etkinliğini artırma yönündeki çalışmalara devam edilmiştir. İstanbul Anadolu Yakası nın en önemli alışveriş merkezlerinden biri haline gelme yönünde emin adımlarla ilerleyen Pendorya AVM de yeni bir oyun/eğlence parkı oluşturmaya yönelik çalışmalara başlanmıştır. 1.000 m 2 kapalı ve 1.000 m 2 açık alan olmak üzere, toplam 2.000 m 2 de hizmet sunacak olan oyun/eğlence parkı, geniş bir kitleye hitap edecek şekilde planlanmaktadır. 2012 yılının bahar aylarında kademeli olarak faaliyete geçmesi beklenen oyun/eğlence parkının tümü yıl sonuna kadar hizmete alınmış olacaktır. Maliyet avantajı sağlayacak ve üzerine değer inşa edebileceğimiz bir portföy yaratmayı amaçlamaktayız. Stratejisini, sürdürülebilir bir yatırım portföyü geliştirmek ana hedefi etrafında şekillendiren TSKB GYO, 2012 yılında da mevcut projeleri iyi analiz etmeye ve riske duyarlı bir yaklaşım ile projeleri tüm yönleriyle incelemeye devam edecektir. Sürekli kira geliri sağlayacak gayrimenkul yatırımları yapma prensibinden ödün vermeden, Türkiye nin potansiyel barındıran bölgelerinde ticari gayrimenkul projelerini değerlendirmeyi hedeflemekteyiz. TSKB GYO adına sonsuz güvenleri için hissedarlarımıza ve özverili çalışmaları için tüm çalışanlarımıza teşekkür ederim. Saygılarımla, Hüseyin Tiken Genel Müdür Vekili
TSKB GYO Faaliyet Raporu 2011 Sunuş Sayfa 16 Dünya ve Türkiye Ekonomisinde Görünüm 2012 Beklentileri detaylı planlama Deneyimli çalışanlara ve detaylı bir planlama sürecine sahip olan TSKB GYO, bir gayrimenkulün yaratacağı değeri iyi ölçümleyebilmektedir.
TSKB GYO Faaliyet Raporu 2011 Sunuş Sayfa 17 Global ekonomik krizin üçüncü yılı geride kalırken, gelişmekte olan ülkelerin ekonomik faaliyeti canlandıracak maliye ile para politikalarını uygulayacak manevra alanına hala sahip oldukları ve toparlanma şansının bulunduğu görülmektedir. Buradaki kilit unsur, radikal politika kararlarının alınması, senkronize ve ödünsüz bir şekilde uygulanmasıdır. 2011 yılında belirginlik kazanan gelişen ve gelişmiş ekonomilerin büyüme ve enflasyon oranları arasındaki ayrışmanın 2012 de de devam etmesi beklenmektedir. 2012 için temel senaryo, gelişen ve gelişmiş ekonomiler arasındaki uyumsuzlukta bir değişim olmayacağı temeli üzerinde yapılandırılmaktadır. Kuzey Amerika ve Avrupa daki makroekonomik görünüm, gelişmiş dünyanın 2012 yılı boyunca zayıf bir büyüme arz edeceğini işaret etmektedir. Bu durum farklı kanallardan gelişmekte olan ekonomileri de etkileyecek, bu ülkelerde ekonomik büyüme yavaşlayacaktır. Avrupa ya baktığımızda, İtalya ve İspanya nın yükselmekte olan uzun vadeli kamu borçlanma oranlarına da yansıdığı üzere, Euro bölgesi borç krizinin derinleşmekte olduğunu görüyoruz. Aralık 2011 itibarıyla adı geçen ülkelerin borçlanma maliyetleri %6-7 gibi yüksek mertebelere ulaşmış bulunmaktadır. Borçlanma maliyetinin bu seviyede kalması durumunda, her iki ülke için de ortaya çıkacak borç faturası kabul edilme sınırlarını fazlasıyla zorlayabilecektir. 2011 yılının son aylarında gerçekleştirilen ve krize yönelik çözüme odaklanan AB zirvelerinde alınan karar ve önlemler kalıcı çözüm üretme konusunda başarısız kalmıştır. Diğer taraftan, 2011 in son çeyreğinde mali sıkıntı içindeki ülkelerin çoğunda sert önlem programlarına başvuracak hükümetlerin işbaşına geldiği görülmektedir. Bu ülkelerde, gelecekte sağlam bir bütçe disiplinini sağlayacak kurumsal reformlar ortaya koyulmakta ve tartışılmaktadır. Avrupalı siyasetçiler yükselen borç seviyelerini düşürmek ve kamu açıklarını azaltmak için sert kemer sıkma politikaları uygulamak zorunda kalabileceklerdir. Büyüme trendi yerine, başta Yunanistan olmak üzere Avrupa nın bir kısım ekonomisi kısır bir girdaba doğru sürüklenmektedir. Borç yükü o kadar ciddi seviyelere ulaşmıştır ki, kanun yapıcılara biraz daha fazla zaman kazandıran ve üzerindeki baskıları geçici olarak azaltan son önlemlere rağmen İtalya, İspanya ya da Fransa gibi büyük Euro Bölgesi ekonomilerine yayılması olasıdır. Zayıf ekonomik büyüme, AB de vergi gelirlerinin beklenenden daha düşük kalmasına sebep olmaktadır. Bunun sonucunda ise kamu sektörü açıkları planlanan bütçeden daha yüksek seviyelerde gerçekleşmektedir. Euro bölgesi borç krizinin çözümünde Avrupa Merkez Bankası na büyük görevler düşmektedir. Avrupa Merkez Bankası 2011 yılının ikinci yarısından itibaren gerek sorunlu ülkelerin borçlanma maliyetlerini düşürebilmek, gerekse bankaların likidite sıkıntısını giderebilmek amacıyla bono alımlarını hızlandırmış ve bankalara sağladığı likidite imkanlarını genişletmiştir. Genel kanaat Avrupa Merkez Bankası nın ortak para birimi sistemini kurtaracağı ve yüksek olasılıkla sisteme likidite takviyesi yapmak zorunda kalacağı yönündedir. AB de kurumsal yönetim ile ilgili reform programının uygulanmaya başlanmasıyla, Avrupa Merkez Bankası finansman problemi olan ülkelere artan oranda destek verme konusunda kendini daha rahat hissedebilecektir. Banka, yine bu kapsamda, yatırımcıların ağır borç yükü taşıyan ülkelerin ödeme kabiliyeti hakkında güvensizliğe kapılmalarını önlemek hedefiyle, Para ve Sermaye Piyasaları Programı nın ölçeğini de genişletebilecektir. 2011 yılında belirginlik kazanan gelişen ve gelişmiş ekonomilerin büyüme ve enflasyon oranları arasındaki ayrışmanın 2012 de de devam etmesi beklenmektedir.
TSKB GYO Faaliyet Raporu 2011 Sunuş Sayfa 18 Dünya ve Türkiye Ekonomisinde Görünüm 2012 Beklentileri IMF ve diğer tahminlerin ışığında, global büyümenin önümüzdeki yıl %4 ün altına inmesi beklenmektedir. İkinci dip durgunluğun yaşanması tehdidi, her ne kadar ana senaryonun bir parçası olmasa da, mevcut zorlu global koşullarda gerçekleşme olasılığı her geçen gün artmaktadır. %4 Gelişmekte olan ekonomilerin 2012 de %4 ler civarında bir büyüme elde etmesi beklenmektedir. Tüm önlemlerin toplam etkisinin 2012 yılında Avrupa yı durgunluk içine itmesi muhtemel olup, durgunluğun vergi gelirlerini bir kez daha çöküntüye uğratması ve kredi darboğazının özel sektörü önemli oranda sıkıntıya sokması beklenmektedir. ABD: 2012 yılının ilk yarısında yavaşlama beklentisi 2011 yılında düşen petrol fiyatları ve Japonya da üretim ve tedarik zincirlerindeki normalleşme ABD ekonomisinde pozitif bir hava yaratmıştır. Ekonomik veriler kademeli olarak yükselirken; üçüncü çeyrekte GSYİH %2,5 büyüme göstermiştir. Ancak, bu parlak sonuçların etkisi ne yazık ki birkaç hafta sürmüş, şiddeti artan Avrupa borç krizi, tüketici ve iş dünyasının güvenine darbe indirirken ABD de büyümenin yeniden yavaşlamasına neden olmuştur. Diğer taraftan Obama yönetimi ile Kongre arasında, bütçe uygulamaları kapsamında yaşanan gerilim ekonomik faaliyetin üzerinde baskı yaratmaktadır. Avrupa borç krizi ve ABD de hane halkı gelirindeki zayıf büyüme nedeniyle, ABD nin ekonomik büyümesinin 2011 yılı dördüncü çeyreği ile 2012 yılının ikinci çeyreği arasında %1 e gerileyeceği öngörülmektedir. Daha da kötüsü, Kongre nin karar verme sürecinde ortaya çıkması olası tıkanmalar veya Avrupa da krizin derinleşmesi, ABD ekonomisinin yeniden durgunluğa sürüklenmesine neden olabilecektir. Ağırlaşan kriz ortamı global ekonomideki yavaşlamayı daha da artıracaktır. IMF ve diğer tahminlerin ışığında global büyümenin önümüzdeki yıl %4 ün altına inmesi beklenmektedir. İkinci dip durgunluğun yaşanması tehdidi, her ne kadar ana senaryonun bir parçası olmasa da, mevcut zorlu global koşullarda gerçekleşme olasılığı her geçen gün artmaktadır. Hız kaybeden global ekonomiye rağmen gelişen ve gelişmiş ülkelerin büyüme oranları arasındaki fark, 2012 de de yüksek kalmaya devam edecektir. Gelişmekte olan ekonomilerin 2012 de %4 ler civarında bir büyüme elde etmesi beklenmektedir. Bu oran, iç tüketime bağlı modellere geçişin hız kazanması durumunda daha da artacak, gelişmiş ülkelerin ihracatlarındaki düşüşün olumsuz etkilerini kısmen de olsa ortadan kaldıracaktır. Çeyrek Bazında Yıllık Büyüme Oranları (%) 5,9 9,7 6,3 5,7 8,1 3,8 3,2 4,2 7,0 2,6 0,9 5,9 12,2 10,2 5,3 9,2 12,0 8,8 8,2-2,8-7,0-7,8-14,7 3-2006 4-2006 1-2007 2-2007 3-2007 4-2007 1-2008 2-2008 3-2008 4-2008 1-2009 2-2009 3-2009 4-2009 1-2010 2-2010 3-2010 4-2010 1-2011 2-2011 3-2011
TSKB GYO Faaliyet Raporu 2011 Sunuş Sayfa 19 Türkiye ekonomisi yılın üçüncü çeyreğinde beklentilerin üzerinde %8,2 büyüyerek global arenada en hızlı büyüyen ikinci ekonomi olmuştur. Son yıllarda dünyada en hızlı büyüyen ekonomilerden biri olan Türkiye nin, 2011 yılında da %8 i aştığı tahmin edilen GSYİH artışı ile sürdürülebilir büyüme performansını devam ettirdiği gözlenmektedir. Güçlü özel tüketim ve yatırım harcamaları 2011 yılında da büyümenin temel dinamikleri olmayı sürdürmüştür. 2011 yılında Türkiye nin en büyük ihracat pazarı olan Avrupa da devam eden borç krizi ile Türkiye açısından potansiyel bir alternatif pazar olan Orta Doğu ve Kuzey Afrika daki gelişmeler ülkemizin ihracat performansını olumsuz yönde etkileyen faktörler olmuştur. Yıl genelinde uygulanan ekonomiyi soğutmaya yönelik önlemlere rağmen, hızlı büyüme üçüncü çeyrekte de sürmüştür. İç talebi kontrol altına almayı hedefleyen kredi artış hızını sınırlamaya yönelik politikalar; ekonomik faaliyetteki yavaşlama ile birlikte, ithalat artışının da ivme kaybetmesine neden olmuştur. Aynı dönemde TCMB nin fiyat istikrarının yanında finansal istikrarı da gözeten proaktif para ve kur politikaları, yurt dışı piyasalardaki dalgalanmaların yurt içi piyasalara daha düşük şiddette yansımasına neden olmuştur. Enflasyonda yükselme eğilimi görülmektedir. 2011 yılı Aralık ayında TÜFE bir önceki yılın Aralık ayına göre %10,45 artış kaydetmiştir. Enflasyondaki artışın en önemli nedenleri, Türk Lirası nın değer kaybı ve alkollü içecekler ile tütün grubunda artan vergileri de kapsayan fiyat artışları olmuştur. 2010 yılı Aralık ayında %8,87 olan ÜFE enflasyonu ise 2011 yılının sonunda %13,33 e yükselmiştir. Enflasyondaki yükselme eğilimine karşı, bütçe açığı ve işsizlikte önemli oranda gerileme kaydedilmiştir. Cari işlemler açığı Türkiye ekonomisinin en önemli risk unsurlarından biridir. TCMB tarafından açıklanan ödemeler dengesi istatistiklerine göre, 2011 yılı Ekim ayında cari işlemler açığı 78,6 milyar dolara yükselmiş. Türk Lirası nın önemli oranda değer kaybettiği üçüncü ve dördüncü çeyrekte TL faiz oranlarında artış gözlenmiştir. Cari işlemler açığının bu denli yüksek oranda artmasının en temel nedeni, dış ticaret açığında yaşanan büyüme olmuştur. OECD iktisatçıları, önümüzdeki 5 yıllık dönemde Türkiye ekonomisini en hızlı büyüyecek ekonomilerden biri olarak göstermektedir. Kamu borç dinamiklerinin sağlamlığı, bankacılık sektörünün güçlü olması, hane halkı borcunun düşüklüğü ve yapısal reformların sürdürülmesi; küresel yatırımcılara ve yurt içi piyasalara güven vererek risk primlerinin düşürülmesini, yatırımların ve harcamaların artmasını sağlamaktadır. 2012 yılında küresel konjonktürün tahmin edildiği gibi olumsuz seyretmesi durumunda, dışa açık bir ekonomi olan Türkiye nin bu durumdan etkilenmesi ve ekonomik büyüme hızının bir miktar gerilemesi beklenmektedir. %8 Son yıllarda dünyada en hızlı büyüyen ekonomilerden biri olan Türkiye nin, 2011 yılında da %8 i aştığı tahmin edilen GSYİH artışı ile sürdürülebilir büyüme performansını devam ettirdiği gözlenmektedir.
TSKB GYO Faaliyet Raporu 2011 Sunuş Sayfa 20 Dünyada ve Türkiye de GYO Sektörü hesap verebilirlik TSKB GYO, tüm faaliyetlerde, şeffaflık ve hesap verebilirliği öncelikli prensipler olarak algılayan kurumsal yönetim yaklaşımını benimsemiştir.
TSKB GYO Faaliyet Raporu 2011 Sunuş Sayfa 21 2011 yılında küresel gayrimenkul sektörüne bakıldığında gelişmiş ülkelerde durağanlığın hakim olduğu, gelişmekte olan ülkelerde ise kriz öncesi döneme kıyasla gayrimenkul yatırımlarının yavaş da olsa canlandığı görülmektedir. Yıl sonunda ABD de inşaat, konut ve gayrimenkul sektörlerinde bir canlanma yaşanmamış, mevcut yapıların ve yeni gayrimenkul projelerinin satışında kayda değer bir artış olmamıştır. Küresel ölçekte ticari gayrimenkul yatırımları gerilemiş, ABD de aynı alanda durağanlık devam etmiştir. ABD de inşaat harcamaları yıl boyunca zayıf kalmış, konut fiyatlarında ciddi bir artış yaşanmamıştır. AB de ise borç krizine rağmen gayrimenkul sektöründe süregelen küçülme yıl sonunda son bulmuş, az da olsa sektörde bir büyüme yaşanmıştır. Türkiye deki Gelişmeler 2011 yılında Türkiye ekonomisi beklenenden daha iyi bir performans sergilemiş ve Türkiye gayrimenkul sektörü küresel arenaya kıyasla yılı daha iyi sonuçlar ile kapatmıştır. Türkiye inşaat sektörü üçüncü çeyrekte çift haneli büyümesini sürdürmüştür. İnşaat sektöründe yaşanan %10,6 lık büyümenin arkasındaki en önemli itici güç kamu sektörünün inşaat harcamaları olmuştur. Konut yapı ruhsat başvuru sayılarındaki artış devam etmiş ve konut satışları yüksek seviyede seyretmiştir. Üçüncü çeyrekte alınan konut yapı ruhsatı sayısı 174.116 ya, yapı kullanım izin belgesi 148.436 ya ulaşmıştır. İkinci çeyreğe oranla konut satışında düşüş yaşanmış, 101.754 adet konut satışı gerçekleşmiştir. Mevcut konut fiyatlarının artışı devam etmiş, konut fiyatları endeksi 2011 yılının ilk on ayında 5,7 puan artarak 99,2 ye ulaşmıştır. Yeni konut fiyat endeksi ise üçüncü çeyrekte 1,8 puan yükselmiştir. Türkiye ekonomisindeki iyileşmeye paralel olarak AVM yatırımları da üçüncü çeyrekte artış göstermiştir. Üçüncü çeyrekte sekiz, dördüncü çeyrekte altı yeni AVM açılmıştır. 2011 yılında açılan yeni AVM lere ek olarak yaklaşık 2 milyon m 2 kiralanabilir alan sunacak olan AVM inşaatları devam etmektedir. Üçüncü çeyrek, ofis piyasası açısından da bir canlanma dönemi olmuştur. Toplamda 1,52 milyon m 2 lik alan için yapı ruhsatı alınmıştır. Euro Bölgesi ndeki borç krizine paralel olarak küresel ofis piyasası kötü etkilenmiş olsa da, İstanbul ofis piyasası canlılığını korumuştur. Ancak tüm bu gelişmelere rağmen yurtdışı piyasalardaki çalkantılar sebebiyle yabancıların Türkiye de gayrimenkul alımı gerilemiş ve 2011 yılının üçüncü çeyreğinde 264 milyon dolar olarak gerçekleşmiştir. Aynı dönemde yabancılar, gayrimenkul sektörüne doğrudan 160 milyon TL yatırım yapmıştır. %10,6 İnşaat sektöründe %10,6 lık büyüme yaşanmıştır. Bu büyümenin arkasındaki en önemli itici güç kamu sektörünün inşaat harcamaları olmuştur.
TSKB GYO Faaliyet Raporu 2011 Sunuş Sayfa 22 TSKB GYO nun 2011 Yılı Faaliyetlerinin Değerlendirilmesi çok güçlü Türkiye Sınai Kalkınma Bankası nın bir iştiraki olan TSKB GYO güçlü bir ekonomik temele sahiptir.
TSKB GYO Faaliyet Raporu 2011 Sunuş Sayfa 23 TSKB GYO, 2011 in değişken piyasa koşullarında şirket değerini geliştirmeye yönelik çalışmalarını sürdürmüştür. Şirket, gelecekteki büyümesini temellendireceği proje çalışmalarına yoğun olarak devam etmiş; yeni prestij projesi Adana Divan Oteli için inşaat çalışmalarına başlamıştır. TSKB GYO nun mali performansından satırbaşları 2011 yıl sonu itibarıyla TSKB GYO nun net aktif değer büyüklüğü 218 milyon TL, piyasa değeri ise 90 milyon TL olarak gerçekleşmiştir. Şirketin aktif toplamının yaklaşık %91 i gayrimenkul portföyünden oluşmaktadır. Şirket gayrimenkullerinin ekspertiz değerleri bazında dağılımı; %29 u ofis binaları, %66 sı alışveriş merkezi ve %5 i proje (Adana 5 yıldızlı otel projesi) şeklindedir. TSKB GYO, yüksek kira geliri elde etme hedefine uygun olarak, yatırım amaçlı gayrimenkullerinden 12,2 milyon TL kira geliri elde etmiştir. Verimli ve etkin şirket yapısının sürekli korunması ve geliştirilmesi suretiyle, 2011 yılı faaliyet kârı 21,7 milyon TL olarak gerçekleşmiştir. Sektörün genç bir üyesi olmasına karşın TSKB GYO, üst yönetimi ve çalışanlarınca benimsenmiş kurum kültürüne ve güçlü bir kurumsal yapıya sahiptir. Bu özellik tüm faaliyetlerde, şeffaflık ve hesap verebilirliği öncelikli prensipler olarak algılayan güçlü bir kurumsal yönetim yaklaşımını da beraberinde getirmektedir. Halka açık bir şirket olan TSKB GYO, hissedarlarına mümkün olan en yüksek getiriyi kazandırmak için değer artıran fırsatları yakından izlemeyi, kira gelirlerinde sürekli verimliliği ve sağlam mali yapısını korumayı ticari başarısının temelleri olarak kabul etmektedir. Adana Divan Oteli nin inşaatı için resmi prosedürler tamamlanmış, inşaat aşamasına geçilmiştir. Bilici Yatırım ile TSKB GYO ortaklığında başlatılan Adana Otel Projesi için gerekli tüm izinlerin alınmasını takiben inşaat çalışmalarına başlanmıştır. İnşaat çalışmaları kapsamında iksa, zemin iyileştirme ve hafriyat çalışmaları sürdürülmekte olup, binanın kaba inşaat ihalesine çıkılmıştır. 2013 yılının ilk yarısında tamamlanması planlanan projenin işletmeciliği, Türkiye nin otelcilik alanında bilinen markalarından Divan Grubu tarafından yürütülecektir. Adana Divan Oteli, yaklaşık 200 odalı 5 yıldızlı bir şehir oteli olarak konumlandırılacaktır. Otel, şehir dışından gelenleri ağırlayan konforlu bir mekan olmanın ötesinde şehir hayatının bir parçası olmayı hedeflemektedir. Otelin balo salonu, toplantı odaları ve Adana halkına da hizmet verecek olan restoranları, oteli Adana şehrinin önemli merkezlerinden biri konumuna getirecektir. TSKB GYO; Adana Divan Oteli ile büyümeye devam ederken, yatırımcılarına artan oranda değer yaratarak ve sürdürülebilir bir gelir kaynağı oluşturarak Şirketin ekonomik tabanını güçlendirecektir. 21,7 Milyon TL TSKB GYO, verimli ve etkin şirket yapısının sürekli korunması ve geliştirilmesi suretiyle, 2011 yılı faaliyet kârı 21,7 milyon TL olarak gerçekleşmiştir. Satış Gelirleri (bin TL) Faaliyet Kârı (bin TL) 14.381 10 14.734 11 21.673 (bin TL) 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Faaliyet Kârı 658 (471) 9.038 53.971 7.346 21.673 Finansal Gelirler 1.039 4.498 803 1.676 5.650 1.639 Finansal Giderler (-) (6.778) (301) (6.787) (26.150) 7.346 10 11
TSKB GYO Faaliyet Raporu 2011 Sunuş Sayfa 24 TSKB GYO nun Yatırım Portföyü sürekli gelir TSKB GYO, sürekli gelir getirecek bir portföy oluşturmayı hedeflemektedir.
TSKB GYO Faaliyet Raporu 2011 Sunuş Sayfa 25 2011 yılında yatırım portföyüne büyük bir proje daha ekleme başarısını gösteren TSKB GYO, projeler yoluyla büyüme ve sürekli kira geliri sağlayan ticari projelere yönelme stratejisi ile mali tabanını daha da güçlendirmiştir. 2013 yılının ilk yarısında bitirilmesi planlanan Adana Otel Projesi ile paydaşlarına sağladığı katma değeri artırmayı hedefleyen TSKB GYO, ticari gayrimenkul ağırlıklı olmak üzere yeni proje geliştirmeye yönelik çalışmalarını gelecekte de titizlikle sürdürecektir. TSKB GYO nun gayrimenkul portföyü aşağıdaki gibidir: İstanbul Fındıklı daki yaklaşık 17.000 m 2 kapalı alana sahip iki ofis binası, İstanbul Karaköy de bulunan Tahir Han ofis binası, İstanbul Pendik te yaklaşık 80.000 m 2 kapalı alan ve 30.000 m 2 kiralanabilir alana sahip Pendorya Alışveriş Merkezi, Adana şehir merkezinde yer alan yaklaşık 3.600 m 2 büyüklüğündeki arsa üzerinde geliştirilen otel projesinden (Adana Divan Oteli) 50.000m 2 TSKB GYO, kuruluşundan bu yana kiralanabilir alan büyüklüğünü 3.000 m 2 den 50.000 m 2 ye yükseltmiştir. Ekspertiz değeri bazında dağılımına bakıldığında, TSKB GYO nun gayrimenkul yatırımlarının %29 unun ofis binaları, %66 sının alışveriş merkezi ve %5 inin projeden oluştuğu görülmektedir. Gayrimenkul Portföyü Dağılımı %66 Pendorya Alışveriş Merkezi %29 Ofis Binaları %5 Proje
TSKB GYO Faaliyet Raporu 2011 Sunuş Sayfa 26 Pendorya Alışveriş Merkezi İstanbul un hızlı gelişen, demografik ve büyüme dinamikleri bakımından yüksek potansiyele sahip bir bölgesinde konumlanan Pendorya AVM nin inşaatı 13 ay gibi kısa bir sürede tamamlanmış ve AVM, 17 Aralık 2009 tarihinde işletmeye açılmıştır. Pendorya AVM, TSKB GYO nun İstanbul Pendik te yer alan katma değeri yüksek alışveriş merkezi yatırımıdır. Toplam 80.648 m 2 brüt kapalı alana ve 30.275 m 2 kiralanabilir alana sahip alışveriş merkezinin %95 hissesi TSKB GYO ya aittir. 1.000 kişi kapasiteli yeme-içme alanı ve 1.000 araçlık otopark imkanı sunan Pendorya AVM; başta dünyanın ve Türkiye nin en büyük perakende zincirleri olmak üzere 100 mağazası, Maltepe-İzmit güzergahı üzerinde yer alan ilk sinema kompleksi olan AFM sinemasıyla ziyaretçilerine keyifle vakit geçirip alışveriş yapabilecekleri bir ortam sunmaktadır. Yeni konut bölgeleri, marina, üniversite, teknopark ve fuar alanı gibi yatırımlar ile hızlı bir gelişim trendi içinde olan Pendik te, sahile 1,5 km, merkeze 3,5 km ve Sabiha Gökçen Havaalanı na 8 km mesafede yer alan Pendorya AVM nin yıllık ziyaretçi hedefi 6 milyon kişidir. 2011 yıl sonu itibarıyla Pendorya AVM nin doluluk oranı %93 olarak gerçekleşmiştir. Pendorya Alışveriş Merkezi Portföy Bilgileri Konum: İstanbul-Pendik Arsa Alanı: 23.183 m² Toplam Kapalı Alan: 80.648 m 2 Kiralanabilir Alan: 30.275 Portföye Giriş Tarihi: 2007 Ekspertiz Değeri: 203.845.000 TL Ekspertiz Tarihi: 31 Aralık 2011
TSKB GYO Faaliyet Raporu 2011 Sunuş Sayfa 27 Ekspertiz Raporu Özeti Adresi Pendorya Alışveriş Merkezi, Çamçeşme Mahallesi, Tersane Caddesi, Fabrika Sokak, No: 5, Pendik / İSTANBUL Tapu Bilgileri Özeti İstanbul İli, Pendik İlçesi, Doğu Mahallesi, 105 pafta, 865 ada, 64 no lu parselde kayıtlı 23.182,96 m² alanlı altında kapalı otoparkları olan karkas betonarme alışveriş merkezleri Sahibi TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş 19/20 Ataman Turizm ve Ticaret Ltd. Şti.. 1/20 Mevcut Kullanım Alışveriş Merkezi Tapu İncelemesi Taşınmaz üzerinde; TSKB A.Ş. lehine 1. Dereceden 78.375.000 ABD$ ve 2. Dereceden 24.225.000 Euro tutarlarında ipotek şerhi mevcuttur. İmar Durumu 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında Kısmen T1 Rumuzlu Ticaret Alanı ve kısmen Park Alanı dır. Üst ölçekli plana uygun olarak hazırlanmış 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Pendik Belediye Meclisi tarafından 07.10.2011 tarihinde onaylanmış olup, üst onay için İBB ye gönderilmesi beklenmektedir. TAKS: 0,40 KAKS: 1,75 H: Serbest Resmi Kurumlarda Taşınmazla İlgili Yapılan Diğer Tespitler Taşınmaz, inşa edildiği tarihte geçerli olan yasal mevzuata uygun olarak inşa edilmiş olmakla birlikte, hazırlanmış olan planlardaki teknik uyumsuzluklar sebebiyle iskana ilişkin Belediyece yapılmış idari işlem Mahkeme tarafından iptal edilmiştir. Halihazırda onaylanmış 1/5000 lik plana uygun olarak hazırlanan 1/1000 lik planların İBB tarafından da onanması neticesinde, yeni planlara uygun olarak yasal başvurular yapılacaktır. Gayrimenkulün Toplam İnşaat Alanı Mevcut alan 80.648 m² Yasal alan 80.648 m² En İyi ve En Verimli Kullanımı Mevcut kullanım şekli olan Alışveriş Merkezi dir. Kullanılan Yöntemlere Göre Takdir Olunan Değerler (KDV hariç) Taşınmazın Toplam Pazar Değeri TSKB GYO A.Ş. nin Taşınmazdaki 19/20 Hissesinin Pazar Değeri Maliyet Yaklaşımı 136.685.000,-TL 129.850.000,-TL Gelir İndirgeme 225.870.000,-TL 214.575.000,-TL Nihai Sonuç 214.575.000,-TL 203.845.000,-TL
TSKB GYO Faaliyet Raporu 2011 Sunuş Sayfa 28 Fındıklı Ofis Binaları İstanbul Boğazı nın kıyı semtlerinden olan Fındıklı da, Meclisi Mebusan Caddesi üzerinde bulunan iki ofis binası yaklaşık 17.000 m² kiralanabilir alana sahiptir. Fındıklı ofis binalarının yakın çevresinde ofis amaçlı ve genelde gelir seviyesi yüksek gruplarca mesken amaçlı kullanılan az katlı binalar ile Dolmabahçe Sarayı ve Beşiktaş İnönü Stadyumu gibi İstanbul un çehresini oluşturan yapılar bulunmaktadır. İstanbul un birçok yerinden kara ve deniz yolu ile rahatça ulaşım sağlanabilen Fındıklı Ofis Binalarında TSKB ile bazı iştirakleri kiracı olarak yer almaktadır. Tamamı kiralanmış olan Fındıklı Ofis Binaları kira getirileri, merkezi ve prestijli konumları ile TSKB GYO nun portföyünün önemli bir parçasıdır. Fındıklı Ofis Binaları Portföy Bilgileri Konum: İstanbul-Fındıklı Toplam Arsa Alanı: 4.199 m² Toplam İnşaat Alanı: 17.603 m 2 Kiralanabilir Alan: 30.275 Portföye Giriş Tarihi: 2007 Ekspertiz Değeri: 83.030.000 TL Ekspertiz Tarihi: 31 Aralık 2011
TSKB GYO Faaliyet Raporu 2011 Sunuş Sayfa 29 Ekspertiz Raporu Özeti (Fındıklı Ofis Binası I) Adresi Tapu Bilgileri Özeti Sahibi Mevcut Kullanıcı Tapu İncelemesi İmar Durumu Resmi Kurumlarda Taşınmazla İlgili Yapılan Diğer Tespitler Gayrimenkulün Toplam İnşaat Alanı 7.102,63 m² En İyi ve En Verimli Kullanımı Mevcut kullanım şekli olan ofis binası dır. Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.Ş. Genel Müdürlük Binası, Meclisi Mebusan Caddesi, No: 81, 34427 Fındıklı - Beyoğlu / İSTANBUL İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi, Ömeravni Mahallesi, Mebusan Caddesi mevkii, 85 pafta, 19 ada, 110 no lu parselde kayıtlı, 1.695,50 m² arsa üzerinde yer alan kargir banka binası TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.Ş. Taşınmaz üzerinde hak ve mükellefiyetler bölümünde alt geçit irtifak hakları, şerhler bölümünde İETT ve TEK lehine kira şerhleri mevcuttur. Kentsel Sit Planları, Büyükşehir Belediye Başkanlığı nca hazırlanmakta olup planların tesciline kadar geçici yapılanma koşullarına göre imar durumu talepleri Koruma Kurulu nca değerlendirilerek karara bağlanmaktadır. Taşınmaz, inşa edildiği tarihte geçerli olan yasal mevzuata uygun olarak inşa edilmiş olmakla birlikte, hazırlanmış olan planlardaki teknik uyumsuzluklar sebebiyle iskana ilişkin Belediyece yapılmış idari işlem Mahkeme tarafından iptal edilmiştir. Halihazırda onaylanmış 1/5000 lik plana uygun olarak hazırlanan 1/1000 lik planların İBB tarafından da onanması neticesinde, yeni planlara uygun olarak yasal başvurular yapılacaktır. Kullanılan Yöntemlere Göre Takdir Olunan Değerler (KDV hariç) Taşınmazın Pazar Değeri Taşınmazın aylık kira değeri Emsal Karşılaştırma 41.870.000,-TL 219.800,-TL Gelir İndirgeme 38.860.000,-TL - Nihai Sonuç 41.870.000,-TL 219.800,-TL Ekspertiz Raporu Özeti (Fındıklı Ofis Binası II) Adresi Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.Ş. Hizmet Binası, Meclisi Mebusan Caddesi, Mollabayırı Sokak, No: 1, 34427 Fındıklı - Beyoğlu / İSTANBUL Tapu Bilgileri Özeti İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi, Ömeravni Mahallesi, 84 pafta, 1486 ada, 76 no lu parselde kayıtlı, 2.503,18 m² arsa üzerinde yer alan 4 bloklu kargir iş yeri Sahibi TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Mevcut Kullanıcı TSKB A.Ş., TSKB Vakfı, TSKB Değerleme A.Ş. ve TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Tapu İncelemesi Taşınmaz üzerinde hak ve mükellefiyetler bölümünde alt geçit irtifak hakları ve şerhler bölümünde TEK lehine kira şerhi mevcuttur. Ayrıca beyanlar bölümünde paftasındaki hududunun tersimattan dolayı hatalı olduğu ifadesi yer almaktadır. İmar Durumu Kentsel Sit Planları, Büyükşehir Belediye Başkanlığı nca hazırlanmakta olup planların tesciline kadar geçici yapılanma koşullarına göre imar durumu talepleri Koruma Kurulu nca değerlendirilerek karara bağlanmaktadır. Gayrimenkulün Toplam İnşaat Alanı 10.500 m² En İyi ve En Verimli Kullanımı Mevcut kullanım şekli olan ofis binası dır. Kullanılan Yöntemlere Göre Takdir Olunan Değerler (KDV hariç) Taşınmazın Pazar Değeri Taşınmazın aylık kira değeri Emsal Karşılaştırma 41.160.000,-TL 206.225,-TL Gelir İndirgeme 36.460.000,-TL - Nihai Sonuç 41.160.000,-TL 206.225,-TL