Konut teslimlerinde Satıcı Müteahhit Tarafından Fazla Hesaplanan KDV nin Konut alıcısına İade Edileceği Sabri Arpaç Yeminli Mali Müşavir sabriarpacymm@gmail.com Konut satıcısı müteahhit tarafından yüzde 1 oranı yerine yüzde 18 uygulanarak fazla katma değer vergisi hesaplaması sonucu fazla hesaplanıp konut alıcısı tarafından geri istenen katma değer vergisi konusu ile ilgili olarak 23.08.2013 Tarih ve 11395140-105[229-2012/VUK-1-...] 1321. Söz konusu proje kapsamında üretilen bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarında bir kısmının konut, bir kısmının ise rezidans olarak kaydedildiği, Ayrıca söz konusu proje kapsamında toplu yaşam alanlarının yönetimine ilişkin olarak düzenlenen yönetim planının da tapuya tescil edildiği, Tapuya tescil edilen yönetim planının 23 üncü maddesinde ise bağımsız bölümlerin tek tek belirlenerek; bu bölümlerden zemin katların ticari niteliğe haiz rezidans diğerlerinin ise zemin üstü konut olarak tanımlandığı, Yine aynı maddenin devam eden paragrafında; giriş rezidansların, özel hizmet alan konut niteliğinde olup, müşteriye açık (hukuk bürosu, yazıhane, muayenehane, emlak bürosu vb.) ofis şeklinde kullanılamaz sınırlamasının yapıldığı,
Şirket olarak söz konusu proje kapsamında; tapu kayıtlarında rezidans, yine tapuya tescil edilen yönetim planında ticari niteliğe haiz rezidans olarak tanımlanan bölümlerin satışı yapılanlar için m² si ne olursa olsun % 18 oranında KDV uygulanarak faturalarının düzenlendiği ve satışı yapılan bu kapsamdaki bağımsız bölümler için düzenlenen satış vaadi sözleşmelerinde KDV oranının %18 olarak belirtilmekle birlikte söz konusu KDV oranının yürürlükteki mevzuata göre değişmesi halinde artırılıp azaltılacağının da belirtildiği, Aynı projeden adlı müşterinin ise 1 adedi konut, diğeri rezidans olarak tanımlanan ve 150 m² den düşük iki adet bağımsız bölüm satın aldığı, rezidans olarak tanımlanan bağımsız bölüme %18, konut olarak tanımlanan bağımsız bölüme ise %1 oranında KDV uygulanıp faturasının düzenlendiği, bu defa adı geçen Şirket tarafından KDV oranın %1 olması gerektiğinden hareketle taraflarına düzenlenen faturadaki KDV oranının düzeltilmesi gerektiği ve fark KDV nin taraflarına iadesi talebinde bulunduğu, Tapu kayıtlarında rezidans olarak kaydedilen bağımsız bölümler için; yönetim planındaki tanımlama kısıtlama ile satış vaadi sözleşmesi de dikkate alınarak uygulanacak KDV oranın ne olacağı ve olması gerekenden fazla hesaplanan vergi olması durumunda düzenlenen ve beyan edilen faturalar için nasıl bir düzeltme işlemi yapılması gerektiği, faturaların yeniden düzenlenmesi zaruretinin olup olmadığı, Vergi Usul Kanunu açısından alıcıdan nasıl bir belge ile bu durumun düzetileceği, Yukarıda belirtilen hususun gerek vergi mükellefi olan kişi ve kurumlar açısından, gerekse vergi mükellefi olmayan gerçek kişiler açısından nasıl bir uygulamaya tabi olacağının Vergi Usul Kanunu hükümlerince nasıl bir düzeltme işlemi yapılarak sonuçlandırılacağı ve bundan sonraki rezidans dairelerinin satışında KDV oranının kaç olacağı, konularında Başkanlığımız görüşü talep edilmektedir.
I- KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN KDV Kanununun 8/2 inci maddesinde Vergiye tabi bir işlem söz konusu olmadığı veya KDV yi fatura ve benzeri vesikalarda göstermeye hakkı bulunmadığı halde; düzenlediği bu tür vesikalarda KDV gösterenler, bu vergiyi ödemekle mükelleftirler. Bu husus kanuna göre borçlu oldukları vergi tutarından daha yüksek bir meblağı gösteren mükellefler için de geçerlidir. Bu gibi sebeplerle fazla ödenen vergilerin, indirim hakkına sahip olmayanlara iadesi konusunda Maliye Bakanlığı yetkilidir. hükmü yer almaktadır. Katma değer vergisi oranları Katma Değer Vergisi Kanununun 28 inci maddesinin Bakanlar Kuruluna verdiği yetkiye dayanılarak yayımlanan 2007/13033 sayılı Kararname eki (I) sayılı listede yer alan mal ve hizmetler için % 1, (II) sayılı listede yer alan mal ve hizmetler için % 8, bu listeler dışındaki diğer mal ve hizmetler için ise % 18 olarak tespit edilmiştir. Söz konusu Kararname Eki I sayılı listenin 11 inci sırasında Net alanı 150 m² ye kadar konut teslimleri ibaresi yer almaktadır. Bu itibarla, KDV ye tabi taşınmaz teslimlerinde KDV oranı; net alanı 150 m² ye kadar konutlar için % 1, 150 m² ve 150 m² yi aşan konutlar ile m² sınırlaması olmaksızın diğer bütün taşınmazlar için % 18 dir. KDV Kanununun 8/2 inci maddesindeki yetkiye dayanarak yayımlanan ve fazla veya yersiz ödenen vergilerin iadesine ilişkin düzenlemeleri içeren 116 Seri No.lu KDV Genel Tebliğinin (4.) bölümünde; fazla veya yersiz hesaplanan verginin satıcı mükelleflere iadesinin mümkün olduğu, bunun için de fazla veya yersiz hesaplanan vergiye ilişkin olarak gerek satıcı gerekse alıcı nezdinde işlemin KDV uygulanmadan önceki hale döndürülmesinin esas olduğu belirtilmiştir.
Buna göre, söz konusu projede ticari niteliğe haiz rezidans, tapu kayıtlarında ise rezidans olarak kayıtlı olan ve yapı ruhsatı /2010 tarihinde alınmış net alanı 150 m² ye kadar gayrimenkullerin fiilen konut olarak teslime konu edilmesi durumunda %1, konut harici tesliminde % 18 oranında KDV uygulanacaktır. Öte yandan, bahsi geçen teslimlerde fazla veya yersiz hesaplanan KDV bulunması halinde; fazla veya yersiz KDV hesaplayarak beyan eden şirketinizin, bahse konu KDV yi alıcıya (.) iade ettikten sonra vergi dairesine başvurarak düzeltme talep etmesi mümkün bulunmaktadır. II- VERGİ USUL KANUNU YÖNÜNDEN 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 217 nci maddesinde, Diğer bilumum defter ve kayıtlara rakam ve yazılar yanlış yazıldığı takdirde düzeltmeler ancak yanlış rakam ve yazı okunacak şekilde çizilmek, üst veya yan tarafına veyahut ilgili bulunduğu hesaba doğrusu yazılmak suretiyle yapılabilir. hükmü yer almaktadır. Bu durum fatura ve benzeri belgeler içinde geçerli olup, fatura üzerindeki yanlışın üstü çizilerek doğrusunun yazılması suretiyle gerekli düzeltmelerin yapılması mümkündür. Anılan Kanunun 227 inci maddesinde, bu Kanuna göre tutulan ve üçüncü şahıslarla olan münasebet ve muamelelere ait olan kayıtların tevsikinin mecburi olduğu belirtilmiş, bu Kanun a göre tevsik edici bir belge mahiyetinde bulunan fatura ise mezkûr Kanunun 229 uncu maddesinde, satılan emtia veya yapılan iş karşılığında müşterinin borçlandığı meblağı göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan tüccar tarafından müşteriye verilen ticari vesika olarak tanımlanmış; 231 inci maddesinin beşinci fıkrasında ise faturanın, malın teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihten itibaren azami yedi gün içinde düzenleneceği, bu süre içerisinde düzenlenmeyen faturaların hiç düzenlenmemiş sayılacağı hüküm altına alınmıştır.
Mezkûr Kanunun 234 üncü maddesinde ise, Birinci ve ikinci sınıf tüccarlar, kazancı basit usulde tespit edilenlerle defter tutmak mecburiyetinde olan serbest meslek erbabının ve çiftçilerin: 3. Vergiden muaf esnafa; Yaptırdıkları işler veya onlardan satın aldıkları emtia için tanzim edip işi yapana veya emtiayı satana imza ettirecekleri gider pusulası vergiden muaf esnaf tarafından verilmiş fatura hükmündedir. Bu belge, birinci ve ikinci sınıf tüccarların, zati eşyalarını satan kimselerden satın aldıkları altın, mücevher gibi kıymetli eşya için de tanzim edilir. Gider pusulası, işin mahiyeti, emtianın cins ve nev i ile miktar ve bedelini ve iş ücretini ve işi yaptıran ile yapanın veya emtiayı satın alan ile satanın adlarıyla soyadlarını (Tüzel kişilerde unvanlarını) ve adreslerini ve tarihi ihtiva eder ve iki nüsha olarak tanzim ve bir nüshası işi yapana veya malı satana tevdi olunur. Gider pusulaları, seri ve sıra numarası dahilinde teselsül ettirilir. hükmü yer almaktadır. Bununla birlikte, 1 Seri No.lu Muhasebe Sistemi Uygulama Genel Tebliğinde; Dönemsellik Kavramı; işletmenin sürekliliği kavramı uyarınca sınırsız kabul edilen ömrünün, belli dönemlere bölünmesi ve her dönemin faaliyet sonuçlarının diğer dönemlerden bağımsız olarak saptanmasıdır. Gelir ve giderlerin tahakkuk esasına göre muhasebeleştirilmesi ve hâsılat, gelir ve karların aynı döneme ait maliyet, gider ve zararlarla karşılanması bu kavramın gereğidir. denilmektedir.
Bu hüküm ve açıklamalara göre bahsi geçen teslimlerde fazla veya yersiz hesaplanan KDV bulunması halinde; Faturada gerekli düzeltme işleminin değişikliğin vuku bulduğu dönem içinde yapılması gerekmekte olup, kapanan hesap dönemlerine dair düzeltmeye ilişkin faturaların ilgili hesap döneminden sonra tanzim edilerek kayıtlarınıza intikal ettirilmesi mümkün bulunmamaktadır. Şirketiniz tarafından, başka bir şirkete satışı yapılan konutlar ile ilgili olarak fazla ve yersiz tahsil edilen verginin, tarafınıza düzenlenecek fatura karşılığında alıcıya ödenmesi ve söz konusu faturanın daha önce hatalı düzenlenen fatura ile ilişkilendirilmesi gerekmektedir. Vergi mükellefi olmayan kişilere satışı yapılan konutlar ile ilgili olarak fazla ve yersiz tahsil edilen verginin ise tarafınızca alıcı adına düzenlenecek gider pusulası karşılığında iadesi ve gider pusulasının daha önce hatalı düzenlenen fatura ile ilişkilendirilmesi gerekmektedir. Sabri Arpaç Yeminli Mali Müşavir sabriarpacymm@saymm.com.tr sabriarpacymm@gmail.com